4月徐州建国西路商业街全程营销提案126P.pdf

《4月徐州建国西路商业街全程营销提案126P.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《4月徐州建国西路商业街全程营销提案126P.pdf（126页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目本体分析 解析宏观市场 竞争市场分析 客户定位与特征 产品建议与产品定价 项目营销策略 营销推广策略及平面表现 提 案 组 成 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 这是一块城市眷恋的土地， 在城市西部崛起商业圈之中， 金融、商务、居住、购物、文化娱乐一应俱全 时尚潮流与文化完美交融！ 地段给我们的灵感 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 这是绝对高档的建筑， 地段赋予它成为高档建筑的环境， 集

2、5A甲级写字楼、酒店式服务公寓、高档 购物商城三位于一体， 规划设计赋予它生命与灵魂！ 产品给我们的灵感 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 各物业型逻辑关系 44888 12738 23650 建筑面积不同类型的物业在综合体中承担的功能物业类型 可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他 项目较大的差异，项目的活力核心。 分担风险，保证开发企业现金流来源，满足中长期居住 者需求 前期主要资金回笼来源，价值标杆，可树立项目高端形 象。 商业 公寓 办公 华策观点 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 47080 1#楼合计 1

3、3356地下二层 12821（其中商业6086）地下一层地下 3#商业楼 2#商业楼 1#综合楼 楼号 18321 9789 10692 23650 12738 总建面 地上商业 地上商业 底商 写字楼 公寓 产品形态 70-100 40-60 面积区间 1F5.7米2-4F5.2米影院17.1米6F 1F5.7米 2-3F4.8米4F4.5米5F3.9米4-5F 1F5.7m 2-3F4m 4F4.8m4F 242973.7米26F-4F底商 261403.6米13F-4F底商 总套数主力户型层高楼层 经济指标 备注：商业总建筑44888，其它公共配建及连廊等未计入销售指标中。 项目用地：

4、17170 总建面积： 103442 地上建面： 77265 地下建面： 26177 车位数量： 358 绿 化 率： 20% 建筑密度： 47% 容 积 率： 4.5 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 东临：纺织东路建国西路交叉 南面：荣盛阿尔卡迪亚社区 西面：二环北路 北面：原建国西路 项目地块距离大福源商业圈500米，距人民广场商圈约200米，位于 交通要道，通达性较好。商业价值与周边商业圈内项目关联性高。 项目四至 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目分析 项目位于建国西路与二环西路交 叉口，是周边主城区的主要连接

5、道路之一。 道路情况： 建国西路：城市主干道之一，双 向六车道； 淮海路省级示范路，双向六车 道； 二环西路，双向四车道 规划地铁： 徐州市规划地铁1号线站在人民广 场周边，距离本案地块约200米。 区域交通优越。通过二环西路、 建国西路与城区各方位直接相连。 地块临人民广场商业圈，位于位于交通十字，通达性较好。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 徐州交通发达，素称“五省通衢”，而今铁路、公路、 水运、航空、地下管道“五通汇流”，形成庞大的综合 性立体交通运输网络。 铁路：陇海、津浦两大铁路干线在此交汇、京沪高铁即 将通车 公路：境内有国道5条，省道20条，通

6、车公路总里程1.2 万公里 水运：京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4 个 内河大港 航空：有国内一级航空干线大型民航空港徐州观音机 场；大郭庄联航机场也可起降大中型客机 城市研究 大淮海经济圈 区位概况 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初 步核算，全年实现生产总值2390.16亿元，比上年增 长19.07%，连续两年增幅超过19%，是近十年来的 新高。第一产业增加值250.56亿元，增长4.7%；第 二产业增加值1249.04亿元，增长14.7%；第三产业 增加值890.56亿元，增长15.6%。城市化水平稳步

7、 提高，年末全市城市化率达49.1%，比上年提高1.9 个百分点。 城乡居民生活水平进一步提高，人均可支配收入逐 年递增。 城镇居民人均可支配收入及增幅 农村居民人均纯收入及增幅 农村居民人均纯收入及增幅 城市经济城市研究 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 GDP快速增长中的徐州 徐州市2010年实现生产总值2866.93亿元，比上年增长 13.90% ； 以目前徐州经济近年上升趋势来看，徐州已经进入经济快速发 展阶段。 2010年铜山撤县划区，市辖区人口大幅增长至306.4万人。 2010年城市房地产投资额超过200亿元，并且房地产投资额占 全社会固定资产投

8、资额比例在10以上。 城市经济 城市人口与需求房地产开发投资 城市研究 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 经济发展带动城市发展 “东进、南扩、北造、西延”。为提高徐州的综合竞争力， 促进徐州都市圈核心城市地位的形成奠定了基础。 “东进”：城区向东跳过三环路形成新的城市组团; “南扩”：在南部和东南部形成两个城市组团，并逐渐与 主城区对接； “北造”：在城北塌陷区造地建城，形成新的城市组 团； “西延”：综合开发，完善功能，增强对外辐射力。 城市中心向东南方向转移，建设规划以市政府等行政部门为 核心的东部新城区。 中优化中优化 东东 扩扩 张张 开发区跨开发区跨

9、 越式发展越式发展 西西 改改 造造 北提升北提升 新新 区区 科科 技技 生生 态态 城城 南南 融融 合合 城市研究 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 城市总结： 刚刚进入全面快速发展轨道的具有巨大前景和潜力的区域性中心城市； 徐州经济虽然与苏南其他城市相比，仍处于较低水平，但已进入稳定增长时期，未来发展趋势 较为看好，带动徐州市的住房消费也将稳定增长。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 95 100 105 110 115 07- 135791108- 135791109- 135791110- 1357911 信贷政策

10、 税收政策 土地政策 综合政策 信贷政策收紧，上调存/贷 款准备金率分别达10/6次 首付提高至40% 正式征收30%60%不等 的土地增值税 90/70政策；招标拍卖挂 牌出让国有建设用地使用权 规定 07年政策延续， 信贷收紧，最严 厉紧缩政策二套 房信贷政策出台 - 关于集约用 地的通知重 拳打囤地 房地产公司IPO 募集资金不得 用于购买、囤 积土地 信贷放松，百 日内连续5次 降息 降低普通住房 购房契税，免 征印花税增值 税 关于金融促 进节约集约用 地的通知 全国： 1、加大保障房 建设力度；2、 支持房企合理融 资。 地方： 各地政府纷纷出 台当地救市政策。 延续08年下半年放

11、松信贷 政策公积金贷款首付比例降 低 延续08年下半年政策 二手房交易环节相关税费免 除 土地增值税清算管理规程、 关于集约用地的通知 延续08年下半年政策， 09年底多数地方政府政策到 期。 首付比例和贷款利率上调，严 格二套房贷款管理，三套房贷 暂停六调存款准备金 取消契税和个人所得税的部 分优惠政策 土地政策国19条 打击囤地 国十一条 新国十条 五项措施 各地限购令纷纷出台 央企退市 政策适度收紧政策放松政策收紧 国8条 限购政策更加严厉， 金融、税收手段全面 升级 房产税改革试点 高档住宅土地增值税清算 关于规范房地产市场 外资准入和管理的意见 经济高速发展， 以稳定房价为主 金融危

12、机经济衰退。政 府救市强势反弹 经济逐步复苏 调控持续加码 07-10年七十个大中城 市房屋销售价格环比指 数 新政影响下的理性观望 政策调控方向由“促发展”转向“促民生，稳房价”，政府调控政策从市场终端环节对房地产市场进行干 预，直接调控房地产交易的双方。结合近期密集出台的各项政策，我们认为，房地产调控政策在2011年将 继续趋紧，力度更大，范围更广。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 方案上海重庆 试点范围上海全市范围。重庆主城九区范围。 征收对象 新购且为居民第二套及以上住房（本市居民人均 60 平方米以内免征，部分非本市居民住房可放宽）。 存量和新购独

13、栋商品住宅（免税面积存量180M2，新购 100M2）、 新购高档住房（单价为上两年均价2倍以上） 、 “三无人员”（无户籍、企业、工作）新购第二套及以上普 通住房。 缴纳标准 税基为交易价格的70%。 均价超过上年均价2倍的，税率0.6%；低于2 倍的为 0.4%。 应纳房产税税额=新购住房应征税面积单价70% 税率。 税基为交易价格。 前两类住房税率从0.5%-1.0-1.2%不等，后一类为0.5%。 应纳房产税税额=应税建筑面积单价税率。 特点 仅针对新购住房，不涉及存量房。 税率低，主要控制新增购房的数量，重在“房产”。 主要针对高档住房分档收税，对普通住宅无影响。 跨度大，主要控制高

14、档住宅的数量，重在“税”。 “房产税” 影响解读： 房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但对持有成本增加不大。由于“国八条 ” 有更严厉政策出台，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，但其象征意义 将对市场心理产生显著影响。 房产税与“国八条”的叠加效应，将加大高端住宅市场的波动。 新政影响下的理性观望 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 新政影响下的徐州市场 按照“国八条”的要求，全国657(包括287个 设区城市、370个县级市)个城市中，已有608 个城市公布年度新建住房价格控制目标，占 92.5%。 徐州市日前发出进一步做好房地

15、产市场调控工作、促进房地产市 场平稳健康发展的通知。徐州2011年度新建住房价格控制目标为： 将市区房价控制在2011年度新建普通住房（包括新销售住房）价 格增幅低于城市居民家庭人均可支配收入增幅。 根据通知要求： 1、完善住房保障体系解决中低收入家庭住房困难。 2、加强住房用地供应管理优先安排保障性住房用地。 3、严格执行国家税收和信贷政策暂停发放第三套及以上住 房贷款。 4、强化房地产市场监管力争年底前建成网上交易登记备案 系统。 不同客户所受影响 首次置业者受影响最小 首套改善型买家首付门槛提高、利率 提高，成本增加，部分实力一般的买家 或会观望 高端客户受到较大影响，购买新房的 机会成

16、本显著增大 投资和投机性需求客户受到的影响最 大 不同物业类型受到的影响 中高端住宅受影响的程度较大，但高端住 宅受影响的程度要小于中端住宅 在当前新房购买成本增加的情况下，部分 实力较弱的首套刚需购房者将会选择二手 房，二手房交易受影响的程度较小 价格适中的普通住宅受到的影响也较小 对公寓、写字楼、商业有一定促进作用 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 从供应量/成交量的 数据看，徐州商品住 宅供应量略高于成交 量。 2010年至今徐州市 区商品房成交均价高 于5000元/，比 2009年增幅约30%。 近期徐州房地产市场观察 PDF 文件使用 “pdfFac

17、tory Pro“ 试用版本创建 新政影响下的徐州市场特征及后市展望 2010年徐州土地市场持续活跃，地价水平增长35%，可见开发商对后市预期乐观； 大牌开发商纷纷进驻徐州，有助提升楼市成熟度，更带动和充分挖掘更多本地和周边区域的置业需求； 短期内投资型客户受政策影响明显，转而将资金投向非住宅物业； 2006-2011年1季度徐州市土地成交量价走势图 0 2000 4000 6000 0 50 100 150 200 250 面积（亩） 4019. 85136. 42564. 42890. 44502. 61598. 6 成交价格（万元/亩)78. 39103. 5372. 68138. 9

18、5186. 74213. 76 2006年2007年2008年2009年2010年2011年1季度 2006-2011年1季度徐州市商品住宅量价走势图 0 100 200 300 400 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 供应（万方）264. 57257. 2254. 43256. 73344. 52108. 77 成交（万方） 173. 5211. 6154. 94338. 67360. 6777. 02 均价（元/）302530503242368149845156 2006年2007年2008年2009年2010年2011年1季度 PDF 文件使用 “pdfF

19、actory Pro“ 试用版本创建 限购令剑指住宅 投资商业是王道 住宅“限购令”促使商业地产成为投资新宠，在种类繁多的 商业物业中，中长期回报更为稳健可观的写字楼、商务公寓、 商业地产，引来许多专业投资者的关注，也开始吸引着城市 中小投资者的目光。 “限购令” PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 市场总结总结： 2011年政策调控向更深层次延伸，力度更大，范围更广，对豪宅地产具有一定冲击，开发商应 该根据政策调整自己的节奏和步伐； 徐州市5月1日即将迎来限购令，“限购令” “限价令”或将手握重金的投资客和转战商业地产， 对于商业地产来说是难得的机遇期，另外

20、商业地产的大力发展，让老百姓可以享受到城市发展的成 果，对人们的居住水平提升将有积极健康的作用。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 写字楼市场调研写字楼市场调研 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 租赁价格高档写字楼为50-100元/月，低档写字楼为20-40元/月 物业管理费1.5元-8元/月，高档写字楼多包含在租金内 出租类写字楼物业管理水平较出售类写字楼高 目前平均出租率75%，其中租赁型写字楼平均出租率87.6% 写字楼租赁市场分析写字楼租赁市场分析写字楼市场调研写字楼市场调研 小结 调查时间：10年8月 PDF 文件使

21、用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 新城区 理想国际 中凯城市之光 绿地城市广场 中心商务圈 吉田商务广场 写字楼市场调研写字楼市场调研在售写字楼市场状况在售写字楼市场状况 天成国际广场13000元/ 9300元/ 9900元/ LOFT13700元/ 7600元/ 6000元/ 本案 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目档案 地块位置：段庄广场对过 规划用途：商住楼 地块面积：3636平方米 总建面积：8000平方米 产品类型：商铺、商住两用公寓 主力产品：小面积商住两用公寓 档次定位：高档（规划居住118户） 项目进度：主体年底左右封顶

22、 开盘价格：5000元/平米左右，目前售价9500元/平米 LOFT13700元/平米 物业管理：未定 营销情况：自开盘以来至今，已实现签约86套， 原保留房源现已全部推出，客群以私营业主为主，年龄集 中在35-45岁，自 用客占约60% 点评：点评： 项目位于徐州第三中心商圈人民广场西侧黄金地段项目位于徐州第三中心商圈人民广场西侧黄金地段,坐拥繁华都市中央坐拥繁华都市中央,全力打造全力打造“商居商居 皆宜皆宜”理念理念,缔造徐州缔造徐州6G办公概念办公概念,开启开启2009城市生活的新纪元。城市生活的新纪元。 中凯城市之光中凯城市之光写字楼市场调研写字楼市场调研 PDF 文件使用 “pdfF

23、actory Pro“ 试用版本创建 中凯城市之光中凯城市之光写字楼市场调研写字楼市场调研 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目档案 地块位置：泉山区淮海西路与二轻路交汇处 地块面积：写字楼、商铺 总建面积：29000万平米 产品类型：商铺、写字楼 主力产品：50-150 档次定位：高档（规划居住154户） 项目进度：已建至四层 开盘价格：南向9600元/平米左右，北向9300元/平米左右 物业管理：未定 营销情况：未开盘，但意向客户积累量已超过800组，近期可交 订15万确定房号； 客群源以周边居住民为主，客群以私企业主为 主，年龄集中在30-40岁，投

24、资客占60%。 点评点评 项目距离传统的城市商务圈有一定距离，项目周边交通便捷，凭借良好的市政绿化配套环项目距离传统的城市商务圈有一定距离，项目周边交通便捷，凭借良好的市政绿化配套环境境，在徐州市中心，在徐州市中心首首 提提绿绿色色办公概念。办公概念。 新新世世纪纪理理想国际想国际广场广场写字楼市场调研写字楼市场调研 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 未定 2.2 品牌电梯其它设施 公共空间精装修内部装修标准 玻璃幕墙外立面 物业设施 121个地下机动车位、5000平米的地上车位车位只租不售车位 50-140 平米户型面积及比例 物业费15.2绿化率9300-

25、9600销售价格区间 容积率15F层数约150套总套数 建至四层工程进度1栋数 68%得房率商办、商业项目属性 10000占地面积29000建筑面积 未定物管单位新世纪发展商 5月开盘开盘时间中级人民法院东侧区域地段 83007666/83007999 售楼电话理想国际广场楼盘名称 写字楼市场调研写字楼市场调研新新世世纪纪理理想国际想国际广场广场 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目档案 地块位置：大同街 规划用途：商住楼 地块面积：43726 平方米 总建面积：23万平方米； 产品类型：商铺、商住两用公寓，酒店 主力产品：目前推小面积商住两用公寓 档次定位

26、：高档（规划居住540户，不含酒店）； 项目进度：主体裙楼完工 开盘价格：均价9000元/平米左右，目前售价13000元/ 平米； 物业管理：未定 营销情况：现30F房源在售，户型面积60- 230平米不 等， 客群以35-45为主，投资约占60% 徐州天成国贸中心位于徐州市商业区中心，是一座集星级酒店、超级购物、休闲娱乐、餐饮美食、 公寓办公为一体的综合性大厦，引入印尼力宝集团。 天成国贸 写字楼市场调研写字楼市场调研 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 天成国贸天成国贸 写字楼市场调研写字楼市场调研 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版

27、本创建 业者访谈业者访谈分析分析写字楼市场调研写字楼市场调研 城市之光案场访谈 我们项目的写字楼产品客户购买动机呈多元化，有自持经营的，也有出租的，投资也占 有一定比例，现在还无法准确的进行界定。客户对LOFT产品比较感兴趣，价格基本能 接受，现在只剩下几套北向的房源。 奥运城案场访谈 项目09年5月开始蓄水， 09年11月开盘基本上就去化完毕了，大部分客户是自主经营； 由于体量也比较少，只有200套左右，当时客户源，主要还是区域内的客户。产品面积 区间45- 90平米左右可自由分割，当时30%左右客户是购买两套以上。 理想国际项目经理访谈 客户来访量平均能够达到30-40组/天左右，以周边

28、客群为主，来访量还可以。项目预计 6-7月份开盘，车位配比1：1，车位只租不售。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 客户购买动机，中心商业圈投资比例大于60%，二环路周边自营比例大于60%，本案 与城市之光项目客户属性应基本相同。调查中发现，可自由组合的小户型、挑高LOFT 产品颇受市场偏爱。 子案名，项目中的不同业态拥有不同的市场形象及案名，体现相对独立又保持统一的 大型综合项目新概念。如城市之光“6G”办公、“绿色办公”。 本案与财富广场、泛亚大厦两个纯写字楼项目同在建国路上，在解决车位配比不足 的问题上，多以提高租金及鼓励短时停车，缓解内部停车压力。另外

29、产品定位精准， 无论写字楼、还是公寓及其商业，皆以商务人群的需求为主旨，展开定位、设计及开 发工作。 写字楼市场成功案例给予本案的借鉴 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 西西区区商商业业圈调圈调查查 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 淮海广 场商圈 人民广 场商圈 古彭广 场商圈 东部 商圈 新城 商圈 徐州中心区商圈 沃尔玛 商圈 徐州区域性商圈 铜山 商圈 矿大 商圈 高铁 商圈 大福源大福源 商圈商圈 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 中心商圈改造扩建、苏 宁银河广场、力宝城即 将亮相，

30、新城区百万商 业项目启动 徐州进入商业大发展时 期，新商圈崛起，老商 圈腾飞 2010年-2011年 高速发展阶段传统阶段起步阶段普及阶段转型阶段 2000年前2001-2003年2003-2005年2005-2009年 本土、国营传 统百货，柜台 式、大而全 超 市 业 态 出 现，专业店出 现 现代的、开放的 综合购物中心与 大型连锁超市不 断出现 外资、外地商家不断进 入，连锁商家疯狂开 店，购物中心实现，社 区商业大受追捧 百货大楼、古 彭大厦、华联 商厦、人民商 场、友谊商场 等 新一佳、百惠 家美时、惠客 隆、苏宁电器 金地百货、金鹰 百货、家乐福、 大润发 家乐福、沃尔玛、易初

31、莲花、苏宁、国美、时 尚大道、彭城一号 徐州商业格局发展历程 随着彭广场中心商圈改造演变，形成徐州市核心购物中心。新城区商务中心、行政中心 锥形渐显。区域性商圈应“需”而起。 商圈调研商圈调研 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 人民广场商圈人民广场商圈 人民广场，又称段庄广场，位于淮海西路与矿山路交汇处， 随着西区大盘、大企、大环境的“三大”效应，西区楼市在 强势崛起，而以人民广场为中心的西区商圈，磁磁场场效应则日效应则日 渐发威渐发威。 主力店购物中心友谊商场、华美商厦、尚城国际、西都国际、苏豪时代广场、中凯城市之光 大型超市苏果旗舰店、新一佳西关店、大润发

32、超市 餐饮娱乐海天假日酒店、新锦江酒店、汇源餐浴中心、星美国际影城、阿尔卡迪亚星级商务酒店 市民休闲人民广场、天山绿洲生态公园 写字楼尚城国际、苏豪时代广场、西都国际、公交大厦、理想国际广场 业态购成主要以尚城国际、百惠、苏果购物中心、街铺经营及大型超市为主，餐饮娱乐业也十分繁荣 租金水平人民广场商圈的租金范围在4-8元/天/，因该区域新建商业项目较多，地域及商业运营共性较大，且大部 分商业项目还处在运作招商中，很大一部分为业主自主经营为主，所以空置率较高。但未来发展潜力较大。 现有项目中凯城市之光商业3万，华夏国际商务休闲广场5万 市场存量原杏山子工业园地块19.5万规划建设为综合体项目 P

33、DF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 总建面36000平方米商业裙楼整体，定 位为“国际生活型时尚购物广场”，打造 为徐州市集精品购物、餐饮、娱乐、休 闲于一体的地标性商业旗舰， 基本信息 苏果超市、电影院14000平米三层 游戏城二层业态 麦当劳、品牌服饰、澳门豆捞、西式快 餐、中式快餐 一层业态 苏果15000平米主力店 SOHO时代广场 周边综合商业体业态现状 其中商业27500平方米，住宅53000平 方米 ，定位为“徐州首席广场物业” 基本信息 玛索KTV、迪欧咖啡、五星电器二层业态 茶叶、烟酒超市、中国移动、一层业态 欢乐买超市/ 服饰主力店 尚城国际

34、PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 1、人民广场商业圈近几年快速崛起，目前仍以满足区域基本消费为主，辅以餐饮休闲 娱乐、辐射其他区域； 2、区域商业中心启动期以超市为驱动核心，发展期是以超市加百货为核心； 3、片区人口基数较大，随着商业功能的丰富，逐渐体现出区域商业中心的特性，周边 市民的消费需求正被本地商业所替代。 4、本案的开发对于人民广场商业圈起到延伸作用，并建立新的商业格局。 周边商业综合运营案例给予本案的启示 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 公公寓产品寓产品调研调研 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“

35、 试用版本创建 公寓项目产品特点和客群：公寓项目产品特点和客群： 总价70万50市区客户、投资者毛坯5.4米挑高纯板式楼，南北通透50年风尚米兰格尚 3050平米 51.8- 68.5 41- 83平米 面积 10380元/平米 尾盘 投资性为主 北侧精装修交付，南 侧毛坯交付 通廊，平层，北侧精装修，两梯8户，26平 方米，南侧为大面积住宅，北侧6套公寓， 有燃气 70年樱花公寓 未定市区客户、投资者精装修交付 单廊，三梯十户；全部南侧朝向；211层 高2.9米，1216层挑高5米层高 50年龙商天骄 6000元/平米 公务员、商人、投资 者、房地产从业人员 毛坯/精装修 通廊，3米层高，

36、三梯26户，南侧12户均为 45平方米，北侧10户为38平方米，1户45 平方米，两侧3户为72平方米 40年 世茂COSMO 菁英SOHO 销售均价客户群体交付标准产品特点 产权 年限 楼盘名称 备注：龙商天骄公寓5月开盘，共推出100余套新房源，价格未定； 樱花公寓红公馆可享受每套5000元的优惠； PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 世茂COSMO菁英SOHO 项目位置：郭庄路18号 菁英SOHO建面：82000 建筑类型：高层 物业类型：酒店式公寓 项目概况： 由3栋22层现代简约风格建筑构成，总规划户数为1800户，两 房的为360户，一房的为1440

37、户。目前项目将推两栋公寓，通 廊，22层，层高3米，三梯26户，毛坯与精装修房源各半。商 业水电，有暖气，无煤气。40年产权。 推出数量：约900套 平面布局： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 樱花小镇（樱花公寓） 位置：矿山路东侧，苏堤北路西侧 物业类型：住宅 建筑类型：高层 户型面积：30- 50平米 装修标准：总价约20000元/户 交付标准：目前销售毛坯房 推盘时间：2010年6月 项目概况： 通过市场调研，小公寓主要集中于38#楼，共6栋22层住宅，目前 公寓销售已进入尾盘期，单价10380元/平米。 公寓户型： 建筑面积：25平方米 建筑面积：2

38、6平方米 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 客户特征： 市中心以投资客为主，周边区域以青年置业者居多 营销手法： 以投资概念为主导，主打地段、物业投资价值。 通过调查发现，公寓反映出的共同产品特征： 多为单体或综合商务建筑； 户型面积大多在30- 80平米； 建筑内部或可自由分割或为复式挑高LOFT； 公共部分精装修； 拥有智能化管理系统； 产权一般为40- 50年，其中樱花小镇公寓产品为70年产权； 酒店式公寓给予本案的启示 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 产品客户源分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“

39、 试用版本创建 综合体内部的功能相互依存，客户构成相对复杂 写字楼 商业公寓 写字楼的从业人员是公寓的重要租赁和购买来源，因此在客 户定位时需要对可比写字楼客户的行业特征、收入特征等进 行细致的分类研究 综合体内部的客户价值链： 写字楼为其他各类物业提供客户源，其中对 公寓物业的支撑性最强； 商业虽然没有为公寓带来直接的客户，但其所提 供的购物便捷及休闲娱乐施等资源共享，极大地 提高了公寓的价值。 提供客户源提供设施和服务 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 浪漫情调的生活享 受，创想空间，酒 店式物管服务。 地段、交通、建筑外 观、大堂装修、走廊 等公共空间

40、、酒店物 管、商务休闲生活配 套 超值 回报率 地段、租金、 建筑外观 B投资型客户 升值 两栖型客户 A+B 进可自用， 退可出租。 保值 A自用型客户 目标客户群定位公寓产品客户群体特征 在目前徐州为数不多的酒店式公寓调 查发现，主要买家为本地人，外地人也 主要集为温州客商，周边县区客户比例 较小。 基于市场客户结构状况，预计本案酒 店式公寓客源自住客与投资客比较各占 到35%，两栖型客户比较达到30%左右 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 目标客户群定位写字楼目标客户定位 金融 保险类 本地实业及 商贸公司 各类专业事务所、机构 投资者 终端用户 投资用

41、户 商贸及 服务机构 外地企业 驻徐州机构 其它 投资者的 潜在租户 房地产等 项目型公司 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 办公产品我们做不到“苏宁”、“中央国际”的规模和品质（产品缺乏创新 力，停车位不足）； 公寓产品我们的产品枯燥单一，也没有“樱花”、“米兰”的地段； 商业产品我们的体量不够做百货商场，也无法从“大润”、“尚城”、“百 惠”、“SG”、“新一佳”那边把人流引导过来。 项目理解横向比较项目分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 1、三位一体的规划设计使项目具备高端精品楼盘的气质； 2、项目沿街面较长，交通便

42、利，商业价值高； 3、写字楼与酒店式公寓引入智能化系统，使项目具备完善配套，凸显其先 进性，国际性，智能性的特点； 3、容积率高，先天不足； 4、户型方正、规整，但部分户型设计舒适度有所欠缺； 5、周边发展前景看好。 项目理解纵向理解项目分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 办公产品，市场存量较小，从销售时期推算，未来本案将与中心区苏宁等大型综 合体项目存在一定竞争关系，目前西区基本处于市场供应空档期，本案办公产品可 作为中型企业的总部办公； 公寓产品，我们同样可以打服务式公寓的概念，但我们更有家的感觉，房型百 变，空间可自由组合。 商业部分，1、交通出行便

43、利，配套健全；2、购买、租赁需求旺盛；3、多个大 型居住组团社区群支撑。以融入和丰富的姿态走差异化，作成一种“慢节奏”的商 业，以休闲娱乐为主，让人流能够较长时间的停留。 我们的出路和优势项目分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 周边写字楼、商业体众多，如何定位，才能从市场中突围？ 在同质化严重的商业综合体、写字楼竞争环境，单靠原有的地段、产品作为形象卖点，已经很难 完成对价格的进一步提升，必须重塑项目全新价值观！ 根据市场经验，本提报对公寓、写字楼产品设定子案名，赋予它们不同的思想、格调、内涵，提 升项目调性。 PDF 文件使用 “pdfFactory P

44、ro“ 试用版本创建 项目区域价值分析 本案三位一体的规划对这个区域意味着什么？ 着眼大势 推动区域价值重塑与升级 奠定人民广场，西部商圈中心地位 推动区域发展，商业新格局 引领需求 项目已超脱楼盘开发概念，而进入区域发展范畴 首先，10万方的项目，我们不应一开始就掉落到细节层面问题 10万方的综合体之于西区意味着什么 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 从人民广场商圈地位来看 在西区商业圈有城市最多的综合超市卖场，最好的市政设施 在西区商业圈有日渐崛起的繁华商业综合体和最繁忙的交通枢纽， 有全面的办公娱乐环境 整个西区商业圈发展至今的晶粹凝聚在以人民广场为中

45、心的四周 最齐备的生活配套体系 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 本案的使命与价值： 对外破局，打破西区商圈以人民广场为中心的格局，沟通大福源商业体，将商 务办公区向南沿伸，为人民广场商圈赋予商业创新力，汇聚万象都市之心， 鼎力城市核心。 对内为企业提供利润，培养团队与人才，提供一个成功且经典的开发模式。 10万平米的区域区域更新意味着，她应该 没有能代言的区域名片 现在的人民广场商圈缺乏支撑区域灵魂的项目 但提起人民广场商圈商业氛围不浓、商业分布相对零散、创新不足、消费吸引力不足 区域商业氛围不浓，无法满足消费需求； 商圈创新力不足； 消费习惯未发生改变，消

46、费群体外流严重 业态相似，超级卖场内部竞争激烈，缺乏个性。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目处于西区商圈及大福源区域商业体之间，要打 破原有商业格局，将传统商业区向南延伸，必须汇 聚人气 人民广场商业主体分布于淮海西路两侧，(公交大 厦、城市之光+百惠、尚城国际+西都国际)基本呈三 足鼎立之势，商业布局相对分散，无法形成规模效 应。 综合卖场同质化业态和相同的商业定位，内部竞争 激烈。 城市之光作这区内唯一在售综合型楼盘，未来市场 颇受期待。 汇 综合 外因 内因 集娱乐购物、酒店式公寓、商务办公三位于一体的项 目定位，打造高品质的复合地产，需要汇集城市顶层 人士。 置立于影响全市范围的高吸引力高价值项目，需要融 汇各色人群 汇智汇商汇城市之心 关键词 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 凤凰汇 定位思路： 凤凰“代表着吉祥和谐的