5月成都天府新区区域规划发展及市场机会分析66p.pdf

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1、天府新区区域规划发展及市场机会分析 2 本次研究主要针对处于规划中的天府新区市 场进行区域研究。 通过对大成都规划，天府新区规划、产业、 定位以及区域房地产市场（以双流为主）等进行 深入分析，对未来区域市场开发作为市场参考。 前 言 3 报告思路 成都市城市规划背景分析 报 告 思 路 报 告 思 路 天府新区规划分析 区域房地产发展情况分析 发展建议 新区发展案例研究 4 PART1成都城市规划背景分析 5 PART1成都城市规划背景分析城市定位分析 成都作为西南重镇， 定位于西南地区科技中心、商贸中心、金融中心、通信及交通枢 纽，是中国重要的高新技术产业基地、现代制造业基地、现代服务业基地

2、和现代农业 基地；在2009年中国城市综合区位竞争力排行中排名第六，成为西南区域综合区 位竞争实力最强的城市，未来发展潜力巨大。 科技中心 三中心、两枢纽、四基地 成都已建立以高新软件园和核心的高新技术 产业。城市环境、政府对于高新产业发展重 视和旺盛的消费市场是吸引高新企业进驻成 都的主要原因。 商贸中心 成都已形成以中心商务区为核心，辐射周边 市场的多组团商贸发展态势。各个组团形成 差异化发展，并形成产业联动。 金融中心 成都市银行机构数、保费收入和保险公司机 构数均已经名列中西部第一，成都具有区域 性金融中心的地位。证券业务成交量仅次于 上海、深圳，列全国第3位。 交通枢纽 成都将从铁路

3、、公路、航空、水路几方面， 构建起综合运输大通道，打通成都至南亚、 西亚、中亚综合交通运输大通道。同时，成 都市还将建设城市智能化交通信息系统，整 合交通行业、构建综合交通数据枢纽。 通信枢纽 通信产业是成都的主导产业之一，是成都“十 二五”规划支持发展的重点产业。规划将成都 发展成为西部通信枢纽，将成都国际通信专用 数据通道和互联网直连试点纳入电信通信网络 建设，将西部数据灾备基地(成都)和成都超级 计算机中心纳入西部地区统一电子政务网络建 设规划。 6 依照全域成都城市总体规划，未来成都将建设成为一个世界级、现代化、超大型的 田园城市。 PART1成都城市规划背景分析城市定位分析 建设世界

4、现代田园城市的定位，包括三 个方面的内涵： 1、在功能定位上，不但是国家重要的中 心城市，而且是国际性的区域枢纽和中心城 市； 2、在城市形态和发展水平上，是超大型 、现代化的城市，同时也是符合田园城市理 想、统筹城乡发展的田园城市。在广大的农 村地区是“人在园中”，二三圈层是“城在 园中”，中心城区是“园在城中”，把城市 和农村两者的优点都高度地融合在一起，让 广大城乡群众既享受高品质城市的生活，又 同时享受惬意的田园风光； 3、在城市等级上，先努力成为国内一线 城市，继而进入世界级城市的行列。 国际性的城市 功能 国际性的城市 功能 社会和谐 基础设施现代化 、智能化 基础设施现代化 、智

5、能化 田园式的城市形态 人与自然和谐 形成市域现代产 业体系 形成市域现代产 业体系 田园城市 六大特征 7 依照成都市城市总体规划，并按照优化布局、重点突出、循序渐进、集约发展 的原则，成都目前已初步形成了“一城三圈”的空间发展格局。逐步确立了中心城 的核心地位，形成了各圈层的有效联动。 一城：中心城（即第一圈层） 第二圈层： 第三圈层： 范围：成都市五城区（锦江区、 成华区、金牛区、青羊区和武侯区）； 发展方向：已初步形成第二产业向第三产业转型，重点发展以服务业、 金融业等为主的商务核心区。 范围：成都市近郊区县（龙泉驿、青白江、新都、温江、双流和郫县） 发展方向： u承接中心城区的产业转

6、移，形成程度高、群聚效应好的工业聚集区和 城市主要生产功能区； u传统的城郊农业向具有生产、生态、生活、旅游、社会等综合功能的 现代都市农业转化。 范围：成都市中远郊区（都江堰、彭州、崇州、大邑、新津、蒲江和 金堂） 发展方向：具备依托自身的优势、发展特色产业。在有选择、有条件 地发展工业，承接传统城郊农业功能的基础上，发展特色农业。成都市城市布局图 PART1成都城市规划背景分析城市定位分析 8 PART1成都城市规划背景分析功能定位分析 1、两带生态及旅游发展区：龙门山和龙泉 山是成都市的生态屏障，也是旅游产业的重 点发展区。 2、优化型发展区：以现代农业为基础，现 代服务业与先进制造业协

7、调发展。该区域是 我市都江堰自流灌溉区和基本农田集中分布 区，城镇布局应注重显山露水，充分体现“ 城在田中”。 3、提升型发展区：以现代服务业为主导。 重点是优化调整产业结构，提高城市承载能 力，提升城市功能和品质，改善人居环境， 形成“园在城中”的城市格局。 4、扩展型发展区：以先进制造业为主导， 现代服务业与现代农业协调发展。城镇布局 要在保护生态本底的基础上形成“城田相融 ”的格局。 根据规划，全域成都在充分保护和尊重生态本底的基础上，将全市域划分为四大总 体功能分区，确定产业和城镇布局。 9 PART1成都城市规划背景分析功能定位分析 1、天府新城 3、东部新城 2、金融总部商务区 4

8、、北部新城 5、西部新城 6、198生态及现代服务业综合 功能区 7、龙门山、龙泉山生态旅游综 合功能区 8、汽车产业综合功能区 9、新能源产业综合功能区 10、新材料产业功能区 11、石化产业功能区 12、国际航空枢纽综合功能区 13、国际铁路物流枢纽功能区 根据新规划，全域成都整体功能定位分为13个综合功能区，各个区域相关产业以及 功能特征均具备一定独立性。 10 PART1成都城市规划背景分析功能定位分析 区（市）县市级战略功能区区（市）县管产业功能区 锦江区 东部新城文化创意产业综合功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区、金融总部商务 区 中央商业区（东区）、以传媒为主的文化创意

9、产业区、 以工业设计为主的总部经济区 成华区 “198”生态及现代服务业综合功能区、东部新城文化创意产业综合功能区、北部新城现代 商贸综合功能区 以数字音乐为重点的文化创意产业区、以装备制造为 主的总部经济区 金牛区北部新城现代商贸综合功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区 以综合交通为主的总部经济区、 火车北站客运枢纽综 合功能区 青羊区西部新城现代服务业综合功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区 中央商业区（西区）、航空工业基地、以文博为主的 文化创意产业区 武侯区“198”生态及现代服务业综合功能区 人民南路科技商务区、以轻工设计及电子信息服务为 主的总部经济区、城市商业物流

10、配送中心 高新区天府新城高新技术产业区、 “198”生态及现代服务业综合功能区、金融总部商务区 新都区北部新城现代商贸综合功能区、 “198”生态及现代服务业综合功能区 机电装备产业区、家具产业区、西部公路物流枢纽 （北区） 青白江区龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（金青景观农业旅游区）、国际铁路枢纽综合功能区冶金建材产业区、现代物流商贸产业区 彭州市龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（湔江河谷旅游区）、石化产业功能区现代农业及农产品物流区、塑胶及服装产业区 都江堰市龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（龙门山国际旅游集散中心、大青城旅游区） 聚源文化创意综合功能区、健康食品产业区、国家级 乡村旅游

11、示范区 崇州市龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（大青城旅游区、山地高端旅游区）家具及皮革产业区、乡村旅游区 大邑县龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（西岭雪山旅游区）轻工产品于通用机械产业区、安仁文博旅游区 邛崃市龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（南方丝路旅游区）农副食品加工及中成药产业区、 精细化工业产区 浦江县龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（浦江山水田园旅游区）食品饮料产业区、印务包装产业区 新津县新材料产业功能区、国际铁路枢纽综合功能区 临空经济综合功能区、水上运动休闲产业区、金融后 台中心 郫县“198”生态及现代服务业综合功能区 电子电气设备产业区、川菜产业基地、教育培训基地 、 国

12、家级乡村旅游示范区 温江区西部新城现代服务业综合功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区 国际医疗服务中心、通信及视听设备产业区、国家级 体育产业基地、国家级乡村旅游示范区 双流县 天府新城高新技术产业区、“198”生态及现代服务业综合功能区、龙门山、龙泉山生态旅 游综合功能区（“两湖一山”旅游区、锦绣东山旅游区）、新能源产业功能区、国际航空枢纽 综合功能区 国际体育赛事产业区、临空经济综合功能区、以动漫 为主的文化创意产业区 龙泉驿区 东部新城文化创意产业综合功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区、龙门山、龙泉 山生态旅游综合功能区（“两湖一山”旅游区）、汽车产业综合功能区（成都经

13、济技术开发区） 西部农产品（果蔬）物流中心、西部公路物流枢纽 （东区） 金堂县 龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（金青景观农业旅游区）、第二机场规划确定后，设立 以临空制造为主的空港经济功能区 节能环保产业区 11 PART1成都城市规划背景分析发展目标分析 将成都建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特 大中心城市，成为城乡一体化、全面现代化的示范区和高端产业集聚、生态文明 建设的样板 。 初步建成“世界现代田园城市”，争取进入世界三级城市行列（按照目前一般的 划分标准，阿姆斯特丹、西雅图、休斯顿等 40 个左右城市为世界三级城市） 。 最终建成”世界现代田园城市”，

14、争取成为世界二级城市（目前巴黎、法兰克福、 香港、新加坡等约 20 个城市为世界二级城市）。 近期目标 5-8年 中期目标 20年左右 远期目标 30-50年 1 2 3 整个田园城市发展目标，将分三个目标进行，整个规划发展周期将在30-50年左右最 终实现。 12 PART1成都城市规划背景分析总结 1 1 2 2 u田园城市规划发展周期目标分为三个阶段，近期5-8年、中期20年左右、远期30-50年 u近期目标将成都建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大 中心城市。 u中期目标初步建成“世界现代田园城市”，争取进入世界三级城市行列。 u远期目标最终建成”世界现代

15、田园城市”，争取成为世界二级城市。 3 3 u成都定位于西南地区科技中心、商贸中心、金融中心、通信及交通枢纽，是中国重要的高新 技术产业基地、现代制造业基地、现代服务业基地和现代农业基地； u依照全域成都城市总体规划，未来成都将建设成为一个世界级、现代化、超大型的田园 城市。 u成都目前已初步形成了“一城三圈”的空间发展格局。逐步确立了中心城的核心地位，形成 了各圈层的有效联动。 全域成都将全市域划分为四大总体功能分区，确定产业和城镇布局。 u全域成都规划提出“一区两带六走廊”的规划理念； u四大总体功能分区为：两带生态及旅游发展区、优化型发展区、提升型发展区、扩展型发展区； 田园城市规划发展

16、周期将在30-50年左右最终实现，成为世界二级城市。 成都为西南重镇，未来规划建设成为世界级现代化的田园城市 13 PART2天府新区规划分析 14 PART2天府新区规划分析规划背景 在2010年9月1日到2日召开的四川省深 入实施西部大开发战略工作会议上，四川省 委书记刘奇葆提出，要规划建设天府新区， 形成以现代制造业为主、高端服务业集聚、 宜业宜商宜居的国际化现代新城区。 这也是继上海浦东、天津滨海、重庆两 江三个国家级新区之后，地处西南的四川也 在积极谋划，意图推动其规划中的“天府新 区”上升为国家战略。 在四川省的“十二五”规划中，建设天 府新区是其中最重要的内容之一。按照四川 的规

17、划，面积达到上千平方公里的天府新区 将形成以现代制造业为主、高端服务业聚集 、宜商宜居的国际化现代新城区。 在深入实施西部大开发战略工作会议上提出了继上海浦东、天津滨海、重庆两江三个国 家级新区之后，地处西南的四川规划一个“天府新区”。 15 PART2天府新区规划分析选址及规模分析 就目前了解天府新区信息来看，天府新区 的规划基本确定为南部方案： 1、整个天府新区规划约1578平方公里。 2、包含区域范围广泛，具体范围如下： 高新区南区：绕城高速以南（石羊街办部分，桂溪街道部分） 双流县：西航港街道办、华阳街道办（含天府大道以东高新区 ）、中和街道办（高新管理）、煎茶镇、太平镇、胜利镇（部

18、分）、籍田镇、正兴镇、永兴镇、大林镇、永安镇、黄甲镇、 公兴镇、万安镇、新兴镇、兴隆镇、黄龙溪镇、白沙镇、三星 镇、合江镇。 龙泉驿区：龙泉街道办、大面街道办（部分）、柏合镇、茶店 镇（部分） 新津县：普兴镇、金花镇、邓双镇（部分）。 简阳市：老君井乡、五指乡、武庙乡、丹景乡、新民乡、贾家 镇、太平桥镇、海螺乡、高明乡。 彭山县：青龙镇（部分）、牧马镇。 仁寿县：视高镇、高家镇。 成都是成渝经济圈双核之一 南部方案 规划中的天府新区规划面积1578平方公里，基本确定为南部方案，包含高新区、双流、 龙泉、简阳、仁寿等地，规模庞大，覆盖范围广泛。 天府新区南部方案 16 PART2天府新区规划分析

19、功能定位分析 天府新区是一个依托特大中心城市、具 有强大产业集聚规模和水平的功能地域。 它既不同于一般的城市新区，也不同于 经济开发区。其特性主要体现在四个方面： 1、天府新区的空间范围特别大。 2、产业规模更大。 3、功能更复杂。 4、新区更带有政策区的意味。 天府新区规划的提出，是加快提升成都 经济圈跨上新台阶和四川加快建设西部经济 发展高地的自身发展需要。只有通过规划建 设天府新区，发挥整体优势，继而成为支持 四川经济发展的主体，甚至对西部地区发展 都有支撑作用。 天府新区功能是一个依托特大中心城市，同时具有强大产业集聚规模和水平的新兴区域。 未来将成为支持四川经济发展的主体，并且对西部

20、地区发展起到支撑作用。 17 PART2天府新区规划分析产业定位分析 天府新区要着眼更大程度发挥成都 作为中国西部中心城市，世界 强进驻的最多的西部城市之一，西部 金融中心，发挥其竞争力和带动力， “以现代制造业为主、高端服务业集 聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城 区”，力争再造一个 “产业成都“。 另外，要从支撑成渝经济区“双核 ”结构考虑，把成都建设成为内陆开 放型经济战略高地核心区、现代产业 重要集聚区、统筹城乡发展示范区。 将与重庆两江新区齐头并进，共同带 动西部经济发展。 天府新区功能定位以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新 城区，与重庆两江新区互动，共同带动

21、西部经济腾飞。 18 PART2天府新区规划分析产业定位分析 目前天府新区已经谈定以新加坡淡马锡牵 头组织的新加坡开发财团与成都高新技术产业 开发区共同在成都合作建设新川创新科技园。 该项目位于成都市高新南区的双流中和，起步 区面积10平方公里。 新川创新科技园发展定位是，通过高新技 术转化和应用，集现代制造业、现代服务业、 现代生活于一体。 其发展目标是依托成都高新区现有产业基 础和开发条件，整合提升现有资源、产业优势 ，吸纳聚集跨国公司、创新研发机构、科技企 业孵化器和加速器，建成中国西部高科技产业 创新发展的集聚区，成为中新合作的标志性园 区，成为天府新区建设的示范区。 新川创新科技园已

22、成为天府新区起步区，通过高新技术转化和应用，集现代制造业、现 代服务业、现代生活于一体，打造成为天府新区建设的示范区。 19 PART2天府新区规划分析发展目标分析 天府新区将成为国家经济增长 及成渝经济区一个核心区，是成都 大产业、大项目的聚集地，是府新 办公区与金融服务区。 天府新区规划为整合成都（省 级）高新区、成都（省级）经开区 、成都双流机场及配套开发区以及 成都进出口加工区和尚未批准设立 的成都综合保税区，面积在1587 平方公里左右，位于成都都市圈核 心位置，将辐射带动资阳、眉山在 内的成都城市群的发展。 未来的天府新区将通过现代制造业等产业逐渐成为国家经济增长的核心区域之一，同

23、时 也将成为成渝经济圈的核心区，带动西部经济快速发展 20 PART2天府新区规划分析总结 1 1 2 2 u新川创新科技园发展定位是，通过高新技术转化和应用，集现代制造业、现代服务业、现代生活 于一体。 u依托成都高新区现有产业基础和开发条件，整合提升现有资源、产业优势，吸纳聚集跨国公司、 创新研发机构、科技企业孵化器和加速器，建成中国西部高科技产业创新发展的集聚区，成为中新 合作的标志性园区，成为天府新区建设的示范区。 3 3 u天府新区是继上海浦东、天津滨海、重庆两江三个国家级新区之后，地处西南的四川也在积 极谋划，意图推动其规划中的“天府新区”上升为国家战略。 u规划中的天府新区规划面

24、积约1500平方公里，分为南部和北部，包含高新区、经开区、出口 加工区、新都区、青白江区、简阳等地，规模庞大，覆盖范围广泛。 天府新区未来将是是一个具有强大产业集聚规模和水平的新兴区域，将与重庆两江 新区互动，共同带动西部经济腾飞。 u天府新区是一个依托特大中心城市、具有强大产业集聚规模和水平的功能地域； u功能定位以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区，与重庆两江 新区互动，共同带动西部经济腾飞。 ； 天府新区起步区为新川创新科技园，将建设成为天府新区建设的示范区。 天府新区是继全国三个国家级新区后提出的第四个新区，覆盖范围广，规模大。 u天府新区将成为国家经济增长

25、及成渝经济区一个核心区，是成都大产业、大项目的聚集地，是府 新办公区与金融服务区。 u同时还将辐射带动绵阳，德阳、资阳、眉山在内的成都城市群的发展，成为国家经济增长核心区 域之一。 4 4 天府新区将成为成渝经济圈的核心区，辐射绵阳、德阳等城市，成为国家经济增 长的核心区域之一。 21 PART3新区发展案例研究 选择浦东新区、滨海新区 22 研究目的 通过两个已成功开发的新区案例研究，与规 划中的天府新区进行比对，规模、产业、定位、 打造时间周期等对比研究，最终对天府新区建设 过程中的借鉴意义。 23 名称天府新区浦东新区滨海新区 开发背景 成为带动整个成渝经济圈 发展的核心区域之一 中国需

26、要有资格够条件 面对国际的金融、贸易、 经济都会城市 加速环渤海湾的开放和 开发 发展时间/20年14年 规划规模1578平方公里1210平方公里2270平方公里 发展布局/一轴三带六区一核双港九区 功能定位 现代制造业为主、高端服 务业集聚、宜业宜商宜居 的国际化现代新城区 一个核心五个次中心 （金融商务、信息、汽 车等产业 服务环渤海、辐射“三 北”成为北方对外开放 的门户中心 未来发展目标 带动整个西部经济的发展， 支撑起成渝经济区的西部 经济中心战略地位 基本实现城乡一体化， 形成城市化区域 建成国家循环经济示范 区、区域性物流中心 三个新区对比情况 24 PART3浦东新区发展开发背

27、景 1990年4月18日，国务院宣布开发开放 浦东新区，拉开浦东开发的序幕； 2005年6月21日，国务院批准浦东新成 成为首个“国家综合配套改革试点区”； 2009年4月24日，南汇行政区域并入浦 东新区，形成了陆家嘴金融贸易区、张江高 科技园、外高桥保税区、金桥出口加工区、 洋山保税港区、上海临港新城等国家级开发 区及临港装备产业基地。 浦东新区经过20年的发展已经形成先进 制造业和现代服务业并举的发展模式。 随着经济全球化和国家经济社会的快速发展，中国需要有资格够条件面对国际的 金融、贸易、经济都会城市，进而通过开发浦东新区振兴上海。 25 浦东新区总面积1210.41平方公里，包含陆家

28、嘴 、外高桥、金桥、张江四大传统国家级开发区，后增 加了洋山保税港区、上海临港新城等发展中的国家重 要产业集聚区。 浦东新区发展五圈层： 1、陆家嘴金融城，金融中心的核心舞台； 2、会展旅游贸易圈，内环线以内和三林世博地区构 成； 3、先进制造业和高新技术产业带，从外高桥到金桥 、张江，向南延伸至康桥工业园区、临港装备制造业 基地； 4、新市镇圈层，从外高桥、唐镇、曹路、川沙到惠 南镇、临港新城； 5、航运物流产业带，从外高桥港区到浦东空港、洋 山深水港。 浦东新区总面积1210.41平方公里，位于上海市东大门，黄浦江东侧，有长约124.5公里 沿江、海岸线，以四个国家级开发区为主要载体，发展

29、高科技产业，促进上海建设经济、 金融、贸易及航运中心。 PART3浦东新区发展规划发展 26 浦东新区一轴三带六区的发展布局，以功能开发为主导，建设六大核心区域，促进功能区 域一体化发展，推进城市综合功能的提升。 发展布局（一轴三带六区） 一轴 上海城市发展轴：从虹桥继承到浦东国际机场； 三带 沿黄浦江发展带：以陆家嘴金融贸易区为核心 中部发展带：以一江三桥“张江、金桥、外高桥、孙桥” 为主体 滨江临海发展带：以外高桥港区、浦东国际机场为信托 一城三镇 为加快功能区域一体化发展，高起点规划建设 成川沙新城及外高桥、曹路、唐镇等新市镇 PART3浦东新区发展发展布局 27 六大功能板块布局，以陆

30、家嘴功能区为中心，其它五个功能板块扇型铺开，各功 能区根据用地布局、产业发展、功能分布的联系和分工，形成一个核心、五个次 级中心的发展格局。 功能区板块功能 陆家嘴功能区 围绕国际金融中心建设，成为国际性的金融商务区， 居住社区以洋泾、梅园、潍坊、塘桥街道以及花木 镇为主 外高桥功能区 以外高桥港区为依托，以外高桥保税区为功能核心， 大力发展高桥、高东、高行的产业配套和居住配套， 形成一个集航运、物流、信息港以及高科技、高附 加值加工的外延性区域。居住人口主要在高桥、高 行、高东镇 金桥功能区 以信息、汽车为重点的现代制造业基地；在居住方 面，以高行楔形绿地建设为契机，由西向东大力拓 展“碧云

31、国际社区”模式，促进居住区整合，形成 充满现代氛围的国际城区 张江功能区 以张江高科技园区为依托，重点发展微电子、生物 医药、软件等高科技产业，形成一个倡导创新、人 才集聚的城市区域。居住人口主要分布于张江镇、 北蔡镇、合庆镇 三林功能区 发展旅游、会展、休闲等三产，突出城市的文化、 生态吸引力。居住社区以三林、北蔡镇为主 川沙功能区 利用浦东国际机场的优势以及可能的迪斯尼乐园建 设契机，发展文化、旅游、会展业、物流业为主体 的产业。居住人口主要分布于川沙镇、机场镇 张江功能区 川沙功能区 金桥功能区 三林功能区 外高桥功能区 陆家嘴功能区 PART3浦东新区发展功能定位 28 未来的浦东，将

32、基本上实现城乡一体化，不存在二元经济结构，除基本农田和水域外， 整个浦东都将是城市化区域。 在产业发展上，浦东新区将变成以金融、信息等现代服务业为主体的经济结构；以金 融、信息、物流、文化、旅游会展等为代表的现代服务业的增加值比重，将占到全区GDP 的80%以上，适当保留少部分高科技产业等现代制造业。 在城市空间形态上，以陆家嘴、张江、金桥、外高桥四大产业区为核心的产业工业区 将完全与城市化区域相融合，形成以陆家嘴为核心，川沙新城、三林和外高桥等为次级中 心的城市格局，成为连成一体的国际性城市形态 。 28 从大的空间格局看，未来在浦东新区范围内形成适应产业发展布局的居住功能配 套区域，总体上

33、形成“一轴、三横三纵、六大功能区”的格局。 PART3浦东新区发展未来发展目标 29 PART3浦东新区规划分析总结 1 1 2 2 u陆家嘴为国际性的金融商务区、外高桥板块为集航运、物流、信息港以及高科技、高附加值加工 的外延性区域、金桥板块为以信息、汽车为重点的现代制造业基地、张江板块为重点发展微电子、 生物医药、软件等高科技产业。 u三林板块为发展旅游、会展、休闲等三产、川沙板块为发展文化、旅游、会展业、物流业为主体 的产业 3 3 u1990年4月18日，国务院宣布开发开放浦东新区，拉开浦东开发的序幕。 u随着经济全球化和国家经济社会的快速发展，中国需要有资格够条件面对国际的金融、贸易

34、 、经济都会城市，进而通过开发浦东新区振兴上海 浦东新区规模大，规划发展为五大圈层区域发展 u浦东新区总面积1210.41平方公里，包含陆家嘴、外高桥、金桥、张江四大传统国家级开发区； u浦东新区发展五圈层：陆家嘴金融城、会展旅游贸易圈、先进制造业和高新技术产业带、新市镇 圈层、航运物流产业带； 六大功能板块产业定位不同，以陆家嘴功能区为中心，其余围绕陆家嘴展开 浦东新区是全国最早的一个国家战略的新区 u在产业发展上，浦东新区将变成以金融、信息等现代服务业为主体的经济结构；以金融、信息、 物流、文化、旅游会展等为代表的现代服务业的增加值比重。 u在城市空间形态上，以陆家嘴、张江、金桥、外高桥四

35、大产业区为核心的产业工业区将完全与城 市化区域相融合，形成以陆家嘴为核心，川沙新城、三林和外高桥等为次级中心的城市格局，成为 连成一体的国际性城市形态 。 4 4 未来的浦东新区总体上形成“一轴、三横三纵、六大功能区”的格局。 30 为加速环渤海湾的开放和开发，天津滨海新区的设立是继深圳特区、浦东新区后， 又一个带动区域发展的新的经济增长极，所谓的经济“第三极”。 2006年5月，国务院批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区； 2006年8月31日，国务院正式批复设立天津东疆保税港区； 2009年10月21日，国务院批复设立天津滨海新区； 目前新区已初步建成以外向型为主的经济新区。形成了电子

36、通讯、石油开采与加工、海洋化 工、现代冶金、机械制造、生物制药、食品加工等七大主导产业。 工程开发周期：2006年-2020年 PART3滨海新区发展开发背景 31 天津滨海新区产业区划分： 先进制造业产业区：重点发展电子制造、石油、生物科技、 新型材料等产业 临空产业区：重点发展临空产业 滨海高新技术产业开发区：高新技术研发转化基地 临港工业区：重点发展重型装备制造业 南港工业区：石油、钢铁、物流、重型装备制造 海港物流区：保税加工和综合性的国际物流基地 滨海旅游区：军事体验、影视文化等休闲娱乐 中新天津生态城：构筑生态型产业体系，重点发展高端、高 质、高新的现代服务业 中心商务区：金融中心

37、、国际贸易、文化中心 天津港：世界吞吐量第五位的综合性贸易港口 滨海新区位于天津东部沿海，环渤海经济圈的中心地带，规划陆域面积2270平方公里， 依托北京、天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港，聚积以制造、物流、科技等产业发 展，推动环渤海经济增长。 滨海新区规划面积2270平方公里，海域面积3000平 方公里，海岸线153公里，包括了塘沽区、汉沽区、 大港区三个行政区，以及开发区、保税区、天津港及 东丽区、津南区的部分区域。 PART3滨海新区发展规划发展 32 滨海新区实施“一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展策略，通过对滨海新区九个功能 区的产业布局调整、空间整合，加快“一核双港九区”的

38、开发建设，促进环渤海地区经济 振兴，在推动全国区域协调发展中发挥更大作用。 发展布局（一核双港、九区支撑、龙头带动） 一核：滨海新区商务商业核心区，由于家堡金融商务区、响 螺湾商务区、开发区商务及生活区、解放路和天碱商业区、 蓝鲸岛生态区等组成。 双港：天津港的北港区和南港区 九区支撑：通过滨海新区九个功能区的产业布局调整、空间 整合，打造航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生 物制药、新能源新材料、轻工纺织、国防科技等8大支柱产业 ，形成产业特色突出、要素高度集聚的功能区，成为高端化 、高质化、高新化的产业发展载体，支撑新区发展，发挥对 区域的产业引导、技术扩散、功能辐射作用。 龙头带动

39、：通过加快“一核双港九区”的开发建设，凸显天 津滨海新区作为新的经济增长极的龙头带动作用，在加快天 津发展，促进环渤海地区经济振兴，推动全国区域协调发展 中发挥更大作用。 PART3滨海新区发展规划布局 33 依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方 对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国 际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。 功能区板块功能 塘沽区 海河生态景观带 特色生活型生态文化景观轴 着力打造“一个中心、五大基地”，电子工程、 海洋生物工程等海洋高新技术产业 汉沽区 建中国北方水产品集散中心

40、发挥海洋资源优势 重要的化学工业基地之一，以海洋化工为主导， 石油化工、精细化工、轻工纺织、机械加工、工 程塑料等综合发展的工业体系； 目标：海滨休闲旅游区、海洋产业循环经济示范 区 大港区 海水淡化项目奠基 以石油和石油化工为主体产业，拥有国内最大的 海水淡化项目，农业，工业，建筑业和第三产业 均匀发展 东丽区 津南区 扩大开发规模，推动经济发展，增加就业 “休闲农业”进佳境，科技园区已成旅游区 保税区 物流优势凸显 货物数量和货值迅猛增长 PART3滨海新区发展功能定位 34 产业发展目标 第一产业：以第一产业为主基础，发展生态农业、设施农业、品牌农业、观光农业 第二产业：以第二产业为支柱

41、，发展循环经济产业、装备制造及生物制药、优质钢 材深加工 第三产业：以第三产业为主导，发展商贸物流业、教育体育、创意产业、旅游度假、 房地产业等。 从发展目标来看，滨海新区将建成国家循环经济示范区、区域性物流中心、天津 市体育基地和生态宜居新城。 于家堡：世界最大的金融区 响锣弯：滨海新区的核心商务区 中新生态城：中新两国战略合作项目 蓝鲸岛：生态休闲旅游区 PART3滨海新区发展发展目标 35 PART3滨海新区规划分析总结 1 1 2 2 u通过滨海新区九个功能区的产业布局调整、空间整合，打造航空航天、石油化工、装备制造、电 子信息、生物制药、新能源新材料、轻工纺织、国防科技等8大支柱产业

42、，形成产业特色突出、要 素高度集聚的功能区，成为高端化、高质化、高新化的产业发展载体，支撑新区发展，发挥对区域 的产业引导、技术扩散、功能辐射作用。 u一核指滨海新区商务商业核心区 3 3 u滨海新区是深圳特区、浦东新区后，第三个带动区域发展的新的经济增长极，被称为经济的 ”第三极“ u滨海新区规划面积2270平方公里，海域面积3000平方公里，海岸线153公里，包括塘沽区 、汉沽区、大港区三个行政区，以及开发区、保税区、天津港及东丽区、津南区的部分区域。 目前滨海新区已初步建成以外向型为主的经济新区。形成了电子通讯、石油开采 与加工、海洋化工、现代冶金、机械制造、生物制药、食品加工等七大主导

43、产业 u天府新区是一个依托特大中心城市、具有强大产业集聚规模和水平的功能地域； u功能定位依托北京、天津两大直辖市，利用中国最大的人工港，聚积以制造、物流、科技等产业 发展，推动环渤海经济增长。 滨海新区以“一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展策略，通过对九个功能 区的产业布局调整、空间整合，加快“一核双港九区”的开发建设 滨海新区是深圳特区、浦东新区后，又一个带动区域发展的新的经济增长极 u发展中的滨海新区以第一产业为主基础，发展生态农业、设施农业、品牌农业、观光农业；以第 二产业为支柱，发展循环经济产业、装备制造及生物制药、优质钢材深加工 u以第三产业为主导，发展商贸物流业、教育体育、创意

44、产业、旅游度假、房地产业等。 4 4 未来的滨海新区将建成国家循环经济示范区、区域性物流中心、天津市体育基地 和生态宜居新城。 36 PART3借鉴意义 规模规模 p 多为上千平方公里，并且是城市中近郊区域， 有一定发展潜力，已经具备了一定的产业。 产业产业 p 多产业齐头并进发展 p 功能分区明显，产业布局清晰 布局布局 p 挖掘开发区域自身地貌优势，打造适合地区发 展的相关产业，并且一定要有核心区域，以此 带动其他功能区发展。 辐射范围辐射范围 p 辐射范围一定要广泛，能够成为经济圈的核心 经济发展区域 37 PART4区域房地产发展情况 选择双流区域进行分析 38 PART4区域房地产发

45、展情况区域房地产发展现状 双流成为土地需求最旺区域双流，成交量占全市整体成交的四成。其大规模的土地放量注定其将成为未来成都外拓 及发展的核心区域，从目前市场认知度来看，双流以成为大家所共识的新的城市CBD区位。 从2010年以来，监控的278宗招拍挂土地中，双流土地成交近60宗，超过1万亩成交面积。 从各区域土地成交占比来看，双流区域成交量占到全市土地成交的近40%，是未来成都最具发展潜力的区域 ，也是未来房地产商品房供应的主阵地。 39 PART4区域房地产发展情况区域房地产发展现状 从区域平均成交量来看，双流商品住宅成交量超过全市总成交的20%。其成交量为郊区中最高的。 从年度成交来看，双

46、流成交量波动和全市主流市场成交量态势一直。 从今年2月主城区限购政策出台后，双流作为最具潜力的郊区，成交量较之前有小幅回升，预计未来几个月 双流成交量将继续回升。 40 PART4区域房地产发展情况区域房地产发展现状 双流区域商品住宅成交均价高于郊区平均成交均价，与主城区价格相比，双流区域价格有明显的价格上升空间。从 区域规划来看，未来双流除了商品住宅外，写字楼、商业、产业地产等都将迎来新的快速上升期。 双流商品住宅价格高于郊区均价。 从区域发展潜力来，未来双流区域无论项目类型还是产品线有将会有一轮升级，升级过后的双流房地产行业 将迎来新一轮春天。 41 发展带板块 面积 （平方公里） 规划人

47、口 （万） 规划功能 西南城市 发展带 东升38.545 成都主城区次中心,对外交通枢 纽之一,以发展交通、房地产、 商贸服务和行政办公为主。 航空港4025 成都南部新城区主要产业带，以 发展信息、光电、医药、机械、 绿色食品产业，科研教育产业和 物流产业为主。 牧马山208 都市旅游休闲基地，以发展旅游 服务业和房地产为主。 正南发展 带 华阳5245 成都城市副中心，双流龙头地位， 以发展高新技术产业和现代服务 业、房地产、科技文化为主。 中和19.25 双流老城区，传统住宅区，接纳 成都市新行政中心、新国际会展 中心辐射，未来成都市领事馆区 规划区域。 l 根据城市功能定位，双流房地产

48、开发主要有三个方向：一是普通商品住宅开发，二是别墅开发；三是工业地产的开发。 l 依此规划，各组团间有明显的错位经营和互补。 华阳板块 航空港板块 中和板块 东升板块 牧马山板块 非板块 双流作为成都城市向南发展方向，共划分为五大片区：东升工业板块、航空港科技板块、牧马山旅游板块、华阳生 活板块、中和领事板块。 PART4区域房地产发展情况各板块发展定位 42 PART4区域房地产发展情况各板块土地供求对比 土地公告累积供求：华阳作为区域内最宜居板块，前期土地供应速度过快，至2011年土 地储备逐渐缺乏；截止目前可发开土地多位于东升板块及非板块。 随着地铁一号线的运营，华 阳、中和板块与主城区

49、实现 无缝接轨，土地储备量快速 消化，快速开发导致区域内 供地紧张，可开发用地明显 减少，后期商住产品供应将 相对减少； 自2010年起市场调控逐渐 深入，华阳作为热门开发 板块，土地消化量高达 95%，中和作为双流老城 片区，拿地热情相对较低 ，土地消化量约46%，牧 马山作为旅游规划基地， 市政用地偏多。 43 2010-2011.4东升板块共成交宗地数为13宗，合计472.9亩，2011年仅公告一块商业地块，受区域发展力影 响，土地开发热度不高，商住性质地块放量较缺乏。 从土地性质来看，近年商住地块仅成交2宗，储备量仅118亩，总建筑面积约32万平米。 东升板块属双流老城区域，工业开发为主，楼面价较低，商住土地楼面价在400-600元/平米。 东升板块土地供求：土地供应集中在10年1季度，成交面积在10年2、3月份略有突破，目前未开发 土地量少；以商业、工业地块居多，楼面价偏低，以200-600元/为主力。 PART4区域房地产发展情况板块供需分析 44 PART4区域房地产发展情况板块供需分析 东升板块近一年，成交最好的面积 段为80-100平米，其次120-150 改善型产品成交不俗，区域