6月南京市东城汇项目商业部分策划顾问报告166p.pdf

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1、Page 1 南京市东城汇项目商业部分南京市东城汇项目商业部分 策划顾问报告（终稿） 呈致：南京高科臵业有限公司 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 商铺部 2010/06 Page 2 目目录录 南京整体南京整体商业市场研究商业市场研究 P10P10 消费者访谈消费者访谈 P64P64 南京商铺销售市场研究南京商铺销售市场研究 P73P73 仙林区域仙林区域商业市场研究商业市场研究 P41P41 项目定位项目定位 P127P127 项目分析项目分析 P117P117 南京宏观经济南京宏观经济研究研究 P4P4 主力商户市场空间研究主力商户市场空间研究 P55P55 附录附录 P149P149

2、 Page 3 商业市场研究商业市场研究 南京宏观经济南京宏观经济研究研究 南京整体南京整体商业市场研究商业市场研究 仙林区域仙林区域商业市场研究商业市场研究 通过对南京市宏观经济的研究，从城市发展的角度，对 本案未来发展前景作出初步判断。 通过对南京市各区域商业市场发展情况的研究分析，判 断本案的市场定位空间，从整体上对本案的未来发展作 出预判。 通过对仙林区域商业市场的现状以及未来上市项目的分 析，判断本案的可发展业态以及未来发展思路。 主力商户市场环境研究主力商户市场环境研究 通过对南京现有大型主力商户的研究，从市场角度推导 本案的可开发主力商户。 Page 4 南京宏观经济南京宏观经济

3、研究研究 GDP 社会消费品零售总额 人口概况 人均收入与支出 房地产投资 Page 5 南京全市与栖霞区近几年GDP均稳步 发展，年增长率远超全国GDP增速； 2008年受全球金融危机影响，栖霞区 GDP出现较为明显的下滑，但仍保持 着大于10%的增长率，表明栖霞区经 济发展的驱动力和抗风险能力较强； 栖霞区GDP总量与人均GDP目前还远 低于南京市平均水平，但其增长率逐 年大幅提高，表现出栖霞区经济发展 的迅猛趋势； GDP的快速增长是商业发展的基础， 可以预见未来栖霞区商业市场将得到 飞速发展。 GDPGDP 宏观经济宏观经济概况概况南京市南京市vs.vs.栖霞区栖霞区 Page 6 近

4、年来，南京市整体与栖霞区社会消费品零售总额均保持着持续增长的势头，其中，栖霞区更在06- 07年出现跳跃式增长，增长率高达54%； 尽管2008年全球金融危机来临，但栖霞区社会消费品零售总额增长率仍接近30%，反映了栖霞区消费 市场需求旺盛，并具有较大的抗风险能力，预计未来仍将保持增长趋势。 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 宏观经济宏观经济概况概况南京市南京市vs.vs.栖霞区栖霞区 Page 7 南京全市与栖霞区户籍人口均稳步增长， 尽管近几年增速有所下滑，但仍体现出 人口增长型区域的特点，从而为商业市 场的发展奠定了消费人群基础。 栖霞区常住人口一直处于上升趋势，特 别是近年来仙林大

5、学城的开发为本区导 入了大量外来人口，随着生活配套设施 的逐渐完善，大学城周边大量住宅的入 住率将显著提高，未来人口总量将持续 扩充，产生大量的消费需求。 人口概况人口概况 宏观经济宏观经济概况概况南京市南京市vs.vs.栖霞区栖霞区 Page 8 近年来，栖霞区城镇居民人均可支配收 入和人均消费性支出一直保持增长趋势， 逐步逼近南京市平均水平，06-08年间其 人均消费性支出甚至已经赶超南京市整 体水平，显示出栖霞区城市化建设的大 力推进及其城镇居民消费能力和消费水 平的快速提高，这主要源于栖霞区整体 宏观经济的良性发展； 预计未来栖霞市消费者消费能力和消费 水平仍保持上升趋势，从而为栖霞市

6、商 业的进一步发展创造先决性的消费条件。 人均收入与支出人均收入与支出 宏观经济宏观经济概况概况南京市南京市vs.vs.栖霞区栖霞区 Page 9 近几年，南京市整体与栖霞区固定资产 投资额均稳步提升，显示出良好的经济 发展态势。其中，房地产投资保持持续 增长趋势； 值得注意的是，近年来栖霞区房地产的 投资占比表现出了强劲的增长趋势，远 远高于南京市整体水平，在2008年金 融危机的影响下仍高达42.7%，显示出 房地产投资在栖霞区经济发展中所占据 的重要地位； 随着栖霞区宏观经济的逐步发展以及房 地产投资的持续增长，可以预计未来商 业地产的投资占比将得到显著提升。 固定投资与房地产投资固定投

7、资与房地产投资 宏观经济宏观经济概况概况南京市南京市vs.vs.栖霞区栖霞区 Page 10 南京整体南京整体商业市场研究商业市场研究 南京商业发展历程 南京主要商圈分布 南京主要商圈分析 南京商业市场总结 Page 11 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 传统商业街传统商业街/ / 少量本地百货少量本地百货 本地百货本地百货 中高档中高档 精品精品/ /时尚百货时尚百货 购物中心购物中心/ / 特色商业特色商业 城市城市综合体综合体/ / 区域型商业区域型商业 夫子庙商业街 中央商场(旧) 山西路百货 南京商厦 南京新百 中央商场(改造) 湖南路商场 代 表 项 目 代 表 项 目

8、东方商城 金鹰国际 大洋百货 苏宁环球 德基广场1期 水游城1期 南京1912 河西万达 仙林金鹰 东城汇 南京南京商业发展商业发展历程历程 19951995年之前年之前1995199919951999年年2000200420002004年年20052005至今至今20102010年以后年以后 商业项目少， 档次低， 业态单一。 本地百货逐渐 兴起为主流业 态，多为中档。 商 业 特 点 商 业 特 点 中高端百货快 速发展，业态 趋于多元化。 购物中心兴起， 特色商业出现， 商业形态丰富。 城市综合体、 区域型商业成 为未来南京商 业发展趋势。 传统商业形态现代百货、购物中心 城市综合体、

9、区域型商业 目前南京商业市场正处于由现代百货、购物中心向城市综合体过渡之阶段。目前南京商业市场正处于由现代百货、购物中心向城市综合体过渡之阶段。 Page 12 中央门中央门 湖南路湖南路 新街口新街口 夫子庙夫子庙 河西新城河西新城 仙仙 林林 新新街口街口传统核心商圈，档次最 高，辐射整个南京市以及周边城市； 湖南路湖南路目前第二大商圈，以中 档为主； 夫子庙夫子庙以旅游观光为主题的中 低档传统商业区，近来已有新的商 业形态出现； 中央门中央门以中低档专业市场为主 的特色商圈； 河西新城河西新城未来市级CBD，目前 在建的万达广场将成为未来新城商 业核心； 仙林仙林未来南京城东片区的商业

10、中心。 南京主要商圈分布南京主要商圈分布 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 目前南京市现有成熟商圈包括：新街口、湖南路、夫子庙、中央门新街口、湖南路、夫子庙、中央门；而而河西新城、仙林河西新城、仙林是新兴发展商圈。 中心城区商圈已经发展成熟，商业可开发空间很小；随着南京城市化开发的深化，人口逐渐涌向市郊，区域型中心城区商圈已经发展成熟，商业可开发空间很小；随着南京城市化开发的深化，人口逐渐涌向市郊，区域型 商圈成为南京商业发展的新趋势。商圈成为南京商业发展的新趋势。 Page 13 商圈范围商圈范围：目前主要集中在核心区，根据规划未来扩展到 外围区； 商圈定位商圈定位：以百货零售为主的

11、市级商业中心； 现有供应现有供应：62.8万平方米 未来供应未来供应：38.7万平方米 商业形态商业形态：以百货、购物中心为主； 主要业态主要业态：业态较综合，但以零售业态为主导； 整体档次整体档次：集中在中档高档； 辐射人群辐射人群：南京全市以及周边城市人群； 1F1F租金水平租金水平：2530元/平方米/天（核心区）、515元/平 方米/天（外围区）； 整体整体入驻率：入驻率：95%以上； 代表性项目：代表性项目：德基广场、金鹰国际、南京新百、中央商场、 大洋百货等； 南京主要商南京主要商圈分析圈分析新街口（商圈概况）新街口（商圈概况） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 核心区核心

12、区四至范围：北至长江路、华侨路长江路、华侨路，西至王府大街、王府大街、 管家桥管家桥，南至石鼓路、淮海路石鼓路、淮海路，东至洪武南路、洪武北路洪武南路、洪武北路。 外围区外围区四至范围：北至珠江路、广州路，西至上海路、莫 愁路，南至建邺路、白下路，东至太平南路、太平北路。 新街口商圈作为南京第一大商圈，不仅辐射南京全市，而且吸引了大量周边城市人群（如江苏其他城市、安新街口商圈作为南京第一大商圈，不仅辐射南京全市，而且吸引了大量周边城市人群（如江苏其他城市、安 徽南部城市等）；因此，该商圈对南京其他商圈（包括本案所在仙林商圈）均有一定的竞争关系。徽南部城市等）；因此，该商圈对南京其他商圈（包括本

13、案所在仙林商圈）均有一定的竞争关系。 Page 14 1、金陵饭店购物中心 2、金陵百货 3、华新商场 4、金轮新天地 5、金鹰国际购物中心 6、华联商厦 7、东方商城 8、大洋百货 9、中央商场 10、南京新百 11、万达购物广场 12、莱迪地下广场 13、德基广场一期 14、苏宁银河 15、金鹰特惠馆 16、金鹰天地 17、南京1912 18、新世纪广场 19、新世界百货 现有主要商业项目现有主要商业项目 1、德基广场二期 2、海华大厦 3、金陵饭店三期 4、金鹰三期 5、新街口苏宁电器广场 6、新街口苏宁广场 7、凯润金城 未来新增未来新增商业项目商业项目 南京主要商南京主要商圈分析圈分

14、析新街口（项目布局）新街口（项目布局） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 新街口商圈商业项目主要集中于核心区，且密集度极高，形成浓厚的商业氛围和强烈的聚客效应；1、2号线的换乘点设臵 更是进一步扩大该商圈的消费客群容量。 近几年在外围区也开始形成一些特色化商业项目（如1912、金鹰天地），尽管与核心区距离很近，但由于形成差异化竞争， 这些项目运营情况良好。 Page 15 南京主要商南京主要商圈分析圈分析新街口（项目分析）新街口（项目分析） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 项目名称项目名称商业形态商业形态档次定位档次定位开业时间开业时间/年年商业体量商业体量/万万m2 金陵饭

15、店购物中心购物中心中档19800.5 金陵百货百货中档19830.8 华新商场百货低档19940.6 金轮新天地购物中心中档20082.4 金鹰国际购物中心百货中高档20023.3 华联商厦百货中低档20003.5 东方商城百货高档20003.7 大洋百货百货中档20037.6 中央商场百货中档19999 南京新百百货中档19995.3 万达购物广场购物中心中低档20034.5 莱迪地下广场商业街低档20051.2 德基广场一期购物中心高档20056.5 苏宁银河百货中档20072 金鹰特惠馆折扣店中低档20080.3 金鹰天地百货中档20072.4 南京1912休闲街区中档20043.2 新

16、世纪广场配套商业中档20073 新世界百货百货中档20073 现有商业体量合计62.8 现有主要商业项目列表现有主要商业项目列表未来新增商业项目列表未来新增商业项目列表 项目名称项目名称商业形态商业形态档次定位档次定位开业时间开业时间/年年商业体量商业体量/万万m2 德基广场二期购物中心高档20108.5 海华大厦配套商业中档20111 金陵饭店三期购物中心高档20108.2 金鹰三期百货中高档N/A8 新街口苏宁电器广 场 购物中心中高档N/A5（预计） 新街口苏宁广场购物中心中高档N/A5（预计） 凯润金城购物中心高档20113 未来新增商业体量合计38.7 新街口商圈现有商业体量约62.

17、8万平方米，商业档次集中 在中档高档，商业形态以百货、购物中心为主； 该商圈未来新增商业体量约38.7万平方米，以中高高档购 物中心为主，反映了新街口商圈商业发展趋势，即中高档 以上的购物中心将是未来几年的开发重点。 新街口商圈未来仍有较大供应量，且新增项目多为新街口商圈未来仍有较大供应量，且新增项目多为 高档次购物中心，反映新街口商圈的商业结构的变高档次购物中心，反映新街口商圈的商业结构的变 化化逐渐从“百货主体”向“购物中心主体”转逐渐从“百货主体”向“购物中心主体”转 变。变。 Page 16 南京主要商南京主要商圈分析圈分析新街口（小结）新街口（小结） 南京整体商业南京整体商业市场研究

18、市场研究 现状现状未来未来 商业供应商业供应62.8万平方米新增38.7万平方米 辐射范围辐射范围南京全市及周边城市南京全市及周边城市 档次定位档次定位中档高档整体有所提升 商业形态商业形态百货、购物中心购物中心比例提升 商业业态商业业态零售为主趋于综合性 新街口商圈的商业结构正在向“购物中心主体化”方向发展，档次不断升级，业态更加趋于综合性，其辐射新街口商圈的商业结构正在向“购物中心主体化”方向发展，档次不断升级，业态更加趋于综合性，其辐射 范围早已超出南京市范围，外市消费人口的导入仍将进一步增长。范围早已超出南京市范围，外市消费人口的导入仍将进一步增长。 Page 17 南京主要商南京主要

19、商圈分析圈分析湖南路（商圈概况）湖南路（商圈概况） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 商圈范围商圈范围：目前主要集中在核心区，根据规划未来扩展到 外围区，未来形成大湖南路商圈； 商圈定位商圈定位：集购物、特色餐饮、文化商业的区域商业中心； 现有供应现有供应：18.4万平方米 未来供应未来供应：40.7万平方米 商业形态商业形态：以百货、街铺为主； 主要业态主要业态：零售、特色餐饮、文化休闲； 整体档次整体档次：中低档中高档； 辐射人群辐射人群：南京市区人群； 1F1F租金水平租金水平：2540元/平方米/天（核心区）、5-10元/平 方米/天（外围区）； 整体整体入驻率：入驻率：95%

20、以上； 代表性项目：代表性项目：苏宁银河、苏宁环球、凤凰文化广场等； 核心区核心区：山西路、湖南路 外围区外围区：东至中央路、北至新模范马路、西至中山北路、 南至北京西路 湖南路商圈由于距离新街口很近，原先具备优势的百货零售业态逐渐出现颓势，但特色餐饮业态依旧保持旺湖南路商圈由于距离新街口很近，原先具备优势的百货零售业态逐渐出现颓势，但特色餐饮业态依旧保持旺 盛发展势头；未来与新街口形成错位竞争成为湖南路商圈发展的出路。盛发展势头；未来与新街口形成错位竞争成为湖南路商圈发展的出路。 Page 18 南京主要商南京主要商圈简介圈简介湖南路（项目布局）湖南路（项目布局） 南京整体商业南京整体商业市

21、场研究市场研究 1、凤凰广场 2、苏宁环球 3、湖南路商场 4、苏宁银河 5、山西路百货 6、太平洋百货 7、中环国际广场 现有主要商业项目现有主要商业项目未来新增未来新增商业项目商业项目 1、南京国际广场 2、紫峰大厦 3、湖南路地下商业街 4、湖南路苏宁广场 目前大多数项目仍沿湖南路排布，形成街铺、商业 项目混合布局的状况； 未来大湖南路商圈将涵盖北侧的南京国际广场、南 端的紫峰大厦，形成“一体两翼”的商圈形态，扩 大了湖南路商圈范围和辐射力。 Page 19 南京主要商南京主要商圈简介圈简介湖南路（项目分析）湖南路（项目分析） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 项目名称项目名称商

22、业形态商业形态档次定位档次定位开业时间开业时间/年年商业体量商业体量/万万m2 凤凰广场主题广场中档20085 苏宁环球百货中档20043.5 湖南路商场百货中低档19980.6 苏宁银河百货中档20054 山西路百货百货中低档19571 太平洋百货百货中档20001.9 中环国际广场配套商业中档20082.4 现有商业体量合计18.4 现有主要商业项目列表现有主要商业项目列表 未来新增商业项目列表未来新增商业项目列表 项目名称项目名称商业形态商业形态档次定位档次定位开业时间开业时间/年年商业体量商业体量/万万m2 南京国际广场购物中心中高档2010中8.8 紫峰大厦购物中心中高档2010底6

23、.7 湖南路地下商业街商业街中档20119.2 湖南路苏宁广场购物中心中高档N/A16 未来新增商业体量合计40.7 湖南路商圈现有商业体量约18.4万平方米，商业档次 集中在中低档中档，商业形态以百货为主； 该商圈未来新增商业体量约40.7万平方米，以中档 中高档购物中心、商业街为主，反映了湖南路商圈商 业发展趋势，即中高档购物中心、商业街将是未来几 年的开发重点。 湖南路商圈未来商业供应量超过目前现有商业湖南路商圈未来商业供应量超过目前现有商业 的两倍，且新增项目以中高档购物中心为主，的两倍，且新增项目以中高档购物中心为主， 反映湖南路商圈商业结构的变化反映湖南路商圈商业结构的变化逐渐从逐

24、渐从 “百货主体”向“购物中心主体”转变。“百货主体”向“购物中心主体”转变。 Page 20 南京主要商南京主要商圈简介圈简介湖南路（小结）湖南路（小结） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 现状现状未来未来 商业供应商业供应18.4万平方米新增40.7万平方米 辐射范围辐射范围南京市区南京市区 档次定位档次定位中低档中档整体大幅提升 商业形态商业形态百货、街铺购物中心比例提升 商业业态商业业态零售、特色餐饮、文化休闲趋于综合性 湖南路商圈的商业结构正在向“购物中心主体化”方向发展，档次不断升级，业态更加趋于综合性；受限于湖南路商圈的商业结构正在向“购物中心主体化”方向发展，档次不断升

25、级，业态更加趋于综合性；受限于 邻近的新街口商圈的强势竞争，湖南路商圈的辐射力主要局限于南京市区。邻近的新街口商圈的强势竞争，湖南路商圈的辐射力主要局限于南京市区。 Page 21 南京主要商南京主要商圈简介圈简介夫子庙（商圈概况）夫子庙（商圈概况） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 核心区核心区：北至建康路、东至平江府路、南至长乐路、西至 中华路 外围区外围区：夫子庙周边区域 商圈范围商圈范围：夫子庙传统商业街集中在核心区，近几年在夫 子庙附近周边区域也逐渐出现现代商业项目； 商圈定位商圈定位：集购物、文化旅游功能的区域商业中心； 现有供应现有供应：21.7万平方米 未来供应未来供应

26、：19.7万平方米 商业形态商业形态：街铺（核心区）、购物中心（外围区）； 主要业态主要业态：小商品零售（核心区）、综合业态（外围区）； 整体档次整体档次：低档中档 辐射人群辐射人群：外地游客（核心区）、南京年轻时尚人群（外 围区）； 1F1F租金水平租金水平：2535元/平方米/天（核心区）、8-15元/平 方米/天（外围区）； 整体整体入驻率入驻率：95%以上； 代表性项目：代表性项目：水游城等； 夫子庙商圈核心区以旅游休闲、特色零售为主，吸引大量外地游客；但水游城定位年轻时尚人群，完全突破夫子庙商圈核心区以旅游休闲、特色零售为主，吸引大量外地游客；但水游城定位年轻时尚人群，完全突破 该商

27、圈的低档零售特征，使夫子庙商圈客群范围拓宽、形象档次提升。该商圈的低档零售特征，使夫子庙商圈客群范围拓宽、形象档次提升。 Page 22 南京主要商南京主要商圈简介圈简介夫子庙（项目布局）夫子庙（项目布局） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 1、夫子庙商业街 2、南京水游城 3、熙南里商业街 现有主要商业项目现有主要商业项目 1、南京水游城二期 2、颜料坊地块 3、红街 4、胡家巷项目 未来新增未来新增商业项目商业项目 核心区作为南京旅游文化景点，大量外地游客至此， 利用夫子庙历史传统建筑开发大量零售、餐饮商铺， 主要满足游客购物、餐饮需求，但整体档次较低。 核心区已经没有可开发商业空

28、间，故夫子庙商圈必 须通过外围区开发进行商圈扩容；目前在一号线三 山街站附近已经开发了两个商业项目，未来还将有 不少项目上市。 Page 23 南京主要商南京主要商圈简介圈简介夫子庙（项目分析）夫子庙（项目分析） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 项目名称项目名称商业形态商业形态档次定位档次定位开业时间开业时间/年年商业体量商业体量/万万m2 夫子庙商业街商业街低档10 南京水游城购物中心中档20089.7 熙南里商业街商业街中档20082 现有商业体量合计21.7 现有主要商业项目列表现有主要商业项目列表 未来新增商业项目列表未来新增商业项目列表 项目名称项目名称商业形态商业形态档次

29、定位档次定位开业时间开业时间/年年商业体量商业体量/万万m2 南京水游城二 期 购物中心中档N/A5 颜料坊地块购物中心中档2010底13 红街商业街中档2010底0.7 胡家巷项目N/A中档N/A1 未来新增商业体量合计19.7 夫子庙商圈现有商业体量约21.7万平方米，商业档次 集中在低档中档，商业形态包括商业街和购物中心； 该商圈未来新增商业体量约19.7万平方米，以中档购 物中心、商业街为主，由此可见，未来夫子庙商圈的 定位与现有低端零售形象将有明显差异，现代化购物 中心将成为该商圈最主要的商业元素。 夫子庙商圈未来商业供应量较大，且新增项目夫子庙商圈未来商业供应量较大，且新增项目 以

30、中档购物中心为主，反映夫子庙商圈商业结以中档购物中心为主，反映夫子庙商圈商业结 构的变化构的变化逐渐从“传统小商品零售”向逐渐从“传统小商品零售”向 “购物中心主体化”转变。“购物中心主体化”转变。 Page 24 南京主要商南京主要商圈简介圈简介夫子庙（小结）夫子庙（小结） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 现状现状未来未来 商业供应商业供应21.7万平方米新增19.7万平方米 辐射范围辐射范围外地游客、南京年轻时尚人群外地游客、南京年轻时尚人群 档次定位档次定位低档中档中档为主 商业形态商业形态街铺、购物中心购物中心比例提升 商业业态商业业态核心区以零售为主，外围区业态综合趋于综合

31、性 夫子庙商圈的商业结构正在向“购物中心主体化”方向发展，档次不断升级，业态更加趋于综合性；通过水夫子庙商圈的商业结构正在向“购物中心主体化”方向发展，档次不断升级，业态更加趋于综合性；通过水 游城这一特色化购物中心的打造，逐渐将新街口消费客群分流至此。游城这一特色化购物中心的打造，逐渐将新街口消费客群分流至此。 Page 25 南京主要商南京主要商圈简介圈简介中央门（商圈概况）中央门（商圈概况） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 商圈范围商圈范围：沿建宁路/中央北路； 商圈定位商圈定位：以服饰批发市场为主的区域商业中心； 现有供应现有供应：39.3万平方米 未来供应未来供应：12万平

32、方米 商业形态商业形态：批发市场； 主要业态主要业态：批发、零售； 整体档次整体档次：低档中低档； 辐射人群辐射人群：华东地区批货商以及南京中低阶层； 1F1F租金水平租金水平：510元/平方米/天； 整体整体入驻率入驻率：90%左右； 代表性项目：代表性项目：玉桥市场、金桥市场、金盛百货等； 依托南京火车站交通枢纽，中央门商圈聚集了大量批发市场，汇集服饰、鞋包、家居、建材、装饰等品类，依托南京火车站交通枢纽，中央门商圈聚集了大量批发市场，汇集服饰、鞋包、家居、建材、装饰等品类， 形成具有很强目的性的批零商业区域，与南京其他商圈有明显的差异性；除大量华东区批货商外，也有不少形成具有很强目的性的

33、批零商业区域，与南京其他商圈有明显的差异性；除大量华东区批货商外，也有不少 南京中低阶层来此购物。南京中低阶层来此购物。 Page 26 1、南京商厦 2、玉桥市场 3、金桥市场 4、鑫桥市场 5、红桥市场 6、金桥装饰城 7、金海市场 8、华东鞋革城 9、先锋outlets 10、金盛百货 11、易初莲花 现有主要商业项目现有主要商业项目 1、玉桥三期 2、中国礼品城 未来新增未来新增商业项目商业项目 南京主要商南京主要商圈简介圈简介中央门（项目布局）中央门（项目布局） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 中央门商圈的批发市场沿建宁路一字排列，密集度很高，竞争比较激烈；但由于该商圈辐射

34、整个江苏省以及安徽部分地 区的批货人群，故从总体容量来看，各批发市场仍有稳定可观的批货客群。 未来仍有两个大型批发市场进入该商圈，进一步强化批发功能的同时，也进一步加剧商圈内部竞争。 Page 27 南京主要商南京主要商圈简介圈简介中央门（项目分析）中央门（项目分析） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 项目名称项目名称商业形态商业形态档次定位档次定位开业时间开业时间/年年商业体量商业体量/万万m2 南京商厦百货中低档19873 玉桥市场批发市场低档19996 金桥市场批发市场低档199212 鑫桥市场批发市场低档20053 红桥市场批发市场低档20041.2 金桥装饰城批发市场低档19

35、941 金海市场批发市场低档19983.5 华东鞋革城批发市场低档20041.6 先锋outlets批发市场中低档20051 金盛百货批发市场中低档20086 易初莲花生活卖场低档20031 现有商业体量合计39.3 现有主要商业项目列表现有主要商业项目列表 未来新增商业项目列表未来新增商业项目列表 项目名称项目名称商业形态商业形态档次定位档次定位开业时间开业时间/年年商业体量商业体量/万万m2 玉桥三期批发市场中低档2010底5 中国礼品城批发市场中低档N/A7 未来新增商业体量合计12 中央门商圈现有商业体量约39.3万平方米，商业档次 集中在低档中低档，商业形态以批发市场为主； 该商圈未

36、来新增商业体量约12万平方米，仍定位批发 市场，由此可见，未来中央门商圈的批发市场定位仍 将进一步延续并强化。 中央门商圈未来商业供应量不大，且新增项目中央门商圈未来商业供应量不大，且新增项目 仍延续批发市场定位，反映中央门商圈在未来仍延续批发市场定位，反映中央门商圈在未来 几年内基本保持批发市场作为主体的商业结构。几年内基本保持批发市场作为主体的商业结构。 Page 28 南京主要商南京主要商圈简介圈简介中央门（小结）中央门（小结） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 现状现状未来未来 商业供应商业供应39.3万平方米新增12万平方米 辐射范围辐射范围华东低区批货商以及南京中低阶层华东

37、低区批货商以及南京中低阶层 档次定位档次定位低档中低档低档中低档 商业形态商业形态批发市场批发市场 商业业态商业业态批零结合批零结合 中央门商圈在未来几年内仍保持批发市场占主体的商业结构，档次和业态基本不会出现大的突破；华东地区中央门商圈在未来几年内仍保持批发市场占主体的商业结构，档次和业态基本不会出现大的突破；华东地区 的批货商仍是该商圈主要批发群体，但近年来南京中低阶层人群也逐渐成为该商圈的重要零售客群。的批货商仍是该商圈主要批发群体，但近年来南京中低阶层人群也逐渐成为该商圈的重要零售客群。 Page 29 南京主要商南京主要商圈简介圈简介河西新城（商圈概况）河西新城（商圈概况） 南京整体

38、商业南京整体商业市场研究市场研究 商圈范围商圈范围：龙江板块、万达板块、河西CBD； 商圈定位商圈定位：龙江板块（社区配套商业）、万达板块（河西 商业中心）、河西CBD（商务配套商业）； 现有供应现有供应：109.73万平方米 未来供应未来供应：65万平方米 商业形态商业形态：专业市场、购物中心； 主要业态主要业态：专业市场（家居建材）、购物中心（综合性）； 整体档次整体档次：低档中档为主，少量中高档； 辐射人群辐射人群：河西新城人群以及部分老城区人群； 1F1F租金水平租金水平：龙江板块（1015元/平方米/天）、万达板 块（56元/平方米/天）、河西CBD（23元/平方米/天）； 整体整体

39、入驻率入驻率：80%左右； 代表性项目：代表性项目：万达广场、新城市广场等； 河西新城商圈由龙江、万达、河西河西新城商圈由龙江、万达、河西CBDCBD这三大板块组成，定位各有差异，其中万达板块是整个河西新城的商这三大板块组成，定位各有差异，其中万达板块是整个河西新城的商 业中心；目前来看，该商圈仍以河西新城人群为主要消费客群，而万达的开业也吸引了部分老城区人群。业中心；目前来看，该商圈仍以河西新城人群为主要消费客群，而万达的开业也吸引了部分老城区人群。 Page 30 南京主要商南京主要商圈简介圈简介河西新城（项目布局）河西新城（项目布局） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 1、新城市

40、广场1期 2、宝船听涛 3、好又多鼓楼店 4、华润苏果定淮门店 5、华润苏果集庆门店 6、华润苏果兴隆店 7、华润苏果应天西路店 8、家乐福南湖店 9、欧尚汉中门店 10、苏果典雅居社区店 11、苏果汉中门社区店 12、苏果清凉门社区店 13、友好商城 14、好美家江东店 15、金陵装饰城 16、茂亚国际家具广场 17、欧宝软体家居配套 中心 18、石林家居广场 19、苏宁电器江东门店 现有主要商业项目现有主要商业项目未来新增未来新增商业项目商业项目 20、苏宁电器龙江店 21、五星电器水西门 大街店 22、五星电器龙江店 23、永隆家居 24、柏林地板超市 25、正大茶城 26、金盛装饰城

41、27、国美电器 28、五洲装饰城 29、慎文古典家具 30、博洛尼 31、金鹰特惠馆 32、葳格米润卡 33、中泰国际广场 34、宋都奥体名座 35、紫金西区中央 36、东渡新锐大厦 37、紫鑫中华广场 38、河西万达广场 1、新城市广场二期 2、郑和国际广场 3、中海凤凰西街项目 4、金奥大厦 5、新地中心 6、嘉业国际城 7、联强国际大厦 8、雨润国际广场 9、欧洲城 10、苏宁睿城 11、奥体苏宁广场 12、时代天地广场 河西新城商业项目沿江东路以及沿线支路排布，密集度相当高；龙江和万达板块发展相对成熟，已开业项目大多集中在 这两个板块；而河西CBD由于人口导入量不足，商业开发相对滞后，

42、故该板块大多商业项目延后开盘或开业。 Page 31 南京主要商南京主要商圈简介圈简介河西新城（项目分析）河西新城（项目分析） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 项目名称项目名称商业形态商业形态档次定位档次定位商业体量商业体量/万万m2 新城市广场1期购物中心中档6 宝船听涛主题商业中高档1 312超市低档6.3 1333专业市场低档中档49.23 金鹰特惠馆百货中低档2 3436配套商业中档3.7 紫鑫中华广场购物中心中档7 河西万达广场购物中心中档34.5 现有商业体量合计109.73109.73 现有主要商业项目列表现有主要商业项目列表 未来新增商业项目列表未来新增商业项目列表

43、项目名称项目名称商业形态商业形态档次定位档次定位开业时间开业时间/年年商业体量商业体量/万万m2 新城市广场2期购物中心中高档20123 郑和国际广场百货中低档20117 中海凤凰西街项目购物中心中档20115 金奥大厦、新地中心裙房商业中档2010底5.5 嘉业国际城购物中心中档2010中5.8 联强国际大厦裙房商业中档2010中3 雨润国际广场裙房商业中档N/A4.7 欧洲城配套商业中档2010底9 苏宁睿城购物中心中高档N/A10（预计） 奥体苏宁广场购物中心中高档N/A10（预计） 时代天地广场儿童主题中档2010底2 未来新增商业体量合计65 河西新城商圈现有商业体量约109.73万

44、平方米，商业 档次集中在低档中档，商业形态包括专业市场、购 物中心； 该商圈未来新增商业体量约65万平方米，以中档中 高档购物中心为主，反映了河西新城商业发展的趋 势由“专业市场主体”转为“购物中心主体”， 商业档次也逐渐提升。 河西新城商圈未来商业供应量巨大，且新增项河西新城商圈未来商业供应量巨大，且新增项 目大多是中档目大多是中档 中高档购物中心，因此未来河中高档购物中心，因此未来河 西新城商业结构将以购物中心为主体，业态也西新城商业结构将以购物中心为主体，业态也 从单一性转为多元化。从单一性转为多元化。 Page 32 南京主要商南京主要商圈简介圈简介河西新城（小结）河西新城（小结） 南

45、京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 现状现状未来未来 商业供应商业供应109.73万平方米新增65万平方米 辐射范围辐射范围河西新城以及部分老城区人群河西新城以及部分老城区人群 档次定位档次定位低档中档中档中高档 商业形态商业形态专业市场、购物中心购物中心比例提升 商业业态商业业态 家居建材（专业市场）、综合业态（购 物中心） 趋于综合性 河西新城商圈目前正处于商业结构巨变时期（专业市场主体转为购物中心主体），商业档次逐步提升，业态河西新城商圈目前正处于商业结构巨变时期（专业市场主体转为购物中心主体），商业档次逐步提升，业态 趋于综合性；从目前河西主要商业项目来看，与老城区商圈的差异并不明

46、显，难以吸引大量市区人群，故河趋于综合性；从目前河西主要商业项目来看，与老城区商圈的差异并不明显，难以吸引大量市区人群，故河 西人群为该商圈主力消费客群。西人群为该商圈主力消费客群。 Page 33 南京主要商南京主要商圈简介圈简介仙林（商圈概况）仙林（商圈概况） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 商圈范围商圈范围：由仙林大道、仙隐北路、文苑路和仙境路围合； 商圈定位商圈定位：栖霞区的商业中心； 现有供应现有供应：25.47万平方米 未来供应未来供应：8.3万平方米 商业形态商业形态：配套商业、购物中心； 主要业态主要业态：生活形态及配套、零售； 整体档次整体档次：中低档中档为主，少量

47、中高档（金鹰）； 辐射人群辐射人群：仙林地区居民、学生、教师； 1F1F租金水平租金水平：58元/平方米/天； 整体整体入驻率入驻率：85%左右； 代表性项目：代表性项目：仙林金鹰天地、大成名店、亚东商业广场等； 仙林商圈是随着仙林大学城的开发而逐渐形成的区域型商圈，初期以社区、学区配套型商业项目为主，辐射仙林商圈是随着仙林大学城的开发而逐渐形成的区域型商圈，初期以社区、学区配套型商业项目为主，辐射 范围有限；随着交通瓶颈的突破、大型商业项目的开业，仙林商圈正逐步扩大其辐射力和影响力。范围有限；随着交通瓶颈的突破、大型商业项目的开业，仙林商圈正逐步扩大其辐射力和影响力。 Page 34 南京主

48、要商南京主要商圈简介圈简介仙林（项目布局）仙林（项目布局） 南京整体商业南京整体商业市场研究市场研究 1、仙林金鹰天地 2、赛世香樟园1期 3、东方天郡 4、康桥圣菲 5、亚东商业广场 6、大成名店 7、新城尚东区 8、爱尚街区 9、仙林社区综合服 务中心 10、苏果文苑路 现有主要商业项目现有主要商业项目 1、赛世香樟园3期 2、东城汇（本案） 3、仙林诚品城 未来新增未来新增商业项目商业项目 仙林区域商业项目主要集中于由仙林大道、仙隐北 路、文苑路和仙境路围合而成的区域内，而这一区 域社区相当密集，并且未来栖霞区政府也将入驻在 金鹰东侧； 本案处在社区成熟、人气最旺的位臵，距离2号线 站点不到1km，可见地理位臵十分优越。 Page 35 南京主要商南京主要商圈简介圈简介仙林（项目分析）仙林（项目分析）