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1、【禹洲惠安城市综合体】 商业街产品规划及业态建议 2011.01.10 产品、业态规划建议区 我们的思考点 Q2：业态如何定位才能符合惠安县情提升项目价值 Q1：产品如何规划才能实现销售进度及价值最大化 Q1：产品规划建议 本案商业街区 惠安县商业中心 1.8KM 【惠安商圈分布情况】 惠安县城生活商圈分布为以： 中心花园为原点，四周连接惠 兴街、八二三街、中山南路、建 设南路等支路干线所形成的两横 两纵商业集中区，整体商圈规 模及发展空间狭小。 本案所处区位为惠安城南新区，距离惠安商业中心1.8KM直线距离 【惠安商圈商铺形态】 惠安县城现有商业形态主要以自发形成的沿街商铺构成，商业业态分布
2、散乱，档次不高 商铺均为一层沿街住宅底商形式存在 【惠安在售商业形态】 项目项目商业形式商业形式面积范围面积范围面宽面宽进深进深层高层高主力面积主力面积销售均价销售均价主力总价主力总价 百宏百宏 丽景天成丽景天成一层沿街商铺一层沿街商铺6060- -1301304 4- -7 7米米1111- -2020米米4.54.5- -5.8M5.8M6060- -80801100011000元元/ /6565- -8585万万 海西海西 上城上城一层沿街商铺一层沿街商铺4040- -1001003.53.5- -6 6米米1212- -1515米米4 4- -5.6M5.6M5050- -80801.
3、21.2- -2 2万万/ /6060- -120120万万 滨江国际滨江国际一层沿街商铺一层沿街商铺6565- -1301305 5- -8 8米米1010- -1515米米5.55.5- -5.8M5.8M6565- -85851100011000元元/ /7070- -9090万万 惠安市场在售项目商业部分均为一层沿街商铺 主流商铺面积为50-85，主力总价60-90万、面宽4-8米、进深10-15米 【本案商业形态规划分析】 惠安商业 惠安商圈规模狭小，商业档次较低，商业租金较低； 整体商业业态分布散乱，缺乏合理科学规划； 商业主要以自发形成的沿街一层商铺为主； 在售项目商业形式均为沿
4、街一层底商； 商铺主力面积集中为50-85，主力总价60-90万； 商铺面宽集中为4-8M，进深10-15M 本案商业 本案超大规模体量，于惠安具有极大社会影响力； 所处惠安城南新区，人气不足，配套薄弱； 距离惠安商业中心1.8KM距离，但客户心里距离大 于物理距离，区域成熟繁荣，需要一定的时间沉淀； 通过科学合理的商业规划及自身商场带动，本案商 业具有极大发展机会 结合惠安城市经济及商业现状来看，惠安商业发展滞后，缺乏现代化都市商业街 区，具有较大的市场发展提升及需求空间，而本案具备规模及实力打造这样的商 业载体，但仍存有一定开发风险 【本案商业街区形态建议】 根据以上分析，建议本案商业街区
5、： 商铺面积建议： 内街商铺：面积45-65左右，面宽4-6M，进深10-12M左右 外街商铺：面积60-90左右，面宽4-8M，进深10-15M左右 （商铺层高建议在消防限制基础上尽量拔高，不低于4.5M） 街区商业形态建议： 商业部分是本案提升项目价值，实现溢价，资金回笼的的重要部分，结合惠安商业现状及 惠安未来城市发展机会，建议本案将商业街沿世纪大道一侧规划为一托二沿街铺面形 式，内街规划为二层商业铺面，通过科学合理的连廊规划及功能设计，使二层商业 价值最大化体现。 【本案商业街区形态示意】 内街商铺两层 沿世纪大道2层 靠内街商铺1层 外街 内街 横截面示意 内街 内街二层 【本案商业
6、街区形态示意】 【本案商业内街形态示意】 【本案商业内街连廊示意】 【本案商业内街天幕示意】 Q2：街区业态定位 【惠安现有大商业市场分析】 惠安商业市场在短短几年中成功引进苏宁电器、KFC、宏图三胞、名典咖啡等在各自 业态领域中的一线品牌，以及永辉、新华都、向阳坊、中闽百货等正在迅猛发展的企 业，足以证明惠安整体商业正在快速发展，近几年中政府也通过旧城改造、增加商业用 地的竞拍，不断增加商业在城市中的比重。 但由于整体发展时间较晚，商业不集中等缘故，城市商业整体氛围相对较差，诸如大 洋百货、沃尔玛、麦当劳、味千拉面、金逸影院等已经进驻泉州市的实力品牌都未进入 惠安现有商业市场，从现有商业市场
7、来看不管是综合性商业还是主题型商业都存在市场 空白点。 也正因为此，惠安商业地产存在巨大的机会，主题型步行街、商业综合体、百货卖场、 专卖店等进驻市场和抢占市场的前景和机会巨大。 【本案商业定位分析】 通过我们长时间对泉州惠安商业地产市场的调研和本项目属性的分析，充分了解了惠 安县商业地产市场的现状与发展趋势。 我们认为以下四点是项目定位的关键： 1.项目商业街的商业体量不大，主要作为商业中心配套属性设置； 2.项目商业和住宅档次的相关性上考虑，项目的商业的市场定位应同样是中档偏高； 3.项目自身有大型的shopping mall，则商业街应该依托和相呼应，进行差异化定位; 4.惠安商业市场上
8、缺乏有鲜明特色的商业街区，本项目有实力、有条件打造别具特色 的商业街区。 商业模式商业模式分析分析建议建议 综合性商业综合性商业 购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。可以满足任一层次消费者的任一生活需求。但于品购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。可以满足任一层次消费者的任一生活需求。但于品 牌市场的进一步细分及品牌要求的提升，消费者的需求不断的向个性化发展，使得针对此商业街牌市场的进一步细分及品牌要求的提升，消费者的需求不断的向个性化发展，使得针对此商业街 失去了销售点的深化机会。这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，而失去了销售点的深化机会。这种综合性商业模式适合
9、于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，而 项目自身配备了大型的项目自身配备了大型的Mall,Mall,对于本商业街区从设计上、规模上都不适合发展综合商场。对于本商业街区从设计上、规模上都不适合发展综合商场。 不建议采取此模式不建议采取此模式 专业市场模式专业市场模式 这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一 种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。这类商业模式虽然针对性强，专业化程度高，种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。这类商业模式虽然针对性强，专业化程度
10、高， 但某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。多以批发但某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。多以批发+ +零售为主，零售为主， 且整体形象档次不高，不利于项目整体形象提高。且整体形象档次不高，不利于项目整体形象提高。 不建议采取此模式不建议采取此模式 主题商业模式主题商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都 能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。与其它商业模式相比，主要在于目能找到相应主题。然
11、后以该主题为核心以及规则，展开经营。与其它商业模式相比，主要在于目 标客户群以及满足需求上的区别。结合项目整体目标客户定位，主题商场能够尽可能的满足他们标客户群以及满足需求上的区别。结合项目整体目标客户定位，主题商场能够尽可能的满足他们 的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。本项目从定位、规模、设计上均适合发展主题性商的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。本项目从定位、规模、设计上均适合发展主题性商 业模式，接下来的工作就是选择更适合项目发展的主题。业模式，接下来的工作就是选择更适合项目发展的主题。 建议采取此模式建议采取此模式 【本案商业模式选择】 【本案商业业态选择】 商业模式商业模式
12、主题主题分析分析建议建议 主题商业模式主题商业模式 酒吧咖啡酒吧咖啡 外部形象较好，但培育期较长，租金承受能力较低，且白天无法聚集人外部形象较好，但培育期较长，租金承受能力较低，且白天无法聚集人 流，对内街经营影响较大，夜间经营噪音较大也存在治安及扰民问题。流，对内街经营影响较大，夜间经营噪音较大也存在治安及扰民问题。 不建议采取此模式不建议采取此模式 中西式餐饮中西式餐饮 形象一般、夜间有持续经营力、油烟污染等存在一定影响，但聚集人气能形象一般、夜间有持续经营力、油烟污染等存在一定影响，但聚集人气能 力非常强，且有很强的带动其他业态作用。力非常强，且有很强的带动其他业态作用。 考虑采取此模式
13、考虑采取此模式 国际品牌名品国际品牌名品 外部形象好，但消费水平太高，消费客户数量有限，不利于聚集人气，惠外部形象好，但消费水平太高，消费客户数量有限，不利于聚集人气，惠 安市场暂时无法满足品牌进驻条件。安市场暂时无法满足品牌进驻条件。 不建议采取此模式不建议采取此模式 女人街女人街+ +潮流服饰街潮流服饰街 符合商业丰富化市场，消费力较强，主题街区形象主体性强，带动型及配符合商业丰富化市场，消费力较强，主题街区形象主体性强，带动型及配 套性作用突出，此等业态设置主要以小面积产品为主，销售去化快。套性作用突出，此等业态设置主要以小面积产品为主，销售去化快。 考虑采取此模式考虑采取此模式 综合型
14、娱乐业态综合型娱乐业态 以以KTVKTV、足浴会所、美容美体、健身、保健等为主，辅以咖啡休闲等小资情、足浴会所、美容美体、健身、保健等为主，辅以咖啡休闲等小资情 调的商家，通过商业经营的聚合效应，有效吸纳大量人流，消费力和带动调的商家，通过商业经营的聚合效应，有效吸纳大量人流，消费力和带动 性强。性强。 考虑采取此主题考虑采取此主题 【本案商业业态定位】 沿世纪大道街区 餐饮、娱乐为主题设置：中西式餐饮，各国特色餐饮加中式各地特色餐饮辅以KTV、足 浴保健、健身会所、咖啡休闲等休闲娱乐业态，形成娱乐餐饮街区。 步行街内街街区 流行时尚服饰鞋帽、潮流电子专卖及贴膜、美甲美发、面包甜点、特色小吃、
15、以及各 式零售店搭配，形成集聚特色、适合年轻人游逛的流行通道。 餐饮、娱乐搭配流行时尚主题街区 【本案商业衔接作用】 商业街区作为本项目与惠安 老城区的重要衔接点，利用餐饮、 娱乐业态巨大的消费、人气带动 作用，将人群吸引至本商业街区 进行用餐及娱乐等活动。 潮流时尚街区重点取得年轻 一族的青睐，顺应年轻人消费及 价值取向进行设置，作为本项目 重点主题街区的定位。 餐饮、娱乐搭配流行时尚主题街区 【本案商业业态组合】 餐饮、娱乐休闲街区： 国内各地特色餐饮（8大菜系）、西餐、多国 料理、咖啡茶座、名贵食品专卖、烟酒专卖 KTV、休闲会所、美容美体中心、足浴保健 健身会所、茶会所等 流行通道： 流行时尚衣，饰，鞋，帽，包等服饰、潮流电子 产品专卖、美甲美发、面包甜点休憩小站、特色 小吃、化妆生活用品、婚纱摄影写真、宠物美容、 轮滑俱乐部、各式演艺培训机构等 一站式购物shoppingmall： 综合性业态配备 高端型品牌业态设置 【本案商业业态例举】