奥特莱斯佛山三水华南旗舰中心现代服务产业区可行性研究报告161p.pdf

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1、 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page0 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区 项目市场发展可行性研究报告项目市场发展可行性研究报告 DTZ 戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司 商业部 2008 年 7 月 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page1 目录目录 1.0 佛山市社会经济发展概况研究佛山市社会经济发展概况研究. 2 1.1 珠三角地区发展概述. 3 1.2 佛山城市背景分析. 6 1.3 佛山市场宏观经济总体情况. 11 1.4 佛山经济环境研究小结. 16 2.0

2、区域（三水区）发展研究区域（三水区）发展研究. 17 2.1 区域概况及发展定位. 18 2.2 区域经济. 21 2.3 区域交通. 24 2.4 区域配套设施. 25 2.5 区域未来发展预测. 26 3.0 佛山市房地产市场分析佛山市房地产市场分析. 27 3.1 商业市场分析. 28 3.2 商品房住宅市场分析. 53 3.3 酒店市场研究. 83 3.4 三水房地产市场各类型项目发展前景综合分析. 99 4.0 项目开发定位项目开发定位. 100 4.1 项目理解. 101 4.2 项目规划开发目标. 106 4.3 同类型项目参考个案. 110 4.4 项目 SWOT 分析 . 1

3、12 4.5 项目开发定位建议. 116 4.6 开发档次及产品类型定位. 118 4.7 项目功能定位. 119 4.8 目标客户定位. 119 4.9 价格定位. 121 5.0 项目规划设计建议项目规划设计建议. 124 5.1 项目主要建筑指标. 125 5.2 功能分区及业态分布. 129 5.3 产品设计建议. 130 5.4 交通组织要求. 142 5.5 项目开发进度建议. 144 6.0 项目经济可行性分析项目经济可行性分析. 145 6.1 项目投资经济分析要素. 146 6.2 项目租售收入估算. 150 6.3 项目开发成本费用估算. 151 6.4 项目财务分析. 1

4、55 6.5 财务指标汇总（表）. 158 6.6 现金流量表（表）. 159 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page2 1.0 佛山市社会经济发展概况研究佛山市社会经济发展概况研究 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page3 1.1 珠三角地区发展概述珠三角地区发展概述 1.1.1 地理位置地理位置 日常所泛指的珠三角地区是指经济地理的 珠江三角洲，包括广州、深圳、佛山、珠 海、东莞、肇庆、中山、惠州、江门 9 个 城市， 土地面积 41596 平方公里， 至 2005 年末，常住人口达到 4300 多万人，占全 省常住总

5、人口的 47。面积占全省 23.4%，约占全国面积的 4。GDP 占广 东 75%左右。 珠三角在整个广东经济发展 中起着龙头带动作用，已经成为我国国际 资本和跨国公司、国际大财团投资最活跃 的地区之一。 1.1.2 发展定位发展定位 珠三角地区是我国改革开放的先行区和三大发展前沿地区之一。1978 年以后，珠三角地区在市 场化进程中和制度创新方面一直处于先行地位。广东省对珠三角经济社会发展的战略定位为： 在广东现代化建设的进程中，珠三角将成为以电子信息、生物工程等为先导的高新技术产业带， 具有较强辐射能力的现代物流基地和国际化的制造基地，社会主义市场经济体制的先行区和可 持续发展的示范区。

6、2003 年 6 月广东省政府出台的珠江三角洲城市化专题规划，提出了对珠三角城市群产业得 整体调整和优化得构想。根据该规划，珠江三角洲将分为三大都市区，分别是中部都市区、东 岸都市区、西岸都市区，每个区的产业结构侧重点不同。佛山市辖区下三水区处于中部都市区， 该区以广州（含花都、从化）为中心，包括佛山旧区、三水、顺德及肇庆，这一都市区的产业 发展基本上是对广州目前的产业的延伸重点发展科技、金融商贸、资讯咨询、开发、周末 度假相结合的旅游业等第三产业，同时发展以汽车制造、电子、机械、饮料及石油化工为主的 第二产业。 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page4 1

7、.1.3 经济概况经济概况 2007 年珠三角九市的经济运行总体态势向好，财税收入增长普遍快速，商贸零售业稳中加快， 房地产业保持快速发展，但工业增幅回升力度不足。其中表现较为突出的市为：惠州、肇庆发 展后劲不断增强，东莞经济运行质量显著提升，珠海房地产业发展后来居上，佛山商贸零售业 持续高温。 经济收入经济收入 2007 年，珠三角地区 GDP 总收入 25,450 亿元，比上一年增幅 14.7；人均 GDP 为 54,386 元，比上一年增幅 13.5。珠三角九市的财政一般预算收入除珠海小幅回落外，其余各市均呈 现较明显上升均超过全省平均水平，保持 20以上的较快增长。其中，东莞增幅居首位

8、表现突 出，而佛山比去年同期增长 3.8。 房地产投资房地产投资 九市中，惠州的房地产开发投资增长 100.2，居九市首位。江门、珠海、中山、佛山、肇庆 的增幅在 60以上，分别居 2-6 位；广州、东莞保持平稳较快增长；而深圳仍为负增长。与上 年同期相比，除深圳的增幅回落外，其余各市均有较大幅度的上升，显示珠三角地区的房地产 开发投资仍然保持较好势头。 商品房销售商品房销售 九市中，在商品房销售面积方面，珠海（87.7）的增幅居首位，东莞（55.9）、江门（48.2 ）、肇庆（47.3）、中山（37.7）、佛山（24.6）分别居 3-7 位，呈较快增长势头； 广州平稳增长；而深圳继续下降，降

9、幅达 26.6。 同期，珠三角九市的商品房均价（元/平方米）分别为：深圳 13,985、广州 8,556、珠海 6,387、 佛山 5,142、东莞 5,091、惠州 4,032、中山 3,822、江门 3,023、肇庆 2,929。 商贸零售业商贸零售业 九市中，佛山（22.5）社会消费品零售总额仍以超高增幅继续领跑，中山、惠州、东莞、广 州、珠海的增幅均超过 18%，居 2-6 位；肇庆、江门、深圳居 7-9 位。与上年同期相比，除深 圳、肇庆有所回落外，其它各市均有不同程度的上升，其中广州、江门、珠海、佛山上升幅度 超过 2 个百分点。显示，珠三角各市消费市场普遍呈现繁荣兴旺的发展态势。

10、 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page5 金融贷款金融贷款 存款增幅方面，九市中，深圳（22.6）居首位；珠海（16.2）居第 3 位；其余各市增幅在 6-12区间。与去年同期对比，除深圳（13.9）、江门（4.4）、珠海（2.9）的增幅上 升外，其余各市的增幅普遍回落，回落超过 5 个百分点的有：佛山（7.4）、东莞（6.3）、 广州（5.2）。 贷款增幅方面，九市中，惠州、中山、东莞、珠海、深圳增幅均超过 20，居首 5 位；肇庆、 佛山、江门的增幅也超过 15%，居 6-8 位；广州以 9.1的增幅，居末位。与去年同期对比， 除广州（3）、佛山（0.

11、9）外，其他各市增幅都上升，其中肇庆、深圳、惠州的上升幅度 都超过十个百分点。 外商直接投资外商直接投资 九市中，珠海（42.3）、佛山（39.6）、肇庆（35.6）、江门（26）增幅超过 25， 居 1-4 位；惠州（19.4）、东莞（17.5）、广州（10.9）、深圳（10）、中山（4.9） 增幅均低于全省平均增幅。该情况显示，珠三角主要城市的利用外资总体形势良好，但个别城 市相对增长放缓并有较大起伏。 居民消费价格居民消费价格 中山的 CPI 指数（即居民消费价格总指数）为 104.2，居首位；惠州以 103.9%，与深圳并列 居九市第 2 位；珠海（103.8）、佛山（103.5）、广

12、州（103.3）、江门（103.3%）物 价上涨也超过 3，居第 4-7 位；东莞（102.8）、肇庆（102.4%）上涨幅度未超过警戒线。 该情况表明，07 年以来受食品价格上涨影响，珠三角各市物价涨幅也较大，并有进一步上升的 势头。 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page6 1.2 佛山城市背景分析佛山城市背景分析 1.2.1 地理位置地理位置 佛山市位于中国广东省中南部，地处珠江三 角洲腹地，东倚广州，南邻港澳，地理位置 优越，气候温和，四季如春，是富饶的鱼米 之乡；珠江水系中的西江、北江及其支流贯 穿全境。佛山市现辖禅城区、南海区、顺德 区、高明区和

13、三水区。全市总面积 3,848.49 平方公里，至 2006 年年末常住人口约 585.83 万人， 其中户籍人口约 358.06 万人。 佛山是著名侨乡，祖籍佛山的华侨和港澳台 同胞达 130 多万人。 1.2.2 城市定位及规划发展目标城市定位及规划发展目标 1.2.2.1 城市发展定位城市发展定位 依据佛山市城市总体规划的纲要内容，佛山城市发展定位为珠三角核心区珠江三角洲广州 经济圈的重要组成部分，全国重要的现代化制造业基地，向粤西沿海和西江流域辐射和拓展的 重要枢纽，区域组合型专业化市场及物流基地之一，具有岭南风貌特色的国家历史文化名城。 1.2.2.2 城市发展方向城市发展方向 佛山

14、作为“地区性主中心”（珠三角城镇协调发展规划对佛山的定位描述），政府拟定的城市发展 方向为：积极发展以高新技术为导向的轻工业，着重发展第三产业，与广州优势互补，担负地 区性商贸、研发和服务功能，逐渐成为珠三角向粤西沿海和西江流域辐射和拓展的重要枢纽。 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page7 1.2.2.3 城市规划构建的概况城市规划构建的概况 城市规划发展总目标：城市规划发展总目标：建设产业强市、文化名城、现代化大城市建设产业强市、文化名城、现代化大城市。 实施阶段实施阶段 时期时期 阶段目标阶段目标 人口控制规模人口控制规模 第一阶段 （近期规划） 到

15、2010 年 ? 推进佛山经济、社会、文化等各项 工作，在保持发展活力的前提下调 整体制结构，努力在全国率先基本 实现现代化，加强区域协作，共同 构建广佛都市区的基本架构。 ? 规划近期为 万 人； ? 规划远期为 万 人 第二阶段 （远景规划） 到 2020 年 ? 力争全面实现现代化，建设经济繁 荣、生活富裕、环境优美、城乡协 调、体制完善、社会文明的小康社 会；与珠江三角洲其他城市一起， 确立具有独自特色的都市区地位 ? 规划远景市域总人口 控制在万人 以内。 根据佛山规划提出 “多级、 网络化、 组 团式”的城镇空间结构，目前已形成了 以“2+5”组团为集聚区的“指状发展， 网 络联系

16、”的空间增长关系。 “组团式城市发展，打造广佛组团式城市发展，打造广佛 商圈商圈 “25 组团”中的“2”是指： 中心组团和 大良容桂组团；“5”是指狮山组团、西 南组团、西江组团、大沥组团和九江 龙江组团。 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page8 组团级别组团级别 组团划分组团划分区域范围区域范围 目标职能目标职能 规划城市规划城市 人口人口 核心区 禅城、 南庄、 桂 城等区镇 ? 全市行政中心、商贸服务中心、文化 体育中心；全市重要的制造业、高新 技术产业基地与物流基地； ? 具有高品质生活环境的城市生活区； ? 具有悠久历史人文环境的地区。 100

17、 万 以上 中心组团 大良容桂 组团职能 大良、 德胜新城 区、 容桂、 伦教 ? 区域内地区性次中心； ? 区域性交通枢纽与物流中心，高新技 术为主导的制造业基地； ? 顺德区政治、 文化、 教育与信息中心； ? 具有岭南滨水特色和较高品质生活 环境的城市生活区。 100 万 以上 狮山组团 狮山科技工业 园片区、 官窑片 区、松岗片区 ? 全市重要的新兴产业基地和区域性 科研教育基地，全市重要的客运铁路 枢纽，区域性休闲度假、会议基地。 西南组团 (本项目所 在区域) 江北中心地区、 云东海地区、 江 南地区 ? 广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、 会议、培训基地，三水区的行政与文 化中心。

18、 西江组团荷城街办、 西樵 ? 市域西部地区的行政、文化、商业中 心，重要的制造业基地，区域性生态 旅游基地。 大沥组团 大沥、 黄岐、 盐 步 ? 重要的制造业基地，区域专业市场与 物流中心，具有优良生态环境的新城 区 非中心 组团 九江龙江 组团 九江、龙江 ? 市域南部的交通枢纽，区域性专业市 场和物流基地，重要的制造业基地之 一。 20-50 万 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page9 1.2.2.4 城市规划（广佛都市圈）的形成与佛山房地产发展城市规划（广佛都市圈）的形成与佛山房地产发展 ? 广佛都市圈的规划，打破了广州与佛山的行政区域壁垒，实现

19、了广州和佛山的无缝连接， 带动整个城区的房地产发展。 ? 近年政府取消了广州与佛山之间的收费站、修建广佛地铁，以缩短居民心中的地理距离和 行政距离。这些便利的交通措施吸引了大批广州人前去置业；而且，由于广佛都市圈概念 的实施，也吸引了众多知名房地产开发商如中海地产、恒大集团、祈福集团、碧桂园等相 继进驻。 ? 伴随着广佛都市圈框架构建全面启动，佛山多条城市快速干线建设将不断完善及优化，由 此会改变佛山楼市的区域供求形势，推动郊区乃至整个佛山楼市格局的重组，房地产起步 相对较早的区域也会面临前所未有的发展良机。 ? 组团式的城市发展轨迹从根本上决定了佛山房地产发展的态势。 ? 佛山明确了“2+5

20、”的组团式城市空间发展模式，其对房地产行业的影响是深远且积极的。规 划将 “2+5”之“2”的 中心组团和大良容桂组团定义为具有高品质生活环境的城市生活区， 同 时“2+5”之“5”的 狮山、西南、西江、大沥和九江龙江组团主要承担了佛山城区的产业和休 闲旅游等职能，明确的功能分区为佛山城区房地产市场开发指明了方向。 1.2.3 区位优势及交通条件区位优势及交通条件 ? 区位优势区位优势 佛山市位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，中国最具经济实力和发展活力的珠江 三角洲经济区中部；它与广州地缘相连、历史相承、文化同源，共同构建影响力巨大的“广佛经 济圈”。与此同时，佛山利用地缘优势，能够

21、充分利用邻近港澳的市场优势和国际性大都市的地 位，推动本区域广泛参与世界经济，走向国际化。 ? 境内交通条件境内交通条件 高速公路、快速干线系统、城际轨道交通等基础设施的完善，为佛山城区发展带来便捷的交通； 凭借区位上的优势，佛山将进一步辐射与带动西部地区的产业发展，吸引周边地区的资金流、 人流与商流的进入。 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page10 公公 路路 干干 线：线：“二纵二横两环”高速公路系统、“五纵九横三国道七支线”快速干线系统，如 广茂铁路、广佛高速、佛开高速、321、325 国道等； 港港 口口 设设 施：施： 三山港区、三水港区、高明港

22、区、九江港区、禅城港区、容奇新港区等港 口； 轨轨 道道 交交 通：通： 广湛铁路、广珠铁路、广佛地铁，建设佛山地铁号线，九龙直通车等； 机机 场：场： 佛山机场 1小时车程小时车程： 佛山市中心广州新白云机场； 佛山市中心广州南沙港； 佛山市中心广州火车站。 2小时车程：小时车程：佛山香港（距 231 公里） 佛山澳门（距 143 公里） 1.2.4 人文建设人文建设 佛山加快经济发展的同时，也加强了人文精神的建设。为全力打造“文化名城”的品牌，近年佛山 市成功承办了“亚洲文化部长论坛暨第七届亚洲艺术节”、“第六届中国金鸡百花电影节”等在国内 外有着重大影响的文艺活动，从整体上提升了城市的形

23、象及知名度。 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page11 1.3 佛山市场宏观经济总体情况佛山市场宏观经济总体情况 佛山充分发挥邻近港澳的人缘、地缘优势，近年宏观经济发展取得了骄人的成绩。据2007 年 中国城市竞争力蓝皮书发布，在城市综合竞争力一项，佛山首次进入前十，位列第九位，其 中规模竞争力指数一项，成绩尤其突出。至 2007 年末，全市生产总值达到 3,588.5 亿元，人均 生产总值 60,917 元，增长 18.0，折算为 7,956 美元。 1.3.1 GDP 增长情况增长情况 佛山经济迅速发展，近年国民生产总值增幅保持在 17%水平，2007

24、 年更是首次突破三千亿元 大关，比去年同期增幅超过了 20。 图表：佛山市国民生产总值图表：佛山市国民生产总值 单位：亿元人民币 数据来源佛山市国民经济和社会发展统计公报 1.3.2 产业结构发展情况产业结构发展情况 以制造业为主第二产业一直在佛山国民经济中占据较高比例，其主要支柱产业包括陶瓷、铝型 材、电器等；第三产业（商业、服务零售业等）则处于中前期起步阶段，因此佛山整体产业结 构仍有待优化；随着政府加大产业结构的调整力度，第三产业将显现出极大的发展潜力。 1,189.2 1,328.6 1,578.5 1,918.0 2,379.8 2,926.7 3,588.5 0.0 500.0 1

25、,000.0 1,500.0 2,000.0 2,500.0 3,000.0 3,500.0 4,000.0 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 国民生产总值 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page12 图表：佛山市产业结构图表：佛山市产业结构 数据来源2007 年佛山市国民经济和社会发展统计公报 1.3.3 社会固定资产投资社会固定资产投资 佛山全社会固定资产投资保持以 20%的速度增长，当中，城市基本建设投资成为主要的投资支 出，其比重一直占据在较高水平；政府致力于城市建设的投入，有助于改善城市投资居住环境， 提升城市

26、竞争力。 图表：佛山市社会固定资产投资图表：佛山市社会固定资产投资 单位：亿元人民币 数据来源佛山市国民经济和社会发展统计公报 第一产业, 2.2% 第二产业, 64.9% 第三产业, 32.9% 第一产业第二产业第三产业 238.20 16.07 290.43 39.60 423.69 69.85 584.86 356.87 757.13 491.01 909.83 572.15 1,089.69 587.30 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1,000.00 1,200.00 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 全社会固

27、定资产投资基本建设投资 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page13 1.3.4 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 2007 年全年，佛山市社会消费品零售总额 946.80 亿元，比上年增长 22.0%，从 01 年至 07 年 期间佛山社会零售消费品年均增幅 16.7%。 按行业分， 全市批发零售贸易业零售额 746.99 亿元， 增长 21.2%； 住宿和餐饮业零售额 199.80 亿元，增长 25.0%；按商品类别分，服装鞋帽、针、纺织品类及金银珠宝类消费品零售额增长 最快，分别为 12.32 亿元，增长 110.2%及 2.18 亿元，增长 127

28、.4%，可见，全市零售购物市 场进一步发展。 图表：佛山市社会消费品零售总额图表：佛山市社会消费品零售总额 单位：亿元人民币 数据来源佛山市国民经济和社会发展统计公报 1.3.5 居民生活水平居民生活水平 1.3.5.1 城市居民可支配收入城市居民可支配收入 2002-2007 年期间佛山市城市居民人均可支配收入年均增幅为 9.9%， 至 2007 年末达到 21,754 元，位居全省第五位。人均可支配收入的提高，居民对各类消费品的需求也会逐步增加，对带 动整个区域商业零售经济的发展将会起到积极的作用。 374.85 419.79 473.19 542.19 634.47 776.18 946

29、.80 22.0% 22.3% 17.0% 14.6% 12.7% 12.0% 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1,000.00 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 社会消费品零售总额增长率 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page14 图表：佛山市城市居民可支配收入图表：佛山市城市居民可支配收入 单位：元人民币 数据来源佛山市国民经济和社会发展统计公报 1.3.5.2 消费支出情况消费支出情况 城市居民消费性支

30、出自 04 年开始，保持大约 12%的速度增长。在各类消费品支出增长中，衣 着、家庭设备用品及服务、交通通信的增长幅度是最大的。可见，城市居民收入的提高，随之 也带动较高层次消费品需求的增加。 图表：佛山市城市居民消费性支出图表：佛山市城市居民消费性支出 单位：元人民币 数据来源佛山市国民经济和社会发展统计公报 13,582 14,827 16,045 17,424 18,894 21,754 15.1% 8.4% 8.6% 8.2% 9.2% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2002年2003年2004年2005年2006年2007年 0.0% 5.0

31、% 10.0% 15.0% 20.0% 城市居民可支配收入增长率 10,937 11,265 12,774 14,314 16,189 18,469 14.1%13.1% 12.1% 13.4% 3.0% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 2002年2003年2004年2005年2006年2007年 -2.0% 3.0% 8.0% 13.0% 18.0% 23.0% 城市居民消费性支出增长率 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page15 1.3.5.3 城市居民中高档耐用品拥有量城市居民中高档耐用品拥有量 与周边城市（广州）比较，佛山城

32、市居民的生活水平与省内的一线城市较为接近，其中每百户 汽车拥有量高于广州等大城市，家用轿车成为日常出行的主要交通工具之一。 消费品类别消费品类别 佛山每百户拥有量佛山每百户拥有量 广州每百户拥有量广州每百户拥有量 家用汽车 37 辆 13 辆 家用电脑 89 台 99 台 组合音响 56 台 73 台 空调器 222 台 233 台 移动电话 232 部 253 部 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page16 1.4 佛山经济环境研究小结佛山经济环境研究小结 2007 年，佛山市经济总量扩张与质量提高同步发展，体现了较高的城市竞争力及良好的发展前 景，为区域

33、房地产开发投资奠定了坚实的基础及增强了发展优势： 【地缘优势】：处于中国最具经济实力和发展活力之一的珠江三角洲经济区中部， “广佛经济 圈”核心，邻近港澳； 【交通优势】：具备良好的海、陆、空交通条件，有效地实现高速的“广佛经济圈”； 【经济优势】：佛山经济高速增长，产业结构不断完善，投资环境优越，人口消费力水平不断 提高。 【硬件优势】：围绕建设产业强市、文化名城、现代化大城市目标，政府加大基础建设的投入， 商住投资环境日趋完善。 卓越的地理位置及经济优势，促使佛山成为珠三角房地产开发投资的热点区域。卓越的地理位置及经济优势，促使佛山成为珠三角房地产开发投资的热点区域。 世界名牌折扣店华南旗

34、舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page17 2.0 区域（三水区）发展研究区域（三水区）发展研究 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page18 2.1 区域概况及发展定位区域概况及发展定位 2.1.1 城市概况及地理位置城市概况及地理位置 三水区于 2002 年撤市设区，成为佛山市 5 个辖区之一，区辖西南街道办事处、乐平镇、白坭 镇、大塘镇、芦苞镇 5 个镇(街道)和迳口华侨经济区。三水区总面积 874.22 平方公里，至 2007 年末，全区常住人口 57.2 万人，其中户籍人口 40.2 万。 三水区毗邻珠三角大中城市群及港澳地区，距广州

35、 30 公里、香港 230 公里、澳门 195 公里。 广三铁路、三茂铁路，321、324 国道，广三高速公路、广肇高速公路横贯全境，距广州新机场 仅 40 公里，区位优势突出。 区域位置图 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page19 本案所在镇芦苞镇位于三水区中北部， 北江纵 贯镇域西部， 芦苞涌横贯镇域中部。 芦苞镇东 接广州花都区， 南接三水乐平镇， 西南与肇庆 四会市相连，北部、西北与三水大塘镇接壤。 1996 年，芦苞镇被广东省经济体制改革委员 会确定为“广东省小城镇综合改革试点”，而且 芦苞镇还是广东省确立的中心镇， 是三水区次 中心城镇，素有“

36、小广州”之称。 2.1.2 城市发展规划城市发展规划 三水城市性质：三水城市性质：珠三角西江、北江交汇处的园林城市，广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会 议、培训基地。 三水承担的城市职能三水承担的城市职能：广佛都市区西部交通枢纽与物流基地；广佛都市区外围居住中心和旅游、 会议、培训基地；佛山西部制造业基地；佛山市域重要的绿色农产品生产、加工基地。 三水区规划城镇单元职能类型表 城镇等级城镇等级 城镇单元城镇单元 综合型城镇 中心城区 工贸型城镇 乐平、白坭、大塘 旅游型城镇 芦苞 集贸-旅游型城镇 迳口 未来城镇空间结构未来城镇空间结构：“强中心、四组团、互动网络化” 增强中心城区的集聚力，凭

37、借便利的交通、优美的自然环境，良好的环境质量，增强三水对广 佛都市圈人口和产业的吸引力；三水区内由北到南将形成的四个新功能组团，将为要中心城区 新城主导功能突出，内部分工明确，空间相互协调的城镇群；依托主要交通干道，形成区域交 通网络化，实现组团之间、组团与中心之间、中心与大区域之间的互动发展。 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page20 城镇空间布局规划图 发展策略发展策略 有选择性地承接广佛都市区的产业转移，加强港澳台以外国家和地区的招商引资力度；积极培 育本地的企业集群和专业化市场；依托生态、景观和交通优势加速发展区域性旅游和房地产业； 因地制宜，科学

38、、集约地利用三水的空间资源。 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page21 图表：三水区国民生产总值图表：三水区国民生产总值 116.45 141.77 198.08 255.3 334.61 22.50% 18.50% 18.50% 25.30%24.30% 0 100 200 300 400 2003年2004年2005年2006年2007年 亿元人民币 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% % 国民生产总值增长 2.2 区域经济区域经济 2.2.1 GDP 增长情况增长情况 全区经济保持快速、协调、健康发展态势，国民生产总值年均增幅保持在

39、 21%左右，高于全市 水平（佛山市年均增幅约 17%），综合实力进一步增强。2006 年三水区在全国最具投资潜力 中小城市 50 强、全国中小城市综合实力 100 强的评比中，分别排名第 10 位和第 20 位。 数据来源三水区统计局、三水年鉴 2.2.2 产业结构发展情况产业结构发展情况 三水区政府为促进三大产业协调发展，明确提出充分利用区位和生态的优势，加快现代物流业、 科技服务业、信息服务业、金融保险业、商务会展业等现代服务业的发展，大力提升商品零售、 饮食、娱乐、旅游文化等传统服务业水平；进一步理顺生态资源优势，加快发展酒店、会展、 度假、房地产等。 数据来源三水区 2007 年国民

40、经济和社会发展统计公报 图表：三水区三大产业结构图表：三水区三大产业结构 第二产业, 69.1% 第三产业, 24.9% 第一产业, 6.0% 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page22 2.2.3 社会固定资产投资总额社会固定资产投资总额 三水区全社会固定资产投资保持较快的增长，年均增长速度为 35.6%，城市基本建设投资成为 主要的投资支出。在 2007 年，房地产投资交易活跃，销售额为 12.99 亿元，增幅达 176.2。 数据来源三水区统计局、三水年鉴 2.2.4 社会零售消费品总额社会零售消费品总额 三水区的社会零售消费品总额一直保持稳定上升，年

41、均增幅为 14.44%。2007 年，全年实现零 售消费品总额 77.88 亿元人民币，消费品市场畅旺，其中，批发零售贸易业零售额 48.51 亿元， 增长 15.8；住宿和餐饮业零售额 16.06 亿元，增长 17.4，反应了区域商业地产需求增加。 数据来源三水区统计局、三水年鉴 图表：社会固定资产投资总额图表：社会固定资产投资总额 44.99 65.26 91.90 115.80 151.00 73.82 113.43 87.6 20.40% 25.70% 40.80% 45.07% 45.86% 0 50 100 150 200 2003年2004年2005年2006年2007年 亿元人

42、民币 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% % 全社会固定资产投资基本建设投资固定资产投资增长 图表：三水区社会零售消费品总额图表：三水区社会零售消费品总额 43.96 49.29 55.6 64.57 77.88 20.60% 16.20% 12.20% 12.10%11.08% 0 20 40 60 80 100 2003年2004年2005年2006年2007年 亿元人民币 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% % 社会零售消费品总额增长率 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究

43、报告Page23 2.2.5 居民生活水平居民生活水平 在岗职工年人均工资在岗职工年人均工资 三水区在岗职工的年人均工资不断提高，2007 年达到 24288 元，增幅为 16.4%，高于佛山的 12.4%，增长幅度明显。 图表：三水区在岗职工年人均工资图表：三水区在岗职工年人均工资 15445 16878 18430 20292 24288 16.40% 10.40% 9.20%9.30% 11.31% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2003年2004年2005年2006年2007年 元人民币 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 2

44、0.00% % 在岗职工年人均工资增长 数据来源三水区统计局、三水年鉴 人均住房面积人均住房面积 三水区的人均住房面积高于广州、深圳等珠三角大城市的水平，2006 年三水人均住房面积达到 32.13 平方米，广州为 18.87 平方米，深圳为 19.72 平方米，三水居民的住房水平较高。 图表：人均住房面积图表：人均住房面积 27.5 32.13 29.6 3% 8.55% 7.64% 25 26 27 28 29 30 31 32 33 2004年2005年2006年 平方米 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% % 人均住房面积增长 数据来源三水区统计局、三水年鉴 世

45、界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page24 2.3 区域交通区域交通 三水交通区位优良，水陆空交通便利。拥有黄金水道西江、北江，有可营造 3005000 吨位码 头的岸线近 100 公里，设有佛山海关三水办事处和可靠泊 3000 吨级船舶的大型港口三水港， 每日有货轮往返港澳；广三、三茂铁路，321、324 国道，广三、广肇高速公路横贯全境，特别 是珠二环和佛山一环先后通车后，三水到广州新白云机场仅 25 分钟车程，与广州、佛山两大中 心城市的距离进一步拉近。 广三高速公路：广三高速公路：贯穿珠三角中西地区，三水境内东 西向的广三高速公路往东到广州，西至肇庆，

46、双向 四车道，主要服务对象为客运。 西二环高速公路：西二环高速公路：通过刚建好的西二环高速公路， 可快速到达广州新白云机场，三水与机场的距离还 小于从广州的开发区到机场，或者番禺的某些区域 至机场。 佛山一环：佛山一环： 从三水向东走不远就可以上佛山的一环， 实现与佛山和广州各组团的无缝对接、快速通达。 广茂铁路广茂铁路：自广州，向西经三水、肇庆、云浮至茂名，是珠江三角洲通往粤西、西南地区的重 要通道，提高三水的区域发展机遇。 区域交通示意图 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page25 未来规划目标：未来规划目标： 未来，为配合佛山市打造“五纵九横两环”工程

47、，实现“半小时交通圈”和“15 分钟上高速公路”的规 划目标，三水区将继续完善城市交通网络建设，重点是加快与发达地区路网的衔接和进一步拓 宽现有的道路资源。广贺高速公路、321 国道、广三高速将在现有的基础上拓宽至 8 车道，缓 解现有的交通需求和满足未来交通增长的需要。广肇高速公路向东延伸接通珠二环，是珠三角 辐射粤西地区的重要干线。港口规划方面，港口用地将继续增加，进一步明确各港口功能，其 中西南港将改造为旅游码头。 在轨道交通建设方面，预期至 2012 年广佛地铁与广州地铁将全线通车，从佛山中心区乘坐地 铁至广州中心将只需 40 分钟。三水区也将受益于轨道交通的建设，与广州中心的距离将大

48、大缩 小。 交通评价：交通评价： 由于地处珠三角平原地区，三水的交通非常方便，高速公路网络 发达； 随着交通的进一步改善，地区通达性将继续提高； 广佛都市圈交通网络的完善，三水区的区位优势更加突出； 完善，多元化的交通系统，将给城市居民带来生活、商务的便利，最终也有利于加快整体城市 化的进度。 2.4 区域配套设施区域配套设施 三水区注重城市配套设施的建设， 始终坚持建立、 健全各类公共服 务配套设施体系，强化生活服务、文化活动、休闲娱乐功能，增强 社会归属感、凝聚力、提高城市的宜居性。 区域配套设施主要有： 购物娱乐设施购物娱乐设施：三水广场、恒达花园裙楼商业街； 酒店商务设施：酒店商务设施

49、：三水花园酒店（准五星）、健力宝山庄（四星）、 干叶度假酒店（四星）、恒益大酒店（三星）； 人文景点资源：人文景点资源：三水荷花世界、三水森林公园、芦苞祖庙、三水温 世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目市场发展可行性研究报告Page26 泉高尔夫球俱乐部、梁士诒生祠、九道谷自然生态旅游区；旅游区； 大型公共设施：大型公共设施：云秀山体育场、明福昌体育馆。 2.5 区域未来发展预测区域未来发展预测 作为全国百强县广东三甲的三水，具有交通便利，生态环境良好两大突出优势。未来，三水将 按照发展为先、民生为重、生态为大的总体要求，建设成为佛山未来发展的新发动机，发展势 头强劲。 城市发展潜力：作为佛山未来发展的新发动机，未来发展潜力不言而喻。城市发展潜力：作为佛山未来发展的新发动机，未来发展潜力不言而喻。三水的区位优势明显， 与广州新白云机场的距离还小于从广州的开发区或番禺到机场。而且，三水提 出加快经济发展的同时重视环境保护，为以后城