上海谢家集项目产品建议报告.pdf

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1、+ SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 谢家集项目产品建议报告谢家集项目产品建议报告 上海启创 10.04 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 前前言言 作为谢区的核心板块而言，本项目所面临的不仅仅是怎样 去向市场折射地块本身价值的问题，更重要

2、的是突破目前竞争 纷杂的西部大市场竞争，提高项目的整体价值。 因此，本报告的主旨是基于上海启创对开发商的开发理念、对 市场、对本项目的深刻理解，而作出合理建议，希望能够为开 发商决策提供参考。 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 报告提纲报告提纲 一、市场研判 二、基地分析 四、商业建议 三、整体建议 五、住宅及其它建议 注注: :鉴于本案项目特点鉴于本案项目特点，商业部分将是我们建议的重点商业部分将是我们建议的重点

3、 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 报告提纲报告提纲 城市体系研究 区域经济分析 城市规划分析 政策趋向分析 区域市场分析 市场部分总结 一、市场研判 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 城市体系研究城市体系研究 目前淮南市已形成以目前淮

4、南市已形成以田家庵田家庵为为中心中心，以凤台以凤台、潘集潘集、谢家集谢家集、毛集毛集、八公山八公山、大大 通等为通等为副中心副中心的城市体系的城市体系。 田家庵 潘集 凤台 八公山 寿县 谢家集 大通 长丰 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 城市体系是在一定区域范围内，以中心城市为核心 各种不同性质、规模和类型的城市相互联系、相互作用的城市群体组 织 是一定地域范围内相互关联、职能互补的不同等级城镇的空间布局总 况

5、 淮南属于金字塔型淮南属于金字塔型 它是以一个核心，周围的中小县、区以不同距离围绕之 呈环状集中分布，周边县、区的发展和职能特点依赖于田区的发展 这种城市体系的发展着重要解决的首要问题是控制大城市规模 结合合淮同城一体化战略架构，发展副中心以分散大城市的功能 出路出路，突破城市发展困局突破城市发展困局 中心城突围，构建全方位的卫星城，突破城市发展瓶颈的制约 形成一个中心城和多个卫星城的共生格局 谢家集区属于中小县、区中充当城市体系的排头兵 城市体系研究城市体系研究 谢家集成为副中心排头兵谢家集成为副中心排头兵 SHANG HAI QI CHUANG 之之地理地位地理地位 谢家集区在这种城市体系

6、中的地位谢家集区在这种城市体系中的地位 交通枢纽交通枢纽 谢家集区是八公山、凤 台、毛集前往田区必经 之地（高速除外），南 与长丰县接壤，西与寿 县比邻，是淮南市西部 城区； 谢区与八公山区相距3.5 公里； 谢区与田区相距24公 里； 谢区与凤台区相距18公 里； 合淮阜高速贯穿谢区， 高速公路拉近了寿县与 谢区的距离，使城市交 流更为密切。 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 谢家集区在这种城市体系中的地位谢家集

7、区在这种城市体系中的地位 八公山豆腐八公山豆腐 之之经济地位经济地位 09年谢区实现地区生产总值58亿 元，完成固定资产投资10.5亿元，实 现领域工业增加值7.63亿元，地方财 政收入1.06亿元，城镇住民人均可支 配收入13254元，同比增长10%； 区境地处淮南煤田南翼，八公山矿区 南段，区境煤炭资源丰富，含煤地层 广泛分布。 储量：50年代地质勘探时探明，谢家 集、李郢孜有地质储量2.40亿吨，5对 矿井经过3040多年开采以后，至今 保有660米以下地质储量约1亿吨， 其中可采储量尚有 0.46亿吨。谢李深 部6601200米有可供开采的地 质储量5.61亿吨。 矿产资源丰富矿产资源

8、丰富、商业繁荣商业繁荣、经济平稳增长经济平稳增长 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 淮南市城市经济的快速、健康发展，促使城市房地产市场继续保持良好的上 升势头，并继续保持一定的上升空间。 2010年，淮南市房地产市场价格将会有进一步提升。 淮南以煤炭产业为主，资源性城市人民收入水平较高，财富差距大，消费层 次不等，需要对市场进行细分，走差异化路线，避免同质化竞争。 2010年楼市集中放量加剧竞争格局，矿物局棚户区改

9、造、八区肥皂厂改造、 紫金时代广场项目已经或即将上马，市场投放量激增。 区域经济分析区域经济分析- -总括总括 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 20092009年年GDPGDP达达508508亿亿，同比增长同比增长13%13%以上以上，连续连续6 6年增速超过年增速超过12%12% 0.130.280.180.15-同比增长 508453.6355301.97263.6GDP 2009年2008年 2007年20

10、06年 2005年 数 据 来 源 ： 淮 南 统 计 信 息 网 区域经济分析区域经济分析- -GDPGDP + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 伴随着城市经济的快速发展伴随着城市经济的快速发展，居民消费及收入水平提升速居民消费及收入水平提升速 度较快度较快，具有较强的消费力及购买力具有较强的消费力及购买力 0.080.080.130.24同比增长 1404613002.812003.210660.38598.9

11、人均可支配 收入 2009年2008年 2007年2006年 2005年 数 据 来 源 ： 淮 南 统 计 信 息 网 区域经济分析区域经济分析- -人均可支配收入人均可支配收入 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 自自20062006年起年起，淮南城市建设步伐加快淮南城市建设步伐加快，房地产开发速度及规模不断扩房地产开发速度及规模不断扩 大大，但房地产投资规模与全省相比依然较低但房地产投资规模与全省相比依然较低，

12、未来发展空间较大未来发展空间较大 0.380.200.320.56同比增长 5136.9830.9423.515.03 房地产投资 额（亿元） 2009年2008年 2007年2006年 2005年 数 据 来 源 ： 淮 南 统 计 信 息 网 区域经济分析区域经济分析- -房地产投资房地产投资 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 淮南市主城区制定“东进、南扩”的空 间发展战略，勾画“三山鼎立、三水环抱 、三城互动

13、”的空间形态； 东部城区（田区、开发区、大通区）规 划居住用地2327.63公顷，分为5个居住片 区 ，规划人口70万人， 田家庵区的发展主要是自身的强化和填 空式的发展； 南部新区规划居住用地1690公顷，分 为4个居住片区，规划人口60万人； 西部城区（谢八区）规划居住用地 1072公顷，分为5个居住片区，规划人口 35万人 山南新 区 开 发 片 区 谢八 区 大 通 区 舜耕 山 老城区 数据来源：淮南政府网 淮南城市规划分析淮南城市规划分析 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田

14、家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 城市未来发展主方向：东进、南拓。 山南新区资本性输出较大，对政府财政能力提出了严峻考验。从现在形势 看，山南新区土地竞拍频率已在加快，全市整体市场出货量将加大，引发过 剩危机。 西部城区（谢八区）规划居住用地1072公顷，分为5个居住片区，规划人 口35万人，谢八区面临被边缘危险。 西部发展主方向是向西、向高速靠拢，不利于包括本案在内的蔡新路周边 商业项目发展。 淮南城市规划分析淮南城市规划分析 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMEN

15、T地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 近来房地产政策调整频出近来房地产政策调整频出，政府态度明确即遏制部分城市房价过快上涨政府态度明确即遏制部分城市房价过快上涨 货币政策： 房贷政策 国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城 市房价过快上涨的政策措施，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米 以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭 ，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷 款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 事隔3日，国务院日前发

16、出通知要求，房价过高的地区，商业银行可暂停发 放购买第三套及以上住房贷款。4月21日，国家银监会：二套住房认定以家 庭为单位。 政策趋向分析政策趋向分析 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 优惠变化 4月1日起，四大国有银行均已叫停购房享受首付2成利率7折的优惠政策。 存款准备金率 2010年01月12日及2月25日，央行两次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 各0.5个百分点。上调存款准备金率，即银根收缩，房地产

17、企业得到银行贷款的难 度将加大，房地产市场发展必然受到抑制。 财税政策： 二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待， 表明中央对明年房地产市场采取 “有保有压”的政策。契税、二手房土地增值 税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。 个人所得税方面，按国家统一的税收政策执行，最高将按收入全额征收1.5%。 政策趋向分析政策趋向分析 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 政策趋向分析政策趋向

18、分析 土地政策： 五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比 例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政 府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。 4月21日，银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查 处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认 定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出 让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。 保障性住房： 加大保障性住房的建设力度，

19、加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上， 都要给予优惠和保障。12月28日，国务院副总理出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨 论相关工作，足见国家对保障性住房建设的重视。 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 政策趋向小结政策趋向小结 经济层面逐渐转好，将一定程度促进购买力水平提升 房地产市场走出阴霾，部分大城市出现过热势头 政策明确：可以涨，但不能过快上涨，尤其针对京、津、沪、深 等城市。 抑制投

20、机、投资，对购房首付、房贷利率、二套房、炒房、异地 置业、捂盘惜售等进行了严厉的打击。 “遏制部分城市房价过快上涨遏制部分城市房价过快上涨”，意味微妙意味微妙，即对部分房价过快上涨即对部分房价过快上涨 城市炒房行为实行严厉打击城市炒房行为实行严厉打击，遏制其过快上涨势头遏制其过快上涨势头；但允许房价平稳但允许房价平稳 上涨上涨；即政策变化对一即政策变化对一、二线城市影响较大二线城市影响较大，对淮南此类三对淮南此类三、四线城四线城 市影响较小市影响较小。但不排除一但不排除一、二线城市房价疲软对淮南房价上涨预期形二线城市房价疲软对淮南房价上涨预期形 成很大干扰成很大干扰。 + SHANG HAI

21、QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 淮南市2009年土地交易市场 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2007年2008年2009年 成交面积（亩） 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 土地宗数 面积（亩） 土地宗数 2007年2008年2009年 土地宗数1694 面积（亩）7409461308.31 金额（亿 元） 4.55.59.16 2009年全年土地交易面 积达1308.31亩，成交金额

22、 9.16亿元。相比之下，2008 年的9宗946亩，总成交金 额约为5.5亿元。2007年， 淮南市实际成交16宗740亩 ，成交金额4.5亿元，但07 年总计推出的5宗纯住宅用 地中，有4宗流拍。 数据来源：淮南政府网 淮南的投资环境升值潜力已经被越来越多的开发商所认可淮南的投资环境升值潜力已经被越来越多的开发商所认可 土地市场状况土地市场状况 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 成本较高成本较高，地势平整地势平

23、整，即将上马即将上马。 拍地日期均为拍地日期均为20102010年年3 3月月5 5日日； 山南两宗地块成交价均刷新山南新区山南两宗地块成交价均刷新山南新区0909年创造的年创造的138138万元万元/ /亩的土地成交单价亩的土地成交单价； 热电厂地块刷新了热电厂地块刷新了4 4年之久的年之久的238238万元万元/ /亩土地单价最高纪录成为淮南新亩土地单价最高纪录成为淮南新“地地 王王”。 山南新区： 标号HGTP10006号住宅用地，面积273.64亩，淮南市天恒置业公司以164万元/亩竟 得； 标号HGTP10007号商服住宅用地，面积58亩，淮南世纪正源房地产开发有限公司以 166万元

24、/亩竟得。 田区朝阳东路： 原田南热电厂地块，面积85.16亩，佛山中至信家具有限公司以300万元/亩竞得 八公山区： 原八公山肥皂厂地块，面积99.87亩，淮南市盛嘉置业有限责任公司以73万元/亩竞 得。 土地市场状况土地市场状况 注： 新拍地块新拍地块： + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 待拍地块待拍地块 土地市场状况土地市场状况 C地块位于山南新区淮河大道以东，南纬一路以南，处于山南新区的中心位置，面积为13

25、1546.7平 米，用途为住宅。市政府、新集集团总部、国税局、环保局等政府机关，大型企业分布在地块周围； 规划中的淮南市重点小学淮师附小位于地块东南侧，非常适合建设高品质的住宅小区。 D地块位于山南新区核心地段，东临山南新区淮河大道，西侧为兴建中的大型文化广场，用途为商业金 融，面积为97555.04平米，用途为住宅。在地块的北侧山南印象、广宏城、西湖春天等楼盘已相继开 工建设，新图书馆、艺术馆、文化产业园、华仑国际文化广场、少儿研发基地、淮南大剧院等文化设 施分布在地块四周，在地块西北方向是规划中的省重点中学淮南二中，适合进行商业金融业开发，开 发潜力巨大。规划用途：商业金融。 E地块位于淮

26、河大道东侧，南纬一路北侧，面积为102241平米。F地块位于田家庵区南经十四路东侧、 南纬二路北侧、规划十六路西侧、南纬一路南侧，面积为166407平米。G地块位于田家庵区南经十四 路东侧、南纬三路北侧、规划十六路西侧、南纬二路南侧，面积为127985平米。 H地块位于南经十四路东侧、南纬四路北侧、规划十六路西侧、南纬三路南侧，面积为153919平米。 I地块位于田家庵区规划十六路东侧、南纬四路北侧、南经十五路西侧、南纬三路南侧，面积为127136 平米。 J地块位于田家庵区南经十四路东侧、南经十五路西侧、南纬四路南侧，面积为176568平米。 K地块位于田家庵区南经十四路东侧、南纬五路北侧、

27、南经十五路西侧，面积为184437平米。 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 2009年淮南住宅成交套数区域结构图 单位：套 大通, 1501 , 11%经开, 151 , 1% 潘集, 418 , 3% 毛集, 301 , 2% 八公山, 591 , 4% 田家庵, 10332 , 73% 谢家集, 776 , 6% 淮南2009年1月11月住宅累计销售套数为14070套，相比2008年全年的8181套增加了 58

28、89套，环比增幅超过7成，高达72%；从销售套数的区域分布来看，田家庵区是淮南住 宅销售的绝对主要贡献区域，占总量的73%，超过7成，八公山、谢家集等区域基本呈现 零星式的销售行情； 住宅市场状况住宅市场状况 数 据 来 源 ： 淮 南 统 计 信 息 网 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 2009年淮南住宅成交面积区域结构图 单位：万 大通, 13.6 , 10% 经开, 2.0 , 1% 潘集, 4.3 , 3

29、% 毛集, 3.1 , 2% 八公山, 6.1 , 4% 田家庵, 103.0 , 75% 谢家集, 7.6 , 5% 淮南2009年1月11月住宅累计销售面积为139.7万，环比2008年增加了38.2万， 环比涨幅接近4成，高达37.7%。从销售面积的区域分布来看，田家庵区依然是主要贡 献区域，占总销售面积的比重高达75%。另外销售套数的环比增幅超过销售面积的水 平，反映出2009年淮南住宅成交单套面积小于08年的水平。 住宅市场状况住宅市场状况 数 据 来 源 ： 淮 南 统 计 信 息 网 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CRE

30、ATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 淮南市2009年住宅类商品房供应和销售情况 0 5 10 15 20 25 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 面积（万方） 供应量 销售量 月份一月二月三月四月五月六月 供应量 （万 方） 8.966.211.4616.2114.8811.81 销售量 （万 方） 4.798.5110.518.2713.9511.28 月份七月八月九月十月十一月十二月 供应量 （万 方） 19.367.1422.7120.9112.0619.5 销售

31、量 （万 方） 13.8119.3513.8817.7217.4716 淮南市淮南市20092009年住宅类商品房供应和销售情况年住宅类商品房供应和销售情况 2009年商品房销售同比增长 44%，超过2008年108万平方米的 全年销售面积，全年销售金额累计 已达46.68亿元。整体来看，淮南 市房产交易市场呈现出供销两旺的 局面。 最新的官方报告指出，2010年 全年新开工商品房面积达410万平 方米以上，竣工面积200万平方米 以上，开工面积和竣工面积都将在 09年的基础上有大幅增长，以此推 断，到2011年，全市商品房供应 将出现井喷式的增长。 供销状况分析供销状况分析 数据来源：淮南政

32、府网 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 淮南市2009年各月住宅类商品房销售价格走势 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 元/平方米 全市 田家庵区 09年，淮南市商品房全年销售均价2876.5元/平米，受外界 影响程度一般，明显落后于安徽省的整体售价； 09年，淮南市商品房销售价格在年底上升较

33、快，延续势头强 劲，其中田家庵区成为主力军；其他区域售价拖累城市均价； 截止10年3月24日田家庵成交均价已达到3732元/平米， 但 距离芜湖、马鞍山距离仍较大，后市补涨要求即为强烈。 20092009年全年年全年，商品房售价稳中有升商品房售价稳中有升，价格上涨价格上涨势头势头持续至今持续至今，并有延续势态并有延续势态 09年全年安徽商品房均价排名 数据来源安徽统计大队网 价格走势分析价格走势分析 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:055

34、4-6888483 住宅户型去化分析住宅户型去化分析 淮南市淮南市0909年年（1 11111月月）户型去化分析户型去化分析 户型户型供应套数供应套数所占比例所占比例销售套数销售套数所占比例所占比例 一室一厅一室一厅10517.37%727 5.17% 两室一厅两室一厅157611.05%1776 12.64% 两室两厅两室两厅519836.46%5309 37.77% 三室一厅三室一厅3162.22%536 3.81% 三室两厅三室两厅456632.03%4596 32.70% 四室两厅四室两厅5744.03%306 2.18% 其他其他9756.84%806 5.73% 合计合计14256

35、100.00%14056 100.00% 数据来源：淮南政府网 面积面积供应套数供应套数比例比例销售套数销售套数比例比例 5050以下以下6784.76%5744.08% 5050- -70708345.85%6604.70% 7070- -9090418429.35%456332.46% 9090- -110110413028.97%395828.16% 110110- -130130227715.97%250517.82% 130130- -14414412408.70%9947.07% 144144以上以上9136.40%8025.71% 合计合计14256100.00%14056100

36、.00% 淮南市淮南市0909年年（1 1- -1111月月）面积去化分析面积去化分析 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 住宅户型去化分析住宅户型去化分析 淮南淮南0909年年 （1 11111月月） 户型去化分析户型去化分析 从淮南从淮南1 11111月整体户型去化可以看出月整体户型去化可以看出： 两室两厅和三室两厅供销两旺，是市场的需求 主力，占到了市场的68%； 两室一厅和三室一厅的供应量不大，12.6%和

37、3.8%，去化情况良好； 四室以上、一室一厅，去化存在一定问题，部 分毛坯产品出现滞销。 数据来源：淮南政府网 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 住宅户型去化分析住宅户型去化分析 淮南淮南0909年年（1 11111月月）面积去化分析面积去化分析从淮南从淮南1 11111月整体面积去化可以看出月整体面积去化可以看出： 70130是主流，供销两旺，与户 型去化基本一致； 110130需求旺盛，出现供不应求 现象； 7

38、0以下，130以上，市场比较平淡， 即过大户型、小户型不是市场主流产品 ，存在的去化风险较大。 数据来源：淮南政府网 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 区域住宅市场分析区域住宅市场分析 多层建筑类别建筑类别 2600元/平方米 历史均价历史均价 淮南信达房地产开发 有限公司 开发商开发商 普通住宅物业类型物业类型 40%绿化率绿化率 -容积率容积率 15.9万方 总建面总建面 蔡新北路位置位置 锦绣康城项目名称项目

39、名称 开发商背景：淮南信达房地产开发有限公司，属于本 地较有实力的开发商，“ 幸福苑” 属“ 锦绣康城” 二期，由 于一期开发成功，对后期销售较有利。 配套：坐落于淮南西部中心地段，蔡新路中段，地理 位置优越，周边教育、医疗、运动、娱乐、购物、休闲 等配套完善周全，以大门及中心团组的为代表的上档次 景观打造,明显提升了物业价值。 产品：属于谢八区典型楼盘的代表，口碑一直良好， 主力房型83 128此项目共四期，共1800多户。目前 1、2期基本售罄，3期未开盘。 锦绣康城锦绣康城 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEV

40、ELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 区域住宅市场区域住宅市场 优点优点 整体产品及景观在区域内属于中上等水品，有拔高产品 档次的气势， 85128主力户型兼顾各种档次，客户群体为周边群 体 不足不足 可借鉴之处可借鉴之处 其案量较大，产品附加值不多，在区域内没有核心竞争 力，价格抗性表现比较明显 产品力求多元化，将部分产品抬高档次，领先区域产品， 提升产品附加值，打造核心卖点 锦绣康城锦绣康城 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:

41、淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 区域住宅市场分析区域住宅市场分析 多层建筑类别建筑类别 2600元/平方米 历史均价历史均价 安徽省沃隆房地产开发公 司 开发商开发商 普通住宅 物业类型物业类型 41.5%绿化率绿化率 1.32容积率容积率 14万平米 总建面总建面 卧龙山路淮南市第五中学 对面 位置位置 卧龙山庄项目名称项目名称 多层建筑类别建筑类别 2600元/平方米 历史均价历史均价 安徽省沃隆房地产开发公 司 开发商开发商 普通住宅 物业类型物业类型 41.5%绿化率绿化率 1.32容积率容积率 14万平米 总建面总建面 卧龙山路淮南市第

42、五中学 对面 位置位置 卧龙山庄项目名称项目名称 开发商背景开发商背景：淮南矿业集团在淮南的影响 力使其拥有较为稳定的客户群。 配套配套：位位于谢家集区五中对面,平山市场、 谢二小、矿工二院、文山中学分布周边。 处在谢区城市未来发展的轴线上。 产品产品：总建筑面积约14万平米。纯多层居 住小区，主力户型有89 130平米 三房和78 90平米的两房。 卧龙山庄卧龙山庄 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 区域住宅市场

43、分析区域住宅市场分析 优点优点 不足不足 可借鉴之处可借鉴之处 小区没有水系打造，景观一般；过分依赖开发商的品 牌实力，高价策略导致大量客户流失，未做到产品快 速去化，后期面对的竞争将更大。 矿业集团品牌信赖感； 自身会所幼儿园等配套较为充足，加之处于谢家集区 未来发展的核心地带。 树立正确市场发展眼光，不过分依赖知名度； 景观打造离不开主题景观及生活气息的营造； 面对市场日益增长的竞争，产品的快速去化显得尤为重 要。 卧龙山庄卧龙山庄 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路

44、信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 区域住宅市场分析区域住宅市场分析 多层、小高层建筑类别建筑类别 2800元/平方米均价均价 安徽省泰鼎房地产开发有限公司开发商开发商 普通住宅物业类型物业类型 36%绿化率绿化率 2.0容积率容积率 30万方总建面总建面 谢李路西侧位置位置 西都绿洲项目名称 配套：该项目地理位置较偏僻，周边配套设施 缺乏，地处李郢矿主干道旁，灰尘很大，环境 极其恶劣，很难吸引外部客源。 产品：主力房型为92平米（两房两厅一卫） 户型设计等自身品质均较好，配套设施较齐全 有幼儿园、商业，又因价格适中，优惠幅度较 大，所以吸引了周边居民和李郢矿的工人，在

45、售房源所剩无几。 西都绿洲西都绿洲 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 区域住宅市场分析区域住宅市场分析 优点优点 不足不足 可借鉴之处可借鉴之处 项目品质较好，配套齐全，其主力户型实用 性强，容易吸引周边居民。 位置偏远，外部环境较差，项目的景观没 有特定的主题，景观可诉求性较薄弱。 西都绿洲西都绿洲 产品的设计必须以最大程度的满足市场的需 求为前提，户型的设计应与市场上易去化品 种类型相吻合。 + SHANG H

46、AI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 区域住宅市场分析区域住宅市场分析 谢区住宅市场特点谢区住宅市场特点 整体市场价格走势平稳，波动范围在2300-3000元/，由于刚性需求占市场主流，因 此受外界因素影响较小，部分优质项目价格虽然偏高，依然能受到客户青睐。 价格走势价格走势 主要购房群体为：矿业集团职工、电力系统员工、银行、私营业主、公务员、教师、首 次置业的年轻客户等 ，群体主要来源于本区域内。 客户状况客户状况 市场主力户型为80

47、-100的两房和110-130的三房为主，以经济实用的户型（80-90 的两房、95-110 左右的三房）销售最快，130以上大面积销售较慢。 主力户型主力户型 物业类型主要为多层和极少量小高层，高层基本没有被市场接受，由于中心区可供开发 用地逐渐减少，多层将逐渐成为市场稀缺产品，市场接受度较高；而在市区核心地段， 小高层产品也逐渐被市场接受； 物业类型物业类型 大多数楼盘主要集中谢区中心，目前市场供应量较大，市场竞争加剧。供应状况供应状况 + SHANG HAI QI CHUANG 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场

48、中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 区域商业市场分析区域商业市场分析 淮南长江商贸新区淮南长江商贸新区（运营中运营中） 项目概况：该项目位于淮南市谢家集区蔡新中路，占地262.3262.3亩，总投资约1.61.6亿元。 发展动态：位置乃占据西区商品批发之宝地，但该区域除建材行业分布较密集外，其它业态区域没有 形成气候。项目开发商淮南新东方置业投资有限公司系安徽新长江投资集团股份有限公司全资子公 司，实力雄厚，操作市场经验丰富，拥有丰富客户资源，其公司品牌已经形成，加之距本案仅3 3公里 以内，是本案主要的竞争对手。 1 + SHANG HAI QI CHUANG 上海

49、启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPEN CREATION DEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483 业态分布： 内部划分： 建材装饰城、糖酒百货城、服装广场、精品广场、家具广场四大综合业 态 配套建设： 商品交易区、餐饮娱乐区、综合服务区、配套仓储区、大型停车区、休 闲吧广场区六个区域。 历史销售价格： 一层：3388元/（建材区），二层：3188元/（建材区），三层： 1988元/（综合区） 租金：10-20元/（二、三层） 最新亮点： 1、项目越做越大，“西部啤酒牛扒城 ”、奇石市场等均已上规模； 2、项目与北边苏果形成集群效应，利于项目长期发展； 总总 结结：走差异化业态成规模之路走差异化业态成规模之路。 项目开发商实力雄厚项目开发商实力雄厚，操作市场经验丰富操作市场经验丰富，拥有丰富客户资源拥有丰富客户资源，其