长沙第六都·项目二期产品定位及规划建议报告P195.pdf

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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 【城市豪宅【城市豪宅 比比肩世界】肩世界】 长沙第六都项目长沙第六都项目二期产品定位及物业规划建议报告（调整稿）二期产品定位及物业规划建议报告（调整稿） 【湖南中原【湖南中原 事业二部事业二部 荣誉出品】荣誉出品】 Changsha.3.20Changsha.3.201 11 1 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 20

2、09 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 开创城市中心豪宅生活新标准开创城市中心豪宅生活新标准 Innovative urban living quality horn hand Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2009 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 一个豪墅的特区与一个豪墅的特区与 一场豪奢的盛宴一场豪奢的盛宴 A revolutionary city with an innovative

3、architecture Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2009 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 我们的占位思考我们的占位思考 “三达”鼎立，打造南中国豪宅名片“三达”鼎立，打造南中国豪宅名片 第六都第六都 ？ 运达中央广场武广顶级运达中央广场武广顶级 城市豪宅城市豪宅 万达公馆中国万达公馆中国顶级豪宅顶级豪宅 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 经过前期与开发商的深入沟通，中原明

4、确了本案经过前期与开发商的深入沟通，中原明确了本案二期将作为项目的豪宅组团进行打 造 二期将作为项目的豪宅组团进行打 造，同时也明确了本报告需要解决的，同时也明确了本报告需要解决的三三大核心问题大核心问题： Q1：Q1：基于项目价值与豪宅市场发展的分析，确定项目二期的整体定位？ Q2：Q2：定位之下，项目二期的产品户型配比如何确定？产品如何打造？ Q3：Q3：如何针对项目二期的规划布局提出合理建议，以体现项目的豪宅特性？ Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 报告体系报告体系报告体系报告体系 Analyze System

5、 项目价值及发展属性分析项目价值及发展属性分析 长沙平层豪宅市场分析 豪宅客户需求分析 项目二期产品打造建议 豪宅配置打造建议 项目二期规划建议 长沙平层豪宅市场分析 豪宅客户需求分析 项目二期产品打造建议 豪宅配置打造建议 项目二期规划建议 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 ?项目价值分析项目价值分析 外部价值分析外部价值分析 区位价值、交通价值、配套价值、规划价值 内部价值分析内部价值分析 地块价值、规划价值、综合体价值 项目价值分析部分我们将从外部价值与内部价值两个部分着手分析项目价值分析部分我们将从外部价值与

6、内部价值两个部分着手分析 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 Part 1.1 Part 1.1 项目外部价值分析项目外部价值分析 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 区域价值：主城核心区南部，城市区域价值：主城核心区南部，城市4D中心，占据城市资源价值优势，坐享区 域利好 中心，占据城市资源价值优势，坐享区 域利好 主城核心区南部主城核心区南部 主城核心区南部主城核心区南部 项目位于二环以内，城 市中心板块南部。 省府板块省府板块 中心中心

7、板块板块 城市城市4D中心中心 城市城市4D中心中心 项目区位所在代表的是长 沙的经济发展极，承担着 城市四大功能： 中央政务功能（中央政务功能（CPD） 中央经济功能（中央经济功能（CBD） 中央生活功能（中央生活功能（CLD） 中央信息功能（中央信息功能（CED） 芙芙蓉蓉路路 南南二二环环 本案本案 韶韶山山路路 赤赤岭岭路路 新新建建西西路路 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 交通价值：“繁华尽在两腿之间”交通价值：“繁华尽在两腿之间” 城市干道 城市干道 ?项目处于几大城市交通主干道网络中心，三纵两横分布

8、有书书 院路、芙蓉路、韶山路、劳动路院路、芙蓉路、韶山路、劳动路以及南二环南二环 芙芙蓉蓉路路 书书院院路路 韶韶山山路路 南二南二 环环 劳劳动动 路路 本本 案案 芙蓉大道：芙蓉大道：作为亚洲最长的城市快车道，北达岳阳湘阴，南至 湘潭板塘，是连接连接3+5城市群的经济大动脉城市群的经济大动脉。 韶山路韶山路：南北走向贯穿长沙市的城市大动脉。 如果说：芙蓉路与韶山路是长沙的如果说：芙蓉路与韶山路是长沙的两条腿，那我们的项目就两条腿，那我们的项目就 是是“繁华尽在两腿之间”繁华尽在两腿之间” Code of this report | 11 Copyright Centaline Group,

9、 2010 轨道交通： 轨道交通： ?地铁1号线长沙南北轨道交通骨干线 交通价值：地铁口岸物业，坐享城市繁华便利，交通通达性高交通价值：地铁口岸物业，坐享城市繁华便利，交通通达性高 本案本案 本案本案 金色大 道站 地铁1号线，贯穿城市南北发展轴，覆盖城市南北向 放射客流走廊， 促进城市南北方向发展。 地铁线路的规划与施工标着长沙迈入了轨道交通 时代，也意味着更高效的生活。 ?金色大道站距本项目仅百余米，步行两分 钟即可达到 距离项目最近的地铁1号先金色大道站站口，距本项 目只有100余米距离，从项目步行到地铁口仅两分钟 路程 Code of this report | 12 Copyrigh

10、t Centaline Group, 2010 配套价值：受东塘、雨花两大城市商圈辐射，占据城市优质配套资源，价值不言而 喻 配套价值：受东塘、雨花两大城市商圈辐射，占据城市优质配套资源，价值不言而 喻 周边配套： 周边配套： ?教育环境：雨花亭小学、21中、 中南大学、长沙理工大学 ?文化休闲：南郊公园 ?商场：沃尔玛、华银旺和 ?医院：五洲医院、爱尔眼科医 院、湖南省第二医院、省脑科医院 ?银行：建行、中行、农行、工行 ?酒店：神农大酒店、五华酒店 南郊公园鸟瞰图南郊公园鸟瞰图 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010

11、 外部价值小结：该项目是城市中心区，区位特点决定了本项目具有先天的高端禀 赋 外部价值小结：该项目是城市中心区，区位特点决定了本项目具有先天的高端禀 赋 本项目最大的优势在于区位与地铁城市本项目最大的优势在于区位与地铁城市4D区域，拥有便捷的交通、成熟的生活和 配套，为项目带来更高的居住价值 区域，拥有便捷的交通、成熟的生活和 配套，为项目带来更高的居住价值 本项目最大的优势在于区位与地铁城市本项目最大的优势在于区位与地铁城市4D区域，拥有便捷的交通、成熟的生活和区域，拥有便捷的交通、成熟的生活和 配套，为项目带来更高的居住价值配套，为项目带来更高的居住价值 城市城市4D价值价值+地铁口岸价值

12、地铁口岸价值+醇熟配套价值醇熟配套价值 价值点：价值点： Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 Part 1.2 Part 1.2 项目内部价值分析项目内部价值分析 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 项目二期经济指标分析：超过项目二期经济指标分析：超过3.0的容积率，属城市中心高容项目，适合走高层豪宅 发展路线；地块内主要以住宅为主，居住较纯粹，为保证居住品质，内部不宜排布低 密度物业；绿化达 的容积率，属城市中心高容项目，适合走高层豪宅

13、发展路线；地块内主要以住宅为主，居住较纯粹，为保证居住品质，内部不宜排布低 密度物业；绿化达47.5%，宜居价值高，宜居价值高 芙芙蓉蓉路路 韶韶山山路路 新新建建西西路路 南南二二环环 地块经济指标地块经济指标 占地面积276.9亩 建筑面积662775 住宅面积364291 综合容积率3.48 二期容积率3.07 绿地率47.50% 1、66万建面，具备规模优势，利于档次的打 造； 2、36万住宅，商业部分体量约30万，占比 达到45%，具备成为大型综合体的优势； 3、住宅部分容积率约为3，容积率较高，不适宜 低密度物业的打造，高层产品更有利于降低建筑 密度，加大绿地面积，拉宽楼间距，营造

14、社区的 高端品质。 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 二期地块价值分析：地块形状规整，利于规划，二期地块东西高差达二期地块价值分析：地块形状规整，利于规划，二期地块东西高差达10米，具坡地 品质，项目可充分利用地形优势打造具有层次感与立体感的园林景观，从而为项目 营造豪宅形象与氛围提供支撑 米，具坡地 品质，项目可充分利用地形优势打造具有层次感与立体感的园林景观，从而为项目 营造豪宅形象与氛围提供支撑 1、地块临芙蓉路，同是有城市东西向规划路金色大道，展示面较长，利于展示项目形象。 2、地块形状整体比较规整，昭示性

15、好，利于规划。 3、地势呈东北高，西南低的态势 ，高差达到10米，可塑造自然坡度，提高地貌的丰富性， 使得园林景观更具层次感以及空间立体感。 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 项目规划价值分析：先期规划有酒店、写字项目规划价值分析：先期规划有酒店、写字楼、公寓、市民广场等，物业类型丰楼、公寓、市民广场等，物业类型丰 富，具有较好的城市影响力与综合配套价值，同时规划有富，具有较好的城市影响力与综合配套价值，同时规划有8000的人工湖，具有良的人工湖，具有良 好的景观资源价值，能带动二期整体价值的提升好的景观资源价值，

16、能带动二期整体价值的提升 1、项目临芙蓉路一面规划为酒店、写 字楼商业部分，利于项目整体形象的展 示。 2、市民广场将写字楼与酒店有机结 合，将提升项目整体价值。 3、住宅区域规划在地块内部，环境幽 静，利形成纯粹的住宅区域，同时保证 了良好的私密性。 4、居住区内8000的人工湖在城市中 心区极为罕见，为本项目打造豪宅提供 了良好的条件。 摇摆区 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 项目综合体价值项目综合体价值:5A写字楼、五星级酒店、公寓、写字楼、五星级酒店、公寓、5万平商业等多物业复合，综合体 价值显著，本案可

17、依托综合体价值和商务价值拉升二期整体形象与价值 万平商业等多物业复合，综合体 价值显著，本案可依托综合体价值和商务价值拉升二期整体形象与价值 1、本项目一期写字楼部分已经建成， 对该项目的整体的价值起到了提升作 用，商业部分为居住区的配套设施。 2、写字楼的外立面采用的欧洲新古典 主义建筑风格，凸显高端时尚的气息。 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 地块限制条件：区域周边豪宅项目较少，缺乏豪宅的氛围，项目需要通过提升产品品 质与配置支撑项目豪宅形象 地块限制条件：区域周边豪宅项目较少，缺乏豪宅的氛围，项目需要通过提

18、升产品品 质与配置支撑项目豪宅形象 建鸿达巧克力空间建鸿达巧克力空间 乾隆尊品乾隆尊品 中江国际花城中江国际花城 明城公馆明城公馆 金色大道金色大道 华盛家园华盛家园 华菱蓝调国际华菱蓝调国际 通用时代国际社区通用时代国际社区 汇金国际汇金国际神农大酒店神农大酒店 建发美地建发美地 ?周边楼盘以普通住宅为主，缺乏高端 项目和豪宅项目，周边档次较高的仅有 通用时代国际社区与建发汇金国际。周 边整体形象不高。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 优化限制条件：借地块及规划的优势，进行资源打造优化限制条件：借地块及规划的优

19、势，进行资源打造 区域缺乏豪宅氛围，区域整体形象不高 区域缺乏豪宅氛围，区域整体形象不高 依托地块有力条件，打造后天资源，使得项目品质提 高，具备豪宅要素 依托地块有力条件，打造后天资源，使得项目品质提 高，具备豪宅要素 打造成区域标杆项目，上升至全市豪宅前列 打造成区域标杆项目，上升至全市豪宅前列 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 内部价值小结：本项目已初具豪宅打造条件，但还需通过合理规划与配置形成价值竞 争力 内部价值小结：本项目已初具豪宅打造条件，但还需通过合理规划与配置形成价值竞 争力 从地块规模、地块外形

20、上可以分推导出本项目只适合高层住宅物业的建造，同时对资源 的塑造能为项目提供豪宅的必备条件。 综合体的属性为住宅部分带来商务性能，于无形中提高了附加值，也是其他项目所不具 备的。 从地块规模、地块外形上可以分推导出本项目只适合高层住宅物业的建造，同时对资源 的塑造能为项目提供豪宅的必备条件。 综合体的属性为住宅部分带来商务性能，于无形中提高了附加值，也是其他项目所不具 备的。 从地块规模、地块外形上可以分推导出本项目只适合高层住宅物业的建造，同时对资源从地块规模、地块外形上可以分推导出本项目只适合高层住宅物业的建造，同时对资源 的塑造能为项目提供豪宅的必备条件。的塑造能为项目提供豪宅的必备条件

21、。 综合体的属性为住宅部分带来商务性能，于无形中提高了附加值，也是其他项目所不具综合体的属性为住宅部分带来商务性能，于无形中提高了附加值，也是其他项目所不具 备的。备的。 规模价值规模价值+坡地价值坡地价值+综合体价值综合体价值 价值点： Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 外 部 价 值 内 部 价 值 项目指标：城市中心区域大规模社区、高绿化综合体 规划价值：通过8000的水系串联五大功能区，规划“两横三纵景相连，两心三阶步云天” 的格局 地块价值：毗邻城市主干道，通达性、昭示性良好，能最大程度享受城市价值与区域

22、价值； 地块整体性强，有一定高差 综合体价值：项目写字楼建成，综合体价值开始显现，商务性能为住宅增加筹码 项目价值体系构建项目价值体系构建 区域价值：城市中心区域，区位价值凸显，稀缺性资源具备高升值潜力 交通价值：项目四通八达，拥有多重立体交通网络，更靠近地铁口岸，出行便利 配套价值：城市中心成熟区域，配套齐全，是生活居家无可挑剔的便捷之地地 规划价值：南湖新城的规划，将会令片区的商务价值与居住空间升级 都市级豪门生活特区都市级豪门生活特区 城市城市4D70万平综合大盘万平综合大盘 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010

23、 项目发展属性界定项目发展属性界定 城市城市4D领袖级领袖级平层豪宅特区平层豪宅特区 城市4D：项目区位决定本案属于城市中心型豪宅。项目更多依赖于 城市资源提升项目价值。 领袖级：打造成城市中心区的标杆之作！ 平层豪宅特区：从地块居住属性、居住品质打造、以及项目整体形 象的拉升上思考，本案将以全高层物业打造平层豪宅特区。 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 平层豪宅与其他豪宅的区别平层豪宅与其他豪宅的区别 对比项平层豪宅别墅豪宅对比项平层豪宅别墅豪宅 地理区位市中心、城市副中心城郊或新区 形态平层独栋、联排、叠加 面

24、积200平米以上独栋400平米以上 联排200-300平米 叠加200-250平米 容积率趋高，容积率并不是衡量平层豪宅 的关键指标 趋低，容积率是衡量别墅项目的关 键指标之一 自身配套会所、商业会所 对外部配套的要求对配套要求较高对居住环境要求较高 居住理念讲究“城市中的繁华与舒适”讲究“深居简出”居住理念讲究“城市中的繁华与舒适”讲究“深居简出” 平层豪宅一般都处于城市中心或者城市副中心，对地段以及配套要求较高，更讲究 邻里上下的融洽共处，而别墅豪宅更注重“深居简出”的安宁境界。 平层豪宅一般都处于城市中心或者城市副中心，对地段以及配套要求较高，更讲究 邻里上下的融洽共处，而别墅豪宅更注重

25、“深居简出”的安宁境界。 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 平层豪宅在长沙发展情况如何？ 长沙平层豪宅的发展特点是什么？ 平层豪宅在长沙发展情况如何？ 长沙平层豪宅的发展特点是什么？ 平层豪宅在长沙发展情况如何？平层豪宅在长沙发展情况如何？ 长沙平层豪宅的发展特点是什么？长沙平层豪宅的发展特点是什么？ 提出问题提出问题 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 报告体系报告体系报告体系报告体系 Analyze System 项目价值及发展属性分

26、析项目价值及发展属性分析 长沙平层豪宅市场分析长沙平层豪宅市场分析 豪宅客户需求分析 项目二期产品打造建议 豪宅配置打造建议 项目二期规划建议 豪宅客户需求分析 项目二期产品打造建议 豪宅配置打造建议 项目二期规划建议 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 2007 200820092010年 2007 200820092010年 第一阶段：萌芽期第一阶段：萌芽期 发展特征： 1、城市远郊/城市新区 2、远离城市中心，市政配 套较差 3、自然资源优势 4、传统别墅物业 5、产品创新性差 6、主要卖点：自然景观资 源、产

27、品品质、品牌 典型项目典型项目： 万科西街庭院 南山苏迪亚诺 绿城青竹园 保利阆峰云墅 第二阶段：起步发展期第二阶段：起步发展期 典型项目：典型项目： 滨江金座 西山汇景 美洲故事 托斯卡纳 第三阶段：分化演变期第三阶段：分化演变期 典型项目：典型项目： 北辰 湘江世纪城 双湾国际 奥利匹克花园 发展特征： 1、城市近郊/城市新区 2、城市化程度有限，市政 配套缺乏 3、品质提高，物业组合增 多 4、自然景观资源优势 5、产品舒适度进一步提高 6、主要卖点：景观资源、 地段、品质、配套 发展特征： 1、城市新区 2、城市化程度提高，市政 配套较好 3、综合体价值开始出现 4、主要卖点：地段、城

28、市 景观、综合体价值、产品品 质 长沙豪宅市场发展阶段：长沙豪宅市场发展已迈入豪宅城市化、中心化、平面化发 展阶段，平层豪宅开始迅速发展 长沙豪宅市场发展阶段：长沙豪宅市场发展已迈入豪宅城市化、中心化、平面化发 展阶段，平层豪宅开始迅速发展 2011年2011年 第四阶段：快速发展期第四阶段：快速发展期 发展特征： 1、城市中心区 2、城市化程度高度集中， 配套功能完善 4、综合体价值叠加 5、主要卖点：地段、城市 景观、综合体价值、产品 品质、科技附加值 典型项目：典型项目： 北辰 奥林匹克花园 万达公馆 运达中央广场 通用时代国际社区 豪宅发展逐步向品质化、城市化、中心化演化转变豪宅发展逐

29、步向品质化、城市化、中心化演化转变 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 长沙平层豪宅市场发展格局：发展两极分化，资源型平层豪宅沿湘江分布，占据城市 自然景观资源非资源型；豪宅则占据城市中心，依托城市综合资源与项目后天打造资 源塑造豪宅品质 长沙平层豪宅市场发展格局：发展两极分化，资源型平层豪宅沿湘江分布，占据城市 自然景观资源非资源型；豪宅则占据城市中心，依托城市综合资源与项目后天打造资 源塑造豪宅品质 中心板块中心板块 万达公馆万达公馆 建发建发汇金国际汇金国际 运达运达中央广场中央广场 奥林匹克花园奥林匹克花园

30、华盛华盛新外滩新外滩 通用时代国际社区通用时代国际社区 湘江雅颂居湘江雅颂居 藏珑藏珑 北辰北辰三角洲三角洲 城市资源型豪宅城市资源型豪宅 城市中心型豪宅城市中心型豪宅 ?区域分布：区域分布：城市近郊或中心，依托城市景观 分布 ?项目特征：项目特征： 有较好城市景观资源，物业以别墅、洋房、高层 等组合为主 ?典型代表：典型代表： 藏珑、湘江雅颂居、北辰三角洲、万达公馆藏珑、湘江雅颂居、北辰三角洲、万达公馆 ?区域分布：区域分布：城市中心区，占据城市稀缺地段 资源 ?项目特征：项目特征： 物业以高层为主，属平层豪宅；拥有较强城市稀 缺资源价值，同时具有综合体价值 ?典型代表：典型代表： 运达运达

31、中央广场、奥园、建发中央广场、奥园、建发汇金国际、通用时汇金国际、通用时 代国际社区代国际社区 城市资源型豪宅城市资源型豪宅 城市中心型豪宅城市中心型豪宅 本案属于城市中心型豪宅项目本案属于城市中心型豪宅项目 西山汇景西山汇景 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 长沙平层豪宅市场发展特征：随着客户需求的多元化，豪宅产品品质化程度加深，住 宅科技得到广泛应用，综合体价值与豪宅价值开始叠加，城市中心型平层豪宅的市场 竞争与打造标准更加严苛 长沙平层豪宅市场发展特征：随着客户需求的多元化，豪宅产品品质化程度加深，住 宅科技

32、得到广泛应用，综合体价值与豪宅价值开始叠加，城市中心型平层豪宅的市场 竞争与打造标准更加严苛 豪宅类型豪宅类型项目项目入市时间入市时间开发商开发商产品产品附加值附加值 湘江世纪湘江世纪城城08年入市，11年持续世纪金源五星酒店+超高层建筑+商业 高层+五星酒店 北辰地块北辰地块10年底北辰置业北辰置业酒店+公寓+写字楼+超高层+高层住宅产品价值产品价值、高、高科技、星科技、星级会级会所、知名所、知名物管物管 南湖南湖4号4号地块地块预计11年预计11年保利地产保利地产写字楼+公寓+超高层住宅+高层住宅 华远金外华远金外滩滩预计11年预计11年华远地产华远地产公寓、写字楼、商业产品价值产品价值、

33、星、星级会所级会所 城市中心城市中心 资源型资源型 平层豪宅平层豪宅 万达公馆万达公馆11年7月11年7月万达地产万达地产商业+酒店+写字楼+高层产品价值产品价值，精，精装修、会装修、会所所 城市中心城市中心 非资源型非资源型 平层豪宅平层豪宅 通用时代通用时代预计今年预计今年4月4月通用地产通用地产（高层）+商业 特色中心特色中心园林园林、商务中、商务中心会心会所、教育所、教育配套配套、产品价、产品价 值值 奥园奥园11年11年湘天房地产小高+高层+写字楼+酒店+商业 特色园林特色园林价值价值、星级会、星级会所、所、品牌物管品牌物管、高、高科技产品科技产品 价值价值 运达中央运达中央广场广场

34、11年11年运达房地运达房地产产商业+酒店+写字楼+高层精装修、精装修、星级星级会所、超会所、超宽楼宽楼间距、产间距、产品价品价值值 汇金国际汇金国际预计11年预计11年万科地产万科地产高层+叠加别墅+酒店+写字楼下沉式水下沉式水景园景园林价值、林价值、会所会所价值价值 写字楼+酒店+公寓+商业+住宅 会所价值会所价值、产、产品价值品价值 双湾国际双湾国际09年入市，11年持续长沙水利投资澳洲园林澳洲园林、游、游艇、星级艇、星级会所会所、产品价、产品价值值 本案本案12年12年建鸿达、建鸿达、湘电湘电星级会所星级会所、湖、湖景园林、景园林、品牌品牌物管、台物管、台地、地、产品价值产品价值 城市

35、中心型平层豪宅：快速发展期城市中心型平层豪宅：快速发展期 综合体价值、高附加值、品牌价值综合体价值、高附加值、品牌价值 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 长沙平层豪宅发展趋势：随着城市空间的不断拓展，客户对于城市资源的依赖 程度进一步加深，城市中心型平层豪宅价值得到不断认可，中心区平层豪宅未 来将引领城市豪宅市场发展，成为新的标准制定者 长沙平层豪宅发展趋势：随着城市空间的不断拓展，客户对于城市资源的依赖 程度进一步加深，城市中心型平层豪宅价值得到不断认可，中心区平层豪宅未 来将引领城市豪宅市场发展，成为新的标准制

36、定者 豪宅类型豪宅类型项目项目成交均价成交均价区域内成交均价区域内成交均价 7016元/平米 7359元/平米 7016元/平米 5824元/平米 5824元/平米 5470元/平米 城市中心型豪宅 奥林匹克花园8000-15000元/平米10000元/平米 区域差价区域差价 万达公馆报价20000元/平米13000元/平米 7400元/平米 北辰地块8500元/平米1000元/平米 汇金国际9500元/平米3700元/平米 通用时代7500元/平米1700元/平米 运达中央广场报价14800元/平米 城市中心型豪宅价格远高于同区域内其他项目产品价格！城市中心型豪宅价格远高于同区域内其他项目产

37、品价格！ 最高差价达13000元/平米最高差价达13000元/平米 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 在长沙 谁是城市中心型豪宅 在长沙 谁是城市中心型豪宅 在长沙在长沙 谁是城市中心型豪宅谁是城市中心型豪宅 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 通用时代国际社区通用时代国际社区70万城市高端生活示范区万城市高端生活示范区 1 2 3 4 5 占地面积占地面积240亩240亩 建筑面积建筑面积70万平米（一期27万平米）70万平米（一期27

38、万平米） 容积率容积率 3.23.2 绿化率绿化率45.27%45.27% 总户数总户数一期2340一期2340 开盘时间开盘时间预计四月份预计四月份 物业管理物业管理戴德梁行物管顾问戴德梁行物管顾问 车位比车位比一期0.8一期0.8 物业类型物业类型高层住宅、商业高层住宅、商业 销售均价销售均价 7500元/平米7500元/平米 城城市非资源市非资源型型 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 项目规划：整体分三期开发，一期物业全部为项目规划：整体分三期开发，一期物业全部为30+1F、31+1F高层共高层共13栋，总

39、建面达 栋，总 建面达27万平米；二期未定，三期以商业为主；整体规划为城市最佳生活示范 区，中心规划有大面积湖景，整体档次为中高端 万平米；二期未定，三期以商业为主；整体规划为城市最佳生活示范 区，中心规划有大面积湖景，整体档次为中高端 一期一期 三期三期 二期二期 项目整体分三期开发：项目整体分三期开发： ?一期为27万平米纯住宅区，全部为 30+1F、31+1F高层，共13栋，结 构为塔楼； ?二期未定； ?三期以商业为主； 1 2 3 4 5 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 项目一期（项目一期（15栋）户型

40、配比：总户数为栋）户型配比：总户数为2340，产品为一房至四房，面积段在，产品为一房至四房，面积段在 75-168平米之间，其中二房占比较大；整体户型及面积较为主流平米之间，其中二房占比较大；整体户型及面积较为主流 一期户型配比一期户型配比 户型面积段套数占比 一房二厅7524010.3% 二房二厅86/101/106612 户型面积段套数占比 一房二厅7524010.3% 二房二厅86/101/10661226.2%26.2% 三房二厅13624610.5% 四房二厅 （复式） 16880.3% 1-5栋 三房二厅13624610.5% 四房二厅 （复式） 16880.3% 1-5栋 Cod

41、e of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 项目一期（项目一期（15栋）户型设计：一房产品在打造上采用了入户花园和多功能房 的设计，提高了产品的性价比，同时以主卧套房设计提升产品的档次；两房设 计设计有入户花园和空中花园、主卧套房等具有一定的创新性和灵动性 栋）户型设计：一房产品在打造上采用了入户花园和多功能房 的设计，提高了产品的性价比，同时以主卧套房设计提升产品的档次；两房设 计设计有入户花园和空中花园、主卧套房等具有一定的创新性和灵动性 空中花园空中花园 75平米平米1+1房房 ?赠送入户花园；赠送入户花园； ?具多功能房，

42、较灵动；具多功能房，较灵动； ?主主卧卧套套房设计房设计； 89平米平米2+1房房 ?赠送入户花园、空中花园；赠送入户花园、空中花园； ?主卧套房设计；主卧套房设计； Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 项目一期（项目一期（15栋）户型设计：三房户型具有较好的空间尺度设计，同时具有 创意，赠送入户花园、空中花园，空间灵动，且配置独立书房，主卧套房设计 等提升了产品的品质与档次，具备豪宅产品基本特征 栋）户型设计：三房户型具有较好的空间尺度设计，同时具有 创意，赠送入户花园、空中花园，空间灵动，且配置独立书房，主卧套房

43、设计 等提升了产品的品质与档次，具备豪宅产品基本特征 139平米平米3+1房房 ?赠送入户花园，空中花园；赠送入户花园，空中花园； ?具有独立书房；具有独立书房； ?主卧套间设计；主卧套间设计； ?客餐厅一体，空间开阔；客餐厅一体，空间开阔； ?超大景观阳台，厨房带生活阳台超大景观阳台，厨房带生活阳台 空中花园空中花园 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 项目一期（项目一期（15栋）户型设计：栋）户型设计：N+1户型为主较多，同时保留有少量户型为主较多，同时保留有少量168平米复 式产品，产品舒适尺度较大，赠送面积多

44、，并普遍采用入户花园，空中庭院、 观景阳台等设计，产品性价比与创新性高 平米复 式产品，产品舒适尺度较大，赠送面积多，并普遍采用入户花园，空中庭院、 观景阳台等设计，产品性价比与创新性高 168平米4+1复式 106平米2+1 露台 书房 客、餐厅一体 空中花园 入户花园 ?客、餐厅一体 ?有独立书房 ?赠送入户花园 ?二层带露台 ?卧室为套间设计 客餐厅一体 ?客、餐厅一体 ?赠送空中花园 ?赠送入户花园 ?卧室为套间设计 卧室套间设计、空中花园、入户花园卧室套间设计、空中花园、入户花园 卧室套间设计、空中花园、入户花园卧室套间设计、空中花园、入户花园 Code of this report

45、 | 38 Copyright Centaline Group, 2010 项目亮点打造：规划有项目亮点打造：规划有3000平米商务中心（会所）、幼儿园、赤岭小学、运动 场所等，配套完善；全精装双入户大堂；架空阳光车库；戴德梁行物管顾问； 多重顶级安防等，有力支撑了项目的高端形象定位 平米商务中心（会所）、幼儿园、赤岭小学、运动 场所等，配套完善；全精装双入户大堂；架空阳光车库；戴德梁行物管顾问； 多重顶级安防等，有力支撑了项目的高端形象定位 幼儿园、篮球场幼儿园、篮球场 “岛岛”概念中心水景园林概念中心水景园林 商务中心商务中心 休闲广场休闲广场 其他支撑其他支撑 ?戴德梁行物管顾问 ?赤岭

46、小学 ?精装入户大堂 ?架空阳光车库 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 建发汇金国际都市综合体 高端生活全案建发汇金国际都市综合体 高端生活全案 占地面积4.6万平米 建筑面积 26.5万平米26.5万平米 容积率 3 3 绿化率42.30% 总户数 开盘时间在售 物业管理怡盛物业 车位比 物业类型住宅、别墅、酒店、写字楼 销售均价9500元/平米 城城市非资源市非资源型型 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 项目基本规划分析：以普通住宅

47、为主，别墅项目旨在提高项目整体形象，形成高 低配的物业组合形式；二期商业部分150米超高层五星级酒店成为南城地标性建 筑，支撑起南城CBD核心区域 项目基本规划分析：以普通住宅为主，别墅项目旨在提高项目整体形象，形成高 低配的物业组合形式；二期商业部分150米超高层五星级酒店成为南城地标性建 筑，支撑起南城CBD核心区域 酒店酒店 写字楼写字楼 普通住宅普通住宅 别墅区别墅区 二期 一期 4栋叠加别墅，共32套 三栋，为点板结合建筑形式 150米的超高层建筑 园林：为长沙 下沉式台地园 林，通过水景 运用、绿色植 被打造成市中 心的原生态园 林。 2007年，该地块拍得5.33亿以地王的姿态入

48、2007年，该地块拍得5.33亿以地王的姿态入市，将汇金国际打造成集城市中心顶级豪宅、写字市，将汇金国际打造成集城市中心顶级豪宅、写字 楼、商业配套为一体的城市综合体项目楼、商业配套为一体的城市综合体项目 ，建筑面，建筑面积约26万，其中商业部分为14万。积约26万，其中商业部分为14万。 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 产品分析（住宅）产品分析（住宅）都市主流户型都市主流户型与城市别墅的结合，住宅面积以市场上的 住流行面积为主，面积设计较为合理。 与城市别墅的结合，住宅面积以市场上的 住流行面积为主，面积设计较

49、为合理。 3#栋（目前在售）户型配比3#栋（目前在售）户型配比 房型面积区间套数比例 二房76-12912245% 三房105-15915255% 合计76-159274100% 项目一期1，2，3号栋为28层高层住宅，主要户型为以紧凑型二房、三房及舒适型四房为 主。 项目一期1，2，3号栋为28层高层住宅，主要户型为以紧凑型二房、三房及舒适型四房为 主。 ?目前在售3#栋货量为274274套，二房和三房的 分布较为均衡，面积段跨度较大，涵盖了紧凑 型两房三房和舒适型两房三房，能满足各种不 同需求。 （项目内另有8栋叠加别墅，为上下各三层的叠加形式，共32套，面积区间为230-420之间。） Code of this repo