-08-14博思堂-吴江中新项目报告65p.pdf

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1、博思堂地产综合服务股份有限公司博思堂地产综合服务股份有限公司 2011年年8月月14日日 吴江中新项目市场报告吴江中新项目市场报告 目录目录 城市区域背景 房地产现状 项目属性分析 大势机会 竞争市场分析 项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位 项目价格定位 城市区域背景 房地产现状 项目属性分析 大势机会 竞争市场分析 项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位 项目价格定位 城市性质：临沪重要的制造业基地，著名绸都，太湖东岸江南水乡旅游城市； 市域空间结构：分为五个相对独立的片区和一市双城的空间结构。 吴江整体规划：吴江整体规划：一市双城，人口导入以松陵为中心聚集一市双城，人口导入以松陵为

2、中心聚集 松陵整体规划：松陵整体规划：城市南拓西进，整合运东城市南拓西进，整合运东 松陵城区发展方向：“东整、西进，南拓、北融” 东整：将运东发展成为以制造和加工业为主的工业园区； 松陵城区空间拓展的主要方向是向西和向南； 松陵分为五大片区：运东片区、老城片区、城北片区、和南部 新城片区、滨湖片区； 南部新城片区规划为具有现代文化、商业金融、教育科研、生 活居住等功能的综合区； 运 东 大 道 京 杭 运 河 本 案 山湖路 绣湖路 锦湖路 庞 山 路 运东片区运东片区 工业区域工业区域 松陵产业布局：松陵产业布局：形成“一核四片”的功能布局，运东定位制造业集中区形成“一核四片”的功能布局，运

3、东定位制造业集中区 运东片区运东片区 以制造业为主的工业以制造业为主的工业 区区 城南新城城南新城 以服务业为主的行政、以服务业为主的行政、 文化区文化区 老城片区老城片区 传统产业传统产业 滨湖片区滨湖片区 旅游业为主生旅游业为主生 态区态区 城北片区城北片区 现代服务业现代服务业 松陵老城区、南部新城和滨湖新城，是吴江政治、经济、文化和服务的核心区，进一步完善城市公共服务设 施，加快“退二进三”步伐，功能由生产向服务转变； 运东和城北片区是深化对外开放，发展先进制造业和现代服务业的集中区，重点发展外向型经济，立足电子 信息产业集群，大力引进产业链前端基础材料，培育壮大新能源、新材料、生物医

4、药等新兴产业，全力打造新 高能级产业组团。 松陵人群分布：运东以产业为依托导入外来人口，城市中产向运西集聚松陵人群分布：运东以产业为依托导入外来人口，城市中产向运西集聚 运东片区运东片区 本地乡镇和外地人本地乡镇和外地人 为主为主 城南新城城南新城 本地人为主本地人为主 老城片区老城片区 本地人为主本地人为主 滨湖片区滨湖片区 本地及新吴江人本地及新吴江人 为主为主 城北片区城北片区 本地和外地人本地和外地人 城北片区：本地和外地人为主；老城区和城南新城：以吴江本地人为主； 滨湖片区：以本地及新吴江人为主；运东片区：本地乡镇和 外地人为主 大势总结：大势总结： “一市双城”的空间结构，松吴合体

5、大势所趋； 城市重点拓展方向为“南拓、西进”，运东非发展主线； “一核四片”的空间结构下，运东大力发展工业； 吴江本地人多集中在运西，运东以外地人为主。 吴江人认 知度 运东：一个集聚大量外地人的宜产不宜居的工业区 运东的身份和地位的先天不足已然形成 城市区域背景 房地产现状 项目属性分析 大势机会 竞争市场分析 项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位 项目价格定位 吴江楼市格局吴江楼市格局吴江房地产市场表现出三足鼎立的格局，这其中又以松陵板块表现最为突出；吴江房地产市场表现出三足鼎立的格局，这其中又以松陵板块表现最为突出； 而在整个客户格局中，显露出内需为主、高端外溢、吸纳投资的整体态势。

6、而在整个客户格局中，显露出内需为主、高端外溢、吸纳投资的整体态势。 松陵板块（包括开发区）、盛泽两大板块是吴江房地产市场门 户区域。这其中又以松陵板块表现最为突出。我们接下来分析 的重点主要集中在松陵板块. 大格局：东工西居 城南板块 运东板块 城北板块 滨湖新城 京 杭 运 河 京 杭 运 河 运西板块：主要包括城北板块、滨湖新城板块和城南板块，此版块为松陵镇最热，也是政府规划发展的板块。 运东板块：区域内主要以工业用地为主，住宅项目寥寥无几，次板块房地产发展较为落后，项目档次整体不高，是一个 待开发和规划的板块。 松陵格局松陵格局以运河为界，松陵板块两分天下。以运河为界，松陵板块两分天下。

7、 运西运西运东运东 项目名 称 奥林清 华 新港天 城 中南世 纪城 瑞景国 际 迎春华 府 新湖明 珠城 奥林运 河湾 幸福里 阳光嘉 园 尚东国 际 格林华 城 海悦花 园 建筑面 积（万 ） 1501095039251651235271.52025 项目规模项目规模“运西”项目体量均较大，最小也有“运西”项目体量均较大，最小也有2525万万，“运东”项目体量均较小，最大不，“运东”项目体量均较小，最大不 过过3535万万。 产品户型产品户型“运西”以中大改善性户型为主，而“运东”则以中小刚需性户型为主。“运西”以中大改善性户型为主，而“运东”则以中小刚需性户型为主。 运西运西运东运东 项

8、目名 称 奥林清 华 新港天 城 中南世 纪城 瑞景国 际 迎春华 府 新湖明 珠城 奥林运 河湾 幸福里 阳光嘉 园 尚东国 际 格林华 城 海悦花 园 主力面 积（） 90-20280-200 160- 180 100- 143 78-130 140- 27078-12680-13875-10539-4882-11680-120 运西运西运东运东 项目名 称 奥林清 华 新港天 城 中南世 纪城 瑞景国 际 迎春华 府 新湖明 珠城 奥林运 河湾 幸福里 阳光嘉 园 尚东国 际 格林华 城 海悦花 园 产品类 型 多层、 小高层、 高层、 洋房、 别墅 多层、 小高层、 高层 小高层、 高

9、层、 洋别墅 多层、 高层、 洋房、 联排、 双拼、 独栋 多层、 小高层、 高层、 洋房 多层、 花园洋 房、合 院洋房 多层、 小高层 高层 多层、 高层 小高层多层 多层、 高层、 别墅 产品类型产品类型“运西”产品类型非常丰富，而“运东”多以多层、小高层为主，产品形态过于“运西”产品类型非常丰富，而“运东”多以多层、小高层为主，产品形态过于 单一。单一。 产品品质产品品质“运西”主要以高品质大盘为核心，“运东”缺乏品质楼盘，主要以中低端小盘“运西”主要以高品质大盘为核心，“运东”缺乏品质楼盘，主要以中低端小盘 为主。为主。 奥林清华 新港天城 中南世纪城 新湖明珠城 幸福里 阳光嘉园

10、海悦花园奥林运河湾 运西楼盘运西楼盘 运东楼盘运东楼盘 运西运西运东运东 项目 名称 奥林 清华 新港 天城 中南 世纪 城 瑞景 国际 迎春 华府 新湖 明珠 城 奥林 运河 湾 幸福 里 阳光 嘉园 尚东 国际 格林 华城 海悦 花园 价格8300待定 小高 层 8500 洋房 8600， 高层 待定 63008300- 9000 650073006800600063007000 产品价格比较产品价格比较“运西”板块均价在“运西”板块均价在80008000以上，“运东”均价在以上，“运东”均价在65006500左右，形成价格洼地。左右，形成价格洼地。 开发商品牌开发商品牌“运西”板块以金科

11、、恒达、中南为首的大型开发商占据主力市场，“运“运西”板块以金科、恒达、中南为首的大型开发商占据主力市场，“运 东”以本地小型房企为主，势单力薄。东”以本地小型房企为主，势单力薄。 运西运西运东运东 项目名 称 奥林清 华 新港天 城 中南世 纪城 瑞景国 际 迎春华 府 新湖明 珠城 奥林运 河湾 幸福里 阳光嘉 园 尚东国 际 格林华 城 海悦花 园 开发商 恒达房 产 苏州新 港 江苏中 南建设 苏州瑞 景房产 江苏伟 业房产 新湖臵 业 吴江恒 达房产 苏州华 鼎臵业 吴江山 鹰众盛 吴江众 业 苏州华 东城 苏州东 方九龙 去化分析去化分析运西中高端项目引领去化，运东刚需成为市场主力

12、。运西中高端项目引领去化，运东刚需成为市场主力。 中高端舒适性户型成为市场主力需求 90以下, 16% 90-120, 16% 120-144, 27% 144-180, 26% 180以上, 15% 运西去化面积比例运西去化面积比例 90以下, 35% 90-120, 30% 120-144 , 18% 144-180, 9% 180以上, 8% 运东去化面积比例运东去化面积比例 中低端刚需型户型成为市场主力 客户比较客户比较“运西”客户吴江全市，“运东”客户主要来自于运东当地的产业刚需客“运西”客户吴江全市，“运东”客户主要来自于运东当地的产业刚需客 户。户。 运西运西运东运东 项目名 称

13、 奥林清 华 新港天 城 中南世 纪城 瑞景国 际 迎春华 府 新湖明 珠城 奥林运 河湾 幸福里 阳光嘉 园 尚东国 际 格林华 城 海悦花 园 客户 城南和 老城区 客户为 主- 城南和 老城区 客户为 主 城南本 地客户 为主 运东周 边和苏 州吴中 南部客 户为主 老城区 和城南 客户为 主 运东本 地客户 为主 运东本 地客户 为主 运东本 地刚需 为主 运东本 地刚需 为主 运东本 地 运动本 地 客户单一，产品单一，品质低端化，运东与松陵大势俨然格格不入 格格不入的运东格格不入的运东 我们是立足运东，寻求机会还是跳出运东，改变格局呢？我们是立足运东，寻求机会还是跳出运东，改变格局

14、呢？ 城市区域背景 房地产现状 项目属性分析 大势机会 竞争市场分析 项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位 项目价格定位 项目区位项目区位位于松陵运东板块，不在城市重点发展方向，板块整体定位于吴江现代制造业为位于松陵运东板块，不在城市重点发展方向，板块整体定位于吴江现代制造业为 主的工业区域。主的工业区域。 运 东 大 道 京 杭 运 河 本 案 山湖路 绣湖路 锦湖路 庞 山 路 运东片区运东片区 工业区域工业区域 吴江紧邻苏州城区，是苏州未来人口导入地之一； 项目位于吴江的行政镇松陵镇，但不在城市发展的重点方向，处于工业 区域； 吴江城区与项目隔河相望，地理区位近在咫尺。 地块交通：地

15、块交通：“三横三纵”便捷交通，到市区仅“三横三纵”便捷交通，到市区仅1010分钟。分钟。 运 东 大 道 运 东 大 道 锦湖路锦湖路 庞 山 路 庞 山 路 绣湖西路绣湖西路 庞 南 路 庞 南 路 山湖西路山湖西路 运 河 中 路 运 河 中 路 京杭运河京杭运河 本地本地 块块 地块实况及四至地块实况及四至周边配套周边配套: :地块周边无大型商业配套，且工厂较多，运河亦产生一定的噪音地块周边无大型商业配套，且工厂较多，运河亦产生一定的噪音 干扰。干扰。 本 案 运东商业广 场 开发区管委 会 商业街 三里桥英汉双 语幼儿园 庞山湖综合市 场 世纪华联 锦都苑 地块西边河道为运输河道，对项

16、目会造成一定的噪音影响。地块西边河道为运输河道，对项目会造成一定的噪音影响。 项目规模项目规模项目规模较小，发展空间受到一定限制。项目规模较小，发展空间受到一定限制。 项目项目规模规模 奥林运河湾12万方 幸福里35万方 阳光嘉园27万方 尚东国际1.5万方 格林华城20万方 海悦花园25万方 本项目8万方 8万方小体量 项目品牌项目品牌中新臵地，城市专业运营房产企业，给予项目足够的想象空间。中新臵地，城市专业运营房产企业，给予项目足够的想象空间。 项目属性梳理项目属性梳理 冷门板块 运东中部 区域工业规划为主 中高容积率 小规模 无大型配套 区域属性 项目属性 劣势及风险机会及优势 项目自身

17、有机会，但相比劣势风险，支撑力不足项目自身有机会，但相比劣势风险，支撑力不足 小规模 环境一般 交通距离交通距离 中新品牌中新品牌 周边无配套 无明显资源可用 项目发展方向思考项目发展方向思考 目标目标 放眼吴江，群雄逐鹿放眼吴江，群雄逐鹿 立足运东，开拓引领立足运东，开拓引领 板块先天板块先天 人群认知人群认知 自身限制自身限制 是否有机会？是否有机会？ 立足运东，又有哪些机会？立足运东，又有哪些机会？ 站在当前的市场看未来 城市区域背景 房地产现状 项目属性分析 大势机会 竞争市场分析 项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位 项目价格定位 政策背景政策背景限购令豁免区限购令豁免区 南京

18、杭州 上海苏州 （不包含五县市） 温州 宁波 金华 长三角近期限购城市分布图 无锡 对在市区已拥有2套及以上住房的本市 户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家 庭，暂停在本市向其售房。 不能提供2年内在本市累计缴纳1年以 上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇 社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家 庭，暂停在本市向其售房。 调整完善商品房销售价格申报制度， 将申报价格由原来三个月内不得调高， 调整为今年年内原则上不得调高。 苏州楼市限购令核心细则苏州楼市限购令核心细则 苏州限购的市区是指沧浪、吴中、相城、金苏州限购的市区是指沧浪、吴中、相城、金 阊、平江、苏州工

19、业园区、高新区阊、平江、苏州工业园区、高新区7 7个区，不个区，不 包含吴江市五县市。包含吴江市五县市。 吴江经济分析：吴江经济分析：经济水平逐年上升，经济抗风险能力较强，民营经济快速发展，吴江中高经济水平逐年上升，经济抗风险能力较强，民营经济快速发展，吴江中高 端财富阶层基础雄厚。端财富阶层基础雄厚。 吴江历年GDP走势图 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 200120022003200420052006200720082009 吴江历年三产比例图 0% 20% 40% 60% 80% 100% 200120022003200420052006200

20、720082009 第一产业第二产业第三产业 GDP以平均每年15%以上的增长率快速增长趋势，城市经济竞争力非常强劲； 第二产业仍占据经济主导，且每年保持平稳增长，经济抗风险能力较强； 私营业主作为经济快速增长的直接受益者，其快速增长的收入为中高端房地产市场提供强有力 的客源支撑。 吴江购买力分析：吴江购买力分析：人均可支配收入列苏州第二位，且呈现人均可支配收入列苏州第二位，且呈现12%12%的增长速度递增，私营业主的增长速度递增，私营业主 和汽车保有量的快速增加，城市的财富阶层不断扩大，市场购买力雄厚和汽车保有量的快速增加，城市的财富阶层不断扩大，市场购买力雄厚 2009年苏州大市人均可支配

21、收入示意图 24000 25000 26000 27000 28000 29000 30000 31000 常熟吴江昆山张家港太仓苏州 吴江历年民营数量的走势图 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 20052006200720082009 私营企业个体工商户 吴江历年人均收入及支出走势图 780000 785000 790000 795000 800000 20052006200720082009 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 人口人均可支配收入人均可消费支出 吴江历年汽车保有量走势图 0 10000

22、20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 2003200420052006200720082009 7380173801辆辆 私企：私企：31343134 个体：个体：73827382 合计：合计：1051610516 2761527615元元 可支配收入：可支配收入：2761527615元元 可消费支出：可消费支出：1829618296元元 南 优 南 优 苏州总规提出松吴合体，优化规划区T型南轴，要求实现吴中片与南部组团的 联合发展 。打造国际闻名的太湖山水江南古镇旅游休闲带，以吴中片、松陵组团 为基础优化苏州南部地区空间组织与功能布局，实现宜居城

23、市、江南水乡。 发展方向发展方向松吴合体，大势所趋松吴合体，大势所趋 吴江看苏州吴江看苏州吴江南城板块的发力与苏吴两地的进一步融合有密切的关联，随着苏州市区范吴江南城板块的发力与苏吴两地的进一步融合有密切的关联，随着苏州市区范 围土地的日益稀缺及开发的成熟，吴江楼市成为下一轮发展的宝藏。围土地的日益稀缺及开发的成熟，吴江楼市成为下一轮发展的宝藏。 运西板块： 8000-9000元/m 园区 均价：12000-15000 元/m 越溪板块 均价：9000元/m 新区核心 13000元/m 尹山湖板块 12000-15000元/m 科技城板块 9000元/m左右 日趋饱和 趋于成熟 价值谷底 相城

24、： 9000-10000元/m 运东板块： 6000-7000元/m 供求情况供求情况相比苏州市场跌宕，吴江稳中有升。相比苏州市场跌宕，吴江稳中有升。 吴江市场更具抗风险性吴江市场更具抗风险性 价格上升空间更为充裕价格上升空间更为充裕 10.8210.62 35.26 13.2 15.61 19.01 11.84 14.73 18.08 14.54 5420 5960 52355157 5944 6123 6121 5842 6467 6270 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 吴江市量价走势吴江市量价走

25、势 成交量（万方）均价（元/） 9.77 5.78 3.41 16.43 12.68 35.32 0.00 9.11 21.36 17.9 16.35 10.8210.62 35.26 13.2 15.61 19.01 11.84 14.73 18.08 14.54 0 0.5 1 1.5 2 0 5 10 15 20 25 30 35 40 吴江市供求比走势吴江市供求比走势 供应量（万方）成交量（万方）供求比 官网未公布官网未公布 官网未公布官网未公布 40.89 74.3773.33 55.3859.4457.34 34.78 25.21 34.1539.3938.0533.36 0 20

26、00 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 20 40 60 80 苏州市量价走势苏州市量价走势 成交面积（万方）价格（元/） 官网不再公布价官网不再公布价 格格 9.299.29政策政策 1.261.26政策政策 3.23.2政策政策 总结总结 苏州的松陵，健康的市场，苏州的松陵，健康的市场， 政策的抗性，充裕的购买力政策的抗性，充裕的购买力 大势有机会大势有机会 城市区域背景 房地产现状 项目属性分析 大势机会 竞争市场分析 项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位 项目价格定位 运东板块相关项目运东板块相关项目该板块项目聚集较为集中。该板块项目聚集较为集中

27、。 奥林运河 湾 幸福里 东方海悦 花园 汇金中央 广场 运东板块的建立主要是为了满足 经济开发区内大量的入住人口而 逐渐兴建起来的居住板块，就整 个运东版块内住宅项目来看，高 层和小高层房源居多，户型也偏 向于中小户型，而房价水平也一 向是吴江市区的相对低端地带。 格林华 城 江南奥斯卡 楼盘项目奥林运河湾美岸青城幸福里格林华城阳光嘉园 在推产品洋房、公寓 高层57.58.59三幢在售共 计还有200套房源左右， 多层公寓 主力面积 洋房80- 120， 公寓28-33 以80-108户型为主多层80-11075-105 价格 洋房6500， 公寓精装7200 公寓73006300-6500

28、6800 推售情况 总体来看洋房、公 寓去化情况良好 房源主要集中在57#楼，预 计140套左右，58、59共计 60套。 该项目总体已 去化70%， 项目基本进入 尾盘状况 产品同质化，价格未拉开产品同质化，价格未拉开 景观层面景观层面以生态水资源为主题的景观设计。以生态水资源为主题的景观设计。 产品风格产品风格运东整体风格呈现现代和简欧风格。运东整体风格呈现现代和简欧风格。 运东整体产品呈简欧、现代式 风格，相比运西区域产品（地 中海、欧法式风格）存在落差。 户型分析户型分析以刚需性中小面积户型为主。以刚需性中小面积户型为主。 奥林运河湾户型奥林运河湾户型 3535公寓公寓 8888（3/

29、2/1)3/2/1) 9090（3/2/1)3/2/1) 108108（4/2/1)4/2/1) 幸福里户型幸福里户型 营销口号化营销口号化营销没有突破固有思维，流于形式化，无创新。营销没有突破固有思维，流于形式化，无创新。 楼盘项目主题 奥林运河湾 欧裔园林、阔景洋房、精英社区 美岸青城幸福里 16万方运河城市公园邂逅一场绿色盛宴 格林华城20万方高尚新兴人居中心 波澜不惊的运东波澜不惊的运东 平淡无奇的运东平淡无奇的运东 大同小异的运东大同小异的运东 运东需要自己的声音，运东也有空间实现自己的声音运东需要自己的声音，运东也有空间实现自己的声音 城市区域背景 房地产现状 项目属性分析 大势机

30、会 竞争市场分析 项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位 项目价格定位 项目定位项目定位定位前的思考定位前的思考 领舞运东，中新为王 项目必须也只能中高端路线： 选择中低端路线，客群完全与周边楼盘重叠，客群被蚕食，项目被淹没 在大盘之中； 无成本优势，在市场出现政策性波动的情况下，只能被动挨打； 项目本身规模不是太大，走差异化竞争路线，保证了社区的品质和档次， 在成本不占优的情况下，有利拉升项目价值； 提升开发商的品牌度，奠定中新在吴江主流房企的地位； 产品总体定位产品总体定位开启运东楼市新篇章。开启运东楼市新篇章。 运东第一精品住宅 精致时尚运动 定位支撑点: 吴江人随着生活水平的提升，对

31、生活质量和品质越来越关注，如此定位契合目标客群心理。 差异化定位路线，在其他盘以异域风格、景观、运动、人文为主诉求点的的定位下，更 耳目一新，也能支撑起项目的中高端形象。 在“人无我有，人有我优”的原则指导下，将项目的附加值做到极致，支撑起项目的定位，与 周边盘形成鲜明差异，成功突围。 城市区域背景 房地产现状 项目属性分析 大势机会 竞争市场分析 项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位 项目价格定位 楼盘名称楼盘名称 客户构成客户构成 区域区域年龄年龄职业职业目的目的 奥林运河湾 运东当地客户为主力，其次 为运西、城南等客户 25-30 30-45 45以上 私营业主、工薪阶层、白领 刚需

32、首次臵业或用做投 资 幸福里 运东当地客户为主力，其次 为运西、城南城北等客户 25-30 30-45 45以上 私营业主、工薪阶层 首次臵业或换房用做婚 房 格林华城 以运东当地客户为主力，也 有部分城北客户 30-35 35-50私营业主首次臵业 丽景国际 运东当地客户为主力，其次 为运西、城南城北等客户 25-30 30-45 45以上 私营业主、工薪阶层首次臵业或用做婚房 江南奥斯卡 运东当地客户为主力，其次 为运西、城北、城南等客户 25-30 30-45 45以上 私营业主、工薪阶层首次或换房 运东客源结构以刚需性需求为主，亦有部分投资，他们认为运东区域地段未来发展有一定运东客源结

33、构以刚需性需求为主，亦有部分投资，他们认为运东区域地段未来发展有一定 的潜力存在。的潜力存在。 主流楼盘客群组成分析主流楼盘客群组成分析 客户流向客户流向产品坡度下的客户被动外流，产品缺失下的客户壁垒。产品坡度下的客户被动外流，产品缺失下的客户壁垒。 城南 城北 老城 区 运东改善 客群 运东 吴江东 乡镇等 运东中低 端项目 产品客户 壁垒 区域阻隔 财富阶层 金领、富裕阶层 私营业主、泛公务员 普通白领、泛公务员 品质提升型 刚性需求型 高端标签型 资源占有型 客户类别目标客群 置业总价 50万-70万左右 70万100万 100万200万 200万以上 市场主力客群 待解放的高端 本案客

34、群：主抓刚需，拓展区域改善性客户本案客群：主抓刚需，拓展区域改善性客户 核心客户 客户:运东企业白领、技术骨干。 重要客户 偶得客户 客户：区域私营业主、公务员，年龄层次主要集 中在25-45岁之间。 客户：城南、城北刚需性客户，他们考虑的是运 东项目的价格较低。投资自住一体化。 产品及定位下的客户回归和客户的外扩化产品及定位下的客户回归和客户的外扩化 购房客户区域、臵业预计比例购房客户区域、臵业预计比例 客户来源以运东当地客户为主， 老城区、城南、城北等区域为 辅 客户以刚需性为主，改善、投 资性客户为辅，整体趋势明显。 城市区域背景 房地产现状 项目属性分析 大势机会 竞争市场分析 项目市

35、场定位 项目客户定位 项目产品定位 项目价格定位 产品形态建议产品形态建议 建议原则： 与市场需求相吻合； 经济效益最大化； 有利于提升项目档次和形象 最优产品组合方案： 高层 依据产品总体定位和客群定位作如下配比建议：依据产品总体定位和客群定位作如下配比建议： 户型配比建议户型配比建议 房型房型面积（面积（）比例比例 经适两房80以下30% 舒适两房（2+1）80-9040% 小三房90-11015% 大三房（3+1）110-14015% 合计100% 城市区域背景 房地产现状 项目属性分析 大势机会 竞争市场分析 项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位 项目价格定位 通过静态比准价的测算

36、，项目高层静态比准价为通过静态比准价的测算，项目高层静态比准价为70547054元元/ /平米平米 静态比准价计算静态比准价计算 根据项目自身的特征，我们选取了部分项目，通过市场比较法估算项目的静态价格根据项目自身的特征，我们选取了部分项目，通过市场比较法估算项目的静态价格 考量因素考量因素奥林运河湾奥林运河湾幸福里幸福里海悦花园海悦花园本案本案 地理位置地理位置(20%)(20%)8 88 88.58.58.58.5 周边环境周边环境(10%)(10%)8 88 88 87.57.5 配套设施配套设施(15%)(15%)7.57.57.57.57 77 7 项目品牌项目品牌(15%)(15%

37、)8 87.57.57.57.58.58.5 户型户型(25%)(25%)7.57.57 78.58.58 8 硬件品质硬件品质(15%)(15%)8 88 87.57.58.58.5 综合得分综合得分7.83 7.83 7.6666666677.6666666677.83 7.83 8 8 销售价格销售价格(p)(p)650065007300730068006800 修正后价格修正后价格(p(p) )6638.2978726638.2978727617.3913047617.3913046944.6808516944.680851 权重权重(w(w) )30%30%30%30%40%40% 本案售价本案售价P=pP=pww1991.4893621991.4893622285.2173912285.2173912777.872342777.872347054.58 7054.58 价格初判： 1、竞争市场对比 2、产品高端打造 3、契合市场需求 高层：高层：75007500- -80008000元元/ /平米平米 项目均价：项目均价：