河南汉城广场一期商业新野县商业全方位调研报告.doc

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1、洛阳盈迈房地产策划营销有限公司汉城广场一期商业新野县商业全方位调研报告目录： 11.新野县各项数据 21.1.新野县简况 . 2-31.2.数据统计分析 . 3-52. 新野县城商业基本情况 . 52.1.新野县城目前商业圈分布 52.2.未来城市发展新商圈. 5-63.新野县城商业网点分布 6-134. 县城商业租金调研. 1341大型商业体租金水平调研. 1342品牌店租金水平调研. 13-144.3.核心商业圈以外的租金调研 . 14-1544汉城广场商业租金基价预测 15-161. 新野县各项数据1.1. 新野县简况新野县位于河南省西南部，白河流域，南阳辖县，与湖北省襄樊市毗邻。总面积

2、1062平方千米，总人口80.6万人。（2009年末）全县辖1个街道、9个镇、5个乡：汉华街道、汉城街道、王庄镇、沙堰镇、新甸铺镇、五星镇、施庵镇、歪子镇、溧河铺镇、王集镇、城郊乡、前高庙乡、樊集乡、上庄乡、上港乡。县人民政府驻汉城街道。新野县号称“百里平川”,有唐、白、湍、刁、涧、漂、潦、礓8条河流贯县境。四季分明,温暖湿润。年均温15. 1,年均降水量802.9毫米。县东北部蕴藏有石油和天然气,属河南油田开采区。白沙储量丰富、质地优良。豫22、53、20三条省道过境,白河航运直通襄樊。企业以纺织、水泥、建材、灯具、化工、农机生产为主。草帽瓣为传统副业。农业主产小麦、大豆、棉花、瓜菜。是国家

3、南阳黄牛基地县和芝麻基地县。有中学59所,职业高中2所,中专1所,聋哑学校1所。三国初“火烧新野”之战发生于此。有名胜古迹10余处。其中以“凤凰山”的新石器时期遗址、汉议事台、汉桑城等尤为著名。新野交通便利。距南阳、襄樊机场各60公里。距焦柳、宁西铁路各30公里， 二广高速公路、省道S103线、S244线、S335线在县境内交汇，高等级县乡公路和村村通油路四通八达。新野将以被河南省政府确定为推进城镇化进程26个重点县，素有“全国棉纺织强县、全国优质蔬菜基地县、全国皮埃蒙特优质肉牛大县”1.2. 数据统计分析1.2.1. 宏观经济数据数据名称单位2007年 2008年2009年全县国民生产总值亿

4、元114.9139147.9增长率%16.8%17.33%6.02%人口总量口767031787517806339人口自然增长率%3.91%2.6%2.33%社会固定资产投资亿元24.133.636.7增长率%45.1%28.27%8.45% 从上述数据可以看出，全县的国民生产总值与社会固定资产投资每年保持稳定的增长率，同时人口自然增长率在逐年下降，这对于人民生活水平质量有很大的提高，同时也带动了居民的零售品消费，恩格尔系数得以提升。1.2.2.城乡居民收入数据数据名称单位2007年 2008年2009年全县社会零售品总额亿元16.7138.642增长率%12.5%23.1%8.1%城镇人均可

5、支配收入元99901165512739增长率%27.85%14.29%8.51%城镇人均消费性支出元601770747950增长率%14.06%14.94%11.02%农村人均可支配收入元375955267847增长率%13.8%14.7%14.6%农村人均消费性支出元247635415736增长率%15.01%14.3%16.21% 从上表可以看出，城乡居民收入各项数据增长率都在10%以上，城乡消费性支出占可支配收入33%以上，居民更倾向于享受性的生活，生活模式有了很大的改变。农村居民人均收入增长率比城镇居民人均收入增长率更高，说明农村市场将成为未来城市消费的一个重要支柱。社会零售总额南阳市

6、2008年河南排名第三，仅次于郑州、洛阳，达到568.6亿元，新野县所占南阳社会零售总额7.39%，在南阳市各县区排名在中上游，发展势头良好。1.2.3.居民消费结构数据名称2009年 （元） 增长率%城镇居民人均可支配收入127399.3城镇居民人均消费性支出795012.4食品27118.3衣着111911.0家庭设备4707.1医疗保健83143.0交通通讯7737.2娱乐文教服务101213.6居住77120.9其它26310.3 从上面的图中可以看出这样几个方面：A.2009年城镇居民可支配收入接近13000元，每年仍以近10%的增长率增长，这样的数据在中国内地县城中可以排名中上游的

7、，发展的势头对整个城市整体的发展非常利好。B.2009年城镇居民消费性支出占可支配收入的62.4%，说明城镇居民生活进入了享受性的生活方式，居民消费的选择性扩大。C.从消费结构上看，城镇居民在衣着、食品、娱乐文教服务消费较大，此三者占总消费比的60.9%，同时也说明城镇居民幸福指数也在不断攀高，县城区域内的商业面积也需增加以满足这一比例。交通通讯、家庭设备、居住消费方面占总消费比最少，说明家居家具住房器材等行业社会零售总额较低，生意可发展性不大。D.从增长率上来说，医疗保健行业最高，达到43%；其次衣着、食品、娱乐文教服务增长率都在10%左右，其它行业增长率同消费额成正比。可以看出除传统的医疗

8、保健外，衣着、食品、娱乐服务等行业在新野县是非常大的热门，也是投资的热点。1.2.4.恩格尔系数年代200720082009恩格尔系数33.135.434.1上表表明新野县在2007年以前，恩格尔系数已经达到了30这个节点，进入生活幸福时代，并且07、08、09这三年此系数很稳定，居民已经迈向小康生活，幸福度与享受度随之增加，与之同时居民在消费方面更加追求品味、身份与档次。2. 新野县城商业基本情况2.1.新野县城目前商业圈分布（如下图）从上图可以看出，新野县商业分布主要以A点与B点为中心，A点表示以文化广场为中心的城市商圈，以书院路与解放路为线，以春天服饰广场、金府街、万家鞋业广场、新玛特量

9、贩为商业节点所构成的文化广场商圈，此商圈也是目前品牌、人流最聚集的地方。B点表示以汉城广场为中心的城市商圈，也是新型的商圈，以汉城路与朝阳路为线，以安事达家居广场、开心广场、万德隆量贩为商业节点所构成的汉城广场商圈，此商圈辐射面广，人口多，所持路口是城市两条最重要的主干道，并且还有两个市场，分别为电动车市场、通讯市场，为其他商业所不及。2.2.未来城市发展新商圈 新野县未来新商圈以汉城广场为核心，以汉城广场商业为商业地标，辐射全城，将会形成全客层、全时段、全业态的商业模式。理由如下：A. 地理位置优越，从城区地图上可以看出，汉城广场是全城最为中心的地方，最易发展大型综合性商业及高品质的生活品味

10、。B. 目前以开心广场、万德隆为代表的生活购物中心已经形成，汉城广场百货的开业将连同其一起构成强大的消费客群，达到全客层、全业态、全时段的初级阶段。C. 从目前全城商业来看，并没有一个中高端的商场出现，汉城广场的出现将弥补这一市场真空带的空白，汉城广场无论从商业体量还是从内部建筑上都容易形成中高端的商场。汉城广场商圈所辐射的区域和每级商圈所辐射的范围如下图所示。3. 商业网点分析新野县商业网点如下图所示。3.1. 安事达家居广场3.1.1. 基本概况位置：汉城广场对面。楼层规划：共两层，一层家电，二层欧瑞家具。建筑面积：一层1080，二层1080。经营情况：总体经营一般，人流不旺，二层生意较差

11、。3.1.2.项目优势A.停车位充足，与项目定位相一致。B.项目定位与周边市场相匹配，合乎市场。3.1.3.项目劣势A.单层面积太小，并整个建筑面窄而进深长，与所商场定位不成比例。B.因一层进深过长，在人流动线设计中未作回线。C.一层上二层的步梯设计在商场的中东部，距离大门较远，且只有一个步梯可以进入二层，对二层的经营者非常不利。D.整个商场在3年之内未作大的装修，二层步梯内更是陈旧，显得商场整个档次很低。E.整个商场的推广与产品的宣传未作大的文章。3.2.开心广场3.2.1.基本概况位置：朝阳路与汉城路路口向南100米。楼层规划：共两层，一层超市，二层暂未规划，计划五月份开始招商服装。建筑面

12、积：一层4100，二层4100。经营情况：生意较好。3.2.2.项目优势A.项目门前有广场，有足够的自行车电动车车位，方便周边居民购物。B.项目招示强较强，门面装修相对同行业者来说较好。C.南边有较多合乎项目消费群体，为商场的稳定奠定了基础。3.2.3.项目劣势A.商场与万德隆定位一致，与之直接竞争，地理位置太近，强大的客源被竞争者大部分分流。B.商场上二层的位置正对大门，二层暂未经营，未作区隔，对商场整体影响较大。C.商场内部的散户的业种定位杂乱不齐，档次不一，与原本的超市格格不入，不能给消费者一个好的购物环境，且对商场整个定位的档次极大的降低。D.从居民的购物习惯上讲，居民更倾向于去万德隆

13、。E.商场内部的管理、运营、招商、推广、宣传等方面做得都不如竞争对手。3.3.万德隆量贩3.3.1.基本概况位置：朝阳路与汉城路路口向南120米。楼层规划：共一层，做超市，部分做服装、饰品等配套产品。建筑面积：4500。经营状况：人气很旺，生意良好。3.3.2.项目优势A.万德隆为南阳本地量贩品牌，在南阳极具影响力，极大的吸引人气。B.项目的辐射能力强，项目周边亦有强大的客户群，量贩销售额得以稳定。C.购物环境的舒适度与货物的齐全度都高于核心竞争对手开心广场。3.3.3.项目劣势A.量贩建面较大，紧临人行道，人流较多，造成消费者消费极大的不便。B.门前两边人行道设存车处，通向超市入口只有很窄的

14、路口，消费者大多只能绕存车处而入。C.商场内部商铺的规划产品，与商场整体装修不一致，两种格调。3.4. 新玛特购物广场3.4.1.基本概况位置：书院路与朝阳路西北角。楼层规划：共二层，一层超市，二层服装。建筑面积：一层900，二层900。经营状况：一二层经营较好，影响力较大。3.4.2.项目优势A.商场招示强极强，全城无一可以匹敌。B.书院路人流较多，大门设于书院路吸引人流更直接。C.商场地段核心消费群较多，辐射面较广。3.4.3.项目劣势A.地理位置稍偏，书院路以南消费群很难辐射到。B.单层建面过小，进深不长，没有较强的吸引消费者的地方。C.产品单一，一层只能算作一个便利店，经营的只有副食与

15、日用品，供消费选择面窄，对于核心消费群的客户会分流于开心广场与万德隆；二层的服装在全城之中无特色之处，与解放路服装街不能竞争，亦不能与开心广场和万德隆服装相比，无核心竞争力。3.5. 美雅生活广场3.5.1.基本概况位置：解放路与书院路东南角。楼层规划：共四层，一层临街主力店有度，多美其餐厅等，内部空置未经营，二层以上全部空置，欲装修经营何种产品未定。建筑面积：单层建面全部1500。经营状况：除主力店生意良好外，其他店面非常冷清，楼层内部无人经营。3.5.2.项目优势A.项目处于县城老的核心商圈，人流较多。B.招示性较强。C.商场年代久远，知名度较高。3.5.3.项目劣势A.项目定位不明确，经

16、常改动规划，未考察市场需求量。B.临路较近，未作任何人流缓冲措施。C.内部现在装修陈旧，与现阶段县城商业对比已经落伍。D.设计商场楼层过高，未设电梯扶梯供消费者方便购物的配套。E.无统一招商与后期统一运营等旺场措施。F.商场北边与西边设计两个相同的大门入口，与整个商场建面不匹配，无主次之分。3.6. 春天服饰广场3.6.1.基本概况位置：汉城路与解放路西北角。楼层规划：共两层，一层女装，二层男装。建筑面积：一层650，二层650。经营状况：商场经营良好。3.6.2.项目优势A.地理位置在县城两大商圈之中，人流必经之地。B.店面的招示性较强。C.大门入口有两个，主次分明。D.内部装修与产品相合，

17、极大的提升商场的档次。3.6.3.项目劣势A.单层建面过小，阻碍了商场长期的发展。B.主大门设计在人流远少于解放路的地方，消费者会因此而流失。C.建筑柱距太小，为商场更高档次的装修造成了障碍。3.7.蓝天服饰广场3.7.1.基本概况位置：解放路中段楼层规划：单层建筑，服装卖场。建筑面积：420。经营状况：生意较好。3.7.2.项目优势A.卖场在县城最为繁华的一条商业街解放路，所处地段在解放路中段，为卖场较旺的人流。3.7.3.项目劣势A.建面过小，不能构成强势的品牌服装卖场。B.产品单一档次低，竞争对手太多，极大的进行分流。C.招示性不强。D.无论装修与产品的结合还是产品与档次的结合，远不能与

18、其他商场所匹敌。3.8. 正弘名品广场3.8.1.基本概况位置：解放路与汉城路路北100米。楼层规划：一层男装，二层女装。建筑面积：一层260，二层370。经营状况：生意较好，同等档次商场是最好的。3.8.2.项目优势A.招示性较强，墙体商场宣传。B.所处地段解放路也是最为繁华的商业街。C.楼层规划较好，能根据市场与建筑作出理智的规划。D.引进品牌店利郎波司登，对商场的形像与档次都是极大的提高。3.8.3.项目劣势A.商场临街面过窄，大门显得不醒目。B.建面过小，影响商场长期的发展，若有大的同类商场出现，项目将面临很大的危机。C.内部是窄长的建筑体，装修时未设导购标志，很多客户会因此流失。3.

19、9.金府街3.9.1.基本概况位置：解放路中段楼层规划：共三层，一层服装为主，二层服装理发店等，规划未统一，较杂乱。部分三层。建筑面积：一层经营面积3500，二层经营面积3000。经营状况：一层较好，二层较差。3.9.2.项目优势A.项目前期宣传造势较强，知名度较高。B.所处地段是繁华的商业街核心。C.建筑规划完美，达到一个县城区域商业步行街的基本要求。D.人流动线规划采用先进的理念，为消费者作了很好的引导。3.9.3.项目劣势A.业态定位不科学，不能根据市场具体的要求作出统一的调整。B.没有统一的运营管理公司进行管理。C.物业管理不到位，造成步行街内占道经营停车杂乱等不利要素。3.10. 万

20、家鞋业广场3.10.1.基本概况位置：解放路金府街北100米。楼层规划：共两层，一层鞋业卖场，二层服装。建筑面积：一层800，二层800。经营状况：生意较好。3.10.2.项目优势A.地段非常优越，占据县城老核心商圈。B.招牌的招示性较强。C.一层装修别具一格，特别醒目，对消费者很有吸引力。D.楼层规划与装修相统一。3.10.3.项目劣势A.一层装修档次与二层装修档次不一致，产品档次也不同，会给消费者心理造成极大的反差。B.上二层的步梯与一层整体格调不一致，且步梯中有夹层仓库，正对步梯，影响商场形像。3.11.自由市场3.11.1.基本概况位置：汉城广场以西北，万家鞋业广场以东。楼层规划：单层

21、建筑，新野县城最老的步行街，主要经营服装。建筑面积：共有近130家商铺，单店建面约20，共约2800。经营状况：生意较好，主要目标客户群针对低收入城市居民和习惯性在此购物的村镇居民。3.11.2.市场优势A.浓厚的商业历史背景，习惯于此消费的客户群有很大的比例。B.所经营的服装价格较低，全城低收入家庭比较喜欢于此消费。C.市场位于城市大商圈的最核心。3.11.3.市场劣势A.路况难堪，街道过窄，购物环境太差。B.服装质量太差，随着人们生活水平进一步提高，价格低质量差的产品已不能有明显的竞争优势。C.产品价格虚头太高，讨价还价太厉害，这种生意方式将逐渐被正规商场所取代。D.建筑风格陈旧，租金提不

22、高。E.整个市场都是单店经营，自铺经营，没有统一的经营，造成市场内很多弊端。3.12.名都商场3.12.1.基本概况位置：文化广场南边。楼层规划：未作规划。建筑面积：总建面70628，商业面积38572，住宅面积24161，地下建面7895。其他：暂未销售，预计5月份开始销售。3.12.2.项目优势A.紧临文化广场，人流较多，客源有保障。B.商业建面体量较大，易形成较大规模的商业区。C.商业住宅现房销售，对投资者与承租者有较强的吸引力。3.12.3.项目劣势A.商铺的销售没有返租，没有统一的招商和后期的运营，对投资者和承租户来说都有风险。B.书院路与解放路到项目要经过文化广场，都有相对远的距离

23、，对消费者来说会造成很多不便。C.商业不是连体在一起的建筑形式，每个建筑都相对独立，大的主力店很难进驻这样的项目。D.每个单体的商业建筑都是窄长形，进深过长，面宽过窄，为大多数商家所不爱，例如超市、百货、室内步行街、家居等各种商业类型都不适合入驻这样的项目。3.13.财富广场3.13.1.基本概况位置：纺织路与朝阳路东南角楼层规划：整个项目单店经营，上下两层，旁边丽京大洒店也即将开业。建筑面积：共约商家20家左右，建面共约1800。经营状况：生意冷清，人气不旺。3.13.2.项目优势A.有大型的停车场可供停车，方便高档次人来此消费。B.业态规划属县城中高档次人来此，与核心商圈区隔经营。3.13

24、.3.项目优势A.地段位置太偏，人气不旺，远离城市核心消费圈。B.虽然业态规划档次是中高档次人，但现阶段还有许多业种需要调整。C.无统一的运营物业作为整个广场后勤保障。3.14.景虹广场3.14.1.基本概况位置：朝阳路与书院路东南角楼层规划：共三层，地下一层，地上两层；一层临街服装，内铺及二层地下一层暂未经营。建筑面积：单层面积2700，共8000多。经营状况：临街开业的服装店生意非常冷清。3.14.2.项目优势A.项目招示性较强。B.整体建面在县城来说较大，易形成较的商场。C.与对面的新玛特广场可以形成互补，共同形成一个小的商业圈。D.有大型的停车广场，可以组织商场的宣传活动，推广商场。3

25、.14.3.项目劣势A.远离核心商圈，自发形成商圈，在时间上和商家的承租能力上都是未知。B.项目南边没有任何店铺作链接，东边较为空阔，没有人气，造成整个项目独立而不成市。3.15.新野县城整体商业点的劣势。A整体商业的规划定位都以中低档次为主，无论从产品还是装修上，没有中高档以上的商场出现。B各商业的规划定位除超市外，没有聚客吸客能力强的业态组合。C不重视商场的装修，很少进行商场的宣传和推广。D商场规划定位复制严重，做区隔性的商场很少。E面积较小，产品较少，有难有核心竞争力的地方出现。F没有统一的商场规划，没有统一的运营管理作为旺场基础。3.16.新野县城品牌产品分析 县城品牌产品集中在解放路

26、与书院路临街店铺，商场内很少有品牌产品。解放路上品牌有：361度、红草帽、千里马、蜘蛛王、百圆裤业、森马、邦赛、老人头、金郎、波司登、雪中飞、特步、劲霸、米兰、海澜之家、鸿星尔克、海贝、或与番、呀呀、金利福钻石、雅芳、周大生。书院路上品牌有：361度、老北京布鞋、李宁、真维斯、美特斯邦威、九牧王、仙霞、唐狮、七匹狼、金利来、强人、培蒙、花花公子、卡布奇。其他路段：运动之星、水星家纺、罗莱家纺、大小孩童装、艾莱依、派乐、多美其、好嘉嘉。 以上共有品牌44家。其中服装鞋帽类33家，占75%，珠宝、餐饮、家居、饰品类占25%。服装鞋帽类，鞋类5家，占15.15%，男装11家，占33.33%。女装休闲

27、装各4家，各占12.12%，运动装5家，占15.15%。其它4家，占12.12%。以上数据表明：A.目前新野县商业引进品牌较少，这也是阻碍城市商业繁华的一个重要方面，同时未来品牌入驻率的空间较大。B服装鞋帽占比75%，这种传统业种这此比例上需要得以升级，同时需要一个中高档的商场作为展示平台。品牌快餐较少，分布相对集中，中高档餐饮几乎没有，餐饮业将是弥补整个商业发展的一个重要组成部分。C服装类中男装占比最大，运动装、女装、休闲装占比较小，近乎市场空白，这也将是未来城市商业体系中入驻较多的品牌类服装。4. 县城商业租金调研41大型商业体租金水平调研（租金水平以单价计，即：元/月）名称 商场地址一层

28、二层金府街解放路3418万家鞋业解放路9050正弘名品广场解放路3719春天服饰广场汉城路解放路口4928新玛特量贩书院路朝阳路口5025景虹广场书院路朝阳路口3320财富广场朝阳路纺织路口15自由市场自由市场临街铺30上述商场一层租金水平均价是42.25元/月，二层租金水平均价是26.67元/月。除新开业的商场外（景虹广场、财富广场、自由市场），一层租金水平均价是52元/月，二层租金水平均价是28元/月。除去最高最低租金，最后一层租金水平均价是45.3元/月，二层租金水平均价是24元/月。42品牌店租金水平调研名称 品牌地址租金罗莱家纺汉城路208避风塘解放路641红草帽金府街临街门面972

29、蜘蛛王解放路616雅芳解放路417呀呀解放路50金郎金府街556波司登解放路书院路口626海贝解放路595米兰解放路429鸿星尔克解放路521阿依莲书院路167真维斯书院路725阳光名妆店书院路25七匹狼书院路444花花公子景虹广场292卡布奇景虹广场375上表品牌店租金水平均价是49.02元/月，除去最高与最低租金，最后品牌租金水平均价是： 47.97元/月。4.3.核心商业圈以外的租金调研以不同路段为轴线，划分轴线不同个段进行租金水平调研。如下图：A区是指从财富广场、新玛特量贩到汉城广场一线。B区是指从通讯市场、电动车市场到汉城广场一线。C区是指从县医院、万德隆量贩到汉城广场一线。D区是指

30、从护城河、春天服饰到汉城广场一线。E区是指从纺织路、文化广场到汉城广场一线。各区域分三段进行租金水平调研，由低到高，由城市商业边缘到城市繁华中心。下表是反映五大区域租金水平的调研情况。其中汉城广场一栏是预测租金名称远段中段初段汉城广场A区111156219281B区15167217295C区133233308412D区138208298393E区167333622499均价13921933343.9上表得出，由各区点到汉城广场核心商业圈最后均价43.9元/月/。从4.1条到4.3条各方面的租金水平均价调研统计见下表：名称商场类品牌类区域类均价45348439最后均价457344汉城广场商业租金

31、基价预测影响租金水平的价值权重表序号评判因素权重分值A周边环境30(小计)A-1商业位置5A-2交通便利度5A-3周边房屋素质5A-4周边居民质素5A-5人流5A-6车流5B规划及建筑20(小计)B-1整体规划4B-2外观建筑风格4B-3建筑空间规划3B-4停车位、便利、大小3B-5主题广场3B-6动线组织3C配套设施20(小计)C-1公共配套设计4C-2无障碍设计4C-3导购设施3C-4安全设施3C-5灯光设计3C-6其它设施3D营销管理30（小计）D-1主题形象3D-2营销策略3D-3主力店4D-4业态布局4D-5人流设计2D-6经营管理模式3D-7商业管理公司2D-8促销活动2D-9经营

32、管理3D-10品牌控制2D-11物业服务2合计100价值实现度100%441本案（汉城广场）租金水平价值权重表评判因素权重分值本案价值实现度周边环境3026%规划及建筑2019%配套设施2018%营销管理3025%合计100%88%442周边商业租金水平价值权重表评判因素权重分值价值实现度平均值春天服饰万家鞋业新玛特金府街财富广场606%周边环境3025%24%25%24%22%规划及建筑207%13%10%16%11%配套设施209%11%10%13%8%营销管理3014%18%17%14%12%合计10055%66%62%67%53%443本案一层租金水平均价A计算公式：本案一层平均租金=周边商业平均租金本案价值实现度平均价值实现度即：45.7388%60.6%=66.41以三年后的价格出售，以三年固定8%回报率增加，最后的租金即为：6641（1+24%）=82.35B预测本案各楼层平均租金售价（以单价：元/月）楼层租金售价负一层53.538029.5一层82.351235.25二层54.98235三层34.045106注：本案项目业态规划及涉及市调内容暂略。 二零一零年三月十一日 以上报告由洛阳盈迈地产公司提供- 17 -驻南阳地址：南阳市卧龙路30号 电话：0377-63078566 63078166