1016南昌公寓商业综合项目购物中心市场研究报告.pdf

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1、Capabilities 南昌公寓商业综合项目商业策划顾问报告南昌公寓商业综合项目商业策划顾问报告市场研究报告市场研究报告 致：青岛新地集团有限公司致：青岛新地集团有限公司 华夏柏欣经营管理顾问有限公司华夏柏欣经营管理顾问有限公司 2007年年10月月16日日 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 2 整体工作思路与内容整体工作思路与内容 市场研究与分析市场研究与分析市场研究与分析市场研究与分析市场研究与分析市场研究与分析 商业市场定位商业市场定位商业市场定位商业市场定位商业市场定位商业市场定位 商业规划与策略商业规划与策略商业规划与策略商业规划与策略商业规划与策

2、略商业规划与策略 项目定位与规划之基础项目定位与规划之基础 项目市场战略与方向项目市场战略与方向 项目战略的具体落实方案项目战略的具体落实方案 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 炣 3 整体工作思路与内容整体工作思路与内容 消费者调研消费者调研 消费者调研消费者调研 市场分析市场分析 市场分析市场分析 商业定位商业定位 商业定位商业定位 业态规划业态规划 业态规划业态规划 项目分析项目分析 项目分析项目分析 案例解析案例解析 案例解析案例解析 租户组合租户组合 租户组合租户组合 招商政策招商政策 招商政策招商政策 租金策略租金策略 租金策略租金策略 收益预算收

3、益预算 收益预算收益预算 推广策略推广策略 推广策略推广策略 典型商业项目典型商业项目 典型商业项目典型商业项目 招商代理招商代理 市场推广市场推广 招商代理招商代理 市场推广市场推广 市场研究分析阶段市场研究分析阶段市场研究分析阶段市场研究分析阶段 商业定位、规划阶段商业定位、规划阶段商业定位、规划阶段商业定位、规划阶段 商业策略阶段商业策略阶段商业策略阶段商业策略阶段 招商执行阶段招商执行阶段招商执行阶段招商执行阶段 典型商业典型商业 项目分析项目分析 典型商业典型商业 项目分析项目分析 商业建筑商业建筑 设计建议设计建议 商业建筑商业建筑 设计建议设计建议 PDF 文件使用 “pdfFa

4、ctory Pro“ 试用版本创建 4 市场研究阶段工作回顾市场研究阶段工作回顾 第一阶段工作回顾第一阶段工作回顾 提交市场研究报告提交市场研究报告 分析南昌整体发展概况、分析南昌整体发展概况、 城市规划、区域规划与城市规划、区域规划与功功 能能分区分区，研究南昌商业业研究南昌商业业 态发展态发展水平水平与与特征，特征，研究研究 消费者消费者需求。为需求。为项目定位、项目定位、 规划提规划提供供市场市场依据。依据。 城市城市宏观宏观发展调研发展调研 商业市场调研商业市场调研 消费者问消费者问卷卷调研、调研、座谈座谈 专家访谈专家访谈 市场研究阶段市场研究阶段 8月月20-9月月30日日 主要

5、成果主要成果工作内容工作内容工作阶段工作阶段 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 5 第一阶段工作回顾第一阶段工作回顾 本本项目项目小小组组在在TCBL公司公司领导和同事的紧密配领导和同事的紧密配合合下，在第一下，在第一阶段阶段完成了完成了新地集团南昌公新地集团南昌公寓寓 商业商业综综合项目合项目的的市场调研报告市场调研报告。 南昌市商业市场调查 项目小组进行了为期二周 的全市范围的市场调查,走 访了大量的商场, 包括 百货大楼 洪客隆商场 财富广场 万达购物广场 丽华购物广场 PARKSON 华联商场 天虹商场 时代广场 主要商业街 消费者问卷调查 专家访谈

6、南昌市房协负责人 南昌市统计局 PARKSON负责人 财富广场负责人 合富辉煌江西公司 江中紫金城招商总监 江中紫金城策划经理 百货大楼负责人 项目研讨会 消费者研究讨论会 市场研究讨论会 城市变迁研究 项目定位研究讨论会 查阅文献 南昌统计年鉴 南昌市各年统计公报 各地政府统计公报 南昌市政府网 南昌市商贸网 南昌市规划网 南昌楼市 TCBL资料库 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 轜 6 通过通过2007年年8月月20日至日至9月月18日的实地调研、业主沟通、消费者问卷调查与日的实地调研、业主沟通、消费者问卷调查与 座谈、专家访谈，在发展商提供项目资料的基

7、础上，我司完成此次商业策划顾座谈、专家访谈，在发展商提供项目资料的基础上，我司完成此次商业策划顾 问工作中市场研究报告部分，希望通过本报告书为南昌公寓商业综合项目提供问工作中市场研究报告部分，希望通过本报告书为南昌公寓商业综合项目提供 策划定位、规划、招商的市场基础。策划定位、规划、招商的市场基础。 前言前言 建议书名称建议书名称：南昌公寓商业综合项目商业策划顾问报告：南昌公寓商业综合项目商业策划顾问报告市场研究报告市场研究报告 提报时间提报时间：2007年年10月月 项目总负责项目总负责：谭：谭祐祐华 先生华 先生- 董事总经理董事总经理 项目总监项目总监：邓俊文 先生：邓俊文 先生- 董事

8、董事研策部研策部 项目顾问项目顾问：冯仕勋 先生：冯仕勋 先生- 助理董事营运部助理董事营运部 文案撰写文案撰写：戴曙华 先生：戴曙华 先生- 助理董事研策部助理董事研策部 李和玉 先生李和玉 先生- 经理经理研策部研策部 骆勇涛 先生骆勇涛 先生- 经理经理研策部研策部 办公电话办公电话：86755 8207 1701 办公传真办公传真：86755 8207 1704 电子邮件电子邮件： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 炣 7 目录目录 | Index 1.0 城市宏观经济分析城市宏观经济分析 2.0 城市发展规划分析城市发展规划分析 2.1 城市空间发展

9、规划 2.2 城市经济发展目标 2.3 城市交通规划 2.4 城市商贸规划 2.5 红谷滩区规划 3.0 城市商业城市商业(商圈商圈)分析分析 3.1 城市商业发展概况 3.2 八一广场商圈分析 3.3 洪城商圈分析 3.4 红谷滩商圈分析 3.5 潜在商业项目分析 4.0 消费者研究消费者研究 4.1 消费者问卷调查 4.2 消费者座谈 5.0 专家座谈结论专家座谈结论 6.0 市场研究对项目定位的启示市场研究对项目定位的启示 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 轜 8 1.0城市宏观经济分析城市宏观经济分析 本本篇将篇将分析南昌市分析南昌市各各项经项经济指标

10、济指标，分析项目分析项目所处所处 的宏观的宏观经经济环境济环境，以及其对以及其对项目项目的的影响影响。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 炣 9 中部中部崛起崛起- - - 中中国又国又一一热点热点发展区域发展区域 中部中部崛起崛起- - - 中中国又国又一一热点热点发展区域发展区域 中部中部崛起对崛起对南昌南昌的的影响影响 中部中部崛起对崛起对南昌南昌的的影响影响 1.1 中部崛起对南昌市城市影响中部崛起对南昌市城市影响 南昌南昌 u中部中部崛起崛起为为东东部部战战略、略、东北振兴东北振兴和和西西部部大开大开发发之后之后的的又又一一战战略略 发展发展布局布局

11、; u中部中部交交通通规划日规划日渐渐区域区域化化，所所有地市有地市30分分钟钟上上高速高速公公路路，以以6个个 省会省会城市城市为中为中心心的的半半日交日交通通圈覆盖圈覆盖整整个个中部中部地区地区； u江西省江西省作作为为受长江三角洲受长江三角洲、珠江三角洲珠江三角洲、闽东闽东南经南经济济区区三大三大经经 济圈直接辐射济圈直接辐射的的区域区域，将是将是中部中部崛起崛起中的中的重要力量重要力量。 u从从中部中部发展发展现状来看现状来看，目目前尚未前尚未领领头羊出现头羊出现，各个各个城市城市各各有有优优 势势，城市城市间间均均有有机会机会。南昌市南昌市为为江西省会江西省会，是江西是江西在中部在中

12、部崛起崛起的的 重要重要组组成部成部分分，如如发展发展得当得当，南昌南昌甚甚至至江西将江西将在在这这一一轮轮发展发展中中抢抢 得得先先机；机； u南昌市南昌市加快加快城城际快线际快线建设建设，到到2010年年将将建建成成昌昌九九城城际际铁铁路路、向向 莆铁莆铁路路、铜九铁铜九铁路路、井冈山铁井冈山铁路路、赣韶铁赣韶铁路路、南昌、南昌铁铁路西环线路西环线、 九景衢铁九景衢铁路；路； u购物购物中中心心发展：南昌市目发展：南昌市目前前购物购物中中心心发展发展较较为为落落后后，城市经城市经济济 的的发展发展及及城市城市间间竞争竞争的的影响影响，需，需要要有代有代表性表性的的购物购物中中心出现心出现。

13、 购物购物中中心心的的发展发展水平水平是是城市发展城市发展的一的一个个窗口窗口，正正如如万万 象象城城之之深圳深圳，天河天河城城之之广广州州，大大都都会之重会之重庆庆。南昌市南昌市 急急需一需一个个代代表表城市城市形象形象之之购物购物中中心心。 购物购物中中心心的的发展发展水平水平是是城市发展城市发展的一的一个个窗口窗口，正正如如万万 象象城城之之深圳深圳，天河天河城城之之广广州州，大大都都会之重会之重庆庆。南昌市南昌市 急急需一需一个个代代表表城市城市形象形象之之购物购物中中心心。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 炣 10 1.2 城市经济发展对商业零售布

14、局的影响城市经济发展对商业零售布局的影响 图图：南昌市：南昌市2001-2010年年人人均均GDP表表：欧美欧美经经济济发展与商业业态发展与商业业态的的对对应应发展发展关系关系 n 宏观宏观经经济济的的快速快速发展发展支持支持了了大大型型购物购物中中心及心及多种多种综综合合性性新型商业业态新型商业业态将快速将快速涌涌现现 1、根根据据欧美欧美国国家家经经济济发展与商业业态发展发展与商业业态发展的的对对应关系应关系分析分析（如如下下表）表），一，一个个城市城市或或地区地区人人均均 GDP超超过过2,000美元美元时，时，城市商业城市商业由由传传统百货统百货商场、商业商场、商业街街以及以及批批发市

15、场发市场等向等向大大型型购物购物中中心心、超超 市、市、专专卖店卖店/精品店等多元精品店等多元化现化现代商业代商业模式模式所所转变转变。 2、2006年南昌市年南昌市人人均均GDP合合美元约美元约3,266元元，已已经经具备支持具备支持大大型型购物购物中中心心、超超市、市、专专卖店卖店、精精 品店等多样品店等多样化化、规、规模模化化的的现现代商业代商业。 3、至至2010年年，南昌南昌人人均均GDP预计预计可达可达到到5，460美元美元。因因此此在在未来未来5年年内内大大型型购物购物中中心心等多元等多元化化 综综合合性性新型业态发展新型业态发展将会将会在在南昌南昌取取得长得长足足发展发展。 S

16、hopping Mall、Lifestyle Shopping Center旅游地产、商务 地产、物流等综合商业形态涌现 70以上4400美元以上 大型购物中心、超市、专卖店、 精品店等多样化、规模化的 现代商业 45%70%20004400美元 百货商场、商业街、批发市场45以下时11002000美元 庙会、地摊、集贸市场为主导形态25以下1100美元以下 主导商业形态城市化水平人均 12,033 13,680 15,898 19,042 22,390 26,131 43,686 10.46% 16.51% 14.95% 13.95% 12.04% 14.32% 0 5,000 10,000

17、 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 2001年2002年 2003年2004年2005年 2006年2010年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 平均 13.71% 资料来源:南昌市2007年统计年鉴、TCBL研究 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 炣 11 1.3 南昌概况南昌概况 南昌南昌是江西是江西经经济济领领头羊头羊 南昌南昌是江西是江西经经济济领领头羊头羊 南昌南昌是江西省是江西

18、省最最大大的的工业城市工业城市，形形成了成了飞飞机机制造制造、汽车制造汽车制造、 冶冶金、金、机机电电、纺织纺织、化化工、工、医药等医药等为为支柱支柱的的现现代代化化工业体工业体 系系；也也是覆盖是覆盖全全省省的的消费消费品品集集散散地地，大大型商业型商业蓬勃蓬勃发展发展，形形 成了成了“城城内内大大商场商场，城城郊郊大大市场市场，城城外外大大物物流流”的的格格局局，洪洪城城 大大市场市场是是全全国国九九大大日日用用品批品批发市场发市场之之一。一。 南昌南昌是是全全国重要国重要的的交交通通枢纽枢纽之之一一 南昌南昌是是全全国重要国重要的的交交通通枢纽枢纽之之一一 南昌南昌是是中部中部地区地区重

19、要重要的的交交通通节节点之点之一，一，是是京京九九线线上上唯唯一的一的省省 会会城市城市，京京九九、浙浙赣赣、皖皖赣赣三三条条铁铁路线路线交交汇于汇于此，此，城城郊向郊向塘塘 为为全全国国第第二二大大货货运运编编组组站站，昌昌北国际机北国际机场场到到年年，旅旅 客吞吐客吞吐量将量将达达到到万人万人次，次，等等级级提提升升至至 。 南昌南昌是是沿海沿海发发达达城市城市向向中中西西部部辐射辐射的的重要重要通通道道 南昌南昌是是沿海沿海发发达达城市城市向向中中西西部部辐射辐射的的重要重要通通道道 南昌地南昌地处长江处长江中下中下游游，鄱阳湖鄱阳湖西西南南岸岸，是是唯唯一一一一个个与与长江三长江三 角

20、洲角洲、珠江三角洲珠江三角洲和和闽东闽东南经南经济济区区相毗邻相毗邻的的省会省会城市城市，承承东东 启启西西，纵贯纵贯南南北北。 n 南昌市南昌市幅员面积幅员面积7402.36平平方方公公里里，下，下辖辖13个个行政区行政区县自县自 治县治县），至，至2006年年末末全全市市总总人口人口为为483.96万人万人。其其中中市区市区 总总面积面积为为617.07平平方方公公里里。市区市区总总人口人口为为217.92万人万人。 n 城市城市核核心心区区主主要要包括包括：东东湖湖区、区、西西湖湖区、青区、青山山湖湖区、青区、青云云 谱谱区、区、红谷滩红谷滩区、区、高高新新开开发区发区等等9个个行政区行

21、政区。 资料来源:南昌市2007年统计年鉴、TCBL研究 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 炣 12 1.4 南昌南昌GDP总量总量 525.59 602 705.44 851.11 1007.7 2034 1183 14.82% 15.54% 17.12% 14.66% 12.69% 11.33% 0 500 1000 1500 2000 2500 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2010年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 1183.

22、9 10296 6068 7870.3 14.60% 12.80% 16.40% 14.82% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 南昌北京上海广州 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 1183.9 1073.86 1791 2001.5 2590 14.82% 14.80% 15.70% 17.50% 14.80% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 南昌合肥长沙郑州武汉 13.00% 13.50% 14.00% 14.50% 15.00%

23、15.50% 16.00% 16.50% 17.00% 17.50% 18.00% 图图：南昌市：南昌市2006年年GDP增幅增幅与与中部中部五五省省城市城市的的对对比比 图图：南昌市：南昌市2006年年GDP增幅增幅与与主主要要城市城市的的对对比比图图：南昌市：南昌市2001-2006年年GDP及及2010年预年预测测 单单位位:亿无亿无 n 近近年年GDP平平均均增幅增幅达达14.43%，预预测测2010年年将将达达到到 2034亿亿元元； n 南昌市南昌市GDP总总量量与与国国内内主主要要一一线线城市城市相比还相比还有有一一定定 距离距离，但但其其增增长速长速度排度排名名前前列列，整体经

24、整体经济济水平在水平在快速快速向向 经经济济发发达达地区地区靠拢靠拢； n 南昌市南昌市GDP总总量量在中部在中部五五省会省会城市城市中中尚处尚处于于较较低低水水 平，平，但但其其发展发展速速度度较较快快，现现已已进入进入一一个个稳稳定定快速快速增增长长期期。 2431 31424 资料来源:南昌市2007年统计年鉴、TCBL研究 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 炣 13 1.5 南昌人均南昌人均GDP 图图：南昌市：南昌市2001-2006年年人人均均GDP及及2010年预年预测测 图图：南昌市：南昌市2006年年人人均均GDP与与主主要要城市城市的的对对

25、比比 12,033 13,680 15,898 19,042 22,390 26,131 43,686 10.46% 16.51% 14.95% 13.95% 12.04% 14.32% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2010年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 26,131 49,505 56,727 63,244 7.60%

26、14.32% 12.90% 9.10% 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 南昌北京上海广州 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 1243 平均 13.71% 图图：南昌市：南昌市2006年年人人均均GDP增幅增幅与与中部中部五五省省城市城市对对比比 26,131 23,205 27,853 27,798 29,500 14.32% 14.30% 14.80%19.96% 12.40% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,

27、000 30,000 35,000 南昌合肥长沙郑州武汉 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 34215 n 南昌市南昌市2006年年人人均均GDP实实现现额额为为RMB26,131元元， 预计预计2010年年将将达达到到RMB43,000元元； n 近几近几年南昌市年南昌市的的人人均均GDP发展发展增增速速较较快快，高高于于北北京京、 上上海海、广、广州等州等经经济济发发达达地区地区； n 南昌市南昌市的的人人均均GDP在中部在中部五五省会省会城市城市中，中，有有较较大大的的 竞争竞争力力，且且年年均均增增长速长速度度较较快快。 资料来源:南昌市2

28、007年统计年鉴、TCBL研究 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 炣 14 1.6 南昌三大产业结构南昌三大产业结构 n 南昌市南昌市2006年年三三次次产产业业比比为为：6.554.339.2； n南昌市南昌市近近年年第第二产二产业发展业发展速速度度，承承接接沿海产沿海产业业转转移效果明显移效果明显，有有效效促促进进了了城市城市居民居民 收收入入水平的水平的提提高高。 n 2006年年在在全全市地区市地区生生产产总总值值中，第一中，第一产产业业增增加加值值76.45亿亿元元，增增长长4.9%；第第二产二产业业增增加加 值值644.46亿亿元元，增增长长18.

29、7%；第第三三产产业业增增加加值值463.66亿亿元元，增增长长12.6%； 南昌市南昌市历历年年三大三大产产业业增增加加值值（单单位：位：亿亿元元） 77 7369 60 5754 241 283 342 430 532 642 464 403 353 303 262 230 0 100 200 300 400 500 600 700 2001年2002年2003年2004年2005年2006年 第一产业第二产业第三产业 资料来源:南昌市2007年统计年鉴、TCBL研究 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 15 1.7 南昌社会消费品零售总额南昌社会消费品零售

30、总额 南昌市南昌市历历年年社社会会消费消费品品零售零售总总额额（亿亿元）元） 图图：南昌市：南昌市2001-2006年年社社会会消费消费品品零售零售总总额额及及2010年预年预测测 180.08 201.33 227.71 265.85 307.49 358.4 580.2 10.23% 10.55% 11.58% 14.35% 13.54% 16.60% 0 100 200 300 400 500 600 700 2001年2002年2003年2004年 2005年2006年2010年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16

31、.00% 18.00% 增增 长长 速速 度度 市场规市场规模模 +6% +8% +10% +12% +14% +16% 南昌 358.4 北京 3275 上海 3360 广州 2183 图图：市场规：市场规模模及及增幅增幅对对比比（2006年年） n 南昌市南昌市近几近几年商业发展年商业发展繁荣繁荣，社社会会消费消费品品零售零售总总额额持持续攀续攀高高，特，特别别是是2005至至2006年年， 社社会会消费消费品品零售零售总总额增额增长高长高达达16%以以上，上，预计预计到到2010年年，南昌市南昌市的的社社会会消费消费品品零售零售总总 额额将将达达到到580.2亿亿； n 南昌市南昌市社社

32、会会消费消费品品零售零售总总额增幅明显额增幅明显高高于于国国内内主主要要一一线线城市城市。 资料来源:南昌市2007年统计年鉴、TCBL研究 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 炣 16 1.8 社会消费品零售总额占社会消费品零售总额占GDP比重比重 南昌市南昌市历历年年社社会会消费消费品品零售零售总总额额占占GDP总总量量比比例例 n 受受南昌南昌承承接接沿海沿海第第二产二产业业转转移移影响影响，社社会会消费消费品品零售零售总总额额占占GDP总总量量比比例例持持续降续降低低。 可可以看出以看出，在完成，在完成产产业业升级升级后后，南昌市南昌市零售零售市场市场将

33、会将会迎迎来来一一个个井井喷喷期期。 34.26% 33.44% 32.28% 31.24% 30.51% 30.30% 32.60% 42.42% 36.07% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 上海06 北京06 广州06 资料来源:南昌市2007年统计年鉴、TCBL研究 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 17 1.9 人均可支配收入与增长率人均可支配收入与增长率 南昌市南昌市历历年年

34、人人均均可支可支配配收收入入与与增增长长率率 图图：南昌市：南昌市2001-2006年年居民居民人人均均可支可支配配收收入入及及2010年预年预测测 6,206 7,021 7,793 8,744 10,301 11,243 16,878 9.99% 15.11% 8.37% 11.60% 8.23% 10.87% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2010年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 1

35、2.00% 14.00% 16.00% n南昌市南昌市人人均均可支可支配配收收入入连续六连续六年年持持续续增增长长，于于2005年年突破突破万元万元大大关关，2006年年达达到到了了 11,243元元，较较2000年年增增长长了了1.9倍倍，年年均均增增长长10.69%； n 在此平在此平均均增增速速下，下，预计预计2010年年人人均均可支可支配配收收入入可达人可达人民币民币1.6万元万元，约约为为2001年年时时 的的2.7倍倍。 资料来源:南昌市2007年统计年鉴、TCBL研究 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 18 1.10 居民家庭消费结构居民家庭消费

36、结构 图图：南昌市：南昌市2001-2006年年居民居民人人均均消费消费性支性支出出与与人人均均可支可支配配收收入增入增长长 年增长率 - 人均消费性支出 年增长率 - 人均可支配收入 200120022003 200420052006 人均 消费性支出 （元） 8.23% 11.6% 9.99% 10.87% 15.11% 8.37% 9.4% 11.55% 3.46% 18. 35% 20.46% 6.85% 4,293 4,789 4,955 5,864 7,064 7，548 n 南昌市南昌市的的人人均均消费消费性支性支出出近近六六年年来来持持续续上上升升，年年均均增增长长11.68%

37、，高高于近于近六六年年人人均均可支可支 配配收收入增入增长速长速度度（10.69% ）。特。特别别是是2004年年以来以来，人人均均消费消费性支性支出出呈呈井井喷喷式式增增长；长； n 表表明明南昌消费者南昌消费者的的消费消费意识意识有有较较大大变变化；化；另另一一方面方面也也说说明明南昌市南昌市居民居民消费消费结构结构升级升级， 已已经经从从基本的生基本的生活活需求需求转向转向重重视教育视教育、文文化化和和娱乐娱乐的的发展型消费发展型消费需求。需求。 资料来源:南昌市2007年统计年鉴、TCBL研究 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 炣 19 1.11 南昌

38、人口数量与增长率南昌人口数量与增长率 南昌市南昌市历历年年人口人口数数量量与与增增长长率率人口人口分分布布区域区域比比例例 440.16 448.85450.77 460.79 475.17 483.96 708 9.43% 11.62% 7.06% 7.67% 8.97% 11.85% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2010年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00%人口数变动率 389.18 94.78 城市人口乡村人口 n 自自20

39、01年年开开始始，南昌市南昌市常住常住人口人口以以较较稳稳定定的的速速度增度增长长。预计预计在在2010年年可达可达708万人万人。 资料来源:南昌市2007年统计年鉴、TCBL研究 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 20 2 3 宏观经济维持稳定、快速发展态势宏观经济维持稳定、快速发展态势 可支配收入的增加和零售业市场需求的不断扩大可支配收入的增加和零售业市场需求的不断扩大 居民消费结构的不断优化，生活品质不断提升居民消费结构的不断优化，生活品质不断提升 1宏观宏观经经济济维维持持稳稳定、定、快速快速发展态发展态势势 支支配配收收入入的的增增加加和和零售零售

40、业市场业市场需求的需求的不断扩不断扩大大 居民居民消费消费结构结构的的不断不断优化优化，生，生活活品品质不断质不断提提升升 南昌市南昌市居民居民消费消费结构结构的的不断不断优化优化、生生活活品品质不断质不断提提升升，表表明明了了居民居民消费消费结结 构构从从满满足足生生理理需求需求转向转向心心理理需求的需求的转变转变过过程程。此。此种转变种转变将将有有效效的的推推动动本本项项 目定位目定位于于集集多种多种服务服务功能功能于于一一体体的的购物购物中中心心。 南昌市南昌市宏观宏观经经济济维维持持稳稳定、定、快速快速的的发展态发展态势势和第和第三三产产业业比比重重的的不断不断优化优化。 为本为本项目

41、项目的的开开发提发提供了供了良好良好的宏观的宏观经经济济发展发展环境环境。 南昌市南昌市居民居民可支可支配配收收入入的的增增加加和和恩恩格格尔尔系系数数的的降降低低反映反映了了居民居民生生活活水平的水平的 提提高直接高直接推推动动了了零售零售业市场业市场需求的需求的不断扩不断扩大大。此。此种种发展发展趋趋势势为本为本项目项目的的开开 发提发提供了供了有有效效的的市场市场需求。需求。 1.12 宏观经济宏观经济小小结结 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 炣 21 2.0城市发展规划分析城市发展规划分析 本本篇将篇将分析南昌市城市分析南昌市城市空空间间规划、经规划

42、、经济济发展目发展目标标、 城市交城市交通通规划、城市商规划、城市商贸贸规划规划要点要点，以及以及项目项目所所 在在地地红谷滩红谷滩区区的的规划概况规划概况。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 炣 22 2.1 城市空间发展规划城市空间发展规划 “一一核五核五片片”是是南昌南昌拓宽拓宽城市发展城市发展空空间间、 加速加速城市城市化化进进程程的的重要重要举措举措。 “一一核五核五片片”发展发展战战略略 n在在城市整体发展城市整体发展思思路路上上提提出出“西西进进、东东拓拓、 北北控控、南、南延延”原则原则。 n总总体体空空间间格格局局为为“一一江江两两岸岸，一，

43、一核五核五片片，沿沿 着着赣赣江江两端延伸两端延伸，多多点点、多多组团推组团推进进”的总的总体体 发展发展思思路路。 n一一核核：以以赣赣江江为为分分隔隔，由由昌南、昌昌南、昌北北两两部部分分 组组成，成，是是南昌市政南昌市政治治经经济济文文化化科技科技中中心心，重点重点 发展发展旅游旅游服务服务、信息咨询信息咨询、商、商贸贸、金、金融融为主的为主的 第第三三产产业业，发展发展高高新新技术技术等等技术技术密密集型集型产产业业。 n五五片片：指指五五个个卫星卫星城区城区（莲莲塘塘、望望城、城、湾湾里里、 乐乐化化、罗罗家家片片区区）。 资料来源:南昌市政府、规划局 本项目位于南昌市“一核”中的昌

44、北区域， 主要发展第三产业，是未来南昌市商业 的代表。 本案 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 23 2.2 经济发展目标经济发展目标 7% 282820.82 城镇居民人均 住房建筑面积 （平方米） 10%16,60016,60010,301 城镇居民人均 可支配收入 （元） 5：56：397.2：52.8：40.0 三次产业增加 值比例 11.6% 38,50038,50022,390 人均生产总值 （元） 15.7% 1,8001,8001,007.7 地区生产总值 （亿元） 年均增长年均增长(%)(%)20102010年年20052005年年指标指标

45、n 中部中部地区地区现现代代制造制造业业基基地地 n 现现代区域经代区域经济济中中心心 n 区域区域物物流流中中心心 n 区域商区域商贸贸中中心心 n 区域区域职教职教中中心心 n 现现代代文文明明花园花园城市城市 “区域区域中中心心”的的经经济战济战略目略目标标“区域区域中中心心”的的经经济战济战略目略目标标 资料来源:南昌市政府、规划局 本项目的开发及发展将配合南昌城市发展目标。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 24 2.3 城市交通规划城市交通规划 南昌市交南昌市交通通规划规划以以公公路路、铁铁路路为为发展发展重点重点， 加加强强交交通基础通基础设设施

46、施建设建设。形形成成以以“三环三环十十一一射射”为为 骨架骨架，方格方格网网为基本为基本形式形式的的“蛛网蛛网”网络网络结构结构。实实 现现在在市区市区任何任何位位置置，10分分钟钟能上能上快速路快速路，20分分钟钟能上能上 高速路高速路，30分分钟钟能能出出城城。 n“三环三环”即即城市城市中中环环(由由洪洪都都大大道道、解、解放放西路西路、洪洪城城路路、南昌、南昌大大 桥桥、麦庐麦庐大大街街、新、新赣赣江江公公路路桥桥组组成成)、城市、城市外外环环(由由昌昌东大东大道道、 昌南昌南大大道道、生生米米大大桥桥、西环路西环路、北环路北环路组组成成)、高速高速外外环环(由由乐乐 温温高速高速、乐

47、乐生生高速高速、南、南外外环高速环高速公公路路组组成成)。 n十十一一条条放放射路射路为为北北京京路路、解、解放放路路、昌南、昌南大大道道、南、南莲莲路路、迎迎宾宾 大大道道、桃桃花花路路、昌、昌九九南南大大道道、长长征征路路、昌、昌湾湾大大道道、昌、昌九九北大北大道道、 机机场场路路等等。 “十十一一五五”期期间，间，南昌市交南昌市交通通将将有有极极大大的的提提升升:全全面面 完成完成城市城市一一、二二、三环快速路三环快速路的的建设建设，新新赣赣江大江大 桥桥、过过江江隧隧道道等等设设施施的的规划规划实实施施，启启动动昌昌九九城城际际 轨轨道道交交通通、浙浙赣铁赣铁路路电电气气化化、南昌、南昌铁铁路西路西客站客站、 白白水水湖湖铁铁路路货货运运枢纽站枢纽站、城市、城市轨轨道道交交通通等等项目项目， 并并启启动动城市地城市地铁铁前前期期工作工作。 本本案