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1、中国滨海农产品批发市场项目规划设计说明1、 项目规划条件1、 容积率1.0容积率1.2（市场部分）住宅部分2.0；2、 红线退让：西侧育才沟退让10m,其他东面、南面、北面均为20m；3、 项目总平面规划时不考虑项目用地范围内高压走廊的影响；4、 本次规划设计为项目概念平面规划布置设计；5、 平面规划布置设计待规划预审后，规划部门提供项目规划设计条件和技术规定；6、 项目育才西路南侧南北方向城市规划道路设计贯通；7、 市场项目用地计划300亩（由西向东布设），功能及业态分布规划264亩，余下36亩市场用地更多考虑物流、冷链、仓储、加工区的容积分配。二、建设规模与建设方案的意见1建设规模及内容滨
2、海农副产品批发市场规划建设总用地367亩，总用地面积244789平方米，其中：市场用地300亩，建筑面积240120平方米，住宅用地67亩，建筑面积89378平方米，总投资11.5亿元。项目主要建设批发市场的蔬菜瓜果、水产品、副食品、水果、肉类、禽蛋类、粮油干果调料交易区和特色专区，与经营业务配套的冷库、仓储及物流配送设施以及商务、农展中心、停车场等，同时建设相应的供配电、给排水、消防、网络通信等相应的公共配套设施，购置相应的信息系统、检验检测系统、运输配送系统等各类设备设施等。2、建设方案2.1总平面规划 2.1.1总体思路滨海县农副产品物流园以市场化标准设计，规范化经营，项目定位以蔬菜瓜果
3、、水产品、粮油果品、肉类禽蛋、干果调料、特色专区等农产品副食品集散交易及深加工为主。同时创新商业发展模式，构建网络物流平台，即通过成立专业的网络服务部门，协助各级农副产品经销商、生产基地种养殖户、经纪人等实现网上销货、购货系统，建立功能齐全的配送体系。项目建成后将集交易、加工、配送、仓储、运输、检测、信息、可研、电子交易平台功能为一体，将成为功能规模标准化、经营档次高级化、经营手段一体化、经营空间国际化、经营环境规范化的大型农副产品配送和农副产品仓储物流基地，达到“建一个市场、带一批产业、兴一方经济、富一方百姓”的目的；实现让“农民开心、市民舒心、政府放心”为宗旨。2.1.2规划原则 1、根据
4、城市总体规划要求，正确处理内部与外部运输路网、管网、线网等工程之间的关系。按照相近的交易模式及物流组织模式进行功能区块划分，精细安排市场内的商务、加工、仓储、物流、交通及公共活动空间，营造方便、安全、舒适、和谐的市场环境。 2、在符合建筑、消防、节能、环境、卫生及安全等使用功能要求的前提下，合理紧凑地布局各类建筑物和构筑物，尽量节约土地。 3、充分利用地形，选择适宜的竖向设计，以减少土方和建筑工程量，并为场地排水创造良好的条件。4、合理布置运输线路，使货流与人流线路短捷，物流装卸快捷，尽量避免人流与物流的频繁相互交叉。 5、评审关注的事项（业态定位、各业态布局、物流组织、交通组织、停车位、交易
5、组织、管理用房、消防通道、变形缝等）2.1.3规划方案1、总体平面布局。滨海县农产品批发市场项目规划总用地面积为244789平方米，总建筑面积约329498平方米。项目北面与327省道相邻，园区主要在北面方向规划设置主要出入口，贯穿项目园区与整个地块的平面规划采用“一横二纵，环形道路”的布局；建造一带一广场：即地块西侧育才沟两岸100m宽景观带，园区北侧城市广场；布置四区一街：即综合商务功能区、专业市场交易区、物流仓储冷链区、加工及绿色食品区，市场周边商业街（重点突出城市广场平面设计）。2、分区平面布局。（1）临街商业街区布局：对外商业用房大多集中布置在市场主要出入口及主次道路沿街区域。沿32
6、7省道布置综合服务功能、综合商务功能区及沿街商业区，彰显农批市场主要功能与文化，倡导以人为本，生态发展，各业态运营和谐，服务高效的市场布局。（2）市场入口区布局由于地块和周边环境及市场功能的因素，市场设置车行和人行主入口，主入口位于规划景观主轴线上，入口设计开阔大气，市场表现突出，理念设计创新。（3）专业市场区布局专业市场基本上布置于纵横轴相对应，突出主要业态蔬菜瓜果（轻钢结构）、水产品、农副食；粮油果品、干果调料、肉类等各类交易建筑物，在地块相应区域布置配套的冷库仓储以及物流配送深加工区，屋面结构设计节能保温，富有艺术内涵。 （4）景观主轴线的贯穿布局：市场规划利用东西向一横与南北向二纵主通
7、道合理组织划分园区内的各个功能部分，构成园区“一横二纵六组团”景观大格局。在车行与行人出入口处配以点式的景观节点，形成一个有收有放的，景观呈序列变化的视觉通廊；园区各道路两侧植树绿化，园内相应布置园艺小品，园景绿化广场停车位设置等布置设计。3、交通规划物流仓储冷链区域设置在市场的对应区域，进入市场的大货车从327省道下来后经入口驶入市场，不会给主干道即其他交易带来交通压力。市场规划利用东西向一横与南北向一纵主通道合理组织划分园区内的各个功能部分，构成园区“一横二纵”。南北东西对称的交易区内均设置了交通环线，住宅区与市场区设计由北向南连接路网，与整个市场的交通规划设计做到了人车分流、大货车与购物
8、车分流，同时交通环线保证了车辆顺利到达每个交易单体，做到车辆双向通行，市场内不会形成堵车现象。园区内设置了集中货车停车场和购物小货车及私家车停车场。货车停车场设置在园区物流区一侧处。私家车、非机动车停车位主要设置在园区北侧城市广场规定区域及各组团内街道中部。在各区块干道两旁设计了临时停车，方便就近购物。三、总平面图布置设计标注要求 1、依据地形图，如实反映地块周边的现状情况，标明规划四至范围，各类规划控制线；2、 标明规划建筑性质分类，各类建筑位置、层数、间距系数，建筑退让各类规划控制线的距离，道路名称、道路宽度，市政和公共交通设施以及场站点，机动车停车场位置；3、 确定主、次要出入口方向、位
9、置，标明出入口与城市道路交叉口距离；4、 标明室内外坪标高及参照点，室外坪须用绝对高程，注明建筑物的高度，以此作为日照分析的依据；5、 确定地下设施范围、地下设施出入口；附具用地平衡表、技术经济指标以及公建一览表，指标内容必须严格按照国家规定详细标明，配套公共设施必须在图中定性、定量、定位。四、规划方案评价方案核心评价指标体系价值实现性：1、各利益方的愿景和目标2、土地价值判断3、资源的有效利用4、形象展示的需求技术可行性：1、规划指标2、规划主题3、功能组织4、空间组织5、交通组织6、景观组织7、配套组织8、开发设计组织成本控制性：在规划、建筑、景观等方面采用的技术、材料产生的成本控制滨海农
10、产品批发市场功能配比与面积测算表功能区面积测算比例备注农产品 交易区（54.8%）交易种类意向铺数估算单户面积需求各业态面积 蔬菜瓜果2201202640014.9%（大棚+商铺）平均单户水产品类130100130007.4%水果类508040002.3%肉类808064003.6%副食品类2401002400013.6%粮油、干货、调料、禽蛋等区域特色 名品206012000.7%白首乌等种养殖 生产资料120120144008.2%鱼饲料、有机肥、养殖笼具、种植农具、兽药生物制剂、动物疫苗等苗木花卉6012072004.1%室外展示区+商铺精品加工区100005.7%有机、绿色蔬菜预冷、清洗、分级、整理、包装初加工；优质水果清洗包装初加工；鱼虾等水产品特别是低值鱼虾类初加工仓储区150008.5%冷库区150008.5%综合服务区4000022.7%总量统计920176600100.0%总建筑面积，折合264亩总铺数总建筑面积附件1：功能分配表备注：增加面积240120-176600=63520（除综合服务区不分摊外，重点分摊物流仓储冷链）