上海宝山淞宝海军东海舰队二营房土地评估报告116P.pdf

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1、上海宝山淞宝海军东海舰队 二营房地块土地评估报告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归上海同策房产咨询股份有限公司所有，未经同策书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 ： 地块 评估 2010/8 2 通过前期与贵司的沟通了解，我们为本案成功目标确立 了产品策略的三大原则： 原则一： 风险最小化控制 原则三： 产品打造下的一定价格溢价期望 原则二： 快速销售实现销售目标 项目目标项目目标 3 淞宝板块，传统的成熟生活区，把握区域价值把握区域价值； 商住用地，商业体量较大，合理产品定位规划合理产品定位规划； 小体量，投资适中；抓准客户需求抓准客

2、户需求； 项目背景项目背景 地块地块 名称名称 宝山区淞宝宝山区淞宝 海军东海舰队上海训练基地二营房地块海军东海舰队上海训练基地二营房地块 地块地块 四至四至 东至塘后路，南至水产路，北至已建成小东至塘后路，南至水产路，北至已建成小 区海江二村，西至已建成小区区海江二村，西至已建成小区 预申预申 请请 公示公示 告号告号 挂挂 牌牌 期期 限限 占地占地 面积面积 ( (） 居住：居住： 3200032000 商业：商业： 2068520685 性性 质质 商住商住 建筑建筑 面积面积 （）（） 居住：居住： 5120051200 商业：商业： 4137041370 容容 积积 率率 居住：居

3、住：1.61.6 商业：商业：2.02.0 限高限高 2525米米 建建 筑筑 密密 度度 40%40% 4 从思考原点进行逻辑发散，我们为我 们的产品策略赋予了怎样一种精神？ 本次产品策略的关键点： 深入理解区域价值，在合理规划的同时 抓准客户，从而获得最大的利润！ 项目策略项目策略 5 区域属性分析区域属性分析 项目定位、规划方案项目定位、规划方案 项目市场分析项目市场分析 区域客户解析区域客户解析 项目经济测算项目经济测算 宏观研判宏观研判 2010年经济能够保持相对快速增长的情况,人民币升值周期至少会在一年以上 2011年热钱极有可能更大量进入房地产行业，导致房价更疯狂脱离百姓的承受能

4、力 此次房地产调控,从本质上已经不只是经济领域,而是成为一项政治任务 在2011年的政府换届敏感时期,房价平稳将成为一项重要的考核业绩 加上全球金融危机的阴影逐渐缓和,各种指标已渐恢复正常,可以承受打压房价造成的阵痛 因此,我们预计此次调控政策在2010年底之前都将得到严格的执行 定性 被严重 更热的 还在后头 扛得住 所以开打 本轮宏观调控解读 新国十条出台的短短一个多月中，全球市场和国内市场上演了两台大戏，新国十条出台的短短一个多月中，全球市场和国内市场上演了两台大戏， 先是国内股市一轮深度暴跌，紧接着欧元危机引发了市场对经济“二次探底先是国内股市一轮深度暴跌，紧接着欧元危机引发了市场对经

5、济“二次探底 ”的恐慌”的恐慌。内忧外患下，政策进入敏感时期。内忧外患下，政策进入敏感时期。 胡锦涛(接见德国总统克勒时讲话)、温家宝(考察天津时讲话)近日的讲话！ 胡锦涛关于“ “复苏仍不牢固，各国应继续坚持刺激经济举措复苏仍不牢固，各国应继续坚持刺激经济举措 表明中国的刺激经济举措也不会退出表明中国的刺激经济举措也不会退出“ “ 温家宝关于 “ “宏观调控面临两难问题，应防止多项政策叠加的负面影响宏观调控面临两难问题，应防止多项政策叠加的负面影响“ “的讲话的讲话 也暗示宏观调控政策也暗示宏观调控政策面临面临两难处境！两难处境！ 政府控制房价快速上涨的目的已经初步达到，未来不会出台更加政府

6、控制房价快速上涨的目的已经初步达到，未来不会出台更加 严厉的调控政策严厉的调控政策 目前国内楼市“量跌价僵”目前国内楼市“量跌价僵” 但仍有两个靴子尚未落地 1、上海细则 2、房产税 国务院楼市新政国务院楼市新政已经已久，已经已久，各地细则也随之各地细则也随之 纷纷推出，在一线城市中，京沪深无疑是此轮楼纷纷推出，在一线城市中，京沪深无疑是此轮楼 市调控的关注点，调控是否显效，这三个城市的市调控的关注点，调控是否显效，这三个城市的 动态走势具有绝对的风向标意义。动态走势具有绝对的风向标意义。 但是，时至今日上海版新政却始终只闻其声，但是，时至今日上海版新政却始终只闻其声， 未见其样。未见其样。

7、难产的上海细则：难产的上海细则： 全国已“落地”政策一览 青岛 暂停发放购三套房及以上贷款，延续国务院对于楼市的调控方针 海南 实行商品住房买卖合同网上签约制，全面打击炒房行为 北京 同一家庭只能购买一套商品住房同一家庭只能购买一套商品住房 深圳 暂停三套房贷，未现限购令 西安 发力保障性住房建设 浙江 每套房明码标价，二套房认定标准有待明确 镇江 购90平米以下住房享1%补贴 厦门 在10日内一次性公开全部房源，一房一价 常州 90平米以下住房不再免契税 苏州 房价公示三个月内不得调高 广州 加大供应量，暂不实行限购措施加大供应量，暂不实行限购措施 重庆 严禁向别墅供地，首套房按揭提供补助

8、从严到松，从北到南，从北京到广州，地 方政策细则的力度在逐渐减弱； 从5月份全国房地产市场来看，虽然成交 量明显下滑，但房价仍处高位，个别企业 的降价并未带动价格的全面松动。 时至目前，上海的地方细则仍旧没有出台。 青岛青岛 “14条条” 4.23 海南海南 “11条条” 4.26 4.17 “国国10条条” 4.30 北京北京 “12条条” 5.06 深圳深圳 “13条条” 5.06 西安西安 “16条条” 5.11 镇江镇江 “意见”意见” 5.13 浙江浙江 “意见”意见” 5.18 常州常州 “意见”意见” 5.18 苏州苏州 “意见”意见” 5.21 广州广州 “24条”条” 5.2

9、1 重庆重庆 “10条”条” 5.14 厦门厦门 “18条”条” 上海细则的猜想依据 市场情况：全国冷热不均的市场，需要地方行政主管部门审时度势， 出台适应自己城市市场的政策； 政策的时序性：在面对新政出台一个多月的时间内，各地细则的力在面对新政出台一个多月的时间内，各地细则的力 度越来越弱的情况下，上海细则的震撼力不会超过北京；度越来越弱的情况下，上海细则的震撼力不会超过北京； 供求关系：上海的房产泡沫相对于北京较低，且近几个月来库存充足， 相较于北京供求矛盾极度紧张的态势来说较为缓和； 政策时机：考虑到其他城市细则出台后市场的反应以及世博期间上海 的社会稳定层面，细则的力度不会强过北京；

10、全国地位：上海在全国地位突出，政策具有表率和风向标作用。 上海细则：上海细则： 严不过北京严不过北京 松不过广州松不过广州 重点城市重点城市3-4 月库存环比变动和库月库存环比变动和库 存消化时间存消化时间 结合以上分析，我们认为 “上海细则” 力度上： 严格不过北京，“温柔”不过广州 举措上：二三套房贷进一步收紧，限制外地居民贷款，但不会出 台临时性限定购房套数措施 上海细则的现实意义 14 5月月31日，国务院批转了发改委关于日，国务院批转了发改委关于2010年深化经济年深化经济 体制改革重点工作意见。意见指出，出台资源税体制改革重点工作意见。意见指出，出台资源税 改革方案，改革方案，逐步

11、推进房产税改革逐步推进房产税改革。 上海房产税的征收范围将扩大到居民住宅上海房产税的征收范围将扩大到居民住宅。 房产税：房产税： 房产税特点：房产税特点：起征点较高，而征收税率位于国际平均水准的下限起征点较高，而征收税率位于国际平均水准的下限。 目前披露的房产税版本是折中的产物，主要目的在于抑制投资，而对既有的房产较为宽松。根据披露根据披露 的信息，房产税征收采取的信息，房产税征收采取 “新老划断”，仅对新购入房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面“新老划断”，仅对新购入房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面 积为“起征点”，如对超出积为“起征点”，如对超出200平方米部分才征收平方米部分

12、才征收;建议征收税率为建议征收税率为0.6%。 目前流传的房产税对于投资者进入市场有一定的抑制作用，但较低的税率对目前流传的房产税对于投资者进入市场有一定的抑制作用，但较低的税率对 于房价不会产生太大的冲击，主要原因是风险固定可控。于房价不会产生太大的冲击，主要原因是风险固定可控。 我们的观点 综上考虑，我们认为今年下半年，尤其是三、四季度楼市面临较大的困综上考虑，我们认为今年下半年，尤其是三、四季度楼市面临较大的困 难，甚至不排除有难，甚至不排除有10%以上的下跌，以上的下跌，但我们认为但我们认为2011年年中之后，随着经年年中之后，随着经 济增速放缓、政策力度有所放松，房地产市场将会逐步有

13、所回暖。济增速放缓、政策力度有所放松，房地产市场将会逐步有所回暖。 本轮调控：2010年底之前都将得到严格的执行年底之前都将得到严格的执行 上海细则：严不过北京严不过北京 松不过广州松不过广州 房产税：征收房产税对于房价不会产生太大的冲击，主要原因是风险固定可控征收房产税对于房价不会产生太大的冲击，主要原因是风险固定可控 17 调控政策下的土地市场 土地更易取得 在整体市场信心受到严重打击的情 况下，土地市场已经比较理性，土 地价格价格也比较便宜。 “危”中包含着大量的机会，调控 愈严厉，土地更加易于获取，当前 是进行低成本土地储备的绝好时机。 18 区域属性分析区域属性分析 项目定位、规划方

14、案项目定位、规划方案 项目市场分析项目市场分析 区域客户解析区域客户解析 项目经济测算项目经济测算 宏观研判宏观研判 19 地块区位地块区位 现状现状 板块板块 板块起步期板块起步期 板块描述板块描述 大华板块 90年代中 早期动迁户集中流入区域，目前区域成熟度较高，区位认知度 较高。 淞宝板块 90年代中 宝山行政中心，完全依托宝钢发展自成一体，区域成熟度高但 相对封闭，未来市场发展空间有限。 上大板块 90年代末 在90年代末上大进驻大场区域后逐渐起步，但受交通条件限制， 发展缓慢，目前的区域成熟度依旧不是很高。 共富板块 90年代末 早期的动迁集中户流入区域，目前区域成熟度较高，区位认知

15、 度较高。 淞南高境板块 90年代末 早期的动迁集中户流入区域，目前区域成熟度较高，区位认知 度相对较高。 杨行板块 02年左右 早期属于封闭区域，在1号线和3号线延伸段通车之后与市区的 联系加强，区域成熟度还有待提升。 顾村板块 05年左右 传统认识上的动迁房基地，小环境不佳，交通不便。 罗店板块 05年左右 依托北欧新镇的规划起步，高起点高定位，但随着“一城九镇” 的搁浅和“1966”城镇体系的发展滞缓导致板块发展严重受阻。 在传统认知上，宝山市场是缺乏关联的，早期的发展多体现为各在传统认知上，宝山市场是缺乏关联的，早期的发展多体现为各 自为战，这影响了宝山区整体楼市的发展自为战，这影响了

16、宝山区整体楼市的发展 20 地块区位地块区位 现状现状 年份年份 0606年年 0707年年 0808年年 0909年年 1010年上半年年上半年 合计合计 宝山区上市量 （套） 13452 17718 14009 15259 4110 64548 全市上市量 （套） 110842 110517 99819 114725 50507 486410 所占份额 12.14% 16.03% 14.03% 13.30% 8.14% 13.27% 宝山区成交量 （套） 13385 24241 12320 19696 3337 72979 全市成交量 （套） 120802 154381 70704 140

17、473 26040 512400 所占份额 11.08% 15.70% 17.42% 14.02% 12.81% 14.24% 宝山区成交均价 （元/） 7061 7652 9978 11950 16787 53428 全市成交均价 （元/） 9127 10048 12960 14945 19253 66333 全市排名 第四 第三 第二 第二 第三 从宝山区的市场成交份额来看，宝山区已成为上海商品住宅成交从宝山区的市场成交份额来看，宝山区已成为上海商品住宅成交 大区之一，大区之一，10年上半年仅次于松江、浦东成为全市成交第三名年上半年仅次于松江、浦东成为全市成交第三名 21 地块区位地块区位

18、 现状现状 20% 4% 22% 5% 0% 1% 15% 21% 1% 11% 20062006年至今宝山各板块供应份额年至今宝山各板块供应份额 大场板块 大华板块 顾村板块 罗店板块 罗径板块 淞宝板块 淞南高境板块 杨行板块 月浦板块 张庙板块 19% 4% 21% 4% 1% 17% 20% 2% 12% 20062006年至今宝山各年至今宝山各板块板块成交成交份额份额 大场板块 大华板块 顾村板块 罗店板块 淞宝板块 淞南高境板块 杨行板块 月浦板块 张庙板块 而从各板块成交份额情况看，而从各板块成交份额情况看，0606年至今淞宝板块供应年至今淞宝板块供应591591套，成交套，成交

19、853853套，只占宝山市场套，只占宝山市场 1%1%；处在供应极度缺乏的情况。；处在供应极度缺乏的情况。 从各板块成交份额情况看，从各板块成交份额情况看，06年至今淞宝板块供应年至今淞宝板块供应591套，成交套，成交 853套，只占宝山市场套，只占宝山市场1%；处在供应极度缺乏的情况；处在供应极度缺乏的情况 22 城市西、北区 城市西、北区 宝山区域客 宝山区域客 宝山、嘉定区域客 市区轨道沿线（以北区为主） 市区轨道沿线（以东、北区为主） 辅助 两房：80-100左右 三房：100-130左右 三房：90-120左右 两房：80-90左右 三房：80-90左右 120-130左右 两房：8

20、0-90左右 三房：130-140左右 两房：80-90左右 三房：110-130左右 两房：70-80左右 三房：100-120左右 两房：80-100左右 三房：100-120左右 目前主力产品 宝山区域客 宝山区域客 市区轨道沿线（以北区为主） 板块区域客 城市西、北区 宝山区域客 板块区域客 主力 客源导入区域 杨行 上大 顾村 板块 淞宝板块 大华 共康 高境淞南 淞宝是众多板块中唯一全部依靠区域客的板块。 地块区位地块区位 现状现状 淞宝是众多板块中唯一全部依靠区域客的板块淞宝是众多板块中唯一全部依靠区域客的板块 23 地理区位地理区位: : 淞宝板块淞宝板块，面积为面积为7 7.

21、 .5252平方平方 公里公里 临近轨道交通临近轨道交通3 3号线号线，成熟生成熟生 活居住区活居住区，便利的生活配套便利的生活配套 区域概况：以上海大学新校区为中 心，居住氛围逐渐成熟 交通配套：7号线延伸段第一站 生活配套：经纬城市绿洲项目商业 中心。 区域概况：绿化率高、保障房项目较多 交通配套：公共交通少，交通不便 生活配套：小辣椒生活广场，顾村公园 区域概况：靠近工业区，目 前缺乏居住氛围 交通配套：公共交通少，交 通不便利 生活配套：目前相对匮乏 区域概况：宝山区中心 交通配套：区域内最便利的交通， 地铁1号线和 3号线生活配套 最便利的生活配套：大卖场和学校 众多 与周边各区域相

22、比，淞宝板块，生活配套成熟，老牌居住区域与周边各区域相比，淞宝板块，生活配套成熟，老牌居住区域 地块区位地块区位 现状现状 24 淞宝板块 19.819.8万（友谊街道与吴淞街道） 宝钢及周边配套企业 公共交通发达，捷运交通依靠3 3号线 生活配套齐全，成熟 牡丹江路一线，黄金广场 宝山中学、行知中学，聚集最好的 宝山教育资源 常驻人口 周边产业 交通条件 生活配套 商业配套 教育配套 目前现状 项目 在宝钢的辐射下淞宝板块配套成熟，人口密 度高，是宝山区最为核心的区域。 地块区位地块区位 现状现状 在宝钢的辐射下淞宝板块配套成熟，人口密度高，是宝山区最为在宝钢的辐射下淞宝板块配套成熟，人口密

23、度高，是宝山区最为 核心的区域核心的区域 25 交通条件交通条件: : 轨道交通三号线，为上海首条全线建成的轨道交通线路。板块 也紧临A20、逸仙路高架，S20外环隧道，也可以直接到达浦东外高 桥，对于自驾车也是相对较为便利。 曹安公路 项目项目 行政区域行政区域 距离市中心距离市中心 新浦江镇 闵行 17km 高桥新镇 浦东 20km 淞宝镇淞宝镇 宝山宝山 20km20km 松江新城 松江 30km 嘉安新城 嘉定 32km 奉城 奉贤 42km 城桥新城 崇明 45km 朱家角镇 青浦 47km 枫泾新镇 金山 58km 临港新城 南汇 75km 区域到市区的距离只有区域到市区的距离只有

24、20公里，由公里，由A20、逸仙路高架很好的交通、逸仙路高架很好的交通 通达性，区域到轨道交通通达性，区域到轨道交通3号线步行大约号线步行大约15分钟路程分钟路程 地块区位地块区位 现状现状 26 地块名地块名 称称 宝山区淞宝宝山区淞宝 海军东海舰队上海训练基地二营房地块海军东海舰队上海训练基地二营房地块 地块四地块四 至至 东至塘后路，南至水产路，北至已建成小东至塘后路，南至水产路，北至已建成小 区海江二村，西至已建成小区区海江二村，西至已建成小区 预申请预申请 公示告公示告 号号 挂挂 牌牌 期期 限限 占地面占地面 积积 ( (） 居住：居住： 3200032000 商业：商业： 20

25、68520685 性性 质质 商住商住 建筑面建筑面 积（）积（） 居住：居住： 5120051200 商业：商业： 4137041370 容容 积积 率率 居住：居住：1.61.6 商业：商业：2.02.0 限高限高 2525米米 建建 筑筑 密密 度度 40%40% 项目位于淞宝板块东部，靠近吴淞口，区域整体位置相对靠里项目位于淞宝板块东部，靠近吴淞口，区域整体位置相对靠里 地块情况地块情况 解析解析 27 地块形状较规则，目前尚属于生地状 态，地表较平整，内有部分未拆建筑，以 平地，砖堆为主。 地块北面临海江二村，南临海江一 村，宝钢能环部水厂，东边塘后路，靠近 91287部队供应站，西

26、面为已建成海江二 村。 1 1 3 3 2 2 4 4 目前尚属于生地状态，地表较平整，内有部分未拆建筑，以平目前尚属于生地状态，地表较平整，内有部分未拆建筑，以平 地，砖堆为主地，砖堆为主 地块情况地块情况 解析解析 28 新叶公寓新叶公寓 水产路水产路 海江二村海江二村 塘后路塘后路 北北 南南 西西 东东 淞宝海军东海舰队二营房地块：淞宝海军东海舰队二营房地块： 东临塘后路，南临水产路，西面 和北面为海江二村。 地块东部区域为拆迁房位臵，但 还仍有少量的余房未拆，西部区 域为上海和誉国际集装箱储运有 限公司，以及两幢员工宿舍。 项目东面为海军91287部队供应 站，南面有宝钢能环部水厂及

27、海 江一村，东区北靠新叶公寓，西 区北、西均为海江二村。 塘后路上，离项目十分钟左右， 有炮台湾实地公园，南面有海军 上海博物馆。 东临塘后路，南临水产路，西面为海江二村，北面是新叶公寓东临塘后路，南临水产路，西面为海江二村，北面是新叶公寓 地块情况地块情况 解析解析 项目属性：项目属性： 东临炮台湾湿地公园，东南靠海军上海博物馆 具有自然景观资源具有自然景观资源 出让面积52685 ，容积率居住：1.6，商业：2.0；中等体量 中等体量纯住宅项目中等体量纯住宅项目 区域属性：区域属性： 处于长期缺乏供应板块，购买力也长期受到抑制 供应稀缺区域供应稀缺区域 宝钢的辐射下淞宝板块配套成熟，是宝山

28、最为成熟区域 生活成熟区域生活成熟区域 上海北部区域，距城市较近区域 城市近郊城市近郊 项目属性界定项目属性界定 轨道交通便捷轨道交通便捷 距离轨道交通3号线约15分钟，交通较为便利 地块情况地块情况 总结总结 北部近郊区域，宝山最为成熟区域，因长期缺乏供应购买力受到北部近郊区域，宝山最为成熟区域，因长期缺乏供应购买力受到 抑制，项目中等体量，有较好的自然景观，交通较为便利抑制，项目中等体量，有较好的自然景观，交通较为便利 30 区域属性分析区域属性分析 项目定位、规划方案项目定位、规划方案 项目市场分析项目市场分析 区域客户解析区域客户解析 项目经济测算项目经济测算 宏观研判宏观研判 31

29、公寓市场分析公寓市场分析 32 淞宝板块：目前区域新房淞宝板块：目前区域新房 均价在均价在2100021000元元/ /左右；左右； 老公房价格在老公房价格在1500015000元元/ / 淞南高境板块：区域公寓淞南高境板块：区域公寓 价格在价格在1860018600元元/ / 左右；左右； 西城板块：区域公寓价西城板块：区域公寓价 格在格在1660016600元元/ / 左左 右；右； 淞宝板块是宝山生活成熟地区，价格上也是宝山价格高地淞宝板块是宝山生活成熟地区，价格上也是宝山价格高地 区域市场区域市场 情况情况 33 淞宝板块价格波动较大，在淞宝板块价格波动较大，在0808年年6 6月份有

30、一个大幅的上涨，在月份有一个大幅的上涨，在0909年年1111- -1212月，又有一个较大幅度的上涨。月，又有一个较大幅度的上涨。 预计是板块内长期没有新增房源的供应，区域的消费力长期受到抑制，预计是板块内长期没有新增房源的供应，区域的消费力长期受到抑制，0808年年6 6月海淞苑的上市，而导致成交价格有一个较大月海淞苑的上市，而导致成交价格有一个较大 幅度的上涨，在幅度的上涨，在0909年市场普遍上涨的情况下，淞宝板块少量的供应也没有受到太大改善。年市场普遍上涨的情况下，淞宝板块少量的供应也没有受到太大改善。 1010年之后，供不应求的情况愈发明显，累计供求比都几乎在年之后，供不应求的情况

31、愈发明显，累计供求比都几乎在0.50.5左右。左右。 淞宝住宅每月供求走势 淞宝住宅市场供求对比关系图 板块内长期没有新增房源供应，区域消费力长期受到抑制板块内长期没有新增房源供应，区域消费力长期受到抑制 区域市场区域市场 情况情况 34 淞宝及相邻淞宝及相邻板块板块商品住宅价格走势商品住宅价格走势 板块在08年调控的时候，因区域长 期未有供应量的推出，而当海淞苑推出 时，价格几乎是直线上涨有原来的9000 元/直涨到15000元/左右，而当时 的去化量相对较为良好。 而此后板块的价格也一直在15000 元/左右，伴随着09年房地产业的复 苏，在09年末，淞宝板块的价格上涨到 21000元/左

32、右，但区域至今也依旧没 有新增的供应。 淞宝板块的价格淞宝板块的价格21000元元/左右，区域至今依旧没有新增的供应左右，区域至今依旧没有新增的供应 区域市场区域市场 情况情况 35 淞宝板块区域住宅市场概况淞宝板块区域住宅市场概况 时间时间 供应（套）供应（套） 供应（）供应（） 成交（套）成交（套） 成交（）成交（） 累计供求比累计供求比 成交均价成交均价 （元（元/ /） 2007年 65 5506 218 21859.8 0.30 8394 2008年 295 28455.18 150 15121.83 1.97 14372 2009年 0 0 192 18380.45 0.00 13

33、532 2010年上 半年 0 0 5 652.23 0.00 21962 目前淞宝板块的成交量较为稀少，成交均价在目前淞宝板块的成交量较为稀少，成交均价在21000元元/ 左右左右 区域市场区域市场 情况情况 36 项目地块 海淞苑 目前售价：20000元/左右 中梁香缇公馆 预计售价：20000元/以上 区域市场区域市场 情况情况 城区城区 宝山 地址地址 上海市宝山区淞宝路258弄 售楼地址售楼地址 淞宝路258弄 售楼处电话售楼处电话 021-56568666/56565566 板块板块 东城板块 均价均价 17000元/平方米 价格详情价格详情 售罄 开发商开发商 上海益城房地产开发

34、有限公司 建筑类型建筑类型 小高层; 物业类别物业类别 普通住宅; 建筑面积建筑面积 28472 占地面积占地面积 17795 开盘时间开盘时间 2008年08月28日 入住时间入住时间 2009年08月31日 方位方位 外郊环 城铁沿线城铁沿线 地铁3号线 装修情况装修情况 毛坯; 容积率容积率 1.6 绿化率绿化率 36 总户数总户数 294 物业公司物业公司 上海宝启物业管理有限公司 物业费物业费 1.8-1.8 车位数车位数 车位数:地下200个; 车位配比车位配比 0.6 饮用水饮用水 变频供水 交通状况交通状况 116、728、952、849、522、51、旅游5号线、永罗线、淞

35、泾专线、宝杨码头专线,地铁3号线,塘后路,淞宝路,永清路,水 产路 建筑设计建筑设计 工程勘察设计有限公司 商业设计商业设计 序堂文化 销售代理销售代理 龙隆房产 区域市场区域市场 情况情况 海淞苑：区域内唯一一个，也是离项目最近的一个在售住宅项目海淞苑：区域内唯一一个，也是离项目最近的一个在售住宅项目 38 二房二厅一卫二房二厅一卫8989平方米平方米 二房二厅一卫二房二厅一卫9090平方米平方米 一房二厅一卫一房二厅一卫6060平方米平方米 房型较为常规，以紧凑型的一房和两房为主，房型较为方正；房型较为常规，以紧凑型的一房和两房为主，房型较为方正； 南北通透，主要功能间朝向基本朝南；南北通

36、透，主要功能间朝向基本朝南； 房型整体附加值较少，唯有靠阳台和飘窗增加整体产品的产品力。房型整体附加值较少，唯有靠阳台和飘窗增加整体产品的产品力。 区域市场区域市场 情况情况 房型以常规紧凑型房型为主，附加值较少，但主要功能间都朝南房型以常规紧凑型房型为主，附加值较少，但主要功能间都朝南 39 海淞苑项目从开盘至今，共成交海淞苑项目从开盘至今，共成交335335套，均价套，均价1390213902元元/ / ；项目在；项目在0909年中时就已基本全部售罄；年中时就已基本全部售罄； 项目现在已经交付，目前只有二手房在销售，目前的销售价格在项目现在已经交付，目前只有二手房在销售，目前的销售价格在2

37、000020000元元/ / ； 但是受产权的影响，其需要但是受产权的影响，其需要5 5年后才能办小产证，目前二手市场普遍反应不是特别理想。年后才能办小产证，目前二手市场普遍反应不是特别理想。 区域市场区域市场 情况情况 海淞苑从开盘至今，共成交海淞苑从开盘至今，共成交335套，均价套，均价13902元元/ ；项目在；项目在09 年中时就已基本全部售罄，目前二手房价格在年中时就已基本全部售罄，目前二手房价格在20000元元/ 左右左右 40 楼盘地址楼盘地址 宝山 淞宝 宝山同济路盘古路交界 开发商开发商 上海华成中梁臵业有限公司 环线位置环线位置 外郊环 建筑形态建筑形态 小高层 联排别墅

38、装修情况装修情况 毛坯 占地面积占地面积 10990 平米 建筑面积建筑面积 23082 平米 容积率容积率 2 绿化率绿化率 35% 规划户数规划户数 174 户 预计开盘预计开盘 时间时间 2010年09月 预计交房预计交房 时间时间 2011年12月 售楼处服售楼处服 务时间务时间 同济路999号创邑幸福湾6号 (服务时间：9:00-18:00) 售楼处电售楼处电 话话 400 620 6688 转 59504 物业公司物业公司 上海易亚物业公司 车位数车位数 128 区域市场区域市场 情况情况 区域竞品项目：中梁香缇公馆区域竞品项目：中梁香缇公馆 41 中梁香缇公馆预计中梁香缇公馆预计

39、20102010年年9 9月开盘，开盘将推出月开盘，开盘将推出1 1栋栋2020层、层、1 1栋栋1818层高的高层公寓房源和部分联层高的高层公寓房源和部分联 排别墅。公寓主推排别墅。公寓主推8080- -180180平米的两房至五房，其中两房是精装修房源，其余房型是毛坯房源，平米的两房至五房，其中两房是精装修房源，其余房型是毛坯房源， 2020层高公寓楼层高层高公寓楼层高2.952.95米，米，1818层高公寓层高层高公寓层高3 3米。预计价格在米。预计价格在2000020000元元/ /以上。以上。 2+12+1房房 8989平方米平方米 五房二厅五房二厅 180180平方米平方米 区域市

40、场区域市场 情况情况 预计预计2010年年9月开盘，公寓月开盘，公寓80-180平米，二房为精装修，预计价平米，二房为精装修，预计价 格在格在20000元元/ 以上以上 42 项目项目 海江新村海江新村 新叶公寓新叶公寓 宝山一村宝山一村 宝山二村宝山二村 房龄 1991-02 2002-2 1993-6 1993-2 价格 14700元/ 16792元/ 15842元/ 15850元/ 容积率 2.4 2.3 1.3 1.7 区域市场区域市场 情况情况 周边二手房价格大都在周边二手房价格大都在15000-16000元元/ 43 区域市场区域市场 情况情况 项目项目 海江新村海江新村 新叶公寓

41、新叶公寓 宝山一村宝山一村 宝山二村宝山二村 户型 三房两厅 二房二厅 二房一厅 二房二厅 房型面积 118 106 89 87 附加值 无特别附加值 无 无 无 房型以房型以9090- -110110左右的改善型公寓为主，无较多附加值左右的改善型公寓为主，无较多附加值 44 区域在售公寓项目都基本没有区域在售公寓项目都基本没有 周边基础配套相对齐全，但普遍年限都长，且无集中配套周边基础配套相对齐全，但普遍年限都长，且无集中配套 项目周边目前没有新增项目入市项目周边目前没有新增项目入市 板块周边无新增公寓量，销售以老公房为主，竞争较弱板块周边无新增公寓量，销售以老公房为主，竞争较弱 区域公寓区

42、域公寓 市场市场 45 商业市场分析商业市场分析 淞宝板块又称吴淞街道，是宝山 行政中心，以及传统商业中心的 所在地，以黄金广场、北翼商业 街为商业核心区，牡丹江路沿线 也是整个东城区人流量最大的区 域。 大量老式公房和部分新建社 区，居民大约为三类人群：本地 居民、外来务工者和年轻白领， 其消费能力两级化较为严重。从 牡丹江路的的安信商业广场来 看，餐饮、休闲娱乐是较为受欢 迎的业态，但整体业态层次属中 等偏下，大多以迎合大众消费为 主。 淞宝板块是传统商业中心的所在地，以黄金广场、北翼商业街为淞宝板块是传统商业中心的所在地，以黄金广场、北翼商业街为 商业核心区，牡丹江路沿线也是整个东城区人

43、流量最大的区域商业核心区，牡丹江路沿线也是整个东城区人流量最大的区域 区域商业区域商业 格局格局 47 安信商业广场 黄金广场 淞宝区域大型综 合型商业大都分 布在宝钢附近， 牡丹江路沿线， 如安信商业广 场，黄金广场 等。 区域商业区域商业 格局格局 淞宝区域大型综合型商业大都分布在宝钢生活区附近，牡丹江路淞宝区域大型综合型商业大都分布在宝钢生活区附近，牡丹江路 沿线沿线 48 周边商业 项目区域周边现状， 以沿街小商铺为主， 业态形势多样，以饭 店，汽车修理铺居 多，缺少一些必要的 生活便利店等。 周边商业周边商业 格局格局 项目区域周边现状，以沿街小商铺为主，业态形势多样，以饭项目区域周

44、边现状，以沿街小商铺为主，业态形势多样，以饭 店，汽车修理铺居多，缺少一些必要的生活便利店等店，汽车修理铺居多，缺少一些必要的生活便利店等 49 星月国际商务广场 商铺：39000元/ 写字楼：待定 区域内唯一一个在售商业项 目，位于吴淞客运站旁，体 量近10万方，2万方商业， 7.7万方写字楼。 区域在售区域在售 商业商业 星月浦江国际：区域内唯一一个在售商业项目，位于吴淞客运站星月浦江国际：区域内唯一一个在售商业项目，位于吴淞客运站 旁，体量近旁，体量近10万方，万方，2万方商业，万方商业，7.7万方写字楼万方写字楼 50 所属商圈所属商圈： 宝山淞宝 建筑形式建筑形式： 多层、高层 类型

45、：类型： 商业街商铺、SOHOSOHO、LOFTLOFT 建筑面积：建筑面积： 97675平方米 地理位臵地理位臵： 宝山区淞宝路155弄 环线位臵环线位臵： 外环以外 交通状况交通状况： 轨交：3号线/淞滨路站 公交：51路、116路、宝杨码 头专线等 开开 发发 商商： 上海星月臵业有限公司 销销 售售 证证： 宝山房管(2010)预字0278号 开间面积开间面积： 36平方米-2250平方米 物业管理：物业管理： 1层商铺物业管理费12元/平方米.月 2层11元 3层及以 上为10元 销售地址销售地址： 淞宝路155弄（近化成路口） 价格价格 20000元/平方米(低) 30000元/平

46、方米(均) 50000元/平 方米(高) 区域在售区域在售 商业商业 星月浦江国际：区域内唯一一个在售商业项目，位于吴淞客运站星月浦江国际：区域内唯一一个在售商业项目，位于吴淞客运站 旁，体量近旁，体量近10万方，万方，2万方商业，万方商业，7.7万方写字楼万方写字楼 51 商业一层平面图商业一层平面图 商业二层平面图商业二层平面图 星月浦江国际，商业共星月浦江国际，商业共1900019000平米，分为五层，其中底层平米，分为五层，其中底层5.45.4米挑高，各层全部切割分开销售，米挑高，各层全部切割分开销售， 面积由面积由5555到到200200平米左右；平米左右； 区域在售区域在售 商业商

47、业 星月浦江国际，商业共星月浦江国际，商业共19000平米，分为五层，其中底层平米，分为五层，其中底层5.4米挑米挑 高，各层全部切割分开销售，面积由高，各层全部切割分开销售，面积由55到到200平米左右平米左右 52 区域在售区域在售 商业商业 精装精装SOHOSOHO平面图平面图 LOFTLOFT公寓平面图公寓平面图 星月浦江国际，上周写字楼、类住宅产品开始销售，传统写字楼报价星月浦江国际，上周写字楼、类住宅产品开始销售，传统写字楼报价2200022000元元/ / ，精装，精装 SOHOSOHO报价报价2400024000元元/ / ，LOFTLOFT公寓报价公寓报价2800028000

48、元元/ / 星月浦江国际：上周写字楼、类住宅产品开始销售，传统写字楼星月浦江国际：上周写字楼、类住宅产品开始销售，传统写字楼 报价报价22000元元/ ，精装，精装SOHO报价报价24000元元/ ，LOFT公寓报价公寓报价 28000元元/ 53 其其1010年年5 5月开盘上市月开盘上市113113套，至今签约套，至今签约2424套，均价在套，均价在3000030000元元/ / 左右；左右； 目前销售价格在目前销售价格在4000040000元元/ / 左右，已经去化左右，已经去化70%70%左右；左右； 其一楼价格较高，在其一楼价格较高，在5000050000元元/ / ，二楼，二楼3500035000元元/ / ，三楼以上从，三楼以上从2000020000- -3000030000元元/ / 不等。不等。5 5年返租，一层：第年返租，一层：第 一至五年分别返租一至五年分别返租5%5%、6%6%、7%7%、6%6%、6%;6%;二层以上：二层以上：5%5%、6%6%、7%7%、7%7%、7%7%。前三年租金进入总价。前