山东泰安名嘉城市广场市场调研报告及销售工作思路(35页).doc

《山东泰安名嘉城市广场市场调研报告及销售工作思路(35页).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《山东泰安名嘉城市广场市场调研报告及销售工作思路(35页).doc（36页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、泰安名嘉城市广场市场调研报告及销售工作思路一、 市场调研一、泰安城市概况 3（一）地理概况（二）行政区域（三）人口状况（四）城市规划（五）人文状况（六）城市交通（七）国民经济（八）旅游业经济二、城市商业状况 8（一）各商圈概述（二）主要百货及超市的调研与分析（三）主要商业地产项目调研与分析（四）主要住宅项目的调研与分析二、 项目定位（一）市场定位（二）主力客群定位（三）功能定位三、 营销推广 （一）项目营销推广思路（二）项目营销推广计划（三）宣传渠道（四）区域办事处的建立（五）团队建设四、总结一、 市场调研n 泰安城市概况（一）地理概况泰安市位于山东省中部，地处东经1162011759、北纬3

2、5383628之间。东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。泰安市属鲁中经济区。北以泰山与济南市为界，南与济宁市相连，西隔黄河与聊城市相望，东与莱芜市、临沂市相邻。东西长176.6公里，南北宽约93.5公里，面积7762平方公里，占全省面积的6.2%。其中，泰山区337平方公里，岱岳区1750平方公里，新泰市1933平方公里，肥城市1277平方公里，宁阳县1125平方公里，东平县1340平方公里。泰城为市机关驻地，位于泰山脚下。城依山而建，山城一体，北距省会济南市66.8公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里。（二）行政区域泰安市辖泰山、岱岳两个区，宁阳、东平两个县，代省管辖新泰、肥城两个

3、县级市。全市有乡、镇、办事处86个(乡15个、镇61个、办事处10个)、村(居)委会3733个，其中，泰山区有1乡2镇5个街道办事处、199个村(居)民委员会，岱岳区有2乡13镇2个街道办事处、684个村(居)民委员会，新泰市有1乡17镇2个街道办事处、918个村(居)民委员会，肥城市有1乡12镇1个街道办事处、607个村(居)民委员会，宁阳县有3乡9镇、567个村(居)民委员会，东平县有7乡7镇、716个村(居)民委员会。另外，归泰安高新技术产业开发区管理的北集坡镇有42个村(居)民委员会。（三）人口状况2008年人口继续保持低速增长，全市年末总人口545.6万人，增长4.2，男女性别比为5

4、0.8：49.2。泰安市人口分布：泰山区63.2万人，岱岳区97.4万人，新泰市135.8万人，肥城市96.3万人，宁阳县80.7万人，东平县77.4万人。泰安市境内共有26个民族、包括汉、回、满、壮、蒙古、朝鲜、苗、彝、白、达翰尔、土家、藏、布依、侗、水、维吾尔、哈尼族等。其中汉族人口占98.7%，回族人口占1.02%，其它少数民族仅占万分之一。（四）城市规划 城市用地发展方向重点集中在高速公路环内，以向西、向南发展为主，严禁跨越环山路向北建设。 城市用地布局结构以“一轴一线，六条绿带”为特色，形成“一个中心，六大组团”，拥抱泰山的“半月形”城市格局。 一个中心：即由岱庙和火车站为主的旧城中

5、心区和以时代发展线为主的新城中心区构成的中心地区。包括行政办公中心、商贸金融中心、旅游服务中心、文化游乐中心、体育中心等。 六大组团：即围绕城市中心地区布置的六大功能组团，分别是大河旅游区组团、新火车站组团、西南工业组团、东南综合居住组团、省庄工业组团、高新技术开发区（本案南侧）组团。 一轴：指联结泰山与泰城的登山中轴线，由岱庙、通天街、泰山文化研究中心等组成、高新技术开发区组团。 一线：是位于傲徕峰下的新时代发展线，向南延伸至泮河，北部是城市的行政中心，中部为文化、商业、娱乐设施，南部是水面开阔的中央公园，由望岳东路、望岳西路和中间绿化长廊构成，长3.2公里，宽320米。（五）人文状况泰安是

6、华夏文明发祥地之一。早在50万年前就有人类生存，5万年前的新泰人已跨入智人阶段；5000年前这里孕育了灿烂的大汶口文化，成为华夏文明史上的一个重要里程碑。由于古人对太阳和大山的崇拜，自尧舜至秦汉，直至明清，延绵几千年，泰山成为历代帝王封禅祭天的神山。随帝王封禅，泰山被神化，佛道两家，文人明士纷至沓来，经泰山与泰安留下重多的名胜古迹。泰安也因泰山而得名，取“泰山安则四海皆安”，象征国泰民安。（六）城市交通泰安交通四通八达。2008年末全市等级公路通车里程达4580.8公里。公路密度达59公里/百平方公里。全市营业性货运量5347万吨，货运周转量25.5亿吨公里，分别增长12.9%和15.8%；客

7、运量3855万人，客运周转量24.2亿人公里，分别增长8.8%和18.4%。京沪（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公路纵贯境内，并在泰安交汇；泰安至青岛、烟台、威海、日照等沿海城市由高速公路网连接；境内铁路有京沪（北京至上海）线通过，并西接“京九”大动脉；京沪高速铁路中间设泰山站，正在建设中。泰山火车站每日到发客车47对，可直达中国主要城市和港口，年货物吞吐量500多万吨；北距济南遥墙国际机场80公里(车程50分钟)，北至北京500公里（车程4.5小时），南至上海760公里（车程6.5小时）。（七）国民经济泰安市经济发展水平在山东省位于中游水平。泰安是传统的农业主导型城市，为山东省

8、主要商品粮生产基地之一，二、三产业比重偏低。2008年泰安市国民生产总值（GDP）达到1513.3亿元，城市居民消费价格总水平比2007年上涨1.3%。城乡居民居住条件进一步改善。表1：每百户市区居民主要耐用消费品拥有量（2004-2006年数据）时间彩电托车家用电脑微波炉电冰箱空调器移动电话淋浴热水器家用汽车2006年126台81辆58台46台94台73台198部82台4辆2005年122台81辆50台42台91台69台160部79台2004年27台88辆45台43台93台62台140部71台（八）旅游业经济泰安2008年度整体旅游工作概况：据泰安市旅游局副局长张清民介绍，2008年度共接纳

9、1503万游客，其中： 高端客户（个人消费2500元以上）：368万人 中端客户（个人消费1300-2500元）:420万人 低端客户（个人消费1300元以下）：715万人高端客户中旅行社带团约占23、57%，游客（最保守估计）为：368万*23、57%=86万人次。n 城市商业状况（一）各商圈概述： 火车站商圈火车站商圈以东岳大街、龙潭路、财源大街的交汇处为商圈中心，涵盖财源大街、泰山大街、温州步行街等几条商业主要干道。泰安的主要商业、商务、金融、交通均汇集于此，是名副其实的泰安市核心商圈，辐射整个城区。总结：每天不可计量的流动人口支撑起这一商圈的繁华。在专家眼中，火车站商圈是无法复制的：它

10、始终伴随着泰安经济发展，是泰安经济发展的晴雨表。最繁华的商业街、独创的步行街和大批发、大流通市场是这一商圈独特之处。 青年路商圈青年路地处泰安市中心，南北走向，全长约1、8公里，从北至南依次与岱宗大街、岱北街、东岳大街、财源街、灵山大街5条商业主干道交界，东西两侧平行于通天街、红门路及较场街。青年路是原市委、市政府及法院所在地，有泰安一中、实验小学等重点学府，道路两侧绿树成荫，建筑物林立，目前政府没有拓宽整修的改造计划。其重要的地理位置成了众多商家的必争之地，道路两侧各种品牌服饰、精品百货、箱包鞋帽、珠宝首饰、钟表眼镜、休闲洗浴、餐饮娱乐等名品名店应运而生，且大部分商家经营稳定，为名副其实的商

11、业黄金地段。并辐射到了周边岱北街、通天街、东岳大街中段、财源街中段等重要街道，形成了名副其实的商业黄金商业圈，为泰安市民习惯性购物消费的良好去处。该商圈内商品定位为中高档次，零售为主，多为国内、国际知名品牌，部分商家已经做成了泰安百年老店。商铺使用多为租赁形式，租金相对较高，平均约为2-3元/平方/天，同时也形成了较高的商铺转让费，50平方左右的店面转让费高达4万-5万元左右。 泰山广场商圈泰安市政广场于99年投资建设，建成后成为了泰安市民休闲娱乐的良好去处，目前泰山广场二期工程计划投资1亿元左右，正在紧张施工，为时代发展线的延伸。该项目集商用和公用为一体，其屋面为2.4万平方米的广场，广场南

12、侧安装大型电子显示屏，广场下部室内空间为1.8万平方米的大型超市、两侧为8900平方米的商业店铺，并有两条步行街南北贯穿。泰山广场为现市委市政府、市人大、法院、检察院等政府职能部门所在地，沿东岳大街两侧为海关、网通、自来水公司、检疫局等，广场东侧为泰安欣升房地产公司建设的东升国际商务港。广场周边有国华经典、龙泽花苑、澳泰山庄等高档住宅区及乐园小区、御碑楼小区、五环小区、月季花园等居民生活小区。广场西为长城路，现建有雅典皇宫、圣地大厦、时代明珠、泰安房产交易大厅、泰山家园等项目，有形成中央商务区的强劲态势。由泰国正大集团投资经营的易初连花超市处于广场南侧，给泰城西部居民提供了购物的良好去处，新招

13、商成功的金座广场也已开业，再加上泰山市政广场二期工程的开工建设（二期以商业为主），已逐步形成以泰山广场为中心的商业圈。总结：目前易初连花的经营状况远不如泰安的银座和中百，刚开业的金座广场招商也不算成功（原为英华购物广场），且东岳大街两侧多为政府职能部门用地和建筑物，从而在一定程度上限制了该商圈的进一步发展。 红门路商圈红门路为泰山中大门路段，是步行登泰山的必经之路，南连岱庙北门、北至岱宗坊，直上泰山山门红门。南段与岱北街相接，为泰安历史老街。红门路两侧主要经营工艺品、旅游产品、奇石花卉、餐饮百货、箱包鞋帽等。每年旅游旺季是商家经营谋利的最佳商机，经营相对稳定。岱北街东西走向，因地处岱庙北门而得

14、名，全长约400米，东起仰圣街、西至青年路，沿街两侧店铺多为经营品牌服饰、箱包鞋帽、餐饮娱乐类，两侧店铺租金非常高，为经营品牌服饰的黄金地段，各商家经营相对稳定，为商业繁华街道。总结：红门路为泰山中大门路段，是步行登泰山的必经之路。红门商圈主要以旅游产品、旅游消费为主。（二）主要百货及超市的调研与分析 主要百货分析：l 银座商城： 基本情况：泰安银座是泰城目前最好的商场，现有4家店；东岳大街总店面积2万平方米、共5层。东湖分店面积1.5万平方米，共5层，2006年12月16日开业。东岳大街店年营业额达4.5亿，60%的销售额是持卡消费。整体商品价位高与其它商场。东岳大街店定位中高档，以百货为主

15、。东湖店定位中低档，以超市为主。 周边情况：总店坐落于东岳大街81号与龙潭路的交界处 西靠泰山火车站，东邻移动大厦，北对华泰广场，周围宾馆饭店众多，农业银行，工商银行，名典咖啡，是泰城目前比较繁华的路段，各路公交车都有经过，有三块停车场大约200个车位。新店坐落于灵山大街中段，周围有迎春小区、利民小区、东湖小区、绿苑淏庭、鲁中花园、五马小区、南关小区等居民小区，东临东湖花园，北对县医院、中医二院、口腔医院、五马市场，西靠郊区汽车客运站。租金及售价：客户以联营形式合作，服装、鞋帽扣率基本在25%，超市平均13%，进场费5千元。l 中百大厦： 商场基本情况：有潍坊百货集团租赁经营，总面积4万平方米

16、，地下1F 面积约1万平方米，地上4F 2005年9月开业，超市、百货属同一集团下2家子公司，年销售过亿元，超市占整体销售的60%，百货经常搞促销活动，服装定位中高档，和银座错位经营。 外围情况：商场外围是品牌港，店面有：伊莎爱点化妆品美业、 yabaobao 、 花花公子、 法国雷诺、 美斯特邦威、 利朗男装 、杰弗雷休闲服装、 意尔康皮鞋、 特步运动鞋、 品牌男装超市、 得喜利 、大红鹰男装 、名石风尚、 德克士等；大店面积120平方左右，年租金20万，小店面积50平方左右，年租金6万。 功能分区：1F 鞋包 珠宝 化妆品 手机2F男装 女装 女士内衣 3F 电器 休闲服 运动服 床上用品

17、 针织衫 办公用品 儿童玩具 童装 4F 美食城 经营情况：05年下半年刚开业，人流量较高 ，超市、美食街相对人气较旺。整体销售状况良好，由于其带动作用，目前周围的商铺经营状况同样比较良好，铺位价格基本上是泰城最高的。从总体上分析，中百的成功，得得益于其准确的市场定位和与泰安本土市场相适应的营销策略，估计平均每日销售额为35-40万元之间。l 主要超市分析：（1） 易初莲花：1） 位置：2003年8月落户泰安泰山广场 ，购物环境好，总建筑面积19550平方米，营业面积11000平方米。2） 业态：国际品牌连锁超市，经营生鲜、干杂食品、日用百货、洗化用品、超市服装、鞋帽、小家电等。3）经营状况：

18、泰山广场对市民的吸引力及正大品牌连锁超市的效应，周末日人流量可达1万人次（要根据天气状况而定），因距市中心有相当的距离，平时的营业状况不佳，日常平均营业额在8万左右（20%的持卡消费），客单价在18-25元之间，日人流量大约3000-5000左右，日常消费群体中单从年龄层来分析40岁以上的人群占40%以上，按居住区域来分还是以周边常住居民和泰山医学院及泰山学院的师生为主。4）租金：前三年免租，（2） 佳乐家：(其他内容见上页百货分析)1） 位置：2005年8月落户泰安，位处财源街与下河桥市场交点处，营业面积1.1万平方米2） 业态：潍坊中百集团控股企业，省内连锁超市，经营生鲜、干杂食品、日用百

19、货、洗化用品、超市服装、鞋帽、小家电等。经营状况：泰安最繁华的商业中心的位置及正确的商业定位，造就了佳乐家超市在泰安龙头的位置，每日客流量达 2.5-3万，日营业额平均在20万，平均客单价在30元左右（三）泰安主要商业地产项目分析u 泰安光彩大市场 商业项目调研表调研时间： 2009年11月1日 调研人员：李纪刚 项目基本情况项目名称泰安光彩大市场地理位置泰山大街西段路南交通状况 南北双临一级主干道灵山大街、泰山大街 市场南侧为已运营的泰安西客站 西距京沪高速泰安西出口1.5公里，东距104国道1公里开 发 商山东光彩投资有限公司销售代理公司公司自主销售商业运营公司泰安光彩物业管理有限公司目标

20、消费群以泰安本地为主。功能定位经营建材、家具、装饰材料、小家电、日用百货、服装鞋帽的专业市场。开盘时间2005年9月开业时间2006年10月29日售楼电话8566666 8568888销售招商位置除中心区6万平米对外出租外，其他物业可租可售。总建筑面积42万平米商业面积无住宅、商业面积42万平米停车位面积602个停车位产权年限 大部分土地性质为综合用地，局部为商业用地。 产权年限50年、40年。电梯类型、数量无电梯建筑指标建筑结构l 框架结构。l 标准商铺开间4.2米，进深9米。l 单套建筑面积100平米左右。层高范围 标准商铺：1层4.2米，2层3.6米，3层2.6米。 大框架：1层5.8米

21、，2层4.2米。柱距范围4.2米通道宽度范围 商铺间距10米 市场内附干道18米 中心路主干道最窄处40米，最宽处68米。停车位形式及布局总体无规律停车，其中： 大框架部分2层停车；中心区停车；沿泰山大街商铺门前停车；无地下停车场部分。建筑材料及装饰建筑风格局部玻璃幕墙设计，简约实用的建筑设计。外立面材料外墙 乳胶漆为主、造型部分为文化石、中心区为瓷砖 屋顶 斜屋面 门窗 铝合金窗，卷帘门（标准商铺无内门），沿泰山大街商铺有铝合金内门。 公共区域材料广场 混凝土地面 公共走道 除光彩路为沥青外，其余道路均为混凝土。 内部材料内墙 空心砖 地面 水泥地面 内部门窗 铝合金 灯光照明 普通白炽灯

22、配套设施空调设施无空调。卫生间数量及分布 每套商铺楼梯下设置卫生间 设置蹲便器，洗手盆。收银台及ATM除家具汇展中心以外，均未设置。安防设施整个市场监控，设置监控室。班车数量路线购置4台免费购物客车、6台小型货车。 购物车线路为四海光彩 送货为周边40公里范围内。发车频率每15分钟发车一次。游乐设施配套情况无游乐设施。休闲设施配套情况市场西路为餐饮特色街。其他配套情况二期规划为住宅、物流。业态分布及价格情况楼层单层建筑面积业态规划及进驻品牌单店经营面积层高销售价格租赁价格租售率地下一层无地下二层无一层 标准商铺：开间4米，进深9米，共36。 大框架：开间8米，进深18米，共164。l 业态：建

23、材、家具、装饰材料、小家电、日用百货、服装鞋帽等。l 进驻品牌：知名品牌如TOTO、蒙娜丽莎、东鹏、箭牌、大自然、皇朝、曲美、欧意宝等均已入住。标准商铺364.2米 标准商铺（1-3层）：端头位置3738元/，其他位置3588元/。 沿泰山大街商铺：1层5388元/，2层3788元/，3层3088元/，4、5层连体销售2788元/。 大框架商铺：4688-5388元/。 标准商铺8元/ /月。 大框架商铺：10元/ /月出租率：30%左右。销售率：70%左右。二层三层四层备注总商铺数3400套。租售模式租赁出租率30%左右。平均租金9元/月租金支付方式标准商铺押一付三，季前付。 大框架半年支付

24、一次。 平均租赁年限1-2年物业管理费免收。销售销售模式产权式销售销售率70%左右。平均售价3788元/。反租返租价格返租年限可否自营返租期满处理方式经营状况商户数总商户数3400产权商户数2380租赁商户数800户左右总营业额(月均)600万客流量日均客流量600人节假客流量1200人次/日客源构成泰安当地消费者为主。客源消费额(日)营业额年营业额7000万左右月营业额600万左右推广情况推广主题商铺基本售罄，以活动推广为主。媒体选择户外、电视、电台、车体。促销活动主题各主力市场火爆开业。效果分析开业3周年以来，持续性的推广活动为光彩带来了一定的人气和租售优势。其 他周边商业环境评价该项目地

25、处岱岳新城区，位于泰安正西方向、泰山大街西段，周边常住人口总量不够，但周边诸多新建住宅的兴起和日益增高的入住率为该项目的“旺场”奠定基础。项目位置图泰山大街西段路南，占地710亩，总建筑面积42万平米。项目平面图商铺销售分析A. 1-3层连体、商住一体式商铺B. 100主力面积C. 2003年-2009年，（6年）：1700元/-3588元/的低价D. 产权式商铺 E. 主力客群为泰安较为分散、陈旧的批发市场内商家。 以上5大因素是该项目商铺销售非常成功的主要原因。商铺租赁分析优势(strength)：A. 均价9元/ /月B. 免收物业管理费C. 标准商铺免3个月，大框架免6个月租金劣势(w

26、eakness)：A. 租期1-2年。对大多数经营商家来讲，较短的租期不能保障持续稳定的经营。B. 标准商铺没有仓储区，这是开发商和所有经营户难以规避的最大劣势。客户群分析该项目的整体定位非常清晰：对泰安本地小而分散、管理脏、乱、差的13个专业市场的整合 该客户群体80%的商家具备购买产权式商铺的能力，且聚合力较强，光彩大市场2003年12月31日当天认购700余套商铺成为泰安地产界的经典案例。项目优/劣势分析优势（Strength）:A. 1-3层连体、100主力面积、商住一体式商铺；B. 区位、交通优势明显；C. 2003年-2009年，（6年）：1700元/-3588元/的低价；D. 4

27、2万平米超大规模产权式商铺； E. 主力客群为泰安较为分散、陈旧的批发市场内商家，该客户群体80%的商家具备购买产权式商铺的能力；F. 较为专业、系统、持续的营销推广；G. 安徽安庆、蚌埠两个项目的成功操盘经验。H. 成为2003年泰安市招商引资的重点项目带来了政府支持、诸多优惠政策的先天优势。劣势(weakness)：A. 2004年铁路小区的拆迁工作使该项目整整停滞1年的时间，增加了开发及运营成本，并造成了一大部分意向客户的流失；B. 标准商铺没有仓储区，这是开发商和所有经营户难以规避的客观因素；C. 项目周边常住人口的不足是该项目较长一段时间“有场无市”的主要原因；D. 该项目体量较大造

28、成动线较长，配套不足造成没有休憩点和亮点，是该项目的又一劣势；E. 该项目不具备大型娱乐或超市等主力店的建筑条件。u 宝龙城市广场 商业项目调研表调研时间：2009年10月20日 调研人员：李纪刚 项目基本情况项目名称泰安宝龙城市广场地理位置温泉路北首交通状况 8路、36路公交车，环山路已从红门开通至本项目。开 发 商宝龙集团销售代理公司无商业运营公司宝龙商业运营管理公司目标消费群泰安市及周边中高端客户功能定位大型商业地产SHOPINGMALL开盘时间06.12.31开业时间2010年10月（暂定）售楼电话8698888销售招商位置温泉路地块总建筑面积23万商业面积18万停车位面积600个产权

29、年限40年电梯类型、数量 规划有自动扶梯、观光电梯、货梯，具体数量正在变更。建筑指标建筑结构全框架结构层高范围2.7米-5.5米柱距范围8米*8米通道宽度范围10米-15米停车位形式及布局南区4万平米大卖场规划有地下停车场。建筑材料及装饰建筑风格简约欧式风格外立面材料外墙 瓷砖，局部乳胶漆 屋顶 斜面、八角屋顶 门窗 塑钢 。 公共区域材料广场 广场砖 公共走道 混凝土，局部为沥青路面。 内部材料内墙 商铺为水泥砂浆找平 ，小户型住宅为精装修。 地面 毛地面 内部门窗 塑钢、暖气片 灯光照明 节能灯 配套设施空调设施无卫生间数量及分布14收银台及ATM未定安防设施未定班车数量路线未定发车频率未

30、定游乐设施配套情况宝龙旗下宝龙乐园尚未确定是否自营。休闲设施配套情况未定其他配套情况北区15层大酒店已与喜达屋集团合作打造5星级福朋喜来登大酒店，计划于2010年开业。业态分布及价格情况业态规划及进驻品牌备注租售模式租赁租赁模式按销售价格的每年5-9%的回报率制定租赁价格。出租率10%平均租金15-60元/月/平方米租金支付方式季前付平均租赁年限3-10年物业管理费3元/月/平方米销售销售模式产权式销售销售率60%平均售价 酒店式公寓3500元/平方米起价、均价3700元/平方米。 商业部分4600-14000元/平方米. 沿湖别墅均价9000元/平方米.反租返租价格4%、5%、6%返租年限3

31、年可否自营可返租期满处理方式客户自主经营推广情况推广主题根据阶段而定媒体选择报纸、电视、网络、广播、户外广告频率频繁促销活动主题根据阶段而定效果分析效果突出其 他周边商业环境评价项目周边高档社区林立，很多政府单位宿舍聚集在此。属泰安比较密集的高档居住区，而且还在不断的增加。周边商业目前处在空缺状态，项目有利的填补了商业购物的空白。项目位置图项目平面图商铺销售分析商铺外街及酒店式公寓已经基本售罄，目前重点销售区域为内街剩余产品与二楼商业。商铺租赁分析宝龙的招商除主力店及次级主力店外，租金的制定是按照销售价格的5%-9%比率制定，较高的售价出现了较高的租金，主力店的落位一直没有明确也是当前招商陷入

32、瓶颈的主要因素。客户群分析客户为泰安市区及周边县市的个体老板及私营业主，政府官员，企事业单位人员等。项目优/劣势分析优势（Strength）:I. 2006年泰安市招商引资的重点项目，宝龙集团已于2009年9月30日在香港上市；为集团在全国15个项目将来成功运作保障了有效的资金链运转。J. 环山路贯通使得项目于红门仅3分钟的车程，可有效的吸引很多旅游客户；K. 在泰安首家引进体验式shallpingmall的全新理念，业态中涵盖了大型百货超市、五星级酒店、五星级影院、酒吧街、餐饮街、旅游购物街区等。L. 项目北依泰山山脉而建，改造了一天然宝龙湖，已于2007年被授予泰安市旅游定点购物单位，打“

33、旅游牌”优势明显。 M. 宝龙旗下专业的原百润顾问成功操盘，销售非常成功；N. 项目位于泰城东北部，周边高档社区林立，很多政府单位宿舍聚集在此。属泰安比较密集的高档居住区，而且还在不断的增加。周边商业目前处在空缺状态，项目有利的填补了商业购物的空白。劣势(weakness)：F. 工程进度严重滞后，前期高层频繁调动，招商成果不明显，造成了社会美誉度差；G. 交通易达性不够，北向无路，不能形成有效商圈；H. 项目南侧2公里至高项目42万平米的开工建设成为该项目强有力的竞争对手。u 利得摩尔国际城 商业项目调研表调研时间：2009年10月 调研人员：李纪刚 高辉项目基本情况项目名称利得摩尔国际城地

34、理位置泰山大街与荣院东路交叉口交通状况 10、6、36、18路公交车，交通便利开 发 商山东欣升集团销售代理公司自行成立利得摩尔商贸有限公司管理本项目商业运营公司利得摩尔商贸有限公司目标消费群泰山大街周边消费群体，及泰安市周边县城批发客户功能定位百货批发城开盘时间2007年5月1日开业时间2009年4月28日售楼电话0538-8489999销售招商位置利得摩尔现场总建筑面积3万平方商业面积23万平方停车位面积65个停车位，地下2千平方停车场产权年限 40年电梯类型、数量自动扶梯4部，客梯5部。大连星马品牌建筑指标建筑结构l 全框架结构层高范围2767米柱距范围通道宽度范围 9米停车位形式及布局

35、建筑材料及装饰建筑风格外立面材料外墙 屋顶 玻璃采光顶 门窗 。 公共区域材料广场 瓷砖 公共走道 瓷砖 内部材料内墙 地面 内部门窗 灯光照明 配套设施空调设施无卫生间数量及分布 一层一户一卫生间，二三层公共卫生间收银台及ATM安防设施班车数量路线 。发车频率游乐设施配套情况休闲设施配套情况其他配套情况业态分布及价格情况楼层单层建筑面积业态规划及进驻品牌单店经营面积层高销售价格租赁价格租售率地下一层无地下二层无元/平方米/天一层床上用品、办公文体、婚庆用品、百货批发12-25二层箱包皮具、童装、针织08-12三层小家电、玩具06-1四层其他楼层备注租售模式租赁租赁模式按售价6.6回报率出租率

36、平均租金1.2租金支付方式每半年交纳一次平均租赁年限3年物业管理费2元/月/平方销售销售模式产权式销售销售率90%平均售价 住宅3800元/平方起价； 写字楼5000元/平方，现不售； 商铺4200元/平方； 沿街18000元/平方，现不售。反租返租价格按购买总房款的6.6%回报返租年限3年可否自营可自营返租期满处理方式承租户优先承租,业主自主经营状况商户数总商户数280户产权商户数280户租赁商户数100户总营业额(月均)客流量日均客流量300-500人节假客流量600-800人客源构成本地固定人口及周边县城批发商户客源消费额(日)营业额年营业额月营业额推广情况推广主题媒体选择DM海报、电视

37、、车体、户外广告广告频率一般促销活动主题原批发市场搬迁效果分析一般其 他周边商业环境评价项目周边属泰安财源办事处泰山商贸园区。小家电批发市场、针织毛衫、灯具市场、温州商业步行街，等商业集中区。临老汽车站、交通宾馆；属人口密集交通便利的繁华地段。项目位置图项目平面图商铺销售分析除沿街六间商铺停售外，二三层商铺共有十四间未售。只推出二层一间商铺，三层一间商铺在售。商铺租赁分析沿街所有商铺已租赁完毕，二层租赁50%，三层租赁10%。租赁价格偏高，现面临下半年租金的收取工作，推出租赁优惠政策，继续减免租金及物业管理费。客户群分析泰城本地消费群体，主要是原批发市场自带的本地消费群，及周边县城原批发客户。

38、项目优/劣势分析 优势属泰安市的批发商圈，交通便利，人口密集。 工程质量隐患多，招商成果不明显，招商优惠政策推出过迟，其它项目竞争激烈，商铺租金自主权不明显；广告宣传力度不大。（四）泰安主要住宅项目调研分析 长城路概况 规划：新规划中，长城路是未来泰安的CBD，即中央商务区。长城路贴近时代发展线，2002年长城路景观规划中，规定长城路两侧用地以公共设施、绿地、住宅用地为主；2004年，市规划局开始长城路北段的城市设计，将长城路用地整合为14个板块。整个长城路北段建筑将起到标志性作用，体现泰城西大门的特色。本案位于泰城中西部、长城路北段，有明显的区位优势。 交通：泰安市规划城市快速路系统“一横一

39、纵”，“一横”为原泮河大街，“一纵”为长城路。 周边配套：长城中学,实验中学,市第二人民医院,泰山医学院附属医院，泰山游乐园,雅典皇宫,长城大酒店,泰山石化宾馆、光彩大市场、易初莲花超市。公交线路：4、8、9、16、17。u 长城路周边部分在售楼盘初步分析1、名仕尚座基本情况项目案名 名仕尚座开发商泰安中桥迪尔置业有限公司（香港中桥与山东迪尔合资）项目位置长城路以西、铁路以北，长城路97号代理商信立怡高全程顾问景观设计阳光视觉品牌推广锋芒互动建筑设计重庆大学建筑设计研究院公交车1、8、9、17层数沿街商业部分3层、西侧住宅29层，双塔结构居住户数及人数550户、1760人推案时间未定物业类别及

40、目标客群高层、泰安及周边地区建筑参数总建筑面积61086商业建筑面积8630住宅建筑面积52456用地面积15426地下室面积23556装修标准毛胚房容积率3.96绿地率30%停车位地上50辆、地下482辆户型结构及售价 户型结构小户型为主，二房一厅一卫为主面积主力户型40-100结构设计双塔结构、蓝调立面、沿街3层商业楼间距40米起价4000最高售价未定折实均价4100主力总价未定主力客群泰安当地中高收入人群物业管理未定项目优劣势分析优势 小户型、低总价，客群范围广泛； 泰安当前对中小户型的需求日益增加，该项目无疑找准了这一切入点。劣势距离火车道较近，噪音较大销售率已于2009年10月份认购，每套交付2万定金，可优先选房，折扣未定，定金可退。营销中心东升国际商务港 TEL:6366168备注2、天龙国际大厦基本情况项目案名 天龙国际大厦开发商天龙房地产有限公司项目位置长城路以东、铁路以北代理商华鼎策划景观设计品牌推广建筑设计重庆大学建筑设计研究院公交车1、8、9、17层数沿街商业部分3层、公寓29层居住户数及人数600户推案时间未定物业类别及目标客群高层公寓、泰安及周边地区建筑参数总建筑面积16万商业建筑面积8000住宅建筑面积公寓及办公12万用地面积4.03公顷