精品文案-精编物业工程工作手册.doc

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1、1 精编物业工程工作手册精编物业工程工作手册 第一章 公司简介3 第二章 新职员上岗提示4 第一节第一节 服务理念服务理念 4 第二节第二节 业主消费心理相关知识业主消费心理相关知识 4 第三节第三节 在服务过程中的注意事项在服务过程中的注意事项 4 第三章 工程维修人员岗位职责5 第一节第一节 工程主管岗位职责工程主管岗位职责 5 第二节第二节 工程维修人员工程维修人员岗岗位职责位职责 5 第四章 工程设备管理制度6 第一节第一节 维修班工作制度维修班工作制度 6 第二节第二节 维修班交接班制度维修班交接班制度 9 第三节第三节 工具管理制度工具管理制度 9 第四节第四节 特约维修管理规定特

2、约维修管理规定 11 第五节第五节 房屋维护制度房屋维护制度 11 第六节第六节 空置房检查制度空置房检查制度 15 第七节第七节 共用设施巡视检修制度共用设施巡视检修制度 15 第八节第八节 紧急事件处理程序紧急事件处理程序 15 第九节第九节 定期检查项目一览表定期检查项目一览表 17 第十节第十节 配电室工作制度配电室工作制度 19 第十一节第十一节 柴油发电机工作制度柴油发电机工作制度 22 第十二节第十二节 电梯管理制度电梯管理制度 24 第十三节第十三节 中央空调管理制度中央空调管理制度 25 第十四节第十四节 水泵房工作流程水泵房工作流程 26 第十五节第十五节 纯净水系统管理制

3、度纯净水系统管理制度 29 第五章 常用维修工具使用方法30 2 第一节第一节 万用表万用表 30 第二节第二节 钳形表钳形表 33 第三节第三节 场强仪场强仪 35 第六章 维修工作安全注意事项39 第七章 电气防火、防爆措施40 第一节第一节 电气火灾的起因电气火灾的起因 40 第二节第二节 电气设备的灭火方法电气设备的灭火方法 41 第八章 工作流程43 第一节第一节 配电室工作程序配电室工作程序 43 第二节第二节 柴油发电机管理程序柴油发电机管理程序 44 第三节第三节 风机房工作程序风机房工作程序 47 第四节第四节 电梯工作程序电梯工作程序 48 第五节第五节 中央空调管理程序中

4、央空调管理程序 55 第六节第六节 消防系统检查保养工作流程消防系统检查保养工作流程 62 第七节第七节 二次供水管理规定二次供水管理规定 64 第八节第八节 安防工作程序安防工作程序 65 第九节第九节 给排水系统工作制度给排水系统工作制度 66 第十节第十节 给排水维护工作程序给排水维护工作程序 69 第十一节第十一节 土建维修工作程序土建维修工作程序 73 第十二节第十二节 特约服务及标准特约服务及标准 77 第十三节第十三节 公区水电维修流程公区水电维修流程 79 第十四节第十四节 空置房管理工作程序空置房管理工作程序 80 第十五节第十五节 装饰装修管理制度装饰装修管理制度 81 第

5、十六节第十六节 工程前期介入及房屋接管验收标准工程前期介入及房屋接管验收标准 86 第十七节第十七节 缺陷设备运行工作程序缺陷设备运行工作程序 94 第十八节第十八节 监视和测量装置控制程序监视和测量装置控制程序 96 第十九节第十九节 计量纠纷处理工作程序计量纠纷处理工作程序 98 第二十节 突发事故的处理 99 第二十一节 应急应变处理解决方案 104 第二十二节 爆炸紧急情况处理 105 3 第一章第一章 公司简介公司简介 第二章第二章 新职员上岗提示新职员上岗提示 第一节第一节 服务理念服务理念 为您想得更多，为您做得更好 第二节第二节 业主消费心理相关知识业主消费心理相关知识 一、花

6、钱买服务。 4 二、消费就是追求心理、生理上的满足感、优越感、自尊感。 三、业主总是对的。 四、我的理由是最重要最紧迫的。 第三节第三节 在服务过程中的注意事项在服务过程中的注意事项 一、三人以上对话，要用互相都懂的语言。 二、不允许模仿他人的语言、声调和谈话。 三、不允许聚堆闲聊，高声喧哗或高声呼喊另一人。 四、不与住户争辩。 五、不讲有损公司形象的言语。 六、不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论业主。 七、不讲粗言恶语或使用歧视、污辱性的语言。 第三章第三章 工程维修人员岗位职责工程维修人员岗位职责 第第一一节节 工工程程主主管管岗岗位位职职责责 一、在管理处主任的统一领导下,全面负

7、责小区工程维修管理工作。 二、负责组织制定本小区设备，维修保养计划、工程改造计划、设备购置 计划、设备更新计划，并组织实施。 三、组织制定各岗位职责和操作规程。 四 、根据小区设备设施实际情况,制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行 能耗、物耗控制,降低运行及维修成本。 五、负责新建小区的工程前期介入及接管验收工作。 5 六、负责小区装修管理和空置房管理工作。 七、负责设备设施的运行及维护保养工作,并协助相关部门进行大、中修及 工程改造。 八、加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作。 九、同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作。 十、组织员工培训,不断

8、提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能， 防止出现人身设备安全事故。 十一、坚持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护 保养工作。 十二、负责对下属员工的考评工作。 十三、完成管理处主任交办的其他任务。 第第二二节节 工工程程维维修修人人员员岗岗位位职职责责 一、负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作。 二、作好设备运行记录及巡检记录。 三、协助工程主管巡视装修。 四、及时处理报修工作。 五、完成水电气抄表工作。 六、为业主（住户）提供有偿维修服务。 第四章第四章 工程设备管理制度工程设备管理制度 第一节第一节 维修班工作制度维修班工作制度 一、认真作好设备运行、

9、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程主 管。 二、认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程主管。 三、在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满。 四、遇自来水爆管、煤气事故等急修，则在接到通知后 5 分钟内赶到现场 进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程主管。 6 五、在办公区等地维修时，不得高声喧哗。 六、在接到管理处下发派工单或通知后，应立即前往处理。 七、爱护工具及设备，服从班长调度。 八、严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程。 九、按照工程部编制的设备维修保养计划进行设备维修、保养。 十、按期完成管理处安排的工作任务。 派派 工工 单单 7 NO：00001 备注：此

10、表分三联：第一联：财务、第二联：客户、第三联：存根 顾客姓名联系电话服务地址 服务项目 部门派单人 约定服务时 间 年 月 日 时 分 需用材料型号规格数量单价金额备注 发单时间 年 月 日 时 分 收费金额 元 已收 未收 服务质量： 非常满意 满意 不满意 服务范围物品及设施：完好 损坏 丢失 业主签字： 业主意见 其它意见： 服务人员签字 服务完成时间： 年 月 日 时 分 8 设备维修保养计划表设备维修保养计划表 9 序号检查保养项目123456789101112备注 1 高压配电柜预防性试验、检修 等 2低压配电柜检修、调试等 3变压器检修、测绝缘等 4发电机检修、更换机油等 5 给

11、水泵润滑、紧固螺丝、电机 测绝缘等 6 消防泵润滑、紧固螺丝、电机 测绝缘及试运行（包括电机） 7 风机润滑、调整皮带等及试运 行 8二次给水池清洗、消毒等 9 二次给水自动控制系统检修 （变频控制柜、气压罐、浮球 阀等） 10 纯净水系统清洗、消毒、水质 化验 11 纯净水自动控制系统检修 12 循环水泵润滑、电机测绝缘等 13 循环水系统检修（过滤器、阀 门、控制柜、投加装置等） 14 火灾探测器清洁、实效模拟实 验 15 消防联动控制柜检修（按钮、 信号灯检查、线路板、联动功 能试验） 16 防火卷帘门电器元件线路检查 17 防火卷帘门机械元件除锈、加 油等 18 排烟风机加油、检查电器

12、元件 等 19 锅炉系统检修（主机、水泵、 阀门、管道、换热器等） 20 冷却塔清洗、调整、检修 21 阀门螺杆除锈、防锈 22 水泵、电机检修 23 主机蒸发器、冷凝器清洗、除 垢 24 压力表、温度计校正、更换 25 弱电系统检查 10 部门： 编制人： 年 月 日 编 号： 11 第二节第二节 维修班交接班制度维修班交接班制度 一、着整齐工作服，提前 10 分钟到达交接班现场。 二、接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不 得离岗。 三、严格执行作息制度，按时交接班。 四、严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度。 五、接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查

13、值班记录。 六、交接班时如发生事故未办理交班手续前，由接班人在班长领导下共同 处理。 七、接班后应立即巡视一遍各值班点，并签署巡查意见。 八、交接班内容包括： 1.异常运行和设备缺陷，事故处理情况； 2.大型工具和材料的完备情况； 3.交接班时必须严肃认真，接班人要进行全面检查核实。 第三节第三节 工具管理制度工具管理制度 一、领用工具时应填写工具领用登记表 ，实行工具报损制度。 二、领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程主管确认后方可以旧换新。 三、对大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及采购控 制程序进行。 四、对工具实行个人负责制，谁丢失谁负责赔偿。 五、对于公用工具及大件工具

14、应由班长负责进行统一管理。 六、对在工作中损坏的工具应向工程主管汇报 (同时将损坏的工具交回管 理处集中处理)方可领取。 七、对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)。 八、对于专用工具应由专人管理，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损 坏则需进行赔偿，如属自然损坏则按照相关财务制度办理。 九、绝缘棒、手套、鞋等监视和测量工具定期送检。 12 说明：1.评价标准：O 完好，F 维修完成，U 需修理； 2.请在备注栏内填写需修理设备的故障情况及未及时维修的原因； 3.工程管理部将以此表为基础进行复查、评定；4.各小区于每月 20 日将 此表报送到工程管理部。 工具领用登记表工具

15、领用登记表 序号： 工具名称型号规格 单 位 数 量 价 格 领用 人 领用时间备 注 13 第四节第四节 特约维修管理规定特约维修管理规定 一、接到特约维修派工单后，15 分钟内若不能按时到达业主家中，应向客 服人员说明原因，客服人员还需将原因即时告之业主。 二、维修人员需自带鞋套，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要 收拾干净，完工后自行带走。 三、若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定（下次） 上门时间。 四、若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、 规格、数量，以免业主因买错而造成损失。 五、严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬。 六、维修结

16、束后，请业主检查验收，并在派工单上签署维修结果和维 修服务意见，并请业主到客服中心缴纳特约服务费，若维修人员收费后需将收 费票据交给业主。 七、将派工单返回办公室，并做好维修记录。 第五节第五节 房屋维护制度房屋维护制度 一、为了有效提高房屋使用寿命，降低房屋维护资金投入，确保房屋保值 增值，制订本制度。 二、各管理处维修班应严格执行房屋接管验收标准 ，确保新建工程交付 质量。 三、维修班依据定期检查项目一览表对物业进行巡视检查，填写定 期检查记录表 ，及时处理发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作。 四、定期对房屋进行养护修缮，避免因失修造成房屋损坏，养护修缮内容 包括维护、中修、大

17、修、改造。 五、加强修缮工程质量把关，确保修缮质量。 六、建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计。 七、对二次装修的管理，依据现行相关法规进行管理。 14 定期检查项目一览表定期检查项目一览表 周期序号检查内容 1梁、柱、板主体 2墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂) 3顶棚 4楼梯、扶手 5公共门窗 6屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查) 7楼板、地面砖 每年 8所有消防栓(11 月底至 12 月上旬) 1天台扶栏、避雷带 半年 2公共防盗网 1散水坡、雨檐台、连廊 2通风口每季 35%消防栓的开箱试水(循环检查) 1水箱、水池 2信报箱 3上、下雨污水管 4设备房(

18、水泵房、配电房、电梯房) 每月 5消防栓 半月1公用电器 每周1电子对讲门 1马赛克外墙面，清洗一次 八年 2室外喷涂墙体、墙面喷涂一次 五年1饰面和抹面 1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次 2顶棚全面保养、粉刷一次 3楼梯、扶手全面修补粉刷一次 三至 四年 4上下雨、污水管四年油漆一次 1天台铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次 2电子对讲门刷漆一次二年 3木门、窗油漆一次 1木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗 2信报箱每年刷漆一次(根据需要) 3房屋标识(栋号、单元号、楼层号)每年重喷写一次 一年 4 设备房(水泵房、配电房、电梯房)刷漆一次 1明、暗沟(全面检查) 半年 2

19、给排水管道(含绿化用水管阀) 1电缆沟盖板 2雨、污水井、盖每季 3化粪池 15 4高压钠灯、汞灯 5室外消防栓(全面试放水检查一次) 每月喷水池 1室外建筑小品、标识牌 每周 2车棚、车架 每天儿童游乐设施 1道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等) 2垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站 随时 检查 3室外各类围墙护栏 4其他 备注：检查结果填入定期检查记录 ，此表按不同的检查周期分别填写，平时 如发现问题也应及时维修。 16 定期检查记录表定期检查记录表 管理处: 检查日期: 序号: 检查项目检查部位检查情况记录检查人处理结果备注 17 第六节第六节 空置房检查制度空

20、置房检查制度 一、为了确保空置房的完好，制订本制度。 二、定期由维修班对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写 空置房巡视记录表 。 三、对检查中发现的问题进行分类，卫生问题转保洁部处理，工程质量问 题由开发商通知施工单位处理；要求对处理结果形成书面记录。 四、特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完 成时间。 第七节第七节 共用设施巡视检修制度共用设施巡视检修制度 一、为了有效对共用设施使用状况进行监控，达到公司规定完好率，制订 本制度。 二、工程主管负责本制度实施督导工作，具体执行定期检查项目一览表 ； 三、工程主管应每周不少于两次全域巡视检查。 四、工程主管应

21、将巡视区域划分到巡视责任人，责任人每天应至少两次巡 视责任区域，并做好巡视记录。 五、巡视中发现的问题应立即处理，不得人为拖延。 六、管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工，应自觉参与巡视工作，发 现问题，及时报修。 七、对影响小区日间管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工。 八、对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目，报公司同意 后，可安排委外施工，工程主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控。 九、做好巡视检修相关记录。 第八节第八节 紧急事件处理程序紧急事件处理程序 一、为了对紧急事件进行有效控制和及时处理，避免造成重大影响或损失， 制订本制度。 二、紧急事件包括：洪灾、停电、漏电

22、、爆管、煤气泄漏、通讯中断、电 18 梯困人、重大设备事故等。 三、紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报 告清楚。 四、接紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统 筹安排，人为隐匿不报，引起严重后果的，追究当事人责任。 五、人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任。 六、处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理。 七、以上事件处理完毕后应由工程主管填写事件处理记录并存档。 八、紧急事件严重影响部门正常运作，严禁谎报行为，一经查实谎报行为， 将严肃处理。 19 第九节第九节 定期检查项目一览表定期检查项目一览表 周期序号检查内容 1梁、柱、板主

23、体 2墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂) 3顶棚 4楼梯、扶手 5公共门窗 6屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查) 7楼板、地面砖 每年 8所有消防栓(11 月底至 12 月上旬) 1天台扶栏、避雷带 半年 2公共防盗网 1散水坡、雨檐台、连廊 2通风口每季 35%消防栓的开箱试水(循环检查) 1水箱、水池 2信报箱 3上、下雨污水管 4设备房(水泵房、配电房、电梯房) 每月 5消防栓 半月1公用电器 每周1电子对讲门 1马赛克外墙面，清洗一次 八年 2室外喷涂墙体、墙面喷涂一次 五年1饰面和抹面 1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次 2顶棚全面保养、粉刷一次 3楼梯、

24、扶手全面修补粉刷一次 三至 四年 4上下雨、污水管四年油漆一次 1天台铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次 2电子对讲门刷漆一次二年 3木门、窗油漆一次 1木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗 2信报箱每年刷漆一次(根据需要) 3房屋标识(栋号、单元号、楼层号)每年重喷写一次 一年 4 设备房(水泵房、配电房、电梯房)刷漆一次 1明、暗沟(全面检查) 半年 2给排水管道(含绿化用水管阀) 1电缆沟盖板 每季 2雨、污水井、盖 20 3化粪池 4高压钠灯、汞灯 5室外消防栓(全面试放水检查一次) 每月喷水池 1室外建筑小品、标识牌 每周 2车棚、车架 每天儿童游乐设施 1道路(包括水泥路面、花

25、岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等) 2垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站 随时 检查 3室外各类围墙护栏 4其他 备注：检查结果填入定期检查记录 ，此表按不同的检查周期分别填写，平时 如发现问题也应及时维修。 21 第十节第十节 配电室工作制度配电室工作制度 一、未经工程主管许可，非工作人员不得进入配电室（外人进入必须有工 程人员陪同） 。 二、密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情况，并作好配电室值 班运行记录 。 三、高压室应定时巡检，雷雨天巡视高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手 套； 四、上班时间禁止饮酒或酒后上班。 五、检修、倒、合闸时应严格填写配电室工作票 ；。 六、值班人员有

26、权拒绝违章操作要求。 七、严格执行交接班制度，在出现故障情况时，接班人协助交班人处理完 毕后方可交班。 八、在紧急与严重危及人身安全情况下，应先切断电源，事后立即报告工 程主管。 九、停电作业时，须在开关或刀闸操作机构悬挂“线路有人工作，禁止合 闸”的标志牌。 十、值班途中不得睡觉，不得无故脱岗，不可连续疲劳代班。 十一、在检修、倒、合闸时应有两人或两人以上工作人员同在现场。 十二、每周清洁一次配电室内的设备设施，做到地面、门窗、设备设施表 面用手摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀、油漆完好、整洁光亮。 十三、配电室随时上锁，钥匙由当值电工保管，不得私自配钥匙。 巡检内容：每天 2 次 早上 9：

27、00-9：30 下午 14：00-14：30 （1） 变压器运行温度是否超温（85。C） ，高压铡有无闪络； （2） 配电设备有无异常响声和气味； （3） 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常； （4） 相电压、线电压是否在额定电压的正负 10%范围内变动，是否超载运 22 行； （5） 各种接头是否有过热或烧伤痕迹； （6） 接地线有无锈蚀或松动； （7） 各种临时用电接驳情况； （8） 各种标示牌、标示物是否完好； （9） 安全用具是否完好、齐全、是否存放于规定位置； （10）防小动物设施是否完好； （11）消防器材是否齐全、完好。 23 配电室工作票配电室工作票 日期： 序号： 操作开始

28、时间： 年 月 日 时 分 结束时间： 年 月 日 时 分 操作任务： 顺 序操 作 项 目 备 注 操作 人 监护人复检人 24 第十一节第十一节 柴油发电机工作制度柴油发电机工作制度 一、忠于职守，强化自身业务能力，提高技能水平。 二、遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝违章事故发生。 三、工作中应保持清醒的头脑、思维敏捷，严禁酒后操作发电机。 四、发电机做到定期检查、保养，清洁。 五、运行中做好发电机组运行记录 。 六、维修中做好问题处理记录。 七、严禁在发电机房内进食、吸烟。 八、定期打扫机房及设备卫生，保持发电机房清洁、电瓶接头牢固干燥。 （新增加）九、非工作人员进入发电机房，必须经

29、得工程主管的同意，由 部门安排人员陪同； 十、“市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机房，整 个发电机的启动必须严格遵守“运行操作规程”进行。 十一、每周日清洁一次柴油发电机房内的设备设施，做到地面、门窗， 设备设施表面用手摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀，油漆完好、整洁 光亮； 十二、发电机在运行中操作人员不得擅离职守。 十三、发电机房随时上锁，钥匙由当值电工保管，不得擅自配钥匙。 巡检内容：每周日 15：0015：30 进行检修、试运行 做好开机前准备工作，检查机油存量，冷却水量、柴油存量是否满足 运行时间的要求，油路有无堵塞、漏油等； 操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操

30、作，并及时开启风机 进行降温； 发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温度 及机械系统运行情况； 若发现油压急剧下降，应立即停机检查原因并做处理； 各种标示牌、标示物是否完好； 安全用具是否完好、齐全，是否存放于规定位置； 25 消防器材是否齐全、完好。 26 发电机组运行记录发电机组运行记录 序号： 发电机运行时间操作方式 日 期 启动停机自动手动 运行电流 （A） 运行电压 （V） 蓄电池电 压（A） 冷却水温 度（） 机油压力 （MPa） 油温 （） 操作 人 运行 时间运行情况备注 27 第十二节第十二节 电梯管理制度电梯管理制度 一、遵守公司各项规章制度，按照安全操

31、作规程操作，杜绝事故发生。 二、熟悉电梯构造、原理，对电梯主机、控制屏定期检查，提高维修技能。 三、严格按照电梯维修保养计划表对电梯进行维修、保养，并作好记录。 四、应有两人同时对电梯进行维修保养，两人间要配合协调，互相提醒，确保安 全。 五、每天上、下班时，应巡视电梯，发现问题及时处理。 六、对安全系统做到定期检查，及时处理电梯的突发故障，并作好记录。 七、做好电梯的清洁工作，特别对轿厢和厅、轿门地坎的清洁，保证厅、轿门的 开、关顺畅。 八、做好电梯机房的“三防”工作，如机房门窗有损坏时，应及时修复。 九、出现火警时，应及时停用电梯消防电梯除外，将消防电梯降至一楼，使 之处于消防状态。 十、

32、电梯机房、井道、底坑进水时，应及时切断电梯电源，并手动将电梯升到最 高层。 十一、督促电梯维保单位搞好电梯的维修保养工作。 十二、电梯年检期临近时，通知维保单位对电梯进行年检保养，并根据电梯年检 报告，督促维保单位整改不合格项。 十三、妥善保存电梯合格证、限速器、安全钳合格证和电梯年检报告。 十四、保管好电梯机械钥匙、操作面板钥匙和机房钥匙。 28 第十三节第十三节 中央空调管理制度中央空调管理制度 一、非工作人员进入空调机房须经工程主管或管理处经理批准后，由空调 维修人员陪同，方能进入。 二、空调机房内机电设备由空调维修人员负责操作，其他人员不得擅自操 作。 三、运行中若出现停电等异常情况，

33、应立即停机。恢复供电半小时后，方 能开机。 四、消防设备完好，机房内严禁吸烟。 五、保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。 六、空调维修人员应根据气温变化，及时调节空调负荷，以达到节能的目 的。七、保持良好室内照明及通风、门窗开启灵活无破损。 29 第十四节第十四节 水泵房工作流程水泵房工作流程 一、设备操作须由维修人员进行，无关人员不得私自进入及操作。 二、非工作人员进入水泵房必须经工程主管和管理处主任批准后，由相关 人员陪同方可进入。 三、保持良好的通风及照明，门窗开启正常无破损。 四、控制柜上的开关，无特殊情况下应置于“自动”状态。生活水泵隔日 进行轮换运行。 五、生活水泵主接触器开关元

34、件每月检查清洁一次。 六、不得擅自更改机房线路、器材，若需改动，须经工程主管同意方可进 行。 七、消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情况下，开关应置于自动状 态，所有操作标志简单明确。 八、消防泵、喷淋泵按照消防系统月检规定进行保养，保持机房干净整洁 无尘，每周打扫一次，不得堆放杂物。 九、水泵房机组每月清扫一次，设备无积尘、水渍、油渍。 十、管道每年年底 12 月至次年 1 月进行防锈处理并按规定定期清洗除尘。 十一、按照设备检查保养计划表进行维修保养。 （新增加的） a) 水泵房内严禁存放有毒、有害物品。 b) 水泵房内严禁吸烟、进食。 c) 水房房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处

35、。 d) 做好水泵房运行记录 。 e) 每周清洁一次水泵房的设备设施，做到地面、门窗、设备设施表面用手 触摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。 f) 做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，不能私自配钥匙。 巡检内容： 水泵有无异常响声或大的振动； 电机和控制柜有无异常气味或超温； 电压电流表指示是否正常，信号灯是否正常； 30 控制元器件是否正常工作； 机械水压表是否正常； 压力罐、闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵漏水是否成线； 过滤器是否需要清洗或更换过滤芯； 回阀、浮球阀、液位控制器是否运行可靠； 排水井是否有堵塞现象； 防小动物设施是否完好。 31 设备保养记录

36、表设备保养记录表 管理处： 序号： 设备编号设备名称型号 设备位置保养日期保养人 保养内容： 保养材料： 试运行记录 备注： 32 第十五节第十五节 纯净水系统管理制度纯净水系统管理制度 一、纯净水房的全部机电设备及生产的纯净水由专职人员持证上岗并定期 进行保养、维修、清洁、消毒，并记录在值班情况记录表中。 二、纯净水房电器及管路系统平时应置于自动工作状态，所有操作应有明 确的标识、简单明了。 三、每年年底至次年 1 月按规定进行定期保养。 四、工作从员必须保持良好个人卫生习惯，进入泵房前须穿戴整洁的工作 服、工作帽、工作鞋，工作服应盖住外衣，头发不得露于帽外，并配戴口罩。 工作人员还应做好纯

37、净水房内设备设施等卫生管理工作。 五、定期将水质原样送检（防疫站） ，且每年应按照卫生部生活饮用水卫 生规范 （2001）和 GB173241998 标准各项检验一次。 六、工作人员必须经体检合格，并具防疫部门发给的健康证。 七、纯净水系统专职操作人员按设备说明于每年 12 月份编制水房消毒、清 洗年计划，每年消毒、清洗不少于四次。 八、纯净水房卫生检测结果报告单等原始资料交管理处存档。 33 第五章常用维修工具使用方法第五章常用维修工具使用方法 第一节第一节 万用表万用表 万用表主要用来测量交流电压、直流电压、直流电流和直流电阻，有些万 能表还可以测量音频电平、交流电流、电容、电感及晶体管的

38、 值等，可分为 指针式和数字式两大类。 一、指针式万用表 (一) 指针式万用表的结构和工作原理 指针式万用表由高灵敏的磁电系表头、多量程交直流电流电压及电阻测量 线路和转换开关三部分组成。它的工作原理就是根据不同被测电量和不同量程 切换转换开关以接通相应的测量线路，从而把被测电量变换成磁电系测量机构 所能反映的直流电流以驱动测量机构，最终显示出测量结果来。 指针式万用表的表头面板上印有多种符号、刻度线和数值。符号“A-V- ”表示可以测量电流、电压和电阻。多条刻度线各有不同的用途，其中右端 标有“”的是测电阻专用刻度线（与一般的刻度线不同，其右端为 0、左端 为，且刻度值分布是不均匀的） ；符

39、号“-”或“DC”表示测直流用， “”或 “AC”表示测交流用， “”则表示交流和直流共用的刻度线。刻度线下的几行 数字是与选择开关的不同挡位相对位应的刻度值。 (二) 指针式万用表的使用方法 1. 测量交流电压。先估计被测交流电压的高低，将转换开关置于适当 的量程（应尽量使指针偏移至满刻度的 2/3 以上） 。若不能估计出被测电压的高 低，应将转换开关置于交流电压最高的量程，再根据测量结果，决定是否改用 较低的量程。然后，将两测试棒与被测电路两端并联，即可在相应的交流电压 刻度线上读数。 2. 测量电流电压。除了测量时需要将红色测试棒接在被测电路的 “+”极、黑色测试棒接在被测电路的“”极外

40、，其他操作方法与测量交流电 压相似。 3. 测量直流电流。将两测试棒串联在被测电路中，被测电流应从红色 34 测试棒流入，其他操作方法与测量直流电压相似。 4. 测量直流电阻。测量前应先校正欧姆零点，即将两测试棒短路，旋 动“调零旋钮”使指针与电阻刻度线的“0”刻度重合（若旋动”调零旋钮“已 无法使指针指”0“，则说明表内电池电压不足） 。将两测试棒接于被测电阻两 端，即可在电阻刻度线上读数，测量结果=读数量程倍率。此外，电阻档在刻 度线弧长的 1/2 处测量的准确度最高。 (三) 指针式万用表使用注意事项 1. 为了保证操作人员的人身安全或不影响测量结果的准确程度，测量时 不准手触及测试棒的

41、金属部分。 2.为了保证万用表的安全，必须确认转换开关已经置于正确位置后方能 进行测量。在测量过程中，不准带电切换转换开关。不准带电测量直流电阻。 3. 每次使用完毕，应将开关旋至“ ”位置，使表头短路并使内部线 路处于关断状态以保护万用表。如果万用表没有“”档，应将开关旋至交流 电压的最高量程档。 4. 当被测交支流电压超过 500V 时，应将红色测试棒插入“2500V”插孔内 “开关置于 500V 位置上） ，这时的量程范围是 02500V。测量时应遵守高压操 作规程。 5. 使用前，应先进行“机械调零“，即使指针指在电压或电流的“0”刻 度线上。 6. 万用表的红色测试棒一般插入“+”插

42、孔，黑色测试棒插入“”插孔。 二、数字式万用表 （一） 数字式万用表的结构和工作原理 数字式万用表在外观上与指针式万用表最大的区别是采用液晶显示屏以数 字的形式显示测量结果，有的数字式万用表甚至没有转换开关。数字式万用表 是以直流数字电压表（由量程开关选择器、A/D 转换器、显示驱动电路和液晶 显示器组成，可将模拟直流电压信号转换为数字信号并在液晶显示屏上显示出 来）为核心，加上各种转换电路（有 AC/DC 转换器、I/V 转换器、/V 转换器 等）组成。各种不同的被测量经功能开关选择器送到相应的转换电路，转换为 直流电压后输入到直流数字电压表显示出来。 35 （二） 数字式万用表的特点 1

43、读数方便，没有视觉误差；测量速度快，一般可达 25 次/秒。 2 测量结果可保持或保存，并通过专用接口输出到中央处理器进行分 析处理。 3 准确度高，分辨率高，输入阻抗高，测量范围大。 4 能测量的被测量种类多。除了指针式万用表的测量种类外，数字式万 用表一般还有通断声响检测、二极管正向导通电压测量，有的则增加了电容容 量测量、频率测量、温度测量等功能。 5 不能迅速观察出被测量的变化趋势，对环境要求较高。 6 与指针式万用表一般只在电阻测量时才需要电源不同，数字式万用表 所有的测量都需要电源。另外，在测量电阻时，红色测试棒接电池正极，黑色 测试棒接电池负极，这点与指针式万用表刚好相反。 （三

44、） 数字式万用表的使用 基本方法与指针式万用表相似，通常连接黑色测试棒到“COM”端，连接 红色测试棒到“V/”端，设置量程开关到“ACV”或“DCV”或“”位置， 即可测量交直流电压、电阻。进行电流测量时需连接红色测试棒到“A”或 “10A”端。 36 第二节第二节 钳形表钳形表 外观上钳形表都有一个可以开合的“钳口“，主要用来”非接触“测量交 直流电流，不切断电路进行测量是其最重要的特点，按结构和工作原理的不同 可分为指针式钳形表和数字式钳形表两大类。在被测量的采集方式上，二者之 间并无本质上的不同，仅仅是信号处理和显示方式不同，下面以指针式钳形电 流表为例简要说明钳形表的工作原理。此外，

45、还有一些种类的测量仪表也有钳 式系列，将结合相应种类仪表分别进行介绍。 一、交流钳形电流表的结构及工作原理 交流钳形电流表实际上是由一个交流电流互感器和一个电流表组成，电流 互感器的一次绕组其实就是被“钳“在钳口中央流过被测电流的导线；二次绕 组则绕在环状铁心上，并接至整流系电流表。当钳形电流表夹入一相交流线路 时，在钳形电流表的环状铁心中感应产生交变磁通，磁通穿过钳形电流表的二 次绕组，感应出二次电势，于是在钳形电流表的二次回路表头内产生二次电流， 从而根据电流户感器的变流比测量出被测电流。 二、交直流钳形电流表的结构及工作原理 外观上与交流钳形表并无不同，但结构及工作原理差异较大。它的基本

46、结 构是电磁系测量机构，环状铁心中没有线圈，但在铁心缺口中间有可动铁片， “钳“在钳口中央的被测电流导线相当于电磁系机构中的线圈。当钳形电流表 夹入一相交流线路时，在铁心中产生磁场，可动铁片受此磁场的作用而偏转， 从而带动指针指示出被测电流的数值。 三、钳形表的使用注意事项 (一) 要注意人身安全，防止出现电气短路事故。 (二) 使用钳形电流表测量电流时，要根据被测电流回路的电压等级选择 合适的钳形电流表，在操作时要防止构成时间短路。 (三) 要选择合适的量程，防止小量程档测量大电流使仪表损坏。 37 (四) 不要在测量过程中切换量程开关的档位，以免造成钳形电流表电 流互感器二次瞬间开路，产生

47、高电压造成匝间击穿，损坏钳形电流表。 (五) 在测量时，应将被测导线置于钳形电流表的钳口中央，以免产生较 大误差，同时要注意钳口应咬合良好。 (六) 测量后应将钳形电流表的量程开关放到最大量程位置。 38 第三节第三节 场强仪场强仪 电视信号电平表(场强仪)使用注意事项(电视频道划分)： 根据国家广电总局行业标准规定，我国电视占用频率带宽为 51000MHz。其中， 565MHz 为上行频段，6587MHz 为过渡频段，87108MHz 为广播频段， 1101000MHz 为模拟电视、数字电视、数据业务频段。在 111167MHz 频段设置了增补 17 频道，在 167223MHz 设置了电视

48、 612 频道，在 223463MHz 设置了增补 837 频道，在 470862MHz 设置了电视 1356 频道(其中在 566606MHz 设置了增补 3842 频道)。每一频道占用 8MHz 频带宽度。 一、使用前的准备工作 (一) 若仪器长时间未用（超过三个月）应先对仪器蓄电池放电，按下仪器 电源开关，打开仪器的电视监视器 1 至 2 个小时就可作到完全放电。 (二) 放电完毕后关闭仪器电源开关对蓄电池充电，以备在野外无交流电 源的环境下使用，充电时间为 10-14 小时，充电完毕后要停止充电，拔下交流 电源插头。 (三) 检查交流电源线、转接头等是否完备。 (四) 带好接线盘和记录工具，做好数据记录。 二、场强测量 (一)首先详细阅读使用说明书，按说明书中介绍的方法把要测量的频率或 频道预先设置好。 (二) 读数：置仪器于场强指示状态，调整相应频段，即指示出相应场强 值。 三、注意事项 (一) 使用本仪器测量时，按下电源开关最好有 5 分钟预热，以确保测量 准确度。 (二) 勿将仪器放置在高温、高湿、过脏及震动大的地方。 (三)长时间不用应将蓄电池的电放净。 39 我国电视频道频率范围我国电视频道频率范围 波段