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1、2010年12月重庆市主城楼盘调查报告制作人：李 响 谭 莉目 录一、内容提要二、调查内容（一）中铁山水一舍（二）金科10年城（三）龙湖春森彼岸（四）龙湖U城（五）首创鸿恩国际（六）中渝国宾城（七）东原D7区（八）保利香雪（九）华润中央公园（十）融汇半岛艾德公馆三、调查建议1、产品定位2、立面风格3、户型配比4、园林景观5、接待中心/样板房/围墙广告内容提要 一、调查对象序号区 域代 表 性 楼 盘1茶园新区中铁山水一舍（高层、花园洋房）2北 滨 路龙湖春森彼岸（高层、多层）华润中央公园（高层、多层）3北部新区金科10年城 （高层、多层）4江 北首创鸿恩国际（高层、多层）保利香雪（高层、多层）
2、中渝国宾城（高层） 东原D7区（高层）5巴 南 区融汇半岛艾德公馆（高层）6沙 坪 坝龙湖U城（高层公寓、高层、花园洋房）二、调查内容1、基本情况2、图片分析3、主要户型4、调查意见三、调查建议 1、产品定位 2、立面风格 3、户型配比 4、园林景观 5、接待中心/样板房/围墙广告（一）中铁山水一舍 一、基本情况序 号调 查 项 目详 细 内 容备注01楼 盘 名 称中铁.山水一舍02地 理 位 置南岸茶园新区通江大道（新区政府对面）03建 设 单 位中国铁建 中铁二十局房地产开发有限公司04占 地 面 积87亩05建 设 面 积12万方。容积率1.7，绿地率30%06建 筑 风 格意大利建筑
3、风格07建 筑 形 态 花园洋房组团：由19栋退台式花园洋房组成（带电梯），有4+1、5+1、6+1三种结构；高层电梯房组团:暂定为2栋高层电梯房（30F）及1栋写字楼（18F）组成。08销 售 价 格 1、2010年12月25号正式开盘，项目首先推出的为4、5、6、7、10栋楼，均为带电梯退台式花园洋房。有4+1、5+1、6+1三种结构。户型面积在117-161平米之间，共计110套。起价7200元，最高11000元，均价约为7800元。开盘当天可享受一次性付款9.8折；按揭付款9.9折； 2、物管费2.5元； 3、车库（价格未定）。2010年12月16日前办理VIP贵宾卡的客户可在开盘当天
4、另享受缴2万抵5万的优惠09赠 送 情 况主力户型118161平米，总户数604户。 1、景观阳台、生活阳台、入户花园赠送半面积（计一半产权）。 2、露台、顶跃户型屋顶花园、底跃户型私家花园赠送全部面积（不计产权）；底跃户型私家会所赠送全部面积（计入产权面积）；赠送面积情况详细请参见附图510评 述优点 1、区域生态环境优美（茶园新区森林覆盖率高，空气含氧量较丰富，且项目紧邻300亩假日公园）； 2、新区规划科学合理，未来城市配套设施完善（紧邻新区政务区；新区26万方商业中心；西郊医院、重医附二院、江南医院；重庆11中、珊瑚中学小学、南坪实验幼儿园等名校；市政广场、歌剧院、博物馆、图书馆、文化
5、艺术中心文体场所） 3、区域未来地位高。（茶园新区，是重庆目前重点打造的城市副中心，南岸区新区政府所在地，且项目紧邻新区政府）； 4、交通便利（在建中的轻轨6号线及8号线；在建慈母山隧道、南山隧道、东水门大桥）； 5、园林景观品质高，且主题宣明（以“穿越沐光之城”为主题，园区内形成“沐光森林”、“荧光镜池”、“时光景廊”三大主题景观，让人与自然、闲适的生活和谐共生，营造繁华背后的“返璞归真”。）； 6、房屋品质高（新型材料的使用：a、立面，采用仿劈开外墙面砖、新雅特牌挂网组合式竹节砖及古罗马文化石；b、墙体节能技术，外墙采用外墙保温砂浆贴面砖及外墙保温砂浆涂料饰面；c、门窗，双色共挤塑钢及中空
6、玻璃；d、入户防火门及单元门，采用国家知名企业新多门业；e、栏杆，楼梯采用冷云杉木扶手，且防锈均采用两道刷漆处理。缺点 1、目前，新区尚未成熟，城市基础配套设施及交通存在心理上的差距； 2、建筑密度较大，导致楼栋间距较近，景观视野受到影响； 3、从项目的整体规划图可看出，楼栋存在对视问题，导致居住的私密性受到干扰。 二、图片分析 1、平面布置（效果图）分析：该楼盘，地块方正，地势较平。使得该项目能充分利用地块、地形优势合理有效的做到楼栋的布局。但从整体规划的效果图中可看出以下问题：1、建筑密度较大，导致楼栋距离近，景观视野受到影响；2、楼栋与楼栋存在对视问题，导致居家的私密性受到干扰；3小区园
7、林绿化虽做到了均好性，但并无集中式园林（如核心中庭园林景观），无大型休闲活动空间。2、立面效果效果图实景图分析：洋房立面风格浓烈，属纯意大利罗马建筑风格。墙面部分立面采用仿劈开外墙面砖及新雅特牌挂网组合式竹节砖及古罗马文化石。3、园林景观效果图实景图小区入口景观，叠水喷泉（类似万州新庆万山国际）。小区入口景观纯意大利风格建筑小品园林小道旁，木制建筑小品排列或随意摆放，细节体现美。 休闲座椅，观景聊天，也是重庆小区惯用的景观设置。 小区一角楼栋间的景观步道 小区道路旁，各种景观树种排列有序。该小区树种达10多种，分别为金合欢、蓝花楹、红枣玉兰、桂花、红枫、羊蹄甲、红叶李、皂角树、小叶榕、香樟树、
8、乐昌含笑、黄葛树等。 小区水景系统，有假山、小池、喷泉。4、营销推广售楼部内部及外观 售楼部必备：证件展示上墙、价格公示上墙、选房流程上墙、售房合同（交房标准）公示、前期物管公约公示。 此售楼部装修亮点为：a、墙体上方装裱精美的大幅生态园林画，色彩尽显贵气堂皇，画面充满绿色生机；b、圆形沙盘展示区，造型漂亮、大气 ；c、整体色彩呈暖色调，在寒冷的冬天给人以温暖感。 围墙广告养生示范区（养生样板间情景体验区）样板间分三种：养生样板间、精装样板间和清水样板间。养生样板间在目前重庆来说，其他开发商宣传的养生还只建立在概念的基础上，而中铁山水一舍修建了专门的样板间，现场感受养生的真正含义。2010年1
9、2月28日下午，情景体验区正式对外开放，以下图片为养生样板间实拍。示范区一进门就看见这幅壁画，画上的四个元素是东方精神中最具有內涵的四大具象物体：山、水、树、宅四大元素。买房看房样板间入口处的壁画，“花鸟虫鱼”一直以来都是诗人重点赞扬和夸奖的对象，在养生的概念里，这里自然成为必备的了。在这个房间里面有一副“一派东方山河”的意境工笔画，和旁边的围棋桌相映成趣，体现出“山河如画，心似旷野写人生”的“山”的哲学养生情境，作为“万物之源”。靠着墙角的围棋给这个稍显空旷的房间添加了一些雅致，如果铺上地毯，跟好朋友品茶下棋，应该是另一种乐趣有了小孩之后，在墙上挂满他/她的照片，闲下来的时候慢慢的欣赏，你会
10、发现生活中其实美丽的东西太多了。养生之旅除了山、水、树的自然能量的体验，其真正的内涵还在于对心灵的无限关爱。在主卧空间展示了“情感养生”的家庭照片，并配备了“爱”的冥想音乐，让大家感悟到来自“家”的爱才是养生的最高境界。视频播放的是关于养生的短片。一幅关于“树”的巨大的油画工笔画会将观者立即带入一片绿野，配备的香熏精油让人神清气爽，通过“树”的情景展示阳光仿佛从茂密的树林中投射出来，让人身临其境，更深的感受自然的能量，更好地感受生活的美好。并配备了花果茶的情景互动演绎，体现了“智者乐水”、“上善若水”的完美意境。_购房重庆搜房网搜房业主论坛，*以下为清水样板间底跃户型。套内130平米底跃户型所
11、赠送的地下室，地下室加上前后花园赠送面积总共达到180平米。一进地下室就是中铁二十局集团地产在国内项目的巨幅展示(；重庆 空高4米8的地下室cqbbs.soufun打破传统地下室昏暗的钢化玻璃采光设计，这间地下室还可以变成私家车库，由车库进入直接入户地下室墙上展示了：栏杆、外墙部分、门窗部分、入户防火门/单元门、智能化系统、墙体工艺文字加实物展示；用有机玻璃雕刻工艺展示。实景展示了山水一舍外墙和内墙的剖面实物展示，其设计和质量令人叹为观止。此系列展示显示的是实力和品质，能让购买者产生信赖及安全感。顶跃户型洋房罕有配置，五层楼一梯两户相当奢侈。这是五楼的清水样板房，该户型有十个独立户外空间的设计
12、使得每一个房间都亲近大自然，客厅挑高9米，可隔出三层楼，最上面的窗户可改成一道门连通屋顶花园。以下为精装样板间：4号楼154平米精装样板间客厅4号楼154平米精装样板间2楼书房4号楼154平米精装样板间卧室，这是位于二楼的大卧室，整个二楼有一半的空间都是这个卧室，木床、木柜加上木地板，透着一股古色古香的味道，画面中的红色“如意”是亮点。4号楼154平米精装样板间阁楼古玩，小小的阁楼装修成一个古玩成列馆，旁边搭配沙发和茶几，一边喝茶一边欣赏，使这里成了一个清净的好去处。 154平米的顶跃精装样板间共3层，顶楼是阁楼，整个装修风格以古朴为主，太师椅、“旧”家具，加上2楼的大酒缸，想起来很多古装电视
13、剧里的情景，而“养生之道”来自古代。三、主要户型中铁山水一舍一期部分楼栋C5户型标准层4室2厅2卫1厨154.00赠送面积:露台约54平米中铁山水一舍一期部分楼栋F4户型标准层5室2厅3卫1厨161.00赠送面积:露台约105平米中铁山水一舍一期部分楼栋标准层A3户型3室2厅2卫1厨125.00增送面积：露台约5平米、阳台约8平米、入户花园约4平米中铁山水一舍一期部分楼栋标准层A4户型3室2厅2卫1厨118.00增送面积：露台8.05平米、阳台5.04平米、入户花园约4平米中铁山水一舍一期部分楼栋标准层F1-1户型4室2厅3卫1厨160.00增送面积：庭院约35平米、阳台4.32平米中铁山水一
14、舍一期部分楼栋标准层F1-2户型4室2厅3卫1厨151.00增送面积：庭院约30平米、露台3.6平米、阳台2.88平米中铁山水一舍一期部分楼栋标准层F3户型4室2厅2卫1厨134.00增送面积：露台约13平米、阳台6.84平米、入户花园2.835平米中铁山水一舍一期部分楼栋标准层A1户型4室2厅2卫1厨137.00增送面积：庭院约60平米中铁山水一舍一期部分楼栋标准层A2户型4室2厅2卫1厨135.00增送面积：露台5.3平米、阳台约6平米、入户花园约1.5平米1、2010年12月25号推出4、5、6、7、10栋楼，均为带电梯退台式花园洋房。有4+1、5+1、6+1三种结构。户型面积在117-
15、161平米之间，共计110套。2、户型配比三室二厅双卫四室二厅双卫四室二厅三卫五室二厅三卫总套数110套套数合计662888百分比60%25.45%7.27%7.27%3、面积配比110120平米120130平米130140平米140平米以上面积合计总面积：14667平米总面积3894412538082840百分比26.55%28.12%25.96%19.36%四、调查意见 中铁山水一舍是中国铁建中铁二十局在重庆楼市继中铁山水天下之后的又一力作。该项目位于茶园新区通江大道（新区政府正对面）。茶园新区，是重庆目前重点打造的城市副中心，南岸区新区政府所在地，因此项目所在区域未来的城市地位极高。且项
16、目位于茶园新区的核心地段，紧邻新区政府，与新区政府及市政广场仅一街之隔。该项目三面环山。一面临江，背靠三百亩假日公园，周边绿化覆盖率高，空气含氧量较丰富，得天独厚的自然条件为打造传世养生大宅提供了优越的生态资源。茶园新区规划科学合理，未来城市配套设施完善。新区26万方商业中心；西郊医院、重医附二院、江南医院；重庆11中、珊瑚中学小学、南坪实验幼儿园等名校；市政广场、歌剧院、博物馆、图书馆、文化艺术中心文体场所。中铁山水一舍在享受茶园新城配套基础上，共建共享同景国际城30万平米商业广场、五条社区商业街。中铁山水一舍高速（无收费站）直达主城区，交通便捷，通达度高。在南岸区政府正式搬迁之后，将有更多
17、的公交线路投入使用。在建中的轻轨6号线及8号线；在建慈母山隧道、南山隧道、东水门大桥，使茶园新区形成便捷的多维立体交通网络，能够更佳快速到达核心城区。项目占地87亩。地块方正，地势较平。使得该项目能充分利用地块、地形优势合理有效的做到楼栋的布局。总建筑面积约12万方，容积率1.7，绿地率30%，主要物业形态为4+1、5+1、6+1的带电梯退台式花园洋房。住宅外形规整，典雅风尚，而且立面风格浓烈，属纯意大利罗马建筑风格。墙面部分立面采用仿劈开外墙面砖及新雅特牌挂网组合式竹节砖及古罗马文化石。景观设计为意大利欧式园林景观，采用西式和自由式的设计手法，将修建规整的在入口处设置入口广场，打造成带有山水
18、特色的叠水系统，水景幕墙。园中水池、喷泉、叠水、广场、雕塑、花池、踏步、休闲木椅等建筑小品完美的融入到小区园林中。中铁山水一舍采用大气自然的景观风格，以“穿越沐光之城”为主题，园区内形成“沐光森林”、“荧光镜池”、“时光景廊”三大主题景观，让人与自然、闲适的生活和谐共生，营造繁华背后的“返璞归真”。该项目在园林树种多达10多种，分别为金合欢、蓝花楹、红枣玉兰、桂花、红枫、羊蹄甲、红叶李、皂角树、小叶榕、香樟树、乐昌含笑、黄葛树等，以此突显项目的园林品质。在户型设计方面，项目首批入市房源共计九种户型，面积区间118161平米。从图中可以看出，每一种房型都把空间的利用率列为首要的设计原则，最大限度
19、避免空间的浪费。旷度功能空间，创新与实用兼具。赠送面积也成为该户型的一大亮点，大阳台、大入户花园、大庭院、多露台，让生活增添更多的休闲空间。其中套内130平米底跃户型所赠送的空高4.8米的地下室加上前后花园赠送面积总共达到180平米，更是具有吸引力，整个重庆市面上的洋房都罕见。顶跃户型创新设计10个独立户外空间以及客厅调高处最高达9米，这种新型洋房的产品特性在重庆房地产市场中极具创新。该项目于2010年12月25号正式开盘，首先推出的为4、5、6、7、10栋楼，均为带电梯退台式花园洋房。有4+1、5+1、6+1三种结构。户型面积在117-161平米之间，共计110套。起价7200元，最高11000元（跃户型带独立车库），均价约为7800元。开盘当天可享受一次性付款9.8折；按揭付款9.9折；2010年12月16日前办理VIP贵宾卡的客户可在开盘当天另享受缴2万抵5万的优惠。截止到12月18日此次楼盘调查时，VIP卡已停止办理。据销售中心工作人员得出，VIP卡已办理约200张，首批房源与客户量基本饱和。因此预计该项目开盘销售情况良好。