3月珠海横琴国际国际金融中心项目前期市场定位报告.pdf

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1、1 珠海横琴国际金融中心项目珠海横琴国际金融中心项目 前期市场定位报告前期市场定位报告 2011201120112011年年3 3 3 3月月8 8 8 8日日 2 目录目录 宏观经济及区域背景分析宏观经济及区域背景分析宏观经济及区域背景分析宏观经济及区域背景分析 项目开发条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析 各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位 项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析及整体物业功能组合方案分析及整体物业功能组合方案分析及整体物业

2、功能组合方案分析及整体物业功能组合方案 财务分析财务分析财务分析财务分析 3 宏观经济及区域背景分析宏观经济及区域背景分析 - 珠海市宏观经济背景分析珠海市宏观经济背景分析 - 珠海规划前景分析珠海规划前景分析 - 横琴规划及重点项目研究横琴规划及重点项目研究 - 国家级新区已有优惠政策比较国家级新区已有优惠政策比较 - 横琴未来优惠政策读解横琴未来优惠政策读解 - 与深圳前海新区未来优惠政策比较与深圳前海新区未来优惠政策比较 4 过去珠海的发展落后于珠三角其它城市过去珠海的发展落后于珠三角其它城市 城市城市 地区生产总值（亿元）地区生产总值（亿元）人均人均GDPGDPGDPGDP（万元）（万

3、元） 总量总量增长增长%总量总量增长增长% 广州市广州市9112.7611.58883410.0 深圳市深圳市8201.2410.7927718.9 珠海市珠海市1037.691037.691037.691037.696.66.66.66.6698246982469824698245.35.35.35.3 佛山市佛山市4814.5013.58057912.8 惠州市惠州市1410.4013.23571011.8 东莞市东莞市3763.265.35659110.0 中山市中山市1564.4310.26222510.1 江门市江门市1355.2610.8324849.8 肇庆市肇庆市846.341

4、3.62200811.6 珠海位次珠海位次8 8 8 88 8 8 84 4 4 49 9 9 9 20多年来，珠海作为一个美丽的海滨花园城市，具有明显的具有明显的 生态环境优势生态环境优势。由于城市定位与产业选择的错位，使珠海失去 承接产业转移的大好时机，造成高科技产业处于金字塔顶端， 而作为基石的传统产业链条缺失，金字塔成“空中楼阁”。 但珠海的经济总量不大，经济总量不大，GDP在珠三角城市中靠后，且增速增速 总体落后于珠三角平均值总体落后于珠三角平均值。对此省委书记汪洋直言不讳：“珠 海是珠三角区域布局中的一个薄弱环节。” 2009200920092009年珠三角城市年珠三角城市GDPG

5、DPGDPGDP对比对比 近近5 5 5 5年珠海年珠海GDPGDPGDPGDP及增速与珠三角的对比及增速与珠三角的对比 GDPGDPGDPGDP （亿元）（亿元） 增速增速 （%） 5 珠三角及珠海未来的发展规划为珠海的开发带来了新的契机珠三角及珠海未来的发展规划为珠海的开发带来了新的契机 国务院在珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)中明确把加快珠江三角洲的改革发展上升为国家战略， 并赋予“科学发展、先行先试”的重大使命，强调珠海要发挥经济特区和区位优势，把珠海建设成为珠江西岸交通枢纽珠海建设成为珠江西岸交通枢纽 与核心城市与核心城市，加快建设珠海高栏港工业区、海洋工程装备制

6、造基地、航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区。 6 横琴作为横琴作为“ “ “ “一国两制一国两制” ” ” ”的结合点，口岸优势独特的结合点，口岸优势独特 横琴位于珠江入海口西岸，与珠三角城市的直线距离三角城市的直线距离 都在都在140140140140公里以内，公里以内，80808080公里半径内涵盖了香港、深圳公里半径内涵盖了香港、深圳 、东莞等重要城市、东莞等重要城市，虽然位于国家交通网络的末端， 但随着一系列重要交通设施的建设，横琴的交通优势 尤其是口岸优势将非常明显 横琴与澳门三岛隔河相望，横琴口岸一桥相连，处于“ “ “ “一国一国 两制两制” ” ” ”的交汇点和的交汇点和“

7、“ “ “内外源内外源” ” ” ”经济的结合部经济的结合部。独特的区位使得 横琴在珠江三角洲城市一体化、经济一体化以及珠澳同城 化、港珠澳合作当中，具有独特的作用。 国 家 层 面 的 区 位 优 势 国 家 层 面 的 区 位 优 势 珠 三 角 层 面 的 区 位 优 势 珠 三 角 层 面 的 区 位 优 势 7 横琴不可避免地成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡横琴不可避免地成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡 横琴具有拥有106平方公里的土地， 经济发展则刚刚起步，与澳门相比， 横琴具有土地资源优势。而作为珠海 发展的后发基地，横琴具有临近澳门 的先天地缘优势，且横琴口岸与

8、莲花 大桥的投入使地缘优势得以实现。横 琴将不可避免的成为珠海与澳门的发 展紧密经济联系的桥头堡 珠海土地资源丰富，对于土地资源稀缺性日渐突出的珠三角，珠 海富足的土地资源是其极大的优势，也是珠三角其他城市以及澳 门最为缺乏的生产要素。但经济发展水平在珠三角地区中处于第 三阶梯的水平，与澳门相比，土地资源是澳门的50多倍，但是地 均产值却远不如澳门，人均GDP仅是澳门的1/4 澳门经济是属于单一的高度服务型经济，现代服务业发展处于较 高水平，整体结构单一，抗风险能力差。同澳门相比，珠海现代 制造业和高新技术产业优势突出，现代服务业相对落后 面积面积 (km(km(km(km2 2 2 2) )

9、 ) ) GDPGDPGDPGDP ( ( ( (亿元亿元) ) ) ) 人均人均GDPGDPGDPGDP ( ( ( (万元万元) ) ) ) 地均产值地均产值 ( ( ( (亿元亿元/km/km/km/km2 2 2 2) ) ) ) 珠海珠海170110386.980.61 澳门澳门32.813892642 珠海：土地资源丰富，经济产值水平较低珠海：土地资源丰富，经济产值水平较低 澳门：土地资源稀缺，经济产值水平较高澳门：土地资源稀缺，经济产值水平较高 珠海：土地制造业发达，现代服务业落后珠海：土地制造业发达，现代服务业落后 澳门：现代服务业发达，经济结构单一澳门：现代服务业发达，经济结

10、构单一 8 未来完善的交通枢纽网络改变珠海的交通格局，使横琴实现与港未来完善的交通枢纽网络改变珠海的交通格局，使横琴实现与港 澳地区以及全国的道路联网澳地区以及全国的道路联网 随着港珠澳大桥、广珠城际轻轨、广港珠澳大桥、广珠城际轻轨、广 珠铁路、金海大桥、广珠西线高速珠铁路、金海大桥、广珠西线高速等 交通项目的推进，将彻底改变珠海的 交通格局，珠海对境外投资将有更强 吸引力。珠海不仅会成为香港与珠江 西部各城市经济往来通道，还会成为 连接香港与内地的云南、贵州、四川 、广西等省的交通枢纽。 得益于以上的重点交通项目，横琴新横琴新 区将完全实现与港澳地区以及全国的区将完全实现与港澳地区以及全国的

11、 道路联网道路联网。 城市城市目前交通时间目前交通时间未来交通时间未来交通时间 香港香港3-4小时30分钟 广州广州2小时1小时 深圳深圳3-4小时1.5 横琴到珠三角主要城市道路交通时间横琴到珠三角主要城市道路交通时间 9 横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨、客运和货横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨、客运和货 运码头，可承担每天运码头，可承担每天75757575万人次出行的交通流量万人次出行的交通流量 横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨 、客运和货运码头，高峰期可承担每天75万人次出行 的交通流量： 城市道路：城市道路： 横琴岛内规划了完善的路网，可便捷

12、到岛内建设区 的任何角落。配合通关 的分线管理，对外的四座大 桥分别设置1个一线关口和3个二线关口。 轻轨：轻轨： 轨道交通在横琴境内的商务区、口岸区和长隆旅游 区共设3座站点。轨道交通在横琴境内采用地下通道 形式，并预留沿中心南路走向的可能性。另外，将 预留建设3条连接澳门的交通通道（包括莲花大桥） 客运码头：客运码头： 为进一步加强横琴与港深、澳门的水运联系，环岛 设置多个客运码头。 货运码头：货运码头： 设置一处社会性的货运码头，为横琴西北部的整个 芒洲新园服务。 货运码头 客运码头 轻轨站点 城市主干道 轻轨线 一线 关口 二线关口二线关口 二线关口 预留连接 澳门的交 通通道 预留连

13、接 澳门的交 通通道 10 宏观政策为横琴发展提供基本层面的支持，横琴将成为珠海未宏观政策为横琴发展提供基本层面的支持，横琴将成为珠海未 来经济发展的重要引擎来经济发展的重要引擎 珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)将 横琴列为规划开发的新区。成为继上海浦东新区、天津 滨海新区之后的第三个国家级新区，横琴新区的规划建 设已上升为国家战略。 2009年8月，国务院在横琴总体发展规划的批复中 明确横琴新区的功能为：横琴新区的功能为： 带动珠三角、服务港澳、率先发展的粤港澳紧密合作带动珠三角、服务港澳、率先发展的粤港澳紧密合作 示范区示范区 深化改革开放和科技创新的先行区深化改革开放

14、和科技创新的先行区 促进珠江口西岸地区产业升级的新平台促进珠江口西岸地区产业升级的新平台 横琴新区的定位是横琴新区的定位是“ “ “ “四基地一平台四基地一平台” ” ” ”： 粤港澳地区的区域性商务服务基地粤港澳地区的区域性商务服务基地 与港澳配套的世界级旅游度假基地与港澳配套的世界级旅游度假基地 建设融合港澳优势的国际级高新技术产业基地建设融合港澳优势的国际级高新技术产业基地 珠江口西岸的区域性科教研发平台珠江口西岸的区域性科教研发平台 11 横琴规划发展以高端服务业为主导的现代产业，包括商务服务、横琴规划发展以高端服务业为主导的现代产业，包括商务服务、 休闲旅游、科教研发和高新技术等产业

15、休闲旅游、科教研发和高新技术等产业 商务服务：商务服务： 鼓励港澳的商务服务优势向横琴拓展，重点发展 信息服务、外包服务、商贸服务等产业，将横琴 建设成为珠江口西岸地区率先承接港澳服务功能 的区域性商务服务基地 横琴总体发展规划横琴总体发展规划要要 求横琴发展以高端服务业求横琴发展以高端服务业 为主导的现代产业，包括为主导的现代产业，包括 四大产业：四大产业： 休闲旅游：休闲旅游： 将横琴打造成为与港澳配套的国际知名休闲旅游胜 地；发展高品质度假旅游项目，把粤港澳特色旅游资 源串联成“一程多站”的旅游线路 ，开辟旅游共同市场 科教研发：科教研发： 加强粤港澳三地的科技合作与交流，重点发展研 发

16、设计、教育培训、文化创意等产业，将横琴建 设成为服务港澳、服务全国的区域创新平台，促 进澳门传统产业的转型升级，提升珠江口西岸地 区的自主创新能力 高新技术产业：高新技术产业： 吸引港澳及珠三角的知识密集型制造业到横琴扩 大生产，重点发展CEPA协议中原产于港澳，享 受免税政策的电子信息、生物医药、新能源、环 保、航空制造等产业 12 横琴将形成横琴将形成“ “ “ “三片、十区三片、十区” ” ” ”的功能布局的功能布局 口岸服务区：口岸服务区：充分利用人员、 物资、资金高效流动的优势， 同时结合港澳优势，建设亚太 地区具有重要影响力的现代服 务型口岸地区 教学区：教学区：充分利用港澳国际化

17、 专业人才培训资源优势，建立 高端专业人才培训基地 中心商务区：中心商务区：主要发展信息服 务、外包服务、商务办公等产 业，建设珠海乃至珠江口西岸 最有吸引力、最具活力、高端 商务人才最集中的亮点地区 综合服务区：综合服务区：横琴岛的综合服 务中心，建设行政办公、商业 金融、文化体育、教育医疗等 公共服务设施 高新技术产业区：高新技术产业区：主要发展电子 信息、生物制药、新能源、航空 零配件等高科技产业的生态型高 新技术产业基地 休闲度假区休闲度假区& & & &生态景观区：生态景观区：打造与 港澳联动发展的旅游精品项目和 精品线路，建设山水融合、自然 与人文共生共荣的休闲度假胜地 国际居住社

18、区：国际居住社区： 提供具有国际一 流水准的优质生 活环境 文化创意区：文化创意区：发展设计业、广告 业、传媒业等服务产业，积极引 进港澳及国际先进的文化创意和 管理公司，开发具有国际竞争力 的动漫、影视、广告等文化产品 科技研发区：科技研发区：通过集聚科技资源 ，吸引国内外高科技公司和高端 人才，建设高水平研发中心，推 进高新技术成果转化和产业化， 提升自主创新能力 13 横琴商务办公规划：东北部以中高端写字楼为主，中部以产业横琴商务办公规划：东北部以中高端写字楼为主，中部以产业 园区为主园区为主 从横琴岛的发展规划定位及主导产业方向，未来的商未来的商 务办市场存在较大的需求，而规划的办公面

19、积供应量务办市场存在较大的需求，而规划的办公面积供应量 也相当大也相当大。横琴的办公物业市场将呈现两大层面： 承接澳门商务办公的位于口岸服务区及附近的中心口岸服务区及附近的中心 商务区，其商务办公环境预计将以中高端写字楼为主商务区，其商务办公环境预计将以中高端写字楼为主 ，主要为港澳企业在珠三角地区的办事处及企业总部 大楼，将是高端服务业的发展基地。中心商务区的建 设会在近期启动，预计一批标志性的高档写字楼将率 先进入上市场，为横琴中心商务区率先打造形象及满 足部分企业进驻横琴岛的办公需求 。 承接高新技术产业、科教研发的高新技术产业区、高新技术产业区、 科技研发区和文化产业区，以低密度、低容

20、积率的产科技研发区和文化产业区，以低密度、低容积率的产 业园区为主，分布在小横琴山及大横山间业园区为主，分布在小横琴山及大横山间。产业园区 辅以各项配套设施，将是横琴岛产业发展的重要承载 区。这些片区的发展及各项配套的成熟预计需要一段 较长的时间，在近期发展仅是出现雏形。 14 横琴零售商业规划：免税岛政策将有力带动零售业尤其是高端横琴零售商业规划：免税岛政策将有力带动零售业尤其是高端 零售消费发展，预计主要的商业供应集中在横琴东北部零售消费发展，预计主要的商业供应集中在横琴东北部 横琴未来的大型零售商业大型零售商业，主要集中商务 服务片区及口岸服务区，主要为辐射中央 商务办公的大型商业、服务

21、国际居住区的 社区商业及服务口岸的口岸商业 在科教研发片区的商业主要为配套商业配套商业， 为科技园区办公居住的人员服务 随着休闲度假片区的建设，大型主题公园 的投入使用，预计这一片区会出现一些大 型的主题商业主题商业，并随旅游景点衍生多个高高 端零售商场端零售商场，以满足游客的购物娱乐需求 在免税岛的政策带动下，横琴的零售业尤其是在免税岛的政策带动下，横琴的零售业尤其是 高端零售消费将有巨大的发展潜力。高端零售消费将有巨大的发展潜力。在规划控 制下，横琴各片区的商业预计会有以下特征： 15 横琴住宅规划：高端住宅主要集中在北部的国际居住社区，是横琴住宅规划：高端住宅主要集中在北部的国际居住社区

22、，是 澳门的后备居住基地澳门的后备居住基地 国际居住社区将有较多高端住宅较多高端住宅供应，该区倚山临 海，与中心商务区相邻，有利于打造高端住宅，预 计有别墅、公寓、服务式公寓别墅、公寓、服务式公寓等物业类型。该区主 要起到两个作用：一是弥补澳门土地资源稀缺，成 为其后备居住基地。二是服务中心商务区及口岸服 务区办公的人士，为他们提供优质便利的居住环境 在科教研发片区的住宅，主要以为科技园区工作者 提供住所为目的，预计会出现一些企业公寓和员工企业公寓和员工 宿舍宿舍，是政府主导的居住类型 随着休闲度假区的建设成熟，预计该片区临海区域 会出现一些高端别墅群高端别墅群，提升片区的度假功能 横琴四面临

23、海，岛上空气清新、土地干净，具有良好 的环境资源优势，规划建设成为宜居宜业的生态型示为宜居宜业的生态型示 范城市范城市，为居住者提供优质的生活空间： 16 横琴区内已落实的大型地产项目横琴区内已落实的大型地产项目6 6 6 6个个 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6 6 序号序号项目名称项目名称发展商发展商 1洲际航运中心洲际航运中心广东洲际投资有限公司 2华融横琴大厦华融横琴大厦华融置业 3 美丽之冠横琴梧桐树美丽之冠横琴梧桐树 大厦大厦 珠海横琴国开投资有限 公司 4横琴总部大厦横琴总部大厦 中国二十冶集团、大横 琴投资有限公司与香港

24、 集美集团合资 5富盈铂金度假式酒店富盈铂金度假式酒店富盈集团 6 横琴长隆国际海洋度横琴长隆国际海洋度 假区假区 长隆集团 本项目本项目 据横琴现有土地出让成交结果，除本项目外，横琴区 内已落实的大型地产项目有以下6个，主要集中在口岸 服务区： 17 大型地产项目大型地产项目洲际航运中心、华融横琴大厦洲际航运中心、华融横琴大厦 华融横琴大厦欲打造横琴新区复合型标杆性物业复合型标杆性物业，但 其定位尚未明确 洲际航运中心洲际航运中心洲际航运中心洲际航运中心华融横琴大厦华融横琴大厦华融横琴大厦华融横琴大厦 洲际航运中心欲打造为航运事业及其产业配套的总部航运事业及其产业配套的总部 经济基地经济基地

25、。 占地：占地：13800平米 总建面：总建面：9.66万平米 总投资：总投资：5亿 功能构成：功能构成： - 购物中心 - 写字楼 - 高星际酒店 - 公寓 - 会议中心 预计落成时间：预计落成时间：2013年 占地：占地： 19926平米 总建面：总建面：10万平米 总投资：总投资：10亿 功能构成：功能构成： - 高星级酒店 - 写字楼 - 世界名品旗舰商业群 预计落成时间：预计落成时间：2013年 18 大型地产项目大型地产项目美丽之冠横琴梧桐树大厦、横琴总部大厦美丽之冠横琴梧桐树大厦、横琴总部大厦 美丽之冠横琴梧桐树大厦由由两座极具创意、象征梧桐 树的建筑组成，寓意“栽得梧桐树，引得

26、凤凰来”。酒店 部分包括一座七星级酒店和白金五星级产权式酒店包括一座七星级酒店和白金五星级产权式酒店。 美丽之冠横琴梧桐树大厦美丽之冠横琴梧桐树大厦美丽之冠横琴梧桐树大厦美丽之冠横琴梧桐树大厦横琴总部大厦横琴总部大厦横琴总部大厦横琴总部大厦 占地：占地：25079平米 总建面：总建面：14万平米 总投资：总投资：9.8亿 功能构成：功能构成： - 购物中心 - 写字楼 - 高星际酒店 - 公寓 - 会议中心 预计落成时间：预计落成时间：2014年 占地：占地： 80047平米 总建面：总建面：40万平米 总投资：总投资：44亿 功能构成：功能构成： - 酒店及公寓12万 - 写字楼及会议中心2

27、0万 - 零售商业8万 预计落成时间：预计落成时间：2014年 横琴总部大厦由1 1 1 1栋总高度约栋总高度约400400400400米的塔楼及米的塔楼及3-43-43-43-4栋高栋高 度约度约150150150150米的配楼组成米的配楼组成，内部包括两个酒店：希尔顿 酒店和希尔顿逸林酒店。 19 大型地产项目大型地产项目富盈铂金度假式酒店、横琴长隆国际海洋度假富盈铂金度假式酒店、横琴长隆国际海洋度假 区区 富盈铂金度假式酒店富盈铂金度假式酒店富盈铂金度假式酒店富盈铂金度假式酒店横琴长隆国际海洋度假区横琴长隆国际海洋度假区横琴长隆国际海洋度假区横琴长隆国际海洋度假区 该酒店用地面积用地面积

28、10101010万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积20202020万平米万平米。 酒店紧邻横琴三叠泉旅游景区紧邻横琴三叠泉旅游景区，仍然处于原始风貌的 三叠泉风景区也将同步进行优化升级和改造。 富盈集团计划投资至少30亿元打造集五星级度假酒店集五星级度假酒店 、大型会议中心、康体娱乐、泉水冲浪、豪华游艇、大型会议中心、康体娱乐、泉水冲浪、豪华游艇、 山顶观光缆车及山地高尔夫球场为一体山顶观光缆车及山地高尔夫球场为一体的全国顶级旅 游度假休闲酒店。 横琴长隆国际海洋度假区占地达5平方公里，投资超 过200亿元人民币，将建成集主题公园、豪华酒店、集主题公园、豪华酒店、 商务会展、旅游购物、体

29、育休闲、生活居住于一体的商务会展、旅游购物、体育休闲、生活居住于一体的 世界级综合型旅游度假项目世界级综合型旅游度假项目。预计项目全面建成后,每 年将吸引超过2000万来自世界各地的游客。 主体工程长隆海豚主题酒店长隆海豚主题酒店选址横琴富祥湾，占地14 万平米，总建筑面积约26万平米，将建成集度假休闲集度假休闲 、会议、餐饮于一体的超五星主题度假酒店，拥有、会议、餐饮于一体的超五星主题度假酒店，拥有 1888188818881888间客房间客房，拟2013年12月前建成并投入运营。 度假酒店示意图度假酒店示意图度假酒店示意图度假酒店示意图 20 上海浦东、天津滨海、重庆两江三个国家级新区的定

30、位对比上海浦东、天津滨海、重庆两江三个国家级新区的定位对比 两江新区：两江新区： 一门户两中心三基地一门户两中心三基地 门户：门户：门户：门户： 西部内陆对外开放的重要门户 中心：中心：中心：中心： 长江上游区域贸物流易中心 长江上游地区金融中心 基地：基地：基地：基地： 国家重要现代制造业和高新技术产业基地 内陆国际贸易大通道和出口商品加工基地 长江上游科技创新和科研成果产业化基地 浦东新区：浦东新区： 四个中心、三个服务、两个率先、一个继续四个中心、三个服务、两个率先、一个继续 四个中心：四个中心：四个中心：四个中心： 国际经济、金融、贸易和航运中心 三个服务：三个服务：三个服务：三个服务

31、： 服务于长江三角洲、长江流域和全国 两个率先：两个率先：两个率先：两个率先： 率先基本实现现代化，率先基本建成小康社会 一个继续：一个继续：一个继续：一个继续： 争取做到在经济、政治、文化等方面继续走在全国前列 天津滨海：天津滨海： 两基地两中心两基地两中心 中心：中心：中心：中心： 北方国际航运中心 国际物流中心 基地：基地：基地：基地： 国家高水平的现代制造业和研发转化 基地 21 优惠项目优惠项目上海浦东新区上海浦东新区天津滨海新区天津滨海新区重庆两江新区重庆两江新区 企业所得税企业所得税 原有优惠政策取消，一般企业按25% 征收 对在天津经济技术开发区、天津港保 税区、天津出口加工区

32、和天津新技术 产业园区内的企业，继续执行现行税 收优惠政策。对符合前款规定的企 业，可减按15%的税率征收企业所得 税； 内资企业予以提高计税工资标准的优 惠，对企业固定资产和无形资产予以 加速折旧的优惠（对规定范围和类型（对规定范围和类型 企业的政策优于浦东）企业的政策优于浦东） 2020年以前的所有国家鼓励类企业 可以按15%征税（不设区域及企业（不设区域及企业 类型限制，优于滨海政策）类型限制，优于滨海政策）； 入驻工业开发区的工业企业，1-2 年，按缴纳企业所得税的区级收 入部分的100%给予补贴；第3-5 年，按缴纳企业所得税的区级收 入部分的50%给予补贴（对规定（对规定 范围和类

33、型企业的政策优于滨海）范围和类型企业的政策优于滨海） 高新技术企高新技术企 业所得税业所得税 自取得第一笔生产经营收入所属纳 税年度起，第1-2年免征企业所得 税，第3-5年按照25%的法定税率减 半征收企业所得税（与深圳、珠海、（与深圳、珠海、 汕头、厦门和海南的政策相同）汕头、厦门和海南的政策相同） 区内的内、外资高新技术企业，减按 15%的税率征收企业所得税（不设时间（不设时间 限制，优于浦东政策）限制，优于浦东政策） 高新技术产业，产值加技术性收入 达到年产值60%以上，所得税可以 按10%来增收（对规定企业的政策（对规定企业的政策 优于滨海）优于滨海） 金融创新金融创新没有特殊政策

34、在产业投资基金、创业风险投资、金融 业综合经营、多种所有制金融企业、外 汇管理政策、离岸金融业务等方面进行 改革实验（先行先试内容较多）（先行先试内容较多） 国家批准重庆设立产业投资基金， 优先引导支持新区的重点产业发展 （直接批准政策）（直接批准政策） 两江新区具体优惠措施一览两江新区具体优惠措施一览两江新区具体优惠措施一览两江新区具体优惠措施一览 现时落实优惠政策的三个国家级新区对比现时落实优惠政策的三个国家级新区对比 新成立的新区政策优惠覆盖老新区，而且优惠力度增强新成立的新区政策优惠覆盖老新区，而且优惠力度增强新成立的新区政策优惠覆盖老新区，而且优惠力度增强新成立的新区政策优惠覆盖老新

35、区，而且优惠力度增强 22 优惠政策对新区发展的影响优惠政策对新区发展的影响上海浦东新区上海浦东新区 优惠项目优惠项目内内 容容 企业所企业所 得税得税 生产性的“三资”企业，其所得税减按15%的税率计征；经营期在十年以上的，自获利年 度起，两年内免征，三年减半征收 外资能源交通项目，从获利年度起，对其所得税实行前五年免征，后五年减半征收 降低外资银行的所得税率，并按不同业务实行差别税率 对符合产业政策，有利于浦东开发与开放的中资企业，可酌情给予减免所得税的优惠 关税优惠关税优惠 区内进口必要的建设用机器设备、车辆、建材，免征关税和工商统一税。区内的“三资” 企业进口生产用的设备、原辅材料、运

36、输车辆、自用办公用品及外商安家用品、交通工 具，免征关税和工商统一税；凡符合国家规定的产品出口，免征出口关税和工商统一税 对外资的对外资的 市场开放市场开放 允许投资兴建机场、港口、铁路、公路、电站等 允许兴办第三产业，开放金融和商品零售等行业 允许外商在增设外资银行 保税区内，允许外商贸易机构从事转口贸易，以及为区内外商投资企业代理本企业生产 用原材料、零配件进口和产品出口业务 土地使用权有偿转让的政策，外商可成片承包进行开发 鼓励外资鼓励外资 金融政策金融政策 最早允许外资银行经营人民币业务，进入浦东的外资银行将获得优先权 在陆家嘴注册的外资金融机构可以在浦西和外商桥保税区内设立分支机构，

37、可以在浦东 新区再设立若干家外资和中外合资保险机构 1990年4月18日，李鹏宣布中共中央和国务院决策开发浦东，浦东开发开始，并陆续实 施一系列的优惠政策： 注：企业所得税和关税优惠政策已经取消，对外资的市场开发及金融鼓励政策已普及全国 这些优惠政策有力促这些优惠政策有力促 进进外资企业进驻外资企业进驻，参，参 与浦东的建设与发展与浦东的建设与发展 ；尤其对外资金融机尤其对外资金融机 构构的优惠政策，极大的优惠政策，极大 推进浦东建设国际金推进浦东建设国际金 融中心的进程融中心的进程 目前浦东已形成以金目前浦东已形成以金 融为中心的服务业和融为中心的服务业和 现代制造业（主要包现代制造业（主要

38、包 括现代装备制造业、括现代装备制造业、 生物医药、信息产业生物医药、信息产业 和现代服务业和现代服务业 23 优惠政策对新区发展的影响优惠政策对新区发展的影响天津滨海新区天津滨海新区 滨海新区的优惠政策集中于高新科技产业，从滨海新区的优惠政策集中于高新科技产业，从2006200620062006年年5 5 5 5月成立国家综合配套改革试点成立至今，月成立国家综合配套改革试点成立至今，高新科技产业迅猛发展，高新科技产业迅猛发展， 目前目前GDPGDPGDPGDP已超越浦东新区：已超越浦东新区： 支柱产业支柱产业支柱产业支柱产业 八大高新科技支柱产业初具规模 ：航空航天、电子信息、汽车、 石化、

39、现代冶金、生物制药、新 能源新材料、高新纺织 2010年，八大支柱产业占全区工 业比重达到86%，占全区GDP近 六成 经济发展经济发展经济发展经济发展 2010年GDP 5030.11亿元，占到 天津市GDP比重的一半以上，超 过浦东的4500亿元 2006年至2010年底，GDP年均增 速高达22.5% 世界500强企业中，已有有109家 选择在滨海新区投资。 实际利用外资250亿美元、内资10 00亿元以上 地方财政收入年均增长37.6% 累计完成固定资产投资9500亿元 重大项目重大项目重大项目重大项目 已有近400个重大项目竣工投产： 中航直升机等75个重大项目建成投 产，新一代运载

40、火箭等69个重大项 目快速推进，中俄大炼油等86个重 大项目开工建设。投资80至100亿元 人民币的空客A320天津总装线投入 使用 2009年启动375项5000万元以上产 业项目 2010年初，计划共安排5000万元以 上重点项目455项，总投资9598亿元 24 优惠政策对新区发展的影响优惠政策对新区发展的影响重庆两江新区重庆两江新区 2010201020102010年年6 6 6 6月月18181818日，两江新区正式挂牌成立，虽然时间不久，但日，两江新区正式挂牌成立，虽然时间不久，但两江新区的发展已初步呈现出比滨海新区更迅猛的势头：两江新区的发展已初步呈现出比滨海新区更迅猛的势头：

41、支柱产业支柱产业支柱产业支柱产业 确定了轨道交通、核电风电等电 力装备、新能源汽车、国防军工 、电子信息、生物医药等6大工业 支柱产业 其中汽车产业已初见成果，2010 年底拥有规模以上工业企业646户 ，汽车摩托车及其配件产业集群 明显 经济发展经济发展经济发展经济发展 2010年GDP1054.95亿元，同比 增长23%，比全市高5.9%，比全 国高12.7% 全年完成全社会固定资产投资 1054.33亿元，占全市的15.2%， 同比增长31%。 市场主导投资增长明显，全年完 成市场主导类投资737.31亿元， 同比增长49.8%。 新区成立半年以来，累计招商签 约落地项目210个，合同投

42、资总额 669.37亿元 重大项目重大项目重大项目重大项目 全球第二大个人电脑品牌宏碁公 司投资1.5亿美元，在两江新区设 立营运总部。 保税港区还引进了马士基、伊藤 忠等一批物流巨头 长安集团千亿汽车项目，东风小 康发动机、新能源汽车项目，玉 柴集团新型柴油机项目，霍尼韦 尔汽车材料项目，韩泰轮胎项目 等陆续入园。 25 粤澳合作框架协议粤澳合作框架协议粤澳合作框架协议粤澳合作框架协议已于已于已于已于2011201120112011年年年年3 3 3 3月月月月6 6 6 6日签署，其中合作开发横琴列为首要内容并独立成章，日签署，其中合作开发横琴列为首要内容并独立成章，日签署，其中合作开发横

43、琴列为首要内容并独立成章，日签署，其中合作开发横琴列为首要内容并独立成章， 基本明确了横琴作为澳门基本明确了横琴作为澳门基本明确了横琴作为澳门基本明确了横琴作为澳门“后花园后花园后花园后花园”的发展方向，并从产业、人才、旅游等多方面提出创新发的发展方向，并从产业、人才、旅游等多方面提出创新发的发展方向，并从产业、人才、旅游等多方面提出创新发的发展方向，并从产业、人才、旅游等多方面提出创新发 展模式及政策建议展模式及政策建议展模式及政策建议展模式及政策建议 26 一线宽、二线严，一线管人、二线管货一线宽、二线严，一线管人、二线管货一线宽、二线严，一线管人、二线管货一线宽、二线严，一线管人、二线管

44、货 粤澳合作框架协议粤澳合作框架协议* * * *中明确规定，横琴将实行中明确规定，横琴将实行“ “ “ “分线分线 管理管理” ” ” ”的创新通关政策，横琴口岸争取的创新通关政策，横琴口岸争取24242424小时通关小时通关 一线管理：横琴与澳门之间的口岸实行一线管理：横琴与澳门之间的口岸实行“ “ “ “一线管理一线管理” ” ” ”，主 要承担出入境人员和交通运输工具的出入境边防检查、 检疫功能，承担对进出境人员携带的行李物品和交通运 输工具载运的货物的重点检查功能。双方共同努力，争 取横琴口岸24小时通关。 二线管理：横琴与内地之间实行二线管理：横琴与内地之间实行“ “ “ “二线管

45、理二线管理” ” ” ”，主要承担 货物的进出境报关、报检等查验监管功能，并承担对人 员携带的行李物品和交通运输工具载运的货物的检查功 能。 莲花口岸莲花口岸 横琴二桥横琴二桥 金海大桥金海大桥 横琴大桥横琴大桥 一线口岸一线口岸 二线口岸二线口岸 横琴与澳门差不多是自由来往，有利于吸引港有利于吸引港 澳人士在横琴旅游澳人士在横琴旅游/ / / /休闲休闲/ / / /置业置业 对于澳门工作的人员在横琴居住将是相当“物美 价廉”的选择 ？协议协议中明确提出，未来将争取拱北口岸实中明确提出，未来将争取拱北口岸实 现现24242424小时通关，横琴将面临发展更成熟的拱北小时通关，横琴将面临发展更成

46、熟的拱北 的竞争的竞争 注：以下简称注：以下简称协议协议 27 在产业合作方面，在产业合作方面，协议协议中提出支持技术先进性服务中提出支持技术先进性服务 企业实行税收优惠政策，但仍有待国务院批准企业实行税收优惠政策，但仍有待国务院批准 对企业：对企业：支持横琴争取国家服务外包示范城市优惠政 策。经国务院批准后，横琴经认定的技术先进型服务经国务院批准后，横琴经认定的技术先进型服务 企业，可享受国家现行的税收优惠政策企业，可享受国家现行的税收优惠政策。 对个人：对个人：澳门居民在横琴就业澳门居民在横琴就业，可按照中华人民共 和国个人所得税法规定，扣除附加减除费用。 所得税优惠所得税优惠所得税优惠所

47、得税优惠 ？现时横琴新区税收的优惠现时横琴新区税收的优惠只涉及技术先进型服务 企业，这些政策在全国范围内并不独有，且邻近 的广州和深圳皆有，并不能形成有力的竞争优势并不能形成有力的竞争优势 。而其他类型企业的税收优惠尚未明确，预计对预计对 横琴的办公物业市场的促进作用有限横琴的办公物业市场的促进作用有限 ？相比重庆双江新区，横琴的税收优惠范围较窄， 不能全面吸引广泛的行业入户横琴不能全面吸引广泛的行业入户横琴 ？个人所得税优惠有利于吸引人才落户横琴，对居对居 住物业有一定的带动作用住物业有一定的带动作用 根据相关规定，自2010年7月1日起至2013年12月 31日止，在北京、天津、上海、重庆

48、、广州、深 圳等21个中国服务外包示范城市。现时享受现时享受15%15%15%15% 税收优惠政策的技术先进型服务企业范围包括税收优惠政策的技术先进型服务企业范围包括： - 1.信息技术外包服务（ITO）： 包括软件研发及外包、信息技术研发服务外包和 信息系统运营维护外包等。 - 2.技术性业务流程外包服务（BPO）： 包括企业业务流程设计服务、企业内部管理服务 、企业运营服务和企业供应链服务等。 - 3.技术性知识流程外包服务（KPO）： 包括知识产权研究、医药和生物技术研发和测试 、产品技术研发、工业设计、分析学和数据挖掘、 动漫及网络设计研发、教育课件研发、工程设计等 领域。 28 此外

49、，此外，协议协议中还提出推进横琴金融创新中还提出推进横琴金融创新 ，但目前尚未出台具，但目前尚未出台具 体的实操性政策，并且政策方向并不具有明显的竞争优势体的实操性政策，并且政策方向并不具有明显的竞争优势 珠海市提出要把横琴建设成“ “ “ “三个市场一个平台三个市场一个平台” ” ” ”： - 粤港澳三方共同参与的区域性货币交易市场粤港澳三方共同参与的区域性货币交易市场，即横 琴区内内地和港澳货币可同时使用和自由兑换 - 连接珠三角和港澳的多层次资本市场连接珠三角和港澳的多层次资本市场，如建立跨境 非上市公司股权交易市场，允许境内外投资主体对 包括国家主权基金、私募基金和存托权证等境内外 资本自由交易等等