8月典型项目研究金地集团产品线.pdf

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1、目 录 一、金地产品线 2一、金地产品线 2 （一） 概述 2 （二） 产品线分类介绍 5 （三） 企业产品线发展趋势 8 二、案例解析赵巷项目?金地佘山天境 8二、案例解析赵巷项目?金地佘山天境 8 (一) 项目概况 8 (二) 区位 8 (三) 项目规划 10 (四) 建筑 10 (五) 园林景观 12 (六) 户型 14 (七) 精装修 17 (八) 项目配套 20 (九) 佘山天镜的“四六规划法则” 21 (十) 佘山天境的目标客户定位 22 (十一) 佘山天境的产品价值取向 22 (十二) 佘山天境项目 SWOT 分析 23 (十三) 平安财富安鑫一号集合资金信托 24 电话:（01

2、0）58677851/2/3 邮箱: 网站: 高通智库是一家房地产研究综合 服务商，简报产品是在分析师长 期对房地产行业进行系统研究和 监测基础上，形成的房地产策略 顾问信息产品。目前高通智库提 供十一种房地产定期研究产品， 成系统的为行业内企业服务。 典型项目案例研究 每月一次。 客户如果需要更为详细的专项研 究报告，请与研究主管联系。 高通智库 高通智库 2 0 1 1 年 8 月 1 0 日 典型项目案例研究典型项目案例研究 金地集团产品线金地集团产品线 高通智库 高通智库 典型项目研究 2 一、 金地产品线 （一） 概述 金地集团作为国内大型优质开发企业，具有较为系统地对产品线的划分

3、。目前已形 成七大产品系列，分别是：白金系、天系、名系、未来系、格林系、自在城系及高端特 色产品钻石系。金地认为同一产品线上的项目，拥有不同的市场消费群体，互不矛盾， 互相补充，对金地品牌能够相辅相成，金地集团最终形成了“以中档住宅为主，以中高 档住宅、商业地产为辅”的产品结构策略。 典型项目研究 3 企业产品线分类 系列名 特点 代表项目 区位 子系列土地属性 产品核心价值 主力客户群构成 品质分类 白金系 城市别墅 系列 金地紫乐府(天津)市区 （1）交通较为便利、周边配套齐全 （2）稀缺地段，闹中取静 追求城市便利及居住享 受 富贵之家高端 天系 拥有独特资源 的豪华精装修 公寓 金地

4、海景花园市区 占大型公园、江景、海景等稀缺资源追求生态居住环境 青年持家、小太阳、 后小太阳、中年三 代 中端 金海湾花园市区 金地翠堤湾市区 金地长青湾市区 金地荔湖城市区 名系 主城区本土化 城市公寓 北京金地国际花园市区 （1）地处闹市，人流混杂有噪音 （2）交通密集、配套齐全 追求便捷生活、城市改 善 小太阳、后小太阳、 青年三代、中年三 代 中端 深圳金地翠园市区 深圳金地香蜜山市区 宁波金地国际花园市区 武汉金地国际花园市区 未来系 主城拓展区时 尚城市公寓 金地未来域(上海)城郊 （1）地处主城拓展区，交通不密集 （2）离成熟区域近，周边配套较全 （3）周边环境优美 追求改善型人

5、群，注重 居住环境 首次置业人群 青年持家 中端 金地仰山城郊 未未来（上海）市区 金地梅陇镇市区 格林系城郊生态园区 金地格林世界(上海)城郊 （1）随处城郊，但交通较便利 （2）周边配套较全 （3）环境舒适宜人 便捷生活、城市栖居、 低总价优势 中端收入人群、青 年之家、青年持家 中端 金地格林小城(武汉)城郊 金地格林小城（东莞）城郊 金地格林小镇(北京)城郊 上海格林春晓城郊 典型项目研究 4 自在城系 主城拓展区大 规模复合型高 品质社区 金地中心(北京)市区 （1）地理位置优越，具有商业属性 （2）交通发达 注重工作便利的商务户 型，关注产品服务及品 质 高收入人群，二次 或三次

6、置业者 中高端杭州金地自在城市区 南京金地自在城市区 钻石系 资源稀缺型豪 华别墅 金地佘山天境郊区 （1）交通较便利、周边配套齐全 （2）稀缺地段，自然资源丰厚 （3）有文化底蕴 追求郊区享受和居住品 质、宜居生态 富豪之家、富贵之 家 特色精品 金地天御郊区 金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉、西安、沈阳市场，不浅 已布局全国 19 个城市。 典型项目研究 5 金地集团区域发展战略 （二） 产品线分类介绍 1. 白金系：城市高端别墅系列 白金系产品主要以独栋、双拼和联排别墅的物业形态为主，通过对地块自然资源的 充分挖掘，同时充分

7、挖掘地下室、庭院、露台、平台等私有空间的舒适度和价值点，为 客户创造私密、自然、豪华的别墅生活体验。 充分满足客户群对自然闲适的低密度住区氛围有强烈偏好， 强调对自然景观资源如 水景、园景、山景等的营造，重视对客户生活中个性化生活如庭院、地下室、露台、平 台等空间的营造，对私密性和领域感超乎寻常的重视，建筑和景观所表现出的品质感异 常出众。 2. 天系：拥有独特资源的豪华精装公寓 天系产品主要以创新的豪华精装修公寓或类别墅形态，主力面积达到 170 平米以 上， 通过对建筑立面、 室内户型和装修、 公寓大堂及电梯厅、 会所功能空间的强化打造， 为客户创造私密、奢华、有品位的高端公寓生活。 典型

8、项目研究 6 其地段往往占有如国际学校、市中心大型公园、江景、海景、高尔夫等独特资源， 产品强调精装修的功能和品牌、重视对社区公共配套和服务的要求，讲究户型尺度的高 舒适性及建筑立面、室内公共部分装修品质感的高要求，同时也重视对入户方式的高要 求，通常配有豪华和专属感极强的高端会所。 天系的代表项目有金地海景花园、金海湾花园及金地翠堤湾等。它们分别坐拥大型 公园、江景、海景等独特资源。由于位于城市核心地段，交通便利，社区及周边配套齐 全。它属于金地集团的中端项目，通常面对的客户为城市改善型人群。 3. 名系：主城区本土化城市公寓 名系产品是主要以市中心高层公寓为主的物业形态， 其主力面积以1

9、30150的三房、 170 左右的四房为主，通过对建筑立面、室内户型和装修、大堂电梯厅、会所的强化打 造，为客户营造舒适、有品位、有品质的中高端市中心公寓生活。 名系产品在地段选择，充分满足客户群对核心地段、城市级配套的高偏好度，在建 筑立面、室内公共部分装修品质感有较高要求，对入户方式的舒适性也有较高要求，对 会所的功能类型和专属上相当重视。 名系的代表楼盘如北京金地国际花园，地处城市中心的国贸商圈，易受人流混杂及 噪音的影响，并不适合打造顶级豪宅产品，因此名系列往往以面向商务型精英的精装小 户型产品为主，并结合当地特有的文化特征吸引这部分高端客户。 4. 未来系：主城拓展区时尚城市公寓 未

10、来系产品主要以创新和高附加值的中小户型产品为主，主力面积为 90 平米以下 的两房或三房、110130 平米的紧凑三房或 3+1 房，通过风格前卫现代的立面造型、富 有情趣的社区公共空间、 功能完备的会所以及精致的精装修解决方案， 为客户创造未来、 前沿、时尚的居住感受。 以交通出行的便利性、社区生活配套的便利性及品味时尚，满足客群的置业需求。 社区营造重视户型空间的功能性和附加值及社区公共空间，会所注重功能性，社区风格 较为新潮前卫。这类产品所面对的客群多为首次置业者。 5. 格林系：城郊生态园区 格林系产品立足于城市郊区，通常占有较为优越的自然资源，通过尽可能多的设置 低密度的物业形态，营

11、造自然闲适的园林风格，同时打造偏向于体育功能的会所，以集 聚人气。其园区追求安逸闲适的生活，讲究对户型空间的舒适度，同时对社区景观和活 动空间也以非常高的要求打造，建筑立面多采用风情化的处理手法。 从格林系列的产品一般位于城市近郊的区位以及价格水平来看 （北京格林小镇均价 4700 元/） ，其普通住宅所针对的人群主要为中低端人群。 典型项目研究 7 6. 自在城系：主城拓展区大规模复合型高品质社区 自在城系产品系金地集 23 年开发经验的大成之作，建筑体量通常在 70 万方以上， 以多种物业类型复合（社区混搭、组团集中） ，通过多重商业配套体系（集中商业、特 色商业街和组团商业） 、健身康

12、乐体系（多会所差异化定位）以及社区服务体系的运作， 形成身自在心自在的大型复合高品质社区生活模式。 自在城系产品重视对社区综合配套的完备度和复合度，对邻里交往、社区氛围的关 注度特别高， 其营造目标是希望客户在大社区里能够实现除工作之外的几乎所有的生活 功能，如购物、体育锻炼、聚会交往等。同时，自在城系产品对户型空间的功能性和附 加值的重视程度极高，对会所功能和档次都有相当的要求，普遍采用沉稳大气的立面风 格，并统一营造协调的整体风格。 7. 钻石系：景观资源稀缺型豪华别墅 钻石系产品是金地集团近期研发的创新豪华高端别墅，主要以独栋、双拼和联排别 墅的物业形态，以占有景观极其优越的稀缺资源为园

13、区开发选址。通过对地块自然资源 的充分挖掘，同时充分挖掘地下室、庭院、露台、平台等私有空间的舒适度和价值点， 为客户创造私密、自然、豪华的别墅生活体验。 类产品为顶级塔尖人士量身定做。通过豪华精装修、高档次专属性会所等为客户创 造私密、奢华、有品位的高端别墅生活。 产品生命周期 典型项目研究 8 （三） 企业产品线发展趋势 根据我们对金地 2010 年年报中的土地储备项目分析所得，公司 2010 年获取 14 个 项目,新增土地储备 368 万平方米。截止报告期末, 公司储备达 1687.5 万平方米,其中权 益储备 1443.2 万平方米，公司近期无土地储备之忧。从项目分布上来看,公司新增

14、项目 重点布局环渤海的沈阳、北京、大连、长三角的上海、常州、宁波、珠三角的深圳和珠 海以及中部的长沙和武汉。其中大连、烟台、长沙和常州为新进城市，体现了公司在二 线城市继续扩张战略意图。报告期内，公司明确了“以住宅业务为核心,以商业地产和 金融业务为两翼, 协同发展,成为复合型的地产开发商” 的一体两翼发展战略。 由此推测， 以区位来定义，金地未来的产品线将更关注于城市栖居，城市改善型项目，以及一些位 于城市中心稀缺地段的高端项目。同时考虑到优秀的商业物业能为公司增加经常性收 入，金地的产品线已扩展到写字楼和商业物业。 金地集团产品线的发展目标为 80%是中档住宅产品，20%是高档住宅产品。同

15、时拓 展写字楼和商业物业。 二、 案例解析赵巷项目? ?金地佘山天境 (一) 项目概况 金地佘山天境位于上海青浦区赵巷镇，属于郊区低密度项目。项目总占地 315 亩， 规划容积率为 1.0，绿化率达到 51.9%，项目总建面约为 21 万平米，分二期开发建设。 一期建筑面积 10 万多平方米，由 2 个 BLOCK 和 1 个会所组成，共有 383 户，于 2011 年 6 月 25 日开盘推出 230550 平米的精装平墅，预计 2013 年入住。 小区西侧为宽约 50 米的天然河道崧塘河，北侧为业锦路，也就是小区的迎宾 道银杏大道。东侧为人工河道信息河，与崧塘河形成双龙抱珠的上上风水格 局

16、，南侧为规划道路。早在项目拿地之前，金地早已开始着手对豪宅产品的研究，经过 多地考察， 历时 3 年研究发现： 真正的豪宅除了地段上的稀缺之外， 还应该是人性化的、 是享受的，也就是豪宅第三重境界享受型豪宅。 (二) 区位 金地佘山天境交通便捷，位于上海青浦区赵巷镇，东距虹桥机场 12 公里，南靠国 家级旅游基地佘山，西临淀山湖风景区。项目距离轨道交通九号线佘山站约 1.5 公里， 区域内还将有在建中的轨道交通 20 号线（青浦线，轨道交通 20 号线的西延伸段） 。轨 道交通 30 分钟可至市中心。 佘山天境所在地新佘山国际住区作为上海豪宅标杆区域，区域内配套高端。项目南 面紧挨的就是五星级

17、大酒店佘山索菲特酒店。附近还有佘山艾美酒店以及在建的 世贸深坑酒店等数个五星级酒店。在索菲特大酒店的南面是著名的佘山高尔夫球场。 典型项目研究 9 项目附近有全市知名的宋庆龄幼儿园、小学。15 分钟可到达位于徐泾、华漕包括 美国学校在内的 9 家国际学校，形成全年龄段教育圈。 区域内还有奥特莱斯购物中心；10 分钟内可到达家乐福、大润发等多家大卖场。 在建中的 75 万平米格天地是集餐饮，购物，超市，娱乐于一体的综合商业体。 除此以外，还有目前国内规模最大的主题公园欢乐谷，还有亚洲最大的辰山 植物园、月湖雕塑公园、佘山旅游风景区等休闲度假胜地。 交通区位图 周边楼盘 典型项目研究 10 (

18、三) 项目规划 在项目规划上特别讲究对自然景观、绿化景观的营造。金地投资近亿元对规划红线 以外的天境岭、崧塘河、信息河，银杏大道进行了改造。在保证良好的视觉观赏的同时 增加了参与性，项目一期绿化投资更达 2500 元/平方米。 整个一期社区分为三个组团， 本着以人为本到绿色生态的规划理念， 一切回归自然。 景观中轴 200 米，延伸到崧塘河边，叠水瀑布、小溪、池塘、湖面等自燃式与雕塑喷泉、 跳泉等建筑水景融为一体，在组团和住宅的中轴线上，形成丰富的视觉景点，赋予业主 归家的仪式感。同时，各住宅组团入口均设计了高规格的“组团大堂” ，地上地下各一 层，不论驾车或步行，都让你享受归家的仪式感，更有

19、私人管家、访客接待等丰富服务 体验。建筑规划是由美国 JWDA 上海骏地建筑设计咨询有限公司负责。 规划项目特点 入门动作 人车分流；车行入户 达标动作 规划形成围合式； 营造坡地； 大面积引入外部水景； 相邻几栋高低、立面均有不同； 最好的资源给会所； 加分动作 注重整体空间感受，以物业形态换公共空间 (四) 建筑 项目一期由 24 栋 57 层不等的楼栋组成，分别有独栋、双拼和四拼三种形式，面 积为 230520 不等。均为每层一户设计，中西双厨设计（个别户型除外） 、一层大堂配 有贵气十足的紫铜大门，一层户型均带地下室、花园。像这类独栋的为 5 层，是天境的 专属产品，已申请专利一层一户

20、，360 度景观，设有私家游泳池和源于国会山政要通道 的私家电梯。 面积为 360 和 520 平米， 分别为四房三厅和五房三厅全套房、 双流线设计。 像这类双拼的也是每层一户，双流线设计，设有源于政要的私家电梯，面积为 300 典型项目研究 11 和 360 平米， 其中 360 平米的户型更有私家泳池。 像这类四拼， 面积为 230 和 270 平米， 三房两厅和四房两厅设计。 项目立面特点 入门动作尊贵感，价值感强的立面取向； 廊、柱、檐口、窗体，有细节变化； 暖色系为主，颜色搭配营造变化 达标动作全干挂石材； 整体感，不象公寓，象官邸、大独栋； 幢与幢之间或组团之间立面不相同； 注重

21、入口的门户或外挑雨廊的设计 加分动作特殊屋顶材质处理，如铜屋顶； 成熟，但行业内未出现的立面风格 材料设备 入门动作景观硬质铺贴注重多材质的使用； 国产电梯品牌 达标动作立面干挂石材； 窗体：铝包木、断桥隔热、双层中空 low-e 玻璃、进口五金 件、多种开启方式、带纱窗； 入户门：铜质、双开、重隔音 加分动作特殊材质应用：如屋顶铜瓦； 局部单向玻璃 新技术和智能化设备 入门动作地暖、净水系统； 光纤入户、户内通讯、无线网络 达标动作同层排水、隔音楼板； 五层安防：周边的智能探测器、内智能警示系统、大堂智能 门禁、自动识别业主身份电梯到智能门锁和室内层层防护模 式； 中央热水、全屋新风系统 加

22、分动作电梯预约按钮； 可视对讲（具备信息平台、服务平台功能） ； 早餐厅设远程视频系统 对新技术和智能化的使用导向：重视感受型、体验型新技术；重视安防系统；重视 隔音、防噪的技术。 典型项目研究 12 工艺和质量 加分动作石材现场反复抛光； 木饰面现场多道油漆； 局部采用特殊手工工艺，制造营销亮点 同时，平墅还有大量的人性化享受型设计，大大小小有 101 个之多。比如：无钥匙 回家系统、精装修地下车库、超宽车位和 1:2.25 的车位比。 (五) 园林景观 景观设计单位为景观豪斯泰勒张思图德建筑设计咨询（上海）有限公司。 景观特点 入门动作 景观主轴、或轴线； 大量全冠移植大树； 尊贵感入口

23、门户设计； 景观步道多材质使用； 堆坡、营造景观高差； 达标动作 高标准的装饰性围墙； 景观部品定制； 珍贵树种、古树； 红线外景观改造； 大面积水景营造（泳池、河道、喷泉、瀑布、花港观鱼） ； 加分动作 私家庭院精装修，形成整体景观的一部分； 局部组团，一楼庭院通泳道，直接游入中心泳池 最特别的市政道路（迎宾路银杏大道，特地在全国各地选购的大量姿态一样的百 典型项目研究 13 年银杏树铺设成银杏大道，这些银杏树树龄、姿态、高度、叶冠都是一致的。三列银杏 的林荫大道既有古朴的工整对称的仪式感，又具备了现代居住的气息。这些树每一棵都 在一般的小区可称为树王。 ） 典型项目研究 14 (六)

24、户型 金地佘山天境由 57 层多层组成 ，多层平墅。户型分为三居室、四居室、五居室。 户型特点 入门动作 一梯一户； 玄关系统； 多套房设计 达标动作 双开大尺度铜质进户门； 3.4 米以上层高； 佣人动线分开，独立区域（带卫生间） ； 局部挑高客厅； 局部大尺度风雨廊（阳台） 、露台； 双层花园； 两处通风、带庭院的地下室； 中西双厨、岛式早餐厅； 总裁会议室概念（高隔音设计、兼具书房、影音功能） ； 主卧双更衣室 加分动作 顶层空中中庭设计； 紧急避险室（兼具贵重物品陈列室功能） 金地佘山天境金地佘山天境 3 室 3 厅 4 卫 2 厨 C 户型图（主力户型） ： 典型项目研究 15 金

25、地佘山天境金地佘山天境 3 室 2 厅 3 卫 2 厨 B 户型图（主力户型） ： 金地佘山天境金地佘山天境 4 室 3 厅 5 卫 2 厨 D 户型图： 典型项目研究 16 金地佘山天境金地佘山天境 4 室 2 厅 4 卫 2 厨 A2 户型图（主力户型） ： 金地佘山天境 5 室 4 厅 5 卫 2 厨 E 户型图（主力户型，将独栋与大平层相融合，私家泳池，私 家专梯入户、入户 3 流线，H 型户型，密室，空中前庭后院，一层一户、近 30 米面宽。 ） ： 平墅代表“享受型豪宅”,2010 年金地天御主推的“平墅”产品走红，并获得国家 专利。平墅的出现颠覆的不仅仅是行业对于大平层户型的认

26、识，以享受财富，享受居住 为核心理念的平墅，没有跟随传统，没有刻意模仿西方的居住模式，它以更适合中国财 典型项目研究 17 富人群的居住方式走进了市场。业内人士指出， “平墅”之所以能够突破传统豪宅观念， 并获得专利认证，并不只是对空间的突破。空间使用率的提高，也带来了内部空间、居 住者生活方式的一次革命。形成其三大产品特点“不会过时的经典，不用浪费的享受， 不必隔阂的尊贵” 。 “平墅”产品体现的是对“豪宅”这个概念的全新理解： “平墅”通过设计优化， 创造超越相同别墅面积的空间尺度，提高居住舒适度。将所有居住空间平铺在一个建筑 层面，从面积到高度， “平墅”的空间看起来比普通别墅都要大一

27、号。在一层一户的分 布格局下，保证每户都拥有大面积庭院、花园和地下室。 “平墅”的设计理念将别墅和 大平层的优点融合在一起，改善了传统别墅上下楼不便和大平层缺乏私密性的缺点，让 居住者可以同时享受到别墅的空间感和大平层的舒适感。 平墅给买家带来的是更优越的居住方案： 不仅户户拥有精装庭院， 户户全套房设计， 并引入中西厨房分离、私家电梯、空中花园、地下 SPA 间等高端居住元素。专利级的平 墅户型在内部空间的追求上并没有采用严格的区域分割的方式，而是打破传统，运用了 更人性化的设计理念，在餐厅与客厅的设计上运用了连厅设计的格局，4.5 米开间的餐 厅，与 6 米开间的客厅相连，整个空间南北通透

28、，宽敞明亮。其次在空间的细节设计上 也堪称完美，在浴缸中喝红酒，欣赏庭院美景，甚至在主卧的收纳柜这样一个小小的空 间中都考虑设计了密码箱。 亮点： 令人震撼的顶层空中花园； 大尺度纵向连厅设计； 底层户型的超级大花园；大露台、大阳台、在室外建立了良好的生活空间；地下 室空间充分利用，成为家庭生活必不可少的部分。 (七) 精装修 住宅室内由葛乔治设计咨询（上海）有限公司设计。 装修特点 入门动作 大理石，实木的广泛运用； 地暖、新风、中央空调、净水等设备； 天地墙设计细节 达标动作 装修标准 6000 元/平米以上； 橱房电器、洁具龙头品牌均为一线品牌； 智能家居； 大尺度的门，其中主卧、总裁会

29、议室的门为双开门； 大牌设计师； 浴缸区带防水电视 加分动作 设计精奇的收纳系统； 庭院、露台精装修； 景观浴缸处装单反玻璃 典型项目研究 18 金地佘山天境 E 户型样板间客厅 金地佘山天境 E 户型样板间卧室 金地佘山天境 E 户型样板间餐厅 金地佘山天境 E 户型样板间书房 金地佘山天境 B2 户型客厅 金地佘山天境 B2 户型中厨 典型项目研究 19 金地佘山天境 B2 户型西厨 金地佘山天境 B2 户型卧室 金地佘山天境 A22 户型客厅 金地佘山天境 A22 户型餐厅 金地佘山天境 A22 户型西厨 金地佘山天境 A22 户型中厨 典型项目研究 20 金地佘山天境 A21 户

30、型主卧 金地佘山天境 A21 户型地下室 金地佘山天境 A21 户型主卫 金地佘山天境 A21 户型书房 (八) 项目配套 鉴于高端客户对商业依存半径较大，赵巷项目的配套商业均以小小 mall 为主体， 通过整合外部资源加以补充，即中高端的小型超市，干洗、医药、美发和自助银行。根 据金地调研结果，许多高端客户因为大型宠物而选择在郊区居住，因此把宠物医院引进 项目。此外社区还提供早餐服务，其亮点在于与农庄联动、供应有机菜。 服务是豪宅的一个重要组成部分。 除了传统的物业服务， 天境引入五星级酒店服务。 21000 平米的会所，除了传统中西餐厅、标准室内泳池、网球 SPA、儿童游乐、阅览室、 超市

31、外，更配置了 40 余间星级私人住区酒店和大型宴会厅。同时也为每户业主均配备 了 AVAYA 酒店式一体机，以实现一键式可视酒店服务。 配套和商业特点 入门动作中高端的小型超市、干洗、医药、美发、自助银行 达标动作早餐服务、宠物医院 典型项目研究 21 加分动作与农庄联动、供应有机菜 会所特点 入门动作 儿童才艺房 40、儿童游乐室 50、琴房 40； 棋牌室 250； 红酒雪茄房 100； 室内高尔夫 40、顶级桌球室 80 达标动作 瑜伽馆 100； 健身房 100； 室内恒温泳池 800+室外景观泳池； 加分动作 客房 600； 顶级中西餐 1500； 多功能厅 1000； 顶级 sp

32、a800（带日式露天温泉） ； 精品酒店联动、品牌嫁接； 大牌设计师单独设计； 御医堂医疗服务（拟） (九) 佘山天镜的“四六规划法则” 佘山天镜开发理念“四六规划法则” ，40%私人空间+60%公共空间，即公共大于私 有。 公共部位特点 入门动作 消防楼梯道铺贴； 变电站、垃圾站包装处理； 高标准精装修双大堂； 达标动作 电梯精装修； 大尺度（非标）电梯轿箱； 电梯厅及过道与室内设计统一考虑； 地下大堂装修标准更高、及周边景观处理； 局部挑空； 每个单元的门户设计、外挑雨廊 加分动作 地下车库地下花园 地下车库是一个重要的社区体验点，进入地下大堂的次数远多于地面大堂的次数。 利用地下空间做景

33、观，通过地下庭院、采光井将景观引入，大量绿植。 典型项目研究 22 (十) 佘山天境的目标客户定位 职业构成：外企老板或高管、私营企业主、企业中高管、政府公务员。 家庭收入水平：叠加、平层官邸客户年收入在 70100 万；双拼、大平层客户年薪 在 100300 万；独栋客户年薪在 400600 万或以上。 置业性质：自住比例在 80%以上。叠加、平层官邸客户为二次置业或以上；双拼、 大平层、独栋客户为多次改善置业。 意向户型和面积：160200 平米的四方或五房；200250 联排别墅；300 平米以内 双拼、平层官邸，独栋别墅。 意向总价区间：叠加、平层官邸 450500 万；双拼别墅、大

34、平层 700800 万；独 栋别墅 15001800 万。 (十一) 佘山天境的产品价值取向 由产品体系向价值体系的演变和提炼 金地佘山天境遵循豪宅市场的规律为产品竞争力两年上一个台阶， 产品的发展速度 快，今天的标准线就是明天的及格线。项目最关注的 6 大核心价值点是“景观、公共部 位、会所、立面、精装修、工艺”即成功的豪宅项目，需要在景观、公共部位、立面、 精装修、会所、工艺质量上做到标杆。 典型项目研究 23 （图： 佘山天境价值树； 策略最优价值树） 金地佘山天境产品价值树蕴含的三大的价值取向，即享受型豪宅，公共大于私有， 和设计价值工艺价值材料价值。 豪宅需求分为炫耀型、享受型、尊

35、贵型、理财型。任何需求都是混杂的，金地豪宅 满足的需求是 60%享受型+30%尊贵型+10%炫耀型。项目亮点就在于佘山天境具备了享 受型的特点。 佘山天境的“四六规划法则” ，即为 40%私人空间+60%公共空间，即公共大于私有。 必须向创造力要溢价：设计价值工艺价值材料价值。成本必须投入，但不是光 凭成本投入就可以解决问题。设计感决定了成本投入的体验价值，通过市场比较，确定 创新方向，设计中突出亮点型设计。 (十二) 佘山天境项目 SWOT 分析 项目优势：自然环境优越，居住品质高。附赠面积大。该项目与周边物业相比 都具优势，因此该项目实际售价大大降低。地铁配套。项目靠近轨道交通 9 号线佘

36、山 站，享有纯别墅住区少有的地铁配套。项目公司开发能力强。金地上海公司多年累计 的产品开发策略和手法，相对于区域竞争对手，能够充分挖掘地块价值，更大程度的满 足客户需求。 项目机会：业态具有相对优势。项目周边多为低容积率项目，其物业形态不会对 该项目造成太大影响，唯一规划条件相似的龙湖滟澜山和本项目的竞争中处于劣势。 产品类型独特、具有差异性。该项目意向建造的叠加别墅、平层公寓产品在大佘山板块 较为稀缺，另外大平层产品在大佘山板块尚属首创，具有差异性。虹桥交通枢纽的建 设将导致区域方产品需求爆发性增涨；珠江商业广场的建设将进一步完善区域配套，提 升人气与居住品质；欢乐谷的建成开放将显著提升板块

37、热度，带来人气、各种配套，提 升区域价值。 项目劣势：地块南北狭长，东西狭窄，规划中出现了一定的难度。周边缺乏基 础生活配套。尽管从长远看，该案周边的生活配套设施将会非常齐全，但从现阶段看周 边仍是空地一块，特别是商业不成气候，这对越来越理性与实际的购房者来说，会形成 典型项目研究 24 一定障碍。 项目威胁：周围别墅项目多为品牌房企的项目（包括龙湖滟澜山，中海翡翠湖岸 别墅等） ，将对该项目产品造成威胁。 (十三) 平安财富安鑫一号集合资金信托 金地集团与平安信托签署协议，由平安信托募集信托资金 16.17 亿投资于上海赵巷 项目，占项目公司 49%的股权。 该信托资金目前已经足额募集，信

38、托计划期限 3 年。平安信托作为信托计划的管理 人将收取信托资金年 2%的管理费用。 该信托产品结构： 信托产品要素： 优先部分 劣后部分 规模 8.17 亿 8 亿 认购起点 300 万元 300 万元 期限 1.52 年 2.53 年 收益情况 （扣除所有费用后） 1.5 年末分配的部分，7%/年 2 年末分配的部分，7.5%/年 浮动收益(第 2 年末开始不定期 分配，静态收益率测算 17.51%/ 年，2.5 年) 认购费 无 无 固定管理费 约 1.5%/年(投资者收益的剩下部分) 2%/年 典型项目研究 25 浮动管理费 无 劣后超额收益的 10%(劣后投资 收益率超过 6%/年

39、的部分为超额 收益) 保管费 0.1%/年 上海赵巷项目地块为金地集团于以 30.48 亿元竞得，折合楼板价达到 14495 元/平 方米，为当时上海单价地王。 典型项目研究 有关我们的组织： 高通智库是一家专业的房地产研究机构，定位为“房地产研究综合服务商”， 致力于为房地产行业的相关企业提供优质的市场与行业研究服务。我们凭借独 特的信息收集系统、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，为 客户提供准确、及时、高附加值的决策支持。在业务定位上，高通智库一直坚 持：以“专业主义”、“精品研究”为原则，以客户需求为中心，以客户满意 度为标准提供服务。 我们的业务主要包括： 1.房地产系列

40、研究报告 研究简报名称 提供时间 房地产策略研究周报每周提供 地产金融月报每月提供 房企竞争情报周报每周提供 房地产标杆企业研究报告每月提供 典型项目案例研究每月提供 境外房地产案例研究双周提供 房地产行业研究季报季度提供 每日地产工作日提供 商业地产监控报告双周提供 土地市场监控报告每周提供 区域市场监控报告双周提供 2.长期定制化研究服务 根据客户特定需求，提供长期研究支持。 3.委托研究服务 根据客户的特定需求提供各种个性化的研究服务。 服务领域 1.房地产趋势研究 2.区域市场研究 3.项目调研顾问服务 4.行业研究、标杆房企研究 5.细分市场典型项目研究 6.国外房地产研究服务 公司地址： 公司地址： 北京市朝阳区时间国际 A 座 30 层 3006 邮编：邮编：100028 传真：传真：(010)58677851-8001 电话：电话：(010)58677851/2/3 网站：网站： 免责声明： 本公司力求报告内容准确完整，但不对因 使用本报告而产生的任何后果承担法律责 任。本报告的版权归高通智库所有，如需 引用和转载，需征得版权所有者的同意。 任何人使用本报告，视为同意以上声明。