《福建宁德宝信城市广场项目市场调查研究报告4页010年.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《福建宁德宝信城市广场项目市场调查研究报告4页010年.doc（96页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、宁德宝信城市广场专项市场调查报告凌峻地产（中国）有限公司二零一零年二月第一篇 市场调查概述一、市场调查序言凌峻公司就宁德市宝信城市广场专项市场调查小组于2010年2月2日5日对宁德市主要商业功能区及项目周边商业市场进行全面调研，对主要商业网点、主要商业业态等作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。宝信城市广场项目商业地段优越且商业体量较大，如何实现商业项目价值最大化，如何规避开发风险，确保商业项目运作成功，我们必须对以下课题进行透彻的调查和研究：（一）、宁德市城市宏观环境；（二）、宁德市城市规划；（三）、宁德市商业市场现状及发展趋势；（
2、四）、宁德市商业网点规划；（五）、竞争对手及市场潜在供应量分析；（六）、宁德市市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查；（七）、宁德市人群分析；（八）、项目区域环境及地块调研；（九）、主要目标消费者调查；本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。二、市场调查目的本次对宁德市进行房地产市场尤其是商业市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解宁德市商业市场有关数据的基础上，从动态角度分析宁德市商业市场现状及发展趋势，从而论定项目商业部分在本区域的发展及潜在机会，为项目进行商业市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目
3、制定合理的产品力提升和营销策略。为此，我司组成了专业调研小组对宁德市进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对宁德市的商业市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运作提供有效的指导建议。三、市场调查方法（一）、资料搜集1、发展商协助提供主要内容包括项目所在地块资料、项目前期规划及项目发展构思及当地相关消费情况等相关资料。2、文献资料及网络搜集搜集有关宁德市宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况尤其是商业市场等相关资料。（二）、实地走访调查主要针对在售及规划项目、竞争对手、市中心可参考项目、区域环境、项目地块、主要商圈及
4、项目周边商业市场进行调查，通过市场调查小组人员实地走访、记录、访问获取第一手市场资料。（三）、深度访谈1、对目标消费者访谈采用访谈形式，就目标人群的消费心态、购物习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群提供可参考依据。目标消费者包括各大商圈商家、各大商圈内消费购物人群。2、与房地产同行、业内人士、销售人员进行座谈采用面谈形式，就宁德市房地产市场情况及目前市场认识进行深度面谈，为项目的发展提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。3、与当地部分商家进行访谈采用面谈的形式，第一了解商家对整个宁德市商业环境和前景的看法，第二初步了解商家对本项目、本区位的兴
5、趣，为进一步接洽作准备。第二篇 宁德城市宏观环境一、宁德市现状宁德市作为海峡西岸经济圈重要城市之一，位于福建省东北部，东面濒临东海，南面与福州市交界，西面与南平市毗连，北面与浙江省温州市接壤。土地总面积为13452.4平方公里，占全省总面积的10.88%。海岸线长1046公里，占全省海岸线总长的28.35%。岛屿307个，占全省岛屿总数的21.3%。海洋水域面积44565.8平方公里，占全省海域总面积的35.63%。海岸线曲折，港湾众多，拥有三都澳、沙埕港，三沙湾等全国著名避风深水良港。1、地理位置宁德俗称闽东，位于福建省东北部，我国“黄金海岸”的中段，是一个新兴滨海港口城市。南与福州接壤，北
6、与温州相连，西与南平毗邻，东与台湾隔海相望，是东南沿海大通道的重要区域，也是连接江西、安徽、湖南、湖北等内陆地区的重要出海口。宁德市具有的这些良好的区位优势，且这一优势将随着温福铁路、三都澳开发进一步放大。如果按照当地政府的规划，能成功吸纳临海重工业落地，发展前景看好。然而，蕉城区拥有的这种优势，环三都澳的福鼎、福安、霞浦都拥有，区位优势不具备独有性。城市发展资源易被分流，缺乏大规模房地产市场开发的市场条件与经济基础。2、交通运输宁德地区交通便利，有104国道贯穿南北，各县市间都有省道连接。铁路以莱（舟）福（州）线上的古田站为中转，构成与全国公路、铁路的联运网络。三沙、赛岐等港口开辟有直达香港
7、、上海等地多条定期和不定期航线，其中三沙码头是上海到福州客轮的中途停靠港。城市路网骨架基本形成，新建、改建宁德、霞浦、古田、福安、周宁、福鼎等城市主干道，长度达340公里，人均道路面积达10.09平方米，高于全省平均水平。未来日趋便捷的城市交通，将提升宁德的城市向心力，不断吸引周边的县、市人口来宁置业。3、人口规模2008年末常住总人口303万人，城镇化水平为39.9%。其中畲族人口17万人，占全省畲族人口的1/2、全国的1/4，是全国最大的畲族聚居区。海外侨胞和港、澳、台同胞近30万人。随着高速公路的建成通车，温福铁路的建设和通向西部交通网的逐步完善，宁德市便捷的交通网将极大地改善地理位置。
8、且天然港口和丰富的旅游资源、物产资源的开发将使宁德市优越的自然条件得到进一步提升；各项临海工业项目的增加，特别是大型集装箱码头、大型钢铁项目即将建设，都大大提高宁德市经济发展速度；由于城市化速度逐年加快，人口聚集也逐年加快，预计到2010年宁德市区人口将达到35万人，一个活力十足的新兴港口城市正在逐步形成。二、宁德市宏观经济发展状况分析宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和发展成败的重要因素。因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。1、宁德市国民经济主要指标分析（1）历年GDP情况尽管近年来经济一
9、直保持增长，但宁德的经济总量和人均收入在同级市中仍处于中低水平，2009年全市实现国内生产总值603.64亿元，比2008年增长13.3%。资料来源：宁德市统计局从上图中我们可以看出，宁德市自2005年以来一直保持着较高增长趋势，年增长率达到了10%以上，特别是在2007年开始更是出现了16.7%的增长。这为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础，宁德已经步入城市发展的快速通道。（2）人均GDP2009年，宁德市人均GDP达到19000元人民币，根据宁德市历年统计数据表明，宁德市社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。资料来源：宁德市统计局（3）三大产业增长情况及第三产业所占
10、比重的变化经济增长的同时，宁德市的产业结构调整也初见成效，2007三次产业结构由23.0：36.3：40.7调整为21.7:38.1:40.2。从宁德产业比重来看，宁德主要以第二产业的工业及第三产业的旅游服务业为主要支柱型产业。资料来源：宁德市统计局从宁德产业比重的变化来看，第二产业产值增加最高25.3%，占GDP的比重上升了1.8个百分点，这与宁德近期大力发展其工业及产业园区有着密不可分的联系。第三产业产值最高189.05亿元，增长15.3%，同比提高2.9个百分点，这对于第三产业重要组成部分的房地产业来说无疑是一个很好的机遇。（4）全社会固定资产投资和房地产投资情况固定资产投资额加大，形成
11、了一个稳定增长的内需，产生了一大批新增的生产能力。2008年宁德市固定资产投资继续保持增长的态势，完成投资237亿元，其中房地产完成投资32.37亿元。资料来源：宁德市统计局2003年前宁德市固定资产投资相对比较平稳，而自2003年后则出现了较大的增长，纵观20042008年宁德市固定资产投资情况，尤其是2004年的增长高达30%以上，固定资产投资带动了房地产投资的快速增长，从图例中我们可以看出宁德市房地产投资也在2006年开始出现了较快的增长，2007年宁德市房地产投资达到34亿元，占整个固定资产投资的18.75%，而在2008年受外部宏观经济环境和行业调整的影响，房地产投资出现小幅调整。2
12、、宁德市居民收入和消费比例分析（一）城镇居民人均可支配收入情况由于宁德市近年来宏观经济发展较为稳定，2003年以来GDP年增长率一直保持在10%以上，所以城市居民的可支配收入也呈现出大幅增长的态势。2009年城镇居民人均可支配收入达15147元，比2008年增长11.4%，增加1211元。 数据来源：宁德市统计局从图表中我们可以发现过去几年宁德市城镇居民人均可支配收入一直保持着较高的增长，平均年增长率达到了11.85，这也与宏观经济的增长轨迹相匹配，综合其增长率，结合其GDP增长速度，我司预计未来几年内其人均可支配收入将保持或超过这一平均增长率。数据来源：宁德市统计局根据预测2012年城镇居民
13、人均可支配收入可达到21965元，而到2010年城镇居民人均可支配收入将达到17533元，收入的增加同时也刺激着消费的增加,人民生活水平将进一步提高，从长期来看有利于刺激当地住宅消费市场。（二）宁德市居民人均消费支出构成情况数据来源：宁德市统计局纵观宁德市2004年至2006年居民消费结构比例，我们发现食品消费始终占据主要比例，特别是其食品类消费远远高于全省平均水平（2003年全省恩格尔系数为42.2%），从这点上来看宁德市城镇居民比较注重饮食和教育等方面，而居住消费在整个消费结构中比例较低，基本都维持在10%左右，这很大的一部分原因是由于宁德对于吸引住房投资方面较弱，其居住支出基本还是满足于
14、自住需求。2003年以前宁德市城镇居民的实际消费支出占到可支配收入的比例较高，实际比例数都在75%左右，而自2003年开始其比例开始处于一个下降的趋势。从其可支配收入来看，在可支配收入增幅较大的情况出现了消费支出的下降，也可以反映出当地居民在消费观念上日趋理性化，已经逐步从盲目型消费向持币等待、观望、理性投资转变。（三）社会消费品零售总额 数据来源：宁德市统计局近年来宁德市社会消费品零售总额始终保持着逐年递增的趋势，其平均增长率达到13%以上。3、宁德城市宏观环境小结从总体上来说，尽管目前宁德经济总量较小,并且标志性和规模性的工业园区尚未完全成熟。但是，随着宁德经开区的发展，工业将成为推动宁德
15、经济增长的主要因素，将不断地加强宁德的经济向心力，对拉动周边县市、聚集外来人口、扩大城市规模。确立自己的经济、文化中心地位，真正具备一个区域经济凝聚力的龙头城市，真正发挥一个地级市所该拥有的能量。所以，宁德市经济发展趋势总体较为看好，针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响： 宁德市经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产交易市场。 宁德市城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于进入商业市场消费是一个有利的因素。第三篇 宁德市未来商业规划一、 宁德城市未来发展规划1、 市政总体规划宁德市辖三市六县，个市辖区、代管2个县级市（福安市、福鼎市），
16、6个县（寿宁县、霞浦县、柘荣县、屏南县、古田县、周宁县）。从城市面积及人口来看，宁德属于中小型城市。过去几年宁德城市向心力不足，房地产外来需求少，市场辐射能力较小，吸引城市购房群体有限。2、 城市建设（1）总体规划宁德城市定位为闽东中心、海湾港口城市。在北部及南部兴建大型的工业及产业园区，即漳湾片区和铁基湾片区。位于城区东部的三都岛则规划发展旅游业现代服务产业。而在远景规划中，则在下白石、溪南、城澳等片区发展大型工业园区。（2）整体布局 宁德市市区总体布局为组团式结构形态，规划结构“为一心一核，三轴两港七片区”的紧凑组团式城市。 “一心”：指城市中部大型山体构成的城市绿心，形成城市的生态基质；
17、 “一核”：指位于东兰片区的全市行政、商务、文化核心； “三轴”：城市三条功能发展轴线，分别为南北向的城市发展轴，贯穿蕉城老城区、东兰片区、漳湾片区的城市生活轴，以及上起漳湾片区下至铁基湾片区的沿海的滨海景观轴； “两港”：指城澳港、漳湾港； “七片区”：指蕉城老城区、东兰片区、金塔片区、金涵片区、井上片区、漳湾片区、铁基湾片区。行政、商务和文化区域绿肺（3）用地规划 由于受到山体等地理条件的限制，宁德城市用地发展方向为“东扩面海、北展南移”。城市东部的东侨新区、漳湾南埕平原、六都西陂塘等地是城市近远期的主要拓展空间，近年来宁德的城市面积增加了一倍。 规划市区工业用地661.71公顷，占总建设
18、用地的14.70%平方米。集中布置位于城市北部位于井上片区的闽东工业园区、南部的铁基湾工业区以及位于金塔片区的东侨高科技产业园区。随着城市规划的逐步实施，工业及产业园区的建设，其城市辐射力增强，必将吸引大量外来人口进入城市，助推房地产市场发展。东桥高科园铁基湾工业园 规划市区居住用地为1316.08公顷，占总建设用地的29.24%。规划将形成蕉城居住片区、金涵居住片区、东兰居住片区、金塔居住片区、铁基湾居住片区五大居住片区。从目前在售楼盘项目和过去的土地放量和未来的土地供应来看，东兰、金塔和铁基弯区域是未来房地产开发的重点，而本案就位于该区域。铁基湾居住区金塔居住区东兰居住区金涵居住区焦城居住
19、区第四篇 宁德未来商业规划一、 宁德市市区商业网点发展规划原则以及定位1、宁德市市区商业发展规划原则（一）与城市总体规划相协调，合理布局，整体协调发展商业网点发展从城市总体规划和城市发展（远期规划）出发，与城市功能结构、城市人口分布、消费需求、交通体系、环境保护、旅游业等相协调，与相关产业的发展相配合，使资源得到有效合理的配置。并与现代商贸流通的发展规划应遵循统一布局，合理配置资源，整体协调发展的原则。（二）分清层次结构，完善功能配套现代商业的发展已摆脱传统的随城市发展自然发展的模式，而注重分清层次结构，完善功能配套。一是满足不同的消费需求，发展不同层次且功能配套完善的商业网点；二是商业布局要
20、形成合理的等级结构，突出发展重心，以重点网点作为龙头和示范，带动全市区商业网点的发展。（三）优化营商环境，注重以人为本现代商业的发展应注重优化营商环境，充分体现以人为本的原则，在商业网点布局中既要考虑居民的购物便利，又要配套完备的相关设施，注重环境的美化、绿化，营造一个舒适、洁净、美观的营商环境和消费空间。（四）突出文化特色，营造商业观现代商业的发展要充分体现所处地域的历史底蕴和文化特色，采取保存、利用创新等途径来程序城市的历史文脉，塑造独具特色的商业观、商业文化和商业形象。（五）商业的发展要与城市经济发展、经济水平相结合的原则一方面，城市经济发展的崛起，经济发展战略的转移，带动城市相关功能的
21、改变，商业配套设施要与之配套；另一方面，商业网点布局的数量、规模、档次要与城市经济发展状况、消费群体分布、购买力水平相适应，要实事求是，从实际出发，形成合理的商业布局。2、宁德商业网点发展定位（一）商业发展空间广阔宁德市区发展受多种因素影响，市区建设多年停留在老市区蕉城区，除80年代初建立开发区，建设一些新项目外，城市开发建设，商业设施建设等方面一直在老城区做文章，致使城市建设速度缓慢，商业网点建设存在许多问题，如规模小、档次低、布局不合理、服务功能不全、无序竞争等突出问题，加上传统经营理念，使宁德流通业发展较为滞后，伴随着经济发展，宁德市市区向东、发展的格局已基本形成骨架，东侨开发区的迅速膨
22、大，使之与老市区成为一体，宁德市新区、老区的城市格局，将为城市的发展尤其商业设施的发展带来蓬勃生机。（二）从商业自身发展及居民消费需求上看，迫切要求宁德商业进行调整，加快发展宁德市商业经营现状存在诸多问题，企业的发展遇到困难，很难做大，做强。从消费心理调查来看，目前商业经营满足不了部分人的消费要求，有一种购物空间小，买不到理想商品，对商业设施和购物环境不满等倾向。（三）宁德市区商业网点规划发展要点与宁德城市发展战略相结合，提高宁德商业网点建设在宁德城市总体规划和宁德市经济建设中的影响地位，注重商业中心功能的提高，注重与海西发展接轨，提升商业发展国际化程度；结合海西发展的发展趋势，提高宁德商业发
23、展和网点建设的现代化水平；结合宁德海西发展城市地位，提升宁德商贸业辐射功能，建设宁德商业市场； 3、宁德市商业网点布局规划（一）商业网点规划思路和发展目标依据宁德市城市总体规划及土地资源、城市交通、人口分布、居民收入及消费结构、社会经济发展水平等状况、构筑布局合理、液态多样、层次分明、特色突出、功能完善的城市商业网点和市场体系。宁德市城市总体规划确定宁德市区的城市空间结构在逐渐形成东扩的发展进程。（二）区、社区商业功能规划市区、社区及商业功能区从宁德市发展演变历史、宁德总体规划城市功能结构以及宁德市城市发展为出发点，将市区规划为二个区级商业功能区以及社区商业中心。区级商业功能区是位于区中心，以
24、大型综合百货商场或大型综合超市为核心，周边聚集一定数量大中型商店、品牌店、特色店，具备一定的辐射和服务功能。主要服务于周边地区消费者，并在一定程度上满足居民对中档商品的购买需求。结合各个区域的特点以及商业发展的基础条件，突出购物、商务、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等功能，并以其拥有的区位优势吸引区外消费者。周边有大量居住人口（辐射、服务人口达1020万人），交通设施地理位置优越，基本商业面积不少于5万平方米。区级商业功能区包括以下主要组成部分大型综合百货商场（或大型综合超市）12处商业街500米以上商务活动办公楼、星级酒店休闲、娱乐设施金融及电子商务设施（三）大型商业零售网点规划大型商业零售网
25、点是市区商业零售网点规划的重要内容，其主要业态包括大型综合百货商场、大型综合超市、大型专业店、购物中心等。大型商业零售网点要注重结合商业中心功能区和商业界的发展，起到支撑商业中心和商业街发展的骨干作用。在市区级商业中心功能区，尤其要注重大型商业零售网点的合理布局，注重从内在功能到外在形态的全面提升。加强对大型综合百货商场、购物中心、大型专业店和大型综合超市建设的规划导控，合理布局层次较高、形象较好的零售、休闲服务等商业零售网点，成为靓丽的商业景观，提升城市整体形象。大型商业零售网点的布置着重考虑人口分布状况、交通条件和集聚效应，按照人口数量与商业网点配置的关系进行大型商业零售网点布局，尽量将大
26、型商业零售网点布局在交通便利之处，考虑商业网点的集聚效应，尤其是在商业中心区内，可以适当多布局些大型商业零售网点，以利于增强聚集效应，扩大商业区的影响力。4、宁德市区商业零售网点布局要求（一）整体控制大型百货商店根据国内商业发展经验应控制大型百货商店的数量。目前宁德市区大型商业零售网点数量多，比重最大的是大型百货商店。宁德市区大型百货商店的重点不在于新建，而在于对原有百货店的改造升级和功能更新，把功能较为单一的畅通百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货店。（二）适度发展仓储式商场仓储式商场具有批、零结合，价格便宜的突出优势，适宜布局在交通便利且较为开阔之处，不适宜布局在市中心。由于仓储式商场
27、的影响范围较大，因此要对其数量有效控制，走适度发展的路子。（三）积极发展大型综合超市大型综合超市应该具备生鲜肉菜功能，布局靠近人口密度较高的生活区（但一般不进入住宅小区），大型综合超市将成为宁德大型零售网点的主力军。规划应给以积极的引导。（四）有步骤地发展大型专业店大型专业店布局较为灵活，既可以与别的业态一起布局在商业街或购物中心内，也可以不与别的业态一起，单独布局在某个地方。既可以靠近居民区，有可以远离居民区。大型专业店既具有专业特色，又具有规模效应，有着良好的发展空间。（五）积极引导购物中心发展购物中心是当今世界商业的领先业态，大型综合购物中心一般布局在人口密度较高的地区，但要尽量避开居民
28、住宅区和交通负荷他大的地区，宜选择在交通条件良好（特别是主干道汇集和轨道交通通达）、土地较为宽阔和发展前景看好的地方。对于社区型的购物中心，则宜选择在人口较为密集且人口数量较多的住宅区进行布局。（六）大型商业零售网点数量调控商业属于开放型产业，进入门槛相对较低，因此商业网点数量将按消费要求有市场化配置，实行优胜劣汰，政府不可能也不必要做很细的业态配置规划。但是，根据国际国内的商业发展经验，对于大型商业必须由政府进行规划调控。大型商业零售网点的数量主要根据人口分布、交通条件、消费水平等因素来规划调控，其中人口是首要因素。（七）商业街规划适应现代商业街的发展趋势，以“以人为本”为出发点，以特色化为
29、导向，围绕现代化城市的定位，控制数量，突出重点，将商业街的发展与城市建设和改造相结合，全面提升商业街的营销水平和品牌形象，使商业街成为法英宁德历史风貌特色，适宜居民购物，休闲娱乐和社会交往的重要商业景观和场所，形成有较高起点，较高档次，在宁德、国内有较高知名度的重点商业街，进一步强化宁德形象，促进全市商业繁荣。第五篇 宁德商业市场现状及发展分析一、宁德商业调查数据分析宁德市主力商业中心为蕉城区老城商圈和新城商圈，其中蕉城区人流量大，商业氛围浓，主要分为蕉城北路、新加坡步行街、环城路（小东门）、南环路、八一五路等集中商圈，但老城的区域发展具有一定的局限性，老商圈已经逐步接近饱和，经营的业态比较杂
30、乱，出现部分商城内商铺无人经营状态。目前随着海西战略的推进，对宁德城市的支持发展，城市化的进程不断加快，城市发展不断的往东移，市政办公往东搬迁，东部越来越被宁德市民所看好，宁德东侨新商圈的崛起将会成为另一个城市中心。两大商圈示意图如下：宁德蕉城商圈宁德东侨新商圈二、蕉城区商圈介绍蕉城商圈主要以市政府为核心点向四周扩散，至北向南主要路段分为蕉城北路、新佳坡步行街、八一五路、南环路等为主要商业街区，概况如下：行政区属蕉城区地域范围北向南主要路段分为蕉城路、八一五路、南环路、环城路人流结构中偏高档消费者商业区域由蕉城北路、八一五中路、南环路、环城路商业街组成区域价值宁德最繁华的商业中心，市级商业功能
31、区内最大的商圈商业特点由商业街区组成经营业态百货、商城经营为主，其次有服装、餐饮、电器、家居等典型网点时代百货、东宁购物中心、宁德商城、闽东大广场、东门商城等。购物环境由于宁德商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物外街道环境较差，大型商业网点内购物环境较好商业氛围商业集中，人气旺盛其他配套市工商银行、建设银行，中国银行等，长途汽车北站、锐思特汽车酒店、东方国际大酒店等商圈描述1、该商圈以南环路、八一五中路为中心，为宁德市最大的市级商圈，形成时间较久，商业氛围浓厚；2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛；3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求；1、商圈内主要商业区调查分
32、析（一）新佳坡步行街商业街区核心区域是以国美电器、宏图三胞电器为主要支柱招商主力店，以国美电器为中心向蕉城东路扩展；另商圈内有酒家、宾馆、茶馆、婚纱摄影等商业店。行政区属蕉城区人流结构中偏高档消费者区域价值城市附商圈，属于住宅底商，主要由周边的中高端居住人群支撑商业体商业特点由大型主力电器商业及其他商店组成典型网点 购物环境步行街的道路为坡地，业态不足，购物环境较差。商业氛围商业氛围不够，业态比较简单，以电器、宾馆、餐饮为主商圈描述商圈内业态单一，商业氛围不够，辐射范围有局限，主要依靠社区人群支撑商业体；（二）八一五路商业街区八一五路商业街区主要集中在八一五中路，以宁德商城为核心，辐射周边的街
33、区，这条街区集中了众多的中高档（七匹狼、利郎、报喜鸟等）服装品牌。宁德商城总共分为两层，一层业态主要以服装为主，其中还有超市、书店、复印店等其他业态，二层业态基本为服装。整个商城购物环境一般，经营的服装品牌较为低端，宁德商城总共近186个商铺，一层88个，二层98个。地 址环城路总规模（间）186间总层数（层）2层停车场状况及车位数量无停车场配套手扶电梯数量（部）无租售比例1层80%，2层：70%租金1F租金150-200元/，2F租金70-100元/优劣势环境好，交通好，超市内商品还不够齐全经营业态1F：男装、女装、男女皮鞋、童装、食杂店、超市、书店等 2F：女性修指甲店、女装、男装等 95
34、宝信地产 凌峻地产2、南环路商业业态南环路集中了宁德所有的高档品牌，是人流量最大的一条商业街区，这里集中两大商城：时代百货、闽东大广场。时代百货概况地 址南环路总规模（M2）约800平米规格（长宽）不规则总层数（层）2层停车场状况及车位数量不充足配套手扶电梯数量（部）2配套乘客电梯数量（部）无人流量（入口）处于市中心繁华地带，人流量较大租售比例全租优劣势优势：地段好、人流量大。劣势：经营内容单一、规模较小。经营业态2F:胖太太、奥伦提、STAM、欧麦、艾莱依、美丽代言、报喜鸟、Evince、Sailan、伦德保罗、华结威、Outfeel、简、乱了等1F：欧米、OLAY、周大生、报喜鸟、SPRI
35、T、日泰皮鞋、宝岛钟表、康奈皮鞋、骆驼休闲鞋、森达、圣大保罗、雅迪、四季风、金利莱等 解析：时代百货是蕉城区的最大型的核心主力店之一，位于南环路，百货内主要以国内品牌为中高端商场，提升了商场的整体经营档次，成为宁德人眼中目比较高档的购物场所，但其只有购物功能，功能设置为二层的纯购物百货，经营的业态比较单一，没有任何休闲餐饮设施，客人休息区等公共设施，停车场的匮乏也是其自身弱点，因此宁德的百货发展空间还有很大。闽东大广场概况地址南环路、宁川北路总规模（M2）约130间商铺规格（长宽）不规则总层数（层）2层停车场状况及车位数量不充足配套手扶电梯数量（部）无配套乘客电梯数量（部）无人流量（入口）处于
36、市中心繁华地带，人流量较大租售比例90%租金1F租金200-250元/2F租金100-150元/优劣势优势：地段好、人流量大。劣势： 解析：闽东大广场位于南环路上，与时代百货各街相望，这里是人流量最为密集的街区，闽东大广场整体布局呈现一个环岛形状，总共分为2层，一层约90间商铺，商铺面积区间约为40-50平米，租金为150-200元/平米，二层约40间商铺，面积区间100平米-200平米，租金约50元/平米。东门商城地址环城路总规模（M2）1层39间+2层67间=106间规格（长宽）不规则总层数（层）2层停车场状况及车位数量目前商城内部经营情况欠佳，停车位足够配套手扶电梯数量（部）2租售比例1
37、层80%，2层：20%租金一层：50-100元/平米二层：30-40元/平米优劣势环境好，交通好，超市内商品还不够齐全经营业态1F：中低档男装、女性、男女皮鞋、童装、食杂店等 2F：网吧、餐饮、女性修指甲店、女装、男装等解析：东门商城位于环城路上，其经营情况较差，主要业态以服装为主，在拥有宁德商城、闽东大广场、南环路等拥有众多服装业态来说，蕉城区的服装业基本达到饱和水平，东门商城难以再脱瘾而出，商城内空置率较高。3、东侨商业圈概况东侨商业圈位于蕉城区的南面，属于宁德市一个新的开发新区。随着宁德市政府办公部门的南移及生活配套、市政配套的完善，东侨新区逐渐成为宁德市一个重要的发展新区域，近年来越来
38、越多的开发企业在该区域开发的商品房，说明该区域将成为宁德市一个重要的发展区位。目前东侨商圈主要分为：闽东大道、侨兴路、薛令之路、宁川路、天湖路等商业街区，主要的业态为电器、建材，其次为服装、餐饮、娱乐休闲等配套。闽东大道商业街区侨兴路商业街区薛令之路商业街区（一）闽东大道闽东大道为宁德市区的一条主要干道，这里集中了的政府部门、事业单位、学校及高档住宅，是东侨商圈的一条重要的主干道，西向市区，东通火车站。闽东大道的商业业态丰富，主要业态为建材、电器，其中还有茶叶店、银行、餐饮、娱乐、二手房中介店等其他业态。备注：闽东大道中路有一座6层高，面积将近1.3万平米的商业烂尾楼。（二）侨兴路商业街主要业
39、态说明侨兴路主要的业态以电器为主，短短的一条街道就有上十家电器商店，其中还包含了2家近800平米的电器商场，目前侨兴路沿街商铺出租率达到90%，除了周边的社区较多，很多商家还是看中金龙商贸广场建成后带来的人气。（三）薛令之路商业街业态说明薛玲之路商业业态主要为建材为主，其中还有餐饮和食杂店。出租率达到了90%，除了周边的社区较多，很多商家还是看中金龙商贸广场建成后带来的人气。（四）宁川路商业业态分布宁川南路的业态较为丰富，主要为社区底商，没有核心的商业中心。较为成熟的社区底商出租率较高。宁川南路的业态特点为：建材为主，兼有汽车销售及售后服务，食杂店、餐饮、娱乐等业态。宁川路万佳超市情况地址宁川
40、北路总规模（M2）约2000平米规格（长宽）不规则总层数（层）2层停车场状况及车位数量充足配套手扶电梯数量（部）2配套乘客电梯数量（部）无人流量（入口）15分钟37人（19：1219:27）提袋率（出口）15分钟40人（19：1219:27）租售比例全租优劣势环境好，交通好，超市内商品还不够齐全经营业态1F：蔬菜、说过、精肉、水产、干货、熟食、包点、面包，烟酒饮料、粮食冲料、日配冷藏等2F：针织床上用品、箱包皮具、精品鞋服、童装玩具、奶粉、清洁用品、化妆品、纸品、图书音像、家具精品、家庭用品、家用电器、休闲食品、保健品等 建材市场东侨建材市场位于闽东大道东段，距离市区较远，处于郊区，总共约40
41、间商铺，租金为30-50元/平米。目前这个建材市场被商家作为仓库使用，经营的商家较少。经商家反映再次经营人流量很少，盈利的空间很少。东侨建材市场真正的建材经营商家较少。里面的业态有石材、木材、卫浴等，出租率较高，但都被其他商家租用为仓库，称不上真正意义上的建材市场，根据目前宁德人心中，买建材主要集中在天湖路、塔头路、闽东大道一带。 电影院1、人民电影院：分为2个厅，小厅125个座位，大厅204个座位。2、汽车北站电影院：总共分为三个厅，其中奥斯卡厅100个座位，情侣厅2个，共60个座位，30 个座位一个厅，总共160个座位。解析：宁德市电影院目前只有2家，且规模都比较小。装修设计的风格较为陈旧
42、。除了蕉城区，其他区域基本是没有电影院，而且没有高档的电影观看场所，因此，在宁德电影院的发展空间比较大，可以引进在知名的电影企业（金逸、大地等）进驻，提升宁德市电影院的档次与消费能力。 娱乐休闲场所宁德市的KTV，酒吧等娱乐比较分散，没有集中的场所。KTV：分散于侨兴路、南环路蕉城北路等街区，其中根据宁德市民口碑得知“水立方音乐会所”是目前宁德最好的KTV场所。酒吧：集中在宁川路，酒吧设施比较齐全。第六篇 项目综合分析一、周边主要项目情况地块附近主要在售商业项目位于天湖路，由东方伟业开发的金龙商贸广场、金龙纽约街及先锋广场的东宁购物广场等项目。其中金龙商贸广场入驻世界500强超市“沃尔玛”超市
43、，金龙纽约街（社区底商）目前处于尾盘销售阶段，商铺销售70%以上，剩余的货量总价和单价较高，东宁购物广场将于今年开业。2、金龙商贸广场项目总建筑面积约6.3万平方米，总投资近四亿元，主体四层，一层为国际著名连锁快餐、休闲服饰等国内外知名品牌,其中很多品牌将入驻宁德；二至三层将引进世界五百强首位零售业巨头沃尔玛购物广场、大型知名百货、国内知名家电连锁企业等;四层将引进五星级电影城等娱乐业。地 址天湖路总规模（M2）6.3万平米总层数4层规划一层为国际著名连锁快餐、休闲服饰等国内外知名品牌,其中很多品牌将入驻宁德；二至三层将引进世界五百强首位零售业巨头沃尔玛购物广场、大型知名百货、国内知名家电连锁
44、企业等;四层将引进五星级电影城等娱乐业。租售比例全售3、纽约金融街地 址侨兴路、薛令之路规模约180间面积区间30-60平米规划住宅底商租售比例80%价格18000-28000元二、项目地块情况侨兴路薛令之路闽东大道宁川路宝信郦景阳光项目地块所在地金龙商贸广场（沃尔玛所在地）天湖路儿童少年宫1、 先锋广场2、东宁购物广场（未开业）解析：项目地块位于东侨商圈的正中心位置，处于东侨新商圈与蕉城区老商圈的交汇处，地块商业的建成将对宁德的规划布局产生积极的作用。随着宁德市政府办公迁移东侨新区，逐步将形成整个城市的配套往新区移动的局面，带动整个东侨新区的发展，项目地块处于交通便捷、生活配套齐全的黄金地段，且周边的高档社区较多，为商业的开发奠定了充分的基础。第七篇 各大商圈业态明细1、新佳坡步行街主要业态分布业态面积（）租金价格（元/）惠普专卖店5030津融通5030福安黄氏餐厅5030天鲜面馆5030便利店5030门诊5030皇剪5030新意佳5030天湖宾馆蓝天