深圳市龙岗坪山街道G11336-0061号建设项目可行性研究报告.doc

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1、1 目目 录录 一、项目总论一、项目总论 4 4 1、项目背景 .4 2、可行性研究思考 .7 3、项目风险及防范建议 .8 4、可行性研究结论 .9 二、宏观市场研究二、宏观市场研究 1010 1、全国投资环境 10 2、国家房地产政 策1 3、深圳宏观背景 12 三、片区市场研究三、片区市场研究 1010 1、片区概述 16 2、片区土地市场 19 3、片区房地产市场 SWOT 分析 .19 4、片区住宅市场分析 20 5、片区商业市场分析 23 6、片区房地产市场结论 24 四、四、SWOTSWOT 分析及评价分析及评价2 2 1、项目 SWOT 分析 .25 2 2、项目评价 26 3

2、、项目评估及建议 26 五、项目五、项目规划设计定位及评估建议规划设计定位及评估建议 2323 1、项目规划设计定位 25 2、项目评估及建议 .264 六、项目开发建六、项目开发建设设进进度度安排安排 2929 1、有关工程计划说明 29 2、施工横道图 29 七、项目开发七、项目开发建建设设进进度安排度安排 2929 1 1、项目总投资估算投资使用计划 .316 2、资金筹措 .317 3、投资使用计划 31 八八 经营收经营收入入预预测测 3131 1、物业销售收入 31 2、项目销售回款计划 32 3、资金来源与运用分析 32 4、销售利润 33 九、社会效益分析九、社会效益分析 33

3、33 1、带动周边区域发展.33 2、产生一定的经济效益.33 3 3、增加政府税收.33 十、财务与敏感性分析十、财务与敏感性分析 3333 1、赢利能力分析.33 2、项目不确定性分析.34 十一、研究结论与建议十一、研究结论与建议 3434 1、项目经济效益.34 2、项目风险及防范建议.35 3、可行性研究结论 36 十二、附表十二、附表 3636 附表 1：项目工程计划横道图 附表 2：项目成本表 附表 3：项目投资计划估算表 附表 4：项目销售收入表 附表 5：资金来源与运用表 附表 6：损益及利润分配表（分期表） 附表 7：损益及利润分配表（总表） 附表 8：现金流量表 附表 9

4、：项目敏感性分析 4 一一、项目总论、项目总论 1 1 、项目背景、项目背景 1.11.1 、项目位置、项目位置 1.21.2 项目四至项目四至 本本 案案 5 项目东侧集装箱堆放厂 项目南侧为荒地 项目西侧的锦龙大道 项目北侧的坪山高级中学 1.31.3、项目建设规划指标、项目建设规划指标 本项目位于深圳市东部工业组团坪山片区，中山大道北侧、锦龙大道 东侧，根据委托方提供的土地使用权出让合同书深地合字（2007）准 字第 5142 号、 建设用地规划许可证深规许 LG-2007-0272 号等有关资 料，项目经济技术指标如下表： 6 表表 1-11-1：项目经济技术指标表：项目经济技术指标表

5、 项目名称规划指标 总用地面积72640.84 平方米 建筑容积率 3.0 建筑高度或层数 - 总建筑面积 218086 计容积率建筑面积218086 平方米 其中：住宅170970 平方米 商业42736 平方米 幼儿园、警务室、垃圾房、居委 会及物业管理用房 4380 平方米 建筑、用地规划要求 1、商业比例20； 2、用地内自然排水沟采取有效的排水措施后方可 填平。 3、建筑物造型及色调须表现河滨园林城市特色。 4、按地震强度开度进行防震设计。 5、应设置平战结合的人防地下室、明确平时的用 途。 6、凡需配置烟囱、水泵房、加压水池、配电房等 设施，应设置在建筑物内或结合建筑物设置。 7、

6、建筑屋顶应进行绿化或环境设计。 7 8、空调、防护（防盗）网，室外管道设置应与建 筑主体设计统一考虑。 市政设施要求 1、车行路口数量与位置：场地交通口在用地两面 的 12 米规划小区路留出。 2、给水接口、雨水接口、污水接口：经用地北侧 规划路接锦龙大道市政给水排水系统。 3、电力：其他要求：高、低线路全部采用电缆； 4、通信：市话从 12 米规划路方向引入;其他要求： 建筑内按照综合布线要求预埋通信管道; 5、燃气：接用地周边市政燃气管道 其他要求 1、本项目规划设计方案须经市规划局审批后方可 进行下一步设计。 2、本顶目建筑设计方案需报 3 个不同风格、布局 的方案送审 3、本项目消防、

7、人防、防震、环保、水利、轨道、 文物保护，供电、供水、排水、交通、燃气、 环卫等专业设计应符合各行业规范，设计方案 报审时应附有关各主管部门的书面意见。 备注 1、本设计条件未作具体规定的，应按国家、省、市现行的政策、规范及标 准执行。 2、本项目的市政配套建设工程，应与建筑工程同步设计，同步报建。 8 1.41.4、项目用地现状、项目用地现状 地块形状呈长方型，地势平坦。 1.51.5、项目概况、项目概况 本项目位于深圳市东部工业组团坪山片区，中山大道北侧、锦龙大道 东侧，地块西侧均为集体房，北侧是乐新家具广场和坪山高级中学。 本项目总用地面积为 72640.84 平方米，计容积率建筑面积为

8、 218086 平方米，其中：商业建筑面积 42736 平方米，住宅建筑面积 170970 平方 米。 总建筑面积为 218086 平方米，预计整个项目开发周期 5 年。 根据企业提供的情况，项目已取得的开发手续有：土地使用权出让 合同书 、 建设用地规划许可证与用地红线图等，可以确认本项目来源 9 合法，并且已取得有关法律手续，具备开发的法律条件。 1.61.6、研究工作依据、研究工作依据 土地使用权出让合同书深地合字（2007）准字第 5142 号； 建设用地规划许可证深规许 LG-2007-0272 号 建设用地规划设计条件; 2007 年深圳市采用的工程造价定额; 深圳市有关建筑经济政

9、策。 建设项目经济评价方法与参数 用地红线图 提供的其它相关资料 2 2 、可行性研究、可行性研究思考思考 2.12.1、项目开发的必要性、项目开发的必要性 本项目位于坪山锦龙大道与中山大道交界处，其开发建设是非常有必 要的： 项目的开发对于带动片区（东部工业新城）的经济发展有一定的积 极意义； 项目的开发将带动周边区域繁荣发展； 对投资型房地产的户型有补充作用； 增加政府税收，提供就业机会，本项目将充分体现社会效益与经济 效益双赢。 10 2.22.2、自然可行、自然可行 规划可行 本次研究项目的建设用地规划许可证内规定建设经济指标符合 政府公布的控制性规划指标，在规划上可行。 开发可行 本

10、宗地所处片区为深圳坪山街道，各项生活配套设施齐全，水、电、 气保障配套充足，能满足建成后的商业和居住要求。 2.32.3、法律基本可行、法律基本可行 根据委托方提供的土地使用权出让合同书深地合字（2007）准字 第 5142 号、 建设用地规划许可证深规许 LG-2007-0272 号，认定法律 基本可行。 2.42.4、市场可行、市场可行 另外考虑到，目前深圳坪山街片区发展态势良好，周边有坪山高级中 学，有一定的区域竞争优势，要让本项目经营获得成功，我们建议商业部 分，待市场情况更为成熟后再考虑销售等方式变现。 因此本项目住宅的销售可以预期将取得良好的市场可实现性。 2.52.5、经济效益可

11、行、经济效益可行 2.5.12.5.1、项目建设进度、项目建设进度 1、根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承接力等 综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下： 11 2、整个建设周期为 18 个季度，在开工后的第 6 季度住宅开始准备预 售，项目开工后第 20 季度基本完成销售工作。 2.5.22.5.2、投资估算和资金筹措、投资估算和资金筹措 投资估算投资估算 根据测算，项目的总投资为 154，966 万元（含地价）详见附表（详见附表（2 2）项目）项目 成本表：成本表： 资金筹措资金筹措 1、整个项目投资的资金来源包括自筹资金、银行融资及销售回款。 2、项目总投资为 15

12、4，966 万元，经测算需投入资金包括自筹资金、 银行融资及销售收入，需要自筹资金支付地价款及前期费用 69,200 万元， 另外需要向银行融资 50,574 万元，销售收入 35,192 万元。详见附表详见附表 （5 5）资金来源与运用表：）资金来源与运用表： 2.5.32.5.3、项目投资构成及利润分配情况、项目投资构成及利润分配情况 表表 1-51-5：项目投资构成及利润分配表（单位：万元）：项目投资构成及利润分配表（单位：万元） 项目 自有资金 69,200 银行融资 50,574 利润总额26.87% 12 税后利润15.99% 3 3 、项目风险及防范建议、项目风险及防范建议 3.

13、13.1、开发风险、开发风险 由于宏观政策的不稳定性。 3.1.13.1.1、建设资金风险、建设资金风险 本项目开发需要充足的建设资金,尤其是前期。 3.1.23.1.2、成本控制风险、成本控制风险 由于人为或非人为的因素，直接导致开发成本的增加，影响项目的盈 利能力，从而增加贷款的偿还风险。 3.1.33.1.3、销售风险、销售风险 由于房地产供应市场在短期内缺乏弹性，其未来需求市场难以定量分 析，这要求开发商在项目动工前做好市场需求预测，进行正确的市场定位。 3.1.43.1.4、市场风险、市场风险 目前该区域房地产市场供应量相对较少，如何制定合理的市场定位营 销策略，特别是住宅部分，在户

14、型的设计上合理，是项目开发成功的保障。 13 3.1.53.1.5、政府政策风险、政府政策风险 房地产开发与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业的宏观调控影响。 3.23.2、防范建议、防范建议 1、加快建设进度，抢占市场先机； 2、加强项目自身品质，优化规划设计方案，提高市场竞争力，扩大 营造客户层面，提高销售速度； 3、通过以下措施减少项目的财务风险： （1 1）资金供应的持续性）资金供应的持续性 本项目资金供应将随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保 证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长 整个项目的开发周期。 （2 2）加快资金回笼）加快资金回笼 本项目应多渠道、

15、多方式加快销售进度，如引入专业策划代理 公司，加强项目的策划营销力度，保证销售速度，加快资金回笼。 4 4 、可行性研究结论、可行性研究结论 投资方洽谈项目开发提供科学依据；经过市场研究、方案设计、经 济分析等得出如下结论性意见： 深圳房地产市场目前处于成熟发展阶段并逐步回归于理性，若本项 14 目在两年内成功开发上市，时机正适合，应能取得社会、经济效益 的双丰收； 项目满足城市规划，开发产品在市场具备突出竞争优势，市场可行； 根据测算，本项目开发经济效益好，具有较高的投资回报； 该项目的建设条件已基本具备，建设时机已成熟； 本项目预期的开发风险均在可控或可规避的范围内，因此其开发建 设基本可

16、行； 该项目的建设符合该地区的市场需求，具有广阔的市场前景； 该项目的规划设计符合该地区市场需求； 综上所述：本项目在技术上可行，财务效益、社会效益均较好，我们 认为项目可行。 二二、宏观市场研究、宏观市场研究 1 1 、全国投资环境、全国投资环境 1.11.1、20072007 年国民经济较快增长年国民经济较快增长 2007 年前三个季度，我国国内生产总值 166043 亿元，按可比 价格计算，比上年增长 11.5%。其中，第一产业增加值 18207 亿元， 增长 4.3%；第二产业增加值 83478 亿元，增长 13.5%；第三产业增 加值 64358 亿元，增长 11%。分季度看，三个季

17、度的国内生产总值 分别增长 11.1%、11.5%和 11.5%，比较平稳。 图图 2-12-1：20072007 年前三个季度国内生产总值及各产业增长图年前三个季度国内生产总值及各产业增长图 15 166043 18207 83478 64358 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 JDP第一产业第二产业第三产业 1.21.2、20072007 年我国房地产市场发展状况年我国房地产市场发展状况 2007 年 1-10 月份，我国房地产开发投资总额为 16814.05 亿元，同 比增长 30.3%。其中，住宅

18、投资总额为 14056.17 亿元，同比增长 30.1%。2007 年在科学发展观指导和国家宏观调控下，我国房地产市场 基本上呈现健康、稳定、快速发展的态势。全年房地产市场呈现以下特 征： 1.房地产开发规模增大 2.土地购置面积增幅回落 3.商品房销售面积和销售额大幅增加，商品房供求偏紧 4.房价继续看涨 2 2、国家房地产政策、国家房地产政策 2.12.1、20072007 年上半年房地产政策回顾年上半年房地产政策回顾 2.1.12.1.1、土地增值税、土地增值税 2 2 月正式起征；月正式起征； 国家税务总局网站 16 日发布最新的“关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知”

19、 ，要求从 2 月起正式向房地产开发企业征收 30%60%不等的土地增值税。这意味着从 1993 年就出台的土地增值税这 16 一税种将开始实行严格征收。 2.1.22.1.2、征收房产物业税传闻已久、征收房产物业税传闻已久 中国财政部相关负责人透露，中国物业税改革的基本框架是，将现 行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并， 转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房 地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之 保持基本相当。针对这一说法，许多研究者认为，这就意味着将过去一 次性征收的各种税费，在房产保有期内分批交纳。作为一种针对不

20、动产 征收的税种，它每年征收的税金会随着不动产市值或租金的变化而变化。 2.1.32.1.3、央行在二季度再次加息、央行在二季度再次加息 2006 年的两度加息，仍不能促使房地产业的降温，是很多经济学家 感到颇为困惑的问题。因此，进入 2007 年，市场层面要求加息的呼声日 益高涨。但是，一季度因涉及中国传统节日春节，按常规不会宣布加息， 而进入二季度地方政府和发展商必将联手推高楼价，试图让宏观调控的 作用功亏一篑，因此，在市场层面唯有加息，才能抑制投资过热，保持 经济发展的常态化，同时配合政府出台的新措施，抑制房价。 完善住房保障制度、提高经济适用房、廉租房供应比例乃大势所趋完善住房保障制度

21、、提高经济适用房、廉租房供应比例乃大势所趋 2.22.2、房地产政策对深圳房地产市场的影响、房地产政策对深圳房地产市场的影响 1 1、目前深圳陆续出台了一系列调控楼市的措施；这些调控的累积效用已 经开始显现，楼市观望气氛浓重，深圳二手楼市的交易量亦陷入新低。 据调查发现，暂时的冷淡似乎并不能说明深圳楼市已经进入衰退期，一 17 股新的热情正在悄然酝酿。 2 2、进入 9 月份，深圳二手房市场“量价齐跌” ，深圳楼市一片冷清。来 自深圳国土局官方网站的统计数据显示，2007 年第三季度深圳全市二手 商品房的成交面积为 252.39 万平方米，比第二季度少 21.9%。由于受淡 季和各种调控政策的

22、影响，有价无市成了三季度市场的主要基调，出现 了价格小跌，成交量大跌的局面。 3 3、深圳二手房的挂牌均价也在 9 月出现掉头下跌的情况。2007 年第三季 度，深圳市二手住宅挂牌均价为 12802 元/平方米(79 月加权均价)，与 第二季度相比上涨了 12.8%，7 月-8 月全市二手住宅挂牌均价呈上涨态势， 但涨幅逐月减小，到 9 月份全市的挂牌均价开始掉头下跌，是今年以来 单月挂牌均价的首次下跌。 3 3、深圳宏观背景、深圳宏观背景 3.13.1、深圳市宏观经济分析、深圳市宏观经济分析 3 31 11 1、GDPGDP 稳步增长，经济发展势头良好稳步增长，经济发展势头良好 从近几年深圳

23、经济运行的总体趋势看，国民经济继续保持快速的发展 态势，市场繁荣，深圳市商品供应充足，人民生活不断改善。2007 年前 三季度，深圳整体经济平稳增长；工业增幅趋稳；外贸出口强劲；基建投 资、商业零售、运输邮电快速增长；财政金融形势良好；居民收入稳步增 加；市场物价小幅上升。1 至 9 月的深圳 GDP 以达到 4760.78 亿元，同比 增长 13.7%。 3 31 12 2、全社会固定资产投资、全社会固定资产投资 深圳市 2007 年前三季度固定资产投资平稳增长；全社会固定资产投 18 资 912.96 亿元，比上年增长 5.1%；其中，基本建设投资 507.05 亿元， 增长 11.2%；

24、房地产开发投资 312.83 亿元，下降 2.1%。 图图 2-32-3：深圳市：深圳市 2005-20072005-2007 年年 9 9 月全社会固定资产投资增长图月全社会固定资产投资增长图 注：数据来自于深圳市各年国民经济统计公报 3 31 13 3、居民收入呈上升趋势，消费水平不断提高、居民收入呈上升趋势，消费水平不断提高 随着产业结构的调整和一系列鼓励和促进个体私营经济发展的优惠政 策，使得个体私营经济有了良好的发展，为扩大就业面和提高居民收入提 供了机遇和渠道。2007 年 1-3 季度深圳市城镇人均可支配收入达到 18692.39 元，较 2006 年同期增长 7.9。年末居民人

25、均住房使用面积 19.72 平方米，比上年末增加 1.41 平方米。居民人均收入稳步增长，有 力的刺激了消费热点的形成和持续。2007 年 1-3 季度，全社会消费品零 售总额达 1401.57 亿元，同比 2006 年增长 13.9%，居民消费总体上从传 深圳市2005-2007年9月全社会固定资产投资增长图 固定资产投资1176.131272.26912.96 基本建设投资599.83639.68460.68 房地产开发投资425.66460.68312.83 2005年2006年2007年19月 19 统的生活消费逐步向发展型和享受型消费转移。 图图 2-42-4 21626 23544

26、 24941 25936 27596 21494 22567 18692 050001000015000200002500030000 2000年 年 2002年 年 2004年 年 2006年 年 2000-2007年 年1-9月月深深圳圳城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入走走势势图图 单单 位位 ： 元元 单单位位：元元2162623544249412593627596214942256718692 2000年 年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年 2007年 年 1 9月月 数据来源：2000-2004 年数据来自深圳统计年鉴 2007 年

27、数据来自当年深圳市国民经济统计公报 图图 2-52-5 2000年-2007年9月深圳市社会消费品零售总额走势图 0 500 1000 1500 2000 单 位 ： 亿 元 单位：亿元538.2609.3689.6801.8915.5143816711402 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 1-9月 数据来源：2000-2006 年数据来自深圳统计年 鉴 2007 年数据来自当年深圳市国民经 济统计公报 3.23.2、深圳市房地产市场状况、深圳市房地产市场状况 3.2.13.2.1、深圳市土地市场分析深圳市土地市场分析 20 （

28、1 1）土地市场现状）土地市场现状 商住用地是主力商住用地是主力 2007 年全市前三个季度共成交 320 宗土地；龙岗挂出 112 宗土地， 其中 41 宗为商住用地。这反映了商住用地有着强劲的供需势头，适合发 展商的开发利益以及居民的生活要求，商住用地是目前房地产开发商的主 流用地类型。 大工业区受追捧大工业区受追捧 在深圳国有土地拍卖现场，龙岗区尤其是东部工业新城的土地竞投 相当激烈，多为经过几十轮竞拍才最终落定。坪山的几块土地拍卖情况也 较好，随着龙岗中心城的东扩，东部工业新城中心地位的日益凸现，该区 域的土地价值已经被很多发展商所认可。 （2 2）深圳市土地供应）深圳市土地供应 根据

29、深圳市 2007 年全年土地供应计划如下： 供给原则：供给原则：“控制总量，集约开发，保护资源” 供给规模：供给规模：“土地供应量为 2130.5 公顷” 其中住宅用地为 204.6 公顷，包括（商品房 12 7 公顷，政策性住房 65.1 公顷）； 城镇公共服务配套用地为 431.8 公顷，包括（商服用地 28 公顷，公 共建筑用地 310.5 公顷，公共设施用地 93 公顷； 独立选址重点建设项目用地为 992 公顷； 产业用地为 502.1 公顷； 21 （3 3）未来土地市场发展趋势）未来土地市场发展趋势 未来两年土地市场以消化闲置土地和开发新增用地为主 未来两年深圳城区可供应土地将以

30、进一步消化闲置土地和开发新增用 地为主，闲置土地绝大部分集中于开发商手中，其中的地块以小规模为主， 建筑类型将大部分以小高层和高层为主。 中心城区土地价格稳步上涨 随着深圳市城市发展及土地资源的稀缺性，中心城区的老片区（如福 田、罗湖、南山）土地市场价格稳步上涨；而以东部工业新城为代表的城 市新区，其土地价格将有较大幅度的上涨。 城市外延圈层是开发的热点区域 由于土地供应的限制，龙城新城、横岗、板田、布吉等外部区域将是 深圳市房地产开发的热点区域，品牌地产开发商将引领这些片区的房地产 市场发展方向。 3.2.23.2.2、深圳市住宅市场分析、深圳市住宅市场分析 尽管国家为控制房价上涨过快出台了

31、一系列的房地产政策，但在过去 的一年里，深圳市住宅市场发展如火如荼，商品房销售价格由 2006 年的 平均交易价格 8830 元/平方米上涨至 2007 年上半年的 13178 元平方米， 涨幅高达 42.1%。 （1 1）、住房建设情况）、住房建设情况 房地产投资回落房地产投资回落 22 2007 年 1-9 月深圳市累计完成房地产开发投资总额 312.83 亿元，同 比下降 2.1%。 住宅新开工剧增，竣工基本持平住宅新开工剧增，竣工基本持平 2007 年 1-9 月深圳房地产施工面积 2940.79 万平方米，同比增加 30.3；竣工面积 304.67 万平方米，同比增加 0.7；住宅竣

32、工面积 223.74 万平方米，与 2006 年同期下降，减幅为-22.5。 （2 2）、一手房市场）、一手房市场 前三季度商品房销售面积 497.9 万平方米，下降 15.2%；交易量下 滑的一手市场成交数据表明，深圳市场回归理性。 今年前三季度深圳市土地供应总量为 2130.5 万平方米，其中住宅用 地供应量为 390.3 万平方米；在住宅用地中，新增住宅用地供应为 204.6 万平方米，比去年提高 42%；政策性住房用地 65.1 万平方米，比去年增 加了 63%。 1-2 季度住宅市场产生供不应求的状态，市场供应面积为 264.17 万 平方米，销售面积为 373.27 万平方米；3

33、季度市场消化量明显下滑，市 场供应面积为 70 万平方米，销售面积为 82.94 万平方米。 （3 3）、二手房市场）、二手房市场 近期国家一系列的宏观调控对二手市场的影响是显而易见的；2007 年 1-9 月深圳二手房销售额 5123260 万元，同比增长 55.11%；交易面积 为 955.03 万平方米，同比增加 27.24%；二手房交易均价 5365 元/平方米， 同比上涨 21.93%。无论交易规模或者交易价格都有明显的上涨，二手市 23 场呈现相对健康。 3.2.33.2.3、商业市场分析、商业市场分析 广深城际轻轨、粤东沿海高速、西部通道等一系列项目的启动给深圳 创造了发展的新机

34、遇，在住宅开发火爆的同时商业开发也吸引了开发商的 眼球，2007 年深圳商业开发进入了高潮。 据调查，三季度深圳新增商铺面积约 14 万平方米，与二季度基本持 平，比去年同期少 24%。其中，9 月是三季度批售面积最少的月份，仅占 全季度批售面积的 21%。数据还显示，三季度商铺成交量为 9.09 万平方 米，比去年同期减少 30%，呈逐渐下滑的趋势。整体来看，三季度各月商 铺的成交均价呈持续下滑的趋势，约为 1.6 万元/平方米，而 9 月的成交 均价最低，仅为 9200 元/平方米，环比 8 月下降 51.2%。 深圳商业地产持续降温，受到年中的政策影响，市场表现出有价无市 的趋势。 （1

35、 1）、商业地产现状）、商业地产现状 虽然政府出台了一系列的宏观调控政策，如银行方面的限贷、央行的 加息、提高利率，商业房地产的开发和投资都蕴藏了一定的风险，导致深 圳商业地产持续降温。 （2 2）、商业开发从量变走向质变）、商业开发从量变走向质变 2007 年前三季度新施工的商业项目面积达 30.51 万平方米。开发商 在新增商业项目更加精耕细作，商业开发朝高档化、精品化路线迈进。 24 （3 3）、商业物业交易呈价底量减态势）、商业物业交易呈价底量减态势 随着深圳经济的发展，人民消费水平的提升，经过 2006 年商业交易 形势喜人，但 2007 年商业交易量积聚下滑。 由于销售金额的减少明

36、显高过销售面积，深圳商业均价从 2006 年的 17840.03 元/m2 急速下降到 2007 年 9 月份的成交最低均价，仅为 9200 元 /平方米，下降幅度近 50%。 二手市场活跃二手市场活跃 据房地产交易登记中心数据可得知，2007 年市区新建商业用房交易 价格约为 2.9 万元/平方米，降幅约 33%，但商业地产均价有较大上涨。 如滨海广场、香缤广场等成熟在营项目通过产权分割供应商业市场，成为 商业供应市场中一大主力，有力的推动了商业价格的走高。 2 2、深圳市未来商业展望、深圳市未来商业展望 随着住宅市场价格不断上涨，其投资获利空间已缩减，且深圳经济不 断发展，商业活动将日趋频

37、繁和兴旺，越来越多的人将投资目光转向以商 铺为首的商业地产。 纵观深圳目前商业经营发售情况可以发现商业主要由多家散铺和传统 百货把持。各个商业区在业态组合以及目标市场的定位存在很多雷同，新 的商业项目定位朝专业化、规模化迈进。 三三 、片区房地产市场研究、片区房地产市场研究 25 1 1、片区、片区概述概述 1.11.1、片区概况、片区概况 片区界定：本报告中的片区界定为坪山片区； 图图 3-13-1 坪山片区位置示意图坪山片区位置示意图 坪山以发展成为东部工业新城的中心区；深圳市东部新城，全市先 进制造业基地。以高新技术产业和先进技术为主导，配套兴办第三产业 的功能性工业园。中大工业中心片区

38、重点发展产业有：电子信息业、汽 车及其零部件制造业、家电业及国家级生物医药。经过多年的发展，在 工业区内数量庞大的消费群体基础上，商住房的发展前景广阔。随着诸 多新兴产业的入驻，坪山已逐渐显露出深圳市新的高新技术研发中心面 本本 案案 26 貌，各政府机关的办公大楼以及坪山公园、坪环工业城、江岭工业城、 宝山工业城、坪山高级中学等诸多美丽的工业文化建筑群，加上规划整 齐的道路、清新整洁的绿化，使得坪山片区已成为极适宜居住生活的区 域。目前坪山片区的主要问题是与日常生活配套的大型购物、医疗、休 闲、娱乐设施尚未完全建设到位，还需要几年时间才能真正成为一个完 美的城市商住板块。 1.21.2、人口

39、经济、人口经济 深圳市 2005 年全国 1%人口抽样调查主要数据公报显示，东部工 业组团总人口为 15.2 万人，其中户籍人口 2.92 万人，非户籍常住人口 12.28 万人。到 2020 年规划人口控制规模为 50 万人，当量人口与规划人 口规模相等。其中户籍人口 28 万，非户籍常住人口 22 万。东部工业组 团现状城市建设用地 27.14 平方公里，人均城市建设用地 178.55 平方米。 规划到 2020 年东部工业组团城市建设用地规模为 72.65 平方公里，人均 城市建设用地为 145.18 平方米/人。大工业区作为全市先进制造业基地， 未来规划居住人口约为 50 万人左右，其

40、中人口构成以本地居民、公司白 领、商业业主以及政府公务员为主。从趋势上看，整体经济增长态势基 本保持平稳。坪山片区作为新开发的城市文化居住区，其目前对于坪山 片区经济贡献不大，但随着龙岗区的建设，其经济发展潜力巨大。 1.31.3、交通状况、交通状况 片区对外交通状况良好。拥有城市快速路深汕公路，城市主干道东纵 27 路、横坪公路以及中山大道，通过这些区域主要道路可以方便到达城市各 个地区。 片区内公共交通发达，有 329 路、365 路、661 路、654 路、866 路、 870 路、939 路、941 路、943 路、968 路、984 路、963 路、988 路等多路 公交车穿行其中。

41、 1.41.4、公共配套、公共配套 经过几年的发展，坪山片区的公共配套初显便利。随着坪山片区的建 设，片区内各类公共配套将逐步完善，使得坪山片区成为真正的深圳市城 市工业文化区。 教育类：教育类： 坪山高级中学、坪山中学、六联学校、龙山学校、坪环学 28 校等； 行政类：行政类： 深圳市坪山政府大楼、各村委会、地税局等； 餐饮：餐饮：六联餐厅等； 医院医院：坪山医院等； 生活类：生活类：国惠康百货、国际电脑城、泰华商城、万福佳百货、民乐福、 坪山农贸服装街市等； 金融：金融： 中国银行、建设银行、深圳发展银行、深圳农村银行等； 娱乐休闲：娱乐休闲：京发大酒店、乐安居酒店（五星级建设中）、坪山体

42、育中 心为主体（建设中）等。 1.51.5 规划要点规划要点 片区功能定位：深圳市新兴产业文化居住区片区功能定位：深圳市新兴产业文化居住区 坪山是深圳东部工业组团的主要组成部分之一，是深圳市近期重点发 展的片区之一；片区规划人口为 50 万人。 近期重点建设项目有：大运会坪山分会场，以坪山体育中心为主体， 占地约 15 万平方米，体育馆座位大概 3000 个，体育场座位有 10000 个， 将是服务于坪山乃至深圳东部区域的重要公共设施。此外，大运会坪山分 会场周边的交通、房产、服务业等相关配套设施也将陆续启动建设。此外， 坪山分会场区域的坪山河改造工程也被纳入迎大运工程项目计划。 其中坪山分会

43、场外循环主干道横坪公路已部分建成通车，坪葵公路 （坪山广场至石井段）、旧横坪公路（碧岭至六联段）两条主干道市政化 改造工程已立项，明年建设，南通道（南坪快速坪山段）也划进行规划。 29 按五星级标准建设的乐安居酒店将于近期签约，并即将动工。紧临分 会场的“坪山牛角龙商住园区”已完成了前期的相关手续，将于明年初全 面启动，该项目集住宅、文化、休闲、公寓、商业于一体，将成为分会场 重要的配套设施。片区内坪山区级行政、文化中心功能的各项设施建设沿 深汕公路集聚组合，形成城市景观主轴线。 2 2、片区土地市场、片区土地市场 2007 年坪山片区土地成交面积大幅攀升，近年已成为市场瞩目的焦 点。深业等大

44、批开发公司已把触角升向坪山，深业东城上邸项目已经动 工建设。未来几年内，该片区的土地市场将从建设民房转向开发新的高档 次住宅为主，土地供应量大幅增加。 3 3、片区房地产市场、片区房地产市场 SWOTSWOT 分析分析 3.13.1、片区优势、片区优势 交通便利：片区内交通布局四通八达，道路建设具一定的超前性，主干 道诸如深汕公路、东纵路、横坪公路、坪葵公路、中山大道等已畅通无阻， 与深圳其他区域相比，坪山的道路交通可谓四通八达； 功能定位优势：坪山片区是深圳市大工业区、新的文化居住区，也是深 圳市近期发展的重要片区之一，政府对片区建设的支持可见一斑； 地理优势：位于深圳市龙岗区的核心位置之一

45、； 3.23.2、片区劣势、片区劣势 30 公共配套有待进一步完善； 片区旧村影响目前片区的整体形象； 以往开发的楼盘少、规模小、品质参差不齐； 片区商业氛围尚有待提高； 3.33.3、片区机会、片区机会 是深圳市近期重点发展的片区之一； 2011 年的大运会的分会场坐落于此，有助于提高片区公共配套的完善； 大体量的旧村改造将有助于片区形象和品味的提升； 3.43.4 片区威胁片区威胁 来自于竞争片区或竞争楼盘的威胁。 4 4、片区、片区住宅市场分析住宅市场分析 4.14.1、片区住宅市场现状特征、片区住宅市场现状特征 坪山是深圳未来的新的文化居住区、大工业区中心，拥有坪山街政府， 坪山中学、

46、文化广场、坪山影剧院等行政事业单位，2011 年的大运会部 分比赛项目在此举办，作为城市新区，良好的居住环境和很好的发展前景 使得这个区域收到越来越多的人的关注，在英联以往调查中显示，坪山现 已成为龙岗区仅次于中心城与布吉之后的居民意愿购房区域。 目前该区一手楼价普遍在 7500 元/平方米以上，以坪山公园为圆心， 31 周边汇集了经发大酒店、六联酒店、东江纵队纪念馆，东方威尼斯花园、 泰富华庭、风临世纪等品质较高、楼龄较短的楼盘也在附近，已经形成了 大规模成熟现代化生活社区，引领坪山精英阶层的生活格调。诸如西湖苑、 东方威尼斯花园是坪山成交的热点楼盘，倍受公务员、各企业管理层的追 捧，同时坪

47、山高级中学在附近这一利好因素也吸引了许多因孩子上学购房 的客户的眼球。 坪山片区早期开发的楼盘品质普遍不高，针对的客户群也是当地来深 圳工作并打算定居在深的工薪阶层。随着坪山市政配套项目进程的加快， 一大批高品质楼盘陆续涌现，如万科金域东郡、金众蓝钻风景等。经过几 年的发展，目前坪山片区的住宅市场呈现如下特征： 楼盘少，规模小 坪山片区处在深圳市的工业区中心，到目前为止，该片区内已有 6 个 的房地产开发项目，楼盘规模普遍较小，片区内缺乏大型社区。 建筑类型以多层、小高层为主 片区内住宅建筑类型以多层、小高层为主，兼有少量高层住宅。 主力户型为一房一厅、三房二厅 一房一厅户型中，面积区间分布最

48、广的则为 48.0872.52； 三房二厅户型中，面积区间分布最广的则为 106109。 商品房交易价格处中位水平，但涨幅较大 目前本片区的住宅销售均价视楼盘的品质不同，而介于 75008000 元/平方米之间，在整个深圳市住宅市场中处于底位水平。受诸多因素影 响，该片区商品房价格在过去一年内飞涨，平均涨幅超过 23.6%。 32 小高层住宅销售均价普遍高于多层和高层住宅销售均价。 4.24.2、片区在售项目比较分析、片区在售项目比较分析 目前片区内锦龙二路与深汕公路沿线在售的项目有金众蓝钻风景、万 科金域东郡等几个，市场供应总量约为 16.67 万平方米左右；其余二个项 目基本信息比较表如下

49、： 表表 3-13-1：片区在售楼盘基本信息比较表：片区在售楼盘基本信息比较表 项目 名称 金众蓝钻风景万科金域东郡 位置 龙岗区新城，宝龙大道与锦龙二路 交汇处 龙岗区深汕公路六联酒店北行约 400 米 处左转，大工业区中心公园西侧 建筑 面积 88，00078，654 建筑 类别 小高层高层 主力 户型 及面 积 一房（3557 平方米 ）二房至三房（69109 平米） 开盘 日期 2007-11 月底开盘 2007-10-20 销售 率 （% 已登记 2000 人 100% 33 ） 装修 情况 精装修毛坯 均价 （元 /） 80007500 图片 4.34.3、片区住宅市场消费群体特征、片区住宅市场消费群体特征 目前本片区住宅市场消费群体主要由几部分构成：一是本地及周边片 区工作的居民，他们为了改善居住环境而选择本片区内的商品房，此类消 费者是本片