《河南平顶山商业市场市调分析报告（57页） .doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南平顶山商业市场市调分析报告（57页） .doc（58页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、平顶山市市场调研报告一、市场篇（一）平顶山宏观分析1、平顶山市概况平顶山又名鹰城，位于河南省中部，现辖汝州、舞钢两个市，宝丰、郏县、鲁山、叶县四个县，新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7882平方公里，总人口490万。市区面积70多平方公里，人口92万。平顶山以工业城市著称，不仅具有煤炭、铁矿等丰富的自然资源，而且拥有平煤集团、神马集团、舞钢公司、平高集团等知名的国内企业，在2003年被河南省确定为中原城市群9个中心城市之一。平顶山文化底蕴深厚。长城之祖楚长城遗址、千年古刹风穴寺、香山寺、三苏园等人文景观，闻名遐迩。一年一度的宝丰马街书会，绵延700余年不衰，是我国文化史上的一大奇观，由此宝
2、丰被中国曲协命名为“曲艺之乡”，平顶山被命名为“中国曲艺城”。平顶山人杰地灵，是春秋战国思想家墨子、唐代著名诗人元结、宋代名将牛皋、清代小说家李绿园等名家的故里，诺贝尔物理学奖获得者崔琦先生的家乡，世界刘姓和叶姓华人的祖地。近年来，平顶山市政府以“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，城市面貌发生新变化。主要完成了宽广的建设路创建-迎宾大道,随后对光明路、开源路湛河桥进行了拓宽改造，对公园北街步行桥实施了拆旧建新,现正对和平路、体育路、联盟路进行拆迁改建。老城区改造力度在进一步加大，建成区面积由2000年的46平方公里拓展到56平方公里；新城区规划起步区7.6平方公里，现基
3、础设施已基本建成，近期规划面积40平方公里，远期规划100平方公里。2、平顶山宏观经济分析（1）平顶山市主要经济形势分析历年来房地产开发投资与GDP增长关系单位：亿元年份比重2003年2004年2005年2006年数值幅度数值幅度数值幅度数值幅度GDP364.710.6470.729.1%558.318.666519.1房地产开发投资3.45下降23.3%4.942%6.5433.5%11.7（1-11月）同期增长127.3%占GDP比重0.9%1%1.2%1.8%从上述表中分析可看出：u 20032004年，平顶山市的经济取得了飞速发展，经济增幅较高；20052006年增长幅度稳中有升，持续
4、保持在18以上，这表明平顶山市的经济正处于经济持续、稳定发展的时期；u 2003年GDP的绝对值只有364.7亿元，三年后已达到665亿元，增长了300.3亿元，增幅达82.3，说明平顶山城市实力增长很快；u 房地产投资也获得了非常大的发展。2003年的房地产投资额为3.45亿元，而2006年前11个月就达到11.7亿元，房地产投资额的增幅高达239；u 房地产开发投资额在2003年经历了一个回落之后，20042006年持续高位增长，增长幅度均在33以上，2006年前11个月同期增长幅度甚至达到了127.3%；u 20032006年房地产开发投资占GDP比重均在2%以下，但逐年持续增长；u 2
5、0032006年，房地产开发投资平均增长幅度为44.88，而GDP的平均增长幅度为19.35。房地产开发投资的平均增长幅度明显高于GDP的平均增长幅度。从发展规律来判断，短期出现这种现象将有利于促进房地产的发展，若长期（高于5年）保持这种高于GDP增长速度的增长，将会使房地产的发展趋向泡沫或过热的危险；u 虽然平顶山的GDP高速增长，但是2006年的人均GDP为1675美元，尚未突破2000美元，远低于东部沿海地区，处于发展的起步阶段，对房产需求还是处于“居者有其屋阶段”，历史规律表明此阶段经济发展中，市场对住宅的需求非常大。综上所述，假设2007年平顶山市的GDP的增长保持稳定，房地产开发投
6、资比重由于宏观调控趋于下降，短期市场将进入盘整期，长期市场还会健康发展。若房地产开发投资比重继续上升，市场需求又不是刚性的，则相信房产过热现象将会在一、二年之后就会出现。因此，对开发商而言，在目前的宏观形势下，迅速准确切入市场间隙，依据市场演变，及时结合产品调整策略，以“快速回笼开发所需资金，通过专业经营最终实现利润最大化”是最理性的策略选择。（2）商业发展主要经济指标分析年份比例2003年2004年2005年2006年数值幅度数值幅度数值幅度数值幅度社会消费品总额（亿元）113.5210.8%131.615.9%14610.9%168.615.4%在职职工年平均工资（元）1024312.9%
7、1208918.2%1408316.5%1644516.8%城镇居民人均可支配收入（元）66939.8%763114%872314.3%9897.513.5%城镇居民人均消费性支出（元）50439.4%5391.936.9%624315.8%7055.513%消费支出占可支配收入比例75.3%70.7%71.6%71.3%由上述表中分析可看出：u 20032006年，平顶山的社会消费品总额在平稳增长。全年社会消费品总额由2003年的113.52亿元增加到2006年的168.6亿元，增长了48.5；u 社会消费品总额的增长幅度有升有落，基本保持在10-16%之间，这和平顶山GDP的增长幅度变化是
8、相统一的；u 在职职工的年平均工资也在持续增长，2003年的年平均工资为10243元，而2006年的年平均工资为16445元，增加幅度为60.5，平均增幅为15.1%，略低于GDP的平均增长幅度；u 城市居民的可支配收入的绝对值也在逐年增加，人均可支配收入由2003年的6693元增加到2006年的9897.5元，绝对值增加了3204.5元，增幅为47.9，每年的增长幅度波动不大；u 消费性支出的绝对值也在逐年增加，人均消费性支出由2003年的5043元增加到2006年的7055.5元，绝对值增加了2012.5元，增加幅度达到39.9；u 就增长幅度来看，社会消费品、在岗职工人均年工资、人均可支
9、配收入和消费性支出的平均年增长幅度均保持两位数的增长，分别是13.25%、15.1%、12.9%和11.28%，这样的年平均增长幅度与GDP的年平均增长幅度比较来看，均低于GDP年平均增幅19.35的水平，这和GDP的增长速度是不相称的；u 就消费性支出占可支配收入的比重来看，自2003年以来略有下降，但均保持在70%以上，这说明平顶山市民的实际购买力有所减弱。综上所述，虽然平顶山市近几年的经济获得比较大的发展，市民的经济实力也获得了增长，购买力有所增强，但市民的实际购买力相对减弱。数据表明此阶段平顶山市民消费将是以满足生活需求为主，对房地产的需求还是以居住为主，还没太多的资金用于房地产投资中
10、，若没有外来资金的推动，将大大限制了平顶山房地产的购买力。3、平顶山房地产发展现状：（1）商品房住宅A、2006年112月份商品房成交数量（单位：套） 月份类型1-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月多层住宅761294869313413189649335高层住宅7087513969793115共计76129415618018517015871186150总计2311B、2006年112月平顶山多层商品住宅交易均价走势图C、2006年112月高层商品住宅交易均价走势图（单位：元/）注：以上数据由平顶山市房地产交易管理所发布分析：u 从2006年商品房成交数量上看，第一季度成交761套
11、，第二季度成交630套，第三季度成交513套，第四季度成交407套，呈现逐季度下降的趋势，这说明房价的不断上升给平顶山居民生活带来了压力；u 从多层住宅成交均价走势上看，多层住宅整体价格趋势平稳，全年平均均价为1334.75元/；u 从高层住宅成交均价走势上看，高层住宅整体价格趋势平稳，全年平均均价为2053.75元/，仅2006年11月涨幅较高，相对于全年平均水平增长了34.8%；综上所述，平顶山商品房整体价格水平相对于郑州、洛阳等地较低，房地产还处于发展阶段，这一方面说明了平顶山市民整体实际购买力不足，对于居住水平要求不高，仅局限于“居者有其屋”的水平；另一方面也说明了商品房销售价格还存在
12、一定的发展空间。（2）2004年2006年商业地产发展分析（数据需补充）年份2004年增幅2005年增幅2006年增幅商业投资（亿元）供应体量（万）销售面积（万）空置面积（万）空置率销售金额（亿元）（06年鹰城营业用房实际销售51989平方（不含预售），包括商铺的一楼二楼，及很少量的办公房，按全市计均价4253元，实际成交价比上述数字高出10%，因为为逃避税收往往开票时下浮。目前没有听说商业营用房有空置的，基本满足市场需求；但如果同时集中推出10多万平米就难说了。）4、平顶山房地产发展趋势依据平顶山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要和平顶山市城市总体规划20052020中2010年城市规
13、划区人口为88万人，根据河南省国民经济和社会发展“十一五”规划的要求，2010年年底，城镇人均住房建筑面积要达到30平方米，预测规划期内平顶山市住房总需求为1000万平方米，商品住房760万平方米，政策性住房240万平方米，其中，建设经济适用住房216万平方米，建设公共租赁住房(含廉租住房、职工公寓和临时周转房)24万平方米近期新建住宅需求一览表（单位：万平方米）年 份 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 政策性住房4346505348商品房137144210167152每年住宅建设总量 180 190 210 220 200 （此数据来自平顶山2006-2010年住房
14、规划）根据平顶山市统计部门的资料，结合现状基本情况，预测平顶山市的住房需求来自四个方面：1、城市非农业人口的自然增长需求；2、人均住房面积增长的需求；3、因旧房的拆迁改造，由拆迁户换房而引起的住房需求；4、流动人口在城市的购房需求。由此可见，一方面，随着平顶山城市规划的不断扩大和人口的不断增长，商品房的需求量也在逐年增加，这对于商品房的销售带来了巨大的动力。但其销售也面临着经济适用房和公共租赁住房的竞争压力，由于平顶山外来人口不多，外地来此投资和炒房的几乎没有，再加上本地市民消费能力的局限性，商品房价格的提升将进入一个低迷的时期。另一方面，商品房需求量的提高和住宅区的逐渐形成，给商业区的发展提
15、供了有力的保障和契机。（二）平顶山商业市场宏观情况1. 平顶山市商业业态组成（1）星罗棋布的业态沿街门面（2）批零兼营的业态大市场（3）规模较小的社区型商业业态超市、连锁便利店（4）目前发展势头最猛的业态商业主题步行街（5）最具有主题的商业家电、家具市场（6）综合性商场百货商场2. 平顶山市商业业态及分布情况（1）沿街门面房遍布平顶山市大街小巷，主要集中在新华区内体育路、中兴路、开源路、优越路、建设路等商业街区中，经营面积大小不等，在4260之间，其中以15-45的店面居多，约占80%左右；自营所占比例最小，在2%左右，其余全部为租赁，以经营服饰、日常百货为多。（2）大市场分布较为集中，主要位
16、于开源路上，以开源商贸城和昕开源市场为例，单间经营面积较大，在30150之间，自营所占比例最小，在1%左右，其余全部为租赁，以批零兼营厨具用品、电器、文具、针织和电动车居多。（3）超市、 连锁便利店平顶山几乎没有大型的综合性超市，且分布较为分散，位于平顶山市的各主要干道，单层面积在1001500之间，全部为租赁，经营日常生活用品。九头崖连锁超市作为当地一大品牌超市，是鹰城的主要超市，但多以面积较小的便利店的形势存在，在核心商圈及其附近存在几家约8001500左右的大店。（4）商业主题步行街主要位于新华区和平路、繁荣街中，经营面积在8200米之间，1560的居多，以经营服饰为主。（5）大型商业主
17、题商场位于新华区中兴路、和平路上的家具、家电商场，单层经营面积在8002000之间，经营中高档品牌家具、家电产品。（6）综合性百货商场主要集中在新华区内中兴路、开源路、和平路上，单层经营面积在7004200之间，经营各个档次的百货。如万家、鹰城名品百货、商业大楼、中心商城等。业态名称或位置面积（）经营种类沿街门面房体育路、中兴路、开源路、优越路单间面积4260服饰、日常百货为主大市场开源商贸城占地10000针织、服装、鞋帽、床上用品、婚庆用品、文教用品、儿童玩具、厨房用品等昕开源市场单铺面积30150针织、文具用品、食品批发、电器、电动车为主超市、 连锁便利店分布较为分散单层面积1001500
18、日常百货商业主题步行街和平路步行街（东段）单铺面积8200主要经营服饰、日常百货繁荣街步行街单铺面积1550大型商业主题商场豪凯迪国际家居广场单层面积约1000（三五楼）中高档家具博智家居广场单层面积约3000（三六楼）中低档家具永乐家用电器总面积约5650手机、家用电器综合性百货商场万家（中兴路）总面积26000男装、女装、珠宝、休闲运动服鹰城名品百货（开源路）总面积约21020男装、女装、珠宝、休闲运动服中心商城（和平路东段）总面积约9600家电、服饰广汇商场（和平路东段）总面积约6278服装、鞋、玩具九方圆商城（和平路东段）总面积约4536服饰、手机、图书音像金三角（和平路东段）总面积约
19、4200服饰、手机平顶山商场总面积约2100服饰、珠宝商业大楼总面积6800服饰、家具、珠宝分析：u 从商业网点分布来看，平顶山商业网点分布比较集中，主要集中在新华区的主要商业街道上：从东至西依次为开源路、中兴路和体育路，和平路作为发展势头最为火爆的主商业街，贯穿东西，连接开源路和体育路，与中兴路垂直交叉。四条商业街自然形成一个“王”字；u 从商业业态来看，商业业态比较单一，而且分布比较集中，错位经营不够明显，致使商业区域比较狭窄，不利于平顶山商业领域的发展和扩展，从而会对经济发展造成一定的阻碍；u 平顶山经营业种主要以服饰为主，其次是日常百货用品，而且体育路、和平路和开源路等主要路段店铺的经
20、营效益良好，这说明平顶山市民消费观念还停留在温饱的阶段；u 从周边配套设施来看，除了鹰城名品百货有停车场之外，其他大型百货商场基本没有相应的配套停车设施；u 从铺位面积来看，临街门面多以1545的面积居多，且经营状况良好，特别是体育路和开源路，铺面不大，但生意火爆；u 从商场中品牌档次来看，除了万家和鹰城名品百货高档品牌居多之外，其它商场品牌多处于中低档；u 平顶山老商场特别多，比例占到了80%以上，其中多数经营中低档百货，以服装居多，集休闲、娱乐、购物、餐饮于一体的大型综合性购物中心几乎没有；综上所述，平顶山市一方面商业业态比较单一，服装、日常百货市场已趋饱和，而且错位经营不明显，休闲、娱乐
21、场所暂时成为市场的空白点，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的购物中心成为平顶山商业发展的方向，这无疑对开发商来说是一个有利的契机；另一方面，准确定位并引入适合当地商业发展的业态种类，修建商业相应的配套设施，逐步扭转消费者的消费观念，成为开发商建设新项目首当其冲的问题。（三）竞争个案分析1、竞争个案一览表对象内容和平西路联盟鑫城华府广场春光金世纪佳田国际大酒店0375首府森林半岛项目地址体育路与中兴路中间地段体育路与联盟路交汇处中兴路与矿工路交汇处联盟路与朝阳路交叉口建设路与中兴路交叉口新城区经二路南段新城区经二路南段所属区域新华区新华区新华区新华区新华区新城区新城区项目类型社区型商业住宅底商住宅
22、底商住宅底商酒店式公寓住宅底商临街门铺销售方式未定未定出售70年产权待定出售45年产权出售70年产权出售70年产权商业面积4242932011.74.3万1万余约2.7万1894约5300铺位面积未定未定47197；主力面积为5572 待定50135；主力面积为517050110；主力面积50208273.6铺位均价未定未定7000-36000元/待定5268-6498元/8000-10000元/6700元/销售率未销售未销售已售完未销售95%以上一期80%以上，二期未售91%得房率未定未定90%待定85%85%90%交房日期08年08年年底2007.708年上半年已交房07年秋07.9销售形
23、式未定未定税前每年回报8%回报，包期未定待定包租十年，税后年回报10，十年后或继续托管，或由开发商原价回购无包租无包租，上下两层连销分析：u 平顶山市在建、在售的商业项目多集中在新华区，近年来随着对西部新城区的开发和建设，住宅和商业项目开始向新城区转移，这也预示着平顶山的商业格局出现新的变化，新的商圈将打破中兴路商圈一统天下的格局；u 社区型住宅底商为开发商所看好，住宅、商业一体化的发展不仅能够满足市民的居住和购物要求，更重要的是符合了现阶段平顶山市市民的消费水平；u 就目前房地产市场的投资方式来看，基本上都是以出售产权的形式出现，并没有出现“出售经营权”的案例；u 从商业建筑面积分析，新华区
24、商业面积多在1万平米以上，新城区基本无超过1万平米的商业，这和近期的区域经济发展有很大关系；u 平顶山市商铺的单间面积基本都在200平米以下（森林半岛是上下两层连体销售，现还剩余两套200平米以上的商铺），其中华府广场的单铺面积最大在197平米左右；商铺面积多在50-70平米；u 平顶山市商铺销售均价多在1万元以下，销售总价很少超过百万，但华府广场有的临街商铺均价达到了2万到3.6万，这主要取决于其优越的地理位置和一站式新消费体验的业态定位；u 平顶山商业销售和购买两旺，目前在售的商业项目的销售率均在80%以上，其市场发展空间潜力巨大；u 平顶山市的商铺得房率相对较高，均在85%以上，最高达到
25、了90%，较高的得房率吸引了部分投资者，但这样高的得房率远远超过了商铺最佳得房率为50%的标准，将会对以后商场的经营带来一定的负面影响，比如：人流流通不畅、消防通道过于狭窄等；u 从在售的竞争楼盘来看，有一半采取了返租的销售形式，返租的回报在8%10%，这说明商铺销售市场还具有一定潜力，不单纯依靠返租的形式来吸引投资者。综上所述，平顶山商业地产市场发展空间仍具一定的潜力，其吸纳力较强；但大面积和高总价的商铺发展空间较小，主要原因在于现阶段平顶山市民的消费多以满足生活需求为主，对房地产的需求还是以居住为主，还没太多的资金用于房地产尤其是商业房地产投资中，若没有外来资金的推动，将大大限制了平顶山房
26、地产的购买力。所以，在房地产价格不断虚高的今天，开发商如果不回归理性的思考，减少大面积商铺的销售和压低总价的范围，将很难被当地市场所接受。2、重点竞争个案与本案对比分析对象内容和平西路联盟鑫城本案地段体育路与和平路交叉口体育路与联盟路以北体育路与联盟路以南商业面积4242932011.755520容积率3.9854.51.123绿化率较低37.5%65%建筑密度63.4%45.2%16%工程进度拆迁接近尾声部分拆迁尚未拆迁地下车库有有有优势位于平顶山市核心商圈中央，改建前人流量大，租金水平最高，是一个较为成熟的市场，一直得到商户的认可，拥有众多老客户，这为改建后的和平西路提供了较多的客户资源；
27、据了解，还在拆迁中的和平西路未来广阔的发展前景，已促使原有部分老商户开始往里注入资金。拥有较多的停车位，共335个，这在平顶山市还处于优势地位；利用联盟路的传统商业优势设置商业内容，提升项目用地的商业价值。本案在建筑规划方面突出人文和环境的升级，无论是容积率、绿化率，还是建筑密度相对于其他竞争对手都较有优势；项目环绕鹰城“绿肺”工人文化宫三边，并将投入巨资对其进行升级改造，这在提升项目形象和改善消费者休闲、娱乐档次的同时，也为商户提供了一个较好的投资、经营空间；另外，本案商业区块状、透绿式的规划模式使本案人流动线十分灵活，这对于提高周边的人气将起到很大作用。劣势和平西路宽度较窄，而且建筑密度较
28、大，致使人流动线不够灵活。联盟路原是小吃一条街，其投资者多是中小投资商户，老商户回归可能性较小。出售经营权的投资模式在平顶山尚属首例，要使消费者接受还需一定的时间。3、“出售经营权”销售案例分析借鉴项目定位投资模式建筑面积单铺面积铺位单价得房率销售政策备注郑州天达光彩零售市场出售经营权3万多平米10-40租金每月：负一层和二层220元/，三层170元/实用面积一次性付清五年或十年的经营权费用可自营、出租；为业主规划“代租服务”， 推出3个月、6个月和一年短期灵活付款招商服务郑州鸿成光彩零售市场出售经营权1.7万平米10-20租金每月：负一层、二层200元/，三层150元/实用面积五年经营权，一
29、次性付清另送半年经营权可自营、出租分析：u 以上两个项目同属于一个市场区域，现分别由两个开发商开发。它们地处成熟商圈，商业气氛浓郁，周边配套设施齐全，拥有较深厚的商业基础，现正处于升级改造中，这同本案多有相似之处；u 从它们的单铺面积划分来看，10-20的铺位居多，这不利于品牌的形象展示；但这样的铺位多在负一楼和二楼、三楼，因为一楼目前未对外招商。据了解，一楼是准备作为知名品牌店招商的，所以面积较大，多在40以上。这可以作为本案面积定位的一个参考指标；u 从各楼层月租金制定方面看，150220元/的月租金水平在郑州还存有巨大的利润空间，对于投资者的诱惑力较大；同时100%的得房率也是投资者心理
30、上感到实惠多多；u 从销售政策上看，首个经营权出售多在5年，这有利于降低投资者的投资风险和减轻投资者的资金压力，从而增强投资者的投资信心，有利于提高成交率；10年经营权的推出又为较大投资者提供了更大的利润空间；u 采用“出售经营权”的投资模式，可自营，也可出租，投资方式灵活，这给投资者更多的可选空间，并使其不被长期产权所束缚，有助于销售和招商的顺利进行；u 为业主“代租”和推出3个月、6个月和一年短期灵活付款的招商服务，在为投资者提供方便的同时，也为中小商户提供了投资、创业的机会，无形中加快了招商的速度。（三）周边商业业态、业种、租金分析1、周边商业街业态、业种、租金分析（1）周边各商业街商业
31、业态分析和平路和平路为主商圈最繁华、门面租金最高的商业街，全为临街铺位，以服装经营为主，品牌层次从西到东逐渐提高。和平路分东西两段，连接体育路、中兴路和开源路三条商业干线。体育路与中兴路段（和平路西段）原来以零售为主，主要经营中低档服饰，客流量大，环境较差，现正在拆迁改建；中兴路与开源路段（和平路东段）在06年初改造成了一条长约240米、宽约20多米的商业步行街，环境较好，共有专营、专卖店48家，以休闲服饰为主，汇聚着太子龙、红豆、真维斯、森马、七匹狼等多个品牌。中性休闲服饰也仅仅存在于此处，本地百货商场几乎不存在此业种。由于步行街沿街门面房开间较小（约3m4m），进深较深（约10m13m），
32、影响了品牌形象的展示，不利于引进国际知名品牌，从而形成了现有以休闲为主的商业街，但同时也因此获得了时尚、年轻一族的亲睐。体育路体育路属于平顶山老的商业街，形成时间较长，有较为稳定的消费客户群体，道路狭长，沿街几乎全为门面房，以服装、鞋帽、箱包为主，品牌层次较低，主要面向中低端消费人群，客流量较大。但其租金水平并不低，平均资金在175元/平方米/月左右，该地段商铺的租金在3800元4200元/月之间，有的甚至高达8000元9000元/月（原因：童装区多数为23家合营，整个门面房出租时租金较高；或是有的位置较好，处在教委家属院、中医院楼下或是幼儿园附近）。中兴路中兴路是贯穿核心商圈南北的商业大道，
33、与和平路垂直交叉，形成商圈内独有的“财富十字架”。 中兴路经营种类较多，其中大的餐饮店也较多，在相离较近就存在麦当劳和肯德基两家快餐店。街道两旁集中了大型百货商场、家居广场、手机卖场、家电卖场等，如商业大楼、金三角、豪凯迪国际家居广场和永乐家电等，在当地较为知名的万家百货，也正位于这条路北端。开源路开源路做为另一条主要商业街，汇聚有新天地购物广场、鹤林鹏购物广场、鹰城名品百货、开源商贸城、昕开源市场等多家百货、零售品批发市场，且与优越路相接向南也集中了喜登路、花花公子、韩国金狐狸等多家男装品牌店。开源路集中了本地品牌形象较好的男装品牌专营专卖店，男装品牌在此地段较为强势。优越路优越路位于和平路
34、北，一般以小商品批零为主，业态分布较杂，其中日用百货约占39，文体用品约占23。在中兴路与开源路段（优越路西段）以服装百货为主，集中了多家品牌男装，其门面房的建筑避免了和平路的缺点，门面房从而引进了耐克、庄吉、劲霸、威可多、皮尔卡丹等多家知名品牌，从而提高了整条街的层次，但租金水平相对和平路较低。开源路以东以五金、土产、劳保为主。繁荣街繁荣街分为南北两段，优越路以南主要经营时尚流行服饰，以北主要以批发零售为主经营食品、百货、土特产品等，南北经营业态反差较大。（2）周边各商业街商业业种分析和平路为主商圈最繁华、门面租金最高的商业街，全为临街铺位，以服装经营为主，品牌层次从西到东逐渐提高。和平路分
35、东西两段，连接体育路、中兴路和开源路三条商业干线。体育路与中兴路段（和平路西段）原来以零售为主，主要经营中低档服饰，客流量大，环境较差，现正在拆迁改建；中兴路与开源路段（和平路东段）在06年初改造成了一条约240米的商业步行街，环境较好。体育路属于平顶山老的商业街，形成时间较长，有较为稳定的消费客户群体，道路狭长，沿街几乎全为门面房，以服装、鞋帽、箱包为主，品牌层次较低，主要面向中低端消费人群，客流量较大。中兴路属于平顶山主要商业街，与和平路垂直交叉，形成商圈内独有的“财富十字架”。中兴路道路宽广，交通便利，道路形象较好，从而形成了本地商业核心街，但沿街铺位较少，分布有平顶山几个主要商场包括：
36、万家百货、中心商场、商业大楼、现代家具城、永乐生活电器等大型百货商场、家居广场、手机卖场、家电卖场。繁荣街在05年整改之后定位为平顶山时尚服饰步行街，繁荣街为南北路，优越路以南主要经营时尚流行服饰，以北主要以批发零售为主经营食品、百货、土特产品等；发展潜力较大，渐渐为平顶山市民所接受。在中兴路与开源路段（优越路西段）以服装百货为主，集中了多家品牌男装，其门面房的建筑避免了和平路的缺点，门面房从而引进了耐克、庄吉、劲霸、威可多、皮尔卡丹等多家知名品牌，从而提高了整条街的层次；优越路东段一般以小商品批零为主，业态分布较杂，其中日用百货约占39，文体用品约占23。矿工路与优越路段以美容美发、餐饮酒店
37、为主，两侧多为老式居民住宅；优越路与和平路段共有13家专营专卖店，以中高档服装店为主，代表品牌：罗蒙、皮尔卡丹、金利来、报喜鸟等；和平路与建设路段共76家专营专卖店，其中以服装、鞋贸为主，共有56家。代表品牌有：播、柒牌男装、金伯利钻石、安踏运动、洛兹、摩力克布艺、路贝佳、达芙妮、登喜路、秸熙、斯得雅等。（3）周边各商业街商业租金分析商业街名称体育路和平路东段中兴路繁荣街优越路开源路锦绣街临街铺面平均租金（元/平米/月）175.5241.9195.779.5101.4180.3154.7（4）分析结论u 平顶山市商业网点分布较为集中，主要在新华区内，以和平路、体育路、中兴路、开源路、优越路为主
38、；u 临街门面面积多在1560，全为独立实铺，租赁占绝对多数，自营占很小一部分；u 经营范围较窄，多为服装生意，经营门店占到80%以上，主要集中在和平路、开源路、优越路、体育路等主商业街道上的临街门面和大型商场里面；u 平顶山市商业业态较为单一，多为服装、日用百货等，休闲、娱乐场所很少，集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的大型购物中心几乎没有；u 平顶山市临街门面平均租金水平较高，以和平路东段为例，其平均租金水平为241.9元/平米/月，位居平顶山市之首，这样的租金水平和郑州某些商业街道的租金水平不相上下；u 就经营品牌档次来说，优越路、开源路服装品牌档次较高，和平路主要针对青少年消费群体经营休
39、闲服饰较多，体育路经营档次较低，主要针对大众消费，其中中低档童装品牌约占整条街的40%；u 中兴路集聚商场较多，有万家百货、中心商场、商业大楼、现代家具城、豪凯迪家居广场、永乐生活电器等大型百货商场、家居广场、手机卖场和家电卖场，其中万家百货档次较高，其它经营中高档产品。2、周边商业物业业态、业种、租金分析（1）业态分析商业业态物业名称面积业态类型备注社区型商业凯撒购物广场2.8万专业市场以中低档服饰为主，业态杂乱，商户认同度很低昕开源市场约6000批零市场规模较小，购物环境较差，客源较少商场万家约26000大型商场购物环境较好，楼层业种分布有序，品牌品位较高鹰城名品百货约21020大型商场经
40、过调整后的鹰城百货人气日渐旺盛，成为市中心唯一能和万家媲美的高档商场中心商城约9600大型商场一层有平顶山大型的中心家电城，经营较好广汇商场约6278大型商场客源较多，但购物环境较差九方圆商城约4536大型商场客源少，购物环境和经营效益较差金三角约4200大型商场除了一层餐饮经营红火外，其它楼层客流量较少平顶山商场约2100大型商场为平顶山市老商场，楼层业种规划较混乱商业大楼6800大型商场建立较早，属平顶上市老商场，购物环境较差，除一楼临街商铺档次较高外，内部品牌档次较低纯步行街和平路步行街（东段）约3000步行街主要针对青少年消费群体，购物环境较好，专卖店居多，人流量大繁荣街步行街约700
41、0步行街人流量较大，南北两段定位反差较大（2）业种分析商业业态物业名称业种档次社区型商业凯撒购物广场主要经营中低档服装、日用百货中低昕开源市场以针织、文具用品、食品批发、电器、电动车为主中低商场楼层名称1F1F夹层2F3F4F5F6F万家彩妆珠宝馆流行淑女馆名媛馆绅士馆休闲服饰馆旅游商品百货馆高鹰城名品百货运动休闲馆流行名品馆都会仕女馆绅士淑女馆温馨生活馆高中心商城羽绒服名品百货、黄金饰品、家用电器服饰、针织鞋帽中低广汇商场童装、玩具、孕婴女装男装、鞋业中低九方圆商城图书音像、手机占（20）童装、休闲装（占80）女装、男装低金三角鞋业肯德基、通讯器材移动通讯城低平顶山商场女装鞋、男装、女装童装
42、、男装、内衣、珠宝中低商业大楼珠宝、化妆品、饰品、家电女装童装、鞋、男装羽绒服家具馆中低纯步行街和平路步行街（东段）休闲类服饰为主中高繁荣街步行街南段主要经营时尚流行服饰，北段主要以批发零售为主经营食品、百货、土特产品等中低注：上表中“”表示无该楼层（3）租金分析业态社区型商业商场纯步行街物业凯撒昕开源 名称楼层万家鹰城名品百货中心商城广汇商场九方圆商城金三角平顶山商场商业大楼和平路繁荣街平均租金水平（元/月）6011030401F907080608030405070241.979.51F2702402201606095180200180200180200夹层1201302F240180170903040100110130150801003F20013070708060704F17010050605F15030406F100注：上表中“”表示无该楼层（4）结论u 平顶山市商业业态主要以商场为主，主要集中在中兴路、开源路与和平路上，且档次普遍较低，营业面积在1万平方米的大型商场只有万家和鹰城名品百货两家；u 平顶山市服装类业种重复严重，市场已趋于饱和。不论是在各大商