南京房地产市场总结及趋势研判.pdf

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1、 New Visual Angel 【南京新景祥业务发展与咨询顾问中心】【南京新景祥业务发展与咨询顾问中心】 2011年2011年南京房地产市场 总结及趋势研判 南京房地产市场 总结及趋势研判 1宏观经济背景宏观经济背景 2房地产调控政策房地产调控政策 目录 contents目录 contents 52012年走势预判2012年走势预判 3房地产市场分析房地产市场分析 42011年热点回顾2011年热点回顾 图1-1-1 图1-1-1 2010年一季度-2011年三季度中国GDP走势 回调放缓 2010年一季度-2011年三季度中国GDP走势 回调放缓 总体经济总体经济 2011年以来，我国经

2、济运行总体良好2011年以来，我国经济运行总体良好，尽管分季度来 看，GDP增长逐季放缓，但全年依然会保持在9%以上 ，尽管分季度来 看，GDP增长逐季放缓，但全年依然会保持在9%以上 数据来源：国家统计局公布数据数据来源：国家统计局公布数据 2011年三季度GDP增速为9.4%9.4%， 数据显示，自去年以来我国经济增长逐 季放缓 经济增长逐 季放缓，其原因有二：一是宏观政策主 动调控。为缓解通胀压力、抑制资产价 格泡沫，加大节能减排力度和清理地方 融资平台，去年以来宏观调控政策不断 收紧，央行多次提高存款准备金率和存 贷款利率，控制信贷规模，对抑制经济 景气扩张起到了明显的作用；二是基数

3、因素。2009年到2010年一季度， GDP 增速不断抬高。 展望2012年，我国工业生产减速的 可能性比较大 展望2012年，我国工业生产减速的 可能性比较大。一是企业“去库存化” 压力明显增大；二是新增订单减少抑制 工业生产，PMI指数已经连续3个月下 降，尤其是11月份首次突破50的“分 水岭”，降至49。三是企业出口难度加 大，预计2012年出口形势不容乐观， 这也将减弱对工业生产的带动作用。 跌破50景气荣枯线跌破50景气荣枯线 数据来源：国家统计局公布数据数据来源：国家统计局公布数据 图1-1-2 2010年1月-2011年11月PMI指数走势图1-1-2 2010年1月-2011

4、年11月PMI指数走势 通胀走势通胀走势 通胀压力显著回落，物价上涨压力明显缓解，今年货币 政策不断向稳健回归， 通胀压力显著回落，物价上涨压力明显缓解，今年货币 政策不断向稳健回归，流动性过剩状况得到有效缓解，对稳定物价 和通胀预期效果明显 流动性过剩状况得到有效缓解，对稳定物价 和通胀预期效果明显 CPI数值7月份攀升至6.5%的高位， 但进入8月份以来，物价涨幅逐月回落， 11月回落到4.2%11月回落到4.2%，并且环比涨幅出现了 8个月以来首次负增长，物价上涨的压力 明显缓解。2011年物价走势呈现“中间 高、两头低”的“倒V字”型走势 中间 高、两头低”的“倒V字”型走势，一 是

5、一 是翘尾因素紧密相关。二是二是与政策调控 尤其是货币政策不断收紧有关。三是三是受 政策扶持、生产扩大以及运输成本减低 等因素影响，食品特别是蔬菜和肉禽价 格近几个月明显回落。 目前物价水平并未进入持续性的下 降通道 目前物价水平并未进入持续性的下 降通道，明年的农产品是否继续丰收和 大宗商品价格将继续影响物价走势。 总体判断，随着经济景气回落、食 品价格高位回落和输入性通胀的减缓， 2012年物价涨幅将明显放缓，预计2012 年CPI上涨3.5%左右，比2011年回落1.9 个百分点。 翘尾因素翘尾因素 数据来源：国家统计局公布数据 数据来源：国家统计局公布数据 图1-1-3 2010年1月

6、-2011年11月CPI及PPI走势图 图1-1-4 2010年1月-2011年11月CPI、食品价格走势图 数据来源：国家统计局公布数据 数据来源：国家统计局公布数据 图1-1-3 2010年1月-2011年11月CPI及PPI走势图 图1-1-4 2010年1月-2011年11月CPI、食品价格走势图 图1-1-7 20082011年1-11月新增贷款走势（单位：亿元）图1-1-7 20082011年1-11月新增贷款走势（单位：亿元） 注：2011年新增人民币贷款为11月底数据，虚线为全年预测值。注：2011年新增人民币贷款为11月底数据，虚线为全年预测值。 数据来源：中国人民银行网站公

7、开数据数据来源：中国人民银行网站公开数据 货币环境货币环境 2009年以来货币高投放所释放的负面效应和通胀压力正 在逐渐和持续显现， 2009年以来货币高投放所释放的负面效应和通胀压力正 在逐渐和持续显现，明年的货币政策主基调仍将保持不变，继续稳 健的货币政策 明年的货币政策主基调仍将保持不变，继续稳 健的货币政策 图1-1-5 2011年1-11月货币及准货币（）供应量及同比（亿元）图1-1-5 2011年1-11月货币及准货币（）供应量及同比（亿元）图1-1-6 2011年1-11月本外币贷款余额及同比（亿元）图1-1-6 2011年1-11月本外币贷款余额及同比（亿元） 广义货币()增速

8、自2011年初逐月回落明显广义货币()增速自2011年初逐月回落明显，2011年9月同比增长仅 13.07%，是1997年以来月度增速最低水平，但是2009年以来货币高投放所释放 的负面效应和通胀压力正在逐渐和持续显现，要求货币政策保持稳健，防止负面 效应持续扩大。 2011年1-11月，全国新增贷款额全国新增贷款额6.84万亿元，远低于2009年全年9.58万亿 元水平，预计今年全年新增贷款额将低于2010年水平预计今年全年新增贷款额将低于2010年水平。2011年，企业特别是中 小企业贷款难，信贷支持存在结构问题，民间金融规模扩大，问题突出，系统风 险加大，直接融资比例仍待提高等，诸多因素

9、要求加大和优化对企业和民间融资 要求的信贷支持，需要货币政策释放积极信号，在2011年12月降低存款准备金 率0.5个百分点后，存款准备金率再次下调的空间、必要性和可能性依然很大， 预计2012年上半年存款准备金下调2次以上，在通胀压力犹存，负利率仍十分明 显的前提下，近期调整利率的可能性不大，货币政策仍以稳健为核心。 预计2012年上半年存款准备金下调2次以上，在通胀压力犹存，负利率仍十分明 显的前提下，近期调整利率的可能性不大，货币政策仍以稳健为核心。 数据来源：中国人民银行网站公开数据数据来源：中国人民银行网站公开数据数据来源：中国人民银行网站公开数据数据来源：中国人民银行网站公开数据

10、消费水平消费水平受政策刺激、收入增加等因素影响，2011年我国消费保 持了较快增长态势，世界经济前景黯淡， 受政策刺激、收入增加等因素影响，2011年我国消费保 持了较快增长态势，世界经济前景黯淡，扩大内需要求更多依赖消 费的拉动作用， 2012年消费将继续较快增长 扩大内需要求更多依赖消 费的拉动作用， 2012年消费将继续较快增长 2011年社会消费品零售总额增速维持在 17%左右，明显低于去年18%的平均增速 2011年社会消费品零售总额增速维持在 17%左右，明显低于去年18%的平均增速， 今年在人民生活水平、社会消费品购买力、 货币流通速度几个方面，相对去年有所放缓。 2012年，消

11、费将继续较快增长2012年，消费将继续较快增长。一是一是世 界经济前景黯淡，扩大内需要求更多依赖消 费的拉动作用。二是二是居民收入持续增长，消 费能力有望进一步提高。三是三是城乡居民保障 水平切实提高，抑制消费的后顾之忧减弱。 四是四是保障房建设继续加力，将对相关住房消 费有所带动。五是五是文化产业发展在战略层面 得到重视，文化消费增长机遇凸显。 影响消费者信心的主要是就业预期、收 入预期和消费意愿。制约消费增长的因素较 多：一是房地产调控、部分城市汽车限购一是房地产调控、部分城市汽车限购等 政策还将延续，汽车、住房两大消费升温的 可能性很小。二是物价水平继续保持高位二是物价水平继续保持高位，

12、 对中低收入群体的消费具有负面影响。三是 消费者信心指数和预期指数近几个月连创新 低 三是 消费者信心指数和预期指数近几个月连创新 低。 数据来源：国家统计局公布数据 数据来源：国家统计局公布数据 数据来源：国家统计局公布数据 数据来源：国家统计局公布数据 图1-1-8 2010.1-2011.11社会消费品零售总额同比增速对比 图1-1-9 2010.1-2011.11消费者信心指数对比 图1-1-8 2010.1-2011.11社会消费品零售总额同比增速对比 图1-1-9 2010.1-2011.11消费者信心指数对比 投资结构投资结构 在保障房建设加快、出口高增长和产业地区转移等因素 影

13、响下， 在保障房建设加快、出口高增长和产业地区转移等因素 影响下，2011年我国固定资产投资实现了较快增长，预计2012年 投资将继续较快增长，但比2011年会有所回落 2011年我国固定资产投资实现了较快增长，预计2012年 投资将继续较快增长，但比2011年会有所回落 2011年前11个月固定资产投资完成26.9万 亿元，同比增长24.5%，与去年基本持平。 2012年投资将继续较快增长，但比2011年 会有所回落 2012年投资将继续较快增长，但比2011年 会有所回落，推动投资增长的有利因素包括有利因素包括： 一是一是财政政策将更加积极，货币政策稳健的基 础上强调预调微调。二是二是保障

14、房建设继续快速 推进。三是三是战略性新兴产业加快。四是四是水利建 设提速、文化产业大发展将加快相关投资。 抑制投资的因素包括抑制投资的因素包括：一是一是房地产市场调 整继续。二是二是民间借贷成本居高不下，对民间 投资增长形成压力。三是三是产能过剩问题打击相 关企业投资的信心和积极性。 2011年，上市房企经营不佳、营业收入下 降、存货激增、现金流日益紧张等各问题日益 凸显，房地产商资金趋紧，导致房地产投资自 今年9月起出现下降 房地产商资金趋紧，导致房地产投资自 今年9月起出现下降。由于房地产在投资和国民 经济中占比较大、产业关联度高，房地产调整 必将对相关行业、财政收入和国民经济产生负 面影

15、响。 4万亿经济 刺激计划 政策由极度宽松 变为适度宽松 保障房建设 加快 4万亿经济 刺激计划 政策由极度宽松 变为适度宽松 保障房建设 加快 四万亿投资分配：民生工程投资占44%；自主创新、结构调整、节能减排、生态建设，占 16%；重大基础设施的建设，占23%；汶川地震的灾后恢复重建，占14%；其他公共支出占 3%。 四万亿投资分配：民生工程投资占44%；自主创新、结构调整、节能减排、生态建设，占 16%；重大基础设施的建设，占23%；汶川地震的灾后恢复重建，占14%；其他公共支出占 3%。 数据来源：国家统计局公布数据 数据来源：国家统计局公布数据 数据来源：国家统计局公布数据 数据来源

16、：国家统计局公布数据 图1-1-10 2010年1月-2011年11月固定资产投资走势（单位：亿元） 图1-1-11 2011年1-11月房地产投资额及与固投占比（单位：亿元） 图1-1-10 2010年1月-2011年11月固定资产投资走势（单位：亿元） 图1-1-11 2011年1-11月房地产投资额及与固投占比（单位：亿元） 数据来源：中华人民共和国国家统计局数据来源：中华人民共和国国家统计局 2011年12月30日收盘为6.30092011年12月30日收盘为6.3009 数据来源：中国人民银行网站公开数据数据来源：中国人民银行网站公开数据 进口快于出口，外贸 顺差继续减少 进口快于出

17、口，外贸 顺差继续减少 对外贸易对外贸易 2011年以来，外贸刺激政策保留和人民币有效汇率保持 基本稳定，外贸出口保持了较快增长态势， 2011年以来，外贸刺激政策保留和人民币有效汇率保持 基本稳定，外贸出口保持了较快增长态势，2012年抑制出口因素较 多，净出口对经济增长的贡献将进一步下降 2012年抑制出口因素较 多，净出口对经济增长的贡献将进一步下降 2011年以来，外贸刺激政策保留和人民币 有效汇率保持稳定，抵消了外贸出口企业面 临的劳动力和原材料成本上升的压力，外贸 出口保持了较快的增长态势。1-11月，我国 外贸进出口总值外贸进出口总值33096.2亿美元，同比增长 23.6% 同

18、比增长 23.6%，其中，出口出口172.40.1亿美元，增长 21.1% 增长 21.1%；进口进口15856.1亿美元，增长26.4%增长26.4%。 近几个月我国对欧盟地区出口明显放缓，但 由于新兴经济体的经济相对活跃，我国对新 兴经济体的进出口贸易增长强劲，对澳大利 亚、巴西、俄罗斯和南非等国家双边贸易进 出口总值分别有所增长。 2012年，抑制出口的因素比较多抑制出口的因素比较多，主要包 括：一是一是全球经济减速风险加大，很可能导 致外部环境趋紧、外需疲软。二是二是人民币汇 率继续升值，不断弱化我国出口产品的价格 竞争力。三是三是劳动力成本增加，加上融资成 本上升，影响企业外贸出口。

19、四是四是面临各种 形式的贸易保护主义。同时，在鼓励进口政 策等因素的影响下，预计进口将继续较快增 长 在鼓励进口政 策等因素的影响下，预计进口将继续较快增 长。 图1-1-12 2010.1-2011.11进出口贸易同比增长率对比图1-1-12 2010.1-2011.11进出口贸易同比增长率对比 图1-1-13 2010年1月-2011年12月美元-人民币汇率图1-1-13 2010年1月-2011年12月美元-人民币汇率 小结 summary小结 summary 在全球经济前景黯淡，房地产调控和产能过剩风险增加的大背景下，2012年经 济增长将比2011年有所放缓，预计全年GDP增长8.8

20、%，CPI上涨3.5%左右，从发展 趋势来看，世界经济放缓、楼市调控和地方政府债务风险“三碰头”是当前我国经 济面临的最大风险，宏观经济政策需要在稳增长、调结构、控通胀之间取得最佳平 衡，在当前形势下，尤其是要把保增长放在更加突出的位置。 2011年底的中央经济工作会议指出：2012年宏观政策的总基调是“稳中求进”。 “稳”就是稳政策、稳经济、稳物价，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政 策；“进”就是抓住我国发展的重要战略机遇期，加快转变发展方式、深化改革和 着力改善民生。在政策总体保持稳定的同时，政策预调微调的空间、必要性和可能 性明显增大。 目录 contents目录 contents

21、1宏观经济背景宏观经济背景 2房地产调控政策房地产调控政策 52012年走势预判2012年走势预判 3房地产市场分析房地产市场分析 42011年热点回顾2011年热点回顾 全国房产政策全国房产政策 南京房产政策南京房产政策 2房地产调控政策房地产调控政策 地方政府出手救市 地方政府出手救市 10.22新政 10.22新政 公积金贷款利率下调 公积金贷款利率下调 资金比例下调 资金比例下调 广东省十五条 广东省十五条 物业税开征研讨 物业税开征研讨 二套房政策收紧 二套房政策收紧 清查闲置土地 清查闲置土地 公积金贷款收紧 公积金贷款收紧 4.15国十条 4.15国十条 上调准备金率 上调准备金

22、率 国十条 国十条 上调准备金率 上调准备金率 二套房再次收紧 二套房再次收紧 9.29新政 9.29新政 上调利率 上调利率 上海重庆试行房产税 上海重庆试行房产税 打压打压 打压打压 救市救市 图2-1-1 图2-1-1 2009年2月-2011年11月全国新建住宅价格指数变化2009年2月-2011年11月全国新建住宅价格指数变化 1.26国八条 1.26国八条 加息 加息 提高存款准备金率 提高存款准备金率 二三线城市限购 二三线城市限购 备注：因2011年全国新建住宅价格指数未公示， 2011年1月-11月为北京新建住宅价格同比指数 数据来源：国家统计局公布数据 备注：因2011年全

23、国新建住宅价格指数未公示， 2011年1月-11月为北京新建住宅价格同比指数 数据来源：国家统计局公布数据 政策回顾政策回顾 2010年初出台“史上最严厉”的调控政策至今已持续近 两年时间，主要侧重于 2010年初出台“史上最严厉”的调控政策至今已持续近 两年时间，主要侧重于限购、房产税、信贷、保障房限购、房产税、信贷、保障房四大方面四大方面 2010年4月起至目前，调控政 策已持续近两年 2010年4月起至目前，调控政 策已持续近两年 住建部表态明年限 购政策持续 住建部表态明年限 购政策持续 重拳1限购重拳1限购自2010年初至今的房地产调控政策较以往力度更 为严厉，持续时间更长， 自20

24、10年初至今的房地产调控政策较以往力度更 为严厉，持续时间更长，以抑制需求的方式遏制房价快速上涨，就 目前形势来看，2012年限购政策将会持续 以抑制需求的方式遏制房价快速上涨，就 目前形势来看，2012年限购政策将会持续 2010.4.152010.4.15 “国十条”“国十条” 2010.9.292010.9.29 “国十条”加强版“国十条”加强版 2011.1.262011.1.26 “国八条”“国八条” 2007.9.272007.9.27 9.27新政9.27新政 2008.10.272008.10.27 一系列救市政策一系列救市政策 2010.1.102010.1.10 “国十一条

25、”“国十一条” 2011.7.122011.7.12 要求二三线城 市采取限购令 要求二三线城 市采取限购令 华南地区华南地区 广东（4）广东（4）广州广州、深圳深圳、佛山佛山 珠海珠海 福建（2）福建（2）福州福州、厦门厦门 海南（2）海南（2）海口海口、三亚三亚 华北地区华北地区 北京北京北京北京 天津天津天津天津 山东（2）山东（2）济南济南、青岛青岛 河北（1）河北（1）石家庄石家庄 山西（1）山西（1）太原太原 河南（1）河南（1）郑州郑州 华东地区华东地区 上海上海上海上海 江苏（4）江苏（4）南京南京、无锡无锡、苏州苏州、徐州徐州 安徽（1）安徽（1）合肥合肥 浙江（7）浙江（7

26、） 宁波宁波、杭州杭州、温州温州、金华金华、绍兴绍兴、舟舟 山山 、 台州台州、衢州衢州 东北地区东北地区 黑龙江（1）黑龙江（1）哈尔滨哈尔滨 吉林（1）吉林（1）长春长春 辽宁（2）辽宁（2）大连大连、沈阳沈阳 中南地区中南地区 湖南（1）湖南（1）长沙长沙 湖北（1）湖北（1）武汉武汉 贵州（1）贵州（1）贵阳贵阳 广西（1）广西（1）南宁南宁 江西（1）江西（1）南昌南昌 西北地区西北地区 陕西（1）陕西（1）西安西安 甘肃（1）甘肃（1）兰州兰州 新疆（1）新疆（1）乌鲁木齐乌鲁木齐 青海（1）青海（1）西宁西宁 宁夏（1）宁夏（1）银川银川 内蒙（1）内蒙（1）呼和浩特呼和浩特 西

27、南地区西南地区 四川（1）四川（1）成都成都 云南（1）云南（1）昆明昆明 合计合计4646 重拳2房产税重拳2房产税 2011年重庆及上海进行了房产税试点工作，房 产税将会 2011年重庆及上海进行了房产税试点工作，房 产税将会在信息系统健全之后逐步增加试点在信息系统健全之后逐步增加试点 征收对象 个人拥有的独栋商品住宅独栋商品住宅；个人新购的高档住房高档住房(高档住房是指建筑面积交易单 价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住 房)；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以 上的普通住房 第二套(含第二套)以 上的普通住房。 本暂行办

28、法施行之日起本市居民家庭在本市新购市新购且属于该居民家庭第二套及以 上 第二套及以 上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市和非本市居民家 庭在本市新购新购的住房（以下统称“应税住房”） 税 率 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成 交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为 1%1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%1.2%。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普 通住房，税率为0.5%为0.5%。 适用税率暂定为0.6%。0.6%。 应税住房每市场交易价格低

29、于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 （含2倍）的，税率暂减为0.4%。为0.4%。 免税面积 扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只对一套应税住房扣免税面积。 纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180为180；新购的独栋 商品住宅、高档住房，免税面积为100为100。纳税人家庭拥有多套新购应税房 的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的 家庭全部住房面积 ，合并计算的 家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60（即免

30、税住房面 积，含60）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60的， 人均不超过60（即免税住房面 积，含60）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60的，对属新购 住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全 部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。 计税依据 应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。房产评估值作为计税依据。 独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，其计税交易价和 适用的税率均不再变动。 计税依据参照应税住房的房地产市场价格房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期重 估。试点初期，暂以

31、应税住房的市场交易价格作为计税依据。 房产税暂按应税住房市场交易价格的70%的70%计算缴纳。 应纳税额 应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率 应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。 应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价70%税率 应税建筑面积是指合并计算合并计算纳税人的家庭全部住房面积的家庭全部住房面积-（家庭人口*60）。 重庆重庆上海上海 1.自房产税改革在重庆、上海两地试行之后，1.自房产税改革在重庆、上海两地试行之后，重庆重庆征收的税额在征收的税额在1亿到2亿1亿到2亿 之间，之间，上海上海市房产税试点认定应征

32、房产税的住房约市房产税试点认定应征房产税的住房约七千多套七千多套。这并非意这并非意 味着房产税出台对楼市调控没有效果，相反，房屋需求，特别是高端住味着房产税出台对楼市调控没有效果，相反，房屋需求，特别是高端住 宅的需求被打压，才是房产税数额有限的原因宅的需求被打压，才是房产税数额有限的原因。 2.住建部姜伟新表示限购不得已为之，将在信息系统健全之后也就是房产2.住建部姜伟新表示限购不得已为之，将在信息系统健全之后也就是房产 税征收的信息基础建成以后逐步取消，房产的信息系统完善以后，可以税征收的信息基础建成以后逐步取消，房产的信息系统完善以后，可以 通过税收政策来抑制投机，通过税收政策来抑制投机

33、，房产税将是限购的取代政策，未来会逐步增房产税将是限购的取代政策，未来会逐步增 加房产税试点加房产税试点。 重拳3信贷重拳3信贷 2010年初至2011年中，信贷不断收紧，2010年初至2011年中，信贷不断收紧，2011年 底，央行下调存准率，信贷紧缩逐步得到缓解 2011年 底，央行下调存准率，信贷紧缩逐步得到缓解 数据上调时间数据上调时间 存款基准利率存款基准利率贷款基准利率贷款基准利率 调整前调整前调整后调整后 调整 幅度 调整 幅度 调整前调整前调整后调整后 调整 幅度 调整 幅度 2011年7月7日3.25%3.50%3.50%0.25%6.31%6.56%6.56%0.25% 2

34、011年4月6日3.00%3.25%0.25%6.06%6.31%0.25% 2011年2月9日2.75%3.00%0.25%5.81%6.06%0.25% 2010年12月26日2.50%2.75%0.25%5.56%5.81%0.25% 2010年10月20日2.25%2.50%0.25%5.31%5.56%0.25% 2008年12月23日2.52%2.25%-0.27%5.58%5.31%-0.27% 2008年11月27日3.60%2.52%-1.08%6.66%5.58%-1.08% 2008年10月30日3.87%3.60%-0.27%6.93%6.66%-0.27% 2008年

35、10月9日4.14%3.87%-0.27%7.20%6.93%-0.27% 2008年9月16日4.14%4.14%0.00%7.47%7.20%-0.27% 2007年12月21日3.87%4.14%0.27%7.29%7.47%0.18% 2007年9月15日3.60%3.87%0.27%7.02%7.29%0.27% 2007年8月22日3.33%3.60%0.27%6.84%7.02%0.18% 2007年7月21日3.06%3.33%0.27%6.57%6.84%0.27% 2007年5月19日2.79%3.06%0.27%6.39%6.57%0.18% 2007年3月18日2.52

36、%2.79%0.27%6.12%6.39%0.27% 公布时间公布时间生效日期生效日期 大型金融机构大型金融机构中小金融机构中小金融机构 调整前调整前调整后调整后 调整 幅度 调整 幅度 调整前调整前 调整后调整后 调整 幅度 调整 幅度 2011年11月30日2011年11月30日2011年12月5日2011年12月5日21.50%21.50%21.00%21.00%-0.50%-0.50%18.00%18.00%17.50%17.50%-0.50%-0.50% 2011年6月14日2011年6月20日21.00%21.50%2011年6月14日2011年6月20日21.00%21.50%0

37、.50%0.50%17.50%18.00%17.50%18.00%0.50%0.50% 2011年5月12日2011年5月18日20.50%21.00%0.50%17.00%17.50%0.50% 2011年4月17日2011年4月21日20.00%20.50%0.50%16.50%17.00%0.50% 2011年3月18日2011年3月25日19.50%20.00%0.50%16.00%16.50%0.50% 2011年2月18日2011年2月24日19.00%19.50%0.50%15.50%16.00%0.50% 2011年1月14日2011年1月20日18.50%19.00%0.50

38、%15.00%15.50%0.50% 2010年12月10日2010年12月20日18.00%18.50%0.50%14.50%15.00%0.50% 2010年11月19日2010年11月29日17.50%18.00%0.50%14.00%14.50%0.50% 2010年11月9日2010年11月16日17.00%17.50%0.50%13.50%14.00%0.50% 2010年5月2日2010年5月10日16.50%17.00%0.50%13.50%13.50%0.00% 2010年2月12日2010年2月25日16.00%16.50%0.50%13.50%13.50%0.00% 20

39、10年1月12日2010年1月18日15.50%16.00%0.50%13.50%13.50%0.00% 2008年12月22日2008年12月25日16.00%15.50%-0.50%14.00%13.50%-0.50% 2008年11月26日2008年12月5日17.00%16.00%-1.00%16.00%14.00%-2.00% 2008年10月8日2008年10月15日17.50%17.00%-0.50%16.50%16.00%-0.50% 2008年9月15日2008年9月25日17.50%17.50%0.00%17.50%16.50%-1.00% 2008年6月7日2008年6月

40、25日16.50%17.50%1.00%16.50%17.50%1.00% 2008年5月12日2008年5月20日16.00%16.50%0.50%16.00%16.50%0.50% 2008年4月16日2008年4月25日15.50%16.00%0.50%15.50%16.00%0.50% 2008年3月18日2008年3月25日15.00%15.50%0.50%15.00%15.50%0.50% 2008年1月16日2008年1月25日14.50%15.00%0.50%14.50%15.00%0.50% 2007年12月8日2007年12月25日13.50%14.50%1.00%13.5

41、0%14.50%1.00% 2007年11月10日2007年11月26日13.00%13.50%0.50%13.00%13.50%0.50% 2007年10月13日2007年10月25日12.50%13.00%0.50%12.50%13.00%0.50% 2007年9月6日2007年9月25日12.00%12.50%0.50%12.00%12.50%0.50% 2007年7月30日2007年8月15日11.50%12.00%0.50%11.50%12.00%0.50% 2007年5月18日2007年6月5日11.00%11.50%0.50%11.00%11.50%0.50% 2007年4月29

42、日2007年5月15日10.50%11.00%0.50%10.50%11.00%0.50% 2007年4月5日2007年4月16日10.00%10.50%0.50%10.00%10.50%0.50% 2007年2月16日2007年2月25日9.50%10.00%0.50%9.50%10.00%0.50% 2007年1月5日2007年1月15日9.00%9.50%0.50%9.00%9.50%0.50% 2007年初至2008年中，信贷紧缩2007年初至2008年中，信贷紧缩 2008年底，信贷放松2008年底，信贷放松 2010年初至2011年中，信贷紧缩2010年初至2011年中，信贷紧缩

43、2010年底至2011年中，加息不断2010年底至2011年中，加息不断 2008年中至年底，减息2008年中至年底，减息 2007年初至年底，加息不断2007年初至年底，加息不断 重拳4保障房重拳4保障房 2011年全年保障房建设开工率已经基本完成， 品牌房企纷纷加入保障房建设， 2011年全年保障房建设开工率已经基本完成， 品牌房企纷纷加入保障房建设，随着保障房的竣工，将会对商品房 市场产生一定影响 随着保障房的竣工，将会对商品房 市场产生一定影响 当前参与保障房开发三类典型企业对比当前参与保障房开发三类典型企业对比 类别类别典型代表典型代表企业优势企业优势特点特点 一二线开发商企业一二线

44、开发商企业万科、绿城、宋都等万科、绿城、宋都等能较好控制成本，专注大众住宅，住宅标准化能较好控制成本，专注大众住宅，住宅标准化重点开发限价房重点开发限价房 成本控制型房企成本控制型房企碧桂园碧桂园 具有开发郊区大盘的丰富经验，开发和销售速度快，控 制成本经验丰富 具有开发郊区大盘的丰富经验，开发和销售速度快，控 制成本经验丰富 重点开发经济适用房和双限房重点开发经济适用房和双限房 国有房地产企业国有房地产企业北京住总集团北京住总集团 拥有政府资源，长期开发保障房，积累丰富的中低档住 房开发经验 拥有政府资源，长期开发保障房，积累丰富的中低档住 房开发经验 全面开发各类保障房全面开发各类保障房

45、2007年2008年2009年2010年2011年 财政资金投入（亿元）5418450181110500 目标（万套）002605801000 开工（万套）00120590 9月底开工率 达98% 2007年2008年2009年2010年2011年 财政资金投入（亿元）5418450181110500 目标（万套）002605801000 开工（万套）00120590 9月底开工率 达98% 品牌房企参与保障房的建设，不断提升了保障房的整体品质，随着保障房存量增加，品牌房企参与保障房的建设，不断提升了保障房的整体品质，随着保障房存量增加， 覆盖面不断变广，未来将会对商品房市场产生一定冲击。覆盖

46、面不断变广，未来将会对商品房市场产生一定冲击。 2011年保 障房计划 2011年保 障房计划 开工套数 （万套） 开工套数 （万套） 套均面积 （） 套均面积 （） 竣工面积 （） 竣工面积 （） 竣工上市 （万套） 竣工上市 （万套） 完成投资 （亿元） 完成投资 （亿元） 经济适用房经济适用房20020065657800780012012021942194 廉租房廉租房15015050506000600012012014631463 公租房公租房25025055558800880016016024752475 棚户区改造棚户区改造40040070701400014000200200393

47、83938 合计合计10001000/ /96600966006006001050010500 全国房产政策全国房产政策 南京房产政策南京房产政策 2房地产调控政策房地产调控政策 限购细则落地限购细则落地南京调控政策南京调控政策紧密跟随中央指导意见紧密跟随中央指导意见，限购细则相 对“新国八条” 以贯彻落实为主 ，限购细则相 对“新国八条” 以贯彻落实为主 2010.10.122010.10.12 南京暂时限购 第3套房 南京暂时限购 第3套房 2011.2.172011.2.17 住建部提请南京 出台限购令 住建部提请南京 出台限购令 2011.2.192011.2.19 南京限购 细则出台

48、 南京限购 细则出台 2010.10.112010.10.11 江苏省六条江苏省六条 2011.11.172011.11.17 个人住房公积金贷 款额度大幅提高 个人住房公积金贷 款额度大幅提高 城市名城市名本地人本地人外地人外地人 南京南京 可以买：已拥有1套住房的限购1套住房 不能买：已有2套及以上住房的限制购房 可以买：已拥有1套住房的限购1套住房 不能买：已有2套及以上住房的限制购房 可以买：可以买：能提供1年以上（北京要求5年以上）能提供1年以上（北京要求5年以上）纳税证明或 社保证明的限购1套 不能买：已有1套房的外地人暂停售房 纳税证明或 社保证明的限购1套 不能买：已有1套房的

49、外地人暂停售房 南京细则：南京细则：认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率 的 ，贷款利率不低于基准利率 的1.1倍1.1倍。 国八条对照：国八条对照：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的，贷款利率不低于基准利率的 1.1倍1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高提高第二 套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 第二 套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严