6月无锡新之城商业价格及销售策略建议70p.pdf

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1、新之城商业价格及销售策略建议新之城商业价格及销售策略建议 2011/6/212011/6/21 前前言言 1 1 无锡商业概况无锡商业概况 无锡商业概况无锡商业概况 无锡现有主要商圈总结无锡现有主要商圈总结 无锡市现有商业市场主要分布于市中心区域解放路沿线周围，尤其以崇安寺-三 阳广场商业圈最为集中。崇安寺-三阳广场商业圈集中了无锡市大型百货公司，这 一传统商圈成为无锡当地消费购物消费的首选区域； 同时导致无锡当地消费者对其他新兴商业区域的认同度较低，甚至在零售业态当地消费者对其他新兴商业区域的认同度较低，甚至在零售业态 方面出现排他性的消费特征方面出现排他性的消费特征，从而导致站前商业区整体

2、经营状况不是特别理想； 从各商圈的业态设置来看，整体仍以零售为主。除青石路特色商业街以中档餐 饮为主外，其他商圈的零售占据绝对主力。另一方面，除崇安寺-三阳广场商业圈 外的其他商业圈空置店铺均集中在零售类业态，餐饮、休闲娱乐业态商铺的空置率其他商业圈空置店铺均集中在零售类业态，餐饮、休闲娱乐业态商铺的空置率 较低；较低； 无锡商业概况无锡商业概况 以商铺空置率最高的站前商业区为例，站前步行街、保利广场两大主力商业项目 现仍在经营的店铺80%以上均为餐饮、休闲娱乐商户。可见，在新兴商业区域内餐饮、在新兴商业区域内餐饮、 休闲娱乐业态的市场接受度相对于零售而言更高；休闲娱乐业态的市场接受度相对于零

3、售而言更高； 整体商业档次定位方面，崇安寺-三阳广场商圈、站前商业区的站前步行街、保 利广场中高档商业相对集中，其他区域则以中档、中低档为主。随着未来无锡经济和 当地消费者消费水平的不断提高，商业水平也将有所提升。特别是餐饮、休闲娱乐业 态方面，Starbucks、Pizza Hut等知名中高档连锁企业的进驻，说明无锡当地中高当地中高 档餐饮、休闲娱乐业态具有良好的市场发展空间。档餐饮、休闲娱乐业态具有良好的市场发展空间。 无锡现有主要商圈总结无锡现有主要商圈总结 无锡商业概况无锡商业概况 无锡餐饮主要集中在崇安区、北塘区、湖滨区。无锡消费者对于无锡江浙菜系 较为热衷，大众化的传统菜系受到欢迎

4、。其中日韩料理和西餐厅的数量也占据不小其中日韩料理和西餐厅的数量也占据不小 的份额。的份额。 无锡市餐饮消费客单额大多集中在20-80元这个区间内，消费水平属于中档偏低 水平。而滨湖区餐饮消费水平要高于全市餐饮消费水平。这为本案餐饮类消费主题 的项目档次定位提供了参考。 无锡的休闲娱乐设施目前主要包括以下几类：KTV 、洗浴按摩、酒吧、夜总会。 无锡餐饮娱乐市场分析无锡餐饮娱乐市场分析 无锡商业概况无锡商业概况 洗浴按摩为最贴近普通消费者的休闲娱乐方式，但整体消费档次较低，而KTV、 酒吧则多为城市内青年时尚消费者的休闲娱乐首选。从目前的经营情况来看，洗从目前的经营情况来看，洗 浴按摩、浴按摩

5、、KTVKTV和酒吧为经营情况最为良好的三类休闲娱乐业态。和酒吧为经营情况最为良好的三类休闲娱乐业态。 随着未来无锡市消费者消费习惯的提升，用于休闲娱乐方面的支出也将逐步增 加。将提升当地休闲娱乐的消费档次，改变当地消费者的休闲娱乐方式，更紧贴更紧贴 生活时尚的休闲娱乐方式将逐步兴起（如：清吧）。生活时尚的休闲娱乐方式将逐步兴起（如：清吧）。 无锡餐饮娱乐市场分析无锡餐饮娱乐市场分析 无锡新区历年商业供应面积：无锡新区历年商业供应面积：无锡新区各商业聚集区体量：无锡新区各商业聚集区体量： 已知未来供应 万平方米 万平方米 *截止2012年的已知供应面积 目前区域最大的供应项目就是长江一号，将与

6、本案形成直接的竞争。 无锡商业概况无锡商业概况 无锡新区商业概况无锡新区商业概况 无锡商业概况无锡商业概况 无锡新区商业概况无锡新区商业概况 新区的大型商业最早起于2005年开业的欧陆风情广场，前几年发展缓慢，单个 商业体量较小，且都为商业街形式，业态较为单一，未出现综合性的购物餐饮娱 乐大型商业； 近几年大型商业迅速发展，2010-2012年新区商业供应量猛增，共有6个项目45 万方的商业面世，宝龙城市广场和本案的单体体量达到了15万方。随着宝龙城市 广场和新之城A区的开业，迅速增加了区域大型商业满足一站式消费需求，同时但 也带来竞争分流，因此本项目的B区、C区需要打造特色商业，错位经营，以

7、吸引 人气； 新区主要的两大商圈为长江路-旺庄路商圈和春华路商圈，前者为CBD，后者为 高档居住区，本项目A区的开业，有效的补充了春华路商业氛围不足的现状。 2 2 重点项目解析重点项目解析 4 4 1 1 5 5 6 6 2 2 3 3 7 7 8 8 旺庄路旺庄路 长江路长江路 梅村镇梅村镇 空港新城空港新城 新洲生态园新洲生态园 本项目本项目 春华路春华路 编编 号号 商业中心名商业中心名 称称 体体 量量 开业开业 时间时间 业态业态档次档次 1 东亚国际风情 街 5万2007年 日韩餐饮、服 饰 中高档 2 新东坊国际文 化商业街区 10万2006年 餐饮、服饰、 生活服务 中低档

8、3欧陆风情广场2万2005年餐饮中高档 4宝龙城市广场15万2010年 购物、餐饮、 娱乐 中高档 5长江一号8万2011年 购物、餐饮、 娱乐 中高档 6 新之城全生活 广场 15万2011年 购物、餐 饮、娱乐 中高档 7第一上海1万2010年餐饮中档 8 梅里古镇建设 新区项目 2.5万2012年餐饮中低档 9瑞港商业广场4万2011年 购物、餐 饮、娱乐 中档 9 9 研究范围为大型商业百货和商业街区，不含专业市场、超市、临街商铺等 无锡新区的商业分布较为零散，主要形成 了三大商圈：旺庄路、春华路和新洲生态 园商圈。现有商业初步成形，目前在售的 较大项目主要是长江一号，和本案。 无锡商

9、业概况无锡商业概况 无锡新区商业概况无锡新区商业概况 宝龙城市广场宝龙城市广场 1-3F 家乐福 4F 餐饮 1-3F 百盛百货 4F 中影国际影城 1-4F 挑空中庭 展览、休闲、娱乐 5-24F 单身公寓 主要业态和入驻品牌主要业态和入驻品牌 时尚百货、大型超市、 星级影院、娱乐中心、游 乐广场、美食天地 家乐福、肯德基、豪客 来、大家乐、宝岛眼镜、 中影国际影城 宝龙城市广场位于新区的最核心位置，其15万方的超大商业体量能够辐射新区 的居民和商务人群的消费需求，区位和交通条件比较优越，将分流部分消费客群。 宝龙城市广场宝龙城市广场 楼层楼层层高层高物业类型物业类型 建筑面积建筑面积 （）

10、（） A A区商业区商业 1 1楼一层楼一层 5.5米 生活超市3600 时尚百货5300 电器、特力屋、时尚家居3800 商铺22900 A A区商业区商业 1 1楼二层楼二层 超市7600 时尚百货7100 esprit沙龙1293 优衣库、豪客来1211 商铺17650 A A区商业区商业 1 1楼三层楼三层 超市7600 时尚百货7100 品牌旗舰店(海澜之家/七匹狼)1277 玩具反斗城1267 商铺17650 A A区商业区商业 1 1楼四层楼四层 运动主题商场6100 美食广场（金海华海鲜酒楼/喜洋洋酒楼/张生记 酒楼） 4520 美食广场（南京大排档大食代）3264 宝龙影院6

11、402 川菜馆1278 其他次主力店1837 商铺19750 宝龙城市广场宝龙城市广场 一楼一楼 售价售价1500015000- -2500025000元元/ / 租金租金2 2- -6 6元元/ / /天天 售价售价1300013000元元/ / 售价售价1200012000- -1800018000元元/ / 宝龙城市广场宝龙城市广场 项目目前租金最高的是必胜客，租金6元/平米/天 其他租商铺金租金较低，在1.12.6元/平米/天 二楼二楼 售价售价900090001200012000元元/ / 租金租金2.22.2- -2.52.5元元/ / /天天 售价售价90009000- -100

12、0010000元元/ / 租金租金2.12.1元元/ / /天天 售价售价90009000元元/ / 宝龙城市广场宝龙城市广场 三楼三楼 售价售价70007000- -90009000元元/ / 租金租金1.21.2- -1.81.8元元/ / /天天 售价售价80008000元元/ / 售价售价60006000元元/ / 租金租金1.11.1- -1.51.5元元/ / /天天 宝龙城市广场宝龙城市广场 面积区间面积区间比例比例主力面积主力面积 3030以下以下41%28、26 3030- -505041%30、46 5050- -1001008%77 100100以上以上10% 120、1

13、88、249、 1302、6069 入驻、签约商家入驻、签约商家 宝龙城市广场宝龙城市广场 小小 结结 宝龙城市广场和本案属于同一档次同一档次，入驻的品牌也是中高档；中高档； 相比而言，宝龙城市广场所处区域发展比较成熟，因此目前的租金也相对高于目前的租金也相对高于 本案；本案； 从未来区域发展来看，本案周边的小区逐步交付，区域发展逐步成熟，本案的 价值将呈现大幅度上升趋势，未来本案的价值将高于宝龙城市广场。未来本案的价值将高于宝龙城市广场。 地理位置： 位于旺庄路与长江路交汇口东南角 开发商： 深圳茂业置业有限公司 项目总规模：15.4万平方米 商业规模：8万平方米 开业日期：2011年 主要

14、商业业态：购物、休闲、餐饮、超市 其他物业：甲级写字楼、酒店式公寓 长江1号位于新区CBD核心，约60%商业为自己持有的茂业百货，引进了沃尔玛 和各大品牌主力店，与主楼的酒店式公寓和写字楼一起打造了CBD财富综合体。 长江一号长江一号 长江一号长江一号 项目项目20112011年年4 4月月2323号开盘，号开盘，推出了首批商铺86套。现场前来摇号认购的客户大 约有70组左右，市民投资商业地产的热情不减； 本次开盘分上下午两次摇号，主推面积50-70平米。报价：1楼35000-50000元/ 平米，2楼30000元/平米，3楼20000元/平米； VIPVIP卡客户享受卡客户享受5 5万元抵万

15、元抵1010万元优惠，一次性付款万元优惠，一次性付款9.89.8折，按揭付款折，按揭付款9.99.9折优惠折优惠； 目前为止项目共推出163套商铺，售出128套，销售率78.53%。 长江一号长江一号 1 1楼：楼：3000030000- -5000050000元元/ /平米平米 长江一号长江一号 长江一号长江一号 长江一号长江一号 2 2楼：楼：1500015000- -2500025000元元/ /平米平米 长江一号长江一号 长江一号长江一号 3 3楼：楼：1000010000- -2000020000元元/ /平米平米 小小 结结 长江一号属于中高档，与本案的档次相当，但在商务功能体现上

16、将强于本案与本案的档次相当，但在商务功能体现上将强于本案 价值点；价值点； 相比而言，长江一号所处的区域优越，因此销售价格较高；销售价格较高； 长江一号所处区域发展现已极为成熟，价值潜力并不是特别大，增长幅度较增长幅度较 本案所处区域处于发展中而言，尚有所不如。本案所处区域处于发展中而言，尚有所不如。 3 3 本项目概况本项目概况 本项目概况本项目概况 本项目位于春华路商圈，周边均为中高档居住区，项目A区及BC区内街部分已开业， 有效的弥补了春华路商业氛围不足的现状，乐购卖场的进驻，有效聚集了人气。 地理位置： 位于新光路北侧，锡兴路东侧，春晖路西侧 开发商： 无锡经发置业有限公司 项目总规模

17、：15万平方米 商业规模：约14万平方米 初步规划主要商业业态：生活、娱乐、休闲和购物 新之城全生活广场新之城全生活广场 本项目概况本项目概况 目前入驻、签约商家概况目前入驻、签约商家概况 品牌状态建筑面积（m） 零 售 百 货 Disney baby/英开业134.3 宝岛眼镜开业147.5 优悠食品开业113.3 来伊份开业35 卡哇咿开业90.1 TESCO开业17939 龙凤祥珠宝开业218.1 苏宁电器开业3396 VONDOM开业152.2 朵以开业115.3 驰球保险箱开业48.8 潮流前线开业138.9 F.O.9开业63.9 安踏开业138.9 恒人开业55.6 花花公子开业

18、66.7 居适家开业1330 骆驼开业58.3 你的笑颜开业1290 扬格保罗开业34.7 七匹狼开业118.1 特步开业116.7 KAPPA开业119.4 北美风开业61.7 增致牛仔开业40.3 品牌状态建筑面积（m） 零 售 百 货 麦根开业118.1 穿越火线开业34.7 美特斯邦威开业109.7 拓谷开业109.7 DIADORA开业118.1 B.T BOY开业62.5 蓝色天空开业78.3 依之妮开业41.7 步斯特开业30.6 肌肤快线开业37.5 耐克360.阿迪SC开业222.2 纽巴伦开业116.7 IRIS（爱丽思）开业308.9 欧梦达开业119.6 温纯开业116

19、 乔丹开业187.5 舒舍开业126.8 艾瑞克开业83.4 匹克开业83.3 竹兰雅开业55.6 一伍一拾开业293.3 爱婴岛未开业3830 柏仙多格FEEL100%未开业94.4 台湾精品馆开业174.9 总面积32576 本项目概况本项目概况 目前入驻、签约商家概况目前入驻、签约商家概况 品牌状态建筑面积（m） 餐饮 冰火工房开业401.4 金钱豹未开业8419.2 好小子寿司开业52.4 Take5咖啡开业187.8 小尾羊开业743 湘色满园开业803 TASTE未开业1219 泡泡火锅开业110 港式茶餐厅未开业410.6 顺旺基开业736 新食代开业223.6 蓝瓶子西点开业1

20、13.1 泓记米线开业177.2 总面积13596 休闲娱乐 中国移动开业59.8 中国联通开业105.7 中国体育彩票竞彩开业63.8 神憩SPA未开业1097 卡楠菲开业58.5 泰洁干洗开业173.2 神采飞扬未开业3922 嘉禾7月底开业3282 阿玛尼美容美发开业118.1 海底总动员KTV未开业3202.7 阳光百分百健身开业2963.3 拉斯维加斯演艺酒吧未开业1131.7 总面积16177.8 已签约商户：74家其中零售49家 餐饮13家休闲娱乐12家 已签约商户总面积62350.4m 已开业, 64家 未开业, 10家 开业状况开业状况 已开业未开业 本项目概况本项目概况 目

21、前入驻、签约商家概况目前入驻、签约商家概况 已签约商户业态状况 零售百货餐饮休闲娱乐合计 商户数（家）49131274 占比（%）66%18%16% 面积（m）325761359616177.862349.8 面积占比（m）52%22%26% 签约商户开业状况 签约商户已开业未开业 商户数（家）746411 占比86%14% 新之城自2010年6月2日乐购入驻至今，现已有74家商户签约入驻。已开业 63家、未开业11家；都已开工装修，开业筹备中。总签约面积为62349.8m。 其中零售百货49家、32576m、占总签约面积的52%；餐饮13家、13596m、 占总签约面积22%；休闲娱乐12家

22、、16177.8m、占总签约面积的26%。 零售业比重较高，餐饮比重过低，B、C区招商中可增加餐饮的份额。 零售+超市 (英国乐 购)+餐饮+ 健身会所+ 家电中心+ 社区商业等 A A区概况区概况 项目项目A A区目前租金：区目前租金： 零售零售 一楼：3-5元/平米/天餐饮餐饮 一楼：2.4-3.2元/平米/天 二楼：2-4元/平米/天二楼：1.8-2.4元/平米/天 三楼：1.6-3元/平米/天三楼：1.2-1.8元/平米/天 四楼：1.2-1.5元/平米/天四楼：1-1.2元/平米/天 租金水平不高，主要原因，大型主力店先期入驻有一定最惠要求，商业氛围正处于形成中， 项目处于价值上升中

23、，随着项目整体运营，商业氛围发展成熟，租金水平将得到快速提升。 A A区概况区概况 A A区概况区概况 苏宁3396平米，以扣3个点形式进行租 金抵扣、乐购20年租期，租金1.52元/平 米、肯德基、健身阳光100等75%为独立商 业项目。 中庭：以休闲餐饮为主，五年合约为 主。 品牌状态 建筑面积 （m） 业种 冰火工房开业401.4 好小子寿司开业52.4 Take5咖啡开业187.8 小尾羊开业743 湘色满园开业803 泡泡火锅开业110 新食代开业223.6 蓝瓶子西点开业113.1 泓记米线开业177.2 A A区餐饮概况区餐饮概况 A A区概况区概况 目前来说，零售除乐购外，其它

24、销售 营业情况并不特别理想； 主要因为零售铺大多为内铺，客流动 线不均衡；3楼缺少有效上行通道，导致 客源流通不畅； 此外A区开业时间尚短，商业氛围形成 尚需要一段时间。 品牌状态建筑面积（m） 业 种 Disney baby/英开业134.3 宝岛眼镜开业147.5 优悠食品开业113.3 来伊份开业35 卡哇咿开业90.1 TESCO开业17939 朵以开业115.3 驰球保险箱开业48.8 潮流前线开业138.9 F.O.9开业63.9 安踏开业138.9 A A区零售概况区零售概况 A A区概况区概况 目前来说，品牌店日均营业情况一 般； 主要原因还是周边小区入住更多为生 活所需型消费

25、客层，且高端社区入住率尚 低，因此缺乏足够零售消费人气； 整体开业后，能扩大商业影响范围， 这些品牌店营业情况将得到极大改善。 品牌状态建筑面积（m） 业 种 龙凤祥珠宝开业218.1 苏宁电器开业3396 VONDOM未开业152.2 你的笑颜开业1290 扬格保罗开业34.7 七匹狼开业118.1 特步开业116.7 KAPPA开业119.4 北美风开业61.7 增致牛仔开业40.3 A A区品牌店概况区品牌店概况 A A区概况区概况 目前来说，超市营业情况处于正常水 平线之上； 虽然乐购商品价格高于欧尚，但基于 周边的唯一性优势，节假日营业额可达 80万元左右； 乐购未来商业价值增长前景

26、可观。 品牌状态建筑面积（m） 业 种 Disney baby/英开业134.3 宝岛眼镜开业147.5 优悠食品开业113.3 来伊份开业35 卡哇咿开业90.1 TESCO开业17939 朵以开业115.3 驰球保险箱开业48.8 潮流前线开业138.9 F.O.9开业63.9 安踏开业138.9 A A区超市概况区超市概况 B B区概况区概况 高端百货+ 休闲娱乐+ 文化教育+ 餐饮+专业 店(运动、 儿童乐园、 儿童用品购 物中心)等 B B区概况区概况 B区工程基本竣工，从B区的业态分布看， 主要是高端百货，休闲娱乐（量贩式KTV）， 专业店(运动、儿童乐园、爱婴岛儿童用品 购物中心

27、)等 ； 量贩式KTV和专业店等都能聚集大量的人 气，带动整体商业的发展。 品牌楼层状态 业 种 神采飞扬3未开业 爱婴岛3未开业 芒果KTV4未开业 美特斯邦威2未开业 百家好2未开业 必胜客2未开业 一茶一坐2未开业 寿司店2未开业 B B区概况区概况 C C区概况区概况 五星级酒 店+国际 影城+高 端餐饮+ 家居生活 馆+SPA美 体+KTV等 C C区概况区概况 品牌状态建筑面积（m） 业 种 电影院7月底开业4556 拉斯维 加斯酒吧 未开业1130 酒店未开业15000 金钱豹未开业8419.2 顺旺基开业736 居适家开业1330 C C区概况区概况 C区居适家处于装修中，内街

28、已于近期开业； 居适家的开业有效填补区域对家饰品的需 求，但内街形象尚待有力加强，从而吸引人气， 促进项目的健康持续发展。 未来金钱豹与嘉禾院线将为C区可观的人流。 小小 结结 从目前本案A区的营业情况来看，餐饮与主力店的经营情况较好，小型零餐饮与主力店的经营情况较好，小型零 售业人气不足，整体经营还需时间磨合培养售业人气不足，整体经营还需时间磨合培养； A区乐购超市，虽然乐购商品的价格高于欧尚，但从目前经营的情况看乐乐购购 超市人气因其唯一性特征，还是能够带动周边零售业的发展超市人气因其唯一性特征，还是能够带动周边零售业的发展； 从未来本案的发展来看，B B、C C区需设置餐饮和更为开放式的

29、步行街，来吸区需设置餐饮和更为开放式的步行街，来吸 引人气，促进整个项目的健康、持续发展引人气，促进整个项目的健康、持续发展； 本案目前处于价值发展初级阶段，未来周边高端社区入住大幅提升后将呈未来周边高端社区入住大幅提升后将呈 现出快速发展的趋势现出快速发展的趋势。 4 4 价格推导价格推导 物业价格推导物业价格推导 无锡新区商业经营状况无锡新区商业经营状况 新区商业租金和入住率与全市各商圈比较：新区商业租金和入住率与全市各商圈比较：无锡新区现有大型商业平均租金水平（元无锡新区现有大型商业平均租金水平（元/ /平米平米/ /天）：天）： 新区商业概况新区商业概况 0% 20% 40% 60%

30、80% 100% 120% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 租金入住率 1.9 1.8 2.1 1.7 1.6 2.2 00.511.522.5 欧路风情广场 新东坊商业街 东亚国际风情街 新之城 宝龙城市广场 长江一号 目前新区的租金水平较低，与市中心的各大商圈明显不在同一档次，约 为2.6元/平米/天，这与新区大型商业较少，商业气氛尚未成熟有关，预计 随着近年大体量商业的陆续面世，租金水平会有较大的提升； 目前新区的入驻率约在89%，但随着2011-2012年大量商业的供应，入驻 率近年将略有降低； 现有商业的租金相差不大，市场平均租金在1.1-2.2元/平米/天。 小小 结结 序

31、号评判因素 权重评定分值 分值长江一号长江一号宝龙城市广场宝龙城市广场本案 A周边环境3014.613.313 A-1商业位置521.51.3 A-2交通便利度532.52.4 A-3周边房屋品质52.122.1 A-4周边居民质素52.52.52.5 A-5人流52.52.32.2 A-6车流52.52.52.5 B规划及建筑209.39.99.9 B-1整体规划422.52.5 B-2外观建筑风格42.22.22.3 B-3建筑空间规划3111 B-4停车位、便利、大小3222 B-5主题广场3111 B-6动线组织31.11.21.1 价值评价表价值评价表周边环境周边环境& &规划及建筑

32、规划及建筑 物业价格推导物业价格推导 序号评判因素 权重评定分值 分值长江一号长江一号宝龙城市广场宝龙城市广场本案本案 C配套设施20108.89.4 C-1公共配套设计432.53 C-2无障碍设计40.50.50.5 C-3导购设施3111 C-4安全设施31.51.51.5 C-5灯光设计31.61.51.6 C-6其它设施3111 D营销管理3013.612.712.9 D-1主题形象310.90.9 D-2营销策略31.51.41.6 D-3主力店41.51.41.4 D-4业态布局41.51.51.5 D-5人流设计21.51.41.5 D-6经营管理模式31.111 D-7商业管

33、理公司2111 D-8促销活动210.80.8 D-9经营管理31.51.41.4 D-10品牌控制2110.9 D-11物业服务210.90.9 价值评价表价值评价表配套设施配套设施& &营销管理营销管理 物业价格推导物业价格推导 序号评判因素 权重 分值 价值实现度 长江一号长江一号宝龙城市广场宝龙城市广场本案本案 A周边环境3014.613.513 B规划及建筑209.3109.9 C配套设施20109.49.4 D营销管理3012.613.512.9 价值实现度100%46.5%46.5%46.4%46.4%45.2%45.2% 价值实现表价值实现表 根据表知，平均价值实现度（本案除外

34、）为根据表知，平均价值实现度（本案除外）为46.45%46.45% 物业价格推导物业价格推导 价值实现下的租金及售价定位价值实现下的租金及售价定位 目前项目周边商业街铺租金统计表 （元/平米/天） 目前本地块平均租金目前本地块平均租金 = = 平均租金平均租金本案价值实现度本案价值实现度平均价值实现度平均价值实现度 = = 1 1.7.745.2%45.2%46.45%46.45% = = 1 1.6.65 5（元（元/ /平米平米/ /天）天） 目前本地块平均销售价格目前本地块平均销售价格= = 本案平均租金本案平均租金365365天天6.6%6.6%（根据商业平均回报率计算）（根据商业平均

35、回报率计算） = = 1 1.6.65 5365 365 6.6%6.6% = = 9 9125125（元（元/ /平方米）平方米） 项目项目最低租金最低租金最高租金最高租金平均租金平均租金 宝龙城市广场1.161.6 长江一号预计1.5预计7预计2.2 春潮花园沿街底商1.231.3 坊前沿街底商1.33.21.4 平均租金1.4（93%）5.75（7%）1.7 物业价格推导物业价格推导 通过推导我们得出项目物业价格约为 9 9125125元元/ /平米平米 因此由目前常规商铺多层价值分摊可知： 一楼平均值为：1 18 8000000元元/ /平米左右平米左右 二楼平均值为：10000100

36、00元元/ /平米左右平米左右 三楼平均值为：75007500元元/ /平米左右平米左右 四楼平均值为：6 6000000元元/ /平米左右平米左右 物业价格推导物业价格推导 根据目前现有租金情况（不考虑物业增值因素）， 在惠利幅度下整体价值较常规均值稍低： 结合现有大型商家物业的招租优惠和主力店租金结合现有大型商家物业的招租优惠和主力店租金 折率，并结合现有市场周边零铺的售价压力，目折率，并结合现有市场周边零铺的售价压力，目 前新之城整体价格评估约为前新之城整体价格评估约为102566.02102566.02万元。万元。 其中其中A A区价格评估约为区价格评估约为3923039230万元万元

37、 B B区价格评估约为区价格评估约为2413424134万元万元 C C区价格评估约为区价格评估约为3920139201万元万元 物业价格推导物业价格推导 整体价格推导整体价格推导 整体价格推导整体价格推导 新之城全生活广场位于无锡新区CBD商贸商务功核心区域，占地60,099平方米 ，总建筑面积150000平米，是由无锡新区经济发展集团总公司投资、无锡经发置 业有限公司开发建设的重点民生工程，旨在为新区市民提供一站式购物休闲场所 ，提高新区生活居住层次的城市商业综合体。 新之城全生活广场集生活购物、时尚百货、休闲娱乐、文化展示于一体，整 个项目分为A、B、C三个区。A区规划为零售、超市、餐饮

38、、健身会所、家电中心 和社区商业等，B区为高端百货、休闲娱乐、文化教育、餐饮、专业店（运动、 儿童乐园、儿童用品购物中心）等，C区规划为精品酒店，国际影城、高端餐饮 、家居生活馆、美容SPA、KTV等。 通过休闲和购物2条人流动线，贯穿A B C三区之间。主题广场和商业连廊用 以增强购物的休闲环境和体验乐趣。 1 1、项目介绍、项目介绍 整体价格推导整体价格推导 根据委托方提供资料，工程总用地面积：60105.8 m2，总建筑面积 150127 m2，其中计容积率面积108078m2，不计容积率面积 42019m2。地下建筑面 积 39053m2,架空层面积2966m2。 本工程为特大型商业中

39、心，分为A、B、C三个区。A区以大型生活超市为主 结合设置健身、零售、餐饮，地上计容建筑面积41339 m2；B区以中档餐饮、中小 型商业为主结合设置文化、生活服务设施，地上计容建筑面积25431 m2，C区1-4 层部分主要为高档餐饮、休闲娱乐等，C区5-8层部分为城市商务酒店，地上计容 建筑面积41308m2。地下室以机动车、非机动车停车为主，局部设置设备用房及服 务。 2 2、估价对象情况介绍、估价对象情况介绍 整体价格推导整体价格推导 本次评估房地产价格是指估价对象于估价时点2011年6月16日外部经济 环境前提下，用途为商业用途的国有出让土地使用权及房产在规划利用条件下 的市场价值。

40、 估价时点：2011年6月16日 3 3、估价设定条件、估价设定条件 整体价格推导整体价格推导 1、房地产总成本核算 1.1成本法计算房产价格 采用成本法评估价值的基本思路是以估价对象所在区域建造房屋所耗费的各 项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润和应交纳的税金后考虑房屋成 新状况来综合确定价值。即：总价=（前期费用+房屋建筑费用+不可预见费+利 息+利润+管理费+销售费用+税金）成新率建筑面积 4 4、估价思路和方法说明估价思路和方法说明 整体价格推导整体价格推导 1、房地产总成本核算 1.2市场比较法计算土地价格 市场比较法是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价

41、基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产成交价格作适当修正 ，以此估算土地客观合理价格的方法。 市场比较法基本公式：估价对象比准价格=比较实例宗地价格100/（）（ ）/100100/（）100/（） 式中第一项分子为100，表示以正常买卖或估价对象估价情况指数为100时，要 确定比较交易实例发生时的情况指数；第二项分母为100，表示以买卖当时价格指 数为100时，要确定估价基准日的价格指数；第三项分子为100，表示以估价对象 区域因素条件指数为100，要比较确定比较实例宗地的区域因素条件指数；第四项 分子为100，表示以估价对象的个别因素条件指数为100时，要比较确定比较实例 宗

42、地的个别因素条件。 4 4、估价思路和方法说明估价思路和方法说明 整体价格推导整体价格推导 2、收益法计算房地产总价 所谓收益法也称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来正常 收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 通过近几年该区域内房地产市场发展状况分析，同类房地产未来收益有一 定增幅，我们通过趋势分析认为应该选用有限年期条件下净收益按一定比率增加 的公式测算估价对象的实际收益价格。 4 4、估价思路和方法说明估价思路和方法说明 整体价格推导整体价格推导 2、收益法计算房地产总价 公式如下： V - 房地产价

43、值 a - 年纯收益（第一年净收益，以后按g逐年递增），我们是以估价对象在 估价时点的周边同类用途房地产实际租金收益，调整后得到估价对象客观收益。再从 中扣除租赁过程中所发生的各项税费。 r - 报酬率，由于无锡市房地产估价行业组织未正式公布报酬率、资本化率 、利润率等估价参数值，本次估价中，我们以无风险报酬率和风险报酬率累加得到， 即以央行最新公布的一年期存款基准利率加上针对估价对象所在地区的经济现状和未 来预测，同时考虑估价对象的用途及新旧程度确定报酬率。 g- 净收益逐年递增比率，依据近几年该区域内租金增长速度及趋势分析得 到逐年递增的比率。 n- 收益年限，估价对象建筑结构为框架结构，

44、土地使用权类型为出让，综 合房地产剩余经济寿命，依据房地产估价规范使用孰低原则确定收益年限。 1 1() 1 n ar v rgg 4 4、估价思路和方法说明估价思路和方法说明 整体价格推导整体价格推导 1、房地产总成本核算 1.1根据成本法公式：（前期费用+房屋建筑费用+不可预见费+利息+利润+管理 费+销售费用+税金）成新率建筑面积计算得出房产总价为60800万元。 1.2根据市场比较法公式：比较实例宗地价格100/（）（）/100100/（ ）100/（）计算得出土地总价为36000万元。 5 5、评估结果、评估结果 整体价格推导整体价格推导 2、收益法评估房地产总价 经过调查万达广场、

45、宝龙城市广场、哥伦布广场等类似商业物业的租金并 进行了区域因素、个别因素的修正后得出该项目平均租金水平，考虑日后市场逐 渐成熟而带来的净收益递增趋势，采用收益法公式 计算出各分区房地产总价分别为A区51800万元，B区43100万元，C区46600万 元，整个项目总价合计141500万元（按运营发展中期价格来算）。 1 1() 1 n ar v rgg 5 5、评估结果、评估结果 5 5 销售策略建议销售策略建议 销售策略建议销售策略建议 1、 落实回款计划，减轻政府资金压力 2、 保持形象面统一，使项目持续发展 1 1、主旨、主旨 销售策略建议销售策略建议 颂唐提出主要销售方案： 方案一：A

46、区、B区、C区全部整体销售 优点：有利于后期运营管理，资金可以全部回笼，减轻政 府资金压力，且形象面能长期保持 缺点：目标客户匹配度要求非常高，只能精准接洽 2 2、销售策略、销售策略 销售策略建议销售策略建议 互联考察互联考察客源分解客源分解形象更新形象更新 第一阶段：第一阶段： 形象形象整合整合 协助经发集团整合新之城形象协助经发集团整合新之城形象 第二阶段：第二阶段： 客源筛选客源筛选 将客源根据项目要求进行分解将客源根据项目要求进行分解 第三阶段：第三阶段： 考察协助考察协助 联合甲乙双方进行内容互察联合甲乙双方进行内容互察 推进过程推进过程 商 谈 商 谈 接 洽 接 洽 认 可 认

47、 可 销售路线图计划销售路线图计划 第一阶段：第一阶段：形象形象整合整合协助经发集团整合新之城形象协助经发集团整合新之城形象 工作重点：围绕新之城现有商业运营氛围，强化商业感官，提升其价值基 础，争取项目特性的最大发挥。 工作方法：针对目前新之城即将开业的B、C区进行商业形象建议。针对A区 商业物业及功能服务形象提出改进措施。 工作时间：八月中旬完成BC区形象建议，九月上旬完成A区功能服务改进建 议； 工作结果：提交相关商业运营形象案例参考 销售策略建议销售策略建议 第二阶段：第二阶段：客源筛选客源筛选 将客源根据项目要求进行分解将客源根据项目要求进行分解 工作重点：根据经发集团的要求，针对项

48、目特征，对接洽客户进行筛选。 工作方法：筛选工作分成三个步骤，首先将项目信息内容与基础要求传达 给相关客源，第二将客户意向进行整合，按意向度高低初步排出ABC三种客户 档，第三优先A类客户进行预约项目察看与相关访谈。 工作时间：十月初完成相关客源的信息传达，十月中旬整理相关客源信息 汇总，十月底与十一月安排客户进行预约项目察看访谈； 工作结果：为后期实际参标客源提供尽职调查预案 销售策略建议销售策略建议 工作重点：配合出让方收购方完成尽职调查与相关资质互察。 工作方法：针对一级意向客户的尽职调查工作，提供项目现场的价值策略 方案与执行配合。 工作时间：根据收购方的尽职调查进度表进行项目上的方案执行策略提供， 预计为2011年11月至2012年一季度； 工作结果：配合出让方与收购方完成尽职调查以及收购预案评估。 第三阶段：第三阶段：考察协助考察协助 联合甲乙双方进行内容互察联合甲乙双方进行内容互察 销售策略建议销售策略建议 销售策略建议销售策略建议 针对商业业态经营，提供国内外优秀案例，以帮助项目商业潜力的提升 针对相关收购房的尽职调查，提供所必要的周边市场访谈信息与相关商业 资源运作等市场情况。 针对商业招商工作内容，提供良好的活动方案策略，以保证项目在收购期 内形成有效的人流气场，强化产品基础与考评指数；