沈阳沈北项目营销服务建议书78p.pdf

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1、An Integrated Global Property Solution 此建议书仅供客户内部使用，未经我司书面许可，其他任何机构不得擅自传阅、引用或复制 “虎石台住宅项目”产品营销服务建议书 辽宁麓林置业有限公司 Global Property Alliance-筑诚都市发展国际联合体Global Property Alliance-筑诚都市发展国际联合体 CREC香港嘉信行多层 装修状况装修状况毛坯 开盘时间开盘时间2008-09-28 户型区间户型区间38-118 物业费物业费0.65-0.8元/ Part1Part1 市场环境分析 1.1 宏观经济及城市发展分析1.1 宏观经济及城

2、市发展分析 1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-鑫宁家园1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-鑫宁家园 1.3 本案地块分析1.3 本案地块分析 ?2008年09月28日开盘时：起价2350元/，最高价2800元/,均 价：2580元/ 。 ?2009年3月-12月，起价：2500元/，均价2800元/，最高价： 3000元/。 ?2009年12月份至：起价2650元/ ，均价3200元/。最高价 3400元/。 ?销售进度：一期多层销售中，现有户型85-150，二期高层未开 盘。 ?畅销户型：38-118。 鑫宁家园价格走势 2000 2500 3000 3500 2008年9月2009年

3、3月2009年12月 单价（元/平米） 均价（元/）起价（元/）最高价（元/） ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION ?鑫宁家园项目主力户型定位在38-118，一房40平，超小两房及经济型三房； ?以控制总价为目的，户型定位趋于经济型方向，但功能性有也较合理。以控制总价为目的，户型定位趋于经济型方向，但功能性有也较合理。 ?一期纯多层建筑，得分率较高；一期纯多层建筑，得分率较高； Part1Part1 市场环境分析 1.1 宏观经济及城市发展分析1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-鑫宁

4、家园1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-鑫宁家园 1.3 本案地块价值分析1.3 本案地块价值分析 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION ?优势 ?区域交通便利，未来增值潜力大； ?总建面近30万，有一定规模优势； ?注重园林等景观建设，拥有40%的高绿化率，并在 营销推广中加以放大； ?户型设计较为精细； ?户型面积定位与市场需求较为吻合； ?分期滚动开发，价格低开高走，逐渐适应市场需求； ?不足 ?区域内生活配套不太完善，周边商业氛围有待提升 Part1Part1 市场环境分析 1.1 宏观经济及城市发展分析1.

5、1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-鑫宁家园1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-鑫宁家园 1.3 本案地块分析1.3 本案地块分析 ?客群特征总结： ?社会阶层：都市小白领，社会中层. ?年龄：中年为主，青年为辅。 ?收入水平：家庭月收入在30008000以上 ?教育：大部分接受过高等教育。 ?职业分布： ?各企事业中层以上管理人员 ?政府公务员及事业单位工作人员 ?教师、医生、警察等专业人士 ?虎石台、道义、新城子区域工作人员。 ?客群来源： ?以区域内首次置业为主； ?交通线路或班车延伸辐射范围下的其他区域人 员，如皇姑、于洪、大东等区域大型企业； ?城市核

6、心区外迁人群； ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION Part1Part1 市场环境分析 1.1 宏观经济及城市发展分析1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-富城春天1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-富城春天 1.3 本案地块分析1.3 本案地块分析 所在区域所在区域虎石台 楼盘位置楼盘位置沈北新区虎石台镇兴明街15号 占地：占地：120000 建筑面积建筑面积180000 容积率容积率1.5 绿化率绿化率36% 物业形式物业形式多层,小高层 装修状况装修状况毛坯 开盘时间开盘时间2

7、008-6-1 主力户型主力户型40-101 平方米 物业费物业费0.80元/平方米 ?2008年09月28日开盘，开盘时起价2350元/，最高价2800元/ ，均价2580元/。 ?2009年03月份起价2500元/ ，均价2800元/。最高价3000元/ 。 ?2009年12月至今，起价2580元/，均价3000元/，最高价： 3100元/。 ?销售进度：现房销售中，销售率70% ?畅销户型：40-90。 富城春天价格走势 2000 2500 3000 3500 2008年4月2008年9月 单价（元/平米） 均价（元/）起价（元/）最高价（元/） ARCHIURBAN CITY PLAN

8、NING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION ?优势： ?开发商具有一定的区域品牌，在继成功开发富城 时代的基础上聚集了一定的意向客户； ?总建面20余万，有一定规模优势； ?比较注重园区绿化，符合项目形象。 ?户型面积定位与市场需求较为吻合； ?项目楼盘间距较大，采光、视野相对较好； ?不足： ?项目区域位置较偏，周边配套不太完善； Part1Part1 市场环境分析 1.1 宏观经济及城市发展分析1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-富城春天1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-富城春天 1.3 本案地块分析1.3 本案地块分析

9、?客群特征总结： ?社会阶层：都市蓝领、小白领，社会中层。 ?年龄：中年为主，轻年为辅。 ?收入水平：家庭月收入在30008000以上 ?教育：大多接受过中等以上教育。 ?职业分布： ?各企事业中层以上管理人员 ?政府公务员及事业单位工作人员 ?教师、医生、警察等专业人士 ?虎石台、道义、新城子区域工作人员。 ?周边区域动迁的居民。 ?客群来源： ?以区域内首次置业及改善型置业的人为主； ?交通线路或班车延伸辐射范围下的其他区域人 员，如皇姑、于洪、大东等区域大型企业； ?城市核心区外迁人群； ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL

10、 UNION Part1Part1 市场环境分析 1.1 宏观经济及城市发展分析1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-恒运雅居1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-恒运雅居 1.3 本案地块分析1.3 本案地块分析 所在区域所在区域虎石台 楼盘位置楼盘位置沈阳市沈北新区虎石台南大街 占地：占地：4万平方米 建筑面积建筑面积8.3万平方米 容积率容积率2 绿化率绿化率30% 物业形式物业形式多层,小高层 装修状况装修状况毛坯 开盘时间开盘时间2008-11-02 主力户型主力户型49-113平 物业费物业费0.65元/月 ?2008年11月02日开盘，开盘时起价2

11、188元/，最高价3300元/，均 价3100元/。 ?2009年07月1日至2009.年12月：起价2288元/。最高价3400元/， 均价3200元/ 。 ?2010年1月至今：起价2388元/，最高价：3500元/ /，均价3300 元/ /。 ?销售进度：现房销售中，销售率70% ?畅销户型：49-113平方米。 恒运雅居价格走势 2000 2500 3000 3500 4000 2009年2月2009年7月2010年1月 单价（元/平米） 均价（元/）起价（元/）最高价（元/） ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UN

12、ION Part1Part1 市场环境分析 1.1 宏观经济及城市发展分析1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-恒运雅居1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-恒运雅居 1.3 本案地块分析1.3 本案地块分析 ?优势： ?开发商（绿地集团）具有一定的品牌； ?项目建筑风格系海派风格，外形独特有气质。 ?户型面积定位与市场需求较为吻合； ?项目楼盘间距较大，采光、视野相对较好； ?不足： ?项目区域周边配套不太完善，商业氛围有待提升。 ?项目后期交房工作不严谨，市场口碑不利于二期 销售。 ?客群特征总结： ?社会阶层：都市小白领，社会中层。 ?年龄：中年为主，青年

13、为辅。 ?收入水平：家庭月收入在30008000以上 ?教育：大多接受过中等以上教育。 ?职业分布： ?各企事业中层以上管理人员 ?政府公务员及事业单位工作人员 ?教师、医生、警察等专业人士 ?虎石台、道义、新城子区域工作人员。 ?周边区域动迁的居民。 ?客群来源： ?以区域内初次及改善型置业人群为主； ?交通线路或班车延伸辐射范围下的其他区域人 员，如皇姑、于洪、大东等区域大型企业； ?城市核心区外迁人群； ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION Part1Part1 市场环境分析 1.1 宏观经济及城市发展分析1.1

14、 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-星城国际期1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-星城国际期 1.3 本案地块分析1.3 本案地块分析 所在区域所在区域虎石台 楼盘位置楼盘位置沈阳市沈北新区虎石台镇建设西路 项目特色项目特色景观居所,经济住宅 占地：占地：35996 平 建筑面积建筑面积71991 平 容 积 率容 积 率2.07 绿 化 率绿 化 率35% 物业形式物业形式一期15栋多层 装修状况装修状况毛坯 开盘时间开盘时间2007-07-08 主力户型主力户型45-110 物 业 费物 业 费0.80元/平方米月 ?2007年7月8日开盘时均价2650元/，

15、起价2450元/，最高价 2850元/。 ?2008-4-24 至2009：均价2800元/平方米起价2400元/平方米， 最高价：2998元/平方米。 ?优惠政策：一次性付款98折，按揭99折。 ?销售进度：一期售罄。二期待建中。现无房销售。 ?畅销户型：76-110。 恒运雅居价格走势 2000 2500 3000 3500 2007年9月2007年11月2008年4月2008年04月- 至今 单价（元/平米） 均价（元/）起价（元/）最高价（元/） ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION Part1Part1 市场

16、环境分析 1.1 宏观经济及城市发展分析1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-星城国际1.2 城市及区域板块简析-竞争项目-星城国际 1.3 本案地块分析1.3 本案地块分析 ?优势： ?开发商具有一定的区域品牌，项目操作上有大盘气质； ?建筑形式纯多层符合当地区域人群的需求特征； ?比较注重园区绿化，符合项目定位。 ?户型面积定位与市场需求较为吻合； ?项目楼盘间距较大，采光、视野相对较好； ?项目位置交通便利，未来升值空间较大。 ?不足： ?项目区域周边配套不太完善，商业氛围有待提升； ?销售周期较长。 ?客群特征总结： ?社会阶层：都市蓝领、白领，社会中层

17、。 ?年龄：中年为主，青年为辅。 ?收入水平：家庭月收入在30008000以上 ?教育：大多接受过中等以上教育。 ?职业分布： ?各企事业中层以上管理人员 ?政府公务员及事业单位工作人员 ?教师、医生、警察等专业人士 ?虎石台、道义、新城子区域工作人员。 ?周边区域动迁的居民。 ?客群来源： ?以区域内首次及改善型置业人为主； ?交通线路或班车延伸辐射范围下的其他区域人员，如皇姑、 于洪、大东等区域大型企业； ?城市核心区外迁人群； ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION Part1Part1 市场环境分析 1.1 宏观

18、经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析 1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析 1.3 本案地块价值分析-交通配套1.3 本案地块价值分析-交通配套 虎石台虎石台 新城子新城子 328 本项目本项目 325 北站北站 马路湾马路湾 ?有2条长途公交线路经过虎石台区域，联通了新 城子、虎石台、北站、太原街、及沈阳站区 域； ?325、328路途经本项目东侧虎石台大街，站点 设立在虎石台镇内； ?本项目依托东西走向沈北大道联通道义及辉山 区域 ?依托南北走向虎石台大街联通新城子、沈阳北 站区域及沈阳市区； ?项目区域项目区域交通交通情况相对情况相对顺畅顺畅，但公共，但公

19、共交通交通不不 发达；发达； ?项目公共项目公共交通交通不便利，不便利，限制限制了其对沈了其对沈阳中阳中低低 端客群的端客群的辐射辐射能力；能力； ?项目现有项目现有客群客群仍以虎石仍以虎石台镇台镇现有客群现有客群为主为主； ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION Part1Part1 市场环境分析 1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析 1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析 1.3 本案地块价值分析-交通配套1.3 本案地块价值分析-交通配套 7 7 2 2 3 3 4 4 6

20、 6 1 1 5 5 1本项目6 6 赤海超市7 8 9 10 益民中学 辽宁工贸学校 辽宁金融职业学院 2 3 4 5 辽宁交通高等学校 大陆生活购物中心 益民医院 虎石台变电所 虎石台镇虎石台镇虎石台镇虎石台镇 8 8 9 9 1 1 . . 7 7 kmkm 2.1km2.1km ?项目配套资源主要依托项目北侧的虎石台镇现有配套 项目； ?虎石台镇城区相对独立，生活配套资源相对完善，在 基本生活便利上可满足要求； ?但由于虎石台镇前期发展并不显著，因此基础建设等 方面相对滞后，城区形象一般，没有配套优势； ?项目距离虎石台镇现有成熟区域直线距离约1.7公 里； ?项目所在项目所在区域区域

21、配套资源配套资源主要主要依托虎石依托虎石台镇台镇，可以解，可以解 决基本生决基本生活配活配套，但没套，但没有优有优势可言；势可言； ?区域形象区域形象相对相对一般，没一般，没有景有景观、资源观、资源等优等优势项目可势项目可 以依托；以依托； ?项目区域项目区域没有没有资源为依资源为依托，托，项目走高项目走高端路端路线受到制线受到制 约；约； 虎石台大街虎石台大街 沈北大道沈北大道 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION Part1Part1 市场环境分析 1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析 1.1

22、 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析 1.3 本案地块价值分析-区域价值1.3 本案地块价值分析-区域价值 地铁四号线地铁四号线Ciputra（芝布特拉）-印尼综合地产项目Ciputra（芝布特拉）-印尼综合地产项目 ?蒲河岛哈大客运线新沈阳站； ?全长37公里； ?途经：虎石台、724地区、望花居住区、北大营地区、沈阳大学、 吉祥地区、沈阳北站商贸区、北市地区、西塔地区、太原街商业区、 砂山居住区、长白岛、浑南产业区； ?2013年开工建设； ?2018完工； ?项目位于新区虎石台经济区，东至203国道，西至长大铁路线，北 至沈煤集团运煤铁路专线，南至规划路，与深圳华强集团投

23、资200 亿元的“迪士尼”项目为邻。项目总占地4,700亩，一期工程占地240 亩，将于年内开工建设，整个项目将用5年左右的时间开发完毕并投 入使用； ?初步预计将建设集住宅、温泉度假酒店、大型购物中心、体育公园、 影剧院等大型综合地产项目； ?首期开发高端高尔夫球场项目，提升整体区域价值，带动住宅项 目； ? 带动区域成熟，提升区域形象； ? 有效改善项目外部交通，增加项目辐射半径； ? 品牌开发商进驻，提升区域形象，市场价格上涨； ? 带动基础配套的完善，增加项目辐射范围； ? 带动区域成熟，提升区域形象； ? 有效改善项目外部交通，增加项目辐射半径； ? 品牌开发商进驻，提升区域形象，市

24、场价格上涨； ? 带动基础配套的完善，增加项目辐射范围； ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION ?地块现已基本拆迁完毕，土地平整； ?项目处于虎石台镇南侧紧邻交通专科学校，西侧为中 冶回迁多层住宅； ?地块南侧为虎石台变电站，高压线在地块上可明显看 到； ?项目东侧北侧及东侧分别为沈北大道及虎石台大街， 道路条件较好； ?项目地块区域缺少公建、配套等剧集人群的场所，因 此地块区域人气不足，有待开发； ?项目处于新区，现在道路系统相对完善，但由于远离 市区，虎石台人口有多集中在虎石台镇，周边缺少人 气，有待提升； ?地块

25、南侧虎石台变电站是本项目主要不利因素，高压 线可明显看到，制约项目品质提升； Part1Part1 市场环境分析 1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析 1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析 1.3 本案地块价值分析-地块现状1.3 本案地块价值分析-地块现状 南侧虎石台变电站 北侧交通专科 北侧沈北大道 西侧现有住宅 本项目本项目 虎石台镇虎石台镇虎石台镇虎石台镇 沈北大道沈北大道 虎石台大街虎石台大街 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION Part1Part1 市场环境分析

26、 1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析 1.1 宏观经济及城市发展分析 1.2 城市及区域板块简析 1.3 本案地块价值分析-小结1.3 本案地块价值分析-小结 ?沈北新区现有项目容积率较低，产品多层为主； ?道义板块现价格在2500元/平米4500元/平米，虎石台板块现价格在2500元/平 米3500元/平米，板块内现有产品多属于中端及中低端产品类型；产品力提升 空间较大，客群以改善居住条件而在此区域置业的沈阳人及沈北新区或周边区 域工作的产业人群为主； ?辉山板块普通住宅产品单价在3000 元/平米5000元/平米，由于自然景观秀 丽，在临近棋盘山的区域现已形成沈阳主

27、要的别墅区，联排单价在7500元/平 米左右。 ?以辉山棋盘山区域来看，良好的景观环境、高品质的物业产品具有较好的溢价 空间。 市场现状市场现状 ?地块周边道路系统完善，通达性较好； ?地理邻居虎石台镇，配套资源相对完善； ?地块周边地铁等未来市政规划及大型项目运作有力提升地块内在价值； 地块价值地块价值 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION 造势造势 Part Part 2 2. .定位线定位线 在反复分析后,以市场为导向的原则,我们反推出项目的定位!在反复分析后,以市场为导向的原则,我们反推出项目的定位! 2.2

28、地块定位。 2.3 项目定位。 2.4 客群定位。 2.5 产品建议。 2.2 地块定位。 2.3 项目定位。 2.4 客群定位。 2.5 产品建议。 2.1 项目SWOT。2.1 项目SWOT。 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION Part2Part2 项目定位 2.1 项目SWOT2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议 小结：虽然项目发展存在巨大挑战，但总体上优势明显大于劣势，机会大于威胁

29、关键在于有效进行 -差异性的地块定位及产品规划差异性的地块定位及产品规划- W W O O T T S S ?城市：城市：沈阳近年来经济发展态势良好，人均收入较为快速提高，较好的城市经济及人均收入 的提升?保证了长期稳定的房地产市场发展 ?配套配套：项目临近虎石台镇?可基本解决项目生活配套 ?交通交通：区域道路通畅?为项目扩展辐射范围提供良好的外部条件 ?规模：规模：现有有一定规模，可分期滚动开发充分发挥规模效应 ?学校：学校：项目北侧交通专科 临近高校，带来潜在客群 项目SWOT分析项目SWOT分析 ?供应：供应：沈阳市近年 来一级市场活跃? 本项目未来竞争将 较为激烈； ?政策：政策：不确

30、定的市 场风险?行业结构 性风险、政策调控 风险等 ?变电所：变电所：变电所及高压线影响?制约项目品质提升 ?抗性：抗性：变电所及高压线导致潜在心理抗性?影响客户 购买意向 ?形象：形象：虎石台区域缺少品质楼盘?区域缺少高端形 象，制约项目提价空间 ?购买力：购买力：区域内人群收入水平偏低，主流客群购买力 相对不强；?地铁：地铁：地铁四号线?带动区域成熟，增加项目的未来 预期及营销卖点 ?区域：区域：Ciputra虎石台综合开发项目?促进区域发 展，提升物业价值 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION 现代简约生态宜居城

31、 Part2Part2 项目定位 2.1 项目SWOT 2.2 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议 项目解读： 缘起新城市主义-20世纪70、80年代的社区发展和城市规划界兴起的一个运动。新城市主义主要强 调的是通过重新改造那些由于郊区化发展而被废弃的传统旧市中心区，使之重新成为居民集中的地 点以建立新的密切邻里关系和城市生活内容设计上以人和环境为本，力求营造一个生活便捷、步行 为主、俭朴、自律、居住环境与生态环境怡人的社区。 核心思想： 1重视区域规划，强调从城区规划整体的

32、高度来看待和解决问题； 2以人为本，强调建成环境的宜人性及对人类社会生活的支持性； 3尊重历史和自然，强调规划与自然、人文、历史环境的和谐性。 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION 自身价值线与外部价值线,形成项目清晰的定位 综合考虑各方面因素,建议将此项目定位为中档 区域内目前规模最大的， 以产品力为保证，项目综合素质高的， 现代宜居文化主题社区。 自身价值线与外部价值线,形成项目清晰的定位 综合考虑各方面因素,建议将此项目定位为中档 区域内目前规模最大的， 以产品力为保证，项目综合素质高的， 现代宜居文化主题社区。

33、 Part2Part2 项目定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议 2.4 客群定位 2.5 产品建议 自身价值-产品本身 包括建筑规划 园林规划 业态规划 户型 面积等 外部价值 交通-道路通畅，未来地铁规划 配套-依托虎石台镇配套 规模-20余万项目体量，具有一 地规模优势 面积-面积控制适中,以中高户 型为主 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION ?客群特征总结： ?社会阶层：有一定经济基础的社会中

34、层 ?年龄：人群结构偏向于中年人，年轻人也占一定 比例 ?收入水平：家庭月收入在30008000以上 ?教育：大部分接受过高等教育。 ?职业分布： ?沈北新区教师、医生、警察等人士； ?虎石台镇工作相关人员； ?沈北新区产业人群； ?客群来源： ?虎石台镇现有人群； ?交通线路或班车延伸辐射范围下的其他区域人员，如 沈北新区、大东等地外迁人群； ?沈阳市内投资客群； 谁是这片土地的主人？谁是这片土地的主人？ 客群需求特征 ?显性需求 ?追求产品性价比，在经济可接受条件下追求生活 的便利； ?其次追求居住的舒适性，对园林、物业等方面有 切实的要求。 ?隐性需求 ?对居住文化的认同，这是文化的差异

35、导致自然聚 集效应； ?社会交际的需要和居住的个性化需要，为商务氛 围、户型功能等提出了新的要求。 Part2Part2 项目定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位2.4 客群定位 2.5 产品建议2.5 产品建议 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION 结合地块定位，体 现城市生活氛围 体现包容性和产品 的多样性 体现项目规划特 色，提升品质感 关于产品建议关于产品建议市场竞争越发竞争的今天,我们应该拿出什么样的产品占得

36、先机?市场竞争越发竞争的今天,我们应该拿出什么样的产品占得先机? 打造打造现代简约生态宜居城 1.结合地块特性及产品定位，规划应突出社区空间的开放性和可交流性； 2.在组团空间的主题营造和建筑立面的设计上，融入国际化的流行元素； 3.在对环保和高新技术的应用上重视以人为本的思路，突出营造舒适的现代生活方式； 4.在项目的整个规划中以可持续化的设计理念贯穿始终，将成为项目的最大卖点； Part2Part2 项目定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议2.5 产品建

37、议 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION 物业价值 最大化 物业价值 最大化 以高层为主，减少建筑密度，提升产品形象； 规划允许，适当配置多层以提升物业价值； 小高层产品如非规划需要，可不予考量； 容积率2.0 8.9万占地面积交通系统较为完备 Part2Part2 项目定位 处于城市新区 依托虎石台镇有一定配套 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议-物业形态2.5 产品建议-物业形态 产

38、品传播核心支持点 门楼广场走入梦想生活的开始 风情步行街享受多元的人文风情 钟楼广场开阔心境悠然风情的标志物 柳荫大道自然带来的轻松愉悦 水系景观灵动的色彩、心情象流水般随意 建筑载体每一处细节的都成为生活的绝唱 运动会所健康是种享受，也是享受的资本 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION 建筑景观 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION Part2Part2 项目定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2

39、.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议-功能分型2.5 产品建议-功能分型 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION Part2Part2 项目定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议-功能分析细化2.5 产品建议-功能分析细化 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION

40、 Part2Part2 项目定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议-功能分析细化2.5 产品建议-功能分析细化 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION Part2 项目定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议-景观分析细化2.5 产品建议-景观分析细化 A

41、RCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION Part2 项目定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议-景观分析细化2.5 产品建议-景观分析细化 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION ARCHIURBAN C

42、ITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION 参考户型：参考户型： 面积：约45面积：约45 一房一厅一厨一卫一房一厅一厨一卫 一空中花园一空中花园 参考户型：参考户型： 面积：约50面积：约50 一房两厅一厨一卫一房两厅一厨一卫 一阳台一空中花园一阳台一空中花园 参考户型：参考户型： 面积：约74面积：约74 二房一厅一厨一卫二房一厅一厨一卫 Part2Part2 项目定位 2.1 项目2.1 项目SWOTSWOT 2.2 地块2.2

43、地块定定位位 2.3 项目2.3 项目定定位位 2.4 客群2.4 客群定定位位 2.5 产品2.5 产品建建议-户型规划建议议-户型规划建议 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION Part2 项目定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议-2.5 产品建议-产品用材、配置设备建议产品用材、配置设备建议 建筑结构及设备说明建筑结构及设备说明 主体结构：采用框架及框剪结构。 屋顶：防水石膏板

44、吊顶。 外墙：华丽外形设计，采用高级进口涂料喷涂，局部为石材贴面。 内墙：客厅、卧室采用进口涂料，厨房、洗衣间为瓷砖墙面。卫生间为釉面砖墙面。 地面：门厅、客厅为磨光花岗岩，厨房、餐厅、洗衣房、卫生间、室内游泳池为防滑地砖。 门：入户门为高级防盗门，配备防盗锁及窥视镜；分户门均为雕花实木门。 窗：高级塑钢窗配双层真空玻璃，具有保温及隔声功能。 车房：公寓设有地下/半地下停车场。 公共楼梯：地面高级防滑地砖，镂花铸铁栏杆，高级木制扶手。 保温系统：公寓设有中央空调系统。 照明：走廊、楼梯间设有声控照明开关。 消防系统：装设先进自动烟雾报警及报警喷淋系统。 ARCHIURBAN CITY PLAN

45、NING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION 介绍介绍优势优势劣势劣势 即开发商在建造楼盘后不再参与物 业管理工作，全面委托专业的物业 管理公司进行物业管理 公司负责从熟悉环境、了解物业到 建立物业公司、公开招聘人员、做 好前期客户入住的充分准备直至日 后的正式运作各个环节、每项工 作，不需要发展商的介入。 物业公司全 面投入，管 理效果好 开发商不需 要参与管理 管理结构简 单，效率高 开发商缺 乏直接控 制 费用较高 由开发商自行筹建物业管理公司， 由物业管理公司派遣物业总经理及 工程总监直接进入物业公司，进行 物业管理日常运作，物业总经理有 权参与人员的招聘/

46、解聘，并随时 处理工作中发生的各种问题。 物业公司有 较多管理投 入，管理效 果较好 开发商有一 定控制 费用较低 可能产生 较多管理 冲突 由开发商自行筹建物业管理公司， 物业管理公司派遣具有相应资质的 顾问组定期前往现场提供顾问服务。 开发商全面 控制 费用低 物业公司 投入少， 管理效果 不好 全委方式全委方式 物业管 理基本 方式 物业管 理基本 方式 驻场经理 + 驻场经理 + 自建物业自建物业 物业顾问物业顾问 管理方式建议管理方式建议 由于本项目定位于中 档住宅产品，为了提 升项目档次和形象， 同时节约成本，建议 本项目委托知名物业 公司提供物业顾问 物业形象提前进驻及物业建议物

47、业形象提前进驻及物业建议 Part2Part2 项目定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.1 项目SWOT 2.2 地块定位 2.3 项目定位 2.4 客群定位 2.5 产品建议2.5 产品建议 ARCHIURBAN CITY PLANNING DEVELOPMENT INTERNATIONAL UNION 工程介入工程介入 1. 对项目的公用设施配套及设置提供建议 ?建筑结构及功能设计 ?人流和车流导向 ?监控和消防中心 ?公共区域装饰利于维修和清洁 ?管理用房适合位置和配备 ?垃圾房设置 ?公共洗手间 ?信报箱设立方便使用和管理 ?停车场等

48、2. 对物业的机电设施提出意见和建议 ?对各类机电设备系统设计参数提出合理建议（强电、 给排水、暖通、环保、电梯、弱电） ?对机电设备选形及招标工作提出合理建议 3. 跟进物业建筑施工和设备安装过程 4. 检讨施工进度 5. 了解隐蔽工程 6. 协助检查施工质量 7. 建议可以改善物业改良工程及增减工程项目， 以节省工程费用及达到最高经济效益 8. 在交楼前先作验收，并向开发商汇报一切承包 商在安装工程时所未达设计规格及要求的事项 9. 提出遗漏工程供建筑公司参考及跟进 10. 为物业基本设施提供长远维修建议及制订预防 性维修计划 11. 为业主做好所有工程设备资料统计及存档工作 12. 协助

49、开发商编制保养合同及招标文件规格及进 度 13. 协助开发商挑选所有为物业提供服务之承包商 前期管理 阶段 前期管理 阶段 配合开发商的项目销售工作，针对销 售中涉及的物业问题对销售代表进行培 训，对售楼处及样板间进行现场管理 配合开发商的项目销售工作，针对销 售中涉及的物业问题对销售代表进行培 训，对售楼处及样板间进行现场管理 物业介入物业介入 1. 为物业基本设施提供长远维修建议及制定预防性维修计 划 2. 估算项目物业工程能源部分运营费用 3. 针对设计方案提出物业管理、项目运营分析及解决建议 ?从项目整体使用功能的角度，协助开发商检讨物业基本设计 及设施，确保达到高档物业的要求 ?协助开发商列出遗漏工程供建筑公司参考及跟进；筹备紧急 及疏散