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1、 2011年9月彭州房地产市场月报2011年9月彭州房地产市场分析报告目录本月彭州市场综述4一、宏观政策和市场热点资讯51、本月土地供应62、本月土地成交6三、彭州市商品住宅整体市场分析61、彭州市商品住宅整体销售走势62、彭州商品住宅整体新增走势73、彭州商品住宅整体存量走势7四、彭州市商品住宅市场动态81、本月彭州市商品住宅主要项目分布82、本月彭州市商品住宅主要项目价格93、本月彭州市商品住宅主要项目优惠94、本月彭州市商品住宅主要项目产品及卖点105、本月彭州市商品住宅主要项目存量10五、彭州典型项目分析101、 置信逸都丹郡101.1 项目推售套数走势101.2 项目推售面积走势11
2、1.3 项目存量走势111.4 项目价格走势12项目本月分析小结122、 紫光新城132.1 项目推售套数走势132.2 项目推售面积走势132.3 项目存量走势142.4 项目价格走势14项目本月分析小结153、 鸿运星城153.1 项目推售套数走势153.2 项目推售面积走势153.3 项目存量走势163.4 项目价格走势16项目本月分析小结174、 恒昌贵筑174.1 项目推售套数走势174.2 项目推售面积走势174.3 项目存量走势184.4 项目价格走势18项目本月分析小结19总结19本月彭州市场综述受宏观调控和市场大环境的影响，彭州市场的购房客户持续观望，楼市经过大半年的调整，价
3、格回归价值，本月各楼盘纷纷推出不同幅度的价格优惠，但市场成交量目前仍以较低位运行。 进入“金九银十”的传统销售旺季，众多楼盘在9月份开始集中大量推售房源，如紫光兴城、置信逸都丹郡等楼盘，预计进入10月份彭州楼市竞争将会更加激烈，彭州楼价将持续“短期内仍有微调，综观长期呈平稳向上”的发展态势。 纵观彭州市场，各楼盘销售极为迟缓，大多数楼盘月去化量为20套左右，存量房的数量较大，截止9月份存量房套数为最高，为5637套，存量面积为547217.6平方米。需要较长的时间来消化，加上不断新项目开盘和在售楼盘新推房源带来的压力，预计未来彭州楼市的销售压力较大。一、宏观政策和市场热点资讯国务院力挺金融机构
4、保障房贷款 融资平台开闸随着保障性住房建设再一次迎来“解渴之水”，部分资金链紧绷的地方融资平台或可由此拓宽融资的闸口。近日召开的国务院常务会议明确，在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。住建部称楼市限购令年内不取消下半年也不放松“尚未确定，但可以肯定的是限购年内不会取消。”针对住建部正草拟新一轮限购城市名单的说法，住建部一官员表示，下半年政策放松的可能性几乎没有。至于当下舆论关注的焦点，则是三线城市限购名单何时遴选完成并择机发布。“遴选新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和
5、房地产开发投资增幅两个指标。”一位接近住建部的专家确认，如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部就会做相应的督促工作。成都土地供应回暖 攀成钢预申请地块入市拍卖近期从成都市国土资源局网站获悉，11月4日成都将拍卖4幅宗地，其中包括武侯区人民南路四段25号地块，锦江区攀成钢片区17号地块，锦江区攀成钢片区、沙河以西、双桂路以南3号地块，青羊区四威南路3号地块，出让面积共计约185.97亩。有业内人士分析，在目前成都土地市场持续低迷中，国土局再出好地势必将激活开发商的拿地热情，尽管本次拍卖地块均在60亩以下，但主城区优质地块的稀缺性必将引发开发商
6、抢地大战。碧美房地产425万/亩拿下彭州12亩地 溢价率73.5%9月29日上午10点，成都市国土局以增价方式拍卖一幅地块的国有建用地使用权，出让土地面积8424.66平方米，约12.637亩，宗地位于彭州市天彭镇朝阳中路外侧，起拍价为245万元/亩。经过多轮角逐，最终由四川碧美房地产以425万元/亩竞得，溢价73.47%。今天共有14家开发商报名参与本次拍卖，其中大部分开发商来自彭州本地。本次拍卖之所以能够吸引如此多家开发商竞争同一宗地是因为该地块地处彭州中心城区，不少开发商都看好这里的商业氛围，高溢价在所难免。二、土地市场情况u 1、本月土地供应宗地位置 窗体底端公告时间窗体顶端用地面积
7、窗体底端窗体顶端土地用途及使用年限 窗体底端容积率建筑密度彭州市天彭镇朝阳中路外侧窗体底端2011.9.88424.658平方米(合12.637亩）城镇混合住宅用地，住宅70年，窗体底端窗体顶端城镇城镇商业40年窗体底端1.6总容积率3.0258%（数据来源：成都市国土局）u 2、本月土地成交宗地位置 窗体底端成交时间窗体顶端用地面积 窗体底端窗体顶端土地用途及使用年限 窗体底端容积率竞得人宗地位置 窗体底端起拍价成交价彭州市天彭镇朝阳中路外侧窗体底端2011.9.29窗体顶端8424.658平方米(合12.637亩）窗体底端城镇混合住宅用地，住宅70年，窗体底端窗体顶端城镇城镇商业40年 1
8、.6总容积率3.0四川碧美房地产彭州市天彭镇朝阳中路外侧窗体底端245万/亩425万/亩（数据来源：成都市国土局）三、彭州市商品住宅整体市场分析u 1、彭州市商品住宅整体销售走势（套数：套；面积：平方米；数据来源：成都市房管局）从销售走势看，彭州每月的销售走势变化较大，传统的旺季对市场影响明显。3月份传统小阳春的到来，销售套数达到843套，销售面积81278平方米，为近几月之最。最低的为7月份，仅销售173套，销售16800平方米。在经历了6月和7月连续两月的低迷期后，8月份销售开始回升。传统金九银十的到来使9月份销售增幅出现较大增长，对市场拉动作用明显。u 2、彭州商品住宅整体新增走势（套数
9、：套；面积：平方米；数据来源：成都市房管局）从新增走势看，彭州市2011年的商品住宅集中推盘期在1、4、8、9月份，集中在传统旺季推出房源特征明显，8月份新增房源达1312套，新增面积为12801平方米。6、7月份为市场淡季，无新增房源。进入8、9月份，大量集中推出新房源，迎接“金九银十”的市场旺季，缓解市场不景气带来的压力。u 3、彭州商品住宅整体存量走势（套数：套；面积：平方米；数据来源：成都市房管局）从存量走势看，彭州每月存量基本比较稳定，平均在4500套左右。存量房面积在400000500000平米之间波动，进入8、9月份随着大量新推房源的集中入市，但销售去化速度迟缓，造成存量房套数持
10、续升高，9月份高达5637套，存量面积为547217.6平方米。四、彭州市商品住宅市场动态u 1、本月彭州市商品住宅主要项目分布老城区新城区南部新城宝阁丽公馆鸿运星城3期名家塞纳花苑上林苑恒昌贵筑益联逸景苑东顺苑朋城远界碧城旺丽庄园云锦华府紫光兴城财信上河新界中节能新时代广场置信逸都丹郡3期新时代广场（数据来源：现场调查）目前彭州市房地产市场的主战场还是在“新城区”区域内，近期新增项目较多，“老城区”和“南部新城”这两个区域的项目基本与上月情况一致。u 2、本月彭州市商品住宅主要项目价格楼盘名称价格宝丽阁公馆均价3900元/平米鸿运星城3期均价4300元/平米紫光兴城高层3700元/平米，小高
11、层4900元/平米，多层4600元/平米锦绣尚城3800-4600元/平米云锦华府5700元/平米，含1200/平米精装新时代广场预计4300元左右/平米朋城远界优惠前4600/平米，优惠后4200/平米碧城旺丽庄园均价4300元/平米财信上河新界均价3900元/平米置信逸都丹郡临路边面积80多平方米，优惠前4100/平米，优惠后3600-3700/平米，中庭面积120多平方米，优惠前4600-4700/平米，优惠后4000/平米(仅公司周年庆期间)（数据来源：现场调查）u 3、本月彭州市商品住宅主要项目优惠项目名称优惠政策紫光兴城一次性优惠4%，按揭优惠2%。二期11月开盘，另有诚意金1万抵
12、2万优惠。置信逸都丹郡一次性3%，按揭1%（公司周年庆期间：一次性10%，按揭8%）财信上河新界暂无优惠朋城远界一次性8% ，按揭7%锦绣尚城一次性1%鸿运星城3期名家一次性2% ，按揭1%碧城旺丽庄园一次性3%，按揭1%。云锦华府套二户型一次性优惠7万，按揭5万（套二户型为100平米以上户型）宝阁丽公馆按揭2%，一次性5%。新时代广场10月16日开盘，开盘当天最高可享受8%优惠。（数据来源：现场调查）u 4、本月彭州市商品住宅主要项目产品及卖点楼盘名称主推产品及卖点宝丽阁公馆64-104平米，2号楼在售，80平米以下户型畅销鸿运星城3期70-130平米，大盘、绿化面积60多亩，邻沃尔玛紫光兴
13、城78-125平米，绿化好，18F小高层在推，车位多，中庭景观18亩锦绣尚城60-120平米/地段优势，位处市中心云锦华府40-120平米精装，地处市中心，精装标准、开发商品牌新时代广场66-120平米，3号和5号楼，节能环保材料/开发商品牌/赠送面积近10%。朋城远界80多平米，110多平米户型在售，户型方正实用，赠送面积多碧城旺丽庄园80多平米和130多平米以上户型，大盘，援建碧城中学，已建成财信上河新界50-120平米，楼盘品质、地段优势，生态环境（数据来源：现场调查）u 5、本月彭州市商品住宅主要项目存量楼盘名称存量套数及面积鸿运星城3期存量套数：309套；存量面积：31302平方米置
14、信逸都丹郡存量套数：347套；存量面积：35958平方米紫光兴城存量套数：120套；存量面积：11091平方米恒昌贵筑存量套数：175套；存量面积：19924平方米朋城远界存量套数：286套；存量面积：27944平方米碧城旺丽庄园存量套数：36套；存量面积：4812平方米财信上河新界存量套数：143套；存量面积：12393平方米锦绣尚城3期剩余不多，具体情况暂时不明五、彭州典型项目分析u 1、 置信逸都丹郡u 1.1 项目推售套数走势（套数：套；数据来源：成都市房管局）从项目销售情况看，今年销售主要集中在一季度，最高在3月份，销售287套。4月份后项目市场存有量仅有20余套左右，项目每月销售仅
15、几套。8月份新推出348套房源，开始逐步进入市场，9月份销售22套。u 1.2 项目推售面积走势（面积：平方米；数据来源：成都市房管局）从项目供销走势来看，集中推盘期在1、2月份，2月份推出房源最多 ，达到32374平方米。销售方面，3月份成交面积最多，为27672平方米。从4月份开始到7月份均无推出新房源，8月份推出35312平方米房源，从9月份开始销售量小幅回升。u 1.3 项目存量走势（套数：套；面积：平方米；数据来源：成都市房管局）从项目存量走势来看，波动较大。8月份因集中推盘，存量房最多，达到369套，面积为37901平方米。9月份因去化数量较少，项目存量依然较大，为347套，面积为
16、35958平方米。u 1.4 项目价格走势（均价：元/平方米；数据来源：成都市房管局）从项目价格来看，价格较为持稳，销售价格在4300元/平方米左右，存量价格在4400-5000元/平方米，新增房源价格在4400元/平方米左右。项目本月分析小结：销售走势与项目的推盘节奏有关，进入4月份后，丹郡放缓了推盘速度，几乎无新房源推出。而从8月底开始推出F区房源，并以周年庆之名进行促销，优惠幅度较大。但受市场环境影响，项目销售速度缓慢，9月份仅销售22套房源。该项目本期推出的房源基本未投放广告，仅有户外广告牌作为宣传，处于城市新城中心，商业配套完善，交通方便， C、D区已经入住，开发商品牌效应较好，8月
17、份新增348套房源，目前正处于市场消化期，对本案的威胁较大。u 2、 紫光新城u 2.1 项目推售套数走势（套数：套；数据来源：成都市房管局） 从项目销售走势看，紫光兴城每月的销售比较平稳，平均在40套左右，平均每月在3000多平方米。而新增套数最高是4月份，为280套，5-9月份，无新增房源。u 2.2 项目推售面积走势（面积：平方米；数据来源：成都市房管局） 从项目供销面积走势看，紫光兴城5月份销售面积最多，为9744平方米，3月份次之，为7755平方米，进入6月份后，销售面积大幅下滑，9月份最低，为1836平方米。而新增面积集中在3、4月份，4月份高达25236平方米，从5月份开始，无新
18、增面积。u 2.3 项目存量走势（套数：套；面积：平方米；数据来源：成都市房管局）从项目存量走势来看，波动不大。4月份因集中推盘，所以存量房最多，达到350套，面积为32970平方米。随着每月不断的去化，9月份剩余120套，面积为11092平方米。u 2.4 项目价格走势（均价：元/平方米；数据来源：成都市房管局）从项目价格来看，销售价格在4300元/平方米左右，存量价格在4500元/平方米左右，新增房源价格在4800元/平方米左右。项目本月分析小结：9月底开始推出项目二期排号交诚意金活动，交1万抵2万，预计11月份开盘。项目连续5个月无新推房源，销售较为迟缓。 该项目本月销售情况一般，多层、
19、小高层、高层多种物业形态组合较好，地处新城政务核心区，自身配套丰富，尤其值得关注的是9月底二期开始接受诚意登记，预计11月开盘，诚意金1万抵2万，对本案的有较大的竞争和威胁。u 3、 鸿运星城u 3.1 项目推售套数走势（套数：套；数据来源：成都市房管局） 从项目销售走势看，销售最多的为2月份，为168套，3月份次之，为142套。其他月份销售套数在2070套之间。而新增套数最高是5月份，为270套，从6月份开始进入清盘期，无新增房源。u 3.2 项目推售面积走势（面积：平方米；数据来源：成都市房管局） 从项目供销面积走势看，2月份销售面积最多，为15622平方米，3月份次之，为13629平方米
20、，进入6月份后，销售面积大幅下滑，9月份低至2798平方米。而新增面积集中在5月份，为27636平方米，其他月份无新推房源。u 3.3 项目存量走势（套数：套；面积：平方米；数据来源：成都市房管局）从项目存量走势来看，市场存有量最低保持在300套左右。2010年12月份，新推出630套，使2011年1月份存量房最多，达到662套，面积为61407平方米。9月份剩余309套，面积为31302平方米。u 3.4 项目价格走势（均价：元/平方米；数据来源：成都市房管局）从项目价格来看，销售价格在3900元/平方米左右，存量价格在4000元/平方米左右，新增房源价格在4500元/平方米左右。项目本月分
21、析小结：本月鸿运星城仍持续上阶段优惠活动，幅度不大，没有大力度的推广宣传，宣传方式主要是道旗，公交路牌等常规性户外广告，9月份销售情况开始下滑，仅为29套。项目一期已入住，具有样板展示效应，大盘规模和效益优势明显，自身配套丰富，绿化面积大，前期广告效果持续，目前市场存量有300套左右，对本案仍有较大的威胁。u 4、 恒昌贵筑u 4.1 项目推售套数走势（套数：套；数据来源：成都市房管局）从销售走势看，恒昌贵筑在6-8月份连续3月无销售数据，9月份因6-8月份销售数据合并，共计销售144套。u 4.2 项目推售面积走势（面积：平方米；数据来源：成都市房管局）从项目供销面积走势看，每一次新推房源都
22、会带动销量的升高。9月份因6-8月份销售数据合并，共计销售14544平方米。从5月份开始，无新推房源。u 4.3 项目存量走势（套数：套；面积：平方米；数据来源：成都市房管局）从项目存量走势来看，4月份存量房最多，达到328套，面积为35315平方米。3月份最低，为55套，面积为5311平方米。9月份为175套，面积为19925平方米。u 4.4 项目价格走势（均价：元/平方米；数据来源：成都市房管局）从项目价格来看，销售价格在3600元/平方米左右，存量价格在3800元/平方米左右，新增房源价格在3500-3800元/平方米左右。项目本月分析小结：该项目本月推广上依然是前期投放的户外广告为主
23、，项目在4月份新增了288套房源，陆续投入市场，因户型设计合理实用，赠送面积较多，价格适中，加上较大幅度的优惠活动，该项目截止到9月份取得了不错的销售业绩。目前项目存量房源有170套左右，地处新城政务核心区，区位优势较好，处于市场的一个消化期，对本案仍有一定影响。总结：本月彭州市场较为平淡，从个案项目看，月销量大部分在20套左右，甚至更低。个别楼盘因新推房源起到的推动作用，销售情况相对良好。各项目在广告投放上也较少，基本上都是项目前期的道旗广告，户外广告牌，围墙广告在持续。各项目均推出了不同程度优惠，其中按揭最低优惠1个点，最高优惠2个点，全款最低2个点，最高4个点。本项目可借鉴的地方：现阶段主要依靠现场包装（配合道旗广告，户外广告牌，围墙广告）拦截周边客户，在辅以DM单派发和短信，扩大目标客户的覆盖面。19