山西太原时代广场项目市场研究及策划顾问服务第三阶段报告125p.pdf

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1、山西太原时代广场项目山西太原时代广场项目 市场研究及策划顾问服务第三阶段报告市场研究及策划顾问服务第三阶段报告 2011年3月 PRIVATE & CONFIDENTIAL 项目位置项目位置 项目概况项目概况 第第阶段阶段 项目位置项目位置 ?项目地块位于太原市高新技术开发区内。东起长治路、西 至产业路、南起规划中的平十一街、北至南中环街。 宏观环境及区域规划研究宏观环境及区域规划研究 第第一、二一、二阶段阶段 项目概况项目概况 ?项目地上建筑面积约21万平米，欲开发集写字楼、五星级 酒店、公寓、配套商业为一体的综合体。 相关物业市场研究相关物业市场研究 需求研究需求研究 工作内容工作内容

2、?宏观研究、市场研究、需求研究、案例研究、初步定位、 需求研究需求研究 案例分析案例分析 ?宏观研究、市场研究、需求研究、案例研究、初步定位、 详细定位、财务分析。 初步定位初步定位 第三阶段第三阶段 详细定位详细定位 第三阶段第三阶段 Page 2 财务分析财务分析 目录目录 4 38 ?写字楼详细定位 ?公寓详细定位 72 80 94 ?酒店详细定位 酒店对物业的提升作用 ?商业详细定位 108 94 ?酒店对物业的提升作用 ?动态财务分析 119 ?概念设计要求建议 119 ?概念设计要求建议 PRIVATE & CONFIDENTIAL 写字楼详细定位写字楼详细定位1.1. ?目标客

3、户定位目标客户定位 ?装修及机电系统建议装修及机电系统建议 ?户型建议户型建议 公寓详细定位公寓详细定位 2.2. ?价格建议价格建议 酒店详细定位酒店详细定位 酒店对物业的提升作用酒店对物业的提升作用 3.3. 5 5 商业详细定位商业详细定位4.4. 酒店对物业的提升作用酒店对物业的提升作用 5 5. . 动态财务分析动态财务分析 6.6. 概念设计要求建议概念设计要求建议 7 7 Page 4 概念设计要求建议概念设计要求建议 7 7. . 字楼详细定位字楼详细定位 本项目适合入驻企业本项目适合入驻企业 写写字楼详细定位字楼详细定位 目标客户定位目标客户定位 受访企业受访企业办公地点办公

4、地点 现办公面积现办公面积 本项目适合入驻企业本项目适合入驻企业 重点吸引金融保险地区总部重点吸引金融保险地区总部 ?本项目写字楼物业共四栋，除一栋自用办公外，另外3栋 办公物业均需要通过市场消化 受访企业受访企业办公地点办公地点 现办公面积现办公面积 （平米）（平米） 合众人寿 阳光国际商务中心 1300 银联商务山西分公司1300 办公物业均需要通过市场消化。 ?从市场现状来看，本项目区域内除商用办公物业外，还有 近17万平米企业自用办公物业，多集中金融、保险企业总 部约10万平米。 祥瑞投资集团 汇都MOHO 3000 永安财险公司1000 通联支付山西分公司1500 部约万平米 ?根据

5、需求访谈，50家受访企业中，现办公面积超过1200 平米企业有12家，占24%，其中金融保险证券行业企业有 7家，这些企业目前在太原尚无独立办公。 永诚财产限有限公司阳光大厦1200 山西证劵山西国贸中心1500 ?随着区域商务氛围日渐成熟，总部集聚效应初现，具有强 购买实力的金融保险证券行业企业将很有可能成为本项目 写字楼主要购买客户。 序号项目名称所属板块建筑面积(平米）序号项目名称所属板块建筑面积(平米） 1民生银行 亲贤北街与长风 街板块 25,000 2中国银行20,000 3华夏银行20,000 4中国太平洋保险30 000 Page 5 4中国太平洋保险30,000 合计95,0

6、00 字楼详细定位字楼详细定位 本项目适合入驻企业本项目适合入驻企业 写写字楼详细定位字楼详细定位 目标客户定位目标客户定位 ?另外，区域内还包括山西煤炭进出口有限公司、中国联通等国企太原总部，这些企业的进驻，将对其它相关行业起到很大 吸引作用，因此山西本地或外省科技、煤炭相关行业企业总部也是本项目的写字楼主要购买客户。 本项目适合入驻企业本项目适合入驻企业 其次吸引山西本地或外省科技、煤炭相关行业企业总部其次吸引山西本地或外省科技、煤炭相关行业企业总部 吸引作用，因此山西本地或外省科技、煤炭相关行业企业总部也是本项目的写字楼主要购买客户。 ?除整栋购买客户外，本项目未来还可能需要分割销售消化

7、存量，通过需求研究，面积需求在1000平米以上的服务性企业 未来也可能成为目标客户群。 写字楼受访企业行业分布写字楼受访企业行业分布 金融保险 写字楼客户典型代表企业及面积需求写字楼客户典型代表企业及面积需求 民生银行中国银行华夏银行总部 20% 16% 金融保险 销售服务商贸 科技 会计律师 建筑/装修 煤炭/矿业/能源相关 生物医药 金融保险地区总部 民生银行、中国银行、华夏银行总部， 面积需求20,000-25,000平米。 山西本地或外省科技企业总部 天娇红、诺威特环保科技、纳达科技 自用办公楼，面积需求20,000-30,000 16% 12% 8% 生物医药 IT通讯 文化艺术 制

8、造 传媒广告 教育 餐饮 平米。 与煤炭、能源关联度较高的企业山煤国际，面积需求30,000平米。 Page 6 餐饮 有实力的服务性企业 爱她美业、加速航空、晋港物流集团 等服务企业，面积需求超过1000平米。 字楼详细定位字楼详细定位写写字楼详细定位字楼详细定位 建议原则建议原则 建议原则建议原则 需求访谈结果，确定整体档次。 结合太原市场、其他城市与本项目定位相似的代表性写字楼、及标 准甲级写字楼产品的硬件设施现状确定本项目硬件设施配置准甲级写字楼产品的硬件设施现状，确定本项目硬件设施配置。 参考原则参考原则 以目前太原现存中高档写字楼为最低标准，以标准甲级写字楼为最 高标准，重点参考其

9、他城市与本项目定位相似的写字楼。 建议内容建议内容 装修标准装修标准 外立面 机电系统机电系统 空调系统 户型结构户型结构 标准层面积 价格建议价格建议 单价外立面 内部装修标准 空调系统 电梯 通信系统 供电系统 标准层面积 标准层净高 洗手间面积 楼板承重 单价 总价 Page 7 供水 安保系统 字楼详细定位字楼详细定位写写字楼详细定位字楼详细定位 参考原则参考原则 详细定位建议原则详细定位建议原则详细定位建议原则详细定位建议原则 24% 受访企业对本项目写字楼档次需求受访企业对本项目写字楼档次需求 高档 ?根据需求访谈结果，80%的受访者表示本项目档次应在中 高档次以上。由于本项目其中

10、一栋为自用办公楼，为树立 企业形象、提升项目整体档次，建议自用办公楼定位为高 档标准重点参考北京甲级写字楼 58% 高档 中高档 中档 低档 档标准，重点参考北京甲级写字楼。 ?另外3栋销售写字楼档次则应至少高于目前太原市场现有的 中高档写字楼，重点借鉴北京销售型写字楼标准。 ?同时，考虑到全市办公物业的发展成熟度，本项目不适宜 发展档次过高的国际甲级写字楼。 ?因此，我们将通过案例对比的方式，找到适合本项目的平 衡点 定位内容自用办公楼销售办公楼定位内容自用办公楼销售办公楼 在近5年入市，与本项目规模 在近5年入市与本项目规模 在近1年入市，与本项目有竞 衡点。 参考标准相近、区域环境相似的

11、甲级 写字楼。 在近5年入市，与本项目规模 相似的中高档写字楼。 争性的太原本地销售型写字 楼。 参考方式对比参考借鉴参考最低标准 Page 8 参考项目 金地中心、卓著中心、远洋 光华国际、中海广场等。 三里屯SOHO、SOHO现代 城 五峰国际、火炬大厦 字楼详细定位字楼详细定位 金地中心金地中心A A座座富尔大厦富尔大厦远洋光华国际远洋光华国际中海广场中海广场泰康国际中心泰康国际中心 写写字楼详细定位字楼详细定位 装修标准建议装修标准建议 金地中心金地中心A A座座富尔大厦富尔大厦远洋光华国际远洋光华国际中海广场中海广场泰康国际中心泰康国际中心 楼座高度168米99.8米90米150米7

12、0.7米 楼层数楼层数 （地上部分） 3529243520 外立面 中空Low-E幕墙与 高档花岗岩幕墙相 美国皮尔金顿低辐 射反射LOW-E双钢 化中空玻璃幕墙 LOW-E玻璃幕墙 双银LOW-E玻璃幕 墙铝型材断桥 LowE玻璃幕墙， 局部石材金属板 外面高档花岗岩幕墙相 结合。 化中空玻璃幕墙， 并设上悬开启扇。 玻璃幕墙 墙，铝型材断桥。局部石材、金属板。 大 堂 大堂面积1,500平米800平米-1,000平米1,000平米 Page 9 堂 大堂高度挑空3层，18米挑空2层，8米挑空3层，11米挑空3层，10米挑空3层，10米 字楼详细定位字楼详细定位 三里屯三里屯SOHOSOHO

13、SOHOSOHO现代城现代城五峰国际五峰国际火炬大厦火炬大厦 写写字楼详细定位字楼详细定位 装修标准建议装修标准建议 三里屯三里屯SOHOSOHOSOHOSOHO现代城现代城五峰国际五峰国际火炬大厦火炬大厦 楼座高度97米80米90米100米 楼层数楼层数 （地上部分） 26层28层25层主楼26层，附楼15层 外立面Low-E玻璃幕墙玻璃幕墙Low-E中空钢化玻璃幕墙Low-E中空钢化玻璃幕墙 大 堂 大堂面积-300平米200平米250平米 大堂高度挑空3层，10米挑空2层，7米无挑空，6米挑空3层，10米 Page 10 大堂装修石材饰面石材饰面大理石地面石材饰面，水晶吊灯 字楼详细定位

14、字楼详细定位 本项目适合的外立面设计建议本项目适合的外立面设计建议 写写字楼详细定位字楼详细定位 装修标准建议装修标准建议 ?本项目写字楼紧邻南中环路，可视性强，大堂应设在首 层，主入口向北开放，建议自用办公楼首层挑空3层，销 售写字楼局部挑空2层。 本项目适合的外立面设计建议本项目适合的外立面设计建议 售写字楼局部挑空2层。 ?关注建筑入口的尺度、品质和可识别性。服务性入口、冷 却塔、屋面卫星天线、送排风机等设备不应出现在公共视 觉范围内，对于外露设备或通风装置应作遮蔽设计。 ?建筑屋顶轮廓线设计应突出建筑的标志性，可增加设置 LOGO标志位。 ?建筑外立面材料以无毒、无污染、节能、美观、耐

15、用为 楼座高度楼座高度不高于120米 染节美耐用 基本设计原则，为统一项目整体形象，建议全部使用单元 式LOW-E玻璃幕墙，局部石材、金属板，建筑线条严谨、 理性，充分阻挡外界的噪音、热能、紫外线照射。 另外外墙设计材料要保证低辐射反射率同时选用透射 楼层数 （地上部分） 楼层数 （地上部分） 自用办公：23层 销售办公：23层 ，其中1-3层商铺 外立面外立面 单元式LOW-E玻璃幕墙，局部石材、金属板 的外立面设计。 ?另外，外墙设计材料要保证低辐射反射率，同时选用透射 率45%以上幕墙，以保证室内采光。 的外立面设计 大 大堂面积 大 大堂面积 自用办公：大堂位于首层，面积不少于800

16、平米； 销售办公：大堂位于首层，面积不少于400 平米。 Page 11 堂 大堂高度 堂 大堂高度 自用办公：首层挑空设计，建议净高度10米； 销售办公：首层局部挑空，建议净高度8米。 大堂装修大堂装修以天然石材及高级木料为主。 字楼详细定位字楼详细定位 本项目适合的大堂设计建议本项目适合的大堂设计建议 写写字楼详细定位字楼详细定位 装修标准建议装修标准建议 本项目适合的大堂设计建议本项目适合的大堂设计建议 ?自用办公楼建议大堂净高10米挑空设计，视觉开阔，占 用2层空间，大堂局部净高不宜低于5米。 ?写字楼物业大堂地板采用高档石材，墙面高档石材或高 级墙纸等材料，设计应有吊顶，大堂立柱应用

17、石材或不锈 钢包裹。 大堂内可适当引入绿色植物美化环境的同时还可提升写?大堂内可适当引入绿色植物，美化环境的同时还可提升写 字楼的整体档次。 ?预留休息、接待区域，还可在首层设置商务处理中心，商 务休闲吧，多功能会议室、客户接待区等共享商务空间。客户待等享商间 Page 12 字楼详细定位字楼详细定位 本项目合适的公共区域装修建议本项目合适的公共区域装修建议 写写字楼详细定位字楼详细定位 装修标准建议装修标准建议 本项目合适的公共区域装修建议本项目合适的公共区域装修建议 自用办公楼销售写字楼自用办公楼销售写字楼 使用铝扣板吊顶消防喷淋烟感器空调盘管 办公区装修办公区装修 使用铝扣板吊顶、消防喷

18、淋、烟感器、空调盘管 到位，天花板，架空地板，防火门、外推式幕墙 窗户 环保乳胶漆、消防喷淋、烟感器、空调盘管到位、地 砖、吊顶 卫生间装修卫生间装修 品牌洁具，长石材洗面台，有洗手液盒、电动干 手机、防水吊顶、部分区域提供加强照明，品牌洁具，洗手盆、电动干手机、照明灯卫生间装修卫生间装修手机、防水吊顶、部分区域提供加强照明， 配墙面和地面采用中高档石材或瓷砖 品牌洁具，洗手盆、电动干手机、照明灯 走廊装修走廊装修 走廊宽2米左右，净高不低于办公区，设置架空 地板 走廊宽1.8米左右，净高不低于办公区 电梯间装修电梯间装修 地面及墙身以中高档石材及木料为主，电梯间净 高不低于办公区域净高，预留

19、广告电源 地面以及墙身以仿石材为主 Page 13 字楼详细定位字楼详细定位写写字楼详细定位字楼详细定位 机电系统建议机电系统建议 金地中心金地中心A A座座富尔大厦富尔大厦远洋光华国际远洋光华国际中海广场中海广场泰康国际中心泰康国际中心金地中心金地中心A A座座富尔大厦富尔大厦远洋光华国际远洋光华国际中海广场中海广场泰康国际中心泰康国际中心 空调空调 空调方式空调方式 4管制 VAV变风量空调 系统 2管制 中央空调系统4管制 中央空调系统 4管制风机盘管+新风系 统 4管制 VAV变风量空调 系统 空调品牌空调品牌美国开利美国特灵美国约克美国约克美国开利空调空调空调品牌空调品牌美国开利美国

20、特灵美国约克美国约克美国开利 新风量新风量60立方米/人/小时35立方米/人/小时40立方米/人/小时40立方米/小时/人50立方米/人/小时 电梯品牌电梯品牌芬兰通力美国OTIS芬兰通力日本三菱芬兰通力电梯品牌电梯品牌芬兰通力美国OTIS 芬兰通力日本三菱芬兰通力 电梯数量电梯数量 15部高速客梯+2部消防 梯/货梯+2部转换电梯 9部客梯+2部货梯 各12部高速客梯+2部消 防梯/货梯+2部转换电 梯 中楼：12部客梯 南楼：6部客梯 消防电梯：共3部 地库转换梯：共4部 8部高速客梯+2部消防 梯/货梯 电梯电梯 地库转换梯：共4部 分区方式分区方式分高中低区分高低区分高低区高、中、低区

21、分高低区 服务面积服务面积4000平方米/客梯5000平方米/客梯4300平方米/客梯5000平米/客梯4750平米/客梯 速度速度 高、中区：4米/秒 低区：3.5米/秒 - 高、中区：4米/秒 低区：3.5米/秒 高区3.5米/秒 低区2.5米/秒 载重载重1350千克1350千克1600千克1350千克1350千克 Page 14 电力 供电 电力 供电90VA/平方米90VA/平方米总电量1.9万千瓦80VA/平方米120VA/平方米 备用发动机备用发动机一部，1760KW一部，1600KW一部，1500KVAEPS系统，一部800KVA 字楼详细定位字楼详细定位写写字楼详细定位字楼详

22、细定位 机电系统建议机电系统建议 本项目电梯系统定位本项目电梯系统定位本项目电梯系统定位本项目电梯系统定位 建议本项目自用办公楼选择美国OTIS 电梯，设置高低分区，在品质以及服务上达到甲级标准建议本项目自用办公楼选择美国OTIS 电梯，设置高低分区，在品质以及服务上达到甲级标准 自楼电梯定位自楼电梯定位自自用办公用办公楼电梯楼电梯系统系统定位定位 1、电梯间1、电梯间 地板首层高档石材；二层以上高级地砖 首层高档石材局部高档环保乳胶漆二 高区，13-23F 墙面 首层高档石材，局部高档环保乳胶漆，二 层以上高级墙砖，局部高档环保乳胶漆 顶棚 配现代风格的声控吸顶灯 2、内装2、内装 低区，1

23、-12F 材料 采用镜面不锈钢或玻璃材质 电子系统 设置小液晶屏，播放对外品牌、天气预报 等商务信息 其他系统 设置空调及音乐系统 载重：1600kg/1350kg 空轿箱尺寸：扣除装修20cm，净高2.7米 电梯数量：8部客梯，2部消防电梯/货梯其他系统 设置空调及音乐系统 3、指标设置3、指标设置 等候时间 设计等候时间小于40秒 电梯速度 最小速度不小于3.5m/s 电梯数量：8部客梯，2部消防电梯/货梯 低区4部，电梯停留层数1-12层 高区4部，电梯停留层数1、13-23层 电梯服务面积：4375平米/部（建筑面积） Page 15 最小速度不小于/ 4、电梯品牌4、电梯品牌 选用奥

24、的斯电梯（2.9m/1.35t/3.5m/s) 电梯服务面积：4375平米/部（建筑面积） 电梯速度：不低于3.5米/秒 电梯等候时间：不超过40秒 字楼详细定位字楼详细定位 本项目电梯系统定位本项目电梯系统定位 写写字楼详细定位字楼详细定位 机电系统建议机电系统建议 本项目电梯系统定位本项目电梯系统定位 建议本项目其他写字楼选择日本三菱电梯，适当减少电梯数量，控制产品成本建议本项目其他写字楼选择日本三菱电梯，适当减少电梯数量，控制产品成本 销售写字楼电梯系统定位销售写字楼电梯系统定位 1、电梯间1、电梯间 地板首层石材或仿石材；二层以上地砖 墙面 首层石材，局部环保乳胶漆，二层以上墙 砖，局

25、部环保乳胶漆 顶棚 吸顶灯 2 2内装内装2 2、内装内装 材料 三侧镜面横蚀刻 轿顶 镜面不锈钢框架，中间亚克力弓形板 轿底 2厚PVC仿大理石地板 载重：1350kg/1100kg 空轿箱尺寸：扣除装修20cm，净高2.7米 轿底 2mm厚PVC仿大理石地板 3、指标设置3、指标设置 电梯速度 3m/s 4 4电梯品牌电梯品牌 空轿箱尺寸扣除装修，净高米 电梯数量：5部客梯，1部货梯 电梯服务面积：6000平米/部（建筑面积） Page 16 4 4、电梯品牌电梯品牌 选用日本三菱电梯（2.9m/1.35t/2.5m/s) 电梯速度：不低于3米/秒 字楼详细定位字楼详细定位 本项目空调系统

26、定位本项目空调系统定位 写写字楼详细定位字楼详细定位 机电系统建议机电系统建议 本项目空调系统定位本项目空调系统定位 ?目前市场空调系统主要分为集中式中央空调、局部式空调等三类，其中集中式空调主要用于酒店、办公楼、工厂等大型 建筑体内，而局部式空调更适用于有多个房间，且相对独立的空间内。 本项目建议采用中央空调系统其中自用办公楼建议采用4管制VAV变风量空调系统?本项目建议采用中央空调系统，其中自用办公楼建议采用4管制VAV变风量空调系统。 区域 季节 每人新风量 M 区域 季节 每人新风量 M3 3/人/小时 夏季冬季 温度相对湿度温度相对湿度 /人/小时 夏季冬季 温度相对湿度温度相对湿度

27、 办公室2425565222355040 大堂与公共区域2625565202355030 地下停车场51056次/小时换气(停车场通风与排烟合用) Page 17 制冷/采暖机房 值班室 242 值班室 222 每小时6次换气(按发热量确定) 卫生间每小时15次，强制换气 字楼详细定位字楼详细定位 本项目供电系统定位本项目供电系统定位 写写字楼详细定位字楼详细定位 机电系统建议机电系统建议 本项目供电系统定位本项目供电系统定位 ?写字楼单独的配电系统，以利于各业态独立计量。 ?两路独立10KV电源，具备自投自复控制功能，总计算源具自投自复制功计算 负荷不低于12,000KVA。 ?自用办公楼可

28、设一部1500KVA后备发电机。每层布置 两路插接母线，并在各层预留插口，考虑客户用电容 量的扩充量的扩充。 ?每层电梯厅、卫生间、货梯前室、照明分为市电、应 急回路，比例以3：1为宜，市电纳入楼宇自控系统， 不安装墙壁开关。不安装墙壁开关 ?消防楼梯间、消梯前室等人员活动较少的场所可采用 红外热感应开关控制开启，消防时具备强投功能。 ?公共区域每20米左右设置保洁用普通插座一个?公共区域每20米左右设置保洁用普通插座个。 ?卫生间洁具如采用感应器建议使用220V电源。 ?室外预留节日装饰电源，以三相20KW为宜。 Page 18 字楼详细定位字楼详细定位 金地中心金地中心A A座座富尔大厦富

29、尔大厦远洋光华国际远洋光华国际中海广场中海广场泰康国际中心泰康国际中心 写写字楼详细定位字楼详细定位 通讯及安保系统建议通讯及安保系统建议 金地中心金地中心A A座座富尔大厦富尔大厦远洋光华国际远洋光华国际中海广场中海广场泰康国际中心泰康国际中心 通讯网络通讯网络中国电信、中国网通中国电信、中国网通中国电信、中国网通 中国网通，中国电信、 中国铁通 中国网通，中国电信、 中国铁通 千兆光纤和六类UTP星 型拓朴结构办公区每 光纤电缆 千兆以太网物理双路光纤入楼光纤电缆 千兆以太网光纤电缆 千兆以太网 网络网络 型拓朴结构，办公区每 5平方米预留一对信息 点 光纤电缆, 千兆以太网 入楼，10兆

30、带宽入户 物理双路光纤入楼、 800对实线电缆 光纤电缆, 千兆以太网 入楼，10兆带宽入户 光纤电缆, 千兆以太网 入楼，10兆带宽入户 架空地板架空地板有，10cm有，10cm有，10cm有，10cm有，10cm 有线电视有线电视 亚太6号卫星及歌华有 线 亚太5号卫星有线及卫星电视系统 有线电视及卫星电视系 统、VSAT卫星通信系 统 亚太6号卫星及歌华有 线 停车位停车位 742个250个975个744个268个 停车位停车位 204平方米/停车位207平方米/停车位218平方米/停车位203平方米/停车位138平方米/停车位 消防自动化系统火灾报警消防自动化系统楼宇监控系统楼宇自控系

31、统 智能系统智能系统 楼宇中央管理系统楼宇中央管理系统楼宇中央管理系统视频安防监控系统消防报警系统 安保自动化系统安保自动化系统信息自动化系统入侵报警系统办公自动化系统 Page 19 办公自动化系统自动灭火系统办公自动化系统电子巡查系统等保安监控系统 字楼详细定位字楼详细定位 本本项目通讯及安保项目通讯及安保系统定位系统定位 写写字楼详细定位字楼详细定位 通讯及安保系统建议通讯及安保系统建议 本本项目通讯及安保项目通讯及安保系统定位系统定位 ?安全保护系统是维护写字楼正常运营的重要环节，本项目自用部分和销售写字楼部分可根据需要有选择的设置安保系统 和消防系统，保障项目的正常经营与运行。 通讯

32、网络系统通讯网络系统 通信及网络系统 电信、网通，手机信号增强，无线上网(网通)，光纤电缆, 千兆以太网入楼，10兆带宽入户。 安保系统消防系统安保系统消防系统 闭路电视保安监控系统消防灭火系统 周边防范系统，通道控制和报警监控 室内外消火栓，自动喷水灭火，预作用干式喷淋，低压二氧化碳 气体灭火机械排烟系统气体灭火，机械排烟系统 玻动探测（破玻报警）系统火灾报警系统 电子巡更系统火灾探测系统，烟、温度探测及故障自诊断系统 停车场自动管理系统烟光、温光复合探测报警，线路、短路、开路自诊断系统 Page 20 出入口监控门禁系统烟雾浓度探测，火情自判断系统。声光同步报警系统 无线对讲系统消防联动系

33、统 24小时可进入写字楼空调机组联动，防火卷帘门控制，防火电锁门释放 字楼详细字楼详细定位定位写写字楼详细字楼详细定位定位 配置小结配置小结 自用办公楼自用办公楼销售写字楼销售写字楼自用办公楼自用办公楼销售写字楼销售写字楼 外立面外立面单元式LOW-E玻璃幕墙，局部石材、金属板的外立面设计。 大堂 大堂面积 大堂 大堂面积大堂面积不低于800平米大堂面积不低于400平米 大堂高度大堂高度挑空设计建议高度12米部挑空2层建议高度8米大堂高度大堂高度挑空设计，建议高度12米局部挑空2层，建议高度8米 电梯 电梯分区 电梯 电梯分区高低分区不分区 电梯数量电梯数量8部客梯，2部消防电梯每栋5部客梯，

34、1部消防电梯 电梯速度电梯速度不低于3.5米/秒不低于3米/秒 空调系统空调系统 4管式VAV系统 不低于40立方米/小时/人 中央空调系统 央新风系统新风系统热回收中央新风系统- 电力供应电力供应两路独立10KV电源，供电量90VA/平方米两路独立10KV电源或三相电源进户 备用发电机备用发电机一台1500KVA备用发电机- 通讯及网络通讯及网络 通信及网络系统 电信、网通，手机信号增强，无线上网(网通)，光纤电缆, 千兆以太网入楼，10 兆带宽入户。 架空地板架空地板有，10厘米- 通道控制和报警监控玻动探测（破玻报警）系 Page 21 安保系统安保系统 通道控制和报警监控、玻动探测（破

35、玻报警）系 统、电子巡更系统、闭路电视保安监控系统、停 车场自动管理系统、消防灭火及自动报警系统等 电子巡更系统、停车场自动管理系统、消防 灭火及自动报警系统 字楼详细字楼详细定位定位写写字楼详细字楼详细定位定位 配置小结配置小结 装修及机电系统品牌参考装修及机电系统品牌参考装修及机电系统品牌参考装修及机电系统品牌参考 ?本项目写字楼物业在档次上优于目前太原现有写字楼， 为实现品质升级，可在装修及机电系统配置上参考标准 甲级写字楼项目在硬件设施上的品牌选择。 参考项目北京财富中心中海广场参考项目北京财富中心中海广场 空调系统美国约克美国约克空调系统美国约克美国约克 电梯瑞士施奈德日本三菱 幕墙

36、玻璃英国-上海 皮尔金顿德国品牌 防火门-德国霍曼 窗帘荷兰亨特韩国ALKENZ 照明瑞士ABB欧司朗 卫生洁具德国高域，瑞士吉博力美国科勒、德国高仪 Page 22 楼控装备美国约克- 字楼详细字楼详细定位定位写写字楼详细字楼详细定位定位 户型设计建议户型设计建议 本项目写字楼规模及布局本项目写字楼规模及布局 销售办公销售办公 90,000 单栋面积 30 000 规模规模 ?根据之前总体定位论证，本项目合理 的办公面积是125 000平米其中那个 本项目写字楼规模及布局本项目写字楼规模及布局 自用办公自用办公 35,000 30,000 的办公面积是125,000平米，其中那个 自用办公楼

37、35,000平米，销售型写字 楼3栋，每栋30,000平米。 布局布局 ?项目北临南中环路、东临长治路，在 南中环与晋阳街间，目前在建项目11 个，且均为入住高新区的科研公司总 部或研发基地，区域作为总部基地将 初具规模，商务氛围前景较好。 ?为提升项目品质，树立项目形象，将 项目写字楼部分沿南中环路设置，其 中自用写字楼与销售写字楼分割开来 集中绿化集中绿化 10,000 中自用写字楼与销售写字楼分割开来， 以保证自用办公私密性。 Page 23 字楼详细字楼详细定位定位写写字楼详细字楼详细定位定位 户型设计建议户型设计建议 参考案例参考案例金地中心金地中心A A座座参考案例参考案例金地中心

38、金地中心A A座座 办 标准层面积1773平米 楼层高度4.1米 办 公 空 间 标准层净高2.65米 开间数量无柱空间 进深10-12米 楼层使用率75% 核心筒面积370平米占标准层21%核心筒面积370平米，占标准层21% 柱距6米 走廊宽度1.8米 消防通道数量2条 消防通道宽度3米 卫生间面积155平米占标准层8 7% Page 24 卫生间面积155平米，占标准层8.7% 字楼详细字楼详细定位定位写写字楼详细字楼详细定位定位 户型设计建议户型设计建议 参考案例参考案例远洋光华国际远洋光华国际ABAB座座参考案例参考案例远洋光华国际远洋光华国际ABAB座座 标准层面积2500平米 楼

39、层高度3.85米 办 公 空 间 标准层净高2.8米 开间数量12开间 最小开间面积188平米 进深12米 楼层使用率70%楼层使用率70% 核心筒面积400平米，占标准层16% 柱距9米 走廊宽度1.8米 消防通道数量2条 消防通道宽度3米 Page 25 消防通道宽度3米 卫生间面积150平米，占标准层6% 字楼详细字楼详细定位定位 参考案例参考案例北京中海广场北京中海广场 中楼中区标准层 写写字楼详细字楼详细定位定位 户型设计建议户型设计建议 参考案例参考案例北京中海广场北京中海广场 标准层面积 平均1,850平米（中楼） 平均1,650平米（南楼） 低（4 14F） 1 816平米 1

40、米1米 38米38米 办 公 中楼 低区（4-14F） 1,816平米 中区（16-25F）1,861平米 高区（26-36F）1,907平米 南楼 低区（4-13F） 1,633平米 卫生卫生间间 9米9米 公 空 间 南楼 高区（14-22F）1,665平米 楼层高度3.95米 标准层净高2.8米 间间 3米3米 标准层净高8米 开间数量无柱空间 进深8.3-12.3米 楼层使用率中楼76%，南楼80% 柱距9米 Page 26 消防通道数量2条 消防通道宽度3米 字楼详细字楼详细定位定位 参考案例参考案例火炬创业大厦火炬创业大厦CC座座 写写字楼详细字楼详细定位定位 户型设计建议户型设计

41、建议 参考案例参考案例火炬创业大厦火炬创业大厦CC座座 标准层面积1421平米 楼层高度- 办 公 空 间 标准层净高3.35米 楼座高度94.75米 开间数量无柱空间 进深8.5-9.5米 楼层使用率70%楼层使用率70% 核心筒面积182平米，占标准层14% 柱距8米 走廊宽度1.8米 消防通道数量2条 消防通道宽度3米 Page 27 消防通道宽度3米 卫生间面积50平米，占标准层4% 定位定位 标准层结构标准层结构建议建议 写写字楼详细字楼详细定位定位 户型设计建议户型设计建议 ?办公区域均为无柱空间，进深不小于9米，如考虑1.8m的 走廊宽度，最小进深11m，尺度适宜。 标准层结构标

42、准层结构建议建议 自用办公楼自用办公楼 ?参考北京甲级写字楼案例，建议自用办公楼标准层面积 1800平米，超过1500平米，柱距9米，使用率75%。 ?建议地面架空地板，层高4.2米，净层高2.8米。 ?标准层中心为核心筒，电梯、各机房、卫生间、竖井分布 其中，外围为办公区域。 标准层面积 （ 标准层面积 （平米平米） 柱距进深使用率 ） 柱距进深使用率 自用办公楼标准层平面 平米平米 金地中心A座17736米10-12米75% 远洋光华国际AB座25009米12米70% 自用办公楼标准层平面 中海广场中楼18509米8.3-12.3米76% 火炬创业大厦C座14218米8.5-9.5米 70

43、% 核心筒核心筒 Page 28 火炬创厦座米米 本项目18009米不小于9米75%本项目18009米不小于9米75% 字楼详细字楼详细定位定位 参考案例参考案例三里屯三里屯SOHOSOHOD D座座 三里屯SOHO写字楼D座标准层 写写字楼详细字楼详细定位定位 户型设计建议户型设计建议 参考案例参考案例三里屯三里屯SOHOSOHO D D座座 标准层面积D座：1675平米 楼层高度3.5米 12米12米 办 公 空 间 标准层净高2.9米 开间数量4间 348 平米 348 平米 313313 平米平米 卫生间卫生间 间 最小分割面积294平米 平均开间面积316平米 进深6-12米 308

44、308 294294 平米平米 平米平米 进深6 12米 楼层使用率70%-75% 柱距7.4-14米 平米平米 平米平米 7 47 4米米 6米6米 消防通道数量2条 消防通道宽度3米 卫生间50平米 7 7. .4 4米米 Page 29 卫生间50平米 卫生间占标准层比例3% 字楼详细字楼详细定位定位 参考案例参考案例SOHOSOHO现代城现代城B B座座 写写字楼详细字楼详细定位定位 户型设计建议户型设计建议 参考案例参考案例SOHOSOHO现代城现代城 B B座座 标准层面积B座：1640平米 楼层高度3.5米 16.2米16.2米 办 公 空 间 标准层净高2.9米 开间数量8间

45、卫生间卫生间 8.3米8.3米283 平米 283 平米 157 平米 157 平米 105 平米 105 平米 间 最小分割面积79平米 平均开间面积153平米 进深8.1-16.2米 卫生间卫生间 卫生间卫生间 79 平米 79 平米 79 平米 79 平米 进深8.1 16.2米 楼层使用率70%-75% 柱距8.3米 157 平米 157 平米 283 平米 283 平米 105 平米 105 平米 消防通道数量2条 消防通道宽度3.2米 卫生间2个60平米 Page 30 卫生间2个60平米 卫生间占标准层比例3.6% 字楼详细字楼详细定位定位 参考案例参考案例火炬创业大厦火炬创业大

46、厦B B座座 写写字楼详细字楼详细定位定位 户型设计建议户型设计建议 参考案例参考案例火炬创业大厦火炬创业大厦B B座座 标准层面积1200平米 楼层高度- 电梯厅电梯厅 设备间设备间 办 公 空 标准层净高3.1米 楼座高度57.6米 开间数量4个开间 142 平米 142 平米 间 开间数量4个开间 最小开间面积100平米 平均开间面积155平米 8米8米 进深9米 楼层使用率70% 柱距8米柱距8米 走廊宽度1.8米 消防通道数量2条 Page 31 消防通道宽度3米 卫生间面积50平米，占标准层4% 字楼详细字楼详细定位定位 参考案例参考案例五峰国际五峰国际 写写字楼详细字楼详细定位定

47、位 户型设计建议户型设计建议 参考案例参考案例五峰国际五峰国际 标准层面积1800平米 楼层高度- 办 公 空 间 标准层净高3米 开间数量15个开间 最小开间面积60平米 225 平米 105 平米 225 平米 105 平米 间 最小开间面积60平米 平均开间面积112.5平米 进深7.3米-15米 60 平米 60 平米 楼层使用率70% 柱距8.1米 走廊宽度1 8米走廊宽度1.8米 消防通道数量2条 消防通道宽度3米 Page 32 卫生间面积40平米，占2% 字楼详细字楼详细定位定位写写字楼详细字楼详细定位定位 户型设计建议户型设计建议 标准层结构标准层结构建议建议 ?办公区域进行

48、分割，分割开间6间，最小开间面积不低于150平米。 建议自用办公楼标准层面积1500平米柱距8 3米进深不小于7米如考虑1 8m的走廊宽度最小进深8 7m尺度适宜 标准层结构标准层结构建议建议 销售办公楼销售办公楼 ?建议自用办公楼标准层面积1500平米，柱距8.3米，进深不小于7米，如考虑1.8m的走廊宽度，最小进深8.7m，尺度适宜 ，使用率75%。 ?销售型写字楼可不适用架空地板，层高4米，办公区净层高2.8米。 标准层面积（平米）柱距进深开间分割最小开间面积（平米）使用率 SOHO D座16757.4-14米6-12米4间294平米70%-75% SOHO现代城 B座16408.3米8

49、.1-16.2米8间79平米70%-75%SOHO现代城B座16408.3米8.1 16.2米8间79平米70% 75% 火炬创业大厦B座12008米9米4间100平米70% 五峰国际18008.17.3米-15米15间60平米70% 本项目本项目150015008 38 3米米不小于不小于7 7米米6 6间间不小于不小于150150平米平米75%75%本项目本项目150015008 8. .3 3米米不小于不小于7 7米米6 6间间不小于不小于150150平米平米75%75% Page 33 字楼详细字楼详细定位定位 标准层结构标准层结构建议建议 写写字楼详细字楼详细定位定位 户型设计建议户型设计建议 ?根据写字楼需求市场研究，客户写字楼现办公面积主要 集中在100-300平米之间，占52%左右比例。 标准层结构标准层结构建议建议 销售办公楼销售办公楼 核心筒核心筒 280平米 180平米 集中在100 300平米之间，占52%左右比例。 ?从借鉴案例来看SOHO现代城的主力户型主要以100-200 平米为主，本项目主楼写字楼部分可在参考该案例的基础 之上，适当增加部分100-30