8月中原地产上海一手写字楼市场月报.pdf

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1、第 1 页 共 9 页 写字楼月报写字楼月报写字楼月报写字楼月报 上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部|2011|2011|2011|2011 年年年年 08080808 月月月月 整栋投资气氛趋浓整栋投资气氛趋浓整栋投资气氛趋浓整栋投资气氛趋浓甲级楼租赁行情大幅向好甲级楼租赁行情大幅向好甲级楼租赁行情大幅向好甲级楼租赁行情大幅向好 8 月，全市一手写字楼的新增供应量较上月有所萎缩，不过成交仍延续走热的状态。尤其在嘉瑞国际广场、上海港国际客运 中心等整栋成交的支撑下，全市成交量再度走高。而且由于这些物业多位于内环内商务区，价格相对较高，加上本月低价项目的 成

2、交量比较小，没有抑住全市成交均价的走高。本月写字楼整栋成交活跃，一方面卖方市场处于资金、投资策略等因素选择售出 物业，另一方面，买方市场保持对上海写字楼市场积极乐观的态度。可以看到写字楼市场成交的活跃更多依赖于对上海写字楼市 场未来发展的看好，而近期写字楼租金的高涨也是写字楼市场走强的佐证。 租赁市场方面，整体空置率环比明显下滑，不少甲级写字楼已接近满租，租金水平则对应涨高。本月对甲级写字楼的需求主 要来自金融、贸易、机械和计算机行业的中外企业，而且不断放大。由于短期内供应不能跟上需求的增大速度，相信未来仍将持 续供不应求的状态，而租金也会进一步提高。 SOHOSOHOSOHOSOHO中国首入

3、浦东中国首入浦东中国首入浦东中国首入浦东 北外滩再现收购北外滩再现收购北外滩再现收购北外滩再现收购 8 8 8 8 月月月月 5 5 5 5 日日日日， SOHOSOHOSOHOSOHO中国首入浦东中国首入浦东中国首入浦东中国首入浦东 18.918.918.918.9亿入亿入亿入亿入 手嘉瑞国际广场：手嘉瑞国际广场：手嘉瑞国际广场：手嘉瑞国际广场：团 SOHO 中国于 8 月 5日以 18.9 亿元的价格收购了位于浦东新区的嘉瑞国 际广场，这是 SOHO 中国首次进入浦东新区， 同时这也是它在上海的第九个项目。从 2009 年 首次进入上海市场以来， SOHO 中国在上海的收 购金额累计达到

4、297亿元。 嘉瑞国际广场位于浦 东新区竹园商务区，是一栋几近完工的办公项 目，总建筑面积达到 6.05 万 m2，其中本次收购 包括了除顶层 24层以外的其他部分。 8 8 8 8 月月月月 18181818日，北外滩写字楼再现整栋成交日，北外滩写字楼再现整栋成交日，北外滩写字楼再现整栋成交日，北外滩写字楼再现整栋成交： 位于虹口区东大名路 558 号的一栋写字楼以 21.74亿元的价格被收购，该物业原属上海港国 际客运中心， 建筑由地上 18层和地下 1 层组成， 标准层面积达到 1200-1600m2。本次收购的成 交面积达到 3.61万 m2，成交均价为 60,288 元/ m2，低于

5、今年 6 月宝钢资源购入东大名路 568 号写字楼的单价。东大名路 568 号建筑面积为 2.14万 m2，成交均价为 72,056 元/ m2。目前， 位于本次收购案附近的写字楼外滩 588 号的租 金在 6-8 元/（m2.d）之间，据此估算该收购项 目年租金收益不足 5%。 中原解读中原解读中原解读中原解读：本月上海写字楼市场整栋、整层成交 活跃，一方面，信贷环境的趋紧为开发商带来较 大的资金压力，纯持有模式下资金回笼速度过 慢；另一方面，写字楼入住率的下降和租金的走 高表明市场对写字楼的需求仍然强烈，未来还有 一定的上行空间。可以看到这些机构对上海写字 楼市场的发展前景保持乐观。 8

6、8 8 8 月份上海写字楼市场简要月份上海写字楼市场简要月份上海写字楼市场简要月份上海写字楼市场简要 供应区域向核心区域收缩，整体投放保持谨慎。供应区域向核心区域收缩，整体投放保持谨慎。供应区域向核心区域收缩，整体投放保持谨慎。供应区域向核心区域收缩，整体投放保持谨慎。8 月份上海一手写字楼 供应有所萎缩，结合前几个月份的供应表现，市场未能摆脱震荡走势。 其中，本月内中环、中外环、郊环以外均无新增项目。各区县中，浦东 新区是本月供应量达到 5.39万 m2，占全市总供应量的五成以上。 整体成交连续增长，大宗交易表现抢眼。整体成交连续增长，大宗交易表现抢眼。整体成交连续增长，大宗交易表现抢眼。整

7、体成交连续增长，大宗交易表现抢眼。8 月份一手写字楼成交继续放 大，全市成交量环比大幅增长 46.99%，达到 22.67万 m2（1382 套） 。 其背后，受到了多起大宗交易的支撑。嘉瑞国际广场和上海港国际客运 中心均被收购，分别提供了 4.25万 m2和 3.45万 m2的成交量。 库存积压继续减少库存积压继续减少库存积压继续减少库存积压继续减少，历史存量依然沉重历史存量依然沉重历史存量依然沉重历史存量依然沉重。除 7 月份供求基本平衡外，3-8 月份，上海写字楼市场持续处于供不应求状态，库存积压得到一定消化。 但但但但截至 8 月底，全市可售一手写字楼面积仍达到 381.85万 m2，

8、存量去 化周期为 16个月。 中心区集中成交抬高全市均价。中心区集中成交抬高全市均价。中心区集中成交抬高全市均价。中心区集中成交抬高全市均价。8 月份上海一手写字楼成交均价达到 33,484元/m2，环比大幅提升 55.91%。多个高端项目的集中成交起了很 大拉动作用，环球金融中心、上海港国际客运中心、嘉瑞国际广场 8 月 份成交均价分别达到 83,000元/ m2、60,288 元/ m2和 42,434元/ m2。 供求关系的趋紧也推动了租金的高涨。供求关系的趋紧也推动了租金的高涨。供求关系的趋紧也推动了租金的高涨。供求关系的趋紧也推动了租金的高涨。8 月份上海甲级写字楼平均租金 为 8.

9、75元/（m2.d） ，空置率为 8.45%，租赁行情继续好转。 上海写字楼整体走势图（上海写字楼整体走势图（上海写字楼整体走势图（上海写字楼整体走势图（2010201020102010年年年年 8 8 8 8 月月月月-2011-2011-2011-2011年年年年 8 8 8 8月）月）月）月） 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 6 12 18 24 30 36 42 48 1008101010121102110411061108 万 元/ 新增供应面积成交面积成交均价 数据来源：上海中原研究咨询部 第 2 页 共 9 页 写字楼月报写

10、字楼月报写字楼月报写字楼月报 上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部|2011|2011|2011|2011年年年年 08080808 月月月月 写字楼新增供应放缓写字楼新增供应放缓写字楼新增供应放缓写字楼新增供应放缓 供应热点由外转内供应热点由外转内供应热点由外转内供应热点由外转内 8 月， 新建写字楼市场供应放慢了脚步， 新增供应量仅为 9.3 万 m2（549套） ， 环比下滑 44.99%， 较去年同期也下滑了 41.62%。 本月，新增写字楼项目仅 7 例，其中浦东新区写字楼项目支撑起全市五成以上的供应。而在内环至外环之间以及郊环线以外，本 月均没有

11、新增项目。从供应的走势来看，本月的供应量延续着近几月来震荡前行的态势。 按环线来看，本月仅在内环以内和外郊环间两个区间有新增供应，其中，内环以内新增龙珠广场和源达大厦两例，合计新增 2.84万平方米，较上月激增 199.13%；外郊环间的新增供应则在上月的放量后有所回落，为 6.46万平方米，环比滑落 25.4%。 按 行政区来看，浦东新区的新增供应撑起了本月全市供应的半边天，新增供应量达到 5.39万 m2，占全市总供应量的 57.92%。闵行 区和金山区则分别以 1.22万 m2和 3.62 万 m2和 2.91万 m2位列二三。 另外， 普陀区和南汇区分别新增 0.89万 m2和 0.6

12、8万 m2。 供应是对市场热度的响应，相比上月，本月内环内（特别是浦东新区）供应的放量，表现出开发商对城市核心区域的信心的供应是对市场热度的响应，相比上月，本月内环内（特别是浦东新区）供应的放量，表现出开发商对城市核心区域的信心的供应是对市场热度的响应，相比上月，本月内环内（特别是浦东新区）供应的放量，表现出开发商对城市核心区域的信心的供应是对市场热度的响应，相比上月，本月内环内（特别是浦东新区）供应的放量，表现出开发商对城市核心区域的信心的 增加，写字楼交易热点区域开始由外向内集中。增加，写字楼交易热点区域开始由外向内集中。增加，写字楼交易热点区域开始由外向内集中。增加，写字楼交易热点区域开

13、始由外向内集中。 上海写字楼月度新增供应走势图（上海写字楼月度新增供应走势图（上海写字楼月度新增供应走势图（上海写字楼月度新增供应走势图（2010201020102010年年年年 8 8 8 8月月月月-2011-2011-2011-2011年年年年 8 8 8 8 月）月）月）月） 0 10 20 30 40 50 1008100910101011101211011102110311041105110611071108 万 数据来源：上海中原研究咨询部 2011201120112011年年年年 8 8 8 8月上海写字楼新增供应面积环线分布月上海写字楼新增供应面积环线分布月上海写字楼新增供应

14、面积环线分布月上海写字楼新增供应面积环线分布 69% 0% 31% 内环内 内中环 中外环 外郊环 郊环外 数据来源：上海中原研究咨询部 2011201120112011年年年年 8 8 8 8 月上海写字楼新增供应面积区域分布月上海写字楼新增供应面积区域分布月上海写字楼新增供应面积区域分布月上海写字楼新增供应面积区域分布 58% 13% 12% 10% 7% 浦东新区 闵行区 金山区 普陀区 南汇区 数据来源：上海中原研究咨询部 典型新推楼盘点评：龙珠广场典型新推楼盘点评：龙珠广场典型新推楼盘点评：龙珠广场典型新推楼盘点评：龙珠广场 本期全市范围内上市体量较大的写字楼项目有：浦东新区唐镇板块

15、的东庭悦江苑、浦东新区洋泾板块的龙珠广场和金山区亭 林板块的上海电器城。上市体量分别为 3.44万 m2，1.95 万 m2和 1.12万 m2。 龙珠广场位于浦东大道 2123 号，临近内环高架、杨浦大桥，85、169、313、蔡陆专线、大桥五线等多条公交线路支持。轨 道交通方面，距离最近的地铁线 6 号线德平路站 1.2 公里，不过规划地铁 14号线杨浦大桥站将落在该项目附近，而 14号线预计 在 2015-2016年建成。目前龙珠广场的轨道交通条件略显弱势，不过随着未来地铁线路的开通，这一点会得到极大改善。 该项目早在 2000年就已竣工，由于开发商运营策略的调整，龙珠广场于 9 月投入

16、买卖市场。目前，该项目的入住率已达到 95%；租金报价为 3.4 元/（.d） ，以 21,000元/平方米的售价计算，年租金收益在 5.9%。对于投资者而言，带有租约的写字楼 投资风险相对较低，5.9%的租金回报率也比较高。本月龙珠广场推出 106套、合计 1.95万 m2。 良好的入住率以及成熟的办公氛围良好的入住率以及成熟的办公氛围良好的入住率以及成熟的办公氛围良好的入住率以及成熟的办公氛围，对投资者而言是更具有保障性的一种对投资者而言是更具有保障性的一种对投资者而言是更具有保障性的一种对投资者而言是更具有保障性的一种“营销手段营销手段营销手段营销手段” ，加之未来轨道交通的改善加之未来

17、轨道交通的改善加之未来轨道交通的改善加之未来轨道交通的改善，楼盘价值楼盘价值楼盘价值楼盘价值 更为突出。更为突出。更为突出。更为突出。 第 3 页 共 9 页 写字楼月报写字楼月报写字楼月报写字楼月报 上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部|2011|2011|2011|2011年年年年 08080808 月月月月 写字楼大宗成交活跃写字楼大宗成交活跃写字楼大宗成交活跃写字楼大宗成交活跃 支撑成交量走高支撑成交量走高支撑成交量走高支撑成交量走高 8 月，一手写字楼市场成交火热，尤其是出现多起大宗成交，比如嘉瑞国际广场和上海港国际客运中心的一栋写字楼（东大 名路

18、 558号）被收购、环球金融中心再售出三层。在整栋、整层的大宗成交带动下，一手写字楼的成交量出现了大幅度的增长。 本月一手写字楼成交 22.67万 m2，环比上升 46.99%，较去年同期更是上升了 112.42%。另外，位于徐汇区田林板块的漕河泾现 代服务业集聚区总部区的成交也相当火爆，全月共成交 2.74 万 m2。整栋、整层成交的活跃，一方面是部分持有者的投资策略， 会在一定时期后退出以兑现资产的升值；另一方面也是投资者对上海写字楼市场未来发展的良好预期。 按环线来看，在内环内多起大宗交易的带动下，本月内环内一手写字楼成交面积大幅增长 3.63 倍，达到 10.6万 m2。中外环 区间成

19、交 5.02万 m2，较上月小幅提高 0.85%。而外郊环、郊环以外和内中环区间的成交量分别下滑 6.04%、20.41%和 25.44%， 为 4.39万 m2、 0.91 万 m2和 1.74万 m2。 按行政区来看， 浦东新区、 徐汇区和虹口区是本月成交量最大的三个区域， 分别成交 5.47 万 m2、3.8万 m2和 3.75万 m2。其中浦东新区有嘉瑞国际广场和环球金融中心有大宗成交；虹口区对应的则是上海港国际客运 中心的一栋写字楼（东大名路 558号） ；而徐汇区则是在漕河泾现代服务业集聚区总部区的热销引领下位居前列。本月成交面积最 大的项目是被 SOHO 中国收购的嘉瑞国际广场，

20、体量达到 4.25万 m2。相比 7 月，全市的成交热点为内环内，内环以外的成交面 积比重均有降低，表现出市场对城市核心区域价值的认可。 上海写字楼月度成交面积走势图（上海写字楼月度成交面积走势图（上海写字楼月度成交面积走势图（上海写字楼月度成交面积走势图（2010201020102010年年年年 8 8 8 8月月月月-2011-2011-2011-2011年年年年 8 8 8 8 月）月）月）月） 0 9 18 27 36 1008100910101011101211011102110311041105110611071108 万m2 数据来源：上海中原研究咨询部 201120112011

21、2011年年年年 8 8 8 8月上海写字楼成交面积环线分布月上海写字楼成交面积环线分布月上海写字楼成交面积环线分布月上海写字楼成交面积环线分布 47% 8% 22% 19% 4% 内环内 内中环 中外环 外郊环 郊环外 数据来源：上海中原研究咨询部 2011201120112011年年年年 8 8 8 8 月上海写字楼成交区域分布月上海写字楼成交区域分布月上海写字楼成交区域分布月上海写字楼成交区域分布 24% 17% 17% 8% 6% 28% 浦东新区 徐汇区 虹口区 宝山区 松江区 其他 数据来源：上海中原研究咨询部 热销楼盘解析：嘉瑞国际广场热销楼盘解析：嘉瑞国际广场热销楼盘解析：嘉瑞

22、国际广场热销楼盘解析：嘉瑞国际广场 8 月，一手写字楼成交面积排名前三的项目依次为浦东新区的嘉瑞国际广场、虹口区的上海港国际客运中心（东大名路 558 号） 、徐汇区的漕河泾现代服务业集聚区总部区，分别成交 4.25万 m2、3.45 万 m2、2.74万 m2。 本月一手写字楼成交量最大的三个项目中最受关注的是嘉瑞国际广场，该项目于月初被 SOHO 中国收购（除顶层 24 层） ， 并 更名为 SOHO 世纪大道。嘉瑞国际广场位于浦东新区竹园商务区，临近地铁浦电路站、世纪大道站，有 2、4、6、9 等地铁线交 汇，交通非常便捷。该项目周边也有上海期货大厦、东方大厦等数栋写字楼，办公氛围浓厚。

23、以 SOHO 中国一贯的经营策略，相 信不久后嘉瑞国际广场将被散售。该项目本月成交 174套，共 42,540m2，成交均价为 42,434元/m2。 第 4 页 共 9 页 写字楼月报写字楼月报写字楼月报写字楼月报 上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部|2011|2011|2011|2011年年年年 08080808月月月月 供求比例创新低供求比例创新低供求比例创新低供求比例创新低 写字楼库存去化明显写字楼库存去化明显写字楼库存去化明显写字楼库存去化明显 8 月，一手写字楼供应市场有所收紧，全市仅 7例物业上市。而成交市场则在多起大宗成交的引领下大幅增加，

24、全月净去化达到 13.37万 m2。本月供需比为 0.41：1，为今年供需差距最大。在火爆的成交行情下，一手写字楼库存量去化效果明显。截至 8月底， 全市写字楼的库存量为 381.85 万 m2，预计去化时间为 16 个月，较上月有大幅缩减 6 个月，主要在于本月供应的萎缩和整栋、整层 的活跃。由于有不少含办公的综合体项目将在下半年上市，预计未来一手写字楼的供应将会出现反弹；而成交方面失去大宗成交的支 撑，成交量则将有所下滑。在此预期下，一手写字楼库存的去化将再度减缓。 按环线来看，依旧呈现从内到外逐渐减少的态势。内环内区域的库存量占比到达 43.37%。虽然较上月有所降低，但由于基数大， 内

25、环内的库存量仍保持在高位。内中环、中外环和郊环外三个地区本月并没有新增量，成交方面中外环有 5.02 万 m2的去化，内中 环和郊环外的去化速度则比较缓慢，去化量都在 2万 m2以下。而本月外郊环的供需延续上月供过于求的态势，库存量小幅增加 2.07 万 m2。从区县的分布来看，浦东新区本月的供需相对平衡，库存量仍以 21.85%的占比位居第一。普陀区有小幅去化，不过占比还 是达到 9.26%。 上海写字楼供求情况走势图（上海写字楼供求情况走势图（上海写字楼供求情况走势图（上海写字楼供求情况走势图（2010201020102010年年年年 8 8 8 8 月月月月-2011-2011-2011

26、-2011年年年年 8 8 8 8 月）月）月）月） 0 10 20 30 40 50 60 1008101010121102110411061108 万 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 新增供应面积成交面积供求比 资料来源：上海中原研究咨询部. 上海写字楼存量走势图（上海写字楼存量走势图（上海写字楼存量走势图（上海写字楼存量走势图（2010201020102010年年年年 8 8 8 8 月月月月-2011-2011-2011-2011年年年年 8 8 8 8月）月）月）月） 300 320 340 360 380 400 420 10081010101211

27、02110411061108 万 资料来源：上海中原研究咨询部. 上海各环线供求情况面积分布图（上海各环线供求情况面积分布图（上海各环线供求情况面积分布图（上海各环线供求情况面积分布图（2011201120112011年年年年 8 8 8 8月）月）月）月） 0 2 4 6 8 10 内环内内中环中外环外郊环郊环外 万 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 新增供应面积成交面积供求比 资料来源：上海中原研究咨询部. 重点供求区县的供求面积分布图（重点供求区县的供求面积分布图（重点供求区县的供求面积分布图（重点供求区县的供求面积分布图（2011201120112011年年年年 8 8 8 8

28、月）月）月）月） 0 1 2 3 4 5 6 金山区闵行区南汇区浦东新区普陀区 万 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 新增供应面积成交面积供求比 资料来源：上海中原研究咨询部. 上海各环线存量面积分布图（上海各环线存量面积分布图（上海各环线存量面积分布图（上海各环线存量面积分布图（2011201120112011年年年年 8 8 8 8 月）月）月）月） 43% 10% 15% 22% 10% 内环内 内中环 中外环 外郊环 郊环外 资料来源：上海中原研究咨询部. 重点区县的存量面积分布图（重点区县的存量面积分布图（重点区县的存量面积分布图（重点区县的存量面积分布图（201120

29、1120112011年年年年 8 8 8 8 月）月）月）月） 22% 9% 8% 8% 53% 浦东新区 普陀区 嘉定区 闸北区 其他 资料来源：上海中原研究咨询部. 第 5 页 共 9 页 写字楼月报写字楼月报写字楼月报写字楼月报 上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部|2011|2011|2011|2011年年年年 08080808月月月月 内环内大宗成交集中爆发内环内大宗成交集中爆发内环内大宗成交集中爆发内环内大宗成交集中爆发全市成交均价大幅飙高全市成交均价大幅飙高全市成交均价大幅飙高全市成交均价大幅飙高 8 月， 一手写字楼成交均价大幅上涨至 33,

30、484元/ m2， 环比涨幅达到 55.91%， 这主要是由于本月中心城区集中了多起大宗交易， 价格相对比较高。本月环球金融中心再售出三层，本月成交均价为 83,000 元/ m2，上海港国际客运中心的一栋写字楼成交价也达到 60,288 元 m2/，而被 SOHO 收购的嘉瑞国际广场的均价也有 42,434元/ m2，这三个项目的体量较大，合计占总成交量的 38.59%。 以这些体量大、价格高的项目支撑下，本月一手写字楼成交均价直线飙高。另外，由于甲级写字楼租金的高涨，部分企业选择购买价 格较低的办公物业。漕河泾现代服务业集聚区总部区位于徐汇区田林板块，以总部办公为主。该项目本月的成交均价为

31、 13,462 元/， 成交面积达到 2.74万 m2。 按环线来看， 本月内环内成交高端写字楼成交的放量驱使成交价格回到市内最高， 环比上涨 62.55%， 达到 51,869 元/ m2。 不过， 本月各环线间价格涨幅最高的却是郊环外地区，刚泰国际大厦、宝莲城均有 1,500m2的成交，且成交均价都在 20,000 元/ m2左右。 内中环、中外环和外郊环三个区域的成交价则出现 13%左右的下滑，分别为 26,831元/ m2、18,309元/ m2和 12,863 元/ m2。 上海写字楼总体成交价格走势图（上海写字楼总体成交价格走势图（上海写字楼总体成交价格走势图（上海写字楼总体成交价

32、格走势图（2010201020102010年年年年 8 8 8 8月月月月-2011-2011-2011-2011年年年年 8 8 8 8 月）月）月）月） 元/ 15000 20000 25000 30000 35000 1008100910101011101211011102110311041105110611071108 资料来源：上海中原研究咨询部 上海写字楼分环线成交价格走势图（上海写字楼分环线成交价格走势图（上海写字楼分环线成交价格走势图（上海写字楼分环线成交价格走势图（2010201020102010年年年年 8 8 8 8月月月月-2011-2011-2011-2011年年年年

33、 8 8 8 8 月）月）月）月） 元/ 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 1008100910101011101211011102110311041105110611071108 内环内内中环中外环外郊环郊环外 资料来源：上海中原研究咨询部. 高端商业楼盘点评：环球金融中心高端商业楼盘点评：环球金融中心高端商业楼盘点评：环球金融中心高端商业楼盘点评：环球金融中心 8 月，一手写字楼成交均价最高的三个项目是浦东新区的环球金融中心、虹口区的中信广场和上海港国际客运中心，成交均价分 别为：83,000 元/m2、71,072 元/m2、60,288 元/m

34、2。 环球金融中心位于小陆家嘴商务区，作为上海高端写字楼的代表，于今年 2 月投入买卖市场而引起市场的关注，之前分别在 3 月、5 月有多层成交。本月环球金融中心再次售出三层，买家为宝钢集团旗下的华宝投资，成交体量为 1.04万 m2。 环球金融中心作为上海稀缺项目，价值不言而喻，但高昂的单价对于多数需求者及投资者而言，在这个拥有充足甲级写字楼存 量的城市，其并非唯一选择，该项目的成交进一步放量仍需时间，但其价值的突出，对于大宗成交客户仍拥有较大的吸引力。 第 6 页 共 9 页 写字楼月报写字楼月报写字楼月报写字楼月报 上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部

35、|2011|2011|2011|2011年年年年 08080808月月月月 甲级写字楼供求趋紧甲级写字楼供求趋紧甲级写字楼供求趋紧甲级写字楼供求趋紧 催动租金持续上涨催动租金持续上涨催动租金持续上涨催动租金持续上涨 租金租金租金租金空置率空置率空置率空置率 2011 年 8 月，上海甲级写字楼平均租金上涨 5.81%，达到 8.75元/（.d） 。这主要是由于来自金融、贸易、机械和网络等 行业的国内外企业对甲级写字楼的强烈需求。另一方面，随着空 置率的走低，不少甲级写字楼都接近满租，可租资源的稀缺也进 一步催动了租金的上涨。另外，在通货膨胀的压力下，各类成本 的上升也是影响租金走高的因素。分区

36、域来看，各个商务区的租 金均有不同程度的上涨，其中，小陆家嘴和南京西路仍是租金最 高的地区，分别为 9.6 元/（.d）和 9.33 元/（.d） 。 2011 年 8月，上海甲级写字楼空置率下滑 1.23个百分点，至 8.45%。本月甲级写字楼空置率的下滑速度较快，主要是由于来自 国内外企业的需求比较强烈，尤其是在金融、贸易、机械和网络等 行业。 不少甲级写字楼都处于满租状态， 比如恒隆广场、 企业天地、 港汇广场等。 分区域来看， 本月徐家汇和人民广场的甲级写字楼空 置率下滑幅度最大，分下滑 1.91和 1.64 个百分点，并成为本月空 置率最低的两个商务区。而其他商务区的空置率也都保持在

37、 9%以 内。 上海甲级写字楼租金走势（上海甲级写字楼租金走势（上海甲级写字楼租金走势（上海甲级写字楼租金走势（2010201020102010年年年年 8 8 8 8 月月月月-2011-2011-2011-2011年年年年 8 8 8 8 月）月）月）月） 元/ .天 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 1008101010121102110411061108 淮海中路南京西路人民广场 虹桥开发区徐家汇小陆家嘴 全市平均 资料来源：上海中原研究咨询部. 上海甲级写字楼空置走势（上海甲级写字楼空置走势（上海甲级写字楼空置走势（上海甲级写字楼空置走势（20102010201020

38、10年年年年 8 8 8 8 月月月月-2011-2011-2011-2011年年年年 8 8 8 8 月）月）月）月） 7% 8% 9% 10% 11% 12% 1008101010121102110411061108 淮海中路南京西路人民广场 虹桥开发区徐家汇小陆家嘴 全市平均 资料来源：上海中原研究咨询部. 投资建议：看好内环内非核心地带投资建议：看好内环内非核心地带投资建议：看好内环内非核心地带投资建议：看好内环内非核心地带 带租约项目更值得关注带租约项目更值得关注带租约项目更值得关注带租约项目更值得关注 8 月， 核心商务区的甲级写字楼供求趋紧，不少项目都接近满租。在可租面积日益减少

39、的背景下， 需求的旺盛催动了租金的高涨。 在此情况下，市场需求向中心城区其他甲级写字楼转移，部分公司选择转租为购。比如位于新华路板块的中山万博广场，在去年 6 月上市后成交情况并不理想。但是该项目在 8 月份迎来了成交的高峰，共成交 8,338m2。相对核心商务区的门槛过高、外围地区商 务氛围还不成型，内环内非核心地区的写字楼是较好的进入机会。 另外，目前有部分带租约的写字楼投入买卖市场，相对其他可售的写字楼不需考虑空置和出租的问题，风险相对较低，对于中小 投资者是非常可靠的选择。比如位于浦东洋泾板块的龙珠广场，本月推出 1.95万 m2。目前该项目入住率达到 95%，租金在 3.4 元/ （

40、.d） ，售价仅 21,000元/ m2，仅租金年收益就在 5.9%，再加上资产升值的部分就更为可观。 第 7 页 共 9 页 写字楼月报写字楼月报写字楼月报写字楼月报 上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部|2011|2011|2011|2011年年年年 08080808 月月月月 附表：附表：附表：附表： 8 8 8 8月份上海写字楼物业供应项目（按面积降序排列）月份上海写字楼物业供应项目（按面积降序排列）月份上海写字楼物业供应项目（按面积降序排列）月份上海写字楼物业供应项目（按面积降序排列） 序号序号序号序号项目名称项目名称项目名称项目名称区县区县区县区

41、县环线环线环线环线板块板块板块板块上市套数上市套数上市套数上市套数上市面积上市面积上市面积上市面积( ( ( () ) ) ) 1东庭悦江苑浦东新区外环外唐镇板块12334,401 2龙珠广场浦东新区内环内洋泾板块10619,466 3上海电器城金山区外郊环亭林板块12211,232 4源达大厦普陀区内环内长寿板块1628,911 5兴城商务广场闵行区外郊环莘庄板块317,755 6艺泰安邦一期南汇区外郊环惠南板块16,779 7解放大厦闵行区外郊环莘庄板块54,467 资料来源：上海中原研究咨询部 8 8 8 8 月上海写字楼物业成交面积月上海写字楼物业成交面积月上海写字楼物业成交面积月上海

42、写字楼物业成交面积 TOP10TOP10TOP10TOP10 序号序号序号序号楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称区域区域区域区域环线环线环线环线板块板块板块板块总套数总套数总套数总套数总面积总面积总面积总面积( ( ( () ) ) )成交均价成交均价成交均价成交均价( ( ( (元元元元/ / / /) ) ) ) 1嘉瑞国际广场浦东新区内环内陆家嘴滨江板块17442,54042,434 2 上海港国际客运中心商业 配套项目 1 虹口区内环内北外滩板块2434,50660,288 3 漕河泾现代服务业集聚区 二区（总部区） 徐汇区中环外田林板块1627,43413,462 4上海环球金融中心浦

43、东新区内环内陆家嘴滨江板块310,43383,000 5中山万博广场长宁区内环内新华路板块308,33844,956 6上海宝山万达广场宝山区中外环张庙板块1247,29923,721 7“国浩长风城“一期办公楼普陀区内中环长风板块36,72420,217 8舜龙公寓松江区外郊环松江中部板块625,2294,988 9光启城徐汇区内环内徐家汇板块294,94732,271 10上海电器城金山区外郊环亭林板块494,8236,023 资料来源：上海中原研究咨询部 8 8 8 8 月上海写字楼物业成交均价月上海写字楼物业成交均价月上海写字楼物业成交均价月上海写字楼物业成交均价 TOP10TOP10

44、TOP10TOP10 序号序号序号序号楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称区域区域区域区域环线环线环线环线板块板块板块板块总套数总套数总套数总套数总面积总面积总面积总面积( ( ( () ) ) )成交均价成交均价成交均价成交均价( ( ( (元元元元/ / / /) ) ) ) 1上海环球金融中心浦东新区内环内陆家嘴滨江板块310,43383,000 2中信广场虹口区内环内北外滩板块286471,071 3上海港国际客运中心虹口区内环内北外滩板块2434,50660,288 4日月光中心卢湾区内环内打浦桥板块16356,185 5绿地滨江国际中心徐汇区内中环龙华板块142,74651,334 6

45、白金湾广场虹口区内环内北外滩板块41,04350,069 7华丽家族汇景天地卢湾区内环内打浦桥板块330846,113 8中山万博广场长宁区内环内新华路板块308,33844,956 9嘉瑞国际广场浦东新区内环内陆家嘴滨江板块17442,54042,434 10海怡大厦黄浦区内环内人民广场板块213041,462 资料来源：上海中原研究咨询部 8 8 8 8 月上海写字楼物业租赁成交案例月上海写字楼物业租赁成交案例月上海写字楼物业租赁成交案例月上海写字楼物业租赁成交案例 序号序号序号序号物业名称物业名称物业名称物业名称区域区域区域区域月租金月租金月租金月租金( ( ( (元元元元/ / / /

46、) ) ) )面积面积面积面积( ( ( () ) ) )客户客户客户客户 1裕华大厦徐汇区621,452上海鸥美药妆保健用品有限公司 2太平金融大厦浦东新区2571,445华林证券有限责任公司 3凯迪克大厦静安区110767保点贸易（上海）有限公司 4太平金融浦东新区213664上海温晨投资管理有限公司 5上海国际航运金融大厦浦东新区198657上海日勤德成资产管理有限公司 6长峰中心长宁区64606上海瀚银信息技术有限公司 7恒达广场普陀区40501上海国经网络科技有限公司 8新世纪办公中心浦东区131474上海美利日用品有限公司 9上海银行大厦浦东区213444上海吉元矿产品有限公司 1

47、0嘉杰国际广场虹口区85336上海铭运文化艺术有限公司 资料来源：上海中原研究咨询部 第 8 页 共 9 页 写字楼月报写字楼月报写字楼月报写字楼月报 上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部上海中原研究咨询部|2011|2011|2011|2011年年年年 08080808 月月月月 8 8 8 8 月上海写字楼物业环线热点成交楼盘（按面积排序）月上海写字楼物业环线热点成交楼盘（按面积排序）月上海写字楼物业环线热点成交楼盘（按面积排序）月上海写字楼物业环线热点成交楼盘（按面积排序） 环线环线环线环线楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称区域区域区域区域板块板块板块板块总套数总套数总套

48、数总套数总面积总面积总面积总面积( ( ( () ) ) )成交均价成交均价成交均价成交均价( ( ( (元元元元/ / / /) ) ) ) 内环内嘉瑞国际广场浦东新区陆家嘴滨江板块17442,54042,434 内环内上海港国际客运中心虹口区北外滩板块2434,50660,288 中内环“国浩长风城“一期办公楼普陀区长风板块36,72420,217 中内环绿地滨江国际中心徐汇区龙华板块142,74651,336 中外环 漕河泾现代服务业集聚区二区 （总部区） 徐汇区田林板块1627,43413,462 中外环上海宝山万达广场宝山区张庙板块1247,29923,722 外郊环舜龙公寓松江区松

49、江中部板块625,2294,988 外郊环上海电器城金山区亭林板块494,8236,023 郊环外刚泰国际大厦南汇区临港新城板块131,79820,301 郊环外金山国际贸易城金山区金山新城191,7762,700 资料来源：上海中原研究咨询部 8 8 8 8 月上海写字楼物业区域成交典型楼盘月上海写字楼物业区域成交典型楼盘月上海写字楼物业区域成交典型楼盘月上海写字楼物业区域成交典型楼盘 区域区域区域区域楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称环线环线环线环线板块板块板块板块总套数总套数总套数总套数总面积总面积总面积总面积( ( ( () ) ) )成交均价成交均价成交均价成交均价( ( ( (元元元元/ / / /) ) ) ) 宝山区上海宝山万达广场中外环张庙板块1247,29923,722 长宁区中山万博广场内环内新华路板块308,33844,956 崇明县 崇明县陈家镇滨江生态休闲 运动居住社区 2 号 B 区 （览海 高尔夫别墅） 郊环外陈家镇板块185630,115 奉贤区奉贤绿地翡翠国际广场外郊环南桥新城板块482,72014,713 虹口区上海港国际客运中心内环内北外滩板块2