龙源地产郑州七里河项目可行性研究报告88P.pdf

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1、 河南河南龙源地产龙源地产有限公司有限公司 七里河项目七里河项目 可行性研究报告可行性研究报告 河南中原房地产顾问有限公司河南中原房地产顾问有限公司 2010.1.22010.1.27 7 目目 录录 一 项目背景概述 . 1 1.1 项目概况 1 1.2 项目提出的背景及建设必要性 . 1 1.3 可行性研究的依据和范围 3 二 郑州房地产市场分析 4 2.1 郑州住宅市场分析 . 4 2.2 商业市场分析 10 2.3 郑州市场分析总结 11 三 项目区域市场分析 13 3.1 区域基本情况 . 13 3.2 区域市场供给情况分析 . 16 3.3 主要竞争项目分析 28 3.4 潜在项目

2、研究 . 33 3.5 区域市场需求情况分析 . 36 3.6 区域商业市场分析 40 3.7 区域市场分析总结 45 四 项目地块分析 . 47 4.1 项目情况分析 . 47 4.2 地块开发条件分析 49 五 项目定位分析 . 53 5.1 项目发展战略 . 53 5.2 项目市场定位 . 54 5.3 项目客户定位 . 56 六 项目产品定位 . 59 6.1 产品设计思路 . 59 6.2 项目户型定位 . 60 6.3 产品细节建议 . 64 6.4 项目商业规划 . 65 6.5 规划设计的可行性分析 . 67 七 项目开发节奏 . 68 7.1 开发节奏要求 . 68 7.2

3、开发次序安排 . 68 八 项目价格定位 . 70 8.1 项目定价原则 . 70 8.2 项目价格定位建议 72 九 投资收益分析 . 79 9.1 投资收益分析 . 79 9.2 敏感性分析 . 82 9.3 项目收益水平综合分析 . 83 十 可行性研究结论 . 84 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 1 一一 项目背景概述项目背景概述 1.11.1 项目概况项目概况 本报告所陈述的对象为河南龙源地产有限公司七里河高压走廊改造地块项目， 以下简称 本项目。 本项目位于郑州市中州大道与未来路之间， 石化路与灵隐路交会处附近。 该地块西临郑 铁集团石化路小区，东临美景天城小区，南

4、临郑州市机动车驾驶员第一考试中心，北临世纪 欢乐园。 地块被路网划分为五块小规模地块，总用地面积 113699.04 平方米，约 195.7 亩。 该 地块使用权目前属于管城区南曹乡七里河村，使用权类型为划拨用地。 1.21.2 项目提出的背景及建设必要性项目提出的背景及建设必要性 1.2.11.2.1 龙源房地产目前的项目情况龙源房地产目前的项目情况 龙源房地产目前在郑州市开发有两个房地产项目， 分别是位于绿城广场南侧的龙源世纪 家园和位于陇海路与华山路交汇处的龙源世纪花园等。两个项目体量分别是 22 万平方米和 20 万平方米，位置都在郑州市的西区。 由此可看出，龙源房地产的主要项目集中在

5、城市的西区，但根据郑州市既定的“北移东 扩”的城市发展总体规划以及郑汴融城的逐步推进，城市的中心区向东发展，城市未来的产 业分布也要向东转移。 可见， 龙源房地产所开发的项目分布与郑州市的总体规划和城市发展 方向不尽相符。 龙源房地产作为省电力旗下的房地产开发企业， 成立以来发展迅速。 作为有着雄厚实力 的地产开发企业， 龙源房地产不应该仅局限于在省电力所在的西区开发项目， 而应该把开发 的范围延伸到郑州市其它区域。 结合郑州市的发展规划， 应该在郑州市东部地区寻求开发机 会，作为龙源房地产布局全市的主要项目。 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 2 目前郑州市城市规划区域内共有高压

6、走廊用地 7 万亩， 开发前景广阔。 其中其中尤其是 七里河高压走廊用地项目开发条件成熟， 具有良好的投资收益预期， 土地使用权属者也有近 期转让的意向。该项目正好填补了龙源在城市东部地区无项目的空白。 1.2.21.2.2 龙源房地产目前面临的问题龙源房地产目前面临的问题 目前龙源房地产在开发的两个项目， 龙源世纪家园和龙源世纪花园， 基本上已经销售完 毕。两个项目基本上都是面向系统内部职工进行的销售，进展比较顺利。但是也产生了一些 问题。 首先，两个项目快速开发快速销售，使龙源房地产目前的土地储备变得十分紧张，没有 土地储备对一个房地产开发公司来说是致命的。 其次，世纪家园和世纪花园主要面

7、向系统职工，并没有向市场销售。龙源房地产所开发 的产品在市场上能否拥有自己的一席之地并没有得到检验。 可以说， 龙源房地产在郑州市场 上相对于建业、鑫苑、正商这些开发商是比较缺乏经验的。 这些问题都十分的紧迫， 亟待解决。 而郑州市高压走廊土地改造项目为龙源房地产从一 个面向系统内的开发商向一个面向市场的开发商转型提供了契机。 1.2.31.2.3 高压走廊改造的可能性高压走廊改造的可能性 1)1) 郑州市政府对高压走廊项目表示支持郑州市政府对高压走廊项目表示支持 高压走廊入地改造， 可以有效盘活市区存量土地， 增加政府财政收入和保障性住房供给。 特别是目前郑州市正在创建国家文明城市，高压走廊

8、入地改造，有利于改观城市面貌，助推 创建工作，为此，郑州市政府大力支持。 2008 年 5 月，郑州地产集团和龙源房地产公司联合，向市政府提交了关于改造城市 规划区域内高压架空线路，以提升城市品位、满足保障性住房建设用地需求的请示 ，郑州 市政府很快作出批示， 同意要求郑州地产集团和龙源房地产公司对全市高压走廊用地统一调 研、分步开发。 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 3 2)2) 郑州市地产集团对高压走廊项目非常关注，愿意与龙源房地产公司展开合作郑州市地产集团对高压走廊项目非常关注，愿意与龙源房地产公司展开合作 龙源房地产公司在发展过程中， 与郑州市地产集团建立了良好的互信。

9、双方如合作开发 高压走廊项目， 有助于顺利办理土地转让环节的各项手续， 节约费用， 为今后共享土地信息、 展开更大范围的合作奠定良好的基础。 1.31.3 可行性研究的依据和范围可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的， 具有科 学性和前瞻性。 本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、 项目定位、 规划设计定位、 营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 4 二二 郑州房地产市场分析郑州房地产市场分析 2.12.1 郑州住宅市场分析郑州住宅市场分析 2004 年，随着郑东新区的建设启动，国内大

10、型地产集团的进入，郑州市房地产市场开 始高速运行，成交总量及成交价格上涨明显；2005 年国家的宏观调控，暂时减缓了市场的 发展速度，但并未影响到刚刚起步的郑州市房地产市场的发展势头，2006 年至 2007 年继 续保持供需两旺，价格不断攀升的局面。2008 年，在全国房地产市场调整的环境下，郑州 也出现了销量同比大跌的现象，但与一线城市相比，郑州市作为内地发展中城市，购房需求 多以自住型购房为主，投资型购房比例较小，多看重物业的增值和保值功能，因此价格并未 出现大的调整。 2009 年，随着国家鼓励住房消费政策的全面实施和低息政策下的购房成本降低，在全 国房地产市场全面复苏的带动下，郑州商

11、品住宅市场从 3 月份开始掀起了一波强有力的反 弹，单月商品住宅销售均保持在 1 万套左右，已经超过 2007 年市场的高点。 2.1.12.1.1 商品住宅市场整体情况商品住宅市场整体情况 与 2008 年郑州商品住宅供应量和销售量都出现了较大幅度的下跌的情况不同，2009 年的郑州市场新增供应比 2008 年有大幅减少，而销售量则有较大的增长。 2009 年全年郑州市商品住宅批准预售面积 643.6 万平方米，同比减少了 20.4%；而同 期商品住宅销售面积 988.6 万平方米，同比增加了 75.8%；与此同时，商品住宅的价格却有 610 元/平方米的上涨，涨幅为 15.3%。 图表图表

12、 2 2- -1 1 郑州市历年商品房市场供求情况（郑州市历年商品房市场供求情况（2001200120092009 年）年） 单位：万平方米 年年 份份 20012001 20022002 20032003 20042004 20052005 20062006 20072007 20082008 20092009 商品住宅批售 224 321 322.7 510.6 544.4 673.4 920.1 808.3 643.6 商品住宅销售 227.5 259.9 371.4 496.3 532.4 715.4 832.4 568.1 988.6 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 5

13、 销售价格 （元/平米） 2009 2017 2100 2327 2614 2974 3552 3994 4580 数据来源:郑州市房地产管理局 随一线城市土地紧张，越来越多的地产公司和房地产投资者的视线转向内地二三线城 市，郑州市作为人口大省的经济中心，被极度看好。2009 年，随着郑州城市的不断拓建， 城市功能的完善和居住环境的改善刺激了房地产市场的活跃程度， 同时， 不断上涨的房价也 激发了深层次的潜在购房需求。 2.1.22.1.2 商品住宅市场供给情况商品住宅市场供给情况 由于 2008 年全国范围内房地产市场的走弱，市场需求不足，开发商普遍资金紧张，导 致开发商土地储备不足，开工面

14、积也相应减少。进入 2009 年，新增供应量大幅度下降，这 一点在郑州房地产市场表现得十分明显。特别是在 7、8 两个月份，单月的新增预售尚不足 10 万平方米。相应的是市场需求的持续高涨，市场上每推出一个新的项目均遭“抢购” 。 图表图表 2 2- -2 2 郑州市商品住宅市场供应情况（郑州市商品住宅市场供应情况（2008200820092009 年）年） 数据来源:郑州市房地产管理局 9 月份之后， 随着新项目的推出， 市场的新增供给开始增加， 这将有助于缓解供求矛盾。 按照近两年住宅用地供应的力度来看，2010 年郑州新增商品住宅供应量将会多于 2009 年。 2.1.32.1.3 商品

15、住宅市场需求情况商品住宅市场需求情况 1)1) 成交情况分析成交情况分析 2008 年， 受到大的市场环境的影响， 郑州房地产市场始终维持在一个比较低迷的状态。 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 6 2008 年底，政府出台一系列鼓励商品住宅消费的政策，市场有转好的迹象。在 2009 年 3 月份传统的市场淡季之后， 郑州商品住宅的市场需求开始展开强烈的反弹， 单月成交基本上 都维持在 9000 套左右，面积也均维持在 80 万平方米以上。 图表图表 2 2- -3 3 郑州市商品住宅市场月度销售量（郑州市商品住宅市场月度销售量（2008200920082009 年）年） 数据来源

16、：郑州市房地产管理局 2009 年 12 月，在国家即将取消各种购房优惠政策的预期刺激下，郑州商品房市场的 销售量达到了历史最高点，达到 16886 套、152.22 万平方米。市场需求力量的释放达到了 空前高涨。 1)1) 成交价格分析成交价格分析 尽管 2008 年的市场环境较差，但郑州的商品住宅价格依旧保持了上涨的势头，全年销 售均价 3994 元，同比有 12.4%的涨幅；而 2009 年，郑州商品住宅均价 4580 元，比去年 同期有 15.2%的涨幅，上涨速度有所加快。 图表图表 2 2- -4 4 郑州市商品住宅成交均价（郑州市商品住宅成交均价（2008200920082009

17、年）年） 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 7 数据来源：郑州市房地产管理局 2009 年 4 月，随着住宅需求的强劲反弹，住宅价格随之开始快速上涨，5-11 月，郑州 住宅平均价格连续六个月保持在 4500 元/平方米以上， 而 11 月 4850 元/平方米的价格已经 直逼 5000 元/平米的关口。 12 月份郑州商品住宅均价出现了下跌，其主要原因是大量的经济适用房集中备案，拉 低了商品住宅的均价。如果剔除经济适用房的影响，12 月郑州商品住宅的均价已经达到 4968.5 元/平方米，已经非常接近 5000 元/平方米。 2)2) 住宅需求结构分析住宅需求结构分析 受 70/

18、90 政策影响，2007 年开始，郑州市住房供应结构发生变化， 面积 90 平方米以 下的套型供给开始大幅增加。住宅单价的提升也限制了购房者对大户型的选择 图表图表 2 2- -5 5 郑州市郑州市 20092009 年商品住宅各套型需求情况（以套数为单位）年商品住宅各套型需求情况（以套数为单位） 数据来源：郑州市房地增管理局 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 8 从 2009 年各套型的需求情况来看，60 平方米以下和 80-90 平方米的套型需求占比较 大，两个面积区间的套型需求占全部的 50.1%。较大面积套型的需求量较少，但这也跟大面 积套型供给量少有关系。 3)3) 区域

19、市场分析区域市场分析 2009 年，金水区的商品住宅销售量在仍是全市各个区域中最多的，销售量占全市的 38.8%；除惠济区外，其它各个区域商品住宅的销售量差距较小，每个区域的销售量占比在 13%-16%左右，其中又以管城区销量占比最大，达到 16.4%。 图表图表 2 2- -6 6 郑州市郑州市 20092009 年各区域商品住宅需求情况年各区域商品住宅需求情况 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 金水区 郑东新区 二七区 管城回族区 惠济区 中原区

20、数据来源：郑州市房地产管理局 郑东新区依旧是郑州住宅价格领跑者， 在东区配套日益成熟的情况下， 房价上涨依旧动 力十足。性比之下，管城区的住宅价格相对较低，仅比中原区高。尽管管城区包括了主城区 一部分，但是铁路以南的东南区域的房价普遍较低，拉低了整个管城区的住宅均价。另外， 管城区是郑州市建设开发经济适用房的主要区域之一， 大量的中低档次住宅也拖累了该区域 住宅价格的上涨。 图表图表 2 2- -7 7 郑州市郑州市 20092009 年各区域商品住宅价格情况年各区域商品住宅价格情况 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 9 3000 3500 4000 4500 5000 5500

21、6000 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 金水区 郑东新区 二七区 管城回族区 惠济区 中原区 数据来源：郑州市房地产管理局 2.1.42.1.4 市场发展预测市场发展预测 1 1供求结构影响市场格局供求结构影响市场格局 从供求结构上，由于现阶段备受争议的“90/70”政策尚未有出现取消的迹象，在该政 策进一步对房地产市场的供给深化影响的情况下，2010 年及未来的中小户型物业供应占比 将持续上升，这将在很大程度上改变现有的供求结构，同时受传统居住习惯的影响，未来市 场有可能出现小户型供过于求， 而大户型供不应求的市场现状。 中小户型的大量供应将有力

22、 于提升中小户型的产品品质， 同时也望在营销上出现较大的创新， 推动整个房地产市场的发 展。 另外，为了规避“90/70”政策，郑州市场上开始大量出现“拼接式”户型。这一点在 郑东新区高档住宅项目中表现的尤为突出。 2 2区域间发展格局有所改变区域间发展格局有所改变 目前以金水区及郑东新区为重点发展区域，但依据 2008 年、2009 年新增成交土地的 分布，预计 2010 年各区域发展特征将发生较大变化，尤其是土地储备量较大的中原区，以 及城中村集中的管城区，有望摆脱以往门前冷落的发展现状，逐步得到市场的青睐。 3 3多层住宅领跑中高端市场多层住宅领跑中高端市场 随土地价格不断攀升，以及土地

23、供应的紧张，多层类住宅供应将延续近年的发展势头， 供给逐步萎缩的现状将持续。供应的紧缺使得市场的需求显得更为强劲，因此，未来多层类 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 10 住宅产品仍将继续引领郑州市中高端住宅的发展方向。 2.22.2 商业市场分析商业市场分析 2.2.12.2.1 市场整体情况市场整体情况 图表图表 2 2- -8 8 郑州市郑州市 20092009 年商业地产市场年商业地产市场整体情况整体情况 2009 年郑州商业地产市场与住宅市场相似，一改过去数年供大于求的局面，需求旺盛 但新增供给较少。全年郑州市共新增商业面积 63.4 万平方米，而销售 93.5 万平方米

24、，销售 量比 2008 年增加了 21 万平方米。但全年的价格并未有大的涨幅，2009 年郑州商业销售均 价 8013.2 元/平方米，而 2008 年商业销售均价则为 7957.0 元/平方米，环比仅有 0.7%的 涨幅。随着住宅向市区外沿扩张，商业的新增供给也开始远离市中心，新建住宅小区的商业 价值比较低，价格自然缺乏上涨的动力。 2.2.22.2.2 市场供应情况市场供应情况 2009 年新增供应面积较大的商业项目主要有 5 个， 投入运营的有 2 个大型的商业项目， 即位于二七商圈的郑州印象城和金水东路的曼哈顿商业广场。2009 年上市的较大单体面积 项目情况可见下表。 图表图表 2

25、2- -9 9 郑州郑州 20092009 年新增出售大型商业项目列表年新增出售大型商业项目列表 月份月份 项目名称项目名称 地址地址 建筑面积建筑面积 （万）（万） 商业形式商业形式 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 11 2009.3 世贸服饰信息 中心 管城区 一马路东、西三马路南 2.63 商业批零 中心 2009.3 龙源名都国际 二七区 兴华北街西，广场南路南 2.36 三层底商 2009.5 建业森林半岛 老房子 金水区 丰庆路西、东风路北 1.51 商业街 2009.9 首座国际广场 管城区 未来路东、商城路北 3.33 两 层 底商 2009.11 中岳大厦 二七

26、区 京广路西、代庄街北 2.86 三层底商 数据来源：河南中原市场研究部 2.2.32.2.3 市场需求情况市场需求情况 2009 年郑州商业物业销售均价幅度波动较大，最高 12 月份达到 10461 元/平方米，最 低的是 9 月份 5046 元/平方米，相差一倍多；分析其原因，主要是 12 月份成交以市中心商 业地产为主， 由于位置等因素优势明显而托高了整体的价格。 其它月份销售均价大部分保持 在 7000-9000 元/平米之间。 图表图表 2 2- -1010 郑州市商业市场销售价格走势（郑州市商业市场销售价格走势（20092009 年年 1 1- -1212 月）月） 数据来源：河南

27、中原地产市场研究部 2009 年的郑州商业地产需求伴随住宅市场的火爆也相当的高涨。全年郑州市共新增商 业面积 63.4 万平方米，而销售 93.5 万平方米，是近年来少有的新增销售量大于新增供给量 的年份。 2.32.3 郑州市场分析总结郑州市场分析总结 回顾一年多以来的郑州楼市，经历了从低迷到强劲反弹的大转折。2009 年前 11 个月 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 12 中，郑州有 6 个月份商品房成交套数超过 1 万套，成为历年来成交量最大的年份 根据郑州市房管局公布的数据， 111 月份， 郑州市商品房销售面积为 995.9 万平方米， 比上年同期增长 65.2%，呈现

28、高速增长态势。其中，商品住宅销售面积 846.4 万平方米，同 比增长 68.8%。在救市政策的刺激下刚性需求、改善性需求、投资需求一并迸发，成就了郑 州楼市的疯狂行情。 郑州房地产市场比一线城市反弹时间持续的更长， 主要原因还是两者之间存在的比较明 显的地区性差异。郑州的购房者中更多的是自住性需求客户，这些购房者在 2008 年市场低 迷时期进入了观望，经过一年的观望期后，这些客户的需求必然要集中释放出来。另一方面 是由于郑州楼市购房者中省内市地人群占了很大比例， 郑州作为省会城市， 吸引了大量地市 客户前来购房，推高了商品房成交量。加上郑州相关部门出台的优惠政策力度比较大，对市 场产生了较

29、大的刺激作用。 展望 2010 年，郑州市场预计将很难维持目前的高成交量，但房价基本上仍会维持稳中 有升的态势，并有望突破 5000 元/平方米的关口。首先，按照郑州市人口水平估计，2009 年的持续放量已经透支了一部分的购买力，并且，2009 年的成交中投机性的需求占了相当 一部分，在购房优惠逐步取消和控制投机性需求的大的政策环境下，2010 年的房地产需求 势必会受到影响。其次，郑州仍存在大量的首次置业、改善性置业的需求者，在 2008 年的 市场环境下，这些需求仍支撑郑州住宅的价格一成多的涨幅。同时， “地王”频出之后，不 仅仅是地价， “地王”周边的商品房价格也同时被带动起来。土地和商

30、品房已经形成了互相 推涨的态势。多种力量结合起来，使未来郑州的房价充满上涨的动力。 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 13 三三 项目区域市场分析项目区域市场分析 3.13.1 区域基本情况区域基本情况 3.1.13.1.1 区域划分区域划分 在对本项目周边市场进行研究之前， 首先对调查研究的区域市场进行界定。 以本项目所 在地为中心向外延伸，以城市的主要干道为界，形成的一定范围的区域。 本项目位居未来大道、航海路、中州大道交叉形成的区域内，结合周边的发展状块，将 本项目的所在的区域市场界定在中州大道-机场高速以西，城东路以东，南三环，货栈街以 南部分，如下图所示： 3.1.23.

31、1.2 区域发展综述区域发展综述 受区域发展基础和产业规划的影响，本区域的工业化色彩高于其他区域。相应，区域生 活配套处于较低水平、居住氛围相对其它区域略显不足。 交通配套 区域内现有交通状况的明显特征是主体交通通畅，细部交通条件须改善。具体表现在： 项目地块项目地块 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 14 区域整体外向交通便利，内部次级交通相对不够合理。区域内的城市主干道航海路、南三环 快速路沟通区域东西，南北向城市主干道紫荆山路、城东路、未来大道、中州大道、机场高 速大大提高了板块的对外交通。但除城市主干道外，区域内部次级交通相对不够合理，主要 表现在中州大道以西区域，道路路网

32、密度不足，未贯通道路、路况不佳的情况出现比较多。 生活配套 配套不足、分配不均、档次不高是区域内生活配套的主要特征。 区域内教育机构虽然囊括了幼儿园、 小学、 中学等， 但是数量少， 基本都分布在城东路、 航海路沿线，如贝斯特外国语幼儿园小学、五里堡小学、六十三中、三十九中、郑州旅游学 校等；教育配套形式包括市政及社区内部配套。 区域内现有商业配套形式主要有三种：航海路沿线的各类食品、建材、汽车摩托车电动 车配件批发市场；区域内生活区周边的集贸市场、路边小型商铺；新开发社区的配套底商。 区域内娱乐、休憩等生活配套明显不足，主要分布在板块中部中州大道周边，如航海广 场、世纪欢乐园、航海体育场。

33、区域产业分布与经济状况 区域内产业发展以工业、物流业为主。区域内陇海铁路货运支线周边分布着木材厂、农 药厂、机械厂、储运仓库等货运需求大的行业。航海路周边沿线分布了钢材、汽配等批发、 物流配送行业。 这一区域承担了郑州市现代工业发展的主要角色， 同时， 工业经济为区域的经济发展奠 定了稳定基础。 3.1.33.1.3 区域规划与发展前景区域规划与发展前景 1)1) 区域规划区域规划 根据修建规划，未来路将向南继续拓宽，规划未来南路（航海路果园南路）红线将达 到 60 米。拓宽建成后，将使未来路上的车辆可向南行驶到中州大道附近，无疑将极大完善 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 15

34、该区域内的南北交通。同时，在原有路网的基础上，内部次级道路的修建也提高了区域内部 交通的通畅度。 物流业。根据郑州市现代物流业建设发展规划 ，二里岗地区将利用现有的仓储设施 建设工业物流中心；区域东南的龙湖镇，将建设商业物流中心。 商业贸易。根据郑州市商品交易市场建设发展规划纲要 ，区域周边的商贸交易园区 包括：南曹汽摩配交易园区，重点发展汽车配件、摩托车配件、建筑材料等市场；十八里河 农副产品交易园区，重点发展农产品、副食品市场。 商业规划。根据郑州市零售商业网点建设发展规划纲要 ，郑州市东南区域内的区域 商业中心建设重点为航海路 107 商业中心等区域级商业中心。 2)2) 区域区域 SW

35、OTSWOT 分析分析 总体交通条件便利； 产业基础条件良好； 消费者支付能力可挖掘； 区域物流业定位明确，利于发展； 土地储备资源丰富。 内部交通环境有待提高； 居住环境、生活配套有待提高； 区域定位限制房地产发展方向； 部分城中村影响区域形象提高。 优势优势 劣势劣势 机会机会 威胁威胁 紧邻郑东新区、国家级经济技术开发区， 借商务势、借工业势。 非城市重点发展区域，政策优势弱。 总体来说，区域的优势比较明显，而且，目前存在的种种劣势正在随着市政设施的完善 和城中村改造的逐步完成得到改善。 如果充分利用区域发展的机会， 在房地产开发中适当提 高项目品质，制定合理的价格，将会有很大的发展前景

36、。 3)3) 区域发展前景分析区域发展前景分析 2008 年下半年到 2009 年，该区域成为郑州市住宅市场发展最快的区域之一，尤其是 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 16 未来大道航海路区域，形成了区域价格“高地“。 近两年以来该区域快速增长除了得益于整体宏观市场态势趋好之外，主要的原因在于： 第一，区域内除富田太阳城之外、新添了幸福港湾、新蓝钻、美景鸿城、橡树玫瑰城等数个 城中村改造的大盘，短期内为区域增加了大量的商品房供给；第二，区域房地产价格相对于 郑州其它区域仍是价格“洼地” ，相对低的价格吸引了大量购房者；第三，区域升值前景带 来大量投资需求。 但随着区域内市场供应的

37、持续增长， 供需矛盾缓慢缓解， 短期内的价格上涨空间将减小。 其次，受区域产业规划定位的影响，区域发展可能遇到产品品质限制、交通限制，区域价值 增长也将进入平稳发展期，反映在房地产产品上，价格爆发性增长的可能较小。同时，房地 产市场整体进入调整期的市场环境变化，也会降低该区域增长速度。 3.23.2 区域市场供给情况分析区域市场供给情况分析 3.2.13.2.1 区域市场供应现状区域市场供应现状 2002 年随着金色港湾项目的启动，该区域的房地产发展正式拉开序幕。随着近年来房 地产市场的快速发展， 区域形成为郑州房地产市场开发的热点区域， 已开发项目的数量多且 集中，但大多数已经入住。目前在售

38、的均是比较大的项目。 目前区域项目的分布呈如下状况： 未来大道以东： 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 17 未来路以东部分为集中的居住区，大多数均为 2005 年到 2007 年所开发项目，从地图 上看，目前该区域开发基本饱和，后续可开发土地有限。目前大量的居住项目已经入住，使 得该区域已经形成比较成熟的居住氛围，同时为后续有限的开发项目创造了有利的开发环 境，提供了较好的居住环境，同时区域内部竞争较小。 未来大道以西： 从以上区域现状来看， 未来大道以西部分除了以城市之家等为代表的几个较早的小型项 幸福港湾 物流仓库区 百草园百草园 城市之家 和生公寓 旅游学校 六十四中 东方

39、梦园东方梦园 正商新蓝钻 未来名家 发展南郡 中铁小区中铁小区 城市风铃城市风铃 丽景园丽景园 青年首宅青年首宅 凤凰苑凤凰苑 美景天城美景天城 富田太阳城富田太阳城 宝景花园宝景花园 东郡香域巴黎东郡香域巴黎 永丰心座永丰心座 汇美家园汇美家园 中鼎翡翠中鼎翡翠 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 18 目之外，还有近期的未来名家、发展南郡等小型项目。目前，未来大道以西至城东路近 700 亩的地块已经被正商置业规划为幸福港湾和正商新蓝钻两个项目， 由于开发周期较长， 将是 未来区域内新开发项目的重点竞争对手。 除了以上之外， 中州大道附近还有两个较大的城中村改造项目： 刘南岗村改造

40、项目橡树 玫瑰城以及七里河改造项目美景鸿城， 以及搁置多年被兴达集团收购的美林河畔项目。 货栈 街沿线还有区域内的大盘升龙凤凰城以及建业的香槟圣园项目。 这些项目也是未来区域内新 开发项目的重点竞争对手。 图表图表 3 3- -1 1 目前区域市场部分住宅项目情况（包括已入住和在售项目）目前区域市场部分住宅项目情况（包括已入住和在售项目） 项目名称项目名称 总占地总占地 总建面总建面 总套数总套数 推出时间推出时间 已 入 住 城市风铃 20 亩 66935 978 套 2005.8 丽景苑 10 亩 32733m410 套 2 2005.5 青年首宅 10 亩 29147m453 套 2 2

41、007.1 东郡香域巴黎 20 亩 65880m972 套 2 2005.11 永丰心座 15 亩 40053 507 套 2006.10 金色港湾 170 亩 269365m2 1673 套 2006.5 雅美新居 20 亩 35537m275 套 2 2005.9 美景天城 350 亩 350000m2 3575 套 2003.1 富田太阳城 400 亩 600000m2 4200 套 2004.11 中鼎翡翠 38 亩 39262m360 套 2 2006.7 城市之家 32 亩 39072 755 套 2006.5 在 售 或 基 本 售 完 未来名家 15 亩 60000 576 套

42、 2008.9 发展南郡 30 亩 100000 1391 套 2009.4 中鼎翡翠二期 15 亩 33529 528 套 2008.11 美林河畔 50 亩 30 万 1648 套 2008.10 橡树玫瑰城 200 亩 60 万 7000 套 2009.9. 美景鸿城 330 亩 150 万 13713 套 2009.11 正商新蓝钻 526 亩 100 万 6693 套 09.10 正商幸福港湾 150 亩 60 万 2300 套 2009.9 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 19 建业香槟圣园 45 亩 85328 890 套 2008.8 升龙凤凰城 670 亩 18

43、5 万 10000 余套 2009.11 目前区域市场已完成开发并且已经入住的项目有 11 个，总占地面积 1000 余亩，总建 筑面积约 160 万平方米，提供住宅近 15000 套。这些项目除金色港湾、富田太阳城、美景 天城之外，大都是几十亩的小项目。 区域内目前在售或是基本售完的项目有 10 个，总占地面积达 2000 亩，可提供 600 多 万平方米的商品住宅，总套数约 5 万套。2008 年以来区域内推出了数个城中村改造项目， 使得区域整体开发量大幅度增加。 3.2.23.2.2 区域项目产品分析区域项目产品分析 区域供应项目的产品形式情况如下： 中鼎翡翠二期中鼎翡翠二期 建筑类型

44、二期高层住宅一栋 物业类型 普通住宅 面积区间 51 一房、88-92 两房 主力房型 88-92 两房 建筑风格 现代建筑风格 外立面评析 现代风格 停车位 地上，地下停车 内部配套 宽带，电子监控，燃气预留接口 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 20 发展南郡发展南郡 建筑类型 高层共 3 栋 物业类型 普通住宅 面积区间 23.32-57.96 小户型，85.95-133.7 二居，三居 主力房型 23 至 59 平米带稀缺阳台的小户型主打 建筑风格 后现代极简主义风格 外立面评析 白色，深红色涂料为主 停车位 地下，500 个 内部配套 双气 未来名家未来名家 建筑类型 3

45、 栋高层 物业类型 普通住宅 面积区间 一房 39-42 ，两房 60-102 ，三 房 109-140 主力房型 两房两厅 80 平方米 建筑风格 现代简约 外立面评析 银灰涂料 停车位 200 多 内部配套 双气 美林河畔美林河畔 建筑类型 12 栋高层 物业类型 住宅 面积区间 两房 92 、三房 103-126 主力房型 三房两厅 104 建筑风格 欧陆风情 外立面评析 三段式立面 停车位 地下停车车位 1：0.5 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 21 内部配套 商业,幼儿园 建业香槟圣园建业香槟圣园 建筑类型 小高层，高层 物业类型 普通住宅 面积区间 40-150 主

46、力房型 90 两房 建筑风格 原创法式地中海风格 外立面评析 地中海风格以及应用波形瓦、浮雕、 花岗岩、浅色涂料等 停车位 地下车位、停车位 内部配套 学校、会所 橡树玫瑰城橡树玫瑰城 建筑类型 多层、小高层、高层 物业类型 普通住宅 面积区间 40-135 主力房型 125 、135 建筑风格 北美风情花园洋房 外立面评析 面砖 停车位 3000 个停车位 内部配套 学校、超市、恒温洋房 正商幸福港湾正商幸福港湾 建筑类型 高层 物业类型 住宅，商业 面积区间 40 一房、80-88 两房、123-134 三房， 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 22 主力房型 80 两房 建筑

47、风格 现代主义风格 外立面评析 咖啡色涂料为主，配有面砖，石材 停车位 地上，地下停车位，达到 1：0.8 内部配套 幼儿园、会所 正商正商新蓝钻新蓝钻 建筑类型 多层、高层 物业类型 住宅 面积区间 50 一房、80-92 两房、110140 三房 主力房型 50 的一房、80-92 两房 建筑风格 现代主义风格 外立面评析 多层;外国风格 高层;现代风格 停车位 地上，地下停车位 1：1.2 内部配套 2.5 万平方米超市；商务酒店；小学； 七里河观景带 美景鸿城美景鸿城 建筑类型 高层 物业类型 住宅，商业，写字楼 面积区间 一房 56 ，两房 81-90 ，三房 120-140 主力房

48、型 两房两厅 90 可变三房 建筑风格 中式风格 外立面评析 中式风格 停车位 地下停车车位 1：1.5 内部配套 幼儿园，两个公立小学 河南龙源地产有限公司七里河项目可行性研究报告 23 升龙凤凰城升龙凤凰城 建筑类型 高层 物业类型 住宅，商业，写字楼 面积区间 一房 47-54 ，两房 75-83 ，三房 127-129 主力房型 两房两厅 88 平方米 建筑风格 现代主义 外立面评析 石材 停车位 地上、地下停车位 1:1.2 内部配套 双气，幼儿园，小学 2)2) 建筑类型分析建筑类型分析 从以上区域主要供应的项目来看， 建筑类型主要选择以多层、 高层及小高层的有机结合 为主。随着土

49、地价值的不断攀升，促使项目容积率也随之提高，区域内的板式多层已成为稀 缺，目前仅有橡树玫瑰城和正商新蓝钻规划有多层，但已经售罄。 3)3) 户型面积分析户型面积分析 区域内的户型呈现出的主要特征为：中小户型供应量较大，以标间、一居室和两居 室为主，呈现紧凑经济的特征，与项目的整体定位有直接联系:区域内中小型项目 更多的以获取高利润为主， “快打快跑” ，主要针对首次置业及投资客户群，因此户 型相对紧凑; 区域的大盘项目，考虑到品牌的塑造，主力以舒适的中大户型为主， 辅助部分小户型，扩大客户群，同时提高项目利润。 经济户型的面积特征：标间面积一般控制在 30-40 ；一室一厅面积范围在 50-70 ； 两室的面积范围为 80-90 （据户型的结构及餐厅的有无面积有较大的差别） ； 三室经济户型面积控制在 1