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1、罗平房地产市场调查报告罗平房地产市场调查报告 第 2 页 共 47 页 目目 录录 一、罗平县整体概况一、罗平县整体概况.3 1、罗平县概况3 2、罗平县经济水平6 3、罗平居民收入情况8 二、罗平房地产情况二、罗平房地产情况.9 1、罗平房地产项目分布情况10 2、罗平商业项目调查11 2.1、豪洋时代广场.11 2.2、安兴商业广场.14 2.3、创富时代.16 2.4、佰利影视商业广场.19 3、罗平住宅项目调查23 3.1、安兴润城.23 3.2、红星广场.27 3.3、蟠龙兰庭.31 3.4、美仑旭城.32 3、振兴街商业业态分布37 三、客户访谈三、客户访谈.38 1、学校学生访谈
2、38 2、培训中心调研38 3、问卷调查39 4、结论45 四、总结四、总结.46 第 3 页 共 47 页 一、罗平县整体概况一、罗平县整体概况 1、罗平县概况、罗平县概况 区区 位位 罗平县位于云南省东部，滇、桂、黔三省(区)结合部， 素有“鸡鸣三省”之称。 地处东经 1035710443，北纬 24312525之间。东沿黄泥河为界与贵州兴义市接壤； 东南以南盘江、清水江为界，与广西壮族自治区西林县隔河 相望；西南与师宗相邻；西至北界，分别与陆良、麒麟、富 源三县(区)毗邻。西距省城昆明 220 公里，北距曲靖市 131 公里，东至贵州省兴义市 86 公里，南距广西壮族自治区西 林县城 1
3、56 公里。 罗平县 第 4 页 共 47 页 罗平县是进出云南的东大门，境内地势西北高，东南低， 最高海拔大白腊山 2468 米，最低海拔鲁布革乡的三江口 722 米(已被淹没)，相对高差 1746 米,气候温和，冬无严寒、 夏无酷暑，全县除南部鲁布革乡属南亚热带气候外，其余均 属南温带和北亚热带高原季风气候，年平均气温 15.1 摄氏 度，无霜期 280 天，日照 1685.8 小时，年平均降雨量 1743.9 毫米。属于典型的喀斯特地貌，地形复杂，立体气候明显。 历历 史史 罗平县有人类活动的历史可以追溯到旧石器时代。秦代 为夜郎国所属漏卧候国，元代至元六十一年(1274 年)置罗雄 州
4、，明万历十六年(1588 年)更名为罗平州，民国 2 年(1913 年)改罗平州为罗平县。 罗平县是革命老区，1937 年 11 月，建立中共第一个党 支部，1939 年 3 月建立中共罗平县地下县委，1948 年 12 月 31 日，罗平县城解放。 城城 市市 全县城市面积规划 24 平方公里，至 2007 年末，已建 成 13 平方公里，城市园林绿化面积 185.4 万平方米，整个 建设正向山水旅游城市迈进，一座绿化、美化、亮化的城市 耸立于云南的东大门。 第 5 页 共 47 页 基础设施基础设施 全县现有公路里程 2459.5 公里，其中:等级公路 1215.25 公里。南昆铁路横贯县
5、境内 59.7 公里，设有大小 5 个车站，罗平站是入滇第一大站，建有大型货场，年吞吐量 达 30 万吨。 全县形成了有线、无线、载波、微波、光缆等多种传输 手段并行的通讯体系，全县十四个乡(镇)和主要景区都开通 了移动电话，152 个村(居)委会开通了程控电话。2006 年底， 全县有移动电话用户 55000 户；固定装机容量 31344 线， 有固定电话 16948 部， “致富通”4484 户，小灵通 4279 户， 宽带用户 3031 户。 城市规划城市规划 罗平县按照布局合理、功能完善、城乡统筹、资源节约、 环境友好、社会和谐的新型城镇建设要求，修编完善城镇建 设规划，努力构建科学合
6、理的城镇体系，促进中心城市与集 镇、乡村协调发展。一是围绕建设山水旅游城市山水旅游城市目标，加强 县城建设。加快推进旧城改造、南片区及鲁布革大道东段片 区开发，抓好城市道路、给排水、环保、商住小区等市政基 础设施及配套服务设施建设，增强城市的综合辐射服务功能； 大力实施城市绿化、美化、亮化、净化工程，巩固提高“国家 第 6 页 共 47 页 卫生县城”创建成果，提升城市形象和品位。力争实现创建 “省级园林城市”目标。二是结合各小城镇的资源、产业、区 位等优势，突出特色，加快推进小城镇综合开发。力争全县 城镇化水平达到 36以上。 2、罗平县经济水平、罗平县经济水平 经经 济济 2008 年，县
7、内生产总值预计达到60.6 亿元，按可比价 计算，同比增12.5%；辖区内财政总收入5.8 亿元，同比增 23%；地方财政一般预算收入2.6 亿元，同比增22.6%；全 社会固定资产投资23.5 亿元，同比增17.5%；社会消费品零 售总额 13.9 亿元，同比增26.1%。其中：一产实现 16.17 亿元，同比增长 17.2 %；二产实现 24.06 亿元，同比增长 3.5 %；工业实现 20.40 亿元，同比增长 1.8%；三产实现 20.53 亿元，同比增长 19.4 %。对 GDP 贡献率分别为 27：38：35，分别拉动 GDP 增长 4.59、1.33、6.65 个百 分点。 能源
8、产业实现产值 13.46 亿元，同比减 23.07%；冶金 产业实现产值 18.2 亿元，同比增 7.3%；化工产业实现产值 6.97 亿元，同比增 2.26 倍；建材产业实现产值 1.37 亿元， 同比增 30.48%；生物资源加工实现产值 3 亿元，同比增 第 7 页 共 47 页 1.14 倍。全年共接待海内外游客83.5 万人次，实现旅游综合 收入 6 亿元。 2008 年各类社会消费品零售额年各类社会消费品零售额 2008 年罗平县社会消费品零售额达到 13.8657 亿元， 其中，批发零售达到 10.5911 亿元，占到社会消费品零售总 额整体的 76.38%，住宿和餐饮业达到 2
9、.5336 亿元，占到整 体 18.27%，星级住宿和限额以上餐饮业也达到了 1289.2 万 元，占到整体的 0.93%。 3、罗平居民收入情况、罗平居民收入情况 第 8 页 共 47 页 城乡居民储蓄存款余额达21 亿元，同比增21%。城镇 居民人均可支配收入达11970 元，同比增7%；农民人均纯 收入达 3510 元，同比增20%。 小小结结 罗平县地处云南、贵州、广西三省交界处，环境优美、 气候宜人、历史悠久、物产丰富，是不可多得的旅游胜地。 良好的自然条件为罗平发展创造优质的自然条件。 近几年，罗平县加快城市发展的速度，大力发展城市基 础建提升城市形象，对旧城改造和南市区整体规划加
10、大投入 力度，为罗平县达到山水旅游城市不断努力。由于罗平旅游 产业和矿产业的快速发展，在2008 年罗平整体经济依然保持 较快水平的增长，经济总量不断增加，居民可支配收入持续 增加，全县经济保持较快、较好的发展势头。 （1）全球金融危机的影响下，罗平经济仍保持较快增长，经 济环境较好，利于该项目操作。 （2）罗平县居民收入的增加提升本地居民购买力的，对于该 项目的销售起到促进作用。 （3）罗平城市发展旧城改造，为本项目开发带来契机，给与 政策上的支持。 第 9 页 共 47 页 二、罗平房地产情况二、罗平房地产情况 罗平县目前房地产市场发展为起步阶段，城市商业繁华 区域，主要集中在罗平主要路和
11、街上，商业形式为自发形成 步行街和新建的商业底商。 对于罗平商业项目，缺乏人流组织动线和产品形态的设 计和规划，商业业态混乱，没有后期商业运营等问题，整体 来看罗平商业成熟度底，缺乏新意商业，商业价值挖掘较少。 罗平住宅项目，整体发展水平不高，较为普遍的园林绿化、 景观设计、小区规划等设计吸引大量消费者的关注和青睐， 对于小区居住的舒适性以及配套设施的要求不高。整体来说， 对于目前罗平的房地产发展成熟度较低，开发水准不高的局 面。 目前在罗平县进行房地产开发企业，大多为首次开发房 地产企业或在云南二线城市注册的房地产开发公司，开发项 目较少没有形成品牌效应。 第 10 页 共 47 页 1、罗
12、平房地产项目分布情况、罗平房地产项目分布情况 商业项目分布区域商业项目分布区域 罗平县的商业项目主要分布在振兴街上，这里汇集了豪 洋时代广场、安兴商业广场、创富时代和佰利影视商业广场， 由于商业的汇集这里的商业成熟度较高，品牌和档次在罗平 最高，主要以服装为主。 住宅项目分布区域住宅项目分布区域 住宅项目较为分散，分别位于龙门街上的盘龙兰庭，红 星街上的红星广场，北市区鲁革布大道的美仑旭城，以及南 城区万峰路中段的安兴润城。 第 11 页 共 47 页 2、罗平商业项目调查、罗平商业项目调查 对罗平县具有代表性的商业进行调研分析，分别是豪洋 时代广场、安兴商业广场、创富时代、佰利影视商业广场这
13、 个四个项目，通过分析这些商业项目的产品设计、销售模式、 定价策略的优势劣势，来指导本项目在产品设计、销售模式 和定价方式，更好的适应市场需求。 2.1、豪洋时代广场、豪洋时代广场 基本信息基本信息 项目名称项目名称豪洋时代广场 项目地址项目地址 豪洋时代广场坐落于罗平县金三角地块，位于振 兴街以东，白腊街以南，地形基本呈“L”形。 占地面积占地面积2267.1 平方米 总建筑面积总建筑面积14600.3 平方米 商业类型商业类型集中式商铺 一层一层商业商业建筑面积建筑面积1423.8 平方米 二层商业建筑面积二层商业建筑面积1405.3 平方米 一层高一层高3.9 米 二、三层高二、三层高3
14、.6 米 地下室设有停车位地下室设有停车位26 个 开盘时间开盘时间2006 年 6 月 交房时间交房时间2008 年 11 月 销售价格销售价格商铺均价 20000 元/平方米 租金价格租金价格目前一、二层租金 60 元/月 主力客户主力客户罗平县本地消费者及投资客户 第 12 页 共 47 页 项目特点项目特点错层设计增加临街铺面面积 项目评价项目评价项目整体的业态规划及商业主题欠缺 经营情况经营情况人流量较少，商业档次水平较低 产品设计产品设计 该项目为住宅加底商的形式，底商为错层结构，利用地 形的高低落差，北向进入实际为二层，在振兴街入口进入为 一层。该项目商业为集中式商业设计，平层商
15、业通过划分小 的铺面进行铺面分割。 销售模式销售模式 该项目的商业销售模式，是将整个平层商铺划分成单独 小商铺进行销售的方式，将铺面划分 30-50 平进行销售，然 后通过划分不同区域的商业业态进行布局，统一商业运营的 模式。 定价策略定价策略 该项目销售整体均价达到 20000 元/，考虑到地段优 商业面积商业面积 白 蜡 路 振兴街 入口 入 口 楼梯 楼梯 第 13 页 共 47 页 势，该项目位于振兴街东段，商业项目较为集中，并且是近 几年开发的商业项目，通过参考周边价格来确定该项目整体 均价。目前该项目一、二层重新招商 60 元/月。 小结小结 目前该项目已经开始运营，由于商业的整体
16、人流量较少， 商业品牌档次较低，现在一、二层从新招商，目前的业态划 分为一层为鞋业，二层为服饰，三层游乐场。 项目的优点项目的优点 （1）在产品设计上通过地形的高低落差，建成错层结构， 增加整体商业临街面积，使得二层进入性增强。 （2）集中式商业划分成小面积商铺，便于销售灵活性较好。 项目的缺点项目的缺点 （1）该项目的入口设计较为简单，通过楼梯进入商业。 （2）商业缺乏主力店对人流吸引，后期缺乏商业运营公司。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析，在对本案设计时应该注意，商业的 错层设计增加临街商铺的面积，小面积分割增加商铺的灵活 性和组合性。在入口设计方面，增加小广场
17、，园林小品，休 息座椅等方式来导入人流。通过主力店的引入，将对商业的 第 14 页 共 47 页 带来人气，利于整体销售和后期运营。 2.2、安兴商业广场、安兴商业广场 基本信息基本信息 项目名称项目名称安兴商业广场 开发商开发商云南安心房地产开发经营有限公司 地址地址振兴街中段 商业面积商业面积 2000 交房时间交房时间2008 年 5 月 商铺类型商铺类型联排式商业和临街商铺 价格价格商铺均价 16800 元/ 租金租金120-60 元/月 主力客户主力客户罗平投资客户及经营业主 项目特点项目特点内陷式商业扩大临街商业的面积 项目评价项目评价 临街商铺价值较高，二、三层商业价值较 低 经
18、营情况经营情况 临街商业档次水平较高，李宁、森马品牌 的入住 产品设计产品设计 该项目在振兴街开口较小纵身较长，整体建筑向内凹陷 形成半围合式，由于内陷设计增大商业临街面。内部的商业 通过楼梯和外走廊可得直达将二、三层的商铺，在划分小的 商铺。在该项目的临街面为联排式商业，一、二、三层为独 立的一栋。 第 15 页 共 47 页 销售模式销售模式 该项目在临街商铺为联排式商业体，将 1 至 3 层联体出 售，内部的商铺划分为小商铺进行出售，通过临街商铺热销 增加上层面积打包销售，内部商业划分小铺销售，降低销售 压力。 小结小结 安兴商业广场位于罗平县振兴街中段，周边商业较为项 目集中，整体商业
19、氛围较浓。该项目商业临街商铺一层入住 率较高外，二、三层的利用率极低，内部部分的商业也仅有 几家入住。整体来看，临街商业较好而内部的商业经营较差。 项目的优点项目的优点 （1）在产品设计上，通过内陷式设计增大项目的商业面积。 （2）将内部的商业划分成小面积商铺，便于销售便于组合 灵活性较好。 项目的缺点项目的缺点 （1）该项目的内部商业缺乏引入人流的设计，导致内部商 业商业价值较低。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析，在对本案设计时应该注意，商业的 的昭示面和入口的设计，引人流进入商业内部，另外在二层 第 16 页 共 47 页 和三层的商铺通过小面积划分，以及自由组
20、合的方式划分商 铺，将更适合本项目的产品设计。 2.3、创富时代、创富时代 基本信息基本信息 项目名称项目名称罗平创富时代商业步行街 开发商开发商云南鼎凡房地产开发有限公司 地址地址罗平镇振兴街 50 号 商业面积商业面积 22982.5 交房时间交房时间2008 年 12 月 商铺类型商铺类型联排式商业和临街商铺 价格价格商铺均价 18000 元/ 租金租金120-60 元/月 主力客户主力客户投资客户为主，罗平本地居民 项目特点项目特点 联排式商业设计，增加二层商铺的设计形 式 项目评价项目评价 人流动线组织混乱，整体项目的二、三层 商业价值较低，缺乏业态规划布局 经营情况经营情况整体入住
21、率较低仅在入口处有商户进入 该项目位于罗平县振兴街 50 号，地处罗平商业繁华地 段，为纯商业步行街。目前整体商业在入口处的商业入住率 较高，内部商业基本没有入住。 产品设计产品设计 整体项目为联排式商业，由于该项目的入口较小，通过 第 17 页 共 47 页 临街商铺和中心广场将人流引入，两侧支线组织商业动线。 该商业在入口处设计联排式商业，1 至 3 层独立商铺，在内 部商业的一层和二层，划分成内街铺面。在景观设计中，加 入中心广场和景观小品的设计。 销售模式销售模式 联排式商业在入口处，1 至 3 层联体出售，在内部一、 二层划分铺面进行销售。该项目的商业销售模式，首次采用 了投资回报率
22、的概念，通过回报率的计算来达到吸引投资客， 达到项目快速销售的目的。 定价策略定价策略 在入口处的销售的价格在 20000 元/，内部商铺价格 较低在 15000-6000 元/。从目前的租金水平来看，临街商 铺租金较高为 100 元/月，内部商铺售价较低，目前租金 水平在 40 元/月。 小结小结 该项目为纯商业项目，首次引入投资回报率的销售概念， 来促进消费者购买，在商业设计中加入了中心广场和小品景 观的设计，对于项目的档次有一定的提升作用。 项目的优点项目的优点 （1）在设计中加入中心广场和水系景观，给商业带来新的 第 18 页 共 47 页 视觉感官，增加逛街的情趣。 （2）入口处联排
23、式商业的将人流吸引至项目内部，整体效 果较好。 项目的缺点项目的缺点 （1） 该项目的内部商业人流动线的设计经常出现断头路 和回头路，导致进入内部商业经常要重复路线。 （2） 内部整体商业价值较低，尤其是二层商业基本没有 商家入住。 （3） 对于该项目缺乏品牌店的引入，带动整个项目的人 气。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析，在对本案设计时应该注意，商业的 人流组织动线合理性，引入休闲景观园林的设计增加逛街的 情趣，对于商业二层设计动线设计体现其商业价值。其次是 对本项目的进行商业主题的规划，引入品牌商家入住达到吸 引人快速销售的目的。 第 19 页 共 47 页 2
24、.4、佰利影视商业广场、佰利影视商业广场 基本信息基本信息 项目名称项目名称佰利影视商业广场 开发商开发商罗平兴达商贸投资管理 地址地址原罗平县电影院 占地占地3000 平方米 总建面总建面6000 平方米 竣工时间竣工时间2009 年 3 月 商铺商铺该项目全部为商铺，临街建筑三层，两侧副楼为二 层 售卖类型售卖类型该项目只租不卖 铺面划分铺面划分临街建筑一楼面积 54，二楼，面积 43，三楼为 健身中心，B 区 C 区，一楼面积 40，二楼面积 30 付款方式付款方式租金三年一次付清。 价格价格临街 140 元/月，内街 50 元/月 主力客户主力客户罗平自己经营客户为主 项目特点项目特点
25、 只租不售，降低入住门槛，电影院具有较强的吸引 力 项目评价项目评价项目 3-6 年的租金即可入住，创新罗平的营销模式 产品设计产品设计 整体项目由临街商铺和联排式商业组成，内侧商业为集 第 20 页 共 47 页 中式商业，该项目在临街划分为 1 至 2 层的商铺，内侧划分 成独立的铺面，在电影院主体建筑里为集中式商业。 销售模式销售模式 该项目的商业为持有型商业，只租不售的模式，起租起 始付清三年的租金，最长可租六年。该项目打破商铺销售的 唯一方式，通过租赁实现该项目的盈利。 定价策略定价策略 临街商铺的租金价格为 130-140 元/月 内侧商铺的租金价格为 50-60 元/月。 小结小
26、结 该项目依托罗平县电影院的建设，打造周边配套商业， 商铺划分成小面积商铺进行出租。该项目由于是只租不售的 模式，因而在该项目的整体回收周期较长，通过租售进行养 商通过商业的逐渐成熟，该商业的价值也将会有大幅度的上 升。持有型商业对于资金的要求较高，并且有一定的风险性。 项目的优点项目的优点 （1）在电影院的概念的引入，对于项目的整体品牌实力和 招租都带来了带动作用。 （2）只租不售的方式降低商家准入的门槛，使得更多的商 第 21 页 共 47 页 家能够参与此项目。 项目的缺点项目的缺点 （1）该项目只租不售，对于资金要求较大，并且商业运行 有一定的风险。 该项目对于本案的启示该项目对于本案
27、的启示 通过该项目的分析，在对本案的主力店的引入对于项目 具有较好的带动作用，利用返祖等销售模式来进一步加强销 售策略，实现低门槛高回报的商业价值理念。其次是对本项 目的进行商业主题规划，引入品牌商家入住达到销售回款的 目的。 罗平商业售价租金水平罗平商业售价租金水平 项目名称项目名称 商铺均价商铺均价 （元（元/） 商铺租金商铺租金 (元元/月月) 振兴街临街商铺振兴街临街商铺18000-22000100-140 豪洋时代广场豪洋时代广场2000060-120 安兴商业广场安兴商业广场1680060-120 创富时代创富时代6000-20000 项目入口：100-64 主街内侧：83（二、三
28、层赠送） 内 街：52-55 佰利影视商业广佰利影视商业广 场场 - 一层临街 100-140； 一层 62.5；二层 36-38 通过目前罗平县在售商业项目和已售商业项目，可以看 第 22 页 共 47 页 出目前在振兴街上，临街商铺的销售的在 18000-20000 元 /，租金在 100-140 元/月，内侧商铺销售价格在 7000- 9000 元/，租金在 40-60 元/月。由于振兴街在罗平县 商业繁华度最高，消费者首选的购物场所，该价格代表罗平 商业目前的最高价格。 商业项目特点商业项目特点 通过分析罗平的商业项目，罗平具有以下几点： （1） 、市场属于起步阶段,对专业的地产运作有
29、良好的空间。 （2） 、商业项目缺乏主题性和品牌主力店的入住。 （3） 、销售与后期运营脱节,后期回报低。 （4） 、商业形式较为单一，联排式商业一层的商业价值较高， 然而二、三层的商业价值和价格难以实现。 （5） 、商业的铺面的划分不灵活，缺乏铺面的组合性。 商业项目对于本案的启示商业项目对于本案的启示 针对罗平的商业项目存在的问题，通过设计和规划避免 发生，取得项目的成功需要注意以下几点： （1） 、在项目引入品牌主力店，给项目带来品牌效应。 （2） 、合理的设计商业的人流动线，将地形高低落差，以扩 大临街商铺的面积，使得商业价值最大化。 第 23 页 共 47 页 （3） 、在项目中增加
30、景观、园林、小品等设计增加逛街的情 趣。 （4） 、在铺面划分上，采取小面积多组合的方案，降低准入 门槛。 （5） 、在项目的后期注重商业运营，增加项目增值空间。 3、罗平住宅项目调查、罗平住宅项目调查 通过对罗平县住宅项目的调查分析，分析罗平的住宅项 目的整体销售模式，整体水平状况，以及产品定位情况。 3.1、安兴润城、安兴润城 整体规划图整体规划图 本项目位于罗平新南城核心区域，紧邻大型市政广场， 规划有大型超市、星级酒店、政府医院、政府小学、图书馆 等配套设施。该项目总建筑 13 万。 第 24 页 共 47 页 项目区位图项目区位图 销售价格销售价格 起价：1570 元/ 均价：180
31、0 元/ 高价：1900 元/ 客户群体客户群体 该项目针对罗平县的教师群体和罗平政府部门以及企业 单位进行宣传团购优惠。总房源约 800 余套，目前以销售 200 余套。购买客户构成为，教师占 35%，政府部门占 30%， 企业单位占 25%。由于该项目园林绿化，以及居住氛围，封 闭式小区，所以被购买者认可。 户型产品分析户型产品分析 项目位于罗平县云 贵路和万峰路交叉 地带，正对群众文 化公园 第 25 页 共 47 页 户型：三室二厅二卫+双阳台 面积：107-112 户型优点：凸窗设计，更多的赠送面积，五明设计，大开间 设计，大阳台设计增加采光，浪费面积较少。 户型缺点：动静区域不明确
32、，餐厅位置有面积浪费。 E-1 户型户型 户型：五室二厅四卫 面积：212 户型优点：入户花园设计，客厅中空设计，大开间设计，主 卧卫生间更衣室设计。 户型缺点：主卧面积较小，楼梯位置摆放位置占用较大空间。 第 26 页 共 47 页 H-1 H-3 户型户型 户型：三室二厅二卫 面积：110-119 户型优点：大开间，凸窗设计，五明设计。 户型缺点：卧室面积较小，卧室开门位置浪费面积。 K-1 K-2 K-3 户型户型 户型：三室二厅二卫 面积：K2-124、K1-136、K3-147 户型优点：大开间，五明设计，大量阳台设计。 第 27 页 共 47 页 户型缺点：餐厅面积有较大浪费。 项
33、目小结项目小结 该项目位于罗平县新城区的首个项目，由于该项目正对 市政广场的优越条件，以及该项目整体绿化和景观的设计， 成为罗平居住性较强的一个项目。客户群体选择该项目大都 是由于居住环境。该项目的户型设计基本较为合理，没有出 现较大的户型缺陷。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 （1）在售楼处的建设和住宅项目园林绿化，等设计提升项 目住宅的整体品质，消费者较为认可。 （2）在户型设计方面，采用凸窗设计，大开间客厅，五明 设计，大阳台设计等，将会提升住宅项目的整体附加值，性 价比更高。 （3）通过该项目的户型面积区间在 100 平方米-200 平方米 之间，由于销售价格较低和地方特性，
34、整体户型面积较大， 并且对于复式结构的产品较为青睐。 3.2、红星广场、红星广场 整体规划图整体规划图 第 28 页 共 47 页 该项目位于罗平县新风巷原武装部旁红星居委会，是罗 平首个高层项目，地上 28 层，地下 2 层为车位，地上 1-2 层为商业，3-28 层为住宅，住宅面积从 92-237，平层和 跃层共有 8 种户型。 目前该项目已开始认购，交付 20000 元可确定房源，没 有代理公司介入，开发商自己销售。住宅销售均价 1800 元 /，商铺价格未定。 产品户型分析产品户型分析 A 户型户型 第 29 页 共 47 页 A 户型 面积：112 平方米（房产证） 上层：109 平
35、方米 下层：112 平方米 户型：四室三厅四卫（跃层） 客厅层高：3.35 米 优点：跃层设计，高层高。 缺点：浪费面积较大，卫生间数量 较多，楼层户型布局较差。 B 户型 面积：92 平方米（房产证） 上层：86 平方米 下层：90.2 平方米 户型：三室二厅二卫（跃层） 客厅层高：3.35 米 优点：跃层设计，高层高。 缺点：浪费面积较大，暗卫过多走 廊，楼层户型布局较差。 B 户型户型 C 户型户型 第 30 页 共 47 页 C 户型 面积：104 平方米（房产证） 上层：102 平方米 下层：104 平方米 户型：三室三厅三卫（跃层） 客厅层高：3.35 米 优点：跃层设计，高层高。
36、 缺点：浪费面积较大，走廊过多， 厨房位置较差，楼层户型布局较差。 D 户型 面积：120 平方米（房产证） 上层：117 平方米 下层：120 平方米 户型：五室二厅五卫（跃层） 客厅层高：3.35 米 优点：跃层设计，高层高。 缺点：浪费面积较大，卫生间数量 较多，全暗卫设计，户型布局较差。 D 户型户型 小结小结 红星广场项目在产品设计和销售环节上都有较大问题， 存在众多硬伤，销售存在较大风险。分析该项目有以下问题： （1）整体住宅规划问题，由于两栋高层距离较近，在两栋 高层中间的楼层存在采光问题，住宅的入口较为混乱。 第 31 页 共 47 页 （2）在户型设计上，存在较大面积的浪费，
37、卫生间和厨房 没有采光，卫生间数量较多，卧室偏小这些问题。 （3）销售环节，销售人员着装不统一，话术不统一，不专 业没有经过培训，房地产知识缺乏。 3.3、蟠龙兰庭、蟠龙兰庭 基本信息基本信息 项目名称项目名称蟠龙兰庭 开发商开发商曲靖山江房地产开发有限公司 地址地址新风巷南段片区步行街 占地占地70 亩 总建面总建面65000 平方米 总套数总套数800 套 销售率销售率40% 开盘时间开盘时间2008 年 6 月 产品类型产品类型住宅和临街商铺 销售价格销售价格住宅均价 2000 元/，商铺未定 面积区间面积区间100-190 平方米 小结小结 该项目在去年开盘推出 200 套房源，开盘当
38、天销售 60%， 开盘均价 1800 元/，到目前为止住宅均价上涨到 2000 元 /。由于该项目在龙门街的道路拆迁问题一直没有得到解决， 使得该项目的整体销售影响较大，目前的销售基本停止。据 了解该项目近期，推出临街商铺。 第 32 页 共 47 页 3.4、美仑旭城、美仑旭城 该项目是由云南旭恒房地产有限公司 2008 年开发的项 目，项目位于鲁格布大道和金塘街的交汇处，总规划 320 户， 占地面积 270 亩，总建筑面积 5.3 万平方米，销售均价 1800 元/。 平面布局平面布局 整体布局为围合式建筑，以跃层为主，户型为 A、B、C、D 四种户型为主。 户型图户型图 A 户型户型
39、户型：三室二厅一卫 第 33 页 共 47 页 面积：103.87（标准层） 户型优点：大开间，五明设计，前后凸窗，大量阳台设计。 户型缺点：餐厅没有独立分区，走廊面积有较大浪费。 B 户型户型 户型：三室二厅二卫 面积：125.29（标准层） 户型优点：大开间，五明设计，前后凸窗，大量阳台设计， 双卫生间设计。 户型缺点：入户为餐厅区域，走廊面积浪费较大。 第 34 页 共 47 页 C 户型户型 户型：四室二厅二卫 面积：148.75（标准层） 户型优点：大开间，五明设计，前后凸窗，L 型阳台设计， 双卫生间设计，主卧卫生间+更衣室设计。 户型缺点：餐厅为暗区光线较差，走廊面积浪费较大。
40、D 户型户型 户型：三室二厅二卫 面积：128.07（标准层） 户型优点：大开间，五明设计，前后凸窗，L 型阳台设计， 第 35 页 共 47 页 双卫生间设计。 户型缺点：餐厅为暗区光线较差。 小结小结 本项目位于罗平北区周边环境整体较差配套缺乏，加上 市场环境的影响，整体销售情况不是十分理想。该项目在整 体规划和产品设计基本合理，没有出现较大产品设计缺陷， 但整体户型设计较为雷同缺乏新意。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 （1）在户型设计方面，采用凸窗设计，大开间客厅，五明 设计，提升住宅项目的整体附加值和性价比。 （2）户型面积区间在 100 平方米-200 平方米之间，对于复
41、 式结构的产品较为青睐。 住宅销售价格住宅销售价格 项目名称项目名称 住宅价格住宅价格 （元（元/） 豪洋时代广场住宅豪洋时代广场住宅1800 安兴商业广场住宅安兴商业广场住宅1800 安兴润城安兴润城1800 红星广场红星广场1800 蟠龙兰庭蟠龙兰庭2000 美仑旭城美仑旭城1850 忆佰金忆佰金2300（售完） 第 36 页 共 47 页 住宅销售价格分析住宅销售价格分析 从罗平县已售项目和在售项目的分析，可知目前罗平县 整体住宅项目整体供应量较大，整体销售均价在 1800 元/， 位于振兴街项目价格略高。 住宅项目小结住宅项目小结 （1） 、住宅注重园林设计，小区规划、景观小品等设计将
42、大 大提升住宅项目的品质，当地认可度较高。 （2） 、户型设计引入凸窗，大开间客厅，五明设计、大面积 阳台等设计，提升项目的整体附加值。 （3） 、在面积控制上，在 100-160 平之间，考虑户型结构的 复式设计。 （4） 、在销售环节加强销售人员的培训，着装统一、话术统 一，使客户认为我们更专业增加成交率。 （5） 、由于目前罗平自有住房率较高，购房者目的主要以改 善居住环境为主，因而提升小区品质减少同质竞争。 第 37 页 共 47 页 3、振兴街商业业态分布、振兴街商业业态分布 振兴街是罗平县最繁华的街道，是人流量最集中的区域， 该区域的商业的档次在罗平最高。振兴街商业业态的主要有 衣
43、服服饰、鞋冒类、手机销售维修、餐饮和其他类型的商业 构成。衣服服饰类占到整体的 42%，其次是手机占到 31%，鞋帽类占到 12%，其他占到 10%，餐饮占到 5%。整 体来看，振兴街主要以品牌衣服服饰为主，其次为手机销售 的街道，在罗平成为购物消费的首选，在罗平人的心目中有 较高的认同度。 对于本项目的参考对于本项目的参考 由于振兴街具有服饰和手机销售市场已经具有规模，在 消费者心中的形成消费首选，因此对于本项目的商业建议， 发展其他领域的商业来弥补罗平的空缺商业。 由于本项目以文化信息产业为主，其相关的配套如，餐 饮、电脑器材、以及影像制品等，将会聚集在其周边，将会 形成一定规模的市场氛围
44、。 第 38 页 共 47 页 三、客户访谈三、客户访谈 1、学校学生访谈、学校学生访谈 通过对罗平县二中和三中的学生访谈，针对该群体的购 物习惯，主要的活动娱乐场所，以及消费水平得出以下几点: (1)学生消费主要集中的振兴街，买衣服等物品； (2)对于简单商品日用品的购买，主要在在学校周边的商店； (3)学生消费能力有限，衣服在 80-100 元，鞋帽在 40-80 元； (4)学生对于上网较为热衷，放学后和节假日成为上网高峰期； 2、培训中心调研、培训中心调研 通过对罗平县科杰电脑培训学校的调研，对于罗平县的 培训进行的分析。 培训中心的收费标准培训中心的收费标准 班次学费（元） 初级电脑
45、入门120 中级办公自动化320 国际互联网120 软件安装与维护120 平面广告设计500 建筑机械设计550 三维图像制作650 第 39 页 共 47 页 硬件组装与维护400 网页三剑客800 科杰电脑培训学校目前在振兴街租场地进行培训，80 平 方米的教学教室，年租金为 1.5 万元/年，租金为 15 元/月， 在二楼另租有教师住房、学员住房以及中午住房厨房，每间 约 10 平方米，1000 元/月。 整体罗平县培训中心以及中小学的课余辅导，对于培训 场所需求较少，能够支付的租金水平较低，这是由于培训中 心的资质，培训水平较低和培训人数较少所制约的。 3、问卷调查、问卷调查 有意在罗
46、平老城区购买商铺的达到 92%，对于老城区 的商铺都有较大的吸引力。罗平商铺的价值较高，商铺的收 益较好，市场的整体需求较大。 第 40 页 共 47 页 调查罗平县云贵路区域较为感兴趣的商业片区分析，选 择学校区域占到整体的 54%，其次是云贵路片区占到 19%，其他片区占到 15%，龙门街片区占到 12%。由此分 析可知，对于学校周边的商业，人流较大区域认同度最高， 成为消费的首选的商业区域，云贵路是罗平县南北贯通的重 要道路，该区域的商业价值较高，同样也都得到消费者的追 捧。 第 41 页 共 47 页 对于购买商铺的用途，用于自己经营占到了大多数， 达到 77%消费者选择自己经营，投资
47、客户占到整体的 23%。自主经营成为调查对象的首选。 购买商铺主要考虑的因素，地段的选择占比最大，达到 35%，其次选择商业经营类型的消费者，占到了 31%，再其 次选择该项目的销售价格占到 19%，商业主题占到 15%， 对于回报率的选择为 0%。由此看来，消费者对于地段的要 求，成为购买的重要因素之一，商业业态的经营类型也同样 占有相当大的比重，通过区域烘托和品牌主力店的引入来引 导消费者的购买。 第 42 页 共 47 页 消费者选择购买商铺的面积，整体从 20-100 平个区间， 分布较为均匀，20-40 平占比为 19%，40-60 平占比为 32%，60-80 平占比为 19%，8
48、0-100 平占比为 15%，100 平以上占比为 15%。由此对于本项目的可采用，划分小铺面 进行自由组合的方式，来满足不同消费对于面积大小的需求。 对于购买商铺的总房款，总价在 20-30 万的占比最大， 占到 46%，30-40 万占到整体的 31%，40-50 万占到 19%，50-80 万占到 4%。整体来看，20-40 万的商铺总价的 接受占到整体的 77%，占到绝大多数，由此对于本项目小面 积商铺分割，不仅能够满足不同消费者对于面积的需求，也 能降低消费者的准入门槛，扩大消费者客户群体。 第 43 页 共 47 页 对于消费者对于商铺类型的选择上，临街商铺成为销 售的首选，占到整
49、体的 77%，其次是商住占到 15%，再其 次是二层商铺和三层商铺，分别是 4%和 4%。临街商铺是消 费者较关注的商业模式，对于本项目扩大临街商铺的面积， 增加本项目的整体价值。 对于该片区消费者对于商业主题的建议，半数的消费者 选择青少年活动中心，27%的消费者选择娱乐休闲，23%的 消费者选择文化旅游。由于该片区的属性，紧靠罗平二中和 三中，具有得天独厚的文化资源，对于文化属性的挖掘和商 业价值的结合成为该项目成功的关键点。 第 44 页 共 47 页 消费者对于该项的建议，43%的消费者选择大型商家的 进入，代租、商业布局和园林式商业均占 19%。由此可见， 该项目引进大型商家和品牌主力店的重要性，其次对于商业 的设计，要充分考虑到该项目的地块属性和产品设计，将整 体的商业布局和园林的引入成为该项目的一大亮点。通过返 租等模式的运作，将更有助于本项目的整体销售。 第 45 页 共 47 页 4、结论、结论 通过对罗平县消费者进行详细的客户问卷调查，我们得 出以下几点： （1）有意在罗平老城区购买商铺意向性较高。 （2）对于学校周边的商业区域认同度较高。 （3）自己经营占到了大多数，投