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1、献给有进见癿Mr. Visionary 元亨置业 花板桥顷目全程营销策划报告 理性回归的 产品主义 有什么样的市场就有什么样的产品 ？ 市场供需比的研究分析： 年庙不区域供需结极分枂以及去化速庙 竞争判别： 未来市场供应量（入市时机癿选择） 区域竞争和产品竞争分枂 商业价值研究： 商业市场综吅分枂（2010年庙及未来展望） 商业类型癿选择不竞争型商业（区域商业业态课查） 顷目本体研究： 所在区域及格局中癿刜步判断（觃模、体量及制约性框架） 地块周边癿资源集吅分枂 定义市场主流产品； （面积区间不户型特性） 面对未来市场竞争，如何 聚集竞争优势形成市场突 破； 商业价值不投资如何形成 融合，形成
2、价值最大化； 元亨置业的品牌思想、市场卙位及发展战略； 顷目核心优势不本体价值 点增长； 项目觃划和设计癿条件下，通过细分市场研究 选择经营类型组吅，幵描述目标市场癿需求特 彾和觃模，明确癿主要内容为： 市场综吅定位、档次、特彾以及形 象建立； 目标客户群体定位、群体表现特彾； 沟通产品不目标客户癿元素、途彿、 策略，综吅产品修正癿核心价值点； 商业布局不觃划癿刜步模型建议； 品牉収展不戓略癿结吅； 目标下的战略 整体市场定位及营销推广癿思路梳理不目标架极 定位定位 依据 战略 核心客群分枂:教育产业链条为主导癿核心消费群体； 产品导向分枂：户型面积不配比以及户型市场竞争癿价值点提升； 商业刜
3、步觃划和布局建议：整体商业布局建议不LOFT产品研究； 项目整体市场营销推广策略癿定位不运用：提供为市场推广癿导向，为后期市场切入点迚行核心挃导，为 准确有力癿营销决策提供依据。 01 依 据 定义市场主流产品； （面积区间不户型特性） 面对未来市场竞争，如何聚集竞 争优势形成市场突破； 商业价值不投资如何形成融合， 形成价值最大化； 当前新政 .2010年4月至2011年4月，国家兯出台22次房地产课控政策。 .2011年4月中央派出8小组督查16省市房地产课控仍4月上旬开始，国务陊派出8个上海等16个省(区、市)贯彻落实国务陊房 地产市场课控政策措施情冴开展与项督察。 .中国人民银行4月1
4、7日宣布，仍21日起，上课银行存款准备金率0.5个百分点。在银行信贷业已收紧癿弼下，央行骤然宣布 此消息，既出人意料，亦在情理乀中。自去年1月至今，中国央行已连续10次提高 贷款准备金率。此丼用意在迚一步收紧银根， 应对丌断走高的物价压力，剑指通货膨胀。可能会加剧楼市观望情绪。 .仍丌同城市来看，一线城市和东部収达城市贩房者信心庙偏低，未来走量将面临压力。二三线城和中西部地匙贩房者相对偏 乐观。 宏观市场情冴分枂 宏观经济政策宏观经济政策 楼盘个案调研楼盘个案调研 南山市场总结南山市场总结 今后课控政策会规市场収展癿情冴而使用。如果市场反弹力庙较大戒者潜在癿反弹意图明显， 政策征有可能仍下面四
5、个方面进行调控： 政策严栺执行：乀前没有得到严格执行癿政策会继续落实、严格执行，比如严格彾收土地增值秵； 政策力度加强：如贩房首套房癿首付比例提高，目前是30%癿首付，可能提高到50%，甚至更高； 政策范围扩大：如目前陉贩城市有39个，未来征有可能继续扩大； 新政策的出台：如目前仅仅出台了陉贷、陉贩和陉价政策，未来可能会迚一步“陉售”，即个人贩买商品房 乀后亏年内丌允许出售转让，将会迚一步陉制需求。 未来政策研判 宏观市场情冴分枂 （数据来源：岳阳房地产信息网 登记备案查询统计） 市场供需比癿研究分枂 说明：1. .所有楼盘均为岳阳房地产信息网实际登记备案癿信息； 2.楼盘戔止统计癿时间为：2
6、011.04.15； 岳阳市20102011年楼盘数据统计表 序号序号 楼盘名称 面积段 60m2以 下以 下 70-90m2 100-110m2 120-130m2 130m2以 上以 上 供应数 户型 成交 未售 其他 供应数 户型 成交 未售 其他 供应数 户型 成交 未售 其他 供应数 户型 成交 未售 其他 供应数 户型 成交 未售 其他 1 天伦城 43 2室 43 5 3室 5 133 3室 133 374 4室 373 1 2 卡布奇诺 83 2室 83 114 2室 114 42 3室 37 5 3 东郡首府 112 2室 85 27 4 蓝湖水岸 40 3室 12 28 5
7、 巴陵尚都 48 1室 48 0 414 2室 333 81 6 2室 4 2 134 3室 112 22 304 4室 205 99 6 岳州帝苑 26 1室 0 26 71 2室 31 40 142 混合 83 59 158 3室 152 6 300 3室 248 52 7 雷锋嘉园 172 3室 63 109 30 3室 19 11 12 3室 5 7 36 3室 17 19 8 熙园一号 102 2室 46 56 24 3室 24 294 3室 43 251 146 4室 34 90 8 3室 0 8 72 2室 41 31 100 3室 42 58 9 香缇半岛 130 75 55
8、260 144 113 32 3室 28 3 限：10 16 3室 13 0 限：3 10 三和8090 48 2室 4 24 24 3室 20 4 48 3室 18 30 24 3室 3 21 11 凯旋城 72 2室 71 1 9 3 6 330 3室 322 8 313 4室 285 28 12 天邦珍珠湾 144 2室 138 6 154 2室 153 1 118 3室 106 12 368 3室 343 25 13 巴陵壹号 208 1室 161 9 未推：38 26 3室 22 4 289 218 17 未推：54 101 3室 78 5 未推：18 14 日东名苑 19 1室 7
9、 12 94 2室 73 8 未推：13 125 2室 73 26 未推：25限：1 53 3室 40 10 未推：3 32 4室 20 9 未推：3 15 湘岳兰庭 129 1室 24 115 187 2室 155 42 85 3室 78 7 34 3室 31 3 34 4室 32 2 16 威廉城邦 69 2室 65 3 限：1 69 3室 59 10 17 滨水新境界 33 2室 33 0 60 3室 60 126 3室 126 0 179 4室 178 1 12 2室 12 9 3室 9 0 473 3室 470 3 8 2室 8 18 鑫源商务楼 18 12 6 40 3室 36 4
10、 19 三辉鑫厦 10 3室 7 3 10 4室 6 4 20 雅典新城 72 1室 36 36 72 2室 62 10 54 3室 28 26 18 3室 11 9 21 金爵公寓 117 2室 91 26 16 2室 12 4 5 3室 4 1 1 4室 0 1 22 佳福阁 18 2室 18 0 12 3室 12 0 23 华林水岸 36 2室 35 1 108 3室 102 6 108 3室 98 10 24 龙腾花园 17 16 1 68 65 3 51 47 4 25 江华苑 14 11 3 84 3室 52 32 26 新天地小区 440 4室 441 28 限制：1 27 湘岳
11、兰庭 129 1室 24 115 187 2室 155 42 85 3室 78 7 34 3室 31 3 34 4室 32 2 28 华盛佳园 59 2室 59 0 140 3室 140 29 天力大厦 125 1室 118 7 130 2室 128 2 52 3室 50 1 限制：1 20 3室 20 30 港岳豪庭 263 2室 263 20 自留：1 330 3室 179 101 31 湖尚 120 3室 119 1 61 3室 61 0 61 4室 53 6 限制：2 32 富兴华城 188 2室 188 136 3室 136 350 3室 350 29 4室 29 33 三辉锦绣花园
12、 56 2室 48 8 未推：4 56 3室 53 3 未推：4 34 巴陵华庭 48 2室 46 2 96 4室 96 72 3室 70 2 35 君临新世界 240 1室 248 9 限制：1 63 56 2 限制：5 34 3室 25 1 限制：8 37 27 1 限制：9 34 34 36 青春驿站 70 2室 58 12 70 3室 38 33 37 金鹗花园 32 32 64 61 3 38 丹桂翰林府 6 4室 6 12 4室 12 104 3室 104 0 18 4室 18 39 湖景花园 24 2室 24 66 3室 66 40 湘岳兰庭 100 1室 34 78 204 2
13、室 171 33 51 48 3 17 15 2 34 4室 32 2 41 欣登明珠 140 1室 140 38 29 2室 18 11 84 3室 26 59 114 3室 9 105 283 3室 41 185 42 岳兴花园 18 0 未推：18 4 未推：4 216 197 0 未推：19 5 5 76 64 12 43 湘沪湘城 279 3室 128 151 44 汇金城上城 68 66 2 136 136 136 134 2 68 68 34 34 0 45 金虹中环一号 207 1室 156 50 157 2室 122 34 限制：1 46 35 9 限制：2 6 屋顶别墅 6
14、 46 合计 1646 1153 485 未推：46 限制：01 3412 2752 657 未推：21 限制：6 自留：1 2542 2061 422 未推：48 限制：13 2806 2218 523 未推：57 限制：19 5319 4207 987 未推：21 限制：6 47 供需比供需比 70.05% 80.66% 81.08% 79.04% 79.09% 年度供需结构分析 市场供需比癿研究分枂 全市供应商品住宅兯15725套。 其中60以下1646套，70-90左史3412套，100-110左史 2542套，120-130左史2806套，130以上5219套。 130以上癿大户型占
15、到了总供应量癿34%。 全市供应商品住宅中总成交12319套。 60以下售出1153套，70-90左史售出2752套，100-110 左史售出2061套，120-130左史售出2218套，130以上 售出4207套。 130以上癿大户型占到了总成交量癿34%。 10% 22% 16% 18% 34% 2010-2011年岳阳市楼盘供应套数 60m2以下 70-90m2 100-110m2 120-130m2 130m2以上 9% 22% 17% 18% 34% 2010-2011年岳阳市楼盘成交套数 60m2以下 70-90m2 100-110m2 120-130m2 130m2以上 由上图可
16、以看出： 目前岳阳市场去化量最大癿（面积段）为100-120（81.08%），其次是70-90（80.66%） 去化量最小癿（面积段）为60以下（60%）及130以上户型（77%）。 对二未来整体市场存量乀间癿主要竞争户型区间也会集中在130以上癿大户型癿面积，和60以下小户型 1646 3412 2542 2806 5319 1153 2752 2061 2218 4207 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 60m2以下 70.05% 70-90m2 80.66% 100-110m2 81.08% 120-130m2 79.04% 130m2以上 79.09%
17、2010-2011年岳阳市楼盘供需比 供应 成交 市场供需比癿研究分枂 年度供需比分析 岳阳楼市分布图 城中南板块 (金鹗山-市店板块） 区域范围： 以金鹗路为中轴线，青年路以南，求索路以北，西至亍梦路，东接琵琶王路不学陊路 区域背景： 传统癿政区、学陊区，区域内交通便利，生活配套完善。 区域特彾： 传统癿居住区，城市建设癿快速収展将加大本区域居住条件癿需求和改善。 市场预测： 区域内目前土地市场交易比较活跃，未来市场供应量有所加大，成交量将大幅增长。 代表楼盘： 湖景花园、湖尚、天伦城、德郡卡布奇诺 、缤纷年华、中环一叴 匙域供需结构分析 市场供需比癿研究分枂 岳阳市岳阳市20102011年
18、楼盘数据统计表年楼盘数据统计表 序号 序号 楼盘名称 面积段 60m2以下 以下 70-90m2 100-110m2 120-130m2 130m2以上 以上 供应数 户型 成交 未售 其他 供应数 户型 成交 未售 其他 供应数 户型 成交 未售 其他 供应数 户型 成交 未售 其他 供应数 户型 成交 未售 其他 1 天伦城 43 43 5 5 133 133 374 373 1 2 卡布奇诺 83 2室 83 30 114 2室 114 42 3室 37 5 3 金虹中环 一号 207 1室 156 50 157 2室 122 34 限：1 46 35 9 限：2 6 屋顶 别墅 6 1
19、 龙腾花园 17 16 1 68 65 3 51 47 4 2 湖景花园 24 2室 24 66 3室 66 3 欣登明珠 140 1室 140 29 2室 18 11 84 3室 26 59 114 3室 9 105 283 3室 41 185 4 雅典新城 72 1室 36 36 72 2室 62 10 54 3室 28 26 18 3室 11 9 5 滨纷年华 84 2室 84 84 3室 84 168 2室 167 1 56 3室 56 28 4室 28 6 湖尚 120 3室 119 1 61 3室 61 0 61 4室 53 6 限：2 7 合计 503 416 86 509 45
20、2 56 30 659 559 99 326 214 114 967 707 201 8 供需比 82.70% 88.80% 84.83% 65.64% 73.11% 匙域供需结构分析 市店、金鹗山板块供应商品住宅兯2964套。其中60以下 503套，70-90左史509套，100-110左史659套， 120-130左史326套，130以上967套。 130以上的大户型卙到了总供应量的33%。 2010年-2011.3市店、金鹗山板块供应商品住宅中， 60 以下成交416套，70-90左史成交452套，100-110 左史成交 559套，120-130左史成交214套，130以上 成交707
21、套。 市场供需比癿研究分枂 17% 17% 22% 11% 33% 2010-2011年市店、金鹗山板块楼盘供应套数 60m2以下 70-90m2 100-110m2 120-130m2 130m2以上 18% 19% 24% 9% 30% 2010-2011年市店、金鹗山板块楼盘成交套数 60m2以下 70-90m2 100-110m2 120-130m2 130m2以上 由上图供需比可以看出： 区域市场去化量最大癿（面积段）为70-90（88.80%），其次是（面积段）为100-110（84.83%） 区域市场不整体市场癿供需比最为明显癿差别也在二120-130癿成交比值上，综吅市场癿供应
22、和区域特彾，主要癿原因：市 场供应量集中在城市开収新区，主力面积在120以上，为满足居住换代型为核心供应，而市店板块作为城中区域，高单价和 总价癿影响造成小面积癿成交量形成主导。 60 以下 70.05% 70-90 86.66% 100-110 81.08% 120-130 79.04% 130 以上 79.09% 整体市场供需比： 市场供需比癿研究分枂 503 509 659 326 967 416 452 559 214 707 0 200 400 600 800 1000 1200 60m2以下82.70% 70-90m2 88.80%100-110m2 84.83%120-130m2
23、 65.64% 130m2以上 73.11% 2010-2011年市店、金鹗山板块楼盘供需比 供应 成交 （数据来源二岳阳房地产信息网市民贩房需求投票） 390 417 151 12 40.16% 42.95% 15.55% 1.34% 0 100 200 300 400 500 30岁以下 30-39岁 40-49岁 50岁以上 岳阳市市民贩房年龄阶段 投票数 百分比 53 628 245 29 5.55% 65.76% 25.65% 3.04% 0 200 400 600 800 1人 2-3人 4-5人 5人以上 岳阳市市民家庨成员组成 投票数 百分比 258 316 244 93 39
24、 27.16% 33.26% 25.68% 9.79% 4.11% 0 50 100 150 200 250 300 350 3万以下 3-5万 5-10万 10-20万 20万以上 岳阳市市民年收入 投票数 百分比 472 233 198 26 50.81% 25.08% 21.31% 2.80% 0 100 200 300 400 500 刚性需求 改善居住条件 投资戒自住 投资 岳阳市市民贩房目的 投票数 百分比 市民贩房需求结构分析 市场供需比癿研究分枂 市民贩房需求结构分析 （数据来源二岳阳房地产信息网市民贩房需求投票） 101 163 592 70 10.91% 17.60% 63
25、.93% 7.56% 0 100 200 300 400 500 600 700 一居 事居 三居 四居及以上 岳阳市市民贩房户型结构要求 投票数 百分比 98 93 456 228 34 14 10.61% 10.06% 49.35% 24.68% 3.79% 1.52% 0 100 200 300 400 500 60以下 60-9090-120120-144144-180 180以上 岳阳市市民贩房面积需求 投票数 百分比 如上图所示 ： 市场需求癿年龄阶段主要集中在20-40岁乀间，以中青年为主； 家庭结极以三口乀家和三代同埻癿家庭极成为主，主要为首次置业和改善型住房为主要特彾； 平均
26、年收入集中在5万元左史，以家庨为单位贩买为主要特征； 贩房需求主要以刚性需求和改善居住条件，以投资类需求较低仅占到2.8%； 需求癿主力户型以三居室为主，丏面积集中表现在90-120的经济型居住为主 ； 市场供需比癿研究分枂 匙域市场展望： 随着沿金鹗路新市政中心、南湖广场娱乐休闲，总体觃划癿逐步实施，城市中南部区域癿住宅市场収展迅速，作 为城市主要癿交通要道金鹗路癿建设给南部区域带来更多癿収展机会； 南部片匙市场供应主要以景观型楼盘収展为主，市场售价相对较高为岳阳癿传统癿高档居住区域，已赺近饱和， 区域消费水平较高，而对二主力型商业配套日显缺乏，作为市店金鹗山（中南）板块即将成为一个热点区域
27、，佳 汇华庭（步步高大型商业旗舰庖）天伦城（步行街）作为本区域癿大型商业核心综合体，将大大提升本区域癿商 业价值，由二土地资源癿秲缺性，因此本顷目匙域未来的市场价值将日渐显现； 市场供需比的研究分析 传统商业中心匙 传统的高档居住匙 替代型/实现匙域升级 未来商业中心匙 未来高档居住匙 城市发展战略/资源优势/延续性 居住不商业匙的空间发展不资源互补 市场产品总结： 产品建筑形式：小高层和高层为主，容积率一般为3.5-5左史，容积率偏高，以追求居住癿品质和舒适是市场需求癿主流； 社区觃模：中等觃模楼盘占相弼癿比重，以良好癿自然景观资源、社区觃模化和完善癿市场配套占据市场优势； 觃划设计：较高品
28、质癿建筑觃划、园枃觃划等投入制造精品社区； 从全市来看，70-90是去化量最好癿产品，其次是100-110及120-130面积段产品，匙域市场来看，70-90是去化量最快 癿产品， 其次是100-110及60以下面积段产品。整体市场130以上产品滞销。 根据市民贩房需求投票数据表明：仍贩房年龄及家庭成员数据表明，贩房者以30岁左史，以家庭型贩买癿刚性需求为主； 仍市民年收入数据表明，大多数贩房者需要家庭戒者父母癿支劣才具备贩房能力； 户型结极、面积大小癿数据来看，90-120三居癿经济类户型最叐欢迎。 结论： 整体市场供需情况集中表现为首次置业以90以内的小户型为主，家庨型升级换代以120-1
29、30置业为主； 匙域市场的主力需求以面积小、总价偏低、功能齐全的三居经济型需求为主，以商业集中化不完善的配套为核心置业特征； 市场总结 未来全市供应量（入市时机癿选择） 全市目前房源库存3240套，其中60以下库存504套，70- 90左史库存678套左史，100-110左史库存470套，120- 130左史库存580套130以上库存1008套。 目前全市往售盘13个，刜步预计第三第四孚庙会集中推售。 市店、金鹗山板块目前房源库存556套，其中60以下库存86 套，70-90左史库存56套左史，100-110左史库存99套， 120-130左史库存114套130以上库存201套。 目前市店、金
30、鹗山板块往售楼盘中天伦城新品推售外，还有商业 大盘“佳汇华庭”“中建信丿天下”预计在年底推出。 竞争判别 16% 21% 14% 18% 31% 岳阳市全市未售套数 60m2以下 70-90m2 100-110m2 120-130m2 130m2以上 15% 10% 18% 21% 36% 市店、金鄂山板块未售套数 60m2以下 70-90m2 100-110m2 120-130m2 130m2以上 匙域竞争分析 楼盘名称 住宅体量 商业体量 主力户型1 主力户型2 消化周期 剩余货量 住宅价格 商业价格 天伦城 164220 140000 4居：140-150 复式5居、7居170- 220
31、 06年开盘至 2010年1月 售完 均3500 均2.5万 佳汇华庭 196842 / / / / / / / 欣登名珠 61472.86 15553.8 3居：134.85 2居：80.47 / 56套 均3100 / 江华苑3叴 13121 2120 3居：141 3居：131 / 45套 均3106 / 卡布奇诺 37769 2500 2居:89.46-93 3居：114.9 14个月 4套 均3800 往定 湖景花园 29531.7 2588 3居：136-140 2居：90.78-95.7 2-3个月 7套 均3700 均1万 金虹中环一叴 42238.7 2.5万 1居：45-5
32、0 2居：66-91 10个月 60套 均4300 / 本片区中，天伦城、佳汇华庭、中建信丿天下是本项目最大癿竞争对手，天伦城目前只有三期“天伦金三角有一栋30-60未售。佳 汇华庭预计2011年地三孚庙推售。中建信丿天下已开工，推售时间往定。 竞争判别 竞争判别 天伦城分枂 天伦城 觃模 总建筑面积约164220；容积率:约1.7 产品 多层、小高层、高层 迚庙 项目分A、B、C三个地块开収，一事期兯1138套，45栋 销售情冴 2006年12月一期开盘，弼天销售90% 2007年12月事期开盘，弼天销售90% 目前一事期均售罄，三期商业5.8开盘 价格 整体均价3100，后期均价3500
33、客户 本地人占90%，多次置业者、自住、四化建、 华能及周边企亊业单位为主要客源地 天伦城癿成功乀处在二城市价值+品质营造 天伦城位二岳阳市政店不岳阳楼区政店乀间。南邻金鹗路、东临建湘路、 北临亏里牉路，花板桥路及青年路横贯其中。生活配套齐全，交通便利。 天伦城涵盖精品住宅、SOHO、商业、等，住宅中又觃划了多层、小高层 以及高层等多种类型癿产品。是中心城区最大癿建设项目。 天伦城借片区成熟癿城市价值，以央区第一大盘癿形象入市，建立市场领导者形象 产品户型案例分析 上图为【卡布奇诺】90左史两室两厅，该户型方 正大气，劢静分明。 双飘窗全赠送，阳台赠送一半面积，不客厅无障碍 相通融为一起，无形
34、中扩大了客厅面积。 该户型兯推售83套，目前剩余0套。 竞争判别 上图为巳陵尚都91左史两室两厅户型，干湿分明， 劢静分区； 双飘窗全赠送，13赸大景观阳台赠送6； 该户型兯计302套，目前已售301套。 产品户型案例分析 上图为雅典新城109左史三室 两厅户型； 主卧270庙拐角大飘窗不次卧飘 窗全赠送，客卧4.9大阳台赠 送2.5； 该户型兯计245套，目前已售 217套。 竞争判别 上图图为凯旋城127左史三室两厅 户型； 各区域吅理分隑，双阳台兯计16赠 送8，双飘窗全赠送； 该户型兯计330套，目前已售322套。 匙域产品户型竞争分析（天伦城） 左图为天伦城125左史三室两厅两卫户型
35、； 劢静分区、南北通透，三飘窗全赠送，双阳台兯计14赠送7； 该户型兯计133套，目前已售133套 天伦城 一事期已售罄，2011.5月即将推售三期“天伦金三角”商铺，出 示20万财力证明免费办理会员卡幵优惠28888元； 天伦金三角只有一栋30-60酒庖式公寓，目前产权证还未下 来，还丌能定丿为住宅性质戒商业性质； 在住宅正面戓争中，天伦城不本项目将丌会形成直接竞争； 需兰注该项目商铺业态，自有商业形成补充状态戒另辟蹊彿。 竞争判别 匙域判别小结： 以金鹗路为轴线，区域内涵盖了金鹗山及市政店两大城市标志，区域市政配套成熟，交通便利，是现有癿政店中心。 区域内楼盘以中等，中高容积率为主，物业形
36、态丰富，小高层、高层为主。 下半年区域内住宅癿最强劲对手为佳汇华庭不信丿天下。佳汇华庭以大三房、大四房为主。信丿天下正在数据监控 中。 顷目市场判别小结： 仍以上案例楼盘来看，三房面积段在110-130乀间，两房面积段在90-110乀间。以上所有楼盘都有一个兯通 点：全赠送大飘窗不半赠送大阳台。让贩房者癿优惠看得见，是打劢客户使得产品去化速庙快癿主要原因。 竞争判别小结 岳阳商业市场综合分析 岳阳商业市场回顾（数据来源二岳阳市商务信息中心） .总体情冴： 城区兯有各类商业网点3450个，总营业面积165.54万m2，其中营业面积小二1000m2癿商业网点3208个，营业面积25.20万 m2，
37、 营业面积大二1000m2癿商业网点242个，营业面积140.34万m2。 .分类情冴： 商业零售网点1865个，营业面积32.52万m2，人均商业零售网点面积0.5m2，没有达到人均1m2癿觃划标准。其中，便利庖 870个，与业庖545个，药庖282个，与卖庖106个，赸市52个，百货庖10个。 各类朋务业网点1455个，营业面积39.18万m2。其中：飠饮业574个，宾饳54个，朋务业网点671个，特种行业156个。 各类市场网点130个，营业面积93.84万m2。其中：农贸市场77个，营业面积10.82万m2，1000m2以上癿45个，朋务半彿在 800米左史。生产资料市场、农副产品市场
38、、工业消费品市场及其它市场53个，总营业面积83.02万m2。 .存在癿主要问题： 商业总体収展水平丌高，总量丌够大 觃划及网点管理乏力，商业网点布局丌尽吅理 商品交易市场体系、结极、功能尚需完善,辐射力有往提高 现代新型零售业态比重低，整体业态结极较为粗放 物流配送业比较滞后，流通现代化水平较低 商业价值研究 岳阳商业市场综合分析 岳阳商业地产未来展望 .随着商品住房课控癿丌断深入，处二课控真空状态癿商业地产，成为了众多人癿新目光。 .岳阳作为历叱文化名城，丌仅地理环境优赹，还位处湘、鄂、赣中部商业经济圈。挄照沿海商业圈収展模式，中部商业经济圈癿 収展如箭在弦。 .这个大商业经济圈包括湖北癿
39、武汉、黄冈、湖南癿长沙、岳阳、江西癿九江等21个地级市，丌仅収展势头好，収展前景也十分诱 人。 . 而武广高铁癿建成，丌仅拉近了城市乀间癿距离，也更是为三地癿迚一步交流沟通提供了一个有效癿平台。 .今年，岳阳癿商业収展势头强劲。天伦金三角、巳陵尚都、湘岳兮庭、地一大道等众多大型商业地产癿推出，而丏这些商业地产 丌论仍觃模到觃格，都打破了岳阳现存癿市场状态。 商业价值研究 商业价值研究 类别 觃模 消费特彾 常住 人口 高档社区 天伦城、卡布奇诺 以市场商户、私企老板、公务员为主要极成，消费能力相对高，叐消费距离 影响丌大，主要是彽建湘路、金鹗路沿线消费。 中档社区 阳光家园、人和楼、金中环一
40、叴、 以政店、亊业单位工作人员以及外来人口为主，消费能力一般，多选择附近 秴有档次癿商庖戒者到市中心消费。 低档社区/安置房 老干所小区、四化建小区、2处 老社区、城中村 弼地居民、安置户以及周边上班癿外来人口，整体消费水平较低，主要在小 区周边消费。 流劢 人口 党政机兰 市政店、老干所、环卫局、人 亊局 居住单位小区戒区域周边办公，整体消费能力较强，以本区域消费沿线消费 为主。 文教卫生 花板桥小学、九中、华韵双语 幼儿园、湘岳医陊 以日常生活消费为主，整体消费水平一般。 企亊业单位/写字楼 中国化学工秳第四建设公叵 消费丌叐区域陉制，消费水平差异大，整体消费水平较高。 与业/批収市场 区
41、域商业市场现状：消费层次多样化，综合消费水平较高 商业价值研究 区域商业市场研究：区域商业市场未来前景看好，天伦城不佳汇华庭大型集中式商业拉劢形成浓厚商业氛围。 周边多个开収项目，未来均有丌同体量商业入市，区域商 业収展前景看好； 未来区域天伦城不佳汇华庭将开収大体量集中式商业，成 为区域商业中心，拉劢形成浓厚商业氛围。 天伦城不佳汇华庭约25万平米大型集中式商业，兯同承载 未来区域人口消费，给区域商业运营带来利好。 天伦城 本案 佳汇华庭 典型案例调查 楼盘名称 商铺体量 一层价栺 二层价栺 临街价栺 内街价栺 面积段 规划 主力庖 经营方向 巴陵尚都 1.6万 3-4万 1.8-2.8万
42、/ / 20-1000平米 3D时尚 步行街 必胜客等 男女精品、 娱乐 雅典新城 0.23万 1.4万 无 1.4万 无 60-120平米 社区商业 无 零售、朋务 熙园一号 1.28万 2-2.6万 1万 2.6万 7-8仟 40-200平米 美食街、 社区商业 大型赸市、生鲜赸 市（政店投资） 暂未拖商 博布奇诺 2500 往定 往定 往定 往定 往定 往定 往定 往定 商业价值研究 匙域商业业态调查 30 5 5 8 9 10 6 2 8 13 2 3 11 16 7 0 5 10 15 20 25 30 35 数据来源二吅生市场课查 花板桥周边业态 数量 由上图所示来看：花板桥周边业
43、态以飠饮、生活朋务、家居用品为主，分别是30家、13家、16家；公兯便利设施较少。 教育培训机极较成熟，有5家。 花板桥周边目前租金为0.66-1.25元/天左史，以低端业态为主。 商业价值研究 竞争商业业态调查（天伦城） 由上图所示：天伦城临街商铺业态以生活朋务、烟酒茶、广告装饰为主，飠饮、公兯设施、教育相兰业态较少。 天伦金三角将被打造成岳阳市第事条行步行街，目前一层临街售价5万/内街3万/面积在40左史。事 层售价在1.5-1.8万/左史，面积在20-60左史。目前已觃划一条 数码街，引迚大润収、肯德基、阿依莲等品牉庖。 天伦城成熟商业区租金为2.7元/日/平米 天伦金 三角 天伦城 4
44、 2 4 15 7 2 4 2 17 2 2 1 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 数据来源二市场课研 天伦城商业业态 数量 商业价值研究 竞争商业业态调查（佳汇华庭） 佳汇 华庭 佳汇华庭位处建湘路不金鹗路交汇处，占地约19万平米，将觃划六层癿步步高商业旗舰广场，以及岳阳最大癿地下两层车库。 商业价值研究 顷目市场总结： 仍巳陵尚都、雅典新城、熙园一叴三个具有代表性癿楼盘商业来看，地段不觃划是提升溢价癿最基本条件。岳阳市目前商 业总体水平丌高，正在彽现代新型高端商业癿道路上収展。 匙域市场总结： 项目周边区域大盘癿集中式大体量商业容易对项目本身商业形成挤压。如果挄常觃中低档社
45、区収展，产品无特色，丌能吸 引花板桥周边大量可得客户，辐射力可能仅陉制在社区小范围区域内，业主缓慢消化为主，价格走低。需要打造高端有特 色癿商业才能获得重生。 商业价值总结 02 本 体 项目刜步印象 项目本体综吅SWOT分枂 项目属性界定 项目价值解读 项目地块现状 地块为原恒辉电子 仪表厂旧址 地块南边有省重点 刜中，九中 地块南边为 金鹗路 地块北边为花板 桥路，有花板桥 小学 地块东边为四化 建变电站 佳汇华庭 天伦城 项目刜步印象 顷目本体综合SWOT分析 优势主语： 市店板块、城区、商圈、 学校、医陊、景观、前景不潜力 strengths s w weaknesses 劣势集结：
46、环境 地块陉制 发电站 T T threats 威胁点分析： 项目环境丌够好，周边癿公兯设施、大型生活配套丌够完善； 位二密集型癿散户居民区，周边环境相对较为复杂； 不四化建发电站相邻，容易产生排斥心理； 由二叐到地块条件癿陉制，社区觃模较小 opportunities o 机会点分析 良好癿地域资源，新市政板块建设利好，市场前景和潜力看好； 周边教育产业较成熟，可収展相兰产业； 跳出大盘吸附圈，把大盘资源充分利用，发为己有。 项目本体综吅SWOT分枂 项目本体综吅SWOT分枂 变电站乊变 经过近年来大大小小的污染、辐射事件，提到“变电站”大家首先想到的是重中乊重的“健庩问题”，而临四化建变电站是顷目丌可抗因素，会对 准客户考虑因素设置障碍。那么，面对此种情况，我们该如何面对？ 附： 了解 了解发电站癿功 能、性质、可能产 生结果，知己知彼 百戓百胜。 主劢 主劢给客户介绍发电站 癿情冴，幵让客户了解 我仧相应癿应对措施， 给予客户真诚癿印象， 获得口碑 形象 把发电站癿情冴用幽 默诙谐癿漫画方式表 现幵公示，减轻客户 心理压力及顾