精品文案-2009年海口市碧海御园房地产项目可行性研究报告.doc

《精品文案-2009年海口市碧海御园房地产项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《精品文案-2009年海口市碧海御园房地产项目可行性研究报告.doc（116页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、碧海御园房地产项目碧海御园房地产项目 可行性研究报告可行性研究报告 咨询机构：咨询机构： 开发商开发商 海海 南南 炜炜 华华 房房 地地 产产 开开 发发 有有 限限 公公 司司 二零零二零零陆陆年十一月年十一月 椰风椰风 海韵海韵 小桥流水小桥流水 百鸟尽欢。百鸟尽欢。 。 。 。 。 。 艾德企划 2 一生痴何处一生痴何处 无梦到御园无梦到御园 尊贵尊贵 温情温情 嬉水嬉水 运动运动 专心打造一个舒适健康专心打造一个舒适健康、高尚人居高尚人居 所在是本案的中心诉求所在是本案的中心诉求 我现在就要动身起程，因为她无论白天黑夜，我现在就要动身起程，因为她无论白天黑夜， 3 我都能听见海水拍打

2、堤岸的低沉声音。当我站在我都能听见海水拍打堤岸的低沉声音。当我站在 马路边或灰色的人行道上，我听见她就在我的灵马路边或灰色的人行道上，我听见她就在我的灵 魂深处。碧海御园的秀丽笑眠地站在耶风的海边，魂深处。碧海御园的秀丽笑眠地站在耶风的海边， 是哪个造物主对她的钟爱是哪个造物主对她的钟爱给了我终生梦想的给了我终生梦想的 实现。实现。 。 。 。 。 。 碧海御园意境写真碧海御园意境写真 “她她”拟人化的碧海御园拟人化的碧海御园 目录目录 1.1.总论总论 1 1 2.2. 市场环境分析市场环境分析 4 4 2.6 项目提出与简介8 2.6.1 项目可行性研究主要结论.9 表 1-1： 主要结论

3、参数10 4 3.3.项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 1111 3.1 项目投资分析.11 3.1.1 国家政治经济环境及有关房地产政策动向11 3.1.2 海南房地产市场受政策的影响程度.12 3.1.3 海口市经济社会情况及管理、政策等因素16 3.2 项目地块评价.17 3.2.1 项目地理位置17 3.2.2 项目地块规划状况.17 3.2.3 本项目地块独特的优势.18 图 2-1： 碧海御园项目鸟瞰之一 18 图 2-2： 碧海御园项目鸟瞰之二 19 图 2-3： 项目现状 19 3.3 房地产市场分析.22 3.3.1 全国房地产市场综述.22 3.3.2 全国房地

4、产行业盈利水平总体评价.25 3.3.3 海南房地产市场综述.26 图 2-4： 海口市商品房价格变化图 .27 3.3.4 2004 年海口市房地产市场综述27 图 2-5： 20032004 海口市房地产开发投资比较图30 图 2-6： 20032004 海口市房地产市场走势图31 图 2-7： 海口市商品房销售比较图 31 3.3.5 2005 年前三季度海口市房地产市场综述.32 图 2-8： 2005 年 19 月海南省房地产投资状况.33 图 2-9： 海口市土地价格指数变化图 .34 表 2-1： 海口市城市建设用地现状汇 34 图 2-10： 2005 年 18 月海口市房地产

5、投资构成35 3.3.6 2006 年海口市房地产市场预测36 4 4项目全程营销策略项目全程营销策略 3939 4.1 项目总体定位.39 4.2 竞争板块与竞争项目分析.39 4.2.1 竞争板块.39 4.2.2 海景楼盘概述39 4.2.3 楼盘比较.40 表 31： 竞争性海景楼盘比较 .45 4.3 项目营销策略 .46 4.3.1 营销综述.46 4.3.2 竞争因素分析46 4.3.3 项目定位.48 5 5 5项目总体规划方案项目总体规划方案 5555 5.1 经济技术指标与规划基准条件55 表 4-1： 碧海御园技术经济指标表 55 5.1.1 区位环境及气候条件.56 5

6、.1.2 项目抗震设计56 5.1.3 规划设计依据56 5.1.4 规划设计的指导思想.57 5.2 规划布局57 5.2.1 布局原则.57 5.2.2 平面布局规划目的.57 5.2.3 平面布置.58 5.3 道路交通规划.59 5.3.1 道路系统.59 5.4 绿地景观规划.61 5.5 给水规划62 5.5.1 生活用水量计算： .62 5.6 排水规划62 5.6.1 污水工程.62 5.6.2 雨水工程.63 5.7 电力规划.64 5.8 电信工程规划.64 5.9 燃气规划.65 5.10 建筑单体设计.65 表 4-2： 用水量表 66 5.11 公寓建筑装修标准.67

7、 6.6.项目管理项目管理 6969 6.1 项目管理体系.69 图 5-1： 项目管理目标体系 69 6.1.1 项目建设阶段划分.69 图 5-2： 项目阶段划分 .70 6.1.2 项目责任体系与流程.70 图 5-3： 项目管理结构 .71 图 5-4： 项目管理流程 71 7.7.项目建设组织机构与人力资源配置项目建设组织机构与人力资源配置 7272 7.1 项目组织说明.72 7.2 人力资源配置.72 6 图 6-1： 项目管理组织架构图 73 8.8.项目实施计划项目实施计划 7474 8.1 有关本项目计划的说明.74 8.2 本项目装修标准 .74 8.3 项目实施进度表

8、.76 9.9.投资分析投资分析7878 9.1 项目基本参数及预计施工进度安排 .78 表 8-1 碧海御园项目建筑技术参数一览表.79 9.2 项目开发价值（销售收入） .80 表 8-2 本项目销售收入一览表80 9.3 土地成本 .80 表 8-3 本项目建安工程造价构成一览表80 9.4 建安工程成本 .81 表 8-4 本项目建安工程造价构成一览表81 表 8-5 本项目土建工程、造价构成一览表.81 表 8-6 本项目机电设备安装工程造价构成一览表.82 9.5 前期费用 .83 表 8-7 本项目前期费用构成一览表.83 9.6 项目其它不可预见费 .83 表 8-8 项目其它

9、不可预见费计算表84 9.7 应缴纳之开发期税、费 .84 表 8-9 项目应缴纳开发期税、费构成一览表.84 9.8 红线内、外市政及公建配套工程费 .86 表 8-10 .红线内、外市政及公建配套工程费构成一览表86 9.9 静态总投资额 .87 9.10 资金筹措计划及财务费用 87 9.10.1 资金筹措87 9.10.2 财务费用87 9.11 房地产销售有关税、费 88 表 8-11 本项目物业销售有关税费一览表 .88 9.12 本项目销售费用 88 表 8-12 本项目销售费用一览表 .88 9.13 本项目所得税 88 表 8-13 本项目经营所得税一览表.89 9.14 静

10、态开发总投资综述 89 表 8-14 静态开发总投资构成比例（按总建筑面积分摊）一览表89 表 8-15 .静态开发总投资构成比例（按总可售面积分摊）一览表90 9.15 项目全部开发总投资综述 90 表 8-16 项目全部开发总投资构成比例（按总建筑面积分摊）一览表90 表 8-17 项目全部开发总投资构成比例（按总可售面积分摊）一览表91 10.10.可行性研究财务数据的预测和选定可行性研究财务数据的预测和选定 9292 7 10.1 建造成本 92 10.2 商品房价格与余房率 92 9.3 利息 .92 10.4 计算期 92 10.5 相关税、费 92 10.6 土地增值税 93 1

11、0.7 所得税 93 11.11. 项目财务效益分析项目财务效益分析9393 11.1 项目赢利能力 93 11.1.1 财务内部收益率（FIRR）94 11.1.2 财务净现值（FNPV）95 11.1.3 资本回报率（静态）95 表 10-1 静态投资效益分析96 11.1.4 静态投资回收期96 11.2 项目的不确定性分析 97 11.2.1 项目盈亏平衡分析97 11.2.2 项目敏感性分析97 表 10-2 本项目敏感性分析表97 11.2.3 概率分析98 表 10-3 不确定性因素变化的概率值 .98 11.2 风险分析 98 11.2.1 风险提示 1政策风险98 11.2.

12、2 风险提示 2市场风险99 11.2.3 风险提示 3建材与能源成本变化的风险.99 11.3 结论建议与存在的问题 99 11.3.1 结论与建议.99 11.3.2 存在的问题.100 附表 1：静态总投资资金筹措计划表 101 附表 2：全部投资现金流量表 102 附表 3 自有资金现金流量表 .104 附表 4：项目损益表 106 附表 5：概率分析表 107 附表 6：偿还贷款计划表 108 附图 1：本项目盈亏平衡图 109 附图 2：本项目静态投资构成图 110 1 碧海御园项目可行性研究报告正文碧海御园项目可行性研究报告正文 1.1.总论总论 1.11.1 项目背景项目背景

13、1.1.1 项目名称: 碧海御园 1.1.2 项目建设地点：项目地块坐落在被予为海口的外滩的海口湾最中心的地段 1.1.3 项目现状:基本达到五通一平,并办理相关证件。 1.1.4 项目建设内容和规模: 碧海御园项目属原昌炜城市花园（现名“昌炜玉园” ）组成部分，为欧式风格商住项 目，秉承昌炜玉园一区的良好销售势头及取得的品牌认知度, 根据一区收集到的市场信息,客 户信息基础上,不断深化完善延伸, 进一步提升产品在功能、配套、环境等方面的品质， 营造成功人士理想的湾泮家园。 昌炜玉园位于海口填海区（海口湾） ，总用地面积约 6.83 公顷，整个居住小区北临艺 园路，南临民生路，西接紫荆路，东靠

14、世贸北路。昌炜玉园项目共分三期开发。第一期为 昌炜玉园一区，欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格，拥有 6,000 多平方米 的中心花园、6 幢欧式小高层楼宇和一栋大型停车楼，用地面积 18,170 m2；第二期为昌 炜玉园二区，规划占地面积 26,669 m2，将以马尔代夫风格的景观园艺形成小高层、组团 的海景豪宅。 第三期为碧海御园，位于昌炜玉园一区的西南侧，规划用地面积 41,644 m2，将建设 成为欧式小高层海景生态庭院组团。本项目由八栋十五至十八层高度不等的高层住宅、三 栋二层及一栋三层商业用房组成，内含高尔夫练习场。根据现在海口湾一般地产项目，销 售价格在 5000600

15、0 元每平方米，预测碧海御园 2 年后的价格至少达到 8,000 元/m2。 主要经济技术指标如下: 用地面积: 41,644m2 建筑面积: 115,288m2 其中: 住宅面积: 74,428m2 2 会 所: 1,648m2 商业面积: 5,475m2 车库面积: 32,205m2 容积率: 2.0 绿化率: 45 建筑密度: 18.2 1.1.5 项目开发手续:本项目已经过政府立项审批,并办理土地使用权证。 目前，项目总 体规划已获批，正在进行修订。 1.1.6 开发公司简介： 该项目开发单位为海南炜华房地产开发有限公司（以下简称炜华） ，成立于 2002 年， 注册资本 1,008

16、万人民币；注册地址为海南省海口市蓝天路 38 号友利大厦 3 层 D 号室， 法定代表人马坚伟，主营业务为房地产开发经营、工程施工、土石方工程、水电安装、机 电机械安装等。 新昌炜是炜华的全资股东，省二级资质房地产公司；公司实力雄厚，在海南开发建设 南兴大厦、洋昌大厦、福昌大厦、友利园大厦、玉和花园 1 期、2 期、3 期、昌炜玉园一 区等；省房地产企业协会组织了海南省 2004 至 2005 年度房地产开发 20 强排序活动中， 新昌炜荣获海南地产前 12 强；公司在海南地产业界享有相当高的品牌知名度。 新昌炜一贯秉承“以人为本、追求卓越“的经营理念，积极推进现代企业制度建设，已 经形成董事

17、会、经营班子职责明确，相互制衡、合力发展的规范化法人治理结构和经营管 理组织架构。建立了一支组织指挥能力强、专业技术水平高、团结协作意识好的成熟的经 理层精英。在现有的 96 名员工中，具有专业的技术职称或大专以上学历人才占 80 %。 新昌炜执著于“信誉为重、品质为先“的企业文化与服务精神，贯彻“诚信服务，构筑精品“ 的企业质量方针，努力寻求新的经济增长点，谋求更大的发展。面对日趋激烈的市场竞争， 公司正在积极的探索开发高科技领域、体育产业与其它产业。经过 10 多年的创新发展， 新昌炜现已拥有与核心业务相适用的管理架构、专业人才和成熟的运作经验，并不断得以 科技进步和体制创新引领公司创造美

18、好的明天。 炜华组织管理机构如下 董事长 3 1.1.7 可行性研究的依据 1、各项原始资料及有关数据； 2、海口市国有土地使用证； 3、海南省统计局统计资料； 4、海口市统计局统计资料； 5、海南省建设厅相关文件及资料； 6、 碧海御园规划设计方案 7、国家、部委、省现行的技术规范和定额 8、 住宅建筑设计标准 1.1.8 承担可行性研究工作的单位 中国生产力学会策划专家委员会 海口艾得企业策划有限公司 海南新昌炜投资有限公司 海南炜华房地产开发有限公司 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 （1）.本项目位处被誉为海口的外滩海口湾最中心的地段，拥有一线无敌海景， 数里海岸风景线，数

19、百公顷滨海外滩，展现出无限的滨海特色。为了充分展示这片滨海宝 地的魅力，年开始，海口市政府不惜重金国际招标，进行高标准的规划和设计。 它依托海甸溪和海口湾的天然优势，重点选取了滨江、滨海和港口这三大“题材”做文章， 营造旅游休闲环境，打造商业品牌，建成后将成为市民的生活休闲、商业休闲、文化娱乐 休闲的聚集地，成为海口对外旅游、观光、商贸、购物、休闲等的时尚交流平台，充分展 示滨海城市个性。海口外滩的规划和实施，使外滩的土地价格一路走高。而随着区域土地 总经理 副总经理总工程师副总经理 合 同 部 施 工 部 工 程 部 办 公 室 报 建 办 证 部 财 务 部 材 料 部 嘉 居 公 司 4

20、 价格的走高，这两年滨海一线的房地产价格也在逐步攀升。2005 年初海口市政府又出台 了“一线海景地今后禁止开发商品房”政策，这将进一步提升一线海景高档社区的地位。在 海口外滩如火如荼地规划和实施时，一批品位高档的一线海景楼盘已悄悄地在新外滩的填 海区海口湾畔崛起。并且，海口湾区域的房地产，很快以其不可复制的绝版地段、稀 缺的滨水资源，万绿园、会展中心、超豪华酒店、美食娱乐、高尔夫等时尚休闲场所拥簇 周边的配套条件，使其无可争议地成为海口的地标之王，成为最具增值潜力和竞争力的首 席板块。 据调查，目前海口湾是岛内岛外高收入阶层购房的首选区域。社区规模大，配套齐 全，容积率超低，绿化率高，细致入

21、微的物业管理，产品具有创新性和差异性，目前海南 市场上基本没有同类产品。玉和花园一期的销售自从开盘就一路飘红，甚至开创了海南购 房新的销售摸式及销售速度，360 多套商品房已基本售完，并积累了大量的二期意向客 户 各种迹象表明，碧海御园项目的市场前景是乐观的，依然能成为行业、媒体、购 房者关注的热点。 （2）.2006 年以来，海口市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九 部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的影响，但据统计，1 至 9 月， 海口市房地产业完成投资 36.45 亿元，同比增长 8.9%，全市商品房销售面积 132.98 万平 方米，仍然取得了较好的业绩，

22、全市商品房平均销售价格为 3011.04 元/平方米，比去年同 期增长 15.1%，这些说明了海口市房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规 律，影响是有限的。 海口凭借着得天独厚的气候环境、自然条件成为人们的居家、度假、养生的首选， 荣获“中国最佳人居环境”称号，是中国旅游地产最热的区域之一。 “十一五”期间海口市将 致力于“品质海口工程”的规划建设，已将“玉沙村”、 “海甸溪北岸”、 “长堤路”等三大旧城改 造项目列为规划重点；海口市核心滨水区的建设（本项目所在地） ，无疑将更坚定大家对 海口房地产业发展的信心，它的未来将发展成为旅游、观光、休闲、文化、娱乐、体育、 景观为一体的城

23、市多功能带，它的建成必将成为海口的“名片”和“窗口” ；规划中的海 口湾将被打造成国际游艇基地，周围建起配套的会所、酒店等设施，将成为真正意义上的 “滨海富人区” 。这些项目的建设必将掀起海口新一轮购房热潮。 2.2. 市场环境分析市场环境分析 2.12.1 海南省自然社会经济概况海南省自然社会经济概况 2.1.1 海南省自然地理社会概况 海南省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿 ，阳光充足，空气 清 新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温 28、 最低平均气温 18.8，年平均气温 23.8。年平均日照时数 2225.2 小时，年降水 16

24、91.7mm,5-10 月雨量为 300.7mm,年平均相对湿度为 85%.常年主导风向为东北风，次为 东 5 南风。平均风速 3.23m/秒。陆地面积 3.54 万平方公里，人口约 800 万,其中非农业人口 202.31 万人，农业人口 567.19 万人。 从全国来看，北京是中国的政治中心，上海是全国的经济中心，而中国度假休闲中 心非海南莫属。也正源于此，亚洲论坛的会址永驻海南，世界小姐的选举指定海南。其他 国际性的会议和大赛也纷纷光临海南。2002 年省委省政府通过的海南省旅游发展总体 规划中确定，要将海南建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委 2005 年初 提出了“要 把海

25、南建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地” 。海南必将成为中国乃至世 界的国际化休闲、度假、居住、会展目的地。 2.1.2 海南经济情况。 初步核算，2000 年全省生产总值（GDP）790.12 亿元，按可比价计算比上年增长 10.5%，创 1995 年以来经济发展速度新高。其中第一产业增加值 287.30 亿元，增长 8.0%；第二产业增加值 201.17 亿元，增长 15.8%；第三产业增加值 301.65 亿元，增长 9.6%。 按全省常住人口计算，人均生产总值 8655 元，比上年增长 9.5%；按现行汇率换算，人均 生产总值达 1,046 美元。 经济自主增长活力明显增强，

26、投资扩张动因已经从前几年政策性推动向市场自发扩 张转变。在资金来源中，国家预算内资金和债券占资金总额的 6.1%，而国内贷款、自筹 资金、利用外资及其他资金占 93.9%，其中国内贷款、自筹资金增速分别高达 85.9%和 59.2%，成为支持投资增长的主力。 宏观经济和微观经济在景气区间进一步攀升。据对全省九大行业 310 家企业监测调 查，2005 年，作为反映宏观经济运行状况的企业家信心指数为 124.4，2004 年为 132.37； 反映微观主体运营状况的企业景气指数为 124.3，2004 年为 134.496。宏观经济和微观经 济景气指数从上年的相对景气相对景气区间攀升至较景气较景

27、气区间，为 1998 年建立景气监测调查制度 以来最为景气的一年。 经济速度与效益同步提升。2005 年全年地方财政收入 69.39 亿元，按同口径计算比上 年增长 17.8%，比 GDP 增速快 7.3 个百分点，为 1994 年以来地方财政收入增长最快速度。 2.2 海口市概况 海口市是海南省的省会城市，是海南省政治、经济、文化中心，人口 160 多万，土地 面积 2364.8 平方公里，城市定位为具有热带特色的外向型国际性现代化滨海生态城市。 美丽的海口是中国唯一地处热带的滨海省会城市，这里阳光明媚，雨量充足，气候 6 宜人，空气质量居全国大中城市之首，名列世界 48 个国家 160 个

28、大中城市第五名，集中 了地球上最缤纷、最浪漫的热带海岸。海口的自然景观优美，人文资源丰富，生态环境良 好，终年遍地翠绿，四季鲜花盛开，具有浓郁的椰风海韵情调，是中国最理想的避寒、冬 泳和度假休闲胜地，也是中国最理想的居住城市之一，2004 年荣获“中国人居环境奖” 。 自 1992 年以来，海口跨入“中国城市综合实力 50 强” 。海口 GDP 占全省的 40%， 财政总收入占全省的 50%，利用外资占全省的 60%，固定资产投资占全省的 55%。 为配合海南省“亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”定位，海口市政府 出台了一系列优惠政策鼓励处置烂尾楼，以美化海口；近两年，不惜重金邀请国际

29、著名的 设计单位对海口市总体规划，海口外滩规划，西海岸规划，南渡江规划进行修编或编制， 加快城市建设步伐，加大吸引外资力度，并取得了不俗的成绩，海口的轮廓已清晰可见。 2.3 海口市房地产市场概况 海口房地产市场经过 90 年代初期的泡沫后，近十年的沉寂萧条，于 1998 年开始复 苏，随后步入高速的发展期。2000 年房地产开发完成投资额为 9.2 亿，2001 年为 13.7 亿， 2002 年为 15 亿，2003 年 27 亿，2004 年超过 55 亿。自 2000 年后，每年的销售面积在 100 万平方米左右，2003,2004 年两年甚至出现了销售面积大于竣工面积。烂尾楼已处置

30、80%以上，需求旺盛,良好的生态环境及投资政策，吸引了越来越多的国内、国际大集团前 来投资，山东鲁能集团、天津泰达、中信泰富、华润集团等纷纷进军海南地产业。 2005 年海口市房地产交易市场在“十一”黄金周期间，接待客户 20000 人次，销售房 产 36 套，销售面积 3000 多平方米，交易金额 500 多万元。看房和购房的内地客户从“五 一”期间的 58%上升到“十一”期间的 79%。 在 2006 年国庆期间的海南秋季房地产交易展览会上，仅仅几天的时间现场卖出 238 套 商品房，成交金额 3000 多万元。此外，还达成购房意向 615 套，成交金额 2.1 亿元。来 自内地购房者的购

31、房数量占了总成交量的 70%。 不仅数字表明了海南房地产市场的明显回暖，市政建设、城市基础设施建设也大有进 展。目前发展规划已构筑完成，大规模投资海南地产的时机已经到来。 2.4 微观环境分析 2.4.1 区位分析 本案位于坐落在海口湾最中心的地段,2005 年 7 月 13 日，海口市政府正式批准了其 控制性详细规划，9 月 6 日，海南省政府批准海口市总体规划，至此，海口湾的规划基本 完成。9 月 27 日，海口湾详细规划正式亮相，神秘面纱终被揭开。海口湾区曾邀请法国 的 NDA、美国的爱普斯顿等数家国际知名设计公司参与规划设计，最终在 3.2 公里的海岸 线上，规划出 8 个项目，涵盖旅

32、游、度假、购物和休闲功能。建成后将成为南中国乃至东 北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区。海口湾是海口重要的城市资源，承裁着海口的 旅游、居住、度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的 7 象征和海口的城市名片。调查证明，海口湾已成为国内、国外及本岛购房的首选地。 项目所在地临江面海，紧临海口万亩绿肺万绿园生态公园，有天然滨海浴场，环境 静溢优美，自然景观非常良好，日照时间长，空气质量好；交通方面，地处市政主干道滨 海大道，贯通世纪大桥，是海口市政府重点提高海口形象的景观大道，交通便利畅达。 2.4.2 竞争分析 目前，海南各大房地产开发商开发的众多楼盘中，选择同一家

33、公司进行规划设计， 工程建筑、物业管理的比比皆是。房地产竞争不再表现为开发商在规划设计、工程建筑、 物业管理等环节的竞争，而是表现为更有个性和特点的品牌、服务、设计、建筑、物业等 在更加专业的层面进行竞争，也就是地产板块成熟后，由“面”转“点” ，由“硬”转 “软” ，回归到个盘间竞争是一定的，但也正是个盘体现无可替代的独特的时候了，如丽 江花园的文化，祈福新村的规模和硬件，碧桂园的教育、服务，这些将成为海南房地产业 学习的新的核心营销动力。 2005 年由于中央的宏观调空，导致资本大规模地从珠三角、长江三角等过热地区向 二线城市包括海南转移。据了解，海口、三亚的房地产开发企业目前有 90%来

34、自省外。同 时，泰国、香港、江浙、京沪、广东等地的大的资本也开始聚焦海南，这些大地产集团看 好海南房地产市场，纷纷进岛开发，势必造成海南地产市场竞争加速。根据人均 GDP 国 际经验数据的比较结果，我国房地产市场已经进入一个高速发展时期。随着海南的房地产 在 2000 年的复苏到近二年房地产业日渐成熟，竞争日趋激烈，产品出现同质化趋势。 2.4.3 供求分析 2004 年以海口和三亚两地为代表的海南房地产迎来了新一轮的“苏醒” ，虽然 2005 年中央对房地产产业在宏观调控中加大了力度，但海南的楼市经过十多年的调整，烂尾楼 已处置 80%以上，发展通道已基本扫清，市场已构筑坚实的大底，而且近两

35、年海南楼市明 显复苏，目前开始强劲上扬，行情看涨，吸引了越来越多的国内、国际大集团投资商。 2006 年以来，海口市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的影响，但据统计，1 至 9 月，海口市房 地产业完成投资 36.45 亿元，同比增长 8.9%，全市商品房销售面积 132.98 万平方米，仍 然取得了较好的业绩，全市商品房平均销售价格为 3011.04 元/平方米，比去年同期增长 15.1%，这些说明了海口市房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影 响是有限的。海口凭借着得天独厚的气候环境、自然条件成为人们的居家、

36、度假、养生的 首选，荣获“中国最佳人居环境”称号，是中国旅游地产最热的区域之一。 海南省城乡居民生活消费支出结构正在发生悄然变化：提高生活质量方面的支出多 了，生活用品消费支出少了，这表明海南省居民对未来比较乐观，生活信心不断增强。省 统计局最新公布的数据显示，前三季度，全省城镇居民人均家庭总收入 7610 元，比去年 同期增长 16.4%，人均可支配收入 7150 元，同比增长 15.6%，人均消费性支出为 5485 元， 比去年同期增长 21.9%；农民人均现金收入 2675 元，增长 9.6%。 在城镇居民八大类消费支出中，衣着、家庭设备用品及服务、交通与通信、教育文化 娱乐服务、居民等

37、五类消费支出呈现增长态势，且增速明显快于去年同期，而医疗保健类 8 是八大类消费支出中唯一减少的。 目前，海南省买房、买车的居民越来越多。城镇居民购买家用汽车支出大幅度增加是 使交通支出增长迅猛的主要因素。今年以来城镇居民家庭购买家用汽车人均支出金额达到 261.66 元，比去年同期仅有的 18.86 元增加 242.8 元，增长 12.9 倍，拉动居民交通消费支 出增长 94.8 个百分点。此外，人均住房支出 156.73 元，同比增长 70.4%。 2.4.4 潜在需求 海南尤其是海口市经过了 9294 年房地产泡沫，产生了大量的滞建工程。2001 年国 务院为盘活海南的滞建工程相继出台了

38、许多优惠政策；2000 年国家为拉动内需出台了房 产按揭等政策，从而使海南的房地产走出泡沫的阴影，3 年多的时间，已处置消化了 80% 的“半拉子” ；尤其是非典之后，海南作为无疫区的健康形象站在国人面前，深深地吸引 着国内富裕地区的人们到海南购置物业，买健康的新理念，省政府及时推出了“把海南建 设成为中国的后花园”发展思路，大打健康岛这张王牌，这就更加推动了海南房地产的飞 速发展。 据海南省统计局统计，2005 年全省房地产开发共完成投资 69.99 亿元，比去年同期 增长 52.9%，其中，商品房投资完成 71.44 亿元；比去年同期增长 51.5%；土地开发投资 完成 1.66 亿元。海

39、南的房地产投资增幅再度上扬。这主要是近几年来，政府对房地产业 大力支持，房地产业者加大了房产促销力度，海南优越的环境和房产品牌日益叫响全国的 结果。 2.52.5 市场分析结论市场分析结论 海南房地产企业的竞争形式，从“小而散”解决半拉子到“集团化品牌化”的 方向发展，雄厚的资金实力、专业化的运作能动和持续的客户开发能力、品牌化方向等将 成为企业参与市场竞争的首要因素。其次，海南的房地产市场领域在向专业化及细分的专 业化经营模式转变，房地产行业已经成为海南经济发展的支柱产业之一，将获得长期而稳 定的发展；国务院还延长对海南的各项优惠政策，等等。可见，海南还未出现中国有些城 市的“地产泡沫”等，

40、但是伴随着地产市场的周期波动及调整，海南房地产市场也必将迎 来市场的考验，也就是说机遇与风险并存的。 2.62.6 项目提出与简介项目提出与简介 2.6.1 海口湾，海口城市中心的海岸线，背靠城市，面向大海，融都市的繁华与陆地 的敦厚于一体，享受着海水的滋润与自然的天籁。得天独厚的自然资源和地理优势，吸引 着众多国际规划大师的目光再一次定格在这里。 海口湾的规划和建设，最直接的效果是提升城市品位，使海口的滨海土地价值得到回 归。它是一个典型的“城市经营”案例。在经济高速发展的今天，如何挖掘独特历史、文 化、地理要素，形成自己的特色和核心竞争力，从而吸引投资，提升城市的土地价值、房 9 地产价值

41、，培养城市居民的自豪感、归属感，是城市经营的核心内容。海口湾的精心打造， 是海口市政府在可持续发展的前提下，让城市滨海资产发挥最大的功能，创造最大利润的 实验田。 站在世纪大桥西望，在蓝的海和绿的树之间，一条白色的沙滩蜿蜒闲卧，U 型臂弯里 停满了漂亮的游艇。人们迈着轻快的步伐来到这里，开着游艇奔向辽阔海面，或冲浪，或 垂钓，或躺在甲板上仰看海鸟飞翔；海的另一边，绿的树掩映着绿的草，绿的草间镶嵌着 市民广场，人们悠闲地漫步 （海口湾规划图）（海口湾规划图） 2005 年 7 月 13 日，海口市政府正式批准了其控制性详细规划，9 月 6 日，海南省政 府批准海口市总体规划，至此，海口湾的规划基

42、本完成。9 月 27 日，海口湾详细规划正 式亮相，神秘面纱终被揭开。海口湾区曾邀请法国的 NDA、美国的爱普肆顿等数家国际 知名设计公司参与规划设计，最终在 3.2 公里的海岸线上，规划出 8 个项目，涵盖旅游、 度假、购物和休闲功能。建成后将成为南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假 社区。海口湾是海口重要的城市资源，承裁着海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，海口湾是海口重要的城市资源，承裁着海口的旅游、居住、度假等多方面的功能， 是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口的城市名片。是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口的城市名片。 2.6.2 碧海御园项目属昌炜玉园三区，规划用地面积 41,644 m2，将建设成为欧式小 高层海景生态庭院组团，内含高尔夫练习场；昌炜玉园位于海口填海区（海口