重庆江北嘴A02-A03项目商业定位建议报告181p.pdf

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1、1 Lorm ipsum 重庆江北嘴重庆江北嘴A02-A03项目项目 商业定位建议商业定位建议报告报告 2010年年5月月10日日 From Vision to Value 投资投资 升值升值 新方向新方向 致：重庆江北嘴置业有限公司致：重庆江北嘴置业有限公司 2 江北嘴项目概况 资料来源：业主方提供资料 本项目位于重庆市江北嘴CBD区域内，位置 优越，不仅是江北嘴的西大门，也是江北嘴 首批开发的项目之一。 项目经济技术指标项目经济技术指标 项目位置重庆市江北嘴CBD区域 项目发展商重庆江北嘴置业有限公司 A02 A03 3 3 各地块条件分析 项目 背景 商业 发展 项目发展背景 项目核心元

2、素 商业市场特性 重点竞争商业 项目定位 类型定位 形象定位 档次定位 客群定位 结合 结合 商业市场空白 商业发展趋势 提炼 分析 总体思路模型 可比案例参考 可比案例参考 各地块发展概念 商户 调查 商户调查 商户需求 分析 4 4 目录目录| Index 1.0 项目背景 1.1 城市及区域背景 1.2 项目核心元素 2.0 商业发展环境 2.1 商业市场特性 2.2 周边商业发展 2.3 区域商业发展 3.0 商户调查 4.0 项目定位 4.1 项目类型定位 4.2 项目形象定位 4.3 项目功能定位 4.4 项目档次定位 4.5 项目消费者定位 4.6 各地块定位建议 5.0 附件

3、5 1.0 项目背景分析 1.1 城市及区域背景 1.2 项目核心要素 6 国家五大中心城市之一，西南中心城市国家五大中心城市之一，西南中心城市 重庆重庆 1.1 城市及区域背景城市及区域背景 2009年重庆经济指标年重庆经济指标 GDP增幅28.1% 第三产业占比41.5% 社会消费品零售总额增幅(1-10月)18.4% 数据来源：重庆市政府统计局 国家五大中心城市国家五大中心城市 西南中心都市西南中心都市 商业取得长足发展，新型商业体和业态不断涌现商业取得长足发展，新型商业体和业态不断涌现 城市建设不断发展，内外交通日渐便捷城市建设不断发展，内外交通日渐便捷 7 7 CBD通常诞生 于传统

4、商业区。 办公物业的兴盛挤 占零售业空间， CBD内功能趋向 单一。 缺少商业功能令人们 感觉不便，逐渐搬离 传统CBD区域。 拥有良好规划的新兴 CBD区域兴起，注重 多样化的物业组合， 引入更多新形态的商 业形态，商业的快速 发展吸引了更多人群。 新兴CBD区域兴 起,抢占老牌CBD的 市场，老牌CBD转 型或式微。 街铺、百 货公司 零散街铺 大型百货、 Shopping Mall 城市综 合体 发发展展历历程程 商业商业 形态形态 CBDCBD区域区域 商业发展商业发展 模型模型 随着重庆中心城市地位的确立，商务、商业必将迎来快速发展随着重庆中心城市地位的确立，商务、商业必将迎来快速发

5、展 时期，标志性的中央商务区的出现成为必然。时期，标志性的中央商务区的出现成为必然。 1.1 城市及区域背景城市及区域背景 纽约纽约曼哈顿曼哈顿伦敦伦敦卡纳里码头卡纳里码头 巴黎巴黎拉德芳斯拉德芳斯上海上海陆家嘴陆家嘴 每一个中心城市，都有每一个中心城市，都有 自己标志性的自己标志性的CBDCBD区域区域 一个区域升级一个城市一个区域升级一个城市 一个优秀的城市综合体是一个区域的形象代表一个优秀的城市综合体是一个区域的形象代表 北京北京CBD标杆项目：国贸广场标杆项目：国贸广场香港香港CBD标杆项目：太古广场标杆项目：太古广场纽约纽约CBD标杆项目：洛克菲勒中心标杆项目：洛克菲勒中心 10 1

6、0 定位：江北城现代商定位：江北城现代商 务区是中央商务区的务区是中央商务区的 商务中心，承担金融商务中心，承担金融 、商务办公职能，同、商务办公职能，同 时包括一部分商贸职时包括一部分商贸职 能。能。 定位：弹子石功能定位：弹子石功能 配套区承担配套服配套区承担配套服 务功能，包括高级务功能，包括高级 住宅、公寓、酒店、住宅、公寓、酒店、 文化设施等。文化设施等。 定位：解放碑商贸区定位：解放碑商贸区 是中央商务区的商贸是中央商务区的商贸 中心，承担商贸功能，中心，承担商贸功能， 同时包括一部分商务同时包括一部分商务 办公职能。办公职能。 解放碑解放碑 弹子石弹子石 江北城江北城 传统自发形

7、成的商业、传统自发形成的商业、 商务中心，面临停车商务中心，面临停车 难、发展空间不足等难、发展空间不足等 多种困境。多种困境。 政府规划的新兴政府规划的新兴CBD 区域，未来可填补解区域，未来可填补解 放碑的不足，形成重放碑的不足，形成重 庆的新都心。庆的新都心。 CBD区域的补充功区域的补充功 能，以住宅区为主，能，以住宅区为主， 满足区域高档人群满足区域高档人群 的居住需要。的居住需要。 未来重庆未来重庆 CBD核心区域核心区域 项目位于重庆项目位于重庆CBD江北嘴区域内，该区域承担了江北嘴区域内，该区域承担了CBD 金融、商务及部分商贸功能，拥有良好的区域前景。金融、商务及部分商贸功能

8、，拥有良好的区域前景。 1.1 城市及区域背景城市及区域背景 11 11 从规划来看，区域内商务用地数量较多，未来商业人口最为密集。从规划来看，区域内商务用地数量较多，未来商业人口最为密集。 从开发现状来看，区域内商务用地开发先于住宅用地开发。从开发现状来看，区域内商务用地开发先于住宅用地开发。 资料来源：江北嘴商务核心区官方中文网 记忆之城延续古城格局与肌理，保留着古迹 与历史遗存，在规划中以混合使用为主要概 念，安排办公、商业服务、休闲娱乐、服务 咨询以及住宅等设施。 未来之城充分体现集约高效的土地使用效率，充分展现现代商务办公 区繁荣向上的现代特征，在规划中集中安排商务写字楼、金融办公机

9、 构以及酒店、购物中心和住宅等混合使用设施。 用地规模（公顷）用地规模（公顷）226 总开发量（万平米）总开发量（万平米） 653 （地下开发面积约110万平米） 规划居住人口（万人）规划居住人口（万人）5 规划就业人数（万人）规划就业人数（万人）15 用地规划用地规划 面积面积 （万平米）（万平米） 占比占比 功功 能能 划划 分分 办公写字楼办公写字楼26248% 酒店酒店316% 文化娱乐文化娱乐204% 商业配套商业配套509% 居住居住17933% 江北嘴江北嘴CBD总体总体 用地规划用地规划 记忆之城记忆之城 未来之城未来之城 1.1 城市及区域背景城市及区域背景 12 序 号 地

10、块编 号 用地性质 用地面 积（公 顷） 建筑面 积（万 m2） 开发 单位 商业 体量 （万 m2） 发展主 要方向 预估 1 B02- B05 别墅、住 宅、商业 和公寓 9.3142.6 香港 九龙 仓/中 海 高档居 住区 2 B19-3、 B19-4、 B20-1 商业、酒 店 5.6528.7 上海 越洋 集团 约17 大型购 物中心 3B18-1写字楼0.766.75 北京 中研 写字楼 4B18-2写字楼1.1410.26 农业 银行 写字楼 5B17-1写字楼0.756.75 农村 商业 银行 写字楼 6B16-1写字楼0.766.84 浙江 成大 公司 写字楼 7 A09-

11、1、 A09-3、 A18-3、 A18-5 酒店、写 字楼 3.6528.6 金融 街 约1.8写字楼 8A041写字楼18 重庆 银行 写字楼 已出让地块情况已出让地块情况 1 2 4 3 6 5 7 8 项项 目目 资料来源：业主方提供 1.1 城市及区域背景城市及区域背景 从土地使用性质看，项目周边以商务用地为主，从土地使用性质看，项目周边以商务用地为主， 密集的商务人口将给项目商业提供支撑。密集的商务人口将给项目商业提供支撑。 13 序号地块编号用地性质 用地面 积（公 顷） 建筑面 积（万 m2） 预估发展方向 1A06 商业、写 字楼 1.8217.47写字楼 2A07-1/03

12、 商业、写 字楼 1.721.93标志性写字楼 3A08 商业、写 字楼 2.119.36写字楼 4A10 商业、写 字楼 2.921.6写字楼 5A13-1/03 商业、写 字楼 2.6433 标志性写字楼/ 高档购物中心 6B08-2/03商业0.831.66 大型购物中心 7B10-1/03商业1.113 8B10-2/03 商业、广 场 0.420.42 9B10-3/03商业0.962.59 10B24-3/03商业1.362.72特色商业 11A11-1/03 商业、写 字楼 2.123.1标志性写字楼 12C01-3/03居住20.3287.38住宅 13C01-5/03商业1.

13、371.1住宅配套商业 1 2 3 4 5 6 7 9 10 8 未出让地块情况未出让地块情况 11 12 13 项项 目目 资料来源：业主方提供 1.1 城市及区域背景城市及区域背景 区域内住宅主要集中于北面溉澜片区，该片区南面规划区域内住宅主要集中于北面溉澜片区，该片区南面规划 有住宅配套商业，未来对家庭消费人流将起到截流作用。有住宅配套商业，未来对家庭消费人流将起到截流作用。 住宅住宅 住宅配套商业住宅配套商业 14 A区区高档零售区。高档零售区。位于可达性最佳的位置， 如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的 服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道 分布。 B区区次级零售区。次级零售

14、区。与A区相连但特征明显， 所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围 绕A区不连续分布。 C区区商务办公区。商务办公区。为高度集中的写字楼， 倾向于分布在展示性较好的位置。 D区区餐饮娱乐及临时居住区。餐饮娱乐及临时居住区。与A区、C区 相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值， 是CBD中最具活力的区位。 E区区公共管理及办公机构区。公共管理及办公机构区。一般位于 CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。 F区区居家住宅区。居家住宅区。居家型居住社区，一般 位于CBD边缘环境较好的位置。 随着随着CBD区域各项用地规划的逐步落实，区域内将逐步细化区域各项用地规划的逐步落实，区域内将逐步细化 各地块

15、承担功能，最终形成不同功能区域。各地块承担功能，最终形成不同功能区域。 资料来源：TCBL研究 1.1 城市及区域背景城市及区域背景 E区 公共管理及 办公机构区 C区 商务 办公区 D区 餐饮娱乐、 及临时 居住区 F区 居家 住宅区 B区 次级 零售区 A区 高档 零售区 河 流 或 海 湾 铁 路 山脉 天然 屏障 混 合 区 周边 区域 功能 延续 动态 发展 功能延续区 概念化的CBD模型 15 1 2 3 3 4 从江北嘴区域土地供应情况来看，项目未来从江北嘴区域土地供应情况来看，项目未来 将位于江北嘴次级零售区域内，周边商务氛将位于江北嘴次级零售区域内，周边商务氛 围浓厚，外部发

16、展条件较好。围浓厚，外部发展条件较好。 1 综合文化娱乐区：综合文化娱乐区：包括中海九龙仓地块、越洋地块、 大剧院、科技馆及周边商业地块，未来将形成人文气 息较浓的商业文化综合区。 2 CBD核心区：核心区：包括A06、A08、A10、A11、A13、A07、 A12地块，此处规划为城市之冠，未来是整个CBD最 核心的区域，代表了江北嘴CBD的整体形象。 3次级零售区：次级零售区：围绕CBD核心区域，包括金融街及周边 地块，未来将以写字楼、次级零售为主，起到完善 CBD整体功能的作用。 4 配套居住区：配套居住区：位于江北嘴CBD的边缘，充当完善CBD 区域居住配套功能的作用。 资料来源：业主

17、方提供 1.1 城市及区域背景城市及区域背景 16 区域外部人流可通过车行系统和公共交通区域外部人流可通过车行系统和公共交通 系统较为便利地到达项目，有利于项目辐射系统较为便利地到达项目，有利于项目辐射 更大区域，吸引区域外消费者前来。更大区域，吸引区域外消费者前来。 主要道路主要道路轨道轨道6号线号线轨道轨道9号线号线 资料来源：业主方提供 1.1 城市及区域背景城市及区域背景 交通情况交通情况 从区域内部看，区域内部大部分区域可通过从区域内部看，区域内部大部分区域可通过 步行系统联通。步行系统联通。 溉澜住宅片区可通过城市主干道与南部区域溉澜住宅片区可通过城市主干道与南部区域 联系。联系。

18、 溉澜住 宅区 17 小结： 项目拥有良好的城市发展前景，所处区域地位重要，规划良 好，为项目打造CBD代表性商业项目提供了优良的外部发展 环境。 区域规划良好 区域内整体定位为金融及商务中 心，商务人群较为密集。 项目将处于区域次级零售带，周 边商务人群较多。 车行系统和轨道交通发达，方便 外部人流前来。 区域内部可通过步行系统、城市 道路相互连通；住宅片区可通过城 市主干道到达其他片区。 城市地位提升 城市地位得到进一 步加强，经济持续 发展，商业整体环 境向好。 CBD的发展需要代 表性商业项目。 1.1 城市及区域背景城市及区域背景-小结小结 18 项目位于江北嘴西大门位置，视野较好。

19、同项目位于江北嘴西大门位置，视野较好。同 时项目也是区域内最先开发的地块之一，其开时项目也是区域内最先开发的地块之一，其开 发建设可体现区域整体定位，代表区域商务中发建设可体现区域整体定位，代表区域商务中 心区形象。心区形象。 溉澜住 宅区 住宅区 CBD 核心区 资料来源：业主方提供；TCBL研究 本项目 黄花园大桥黄花园大桥 A02 A03 1.2 项目核心要素项目核心要素 项目位置项目位置 19 朝天门大桥方向 千厮门大桥方向黄花园大桥方向 观音桥方向 道路道路轨道轨道6 6号线号线 轨道轨道9 9号线号线 受益于区域良好交通规划，项目拥有便利的车行到达系统，受益于区域良好交通规划，项目

20、拥有便利的车行到达系统， 有利于吸引驾车人群到来。有利于吸引驾车人群到来。 项目东、南两面临江，北面和西面由于立交桥和黄花园大桥项目东、南两面临江，北面和西面由于立交桥和黄花园大桥 的阻隔，外部人流步行到达项目较为困难。的阻隔，外部人流步行到达项目较为困难。 轨道交通、公交交通也可为项目带来一定数量的消费群体。轨道交通、公交交通也可为项目带来一定数量的消费群体。 公交站点 轨道站点 资料来源：TCBL研究 A02 A03 1.2 项目核心要素项目核心要素 交通交通- -外部人流到达外部人流到达 20 1.2 项目核心要素项目核心要素 交通交通- -内部人流到达内部人流到达 从交通规划上看，区域

21、从交通规划上看，区域 内部东南部以商务为主片内部东南部以商务为主片 区人流可通过规划良好的区人流可通过规划良好的 步行系统到达项目。步行系统到达项目。 北部住宅片区步行达到北部住宅片区步行达到 项目的难度相对较大。项目的难度相对较大。 资料来源：业主方提供；TCBL研究 21 东京汐留东京汐留 立体交通与综合体的巧妙结合立体交通与综合体的巧妙结合 立体交通的组织立体交通的组织 案例参考：交通体系处理案例参考：交通体系处理 资料来源：TCBL研究 1.2 项目核心要素项目核心要素 交通交通 项目的打造应充分考虑商业建筑与交通体系有效连通，最大项目的打造应充分考虑商业建筑与交通体系有效连通，最大

22、限度利用交通带来的人流。限度利用交通带来的人流。 TCBLTCBL建议建议 22 东京品川东京品川 综合体间的大综合体间的大 型人行系统型人行系统 东京品川东京品川 临街人行上盖的处理临街人行上盖的处理 人流引导应充分体现以人为本的理念，提升人流引导应充分体现以人为本的理念，提升 购物愉悦度。购物愉悦度。 案例参考：交通体系处理案例参考：交通体系处理 资料来源：TCBL研究 1.2 项目核心要素项目核心要素 交通交通 TCBL建议 23 A02A02、A03A03地块被规划道路隔开，同时地块被规划道路隔开，同时A03A03 地块因规划有广场休闲带而被分割，不同地块因规划有广场休闲带而被分割，不

23、同 的地块之间必须通过建筑及业态规划加强的地块之间必须通过建筑及业态规划加强 联系才能形成商业合力，共享消费人群。联系才能形成商业合力，共享消费人群。 广场休广场休 闲通道闲通道 资料来源：业主方提供；TCBL研究 1.2 项目核心要素项目核心要素 地块规划地块规划 24 项目自身整体规划包含了商务商业两部分，未来商业项目自身整体规划包含了商务商业两部分，未来商业 将拥有大量的写字楼消费群体。将拥有大量的写字楼消费群体。 资料来源：业主方提供 1.2 项目核心要素项目核心要素 物业规划物业规划 25 注重商务消费群体需求。注重商务消费群体需求。 快乐购物快乐购物美食天地美食天地 轻松休闲轻松休

24、闲 贴心服务贴心服务 TCBL建议 资料来源：TCBL研究 1.2 项目核心要素项目核心要素 物业规划物业规划 26 朝天门大桥方向 千厮门大桥方向黄花园大桥方向 观音桥方向 道路道路 轨道轨道6 6号线号线 轨道轨道9 9号线号线 公交站点 轨道站点 项目未来将临近轨道线换乘站，轨道交通将为项目带来大量消费项目未来将临近轨道线换乘站，轨道交通将为项目带来大量消费 人流，对项目商业形成有力支撑。人流，对项目商业形成有力支撑。 资料来源：TCBL研究 A02 A03 1.2 项目核心要素项目核心要素 轨道商业轨道商业 27 提高轨道商业吸引率：提高轨道商业吸引率： 人流导入人流导入 无缝连接无缝

25、连接 舒适的通道舒适的通道 明确的标识明确的标识 东京品川东京品川 轨道交通人流的引导轨道交通人流的引导 上海来福士广场上海来福士广场 轨道交通与商场的衔接轨道交通与商场的衔接 上海港汇广场上海港汇广场 提高通道高度，增加舒适度提高通道高度，增加舒适度 案例参考：轨道商业的处理案例参考：轨道商业的处理 资料来源：TCBL研究 1.2 项目核心要素项目核心要素 轨道商业轨道商业 项目距离轨道站点有一定距离，商业打造与地铁联通项目距离轨道站点有一定距离，商业打造与地铁联通 部分需做明显导视，同时提升连通部分的舒适度。部分需做明显导视，同时提升连通部分的舒适度。 TCBL建议 28 万象城B1租户列

26、表 餐 饮 Haagen Dazs、Starbucks 、安徒生冰激凌鲜果汁、江南味道、面点王、 Bread Talk、满记甜品、 Pizza Hut、奇华饼家、味千拉面、 KFC等 零 售 CK underwear、万宁、Flavor雪茄、金燕庄、茂昌、周大福、周生生、眼 镜88、天福茗茶、SWATCH等 提高轨道商业吸引率：合理业态规划提高轨道商业吸引率：合理业态规划 案例参考：深圳万象城对轨道商业的处理案例参考：深圳万象城对轨道商业的处理 地铁站 约约200200米连接通道米连接通道 万象城万象城 B1 B1 层建层建 筑平面图筑平面图 资料来源：TCBL研究 1.2 项目核心要素项目核

27、心要素 轨道商业轨道商业 29 项目地块存在高差，使得项目拥有多个多首项目地块存在高差，使得项目拥有多个多首 层商业，整体价值提升，对入流与商业的结层商业，整体价值提升，对入流与商业的结 合也提出更高要求。合也提出更高要求。 资料来源：业主方提供；TCBL研究 1.2 项目核心要素项目核心要素 高差商业高差商业 30 TCBL建议 高差的存在导致人流入口情况较为复杂，必高差的存在导致人流入口情况较为复杂，必 须考虑对多个方向人流入口的处理，以增强须考虑对多个方向人流入口的处理，以增强 昭示性，汇聚人流。昭示性，汇聚人流。 利用良好的展示面，结合利用良好的展示面，结合LEDLED屏幕设置大型屏幕

28、设置大型 广告位，增强昭示性，吸引人流。广告位，增强昭示性，吸引人流。 美国Fashion Show 资料来源：业主方提供；TCBL研究 1.2 项目核心要素项目核心要素 高差商业高差商业 31 购物中心简述：购物中心简述： 中信城市广场的购物中心面积为中信城市广场的购物中心面积为67,50067,500 平方，深圳购物中心发展的标志，也是平方，深圳购物中心发展的标志，也是 目前深圳品牌档次最高的购物场所之一。目前深圳品牌档次最高的购物场所之一。 案例参考：深圳中信城市广场案例参考：深圳中信城市广场 L1西武百货及品牌店、餐饮店 LG 吉之岛及品牌店 南园路 深南路 资料来源：TCBL研究 1

29、.2 项目核心要素项目核心要素 32 资料来源：业主方提供；TCBL研究 项目展示面较长，有利于项目打造昭示性较项目展示面较长，有利于项目打造昭示性较 强之外立面，提升项目整体形象，吸引消费者强之外立面，提升项目整体形象，吸引消费者 前来。前来。 展示面展示面 展示面展示面 展示面展示面 展示面展示面 1.2 项目核心要素项目核心要素 展示面展示面 33 商业特点鲜明商业特点鲜明 轨道连通商业，有利 于吸引消费人流。 高差有助于打造项目 商业特点。 拥有较好展示面可打 造标志性外立面。 小结：小结： 项目在位置和开发时间及地块条件等方面具备一定优势，拥有打造为成功项目在位置和开发时间及地块条件

30、等方面具备一定优势，拥有打造为成功 商业的基本条件。商业的基本条件。 项目在建筑连通和业态布局上形成商业合力，增强项目的竞争力。项目在建筑连通和业态布局上形成商业合力，增强项目的竞争力。 项目可结合区域内商务消费人群数量较多的情况，针对其需求打造商业。项目可结合区域内商务消费人群数量较多的情况，针对其需求打造商业。 交通体系便捷交通体系便捷 外部人流可通过车 行系统、轨道交通 迅捷到达项目。 内部商务区域人流 可通过步行系统便 捷到达项目。 位置提升价值位置提升价值 位置优越，先期开 发，项目可以树立 区域商业形象代表 ，抓住市场先机。 1.2 项目核心要素项目核心要素-小结小结 整体规划完备

31、整体规划完备 项目自身规划将为 商业提供优质商务 人群。 项目地块面积被分 割，须在建筑和业 态上形成连通，形 成商业聚集效应。 34 2.0 商业发展环境商业发展环境 2.1 商业市场特性 2.2 周边商业发展 2.3 区域商业发展 35 传统商圈：传统商圈： 面积面积450万平方米；万平方米； 零售总额：零售总额：450亿元亿元 1 解放碑商圈解放碑商圈 2 观音桥商圈观音桥商圈 3 沙坪坝商圈沙坪坝商圈 4 杨家坪商圈杨家坪商圈 5 南坪商圈南坪商圈 新规划商圈新规划商圈: 面积：面积：增加增加180万平方米万平方米； 零售总额：零售总额：120亿元以上亿元以上； 6 茶园商圈茶园商圈

32、7 西永商圈西永商圈 8 大渡口商圈大渡口商圈 9 北碚商圈北碚商圈 10 渝北商圈渝北商圈 11 巴南商圈巴南商圈 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 11 规划规划 重庆市已形成以解放碑为市级商圈，观音桥等次级商重庆市已形成以解放碑为市级商圈，观音桥等次级商 圈，渝北等新兴商圈共同发展的商业格局。圈，渝北等新兴商圈共同发展的商业格局。 信息来源：重庆市商业网点规划 重庆商圈发展格局重庆商圈发展格局 2.1 商业市场特性商业市场特性 36 商圈商圈解放碑解放碑观音桥观音桥沙坪坝沙坪坝杨家坪杨家坪南坪南坪 发展趋势发展趋势 重庆最具代表性商 圈. 美美百货/大都会 广场为龙头提升商

33、圈整体档次与辐射 范围. 受交通限制及物业 陈旧影响,商圈发展 潜力有限. 以北城天街 为代表提升了 商圈的整体档 次与形象. 新崛起的市 级商圈,未来发 展潜力较大. 嘉茂/王府井/ 重百奠定了区域 型商圈的地位. 教育特征明显 的区域特征导致 区域整体消费力 不强,未来须拓展 区域外客户实现 商圈升级. 西城天街的 出现巩固了其 区域型商业. 商业物业分 向九龙开发区、 袁家岗方向发 展. 目前集中商业 供应量最大的区 域型商圈. 随着区域交通 条件的改造与片 区商业的升级,未 来发展潜力较大. 商业中心定位细化，老商圈持续发展，新商圈竞争能力加强；重庆未来的商业发展一方商业中心定位细化，

34、老商圈持续发展，新商圈竞争能力加强；重庆未来的商业发展一方 面仍以传统的面仍以传统的5个商圈为主；另一方面，随着新区域交通改善、人口增加，将逐渐形成个商圈为主；另一方面，随着新区域交通改善、人口增加，将逐渐形成 新的区域型商业中心。新的区域型商业中心。 重庆商业正处于快速发展的转型阶段，具备了支撑大型购物中心等多元化性新型重庆商业正处于快速发展的转型阶段，具备了支撑大型购物中心等多元化性新型 业态发展的经济条件，为项目开发新型商业地产业态奠定了坚实的基础。业态发展的经济条件，为项目开发新型商业地产业态奠定了坚实的基础。 重庆商业发展趋势重庆商业发展趋势五大商圈发展趋势五大商圈发展趋势 资料来源

35、:TCBL研究 2.1 商业市场特性商业市场特性 37 重庆目前迎来了城市综合体大开发的阶段，支持着各自的城市副中心或商圈的发展；重庆目前迎来了城市综合体大开发的阶段，支持着各自的城市副中心或商圈的发展； 而未来城市综合体中的商业体量也比较大，如重庆天地、中渝项目的商业体量均达到约而未来城市综合体中的商业体量也比较大，如重庆天地、中渝项目的商业体量均达到约40万万 平方米。平方米。 资料来源:TCBL研究 城市综合体大开发，城市副中心快速发展。城市综合体大开发，城市副中心快速发展。重庆商业发展趋势重庆商业发展趋势 项目名称物业形态商业体量（） 越洋项目城市综合体170,000 协信中心城市综合

36、体30,000 东和冉家坝项目城市综合体88,000 煌华国际项目城市综合体120,000 财富中心城市综合体160,000 中渝项目城市综合体400,000 重庆天地城市综合体400,000 金融街.世纪中心城市综合体70,000 成大置业项目城市综合体68,000 重庆万达广场城市综合体150,000 协信城城市综合体180,000 上海城城市综合体150,000 鼎固日月光城市综合体130,000 龙湖后工项目城市综合体510,000 华润24城项目城市综合体150,000 中渝项目中渝项目 协信中心协信中心 成大置业项目成大置业项目 金融街金融街. .世纪中心世纪中心越洋项目越洋项目

37、鼎固日月光鼎固日月光 煌华国际煌华国际 财富中心财富中心 重庆天地重庆天地 本项目本项目 东和冉家坝项目东和冉家坝项目 万达广场万达广场 上海城上海城 协信城协信城 龙湖后工龙湖后工 华润华润2424城城 2.1 商业市场特性商业市场特性 38 区域中心型商业区域中心型商业 轨道发展型商业轨道发展型商业 滨江综合型商业滨江综合型商业 城市中心新型商业城市中心新型商业 新的城市区域规划和商圈诞生，新 区需要新的商业圈来满足区域新增 人口的消费。 城市CBD区域规划和商圈诞生，新 的CBD商业圈发展来带动城市，商 业的总体发展和消费升级。 两江四岸的规划将使得重庆嘉陵江、 长江沿线产生新的商业项目

38、和商业 带带动重庆滨江商业发展。 重庆城市轨道建设的加快和立体交通 的构建，将使得轨道型商业成为未来 的商业方向之一，带动轨道站点商业 经济发展。 新牌坊新牌坊-财富中心财富中心 空港国际新城空港国际新城-金港购物中心金港购物中心 江北江北CBD-越洋项目越洋项目 弹子石弹子石CBD-香港置地项目香港置地项目 嘉滨路嘉滨路-重庆天地重庆天地 南滨路南滨路-长江畔长江畔1891 3号线号线-万达广场万达广场 2号线号线-正升百老汇广场正升百老汇广场 发展方向发展方向 发展区域发展区域-代表物业代表物业 重庆商业发展趋势重庆商业发展趋势商业形态发展趋势。商业形态发展趋势。 资料来源:TCBL研究

39、2.1 商业市场特性商业市场特性 39 随着随着LVLV即将进驻美美百货，北城天街新馆的建设，重庆商业档次也进一步拔高。即将进驻美美百货，北城天街新馆的建设，重庆商业档次也进一步拔高。 美美百货美美百货 北城新馆北城新馆 业态规划业态规划 北城新馆北城新馆 城市商业档次逐渐提高，新品牌进驻重庆市场。城市商业档次逐渐提高，新品牌进驻重庆市场。 重庆商业发展趋势重庆商业发展趋势 资料来源:TCBL研究 2.1 商业市场特性商业市场特性 40 2.1 商业市场特性商业市场特性-小结小结 小结：小结： 新兴商业形态的崛起，大体量商业的商业聚集效应，使得新兴商业形态的崛起，大体量商业的商业聚集效应，使得

40、 未来市场竞争激烈，新兴项目必须稳固未来市场竞争激烈，新兴项目必须稳固自身自身核心商圈的客核心商圈的客 户，同时形成自身特色，扩大自身商业的辐射力。户，同时形成自身特色，扩大自身商业的辐射力。 商业档次 商业档次逐渐走高， 业态丰富度提高。 体验性消费逐渐加强 ，品牌增多。 商业形态 大型综合体成为城 市商业发展主要载 体。 商业规模较大，形 态多样化发展。 41 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 23 4 5 6 2.2 周边商业发展周边商业发展 项目周边商业分布：项目周边商业分布： 待开发项目待开发项目 金融街 中海九龙仓项目 越洋广场 鹏润项目 重宾保利国际广场 万豪国际金融

41、中心 重庆IFC国际金融中心 阳光100国际新城 江畔1891 珊瑚水岸 从区域位置来看，从区域位置来看，解放碑、观音桥和弹解放碑、观音桥和弹 子石距离江北嘴较近，将对项目直接形子石距离江北嘴较近，将对项目直接形 成竞争，成竞争，项目未来将面临来自周边区域项目未来将面临来自周边区域 的商业激烈的竞争的商业激烈的竞争 。 已开发项目已开发项目 鼎固日月光 美美百货 大都会广场 新世纪百货 重庆百货 王府井百货 北城天街 茂业百货 新世界百货 新世纪百货 7 8 8 1 0 观音桥商圈观音桥商圈 弹子石弹子石CBD 解放碑解放碑CBD 江北嘴江北嘴CBD 本项目本项目 资料来源：TCBL研究 42

42、 信息来源：重庆解放碑中央商务区网站 解放碑商圈概况解放碑商圈概况 地位：地位： 是重庆市级商圈，拥有“西部第一街”的美誉，是重庆市级商圈，拥有“西部第一街”的美誉， 已成为重庆市的对外形象宣传窗口和旅游景点，有望跻身已成为重庆市的对外形象宣传窗口和旅游景点，有望跻身 中国第三大商圈。中国第三大商圈。 范围：解放碑商圈位于渝中区，以解放碑步行街为核心范围：解放碑商圈位于渝中区，以解放碑步行街为核心 、北起临江门、南至较场口、西到民生路、东至小什字、北起临江门、南至较场口、西到民生路、东至小什字 ， 总面积约总面积约1.21.2平方公里。平方公里。 档次与业态：解放碑商圈是高档次、高品位的时尚品

43、牌档次与业态：解放碑商圈是高档次、高品位的时尚品牌 消费区；以大型百货、超市及街铺为主消费区；以大型百货、超市及街铺为主, ,个别购物中心为辅个别购物中心为辅 。 定位：重庆商贸对外的重要窗口，辐射整个西部。定位：重庆商贸对外的重要窗口，辐射整个西部。 日客流量：平日超过日客流量：平日超过3030万人次；节假日万人次；节假日8080万人次。万人次。 目标消费群：主要为中高收入消费者，企业经营管理人目标消费群：主要为中高收入消费者，企业经营管理人 员、公司白领，以及时尚人士等。员、公司白领，以及时尚人士等。 潜在问题：地形复杂，土地储备资源匮乏，拓展空间小潜在问题：地形复杂，土地储备资源匮乏，拓

44、展空间小 ；交通堵塞，停车位少；公共设施不足；景观落后；业态；交通堵塞，停车位少；公共设施不足；景观落后；业态 以传统百货等零售业态为主，业态同质化严重。以传统百货等零售业态为主，业态同质化严重。 商业总体量：商业总体量：121121万平方米。万平方米。 2.2 周边商业发展周边商业发展 43 现有商业零售项目： 大都会/太平洋百货 美美百货 重百大楼 临江重百商场 新世纪百货 茂业百货 王府井百货 国美电器 商社电器 苏宁电器 得意世界 鼎固日月光 在建/待开发零售项目： 万豪国际金融中心 建设公寓项目 国美地块（国泰影院） 华讯环球金融中心 新华国际 国际金融中心 力宝广场 临江门重百商场

45、 茂业百货 新世纪百货 重百大楼 美美百货 王府井百货 大都会 太平洋广场 商社电器 苏宁电器 得意世界 国美电器 鼎固日月光 万豪国际金融中心 建设公寓项目 新华国际 国美地块 华讯环球金融中心 解放碑商圈商业项目分布情况解放碑商圈商业项目分布情况 资料来源：TCBL研究 2.2 周边商业发展周边商业发展 44 解放碑区域商业目前仍然以百货为主，购物中心数量不多，餐饮较少解放碑区域商业目前仍然以百货为主，购物中心数量不多，餐饮较少 。 解放碑商圈现有代表商业项目解放碑商圈现有代表商业项目 资料来源：TCBL研究 2.2 周边商业发展周边商业发展 渝中区 商场名称经营面积()定位备注 太平洋百

46、货22,000都市型百货大都会广场主力店 美美百货40,000高档百货时代广场 王府井百货47,000时尚百货地王广场 重百大楼26,000现代百货 新世纪百货16,000大众百货商社大厦 迪康百货50,000综合百货茂业接手后生意冷清 重百临江商场25,000大众百货新世界大酒店 大都会广场60,000综合型大都会(不含太平洋) 鼎固日月光110,000购物中心 现有供应量396,000 45 万豪国际二期万豪国际二期WFCWFC环球金融中心环球金融中心 国际开发金融中心国际开发金融中心 解放碑商圈商业未来发展解放碑商圈商业未来发展 资料来源：TCBL研究 解放碑区域未来商业以购物解放碑区域

47、未来商业以购物 中心形态为主，高档零售业中心形态为主，高档零售业 态得到丰富，商业整体档次态得到丰富，商业整体档次 呈现出升级发展趋势呈现出升级发展趋势 。 2.2 周边商业发展周边商业发展 商场名称经营面积()定位备注 瑞安.中华汇20,000购物中心预计2013年上市 新华地块100,000购物中心预计2014年上市 鹏润国泰广场项目63,000主题性购物中心 力宝广场90,000大型购物中心 WFC环球金融中心24,800精品型购物中心 IFC国际金融中心45,000购物中心 国际开发金融中心40,000购物中心 未来供应量382800 46 观音桥商圈概况观音桥商圈概况 N N 商圈特

48、征商圈特征 地位：观音桥商圈近年发展迅速地位：观音桥商圈近年发展迅速，是重庆市级商圈是重庆市级商圈， 其商业地位及重要性仅次于解放碑其商业地位及重要性仅次于解放碑。 范围：观音桥商圈位于江北区范围：观音桥商圈位于江北区，以观音桥商业步行街以观音桥商业步行街 为中心为中心，西北至建北二支路西北至建北二支路，东北至商圈东侧环道东北至商圈东侧环道，西西 至商圈西侧环道和建新西路至商圈西侧环道和建新西路，东至建新东路东至建新东路。规划面积规划面积 约约6 6. .8 8平方公里平方公里，商圈核心区域面积商圈核心区域面积2 2平方公里平方公里。 档次与业态：观音桥商圈属于档次与业态：观音桥商圈属于中高档

49、商圈中高档商圈，拥有大型拥有大型 购物中心购物中心+ +大型百货大型百货+ +大型综合超市大型综合超市+ +大型专业卖场大型专业卖场+ +大大 型餐饮型餐饮+ +大型多厅影院大型多厅影院+ +大型主题公园等七大主力业态大型主题公园等七大主力业态。 定位：定位：服务与辐射主城北部及外来消费者服务与辐射主城北部及外来消费者，打造成打造成 “浪漫商圈浪漫商圈”、“时尚商圈时尚商圈”与与“休闲商圈休闲商圈”。 日客流量：平日超过日客流量：平日超过6 6万人次；节假日万人次；节假日2020万万- -3030万人次万人次。 目标消费群：目标消费群：以中偏高档以中偏高档年轻时尚消费群年轻时尚消费群为主为主，消费消费 水平相对解放碑商圈略低水平相对解放碑商圈略低。 潜在问题：新型商圈潜在问题：新型商圈，