包头综合物流园项目研究215P.pdf

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1、包头包头综合物流园项目研究综合物流园项目研究 谨呈谨呈：内蒙古驼龙实业有限责任公司：内蒙古驼龙实业有限责任公司 2010SD-jX-1219 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归北京尚道嘉信房地产顾问有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、 复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010年12月 1 1、我们的调查与研究、我们的调查与研究 4 4、产业及物流园研究、产业及物流园研究 2 2、项目本体研究、项目本体研究 7 7、项目经济测算项目经济测算 3 3、核心问题界定、核心问题界定 5 5、项目发展战略、项目发展战略 6 6、项目建议项目建议 8 8、项目风险

2、预测及规避措施项目风险预测及规避措施 尚道项目组在包头十一天进行的工作城市篇 项目和地区的 背景调研 工作内容 包头市规划局 包头市统计局 包头市国土资源 局 内蒙古驼龙实业 有限公司 进行的访谈 包头市历年统计数据 包头市发展现状 包头市市政配套建设 包头市总体规划 包头市九原区区发展规划 包头市石拐新区发展规划 包头市相关方面政策 项目内部拆迁方案 项目周边及地块勘察 收集的数据 尚道项目组在包头十一天进行的工作经济篇 工作内容 包头市经济的 调研 收集的数据 对包头市及未来规划的看法 对包头市建设农副产品综合物流园的看法 对包头物流产业的看法 对包头市农副产品批发市场现状的看法 对包头市

3、房地产市场的看法 对购买商品房的看法 包头市商品房开发状况 平均消费水平 住房需求情况 目前居住情况 城市及居住满意度 项目地点的认知程度 项目的认可度 进行的访谈 包头市政府官员 贸易公司主管人员 物流公司人员 惠德花园、巨力地产， 恒大华府的售楼人员 购房市民随机调研 尚道项目组在包头十一天进行的工作产业篇 工作内容 农副产品相关市场 及产业的调研 收集的数据进行的访谈 各个市场销售人员 市场经营管理人员 市场工作人员 出租车司机 当地居民 超市工作人员 对包头市农副产品整体市场概况了解 对农副产品相关产业链条的调研 对包头市友谊蔬菜批发市场的调研 对包头市远大蔬菜副食批发市场调研 对甲尔

4、坝农副产品批发市场调研 对九合东粮广场市场调研 对佳世隆农贸城市场调研 对冷藏公司（原包钢冷库）市场调研 对包头市铁西冷库市场调研 对106特产超市市场调研 对北京新发地物流园的市场调研 对国美，苏宁家电市场的调研 对王府井百货，包百，昆百，沃尔玛（未开 张），美特好超市，维多利商场的调研 对通顺街杂货市场的调研 对东华仓库的调研 项目定位项目定位 （中期汇报）（中期汇报） 产品建议产品建议 （终稿汇报）（终稿汇报） 市场调研阶段市场调研阶段 2010/12/192010/12/192010/12/302010/12/302010/11/302010/11/30 项目地块查勘 区域宏观经济背景

5、研究 城市未来发展规划 物流产业发展现状调查 物流产业链条调查 农副产品物流现状调查 冷链物流发展现状调查 房地产市场相关调查 项目本体研究 核心问题界定 产业及物流园研究 项目发展战略 项目经济测算 项目风险预测 项目建议 规划设计建议 功能分区建议 分区体量建议 园区配套设施建议 政策扶持建议 1 1、我们的调查与研究、我们的调查与研究 4 4、产业及物流园研究、产业及物流园研究 2 2、项目本体研究、项目本体研究 7 7、项目经济测算项目经济测算 3 3、核心问题界定、核心问题界定 5 5、项目发展战略、项目发展战略 6 6、项目建议项目建议 8 8、项目风险预测及规避措施项目风险预测及

6、规避措施 项目本体研究项目本体研究 项目地块分析 项目区域分析 项目地块只有一条规划中的入口与210国道相连，交通 环境不便；南端环城铁路有望在项目建成后通车使用。 项目地块位于九原区东北 区域； 北部至210国道包茂高速； 西侧紧邻包头第三热电厂； 东侧被包白公路与丹拉高 速所围合； 南侧以暂停使用的铁路线 为界。 项目南端环城铁路有望在 物流园建成后从新通车使用。 项目概况项目概况 经济指标经济指标 地块地块 区域区域 环城铁路（暂停使用） 包头第三热电厂 项项 目目 地地 块块 规划中的规划中的 入口入口 项目内部除黄草洼村，其余均为待整理荒地，土地开 发程度低，基础设施薄弱。 一、地块

7、基本信息二、拆迁信息 用地性质仓储拆迁户数600户 容积率0.8拆迁人数约2000人 建筑密度35%回迁体量约14万 建筑规模952192回迁安臵房标准 2220元/（含建安和配 套费） 建筑高度20米以下商业安臵房标准 3300元/ （含建安和 配套费） 净用地面积1190240.2土地成本约40万元/亩 代征绿化带297895.88优惠土地面积180亩 其他代征面积108919.5容积率1.2 绿化要求30%以上限高80米 开发商资金情况开发商资金情况 名称 内蒙古驼龙实业 公司 自有资金5千万元 募集资金2亿元 项目概况项目概况 经济指标经济指标 地块地块 区域区域 项目本体研究项目本体

8、研究 项目地块分析 项目区域分析 项目内部配套设施基本 没有； 九原市政府在项目的西 侧，通过210国道连接到 本项目； 项目周边有恒大华府及 远洲地产等项目，其内部 配套基本完善； 随着本项目的开发和周 边规划项目的顺利进展， 项目内部和周边配套设施 会越来越完善，项目地块 发展前景较好。 随着本项目的开发和周边规划项目的顺利进展，项目内 部和周边配套设施会越来越完善，发展前景较好。 恒大恒大 华府华府 项目项目 九原区政府及其九原区政府及其 相关部门相关部门 项项 目目 地地 块块 配套配套 规划规划区域区域 交通交通 本项目位于包头市东北 区域发展规划的发展带上； 项目北侧是包头市职业

9、教育基地和石拐新区，南 侧为东河区，西侧被规划 为新城市生活区； 项目地块未来发展潜力 巨大，随着各项规划的顺 利实施，土地功能升级和 土地增值是必然趋势。 项目处于政府未来规划发展区域之中，石拐新城与教 育基地的建设必将会带动项目区域的高速发展。 高等职业高等职业 教育基地教育基地 石拐石拐 新城新城 项目位臵项目位臵 配套配套 规划规划区域区域 交通交通 项目内部交通极差，与外 界只有一条接口； 项目外部交通便利，紧临 京藏高速、直通210国道 （包茂高速）和包白高速， 近邻110国道； 距包头机场直线距离不超 过10公里，距包头火车站 直线距离不超过20公里； 项目周边路网丰富，运输 条

10、件便捷，可通过高速路网 连接国内外主要城市和区域。 项目周边路网丰富，可通过高速路网连接国内外主要城 市和区域，便利的交通满足物流园的建立的必要条件。 项项 目目 地地 块块 G7G7京藏高速京藏高速S211S211包白公路包白公路 G110G110国道国道 包头东站包头东站 配套配套 规划规划区域区域 交通交通 包头机场包头机场 1 1、我们的调查与研究、我们的调查与研究 4 4、产业及物流园研究、产业及物流园研究 2 2、项目本体研究、项目本体研究 7 7、项目经济测算项目经济测算 3 3、核心问题界定、核心问题界定 5 5、项目发展战略、项目发展战略 6 6、项目建议项目建议 8 8、项

11、目风险预测及规避措施项目风险预测及规避措施 基于尚道对项目的分析，我们认为项目应该解决的核心问题是： 提出问题提出问题 解决方法解决方法 问题界定问题界定 包头是否需要综合物流园的建设？包头是否需要综合物流园的建设？ 市场需求能否支持原方案中物流园的开发体量？市场需求能否支持原方案中物流园的开发体量？ 原方案的物流园建设能否保证开发企业的经济效益？原方案的物流园建设能否保证开发企业的经济效益？ 提出问题提出问题 解决方法解决方法 问题界定问题界定 通过市场需求定位开发 利用产业与房地产的资金 达到经济效益与社会效益的 体量 互补 平衡 针对以上的问题，我们尚道项目组提出以下解决方法： 1 1、

12、我们的调查与研究、我们的调查与研究 4 4、产业及物流园研究、产业及物流园研究 2 2、项目本体研究、项目本体研究 7 7、项目经济测算项目经济测算 3 3、核心问题界定、核心问题界定 5 5、项目发展战略、项目发展战略 6 6、项目建议项目建议 8 8、项目风险预测及规避措施项目风险预测及规避措施 产业与物流园研究产业与物流园研究 物流的概念 物流产业研究 现代物流园的分类及特点 农贸综合物流园分析 包头物流产业现状分析 简单地说，物流，就是通过物资的实体流动，产生物资 的增值作用。 物资流动物资流动 空间位臵 信息活动 形状性质时间位臵 物流，就是物资的实体流动。 空间位臵的移动 （运输、

13、搬运、配送） 时间位臵的移动 （储存、堆放、等待） 形状性质的变动 （加工、分拣、包装、装卸） 相应的信息活动 （物流信息的产生、处理） 物流创造的价值（增值作用）。 形态效用（形状性质效用） 地点效用（空间效用） 时间效用（时间效用） 占用效用（所有权效用） 概念概念 产业产业 物流物流 物流企业是以物流活动或物流支援活动为业内容的经营个体，也是物流产业的主体。物流企业是以物流活动或物流支援活动为业内容的经营个体，也是物流产业的主体。 概念概念 产业产业 物流物流物流产业是物流资源产业化而形成的一种复合型或聚合 型产业。 物流资源 流通加工 运输 仓储 装卸 搬运 包装 配送 信息平台 产

14、业 化 加工配送业 运输业 仓储业 装卸业 包装业 物流信息业 物流产业 物流产业与物流园研究物流产业与物流园研究 物流的概念 物流产业研究 现代物流园的分类及特点 农贸综合物流园分析 包头物流产业现状分析 起步阶段起步阶段-1915年阿奇萧 提出物流概念，二战时美 国军队将战时物资生产、 运输、配送等作为一个整 体进行统一配送。 发展阶段发展阶段-发达国家企业为 追求利润，把竞争焦点放 在产品质量上，千方百计 降低企业成本，提高竞争 力，企业管理者把物流引 入生产领域。 高速发展阶段高速发展阶段-从80年代开 始，企业竞争焦点由产品 质量转移到服务质量上， 如何降低物流系统的成本， 提高效益

15、和服务质量成为 新竞争领域。 19501950- -19801980年年 19801980- -19901990年年 19901990年年- -至今至今 一、传统物流阶段二、现代物流园阶段 2020世纪初世纪初- -5050年代年代 现代物流阶段现代物流阶段-随着高新 技术的发展和计算机信息 网络的普及，传统物流业 向现代物流业发展。 物流产业经历了由传统物流阶段向现代物流园阶段的跨 越式发展历程。 物流产业物流产业 现代物流特点现代物流特点 发展历程发展历程 传统物流业传统物流业 产业集聚升级产业集聚升级 产地1 产地2 产地3 产地4 代理1 代理1 代理1 代理1 代理2 代理2 代理2

16、 代理2 消 费 者 劣势：劣势： 物流作业间信息难以 共享和沟通； 企业竞争力难以提升； 流通环节过多，成本 过高。 超市商店 超市商店 超市商店 超市商店 传统的物流业整合了产品的流通领域的各环节，但由于物 流间信息难以共享，流通环节过多，阻碍了效率的提高。 生产批发 流通环节零售环节 物流产业物流产业 现代物流特点现代物流特点 发展历程发展历程 传统物流业传统物流业 产业集聚升级产业集聚升级 我国物流业发展仍处于粗放型经营阶段，物流业的转型 升级刻不容缓，即打造物流服务的供应链。 08年金融危机冲击最重 的是提供基本物流服务， 附加值以及技术含量低的 物流企业，加快物流产业 升级已迫在眉

17、睫； 打造当代中国实力强大 的物流企业，其产业升级 的方向，应该是提升综合 服务能力，即精心打造物 流服务的供应链。 服务集 成化 服务科 技化 服务增 值化 服务绿 色化 传统基础物流传统基础物流 现代物流现代物流 物流产业物流产业 现代物流特点现代物流特点 发展历程发展历程 传统物流业传统物流业 产业集聚升级产业集聚升级 整整 合合 优优 化化 升升 级级 现代物流中，“信息” 取代了 “运力”是第一要素， 物流信息系统是发展现代物流的核心与支柱。 信息技术信息技术 系统化一体化 全球化 社会化数字化 信息化 传统物流只有融合信 息技术才能称之为现代 物流； 物流企业信息化已是 现代物流企

18、业的核心， 是现代物流企业发展的 必然要求和基石； 发展现代物流业，必 须提升物流企业信息化 的层次，强化自身的核 心竞争力。 物流产业物流产业 现代物流特点现代物流特点 发展历程发展历程 传统物流业传统物流业 产业集聚产业集聚 物流产业与物流园研究物流产业与物流园研究 物流的概念 物流产业研究 现代物流园的特点及解析 农贸综合物流园分析 包头物流产业现状分析 现代物流园依据服务功能分为货运服务型、生产服务 型、商贸服务型和综合服务型四种类型。 国内外案例国内外案例 分类与特点分类与特点 现代物流现代物流 园园 现状分析现状分析 商贸服务型商贸服务型 物流园物流园 综合服务型综合服务型 物流园

19、物流园 货运服务型货运服务型 物流园物流园 生产服务型生产服务型 物流园物流园 物流园 以商贸流通业为服务对 象，以为规模化商品流 通提供集散功能及物流 配送为主。 商贸服务型物流园商贸服务型物流园 兼具货运服务、生产服 务和商贸服务两种及以 上的特征，物流服务业 态多样化。 综合服务型物流园综合服务型物流园 选址在具备一定规模空 港或海港或陆港之一， 以实现不同的运输方式 转换为主。 货运服务型物流园货运服务型物流园 以生产制造业为主要服 务对象，以企业供应链 物流为主要服务内容。 生产服务型物流园生产服务型物流园 小结小结 传统物流传统物流 现代物流园现代物流园 产地 产地 代理1代理2超

20、市商店消费者 超市商店物流园 消费者 区别1：现代物流园通过减少流通环节，大大降低了产品的流通成本，传统物流的流通环节过多； 区别2：现代物流园的产业集聚效应，提高不同产业间的分工协作，提高货物周转效率，促进整体行业 的发展； 区别3：现代物流园运用现代信息技术、通讯技术和物流技术对传统物流流程进行变革、控制和创新， 对物流产业实行一体化物流管理，减少产业物流成本。 现代物流园比传统物流的优势就是通过形成产业集聚， 减少流通环节，大大节省企业或代理商的物流成本。 简化流通环节； 产业间信息共享； 专业的冷链运输仓储设施； 损耗控制在5%。 流通过程复杂； 产业间协作低； 传统的运输仓储手段；

21、损耗在25%-30%。 国内外案例国内外案例 分类与特点分类与特点 现代物流现代物流 园园 现状分析现状分析 小结小结 我国物流与发达国家相比，在物流效率和成本、专业化 和信息化等方面仍存在差距。 美国的全国物流体系的各组成部 分均居世界领先地位，以配送中心、 速递、企业物流等最为突出； 日本是最早提出和发展物流园区 的国家，日本在22个城市，己建立 20多个大规模的、布局合理、设施 良好的物流基地的物流园区，集中 了多个现代化水平较高的物流企业； 欧盟国家的“第三方物流”市场的总 体规模越来越大，在运输、仓储、物流 信息管理等环节利用专业化物流服务和 外部资源的企业比例也越来越高； 当前国内

22、企业对物流领域中存在 的“第三利润源”开始有了比较深 刻的认识，优化企业内部物流管理， 降低物流成本成为多数国内企业最 为强烈的愿望和要求。 美美 国国 欧欧 盟盟 日日 本本 中中 国国 发达发达发达发展中发展中 国内外案例国内外案例 分类与特点分类与特点 现代物流现代物流 园园 现状分析现状分析 小结小结 我国物流园尚处于粗放型发展阶段，缺乏科学专业的 规划设计和经营运作。 产品产品 流通流通 加速加速 市场市场 发展发展 迅猛迅猛 地方地方 政策政策 扶持扶持 规划规划 定位定位 不清不清 功能功能 作用作用 重复重复 经营经营 管理管理 不佳不佳 经过10年发展,我国物流园区建设经历了

23、从无到有、从少到多、从无序到有序的大发展。但物流园尚 处于粗放型发展阶段，物流园发展遭遇瓶颈制约； 一方面市场产品流通加速，物流市场发展迅猛，地方政策又大力扶持；一方面物流园规划定位专业性 不强，物流园审批程序不科学，导致物流园功能作用与周边项目重复。再加上部分物流园服务意识不强， 缺乏长期有效的经营管理，制约了物流园的发展。 国内外案例国内外案例 分类与特点分类与特点 现代物流园现代物流园 现状分析现状分析 小结小结 冲突冲突 项目概况项目概况 位于东京南部，整个物流基地占地 50万平方米，耗资572亿日元； 功能分区功能分区 物流基地由13.4万平方米的流通性 综合仓库、14.8万吨冷库、

24、22万平 方米公路货物集散中心和由7万平 方米商务交易馆及35万平方米物流 大楼组成的商业物流中心组成； 辐射范围辐射范围 东京地区及全日本； 项目价值项目价值 商品年处理量达700万吨，有1516 个中转点，遍及整个日本的中小城 镇，与市内的公路、铁路、港口和 空运相衔接，形成一个高效率的全 国运输体系。 案例一：日本东京和平岛物流基地专业功能定位，提 升城市运输体系高效率运转 和平岛物流基地俯视图和平岛物流基地俯视图公路货物集散中心公路货物集散中心 商业流通中心商业流通中心仓库团地仓库团地 国内外案例国内外案例 分类与特点分类与特点 现代物流园现代物流园 现状分析现状分析 小结小结 项目概

25、况项目概况 坐落在意大利北部的维罗那，占地 250万平方米； 功能分区功能分区 物流基地园区由物流中心、行政中 心、货物承揽中心、铁路货运站、 QE火车站、综合仓库、TIR停车场 组成； 辐射范围辐射范围 意大利、法国、西班牙及东欧各国； 项目价值项目价值 园区连接不同的运输方式（公路、铁 路、航空），承担了30意大利的国 内联运，以及50以上意大利的国际 联运。成为了欧洲交通走廊的门户， 特别是通过勃伦纳山口解决欧洲北部 中心的国际货物运输及中转。 案例二、意大利QE物流园区科学规划打造欧洲北 部货物运输中转中心。 物流中心物流中心 铁路货运站铁路货运站 货物承揽中心货物承揽中心 物流园区俯

26、视图物流园区俯视图 国内外案例国内外案例 分类与特点分类与特点 现代物流园现代物流园 现状分析现状分析 小结小结 项目概况项目概况 紧邻国际深水良港大连大窑湾 港，整个占地150万平方米； 功能分区功能分区 物流基地由国际直达中转区、中日 中韩保税中转物流区、冷链物流和 流通加工综合服务区、本地国际采 购保税配送物流区、公路海空联运 区、中装物流区等组成； 辐射范围辐射范围 中国北方及东北亚； 建设意义建设意义 凭借其政策和区位优势，实现园区 与大窑湾港的区港联动，但由于前 期缺乏资金，功能定位不明确，园 区管理模式滞后，园区优势面临丧 失，亟待重新规划调整。 案例四、大连保税物流园区功能定位

27、不明，经营管 理滞后导致园区优势丧失。 物流园区规划图物流园区规划图 物流园区俯瞰图物流园区俯瞰图 国内外案例国内外案例 分类与特点分类与特点 现代物流园现代物流园 现状分析现状分析 小结小结 国内外案例国内外案例 分类与特点分类与特点 现代物流园现代物流园 现状分析现状分析 小结小结 现代物流园相比传统物流业优势明显，流通环节减少，成 本降低、效率更高，发展前景较好； 我国物流与发达国家相比，在物流效率和成本、专业化和 信息化等方面仍存在较大差距； 我国物流园尚处于粗放型发展阶段，政策扶持力度较大， 市场发展迅猛，但缺乏科学专业的规划定位和经营运作，导 致园区功能重叠。 我国物流园处于粗放型

28、发展阶段，若能在功能上科学规 划定位，在运营管理上专业有效，将有较大发展空间。 物流产业与物流园研究物流产业与物流园研究 物流的概念 物流产业研究 现代物流园的特点及解析 农贸综合物流园分析 包头物流产业现状分析 模式模式东亚模式东亚模式西欧模式西欧模式北美模式北美模式 代表日本、韩国法国、德国、荷兰 美国、加拿大、澳大利 亚 营销手段 均以批发市场为主渠道， 以拍卖为手段。 批发市场流通比例较小， 而且大多数大型批发市 场仍然坚持公益性原则 均以批发市场为主渠道， 以拍卖为手段。 特点 流通渠道环节多，流 通成本较高；其流通过程 表现为“生产者上市团 体批发商中间批发商 零售店消费者”，这

29、样其利润也分配不均； 流通规范化、法制化、效 率高。 鼓励发展产、加、销 一体化，并将产前、产 后相关企业建在农村； 建有完善的现代化大 型公益性农产品批发市 场；农产品实行标准 化生产。 产地市场集中； 销地批发市场分布在大 城市； 流通渠道短、 环节少、效率高； 服 务机构齐全；现货市 场与期货市场并举，市 场交易以对手交易为主。 世界农产品物流交易体制和市场体系的形成，受各国社会 体制、农业生产、经济发展水平等的影响而有所不同。 农贸综合物农贸综合物 流园分析流园分析 案例研究案例研究 小结小结 市场现状分析市场现状分析 特点特点 相关价值链相关价值链 我国农产品流通的现代化程度近年虽有

30、一定程度的提高，但农业小生产与大市场之 间仍然不能较好地衔接。鲜活农产品的物流成本高达60%，部分农产品在储、运、加 工和销售等环节中的成本过高时我国农产品在国际市场竞争力不强的主要原因之一； 农业物流技术与装备落后。以冷链物流为例，有关部门估算，由于缺少冷链物流系 统，冷链物流的匮乏，由常温状态下的初级农产品保鲜困难，损耗量大，给季节性和 区域性调节带来无效物流，导致物流成本居高不下； 我国水果蔬菜等农副产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率为25%-30%， 而发达国家的果蔬损失率则控制在5%以下； 缺少农业物流专业服务商。物流公司基本上都在运作工业物流，农业物流都靠自己 的力量运作，

31、没有形成气候； 因此农产品物流的规模化、信息化、集约化程度急需提高。 我国农产品物流发展尚处于欠发达阶段，规模化、信息 化、集约化程度亟待提高。 农贸综合物农贸综合物 流园分析流园分析 案例研究案例研究 小结小结 市场现状分析市场现状分析 特点特点 相关价值链相关价值链 信息 平台 交易 展示 流通 配送 检验 教育 科研 仓储 运输 农贸综合物流园 农副 产品 生产 农副 产品 消费 农贸综合物流园依托信息化平台，构建农副产品生产到 消费的流通枢纽。 集约化集约化 信息化信息化 规模化规模化 农贸综合物农贸综合物 流园分析流园分析 案例研究案例研究 小结小结 市场现状分析市场现状分析 特点特

32、点 相关价值链相关价值链 产前环节产前环节产中环节产中环节产后加工产后加工流通环节流通环节消费环节消费环节 信息指导 品种规划 饲料业 种苗业 品级分类 保鲜处理 食品加工 储存加工 流通加工 田间管理 技术指导 农用机具 农用物资 渠道规划 网点布局 冷链流通 产销地市 场建设 品种提供 消费引导 农贸综合物农贸综合物 流园分析流园分析 案例研究案例研究 小结小结 市场现状分析市场现状分析 特点特点 相关价值链相关价值链 农贸综合物流园价值链包括产前、产中、产后、流通及 消费五大环节。 中国寿光农产品物流园 寿光农产品物流园是国家发改 委批准立项的重大流通基础设施 项目，规划占地1880亩（

33、不含道 路用地），建筑面积100万平方 米，计划总投资20亿元； 寿光农产品物流园以蔬菜批发 为主，涵盖多种农产品及农资、 种子等交易，集电子拍卖、网上 交易、仓储降温、冷链加工、信 息交流、检验检测、物流配送等 功能于一体。 农贸综合物农贸综合物 流园分析流园分析 案例研究案例研究 小结小结 市场现状分析市场现状分析 特点特点 相关价值链相关价值链 园区包括蔬菜果品交易区、 蔬菜电子商务交易区、农资交 易区、农产品加工区、物流配 送区及配套服务区六大功能区； 采取交易、存储、配送、商 业、居住、办公、休闲多功能 混合互动模式； 实现多业态积聚效应，可为 广大客商提供一个规模大、档 次高、服务

34、功能强、服务范围 广的交易和服务平台。 物流园设臵蔬菜果品交易、蔬菜电子商务交易、农资交 易、农产品加工、物流配送及配套服务六大功能区。 电子交易中心电子交易中心 配送中心配送中心业主仓库业主仓库 种子交易大厅种子交易大厅 农贸综合物农贸综合物 流园分析流园分析 案例研究案例研究 小结小结 市场现状分析市场现状分析 特点特点 相关价值链相关价值链 寿光农产品市场目前处于现代化信息化阶段，寿光农 产品物流园成为全国农产品集散中心。 散户出售 生产力低下 个体种植 蔬菜专业合作社 国内农产品集散中心 土地集约化管理 大规模机械化种植 土地分散制管理 蔬菜经纪人 市场初期市场中期市场现状 市场规模持

35、续扩大， 影响力辐射全国及 周边国家，现代化 信息化的农产品专 业市场寿光农产 品物流园应运而生。 “公司+基地+农户” 订单式生产，出现 蔬菜专业合作社， 市场初步打开销路。 种植农产品供过于求， 打不开销售渠道，市 场尚未形成规模。 目前山东寿光市已成为 “全国之乡”，蔬菜的种 植规模和销售规模均居全 国之首。寿光农产品物流 园已成为中国最大的蔬菜 集散中心，价格形成中心， 信息交易中心，物流配送 中心，最权威的蔬菜标准 形成中心！ 亚洲最大的综 合性农产品物流园，功能 齐全，配套设施完善。 农贸综合物农贸综合物 流园分析流园分析 案例研究案例研究 小结小结 市场现状分析市场现状分析 特点

36、特点 相关价值链相关价值链 寿光农产品物流园集合仓储运输、加工配送及服务配套 等功能，构建连接生产者和消费终端的纽带。 农贸综合物农贸综合物 流园分析流园分析 案例研究案例研究 小结小结 市场现状分析市场现状分析 特点特点 相关价值链相关价值链 从国际上看，世界农产品物流交易体制和市场体系已经形 成了一些较为规范标准化的运营模式； 我国农产品物流发展尚处于欠发达阶段，市场规模化、信 息化、集约化程度不高； 农贸综合物流园依托信息化平台，整合各种资源构建信息 平台，减少流通环节，在市场上竞争优势大； 山东寿光农产品物流园作为中国蔬菜集散中心，在物流园 信息化、集约化、规模化方面都走在了市场的前头

37、，成为市 场的标杆。 发展农贸综合物流园将能增加农产品附加值，节约流通 费用，提高流通效率，降低损耗，规避市场风险。 农贸综合物农贸综合物 流园分析流园分析 案例研究案例研究 小结小结 市场现状分析市场现状分析 特点特点 相关价值链相关价值链 优势（优势（StrengthsStrengths）劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses） 项目地块平坦开阔，规模大，利于整体 规划； 交通便利，高速公路、国道、省道从项 目附近穿过； 地理位臵优越，区位优势明显； 离市中心远，低价较低。 项目内部存在大量拆迁； 项目周边开发程度低，配套缺乏； 紧邻三热电厂，存在污染问题； 区域认知度低；

38、启动资金大，存在资金风险。 机会（机会（OpportunitiesOpportunities）S S- -OO：发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢占机会WW- -OO：利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势 包头及周边经济快速发展，物流需 求不断增长； 政府对物流园建设的大力支持； 项目处于包头市未来发展带，新都 市区、石拐新区正在规划中； 包头是目前没有成型的农副产品综 合物流园。 迎合新区规划，利用好项目所在新区的 优势位臵； 充分利用政府支持，加快综合物流园建 设，抢占市场空白。 把握区域规划，提升项目升值空间； 加大园区宣传，提升项目知名度； 做好与政府沟通，妥善解决拆迁 问题； 强化项

39、目规划，降低环境污染。 威胁（威胁（ThreatsThreats）S S- -T T：发挥优势，转化威胁：发挥优势，转化威胁WW- -T T：减小劣势，避免威胁：减小劣势，避免威胁 现有批发市场都在扩充面积，润恒 物流园区也已开工建设； 宏观经济收紧，资金压力增大。 利用区位优势和便利交通，吸引客户； 完善配套设施，以现代化农副产品物流 园面向市场。 制定优惠政策，吸引客户，降低 资金压力； 合理安排开发时序，降低风险， 增加收益。 内部因素内部因素 外部因素外部因素 项目项目SWOT分析分析 物流产业现状分析物流产业现状分析 物流集聚区 农副产品市场 包头市的物流企业呈现规模小、分布分散的特

40、点，主要 集聚在三个区域。 兴胜乡物流企业集聚兴胜乡物流企业集聚 东河物流企业集聚东河物流企业集聚 石拐物流企业集聚石拐物流企业集聚 物流集聚区物流集聚区集聚区分布集聚区分布 集聚区特点集聚区特点 名称名称地理位臵地理位臵周边状况周边状况代表企业代表企业业务范围业务范围 兴胜乡物流集聚区 包茂公路及京藏高 速两侧 自发形成，无序经 营 中远货运、胜华、 神驹、远大物流等 货运、中转运输等 业务 石拐区物流集聚区京藏高速两侧靠近矿区 公铁物流公司、煤 海物流、包铝恒通 物流公司 煤炭运输 火车东站物流集聚区包头火车站附近 火车站附近，附近 有远大蔬菜副食批 发市场、粮库和农 贸市场等 联顺、联盛

41、、稳达、 通运、名扬、新福 等物流公司 蔬菜、水果等生活 消费物资，速递等 服务业务 特点1：自发形成，无序经营，缺乏统一规划； 特点2：以生产资料及能源运输为主，生活资料服务缺乏； 特点3：形成企业集聚，但未形成规模物流园区，产业处于初级阶段。 物流集聚区物流集聚区集聚区分布集聚区分布 集聚区特点集聚区特点 物流产业现状分析物流产业现状分析 物流集聚区 农副产品市场 市场概况 润恒物流园 重点农副产品市场 包头农副产品产量较少，远不能满足本地市场需要，主 要从山东、河北、东北、北京及南方等地批发。 蔬菜类食品：主要来自 山东寿光、北京新发地等 地大宗批发； 水果类产品：主要从北 京、山东、陕

42、西、甘肃及 南方等地批发； 干果类产品：主要从新 疆、北京、山西等地批发； 粮油类主要从北京、东 北、山东等地批发，部分 从本地厂商采购； 肉类产品：主要从周边 及北京等地批发。 包头 鄂尔多斯 新疆新疆 市场概况市场概况 货品来源货品来源 辐射范围辐射范围 市场分布市场分布 市场概况市场概况 包头批发市场除满足本地需求之外，还向周边省市供应， 如山西、陕西及内蒙西部等地区。 固阳县 府谷县 神木县 达尔罕茂名安 联合旗 土默特 右旗 1 2 3 4覆盖区域：包头、内 蒙西部及包头南部省市； 覆盖半径：以包头为 中心300公里； 覆盖人口： 一级范围人口318万； 二级范围人口459万； 三级

43、范围人口699万； 四级范围人口1161万； 覆盖范围内回民数量 大约15万。 一级辐射范围：辐射半径60公里，包括包头市、固阳县、土默特右旗、石拐区等； 二级辐射范围：辐射半径100公里，包括鄂尔多斯东胜、白云区等县市； 三级辐射范围：辐射半径200公里，包括神木、府谷、巴彦淖尔等县市； 四级辐射范围：辐射半径300公里，包括榆林、乌海、朔州等县市。 市场概况市场概况 货品来源货品来源 辐射范围辐射范围 市场分布市场分布 市场概况市场概况 包头批发市场共有五个，冷库两个，以粮油、水果、蔬菜 等农副产品批发为主，覆盖范围包括包头及周边省市。 佳世隆农贸城 友谊蔬菜市场 甲尔坝农副产品批发市场

44、远大蔬菜副食批发市场 九河东粮 包钢冷库 铁西冷库 赵家营蔬菜批发市场 包头农副产品市场主要 分为三类： 批发市场：以甲尔坝 农副产品批发市场、远 大蔬菜副食批发市场、 佳世隆农贸城、友谊蔬 菜批发市场等市场为主； 配送中心：以赵家营 蔬菜批发市场为主； 冷冻恒温：以铁西冷 库和宝钢冷库为主。 润恒物流园 市场概况市场概况 货品来源货品来源 辐射范围辐射范围 市场分布市场分布 市场概况市场概况 包头市批发市场及冷库主要分布在昆区和东河两个区， 市场分别优先满足昆青组团和九东组团。 市场名称市场名称地理位臵地理位臵经营项目经营项目主要功能主要功能辐射范围辐射范围备注备注 远大蔬菜副食 批发市场

45、东河区 主要经营蔬菜，水果，肉 食、水产，调味品； 批发、零售交易， 仓储 东河，九原区，包 头市周边城市（镇） 包头最大的蔬菜批发 市场 九合东粮广场东河区主要经营粮油类农副产品 批发，仓储，零售包头及周边县市设备设施较为陈旧 佳世隆农贸城东河区主要经营水果批发，零售交易包头及周边省市最大的水果批发市场 包头市铁西冷库东河区 冷冻肉食、水产， 酸奶，水果 冷藏、批发包头及周边省市 地下一层为恒温库， 地上为冷库 106特产超市昆区主要经营干果，小食品批发，零售交易包头及周边县市 地下干果批发，其余 为小商品 包钢冷库昆区 冷冻肉食水产， 冰激凌类产品 冷藏，批发包头及周边省市正在扩建 甲尔坝

46、农副产品 批发市场 昆区主要经营粮油类农副产品批发，仓储昆区、青山区 近年发展最快的粮油 市场 友谊蔬菜批发市场昆区 主要经营蔬菜，水果， 调味品，肉食水产； 批发、零售昆区、青山区部分产品从远大批发 市场概况市场概况 货品来源货品来源 辐射范围辐射范围 市场分布市场分布 市场概况市场概况 物流产业现状分析物流产业现状分析 物流集聚区 农副产品市场 市场概况 润恒物流园 重点农副产品市场 润恒物流园润恒物流园 润恒现代农副产品物流产业园已开工建设，将建成配 套内蒙古，辐射华北和西北的大型农副产品物流中心。 润恒物流园将分两期建设： 一期从2010年9月至2011 年12月，主要建设内容为 冷藏

47、中心、物流配送中心、 批发展示中心、检测检疫 中心、信息与结算中心； 二期从2011年10月到 2012年8月，主要建设内容 为行政大楼及相关商业配 套设施。 占地面积37万平，建筑面积40万平，项目将分两期进行；1、规模 将建成“自治区最大、华北一流、全国有影响”的农副产品物流项目；2、目标 将建办公楼、物流区、冷库、交易市场、商业，但目前配套不足；3、设施 物流产业现状分析物流产业现状分析 物流集聚区 农副产品市场 市场概况 润恒物流园 重点农副产品市场 种类种类种类种类间数（间）间数（间） 面积（）面积（） 单位面积单位面积 （间（间/ /） 交易量交易量 年租金（元年租金（元/ / 年

48、）年） 日租金（元日租金（元/ / ） 收益收益交易费用交易费用 仓库 普通仓库2385037 水果13万吨； 肉类水产2万 吨；饮料1800 吨；其余为1 万吨。 200000.7 一般商户2-3 万/年；中的 商户3-5万； 重点商户5万 -15万。 按照产品不 同，收取30- 40元/吨交易 费 专业仓库2160080040000.8 商铺 水果综合2051517074200001 香蕉专区37273874200001 综合大楼 一层水果58548493320001.2 二层水产63006300280000.8 三层冷链6300630050000.7 四层办公63006300 交易大棚水果综合121502150150001 露天交易区蔬菜水果2060030100001 仓储区 交易区 香蕉批发区 露 天 果 蔬 批 发 区 水果批发 水果批发 水果、干果批发 雨棚 水果仓储交易 水产、副食水果批发 水 果 批 发 佳世隆农贸城分为仓储区、批发区及综合办公楼，以水 果批发为主，兼具水产、干果及蔬菜批发。 重点农副产重点农副产 品市场品市场 佳世隆 远大 友谊 甲尔坝 铁西冷库 包钢冷库 佳世隆农贸城是包头地区最大的水果批发市场，占整个 远大水果批发的60%。 优势： 紧邻货运站，交通便利 水果批发为主； 仓储