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1、湖南商学院毕业论文内容摘要自2004年CEPA正式开始实施以后，香港的房地产企业就能以独资的形式进入中国内地市场。香港房地产企业在各个方面都具有优势，在CEPA框架下，加大湖南的投资成为趋势。本文通过对香港对湖南房地产投资的现状和特点，以及香港房地产企业所具有的优势进行论述，对CEPA框架下香港对湖南房地产业投资的进行探讨，并指出投资过程中所面临的障碍以及进一步拓展香港对湖南房地产投资的意见。关键词CEPA；房地产业；投资ABSTRACTWith the official implementation of CEPA in 2004, Hong Kong real estate enterpr
2、ises are allowed to enter the mainland market in the form of wholly-owned. Hong Kong real estate enterprises have advantages in many aspects. With the rules of CEPA, increasing the investment in Hunan becomes the trend. This paper focus on the Hong Kongs investment in the field of real estate in Hun
3、an province, including the status, the characteristics, followed by the discussion of the advantages of Hong Kong companies. Then, the obstacles and the suggestions are displayed.KEY WORDSCEPA; Real estate industry; InvestmentCEPA框架下香港对湖南房地产业投资的探讨绪论选题背景与目的 2003年6月29日内地与香港特别行政区政府达成内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排，
4、英文简称CEPA，从2004年1月1日开始实施CEPA下货物贸易和服务贸易自由化的具体承诺。房地产业作为一个重要产业，同时也是香港相对于内地的优势所在，香港房地产业有着很深的积累和经验，多年的发展使香港房地产企业有着相对完善的制度，合理的服务方式，雄厚的资金基础。开放后的湖南房地产业吸引着大批的港商开始与湖南房地产业展开合作。从2004年以来，优越的合作条件使得香港与湖南房地产有了紧密的合作。CEPA实施后，香港在湘投资正由第二产业转向第三产业，房地产是香港在湖南投资服务业中企业数、投资总额、实际到位港资等各项数据中增长最快的行业，也是CEPA前后变化最大的行业。合作过程中，香港房地产商有着不
5、同于内地企业的特征，也在影响和改变着湖南房地产业。国内外研究现状 从国外研究方面看，美国南方卫理公会大学考克斯商学院的房地产教授W.B. Brueggeman所著的房地产融资与投资中就对潜在经济因素对房地产风险及价值重要性，涵盖了住宅房地产融资、收益型房地产融资、项目融资以及房地产资本市场和证券等方面。1 N. Carn在房地产市场分析：方法与应用列举了房地产市场研究在住宅、零售空间和写字楼等市中的应用，综合运用了城市经济学、市场营销、金融和其他学科的理论、方法和模型；考察了针对具体地块与非具体地块的房地产市场分析方法。2在国际投资方面，J.H.Dunning在1981年出版的国际生产和国际企
6、业一书中对国际生产折衷理论（简称OIL理论）进行了系统论述，核心是研究了所有权优势、内部化优势和区位特定优势三项因素，并且认为只有三种优势都具备时才能从事有利的对外投资。3从国内研究看，中国金融大学出版社出版的由任映国、文显武、刘崇义和紫云主编的国际投资学中就指出对外开放是我国的基本国策。我过对外开放以来，经济、政治体制改革不断深化，政治稳定、政策连贯、法制加强都使在我国投资的社会环境的到很大的改善。在政策环境方面应对外商直接投资给予更多的优惠政策，以鼓励对外直接投资。4 北京工商大学黄子云的论文外国直接投资（FDI）对中国经济的影响提出FDI在我国的发展，不仅会促进我国生产能力的形成，而且对
7、我国区域技术创新能力提升有积极作用。而且，随着我国市场化进程的加快、私营企业的发展、劳动力素质的提高和科技投入的增加，FDI的贡献在进一步提高。5CEPA的签订，对我国内地利用港资，发展对外贸易有着重要的意义。第三届中国律师论坛论文集（管理发展卷）上发表的浅议中国服务行业对外开放的新形势中，作者胡铁军就表示CEPA中有关允许外商投资并控股、独资的有关规定比中国入世时承诺的时间表有所提前,将促进全球相关行业的资本透过香港进军内地。国内相关行业将因此而迎来新的机遇和挑战。CEPA在2004年开始实施,及时研究CEPA所开放外商投资,特别是外商可以控股的业务领域,积极制定对策,将对国内企业在即将到来
8、的新一轮市场竞争中把握机遇,发展壮大起到十分积极的作用。6CEPA的实施有着重大的意义，湖南师范大学法学院的吴智在WTO框架下双边自由贸易协议的新形式CEPA实施的意义中就指出,CEPA是WTO框架下双边自由贸易协议的新形式;同时,CEPA是贯彻“一国两制”基本方针的新举措;CEPA是构建大中华经济圈的起点;CEPA进一步有力地加强了内地与香港的经济联系。7国际金融研究2003年刊登王春新的CEPA及其对香港经济的影响就表示CEPA的正式签署,标志着香港和内地的经济关系已进入一个通过制度性安排去规范和推动经济整合的新阶段。由于CEPA基本上是为香港度身定做的,它初步确立了香港在未来中国同代化中
9、的战略地位,因而对香港当前的经济转型及长远的经济发展有着重要作用。8CEPA的签订为香港和内地的合作提供了便利，但是实施过程中仍有些，在由法律出版社出版的区域经济一体化与CEPA的法律问题研究中，作者慕亚平，李伯侨就提出了一些CEPA的瑕疵，在解决实施CEPA中产生的争议方面，虽然有条款说明如何处理，但是不论在内地还是香港都没有特定的执行机构。9研究思路与方法 本文首先对CEPA进行简介，概括其目的和意义。接着在参考国内权威机构统计的数据的基础上对香港与湖南房地产业进行分析；然后，阐述香港与湖南房地产业合作的特点；紧接着提出目前合作中遇到的障碍以及通过合作湖南房地产业所受到的影响；最后对全文进
10、行总结及展望。本文运用多种研究方法，其中包括比较分析法、数据分析法、表格分析法、理论分析。2004年起，关于建立更紧密经贸关系的安排开始实施，总体目标是贸易自由化，重点从通关便利化、税费减免和市场准入方面做了规定，使香港企业能够优先进入内地市场。该协议允许了香港房地产公司以独资形式进入内地。在CEPA的优惠条件下，香港投资者有着极大的优势和便利条件，使它们更加愿意来湖南投资。CEPA的签署和实施，为香港对湖南的投资提供了便利的渠道。一、CEPA概述CEPA（Closer Economic Partnership Arrangement），即关于建立更紧密经贸关系的安排的英文简称。包括中央政府与
11、香港特区政府签署的内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排、中央政府与澳门特区政府签署的内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排。 CEPA的总体目标是：逐步减少或取消双方之间实质上所有货物贸易的关税和非关税壁垒；逐步实现服务贸易的自由化，减少或取消双方之间实质上所有歧视性措施；促进贸易投资便利化。实施与今后修订的原则是：遵循“一国两制”的方针；符合世界贸易组织的规则；顺应双方产业结构调整和升级的需要，促进稳定和可持续发展；实现互惠互利、优势互补、共同繁荣；先易后难，逐步推进。10在CEPA框架下，我国房地产及建筑相关产业的开放度加大了。CEPA对房地产及建筑业的具体规定如下，房地产：允许香港公司
12、以独资形式在内地提供涉及自有或租赁资产的高标准房地产项目服务；允许香港公司以独资形式在内地提供以收费或合同为基础的房地产服务。建筑专业服务：允许香港顾问工程公司在内地设立独资公司。建筑及相关工程服务：香港公司在内地设立建筑企业时，其在香港和内地的业绩可共同作为在内地设立建筑企业资质的业绩，但是，在内地的港资建筑企业的管理和技术人员数量应以其在内地的实际人员数量为准；香港在内地投资的建筑业企业可不受建设项目的中外方投资比例限制承揽中外合营建筑项目；凡取得内地建筑企业资质的港资企业可在全国范围内参加工程投标；允许香港公司全资收购内地的建筑企业。CEPA扩大了我国内地对香港的开放度，如允许香港公司以
13、独资形式在内地提供涉及自有或租赁资产的高标准房地产项目服务，以独资形式在内地提供以收费或合同为基础的房地产服务。CEPA签订以前，中国房地产作为一个相对“封闭”的市场， 04年安排以后，外资房企和资本进入中国大陆房地产市场的要求降低，更多的港资愿意投资到湖南以及整个内地。湖南的房地产业正随着开放发展的中国国经济一起，与香港有了更加紧密的联系和合作。二、CEPA框架下香港对湖南房地产业投资的现状和特点CEPA实施之后新增的房地产企业数量超过了1倍，注册资本总额的增长则超过2倍，房地产是香港在湖南投资服务业中企业数、投资总额、实际到位港资等各项数据中增长最快的行业，也是CEPA前后变化最大的行业。
14、11（一）CEPA框架下香港对湖南房地产业投资的现状1.投资规模自CEPA签订以来，香港对湖南房地产业的投资额迅速加大，2007年时达到醉倒，2008年起开始减小。表1：2004年-2009年香港对湖南房地产业的投资总额时间2004年2005年2006年2007年2008年2009年投资总额（万美元）2072351150939441154758794653130（资料来源：湖南省商务厅商务通报）由表1可以看出从2004年CEPA正式实施开始，香港房地产商对湖南的投资开始加大，2004年为207235万美元，到2005年就已经为51150万美元，比2004年的两倍还多；2006年比前一年的增幅为
15、41.57%；2007年时，由于CEPA已经实施3年，有部分经验加之当时经济状况相对稳定，香港房地产对湖南的投资为这几年之最，为115475万美元，相对前一年增长18.65%；2008年受全球金融危机的影响，2008年香港房地产商对长沙的投资迅速下滑，仅为87946万美元，甚至低于2006年，同2007年相比下滑26.31%；2009年，金融危机的影响仍没消退，投资额持续下滑，2009年总投资额为53130，几乎是2005年的水平，与前一年相比下滑39.70%。到2009年末，市场气氛开始回暖，经济开始稳步复苏，亚太地区的投资市场开始好转。根据高力国际最新市场数据显示，2009年四季度以来，香
16、港对湖南的房地产投资额开始增长115%。122.投资比重在CEPA签订之前，湖南的房地产业利用港资很少，CEPA中开放的条件使香港的房地产企业吸引到了湖南的市场。但是从经济危机以来，香港对湖南房地产的投资减少，转而对制造业以及其他服务行业的投资。房地产业利用港资在整个第三产业中的比重也开始减小。表2：2004年-2009年湖南房地产业利用港资占第三产业利用港资总额的比重时间2004年2005年2006年2007年2008年2009年所占比重（%）27.52%24.62%36.22%30.8821.96%11.53%（资料来源：湖南省商务厅商务通报） 根据表2显示，自从2004年CEPA签订以来
17、，房地产业利用港资所占的比例很大。04年CEPA刚开始实施变吸引了大批的香港房地产企业来湖南投资，投资额占整个第三产业的27.52%。房地产业利用港资的比重在第三产业中的最大。2005年较前一年有所下降，但是从2006年开始，连续两年上升，到2007年，所占比重为30.88%。同样，因为2008年的经济情况，除了投资总额受到影响以外，香港对湖南房地产业投资在整个投资中的比重也急速下降，降到21.96%，比刚签订协议的2004年还小，2009年较2008年所占比重又下降了47.96%。2010年1月，湖南第三产业利用港资增加，但是房地产业利用港资仍然持续减少。133.投资形式在CEPA签订以前，
18、房地产行业作为湖南开放程度较小的行业，香港房地产商投资领域仅限于外销项目和商业用房，香港企业参与内地房地产开发时只能做外销项目和商业用房；香港企业进入湖南也只能以合资形式。但是CEPA中关于房地产的规定就是允许香港公司以独资形式在内地提供涉及自有或租赁资产的高标准房地产项目服务；允许香港公司以独资形式在内地提供以收费或合同为基础的房地产服务。 表3：2004年以来以独资形式进入湖南房地产业的香港企业数量时间2004年2005年2006年2007年2008年2009年汇总个数142625321514126（资料来源：湖南省房地产信息网） 由表3可知从2004年到2006年，香港企业以独资形式进入
19、湖南房地产企业越来越多，发展快速，2007年一年，港资房地产企业就有32家进入湖南，超过刚实施协议时的2倍。2008年，受整个经济形势以及港资企业自身资金情况的影响，进入湖南的港资房地产企业数目迅速下降，今有15家，不到2007年的一半。2009年进入湖南的企业数目与2008年相差不多，为14家。从2004年CEPA实施到2009年，有126家香港房地产企业以独资的形式进入了长沙。4.投资数量自2004年以来，香港房地产企业在湖南共投资开放项目237个表4：2004年以来以独资形式进入湖南房地产业的香港企业数量时间2004年2005年2006年2007年2008年2009年汇总个数142542
20、524361237（资料来源：湖南省房地产信息网）由表4可以知道，从CEPA实施以后，香港房地产在湖南投资的项目个数开始增加，2005年比2004年增长11个，2006年相对2005年增长17个，2007年时比前一年增长10个，增长率为19.23%。同样是在2008年，除了投资总额和所占比重那个减少之外，香港房地产商在湖南的投资项目也减少，仅比2006年多一个。到2009年，香港房地产业在湖南的投资项目个数增加，达到这几年以来的最多，为61个，同刚实施协议时的2004相比增加了37个，增长率为60.66%。（二）CEPA框架下香港对湖南房地产业投资的特点1.投资主要集中在长株潭地区在湖南省的加
21、快CEPA 在湖南实施研究报告中就表明，湖南加快实施CEPA的重点区域就是长株潭城市群。14 图1：香港房地产业对湖南投资分布情况备注 1：资料来源：湖南省商务厅，2009年湖南省商务信息通报图1显示了香港房地产业对湖南投资的地区分布情况，从图中可以了解到，香港对湖南房地产业的投资主要为省会长沙，到2009年长沙的投资占整个投资的44.21%，而长株潭之外的其他地区仅占40.31%，长沙地区利用港资的比长株潭之外的其他地区的总和还要多。此外，株洲地区占7.87%，湘潭地区占7.62%。长株潭经济一体化经济圈作为国家批准的“两型社会”建设改革实验区是湖南省经济发展和改革的重点部分，政府的重点督促
22、实施，是港商加强投资的便利条件。2.近两年香港投资商投资趋向于商用物业项目从香港对湖南都投资项目来看，香港投资商在湖南更多的是投资商用项目。较大规模的香港房地产企业也趋向于商用项目。例如，新世界集团进入长沙的第一个项目就是新世界百货；香港融汇集团投资的中港珠宝旅游商业项目，2010年香港恒基兆业地产投资3.75亿美元的项目均为商用项目。在香港房地产公司的习惯中，“投资民宅、别墅是铜;投资办公楼、写字楼是银;而投资商铺则是金。”15因为商铺生意和物业的价值往往是利益一致的。商铺的生意越好,租客的投资回报越好,则物业主的投资回报会水涨船高,商铺本身的升值也会越大。如果生意兴旺,商铺的价值会随着时间
23、越来越高。同时，由于住宅市场相对商用低迷，开发商就偏好受政策影响较小的商用物业，市场反响热烈。在内地，住宅市场投资门槛提高、市场趋势未明的情况下，投资商用一直都是开发商分散风险的方式之一，香港的几大开发商便是靠大量的自持物业面对上一次金融危机的冲击。因此，现在在湖南的房地产市场，在住宅市场摇摆不定的情况下，开发商便利用投资商业物业项目来起到平衡资金链的作用。3. 通过投资其他行业带动房地产业的投资CEPA加强了内地与香港在各方面的经贸合作关系。一方面，关税的下降，使香港与内地贸易交往将更加频繁，业务量的大量增加，使香港更多的贸易机构会在内地设立办事机构；另一方面，17个服务领域的进一步开放，香
24、港更多的服务性公司将进入内地开展业务，更多的香港公司会在内地独资成立公司，设立分支机构或办事处，这两方面都构成对写字楼的巨大需求。CEPA允许香港投资者以独资形式在内地设立零售商业企业，允许香港公司在内地设立独资零售企业经营汽车销售，另这些都会使得香港到内地投资零售业增加，从而增加对商业用房的需求。外允许香港公司以独资的形式经营饭店和餐馆；放宽香港旅行社在内地设立合资旅行社的限制等优惠政策的实施，都会大大增加对商业服务业用房的需求。有了这些需求，香港投资商在湖南就会加大写字楼以及服务性用房的投资。CEPA签署后，使香港公司在高标准房地产项目领域也可以以独资的方式进入。这样，香港的开发商就可以在
25、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心等项目上独资开发建设和经营，以更大的资金投入湖南房地产市场。4.人才流动成为发展趋势在CEPA的框架下，内地的房地产估价师可以取得香港的测量师的资质，香港的测量师可以取得内地的估价师的资格。香港房地产估价机构经验丰富，具有人才、资金、信誉和管理优势，大多数不是单一从事房地产评估业务，其业务往往涉及房地产业价值链各个环节的专业服务，而目前内地的房地产评估机构的缺点是规模小、业务结构单一、管理水平不高、资本积累不足。因此，取得了内地承认资格的香港房地产评估师，在湖南开展业务时，有很大的优势。同时，湖南房地产市场的发展需要大量专业人才来解决实际问题，如产品策划
26、、市场营销等，也需要更多测量、规划与环保方面的专业人才。香港房地产专业人才水平高香港不少专业资格已得到国际承认(例如香港测量师便得到英国同业协会的承认)。CEPA协议的框架下，不仅可以有助于湖南引进香港更多的房地产专业人才，两地房地产专业人士也可得以相互承认。湖南房地产市场的全面开放，也使两地之间支撑房地产业的法律、保险、银行服务等行业有更加紧密的合作。三、CEPA框架下香港对湖南房地产业投资的优势分析国际折衷理论是目前解释跨国公司和直接投资的最具影响的理论。为了解释直接投资，折衷理论不分主次的研究了三项因素：所有权特定优势、内部化优势、区位特定优势。邓宁的国际生产折衷论认为：所有权特定优势+
27、内部化优势+区位特定优势=对外直接投资只有当三种优势都具备时，才能从事有利的对外直接投资16（一）所有权优势与内地的房地产企业相比，香港房地产企业在资本运作方式、经营管理理念、管理手段都有着丰富的经验。香港公司相对大陆公司净产本利用效率较高表5：2007年-2009年香港公司与大陆公司的资本增长效率类指标指标名称近三年销售收入增长率近三年净利润增长率净资产利润率香港公司5.3990- 2.23580.5341大陆公司6.4577- 0.68110.0718（资料来源：建筑经济2009年第5期）由表可以看出尽管大陆公司在增长指标方面大于香港的公司，公司业绩增长速度大于香港公司，但是在净资产利润率
28、方面1，香港公司具备较高的净资本利用效率。这就反映，香港公司的资本利用效率能力要比大陆公司强。在经过了高速的增长后，是否具备逐步提高资产利用效率这种能力, 将是备注1：净资产利润率既净资产收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。定义公式：净资产收益率=净利润*2/（本年期初净资产+本年期末净资产）非常关键的。香港企业在这方面的优势, 也是它们将来在大陆谋求更多商业机会和成功经营的优势。从企业规模方面来讲，1000亿元人民币的营业额是房地产企业开发的一个重要门
29、槛。香港企业较早实现了1000亿元人民币的开发规模，例如，李嘉诚企业的长实集团、和记黄埔集团等不仅在香港与内地从事房地产开发，而且在加拿大从事房地产项目。香港长实集团从1974年到1981年，赢利增长30倍。香港的历史发展方式，是香港房地产业得到发展的原因。香港政府实行高地价政策，香港人口多，沿海土地资源有限。香港经济在20世纪70年代以后的繁荣中，为房地产的飞速成长提供了强大支撑，香港房地产开发利润巨大。17香港作为国际金融中心，筹资成本较低。香港银行为地产服务周到，最早提供银行按揭服务，降低香港市民置业门栏。 70年代，进入房地产开发的企业，资本比较雄厚，甚至资本雄厚的英资企业很早介入码头
30、与地产开发。香港房地产开发存在垄断现象，小型企业进入房地产业壁垒重重、门槛过高。 企业经营规模大，管理水平较高，注重长期回报。例如，香港最大的地产商英资置地公司经过半个多世纪的发展，将重点放在物业收租上，取得了丰厚的回报。因此，到现在与内地房地产企业相比，在规模方面，在产品方面：有比内地企业更新的产品形式、新的建筑设计思路、新的营销理念、新的资源整合方式；在企业内部管理方面，众多香港企业都有着近百年的管理规范。（二）内部化优势香港房地产公司向湖南投资，在湖南创办子公司，把产品和价格向子公司转让，或者在其子公司之间转让，这种内部转让既可以避免国际市场企业间交易带来的缺陷，保证了公司利益的最大化，
31、同时保证了它的财产权和无形资产。香港公司在湖南建立独资或者合资企业，在发展过程中，充分利用其子母公司的关系实现利益的转移，从而一次又一次规避了风险。18（三）区位特定优势目前，湖南的房地产市场是处于总体供不应求的状态。2000-2008年，全省商品房屋累计竣工面积1.22亿平方米，比实际销售面积少200万平方米。其中，商品住宅累计竣工面积0.99亿平方米，比实际销售面积少1200万平方米。数据显示，在每一时段上，房屋预售与房屋空置并存，全省商品房屋总体处于供不应求状态，当期开发规模、竣工面积不足以满足市场需求。实际上，2000-2008年，全省房地产累计开发投资3562.08亿元，占GDP的比
32、重仅为6.3%，比全国平均占比低2.2个百分点；占全社会固定资产投资的比重为15.5%，比全国平均占比低3个百分点。2008年，全省城镇居民人均商品房屋竣工面积0.71平方米/人，比全国平均水平低0.25平方米/人，仅为全国平均水平的74%。其中，城镇居民人均商品住宅竣工面积0.6平方米/人，比全国平均水平低0.19平方米/人，仅为全国平均水平的75.9%。19因此，湖南的市场在供求方面有着吸引力。在劳动力方面，根据湖南省2005年的人口普查，长沙市2005年劳动年龄人口为450.90万人，表明劳动力资源十分丰富。并且在最近的几年内，仍在继续增加。相比丰富的劳动力资源，湖南省的平均工资在整个内
33、地处于中等水平。2008年，湖南省平均工资为24625元，与北京（39663元）、上海（39004元）、西藏（32436元）等地相比要少，与河南（14485元、）海南（14902元）、江西（15224元） 相比要多。因此，在劳动力方面，香港投资湖南仍有优势。20CEPA的实施的实施无疑为香港房地产投资带来了区位特定优势。CEPA的实施与今后修订的原则是:遵循“一国两制”的方针;符合世界贸易组织的规则;顺应双方产业结构调整和升级的需要,促进稳定和可持续发展;实现互惠互利、优势互补、共同繁荣;先易后难,逐步推进。主要内容是在WTO 的框架之下,提早让香港享受国民待遇,促使香港与内地经济加速进行一体
34、化。香港和内地之间将通过CEPA ,逐步清除由“两制”所造成的资源流动的障碍;人流、货流、资金流将日渐正常化和通畅。从政策上来看，香港具有很大的优势。四、CEPA框架下香港对湖南房地产业投资面临的障碍（一）两地对CEPA的认知有偏差湖南和香港受CEPA的影响不同，因此两地对CEPA所促成的合作也有不同的反应。1.湖南商界的认识偏差湖南企业普遍认为CEPA是针对香港的优惠，经济环境的改善时由于香港方面的受益而形成的。湖南不少企业对CEPA的认识不够，对CEPA的内容了解不清楚，因此比较少利用CEPA与香港的企业进行沟通交流。湖南的商界并没有深刻认识到CEPA所带来的商机。2.香港商界认识的偏差部
35、分香港的房地产企业对CEPA实现湖南和香港的双赢认识不够，只注重考虑自己单方面的利益，将合作过程中遇到的一些困难归结于湖南企业或者湖南的政策上，使湖南企业未能体会到CEPA对双边的利益，加大合作的难度。香港和湖南如果对CEPA的认识都存在偏差将导致CEPA不能有效地被利用，甚至可能导致湖南和香港商界的误会。（二）内地各种审批程序复杂到内地的投资注册程序复杂，审查项目过多，限制条件严格。比如要求港澳服务提供者拟在内地从事的业务必须与其在港澳从事的业务实质一致，证明资料繁冗，甚至涉及公司商业秘密，给投资者造成困惑。再如港澳投资者在办理证明书时经常遇到共用资源问题：港澳公司常常设立集团公司、母公司和
36、子公司负责不同的事务，以分散风险并透过资源共用减低成本。尽管此资源共用方式符合港澳法律，但却不符合内地相关规定，亦即不能将集团公司、母公司和子公司的共用资源视同其中一间公司申请港澳服务提供者证明书所要求的条件。21（三）两地土地政策上的差别取得房地产开发的首要环节是取得土地，在土地政策方面，香港和内地有着很大的差别。香港自开埠以来，长期实行土地所有权制度方面，既没有承袭中国封建地主私有制，也没有效仿英国，而是根据自身的特殊性，建立了土地使用权与所有权相分离，土地只租不卖的基本制度。 对于土地使用者，香港政府不授予土地所有权，而是由他们出款按照一定的年限租用。此外，为了保证公共利益不受损失，香港
37、政府成立了专门的土地一级发展公司，通过拍卖方式负责调控土地交易价格和供应量。因此，香港企业投资在内地地产在土地方面要注意的七点：一是国有土地目前的供应主体是单一的，不再是以前的多头供地；二是国有土地拍卖出让方式使拿地过程简单明了，减少了中间环节；三是招拍挂出让方式对企业实力提出新挑战，有实力的开发商可以从容进入内地市场；四是政府将全力维护市场公开、安全、稳定运行，有利于投资者取得合理回报；五是香港开发商在拿地时要特别关注土地利用总体规划，尽量不要占用农田，不占或少占集体建设用地；六是多投资建设普通商品住宅；七是关注土地法的修改、征地制度改革、集体建设用地流转、土地管理体制等政策变化，早做应对之
38、策。22（四）消费者习惯和社会文化差异对大部分湖南居民来说,住房消费并非一种个人消费行为,而是家庭成员的一种集体消费行为,商品住房是家庭成员共享的一项集体消费品,人们的购房消费与家庭所处的生命周期、家庭的结构、家庭决策模式等息息相关。同时，湖南的消费者对住房权有着强烈的偏好，在中国青年报社会调查中心与新浪新闻中心在湖南联合实施的调查中，当面临买房还是租房的选择时，84.2%的人选择了买房。同时，到2010年 湖南省市区人均住房建筑面积超过25平米。而在香港，由于城市人口密度大，土地资源匮乏，香港仅为7.1平米，消费者购房的面积通常只是在40到50平方米，只有比较有钱的消费者才会购买接近100平
39、米的房子。尽管最近几年在湖南小户型的楼盘开始走俏，但是以家庭为单位购买的消费者仍更偏向于90平米以上的住房。同时，在湖南，消费者更愿意购买现房，而选择期房的只有6.25%的人。23由于不了解消费者的消费习惯，致使某些楼盘的空置率较高。（五）香港企业缺少本土化优势在CEPA签订之前，外资进入湖南房地产行业的较少，因此本土的房地产企业便有了本土化优势，一方面，湖南乃至内地的房地产企业在湖南具备一定的客户群体，尤其是靠人际关系维系的客户群体相对稳定；另一方面，湖南的企业对内地的房地产相关法律法规知识、评估规范和实际经验的掌握优于港资机构。五、进一步拓展香港对湖南房地产业投资的对策建议（一）两地扩大关
40、于CEPA的宣传要扩大CEPA的宣传工作，政府应争取在年底前举行1至2次推广活动，而港商也应积极参与各种举行的会议；湖南与香港未来应该以充分利用现有中央及地方层面的协调机制，以及加强宣传和推广，确保开放措施有效落实。为确保CEPA签订的开放措施发挥应有的作用，政府扩大宣传，商务部门与特区政府举办宣传活动，包括在每年举办一至两次全面、有具体内容、互动的会议，令CEPA重点工作得到突破性发展；实施“绿色通道”，为到湖南投资的港商提供一站式便利服务；有关部门会就CEPA修定规章，落实与CEPA相配套的措施，不断提高法规的透明度；简化审批程序，降低门槛，积极推动湖南与香港行业的对接等。同时，要为商家提
41、供有关CEPA的正确的观念，让商家认识到CEPA是为了提供一个双赢互利的局面，减少实施过程中的误会。（二）香港加强与内地、湖南的信息交流，了解投资环境香港房地产商应该加大对内地、湖南的信息交流，了解内地、湖南的政策状况，优惠措施，办事程序以及消费者的偏好和文化特色。香港企业来湖南投资之前，应当先对湖南目前的与房地产业有关的政策和法规进行了解，如银行信贷政策、市场利率、工商管理政策、土地管理办法等等；了解湖南省各个相关机构的职责，以便投资过程中各项程序的申请、寻求帮助以及纠纷的处理的顺利进行。了解湖南的市场情况，选择在最有利的时机进入湖南市场；加强对消费者的了解。由于湖南和香港居民的消费习惯和社
42、会文化的差别，香港房地产企业需要了解并适应湖南本地的习惯，适应湖南的消费习惯，才能获得更大的利益。（三）香港加强对湖南经济建设的了解，抓住机遇国家批准设立长株潭“两型社会”建设改革实验区，是目前湖南经济建设的特色。长株潭城市群的建设已经进入国家战略层面，城市群基础实施建设项目被大大推进，对不动产开发有大量的需求。香港房地产商应该抓住机遇，利用CEPA的便利条件发展在湖南的投资。武广铁路通车之后，使武广铁路周边的城市的城市价值提升。武广铁路沿线成为了开发的新地区。以长沙为例，长沙火车南站周边将建成武广新城。武广新城估计未来居住人口达40万，是一个集商业、服务业、娱乐休闲的居住区域，有着对房地产开
43、发的大量需求，是香港房地产商的一个机遇。（四）香港加大对国家政策和优惠条件的利用在与香港的贸易合作中，国家对香港提供了许多便利的条件，香港企业应当加大有利条件的利用。如香港投资者从外商投资企业取得的利润，免征所得税、中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法；以出让方式取得土地使用权的香港投资企业，不再缴纳场地使用费。这些都是进一步鼓励香港投资的优惠政策。在经济恢复方面，内地也给予了香港政府很大的支持，2009年5月9日内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排补充协议六（简称CEPA七）在香港签署，比往年提前了3个月实施，以金融风暴为特点，帮助香港应对金融风暴。香港投资商要利用有效这些条件来发
44、展投资。（五）香港政府给来湖南投资的企业优惠在内地给来香港企业优惠政策的同时，香港方面也可以为到湖南投资的企业予以优惠。如采取目标明确、多种方式的税收鼓励措施。根据不同目标，采取了多种方式的税收优惠措施，在香港和湖南发生多重收税。24政府可以对来湖南投资的企业提供政策咨询、市场情况分析等方面提供帮助。香港方面可以从信贷、税收、产品、咨询等各个方面为来湖南投资的企业提供帮助。结论CEPA的签署以及实施以来，为香港企业进入内地，与内地合作提供了便利的条件。本文在这样的背景下，通过对CEPA的定义、目标和与房地产业相关的条款进行进行简单的背景介绍，进而对近年来香港对湖南房地产业投资的现状和特点进行了
45、说明和阐述；再运用邓宁的折衷理论从所有权优势、内部化优势和区位特定优势三个方面对CEPA框架下香港企业来湖南投资的优势进行分析；接着文章指出了香港企业在对湖南投资过程中所遇到的障碍；最后文章从针对所遇到的障碍，对如何进一步发展香港对湖南房地产业的投资提出了对策和意见。综上所述，可得出以下结论：（一）CEPA的签订，给香港房地产商投资湖南提供了便利的条件。国家重点从通关便利化、税费减免和市场准入方面做了规定，使香港的企业能优先进入湖南市场。（二）香港房地产企业在对湖南进行投资方面具有优势，是有利的国际投资。香港企业在管理、运作等方面都具有丰富的经验。CEPA的支持使香港企业有了更多的机遇和。（三
46、）CEPA在理论是具有推动作用，但目前实施时间还不够长，在具体实施过程中仍然受到很多因素的干扰，在实践过程中仍然有很多的障碍。因此两地政府都要要加强政策的改善和落实，确保CEPA能有效地起到作用。参考文献：1 W.B. Brueggeman.Real Estate Finance and Investment (11th edition) M北京：机械工业出版社，20032 N. Carn. Real Estate Market Analysis: Techniques and Applications M 北京：中信出版社，20053 J H.Matthew McQueen. The Ecl
47、ectic Theory of International Production: A Case Study of the International Hotel Industry J.SSRN Working Paper Series,1999(09).4 任映国,文显武,刘崇义,何自云.国际投资学M.北京：中国金融出版社，2001.P394.5 黄子云.外国直接投资（FDI）对中国经济的影响D.北京:北京工商大学，20066 胡铁军. 浅议中国服务行业对外开放的新形势C.北京：法律出版社，20037 吴智. WTO框架下双边自由贸易协议的新形式CEPA实施的意义J.怀化学院学报,2005,(03),39-428 王春新.CEPA及其对香港经济的影响J.国际金融研究，2003，（08），52-549 慕亚平，李伯侨. 区域经济一体化与CEPA的法律问题研究M.北京：法律出版社,2005，P10710 百度百科.CEPA,DB/OL.百度