南昌红谷滩新区世贸站站厅商业区概念定位及规划(57页).pdf

《南昌红谷滩新区世贸站站厅商业区概念定位及规划(57页).pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南昌红谷滩新区世贸站站厅商业区概念定位及规划(57页).pdf（57页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、 城市视野下的再审视城市视野下的再审视城市视野下的再审视城市视野下的再审视 一个城市的文明进程和水平，并非由整体公民决定；纵观古今中外，以历一个城市的文明进程和水平，并非由整体公民决定；纵观古今中外，以历一个城市的文明进程和水平，并非由整体公民决定；纵观古今中外，以历一个城市的文明进程和水平，并非由整体公民决定；纵观古今中外，以历 史思辨的结论而言，在某种程度上城市文明是由富于前瞻眼光、登峰智慧的史思辨的结论而言，在某种程度上城市文明是由富于前瞻眼光、登峰智慧的史思辨的结论而言，在某种程度上城市文明是由富于前瞻眼光、登峰智慧的史思辨的结论而言，在某种程度上城市文明是由富于前瞻眼光、登峰智慧的

2、层峰人物来决定。层峰人物来决定。层峰人物来决定。层峰人物来决定。 今天，城市交通问题却是制约城市文明发展的最大障碍，今天，城市交通问题却是制约城市文明发展的最大障碍，今天，城市交通问题却是制约城市文明发展的最大障碍，今天，城市交通问题却是制约城市文明发展的最大障碍， 旧式城市交通工具的落后，注定需要新型高效、快捷的交通工具取而代之。旧式城市交通工具的落后，注定需要新型高效、快捷的交通工具取而代之。旧式城市交通工具的落后，注定需要新型高效、快捷的交通工具取而代之。旧式城市交通工具的落后，注定需要新型高效、快捷的交通工具取而代之。 地铁地铁地铁地铁作为作为作为作为一种大量、安全、高效、准点的城市轨

3、道交通工具，在人口一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口 密集的现代化大都市，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因密集的现代化大都市，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因密集的现代化大都市，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因密集的现代化大都市，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因 而通常成为主要的客运交通方式，客流量相当庞大。而通常成为主要的客运交通方式，客流量相当庞大。而通常成为主要的客运交通方式，客流量相当庞大。而通常成为主要的客运交通方式，客流量

4、相当庞大。 1 1、前言（背景、目的）、前言（背景、目的） 2 2、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究 3 3、世贸站站厅商业区研究、世贸站站厅商业区研究( (定位定位/ /规划规划) ) 目目目目 录录录录 南昌为什么要南昌为什么要南昌为什么要南昌为什么要 建轨道交通建轨道交通建轨道交通建轨道交通 1 背背背背 景景景景 改善交通环境、解决市民出行难问题的需要改善交通环境、解决市民出行难问题的需要改善交通环境、解决市民出行难问题的需要改善交通环境、解决市民出行难问题的需要 现状南昌交通存在“东西不通，南北不畅，东西不通，南北不畅， 越江

5、不便越江不便”的严重问题，迫切需要尽快建设 高速、大容量的轨道交通，建立以轨道交通 为骨干、地面公交为主体、其他交通方式为 补充的一体化综合交通系统。 实现城市总体发展目标的需要实现城市总体发展目标的需要实现城市总体发展目标的需要实现城市总体发展目标的需要 南昌中心城市的规划布局是“一江两一江两 岸岸”、“一核五片一核五片”，其中主城区的 布局为“双城八片”。轨道交通的建 设对于实现各片区与中心区的便捷联 系，促使两岸的一体化发展，引导城 市规模有序扩大，统筹城乡发展，支 持组团式城市规划布局的实现具有不 可替代的作用。 提升城市综合竞争力，实现现代区域经济中心城市的需要提升城市综合竞争力，实

6、现现代区域经济中心城市的需要提升城市综合竞争力，实现现代区域经济中心城市的需要提升城市综合竞争力，实现现代区域经济中心城市的需要 轨道交通近期建设项目连接了城市最主要的 政治、经济、文化、交通中心；连接了昌南、 昌北双城中心与城市重点发展区域，通过提 高交通效率增强城市运转速度，从而提高城 市综合实力；并通过与机场、火车站、公路 客运站等对外交通枢纽的衔接，加强与周边 地区的交通联系，更好地发挥南昌作为长江 中游区域中心城市对周边城市群的辐射带动 作用。 贯彻科学发展观，进一步促进南昌社会经济发展的需要贯彻科学发展观，进一步促进南昌社会经济发展的需要贯彻科学发展观，进一步促进南昌社会经济发展的

7、需要贯彻科学发展观，进一步促进南昌社会经济发展的需要 轨道交通具有快速、便捷、准时的特 点，有利于提高居民出行距离和范 围，有助于城市空间向外拓展，大大 缓解城市经济发展和交通之间的矛盾。 作为一项大型基础设施，轨道交通工 程建设也是一个新的经济促进点，将 从城市经济链的源头为城市注入活 力，在多种行业创造就业机会，增加 社会需求，带来国民国民收入的增长。 建设建设建设建设“ “ “ “花园英雄城市花园英雄城市花园英雄城市花园英雄城市” ” ” ”，发展和谐社会的需要，发展和谐社会的需要，发展和谐社会的需要，发展和谐社会的需要 轨道交通是一种很少占用土地资源 的绿色交通方式，可以很好的保护 南

8、昌历史文化名城特色和城市格局 的完整性，对于改善城市生态环境 具有显著的效果。 对照国办发对照国办发对照国办发对照国办发200381200381200381200381 号文件要求，南昌市的号文件要求，南昌市的号文件要求，南昌市的号文件要求，南昌市的 人口、经济指标及规划人口、经济指标及规划人口、经济指标及规划人口、经济指标及规划 线路客流规模均已具备线路客流规模均已具备线路客流规模均已具备线路客流规模均已具备 了建设城市轨道交通的了建设城市轨道交通的了建设城市轨道交通的了建设城市轨道交通的 基本条件：基本条件：基本条件：基本条件：2009200920092009年，全市累计实年，全市累计实年

9、，全市累计实年，全市累计实 现财政总收入现财政总收入现财政总收入现财政总收入249.88249.88249.88249.88 亿元亿元亿元亿元 100亿元财政总收入 预测远景线网预测远景线网预测远景线网预测远景线网5 5 5 5条线中条线中条线中条线中 最大最大最大最大3.573.573.573.57万人，最小万人，最小万人，最小万人，最小 1.851.851.851.85万人；其中近期万人；其中近期万人；其中近期万人；其中近期 建设的建设的建设的建设的2 2 2 2条线分别是条线分别是条线分别是条线分别是 3.573.573.573.57、3.473.473.473.47万人万人万人万人 3

10、万人客流规模 初步核算，初步核算，初步核算，初步核算，2009200920092009年我年我年我年我 市实现地区生产总值市实现地区生产总值市实现地区生产总值市实现地区生产总值 1837.5亿元亿元亿元亿元 1000亿元地区生产总值 2008200820082008年南昌市常住人年南昌市常住人年南昌市常住人年南昌市常住人 口为口为口为口为493.73493.73493.73493.73万人，其万人，其万人，其万人，其 中中中中1400K1400K1400K1400K城市规划区城市规划区城市规划区城市规划区 常驻人口约常驻人口约常驻人口约常驻人口约308.9308.9308.9308.9万万万万

11、 300万人人口现状 南昌现状基数发展地铁基本条件 小结： 无论从人口规模、地区生产总值、地方财政一般预算收入、单向高峰小时 断面客流规模等方面南昌均已达到发展地铁的基本条件。 南昌正在逐步向国际化动感大都会靠近；地铁南昌正在逐步向国际化动感大都会靠近；地铁南昌正在逐步向国际化动感大都会靠近；地铁南昌正在逐步向国际化动感大都会靠近；地铁 的开工建设，将对拉大城市框架、夯实城市功能、的开工建设，将对拉大城市框架、夯实城市功能、的开工建设，将对拉大城市框架、夯实城市功能、的开工建设，将对拉大城市框架、夯实城市功能、 提升城市形象、塑造城市品牌，彰显城市魅力起提升城市形象、塑造城市品牌，彰显城市魅力

12、起提升城市形象、塑造城市品牌，彰显城市魅力起提升城市形象、塑造城市品牌，彰显城市魅力起 不可替代的作用。不可替代的作用。不可替代的作用。不可替代的作用。 本次报告的目的：本次报告的目的：本次报告的目的：本次报告的目的： 针对世贸站，设计地铁商业物业的概念和提出针对世贸站，设计地铁商业物业的概念和提出针对世贸站，设计地铁商业物业的概念和提出针对世贸站，设计地铁商业物业的概念和提出 市场定位，推荐合理的经营模式，估算地铁世贸市场定位，推荐合理的经营模式，估算地铁世贸市场定位，推荐合理的经营模式，估算地铁世贸市场定位，推荐合理的经营模式，估算地铁世贸 站商业物业经营的效果，为公司的相关决策提供站商业

13、物业经营的效果，为公司的相关决策提供站商业物业经营的效果，为公司的相关决策提供站商业物业经营的效果，为公司的相关决策提供 参考依据。参考依据。参考依据。参考依据。 目目目目 的的的的 地铁沿线地下商业地铁沿线地下商业地铁沿线地下商业地铁沿线地下商业 物业开发利用的特物业开发利用的特物业开发利用的特物业开发利用的特 点及案例研究点及案例研究点及案例研究点及案例研究 2 主要有以下特点：主要有以下特点： 1 1、地铁相关资源的开发具有明显的交通优、地铁相关资源的开发具有明显的交通优 势势 2 2、处于特定时空条件下的地铁站内商业具、处于特定时空条件下的地铁站内商业具 有市场独占优势有市场独占优势

14、3 3、地铁内商业的发展与地面商业发展状况、地铁内商业的发展与地面商业发展状况 密切相关密切相关 4 4、地铁内商业和地铁商城运营的局限性、地铁内商业和地铁商城运营的局限性 地铁站内商业与沿线商业开发都属于地下商业空间开发范畴。 1 1、地铁地下商业物业开发经营的特点、地铁地下商业物业开发经营的特点 特特特特 点点点点 目前上海运营的地铁线路全长约目前上海运营的地铁线路全长约目前上海运营的地铁线路全长约目前上海运营的地铁线路全长约410410410410公里，日均客运量公里，日均客运量公里，日均客运量公里，日均客运量475475475475万万万万 人次。人次。人次。人次。 地铁站内商铺的经营

15、地铁站内商铺的经营 地铁各站站台通常没有或仅仅配少量即时、即时、 便捷的自动售货机和报刊杂志销售点。便捷的自动售货机和报刊杂志销售点。 上海的经验与做法上海的经验与做法 1. 1.上海地铁地下商业基本情况上海地铁地下商业基本情况 地铁站厅设置较多主要：经营书报、洗衣、经营书报、洗衣、 数码快照等面积小、服务即时、经营专业数码快照等面积小、服务即时、经营专业 的商铺。商铺主要采用各站连锁套餐的经的商铺。商铺主要采用各站连锁套餐的经 营方式。但经营状况因分布不规范、经营营方式。但经营状况因分布不规范、经营 单一、缺乏吸引力而不尽人意。单一、缺乏吸引力而不尽人意。 站台书报摊位站台书报摊位 站厅内的

16、数码连锁店站厅内的数码连锁店 2 2、几个城市地铁地下商业研究、几个城市地铁地下商业研究 案案案案 例例例例 上海的静安寺伊美时尚广场、人民广场地下香港名店街等地下商场或商业街多建上海的静安寺伊美时尚广场、人民广场地下香港名店街等地下商场或商业街多建上海的静安寺伊美时尚广场、人民广场地下香港名店街等地下商场或商业街多建上海的静安寺伊美时尚广场、人民广场地下香港名店街等地下商场或商业街多建 于于于于客流量较大的站点，主要经营服装饰品，目标顾客瞄准时尚的青年男女客流量较大的站点，主要经营服装饰品，目标顾客瞄准时尚的青年男女客流量较大的站点，主要经营服装饰品，目标顾客瞄准时尚的青年男女客流量较大的站

17、点，主要经营服装饰品，目标顾客瞄准时尚的青年男女。 特色化经营的香港名店街，引进追 求时尚潮流的“香港”概念和香港 零售业先进的经营管理理念，主要 经营中档名牌礼品、饰品和化妆 品；目标顾客瞄准1826岁追求 时尚的年轻族。 地下商场或商业街地下商场或商业街 上海以经营时尚服装、饰物为主的地下商业街是 潮流青年经常光顾的地方。 上海地铁运营有限公司 商贸公司在拥有经营管理权 的二号线上实行连锁式招商 ，把十几个站点铺面捆绑出 租，规模经营。 2 2、上海地铁商业的上海地铁商业的 管理与经营管理与经营 地铁公司在运营 初期对于商铺出 租主要采用招商 的方式，随着地 下商业的发展， 竞争比较激烈的

18、 条件下，改而采 用议标的方式。 地铁商业招商方式根据地下商业物业的特点主要有三种：地铁商业招商方式根据地下商业物业的特点主要有三种：地铁商业招商方式根据地下商业物业的特点主要有三种：地铁商业招商方式根据地下商业物业的特点主要有三种：委委委委 托商业公司（中介）负责招商；招标商业投资公司总承包方托商业公司（中介）负责招商；招标商业投资公司总承包方托商业公司（中介）负责招商；招标商业投资公司总承包方托商业公司（中介）负责招商；招标商业投资公司总承包方 式；公司自己负责招商，负责管理。式；公司自己负责招商，负责管理。式；公司自己负责招商，负责管理。式；公司自己负责招商，负责管理。 上海地铁商业的经

19、验和不足上海地铁商业的经验和不足上海地铁商业的经验和不足上海地铁商业的经验和不足 主要经验是地铁商铺开发主要主要经验是地铁商铺开发主要主要经验是地铁商铺开发主要主要经验是地铁商铺开发主要采用招商方式；特色化经营；连采用招商方式；特色化经营；连采用招商方式；特色化经营；连采用招商方式；特色化经营；连 锁经营；注重地铁站、地下商场以及地上商业的衔接锁经营；注重地铁站、地下商场以及地上商业的衔接锁经营；注重地铁站、地下商场以及地上商业的衔接锁经营；注重地铁站、地下商场以及地上商业的衔接。存在的问。存在的问。存在的问。存在的问 题是很多地铁商城的规划欠合理；所营项目雷同；功能定位不明题是很多地铁商城的

20、规划欠合理；所营项目雷同；功能定位不明题是很多地铁商城的规划欠合理；所营项目雷同；功能定位不明题是很多地铁商城的规划欠合理；所营项目雷同；功能定位不明 确。确。确。确。 2003 2003 2003 2003年运营中的广州地铁一、二号线全长年运营中的广州地铁一、二号线全长年运营中的广州地铁一、二号线全长年运营中的广州地铁一、二号线全长41.4841.4841.4841.48公里，日均公里，日均公里，日均公里，日均 客运量客运量客运量客运量37.537.537.537.5万人次。万人次。万人次。万人次。 地铁沿线站厅商业地铁沿线站厅商业 一号线各站点站厅大都设置了商业零售网点，但除天河西站具有一

21、定规模和比 较集中外，其它多为零星分布，主要经营书报刊、冲印、西饼店、银行、便利经营书报刊、冲印、西饼店、银行、便利 店等，进驻地铁商业网点的主力商家以连锁企业为主店等，进驻地铁商业网点的主力商家以连锁企业为主。二号线与一号线站厅商 铺的经营模式和业态种类相近。 广州广州的经验与做法的经验与做法 1. 1.广州地铁站点地下商业基本广州地铁站点地下商业基本 状况状况 与站厅连接的地下商场或商业街经营面积和规模较大与站厅连接的地下商场或商业街经营面积和规模较大与站厅连接的地下商场或商业街经营面积和规模较大与站厅连接的地下商场或商业街经营面积和规模较大 。 烈士陵园站的流行前线是主营时髦服装、主营时

22、髦服装、 饰品及特色食肆的流行时尚地带，吸引饰品及特色食肆的流行时尚地带，吸引 追慕时尚的中、大学生及潮流青年追慕时尚的中、大学生及潮流青年。芳 村站与花地湾站间的地下商业街前段是 好美居家居广场，后段是服装饰品购物 广场，但因位置偏敝经营状况较差。 与站厅连接的地下商业与站厅连接的地下商业 街街 流行前线入口流行前线入口 随着地铁地下商铺商业经营的发展，初期采用 招商引入商家的方式被议标方式逐步取代。 2 2、广州地铁商业的广州地铁商业的 管理与经营管理与经营 以以20022002年为例：租金一般为每月年为例：租金一般为每月200-500200-500元元/ /平方米，合平方米，合 同期一般

23、同期一般3-53-5年，租金年递增率为年，租金年递增率为6%6%。但各站点的连锁 报刊亭月租为700元，租金相对较高，因此多由南方报 业等有实力的企业连锁经营，目前这类商铺租金有下调 趋势。 地铁站厅商铺出租率达100%，2002年全年商铺租金收 入超过200多万元。 广州地铁对站厅零星商铺和地下商业街采用不同的经营手法。对广州地铁对站厅零星商铺和地下商业街采用不同的经营手法。对广州地铁对站厅零星商铺和地下商业街采用不同的经营手法。对广州地铁对站厅零星商铺和地下商业街采用不同的经营手法。对零星商铺是设零星商铺是设零星商铺是设零星商铺是设 定业种分别招商，为方便管理倾向于选择较有实力的知名连锁企

24、业连锁经营；对定业种分别招商，为方便管理倾向于选择较有实力的知名连锁企业连锁经营；对定业种分别招商，为方便管理倾向于选择较有实力的知名连锁企业连锁经营；对定业种分别招商，为方便管理倾向于选择较有实力的知名连锁企业连锁经营；对 规模较大达到商业街性质的则采取整体招商的办法，但对商铺经营范围和形式有规模较大达到商业街性质的则采取整体招商的办法，但对商铺经营范围和形式有规模较大达到商业街性质的则采取整体招商的办法，但对商铺经营范围和形式有规模较大达到商业街性质的则采取整体招商的办法，但对商铺经营范围和形式有 诸多限制。诸多限制。诸多限制。诸多限制。 广州地铁站厅商铺经营的主要经广州地铁站厅商铺经营的

25、主要经广州地铁站厅商铺经营的主要经广州地铁站厅商铺经营的主要经 验和值得关注的问题验和值得关注的问题验和值得关注的问题验和值得关注的问题 经验：经验：经验：经验：主要是引进连锁经营和知名商家，区分商场、商铺的不同情况采主要是引进连锁经营和知名商家，区分商场、商铺的不同情况采主要是引进连锁经营和知名商家，区分商场、商铺的不同情况采主要是引进连锁经营和知名商家，区分商场、商铺的不同情况采 用分别招商、整体招商相结合的方式。用分别招商、整体招商相结合的方式。用分别招商、整体招商相结合的方式。用分别招商、整体招商相结合的方式。但地铁一号线兴建后沿线地下商业但地铁一号线兴建后沿线地下商业但地铁一号线兴建

26、后沿线地下商业但地铁一号线兴建后沿线地下商业 发展并不兴旺，有的业种如药店业已关闭，究其原因主要是客流量太小、发展并不兴旺，有的业种如药店业已关闭，究其原因主要是客流量太小、发展并不兴旺，有的业种如药店业已关闭，究其原因主要是客流量太小、发展并不兴旺，有的业种如药店业已关闭，究其原因主要是客流量太小、 消费者尚未形成逛地铁站商铺的习惯以及商家经营策略缺乏引力。消费者尚未形成逛地铁站商铺的习惯以及商家经营策略缺乏引力。消费者尚未形成逛地铁站商铺的习惯以及商家经营策略缺乏引力。消费者尚未形成逛地铁站商铺的习惯以及商家经营策略缺乏引力。 2002年，广州东站，一二号换乘站等大站地下商 铺的经营情况不

27、容乐观，值得关注。 2002200220022002年，北京运营的一线和环线地铁总里程年，北京运营的一线和环线地铁总里程年，北京运营的一线和环线地铁总里程年，北京运营的一线和环线地铁总里程54545454公里，日均客公里，日均客公里，日均客公里，日均客 运量约运量约运量约运量约130130130130万人次。万人次。万人次。万人次。 当时当时当时当时地铁线各站厅配置了以地铁线各站厅配置了以地铁线各站厅配置了以地铁线各站厅配置了以冲影、西点、便利店等经营冲影、西点、便利店等经营冲影、西点、便利店等经营冲影、西点、便利店等经营 便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点。商便利性商品和服务的不同

28、业种组合的商业服务网点。商便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点。商便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点。商 业网点基本采用连锁经营方式。业网点基本采用连锁经营方式。业网点基本采用连锁经营方式。业网点基本采用连锁经营方式。 北京北京的经验与做法的经验与做法 1. 1. 地铁站内商业地铁站内商业 基本情况及特点基本情况及特点 地铁站连接的地下商场、商业街的开发 经营十分滞后。在地铁西单站站厅与西 单商场连接的地下空间设立的西单站地 下商贸市场，经营面积仅经营面积仅经营面积仅经营面积仅558558558558平方米，平方米，平方米，平方米， 主要经营服装、鞋帽、北京特色食品等主要经营

29、服装、鞋帽、北京特色食品等主要经营服装、鞋帽、北京特色食品等主要经营服装、鞋帽、北京特色食品等 中低档商品，中低档商品，中低档商品，中低档商品，经营状况不好。 与站厅连接的地下商业与站厅连接的地下商业 街街 流行前线入口流行前线入口 2 2、北京、北京地铁商业的管地铁商业的管 理与经营理与经营 2002年，站内商铺的租金平均是每月500- 800元/平方米 。地铁公司商铺租金收入 加上自动售卖机的租金收入，一年租金 收入总计可以超过1000万元。 在对地下商业的经营方式上，在对地下商业的经营方式上，在对地下商业的经营方式上，在对地下商业的经营方式上，北京地铁商贸中心以租赁为主，大部份北京地铁商

30、贸中心以租赁为主，大部份北京地铁商贸中心以租赁为主，大部份北京地铁商贸中心以租赁为主，大部份 经营项目是引进合适商户（主要是在全市有相当知名度的连锁企业，如经营项目是引进合适商户（主要是在全市有相当知名度的连锁企业，如经营项目是引进合适商户（主要是在全市有相当知名度的连锁企业，如经营项目是引进合适商户（主要是在全市有相当知名度的连锁企业，如 北京百万庄园公司）。北京百万庄园公司）。北京百万庄园公司）。北京百万庄园公司）。 但对商家经营的商品品种进行限制，以防止对乘客不良干扰和商家之间恶性竞争；地铁 公司实行多种经营方式，有选择参与部份项目的经营，如进行冲印、影像超市等经营项目如进行冲印、影像超

31、市等经营项目 合作，但通常不承担经营风险；在管理架构上设立专门部门合作，但通常不承担经营风险；在管理架构上设立专门部门（如设立西单商场部）（如设立西单商场部）对大型对大型 网点进行管理。网点进行管理。 北京地铁商业经营的经验和问题北京地铁商业经营的经验和问题 主要经验是尽量主要经验是尽量主要经验是尽量主要经验是尽量引进实力强的连锁企业，使乘客在地铁可以获得优引进实力强的连锁企业，使乘客在地铁可以获得优引进实力强的连锁企业，使乘客在地铁可以获得优引进实力强的连锁企业，使乘客在地铁可以获得优 质的延伸服务，同时减少地铁公司的管理压力，保障地铁公司收益质的延伸服务，同时减少地铁公司的管理压力，保障地

32、铁公司收益质的延伸服务，同时减少地铁公司的管理压力，保障地铁公司收益质的延伸服务，同时减少地铁公司的管理压力，保障地铁公司收益 。但是整体上北京地铁的较大规模地下商业发展比较滞后。但是整体上北京地铁的较大规模地下商业发展比较滞后。但是整体上北京地铁的较大规模地下商业发展比较滞后。但是整体上北京地铁的较大规模地下商业发展比较滞后。 2002200220022002年香港地铁荃湾、港岛、观塘三条主要运营线路总长年香港地铁荃湾、港岛、观塘三条主要运营线路总长年香港地铁荃湾、港岛、观塘三条主要运营线路总长年香港地铁荃湾、港岛、观塘三条主要运营线路总长43.243.243.243.2公里，日运营时间公里

33、，日运营时间公里，日运营时间公里，日运营时间 达达达达19191919小时，日均客运量小时，日均客运量小时，日均客运量小时，日均客运量230230230230万人次。万人次。万人次。万人次。 站台、站厅内商业站台、站厅内商业 站台因功能限制基本没设置商业，但各类广告布满站台通道壁、地铁 隧道壁的有效空间。 面积较大的站厅客流旺盛，因此分布着不少满足即时性、便捷性需求面积较大的站厅客流旺盛，因此分布着不少满足即时性、便捷性需求 的商铺。商铺的业态设置以银行、便利店、西饼屋、干洗店等种类为的商铺。商铺的业态设置以银行、便利店、西饼屋、干洗店等种类为 主。主。商铺装潢考究，环境颇好，经营状况不错。

34、香港香港的经验与做法的经验与做法 1. 1. 地铁站内商业 基本情况及特点 与站厅连接的地下商场定位明确、经营明确、经营明确、经营明确、经营 灵活，是融购物、休闲、娱乐、观光为灵活，是融购物、休闲、娱乐、观光为灵活，是融购物、休闲、娱乐、观光为灵活，是融购物、休闲、娱乐、观光为 一体的综合性商城。一体的综合性商城。一体的综合性商城。一体的综合性商城。最具特色的地下商 场是铜锣湾时代广场地下一层的“时代 便利集”，主要经营中西特色餐饮、休 闲娱乐、便民超市、服装饰品；目标顾 客瞄准大众消费者，价格适中，生意颇 好。 沿线地下商业街沿线地下商业街 经营颇具特色的时代便利集经营颇具特色的时代便利集经

35、营颇具特色的时代便利集经营颇具特色的时代便利集 2 2、香港、香港地铁商业的地铁商业的 管理与经营管理与经营 香港地铁公司的经营收入分经常收入和非经经常收入和非经 常收入（即物业发展利润）。常收入（即物业发展利润）。经常性收入包 括车费收入、物业租赁收入、物业管理收入 和其它收入等，其它收入则来源于地铁范围 内的有线和无线业务、自动售卖机以及纪念 车票收入等。 对于分布在各站厅内的对于分布在各站厅内的对于分布在各站厅内的对于分布在各站厅内的银行、便利店、西饼屋等商铺，香港地银行、便利店、西饼屋等商铺，香港地银行、便利店、西饼屋等商铺，香港地银行、便利店、西饼屋等商铺，香港地 铁主要租赁给采用连

36、锁经营的商业企业铁主要租赁给采用连锁经营的商业企业铁主要租赁给采用连锁经营的商业企业铁主要租赁给采用连锁经营的商业企业，既统一管理，又突出品，既统一管理，又突出品，既统一管理，又突出品，既统一管理，又突出品 牌优势。牌优势。牌优势。牌优势。 香港地铁商业发展的经验借鉴和香港地铁商业发展的经验借鉴和 不足不足 经验主要是经验主要是经验主要是经验主要是各类地铁商场经营定位明确，实行特色化经营和主各类地铁商场经营定位明确，实行特色化经营和主各类地铁商场经营定位明确，实行特色化经营和主各类地铁商场经营定位明确，实行特色化经营和主 题经营；围绕地铁经营进行商业营销模式的创新，把商场的客流题经营；围绕地铁

37、经营进行商业营销模式的创新，把商场的客流题经营；围绕地铁经营进行商业营销模式的创新，把商场的客流题经营；围绕地铁经营进行商业营销模式的创新，把商场的客流 和经营与地铁的客流和进行经营捆绑（如杏花新城）。和经营与地铁的客流和进行经营捆绑（如杏花新城）。和经营与地铁的客流和进行经营捆绑（如杏花新城）。和经营与地铁的客流和进行经营捆绑（如杏花新城）。但是香港但是香港但是香港但是香港 地铁沿线地下商场的灯光亮度不足，给人压抑的感觉，影响客流地铁沿线地下商场的灯光亮度不足，给人压抑的感觉，影响客流地铁沿线地下商场的灯光亮度不足，给人压抑的感觉，影响客流地铁沿线地下商场的灯光亮度不足，给人压抑的感觉，影响

38、客流 消费。消费。消费。消费。 小结： 通过对几个城市地铁商 业的考察、分析和总结， 可以得出以下几个方面结 论。地铁商业经营分布特地铁商业经营分布特地铁商业经营分布特地铁商业经营分布特 点按照地下商业经营范围点按照地下商业经营范围点按照地下商业经营范围点按照地下商业经营范围 一般分为四大类：但是第一般分为四大类：但是第一般分为四大类：但是第一般分为四大类：但是第 四类店铺的设置需要满足四类店铺的设置需要满足四类店铺的设置需要满足四类店铺的设置需要满足 消防条例的规定。消防条例的规定。消防条例的规定。消防条例的规定。 这个类别的加入使地铁站成为 重要的公共活动空间而非单纯 的交通节点 第四类是

39、咖啡 店、饮品店、 快速餐饮店等 诸如手机、流行软件等电子类 消费品，流行性书刊、服装饰 物与精品等类别 第三类是流行 性商品， 包括冲印店、洗衣店、银行、 西饼店、旅行社和便利店等 第二类是便利 性商品或服 务， 包括报刊杂志、点心饮品等第一类是即时 性消费商品 在商业分布上在商业分布上在商业分布上在商业分布上，地铁站台由于吐纳乘客的功能性要求和限制基本上不设置商业，因 此地铁商圈可分为三个层次： 地铁沿线较大型地下商场或商业街，一般以经营流行 性服饰、皮具和精品为主，目标消费者通常锁定大中 学生和追求时尚的年青人，价格多中低档。 第三个层次为地下商场或 商业街 经营范围以便利性商品和服务与

40、流行性商品为主第二层次是面积较大的站 厅内商场 以经营即时性消费商品为主第一层次是站厅内零星商 业网点，面积小 目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚的年青人，价格多中低档。 强调主题、特色经营，以期产生特色化经营优势，比较成功的例子是 上海香港名店街、广州的流行前线。总体上看，商业经营种类与经营总体上看，商业经营种类与经营总体上看，商业经营种类与经营总体上看，商业经营种类与经营 规模密切相关，规模小就以经营第一、二类商品为主，规模大则主要规模密切相关，规模小就以经营第一、二类商品为主，规模大则主要规模密切相关，规模小就以经营第一、二类商品为主，规模大则主要规模密切相关，规模小就以经营第一、二类

41、商品为主，规模大则主要 经营第三、四类商品。经营第三、四类商品。经营第三、四类商品。经营第三、四类商品。 地铁站内商铺基本上都采用连锁经营形式。地铁站内商铺基本上都采用连锁经营形式。地铁站内商铺基本上都采用连锁经营形式。地铁站内商铺基本上都采用连锁经营形式。连锁经营迎合了消费者习惯消费 和品牌依赖的消费心理，最大限度方便了消费者。只有流行类商品中的服装 饰物与精品等一般不采用连锁经营，而是视不同站点的客流而定。 地面商业发展状况对地下商业设置具有很大影响， 地面地下互动关系明显。通常地面属于商业中心，地 下商业也会比较兴旺，但地下商业一般是作为地面的 补充。地面属于办公区或住宅区办公区或住宅区

42、，地下商业一般可以地下商业一般可以 发挥中低价位的社区商业中心的作用或者发展成为特发挥中低价位的社区商业中心的作用或者发展成为特 色商场。色商场。 1、地铁公司在招商时，通常采用议标等方式引入有较高商誉、地铁公司在招商时，通常采用议标等方式引入有较高商誉、地铁公司在招商时，通常采用议标等方式引入有较高商誉、地铁公司在招商时，通常采用议标等方式引入有较高商誉、 实力较强的连锁经营企业，招商范围一般不考虑仅在地下经营实力较强的连锁经营企业，招商范围一般不考虑仅在地下经营实力较强的连锁经营企业，招商范围一般不考虑仅在地下经营实力较强的连锁经营企业，招商范围一般不考虑仅在地下经营 的商家。的商家。的商

43、家。的商家。这样可以使乘客在地铁可以获得优质的延伸服务，同 时便于地铁商铺管理，降低租赁经营的风险使地铁公司的收益 得到保障，而连锁企业出于提高企业形象、增进消费者接触频 率、强化品牌效应考虑，即使短期亏损也会踊跃要求进驻。 地铁公司对地下商业物业运营管理的策略地铁公司对地下商业物业运营管理的策略 2 2 2 2、地铁公司还对地下商业的经营业态种类进行必要的调控。、地铁公司还对地下商业的经营业态种类进行必要的调控。、地铁公司还对地下商业的经营业态种类进行必要的调控。、地铁公司还对地下商业的经营业态种类进行必要的调控。 一方面可以保证地铁商业的经营品种多样，满足搭乘地铁消费 者的多种需求；另一方

44、面可以避免商家由于经营重叠造成恶性 竞争的可能，有利于树立起地铁商贸的大品牌形象。 3、地铁公司在对地下商业物业的经营模式，通常是区分不同情况来决 定，站内零星网点通常由自己进行招商和经营，较大的站内商场一般也站内零星网点通常由自己进行招商和经营，较大的站内商场一般也站内零星网点通常由自己进行招商和经营，较大的站内商场一般也站内零星网点通常由自己进行招商和经营，较大的站内商场一般也 由自己经营，但也有少量引入投资商进行经营的，而地下商城或商业街由自己经营，但也有少量引入投资商进行经营的，而地下商城或商业街由自己经营，但也有少量引入投资商进行经营的，而地下商城或商业街由自己经营，但也有少量引入投

45、资商进行经营的，而地下商城或商业街 基本上都是引入投资商整体包租的。基本上都是引入投资商整体包租的。基本上都是引入投资商整体包租的。基本上都是引入投资商整体包租的。 4、在对地下商业物业出租的营销策略上，主要是通过提高地铁商业通过提高地铁商业通过提高地铁商业通过提高地铁商业 物业的档次，改善地下环境条件和管理服务，构筑地铁物业的档次，改善地下环境条件和管理服务，构筑地铁物业的档次，改善地下环境条件和管理服务，构筑地铁物业的档次，改善地下环境条件和管理服务，构筑地铁“ “ “ “大品牌大品牌大品牌大品牌” ” ” ”， 对打算进驻地铁商业的商家形成品牌驱动力，另一方面，通过招商对打算进驻地铁商业

46、的商家形成品牌驱动力，另一方面，通过招商对打算进驻地铁商业的商家形成品牌驱动力，另一方面，通过招商对打算进驻地铁商业的商家形成品牌驱动力，另一方面，通过招商 引进有丰富经验的经营公司、有实力的连锁企业，发挥他们的带动引进有丰富经验的经营公司、有实力的连锁企业，发挥他们的带动引进有丰富经验的经营公司、有实力的连锁企业，发挥他们的带动引进有丰富经验的经营公司、有实力的连锁企业，发挥他们的带动 作用，作用，作用，作用，“ “ “ “以商引商以商引商以商引商以商引商” ” ” ”，吸引众多商家进驻地铁。，吸引众多商家进驻地铁。，吸引众多商家进驻地铁。，吸引众多商家进驻地铁。 香港地铁公司在对自有购物中

47、心的经营上，其策略是避开区位条避开区位条避开区位条避开区位条 件较差的劣势，充分发挥地铁的交通优势，强调主题经营模式，为件较差的劣势，充分发挥地铁的交通优势，强调主题经营模式，为件较差的劣势，充分发挥地铁的交通优势，强调主题经营模式，为件较差的劣势，充分发挥地铁的交通优势，强调主题经营模式，为 购物中心注入更多有个性的娱乐、休闲元素，从而大大强化消费引购物中心注入更多有个性的娱乐、休闲元素，从而大大强化消费引购物中心注入更多有个性的娱乐、休闲元素，从而大大强化消费引购物中心注入更多有个性的娱乐、休闲元素，从而大大强化消费引 力力力力。 在发挥地铁交通优势上，典型的是杏花新城采取进入商场的消费者

48、免费乘 坐地铁或为地铁卡充值的销售策略，把商场的经营与地铁的客流捆绑起 来，把地铁优势转化为商业优势，达成了组合效应。 香港地铁商业经营的借鉴香港地铁商业经营的借鉴 世贸站站厅商业区研究世贸站站厅商业区研究世贸站站厅商业区研究世贸站站厅商业区研究 3 研究对象概况研究对象概况研究对象概况研究对象概况 位置：世贸站站厅沿一号线（南北向，南北各通至卫位置：世贸站站厅沿一号线（南北向，南北各通至卫 东大道站、滨江站）东大道站、滨江站） 14号4个出入口主要吸引东北方向的规划商业、办公 和居住客流，5号出入口主要吸引东南方向的居住客 流，68号3个出入口主要吸引西南方向的居住客流， 913号5个出入口

49、主要吸引西北方向的规划商业办公 客流。预计：预计：9-139-139-139-13号人流量较大。号人流量较大。 控制中心控制中心控制中心控制中心 工商银行工商银行工商银行工商银行 控制中心控制中心控制中心控制中心 工商银行工商银行工商银行工商银行 绿地中央广场绿地中央广场绿地中央广场绿地中央广场 绿地中央广场绿地中央广场绿地中央广场绿地中央广场 世纪中央城世纪中央城世纪中央城世纪中央城 世纪中央城世纪中央城世纪中央城世纪中央城 江信国际花园江信国际花园江信国际花园江信国际花园 江信国际花园江信国际花园江信国际花园江信国际花园 南昌银行南昌银行南昌银行南昌银行 5 5 5 5号出 号出 入口入口 7 7 7 7号出 号出 入口入口 6 6 6 6号出 号出 入口入口 2 2 2 2号出 号出 入口入口 1 1 1 1号出入号出入 口口 9 9 9 9号出 号出 入口入口 3 3 3 3号出 号出