上海五天实业有限公司基于财务报告目的投资性房地产公允价值项目评估报告.pdf

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1、 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 投资性房地产公允价值项目 评估报告 共 1 册 第 1 册 评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司 评估报告编号：国融兴华评报字2014第 010085 号 评估报告日： 2014 年 03 月 25 日 评估报告目录 一、一、注册资产评估师注册资产评估师声明声明 第 1 页 二 、 评 估 报 告 摘要二 、 评 估 报 告 摘要 第 2 页 三、评估报告正文三、评估报告正文 1、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用 第 7 页 2、评估目的 第 10 页 3、评估对象和评估范围 第 10 页 4、价值类型及其定义 第 10 页

2、 5、评估基准日 第 10 页 6、评估依据 第 11 页 7、评估方法 第 13 页 8、评估程序实施过程和情况 第 14 页 9、评估假设 第 15 页 10、评估结论 第 15 页 11、特别事项说明 第 16 页 12、评估报告使用限制说明 第 17 页 13、评估报告日 第 19 页 四 、 附 件四 、 附 件 第 21 页 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允

3、价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 1 页页 注册资产评估师声明注册资产评估师声明 一、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则， 恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告 陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、 评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；

4、 所提供资料的真实性、合法性、完整性，以及恰当使用评估报告是委托方和相 关当事方的责任。 三、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关 当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场 调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对 评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进 行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的 要求。 五、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定 条件的限制， 评估报告使用者应

5、当充分考虑评估报告中载明的假设、 限定条件、 特别事项说明及其对评估结论的影响。 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -822537

6、4382253743 第第 2 页页 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 投资性房地产公允价值项目 评估报告摘要 国融兴华评报字【2014】第 010085 号 一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者： 1、委托方及被评估单位皆为上海五天实业有限公司； 2、获取财务报告中投资性房地产公允价值信息的其他使用者； 3、除委托方外按照国家法律、法规明确规定的其他评估报告使用者。 二、评估目的：为满足上海五天实业有限公司基于财务报告目的需要，委 托方拟确定投资性房地产的公允价值，本次评估的目的是对该经济行为涉及的 上海五天实业有限公司拥有的投资性房地产进行评估，为其确定投资性房地

7、产 公允价值提供参考。 三、评估对象和评估范围：本次评估对象是单项资产价值，评估范围是上 海五天实业有限公司在评估基准日拥有的 1 号楼、2 号楼、3 号楼(扩建综合楼) 中作为投资性房地产的部分以及相对应的土地使用权， 1号楼建筑面积39,830.59 平方米, 其中以出租为持有目的的建筑面积为 18,550.00 平方米，在会计核算上 作为投资性房地产； 2 号楼建筑面积 48,143.62 平方米， 其中以出租为持有目的的 建筑面积为 35,000.00 平方米，在会计核算上作为投资性房地产；1 号楼和 2 号楼 相对应的土地使用权面积 16,464.13 平方米；3 号楼(扩建综合楼)

8、建筑面积为 19,563.71 平方米，其中以出租为持有目的地上部分建筑面积为 16,360.38 平方米, 公共配电间面积 52.06 平方米，地下部分建筑面积为 3,151.27 平方米，3 号楼(扩 建综合楼)相对应的土地使用权面积 6,014.93 平方米，全部出租。 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北

9、京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 3 页页 纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。 四、价值类型：市场价值 五、评估基准日：2013 年 12 月 31 日。 六、评估方法： 作为本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也 无出售意图和计划。该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入， 可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。附近有活跃的同类 资产租赁市场

10、，但同类资产的交易并不活跃。房产证载明土地使用权用途为工 业用地，附近园区整体出售的案例很少，可比性较差。同时，上海五天实业有 限公司的经营模式为“吸引业务互补、分处于产业链不同环节的企业，形成创 意生产生态链，打造创意产业孵化园” 。该经营模式决定了投资性房地产未来的 用途为出租，而非出售。根据以财务报告为目的的评估指南（试行） 的相关 通知，选择的评估方法应当与前期采用的评估方法保持一致。 综上，对于委估房地产采用收益现值法，其评估价值为房地合一价值。 收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确 定被评估资产价值的一种资产评估方法。其基本思路是通过估算资产在未来的 预

11、期收益和采用适宜的折现率折算成现值时价值，得出评估值。 评估模型如下： 式中：P：评估值； Ri：未来第i年净收益； R:未来第 i 年以后每年等额净收益； n )r(r)r( i P n i )nm( i )r( R R 1 11 11 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区

12、裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 4 页页 r：采用的折现率； )r( i 1 ：第i年的折现系数； m:评估基准日后资产尚可使用年限; n:净收益有变化的期限。 七、评估结论：截止评估基准日 2013 年 12 月 31 日上海五天实业有限公司 委估的投资性房地产（1 号楼可出租面积、2 号楼可出租面积、3 号楼(扩建综合 楼)可出租面积）账面价值 617,640,674.16 元，评估价值 645,542,270.65 元，评估增 值 27

13、,901,596.49 元，增值率 4.52%。 八、 评估结论使用有效期： 本评估结论使用有效期为自评估基准日起 1 年， 即从 2013 年 12 月 31 日至 2014 年 12 月 30 日止的期限内有效，超过 1 年有效期 需重新进行评估。 九、对评估结论产生影响的特别事项： 1、纳入评估范围的投资性房地产房屋及无形资产土地使用权对应房地产 权证编号：沪房地青字（2013）第 002424 号；登记日期为 2013 年 2 月 20 日；房 地坐落于青浦区徐泾镇华徐公路 888 号；使用权来源：出让；用途：工业用地； 地号：青浦区徐泾镇 3 街坊 17/5 丘；宗地面积：62,95

14、8.5 平方米；使用期限：2003 年9月8日至2053年9月7日止。 地上房屋共7幢总建筑面积124,774.16平方米。 房屋建筑物全部为钢混结构，水、电、空调、消防等配套设施齐全。 2、 截止估价时点估价对象对应房地产权证编号： 沪房地青字 （2013） 第 002424 号，其中房屋建筑物 4 幢（1、3、5、6 号）已抵押于中国银行股份有限公司上 海市青浦支行，抵押面积 57,066.83 平方米，抵押期限为 2012 年 6 月 1 日到 2015 年 6 月 1 日， 抵押金额为人民币贰亿壹仟壹佰叁拾贰万柒仟陆佰叁拾陆元整。 房 屋建筑物 1 幢 （2 号楼） 已抵押于上海农村商

15、业银行青浦支行， 抵押面积 48,143.62 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 5 页

16、页 平方米，抵押期限为 2011 年 5 月 12 日到 2014 年 5 月 11 日，抵押金额为人民币 捌仟万元。房屋建筑物 1 幢(扩建综合楼） ，抵押面积 19,697.71 平方米，已抵押于 上海农村商业银行青浦支行，抵押期限为期限为 2012 年 4 月 22 日到 2017 年 4 月 20 日，抵押金额为人民币叁仟万元。除此外不存在资产抵押、担保以及其他 资产权利瑕疵事项。 十、评估报告日 本评估报告日为 2014 年 03 月 25 日。 以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评 估结论，应当认真阅读评估报告正文。 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京

17、国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 6 页页 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 投资性房地产公允价值项目 评估报告 国融兴

18、华评报字【2014】第 010085 号 上海五天实业有限公司： 北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，因贵公司基于财务报 告目的需要，对拥有的投资性房地产在评估基准日 2013 年 12 月 31 日的公允价 值进行了评估。 现将资产评估情况报告如下： 一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 1、委托方及被评估单位皆为上海五天实业有限公司。 （一）委托方 名 称：上海五天实业有限公司 注册号：310229000651006 住 所：青浦区徐泾镇华徐公路 888 号 法定代表人：林文昌 注册资本：人民币壹亿捌仟肆佰万元 实收资本：人民币壹亿捌仟肆佰万元 企业类型

19、：有限责任公司（国内合资） 成立日期：二 OO 二年六月七日 经营经期：二 OO 二年六月七日至二 O 二二年六月六日 经营范围：实业投资，绿化工程，商务信息咨询，计算机软硬件研究开发， 自由房屋租赁，仓储服务，投资管理，货物运输代理，生产加工日用及工艺美 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公

20、地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 7 页页 术陶瓷制品、竹木制品、玻璃饰品、藤、棕、草工艺制品、纸质品、塑料制品、 不锈钢制品、包装材料、办公用品、办公设备、家具、电子产品、电子计算机、 塑料搪瓷制品、工艺礼品、超市货架、销售化工原料及产品、金属材料、矿产 品、木材、燃料油、电线、电缆、电缆附件、高低压电气及成套设备、广告器 材、电子元件、液压和气压动力机械及元件、纺织建筑材料、纸、纸制品、商 用车及九座以上乘用车、汽车配件、

21、船舶及器材、手表、化妆品、批发非实物 方式：预包装食品，从事货物及技术的进出口业务。 【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】 2、历史沿革： 上海五天实业有限公司(以下简称上海五天)系由福建冠福现代家用股份有 限公司和福建省德化冠峰耐热瓷有限公司共同投资组建的有限责任公司，于 2002 年 6 月 7 日在上海市工商行政管理局青浦分局登记注册，取得 310229000651006 号企业法人营业执照。公司注册地：青浦区徐泾镇华徐公路 888 号。法定代表人：林文洪。 2006 年 2 月，公司增资人民币 2,100 万元，其中：福建冠福现代家用股份有 限公司认缴 2,250 万元， 福建省

22、德化冠峰耐热瓷有限公司认缴 225 万元,注册资本 变更为 3,000 万元。 2006 年 4 月，公司增资人民币 2,000 万元，其中：福建冠福现代家用股份有 限公司认缴 1,500 万元， 福建省德化冠峰耐热瓷有限公司认缴 500 万元,注册资本 变更为 5,000 万元。 2007 年 1 月，公司增资人民币 5,400 万元，由福建冠福现代家用股份有限公 司认缴,注册资本变更为 10,400 万元。 2008 年 9 月，公司增资人民币 4,000 万元，由福建冠福现代家用股份有限公 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告

23、目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 8 页页 司认缴,注册资本变更为 14,400 万元。 2009 年 4 月，公司增资人民币 4,000 万元，由福建冠福现代家用股份有限公 司认缴,注

24、册资本变更为 18,400 万元。 上述增资和股权转让已办妥工商变更登记手续。截止 2013 年 12 月 31 日， 公司注册资本和实收资本均为人民币 18,400 万元，其中：福建冠福现代家用股 份有限公司出资人民币 17,150 万元，占注册资本的 93.21%；福建省德化冠峰耐 热瓷有限公司出资 1,250 万元，占注册资本的 6.79%。 3、近三年来企业的资产、负债、权益状况和经营业绩 财务指标 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 总资产（元） 1,199,801,408.77 1,249,121,285.17 85

25、9,192,868.61 总负债（元） 720,126,971.21 758,637,560.42 665,716,297.70 股东权益（元） 479,674,437.56 490,483,724.75 193,476,570.91 经营业绩 2013 年 2012 年 2011 年 营业收入（元） 1,689,896,567.00 623,017,753.55 639,921,063.17 利润总额（元） -7,000,238.90 176,847,700.34 -34,668,193.44 净利润（元） -10,809,287.19 122,297,227.07 -28,927,340.

26、74 （三）业务约定书约定的其他评估报告使用者 其他评估报告使用者包括：委托方及被评估单位的上级主管部门、以及法 律法规规定的其他评估报告使用者。 （四）委托方与被评估单位关系 委托方及被评估单位皆为上海五天实业有限公司 二、评估目的 为满足上海五天实业有限公司基于财务报告目的需要，委托方拟确定投资 性房地产的公允价值，本次评估的目的是对该经济行为涉及的上海五天实业有 限公司拥有的投资性房地产进行评估，为其确定投资性房地产公允价值提供参 考。 三、评估对象和评估范围 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财

27、务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 9 页页 本次评估对象是单项资产价值，评估范围是上海五天实业有限公司在评估基准 日拥有的 1 号楼、 2 号楼、 3 号楼(扩建综合楼)中作为投资性房地产的部分以及相 对应的土地使用

28、权,1 号楼建筑面积 39,830.59 平方米, 其中以出租为持有目的的 建筑面积为 18,550.00 平方米，在会计核算上作为投资性房地产；1 号楼和 2 号 楼相对应的土地使用权面积 16,464.13 平方米；3 号楼(扩建综合楼)建筑面积为 19,563.71 平方米，其中以出租为持有目的地上部分建筑面积为 16,360.38 平方米, 公共配电间面积 52.06 平方米，地下部分建筑面积为 3,151.27 平方米，3 号楼(扩 建综合楼)相对应的土地使用权面积 6,014.93 平方米，全部出租。纳入评估范围 的资产与委托评估时确定的资产范围一致。 四、价值类型及其定义 根据以

29、财务报告为目的的资产评估指南（试行） （中评协2007169 号）第 二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价 值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评 估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选 用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的 情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值 类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评 估目的服务而提出的评估意见。需要说

30、明的是,同一资产在不同市场的价值可能 存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。 五、评估基准日 （一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电

31、话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 10 页页 （二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原 则，由委托方确定评估基准日。 （三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估 价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场 情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、 评估准则、权属、 取价及其他等依据，具体如下： （一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的

32、资产评估业务约定书 。 （二）法律法规依据 1、 中华人民共和国主席令第 42 号中华人民共和国公司法 （2005 年 10 月 27 日） ； 2、 国务院 91 号令国有资产评估管理办法 （1991 年 11 月 16 日） ； 3、 原国家国有资产管理局国资办发199236 号国有资产评估管理办法施 行细则 （1992 年 7 月 18 日） ； 4、 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号企业国有资产评估管理暂 行办法 （2005 年 8 月 25 日） ； 5、 其他与评估相关法律、法规和规章制度等。 （三）评估准则依据 1、 资产评估准则基本准则 （财企200420 号） ；

33、2、 资产评估职业道德准则基本准则 （财企200420 号） ； 3、 资产评估准则评估报告 （中评协2007189 号） ； 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 5166781

34、1 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 11 页页 4、 资产评估准则评估程序 （中评协2007189 号） ； 5、 资产评估准则业务约定书 （中评协2007189 号） ； 6、 资产评估准则工作底稿 （中评协2007189 号） ； 7、 资产评估准则不动产 （中评协2007189 号） ； 8、 资产评估价值类型指导意见 （中评协2007189 号） ； 9、 投资性房地产评估指导意见 （中评协2009211 号） ； 10、 以财务报告为目的的评估指南（试行） （中评协2007169 号） 11、 评估机构业务质量控制指南 （中评协2010214 号

35、） ； 12、 资产评估职业道德准则独立性 （中评协2012248 号） ； （四）权属依据 1、 房地产权证； 2、 上海市国有建设用地土地核验合格证明； 3、 建设工程规划许可证； 4、 上海市建设工程竣工规划验收合格证； 5、 其他产权证明文件等。 （五）取价依据 1、财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知（财建2002394 号） ； 2、国家计委办公厅、建设部办公厅关于工程勘察设计收费管理规定有关 问题的补充通知 （计办价格20021153 号） ； 3、中华人民共和国国家标准房地产估价规范 ； 4、 中国人民银行贷款利率表 （2012 年 07 月 06 日起执行） ； 5、被评

36、估单位填报的房屋建筑物、土地使用权调查表； 6、 资产评估常用数据与参数手册 （第二版） ； 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -

37、8225374382253743 第第 12 页页 7、被评估单位提供的资产评估清查明细表、账册凭证、会计报表等其他评 估相关资料； 8、评估师现场察看和市场调查取得的有关评估资料； 9、上海五天实业有限公司房屋租赁合同 10、其他取价依据等。 七、评估方法 作为本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也 无出售意图和计划。该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入， 可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。附近有活跃的同类 资产租赁市场，但同类资产的交易并不活跃。房产证载明土地使用权用途为工 业用地，附近园区整体出售的案例很少，可比性较差。同时，上海五

38、天实业有 限公司的经营模式为“吸引业务互补、分处于产业链不同环节的企业，形成创 意生产生态链，打造创意产业孵化园” 。该经营模式决定了投资性房地产未来的 用途为出租，而非出售。根据以财务报告为目的的评估指南（试行） 的相关 通知，选择的评估方法应当与前期采用的评估方法保持一致。 综上，对于委估房地产采用收益现值法，其评估价值为房地合一价值。 收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确 定被评估资产价值的一种资产评估方法。其基本思路是通过估算资产在未来的 预期收益和采用适宜的折现率折算成现值时价值，得出评估值。 评估模型如下： 式中：P：评估值； n )r(r)r( i P

39、 n i )nm( i )r( R R 1 11 11 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第

40、 13 页页 Ri：未来第 i 年净收益； R:未来第 i 年以后每年等额净收益； ； r：采用的折现率； )r( i 1 ：第 i 年的折现系数； m:评估基准日后资产尚可使用年限; n:净收益有变化的期限。 八、评估程序实施过程和情况 本次评估工作分为四个阶段。 （一）资产评估前期准备工作阶段 本阶段主要工作是：选派资产评估先遣人员进驻，根据行业的特点制订资 产评估前期工作计划，并根据资产评估操作规范的要求和我公司资产评估工作 的需要，向委托方及被评估单位布臵资产评估申报表，协助委托方及被评估单 位进行资产评估的填报工作；同时了解企业及委估资产的情况，收集资产评估 所需文件、资料；制订资产

41、评估工作计划。 （二）现场评估阶段 我们根据评估有关原则和规定，对评估范围的资产进行了评估和产权调查 核实，具体步骤如下： 1、听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史现状的介绍； 2、对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并对与企业有关财务记 录数据进行核对，对发现的问题进行了解，并请企业进行修改； 3、根据资产评估申报表的内容，到现场进行实物核实，并对资产状况进行 勘查、记录，并与管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况； 4、根据委估资产的实际状况和特点，制定相应的评估方法； 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上

42、海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 14 页页 5、查阅委估资产的产权证明文件等资料； 6、开展市场调查； 7、对企业资产进行评估，计算评估价值。 （三）评估汇总阶段 根据资产的初步评估结果，进

43、行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生 重评和漏评的情况后，根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和 完善。 （四）提交报告阶段 根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向委托方提交初步资产评估结 果，并对评估结果进行充分沟通，在与委托方充分交换意见并经评估公司三级 审核之后，向委托方提交正式资产评估报告书。 九、评估假设 （一）宏观及外部环境的假设 1、假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策，无重大变化； 本次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。 2、假设被评估单位所在的行业保持稳定发展态势，行业政策、管理制度及 相关规定无重大变化。 3、假设国家有关信贷利率、

44、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不 发生重大变化。 4、假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影 响。 （二）特定假设 1、国家现行的宏观经济不发生重大变化； 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电

45、话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 15 页页 2、上海五天实业有限公司所处地的社会经济环境以及所执行的税赋、税率 等政策无重大变化； 3、青浦区关于西虹桥商务区规划建设能顺利并如期进行，期间相关政策不 发生重大变化； 4、上海五天实业有限公司未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经 营管理模式持续经营； 5、上海五天实业有限公司未来的经营策略和成本控制等仍保持其最近几年 的状态，不发生较大变化； 6、上海五天实业有限公司提供的历年财务资料所执行会计政策的重要方面 在预测期不发生重大调整； 7、

46、在可预见时间内，未考虑公司租赁业务可能发生的非经常性损益； 8、本次评估基于基准日企业租赁业务现有的经营情况，不考虑上海五天实 业有限公司未来进行扩大性的资本性支出。 当前述条件发生变化时，评估结果一般会失效。 十、评估结论 截止评估基准日 2013 年 12 月 31 日上海五天实业有限公司委估的投资性房 地产 （1 号楼可出租面积、 2 号楼可出租面积、 3 号楼(扩建综合楼) 可出租面积） 账面价值 617,640,674.16 元，评估价值 645,542,270.65 元，评估增值 27,901,596.49 元，增值率 4.52%。 十一、特别事项说明 本评估报告书存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注： 1、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日以财务 报告为目的下的公允价值或特定价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址