中信国安：拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书.pdf

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1、 中信国安信息产业股份有限公司拟转让中信国安信息产业股份有限公司拟转让 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目 评估报告书评估报告书 天兴评报字（2014）第 0477 号 （共二册第一册） 北京天健兴业资产评估有限公司北京天健兴业资产评估有限公司 二一四年六月三日二一四年六月三日 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 目录 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安信息产业股份有限公司拟转让中信国安信息产业股份有限公司拟转让 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目 评估报告书评估

2、报告书 天兴评报字（2014）第 0477 号 目录目录 注册资产评估师声明注册资产评估师声明 . 1 评估报告书摘要评估报告书摘要 . 2 评估报告书评估报告书 . 4 一、一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 . 4 二、二、 评估目的评估目的 . 7 三、三、 评估对象和评估范围评估对象和评估范围 . 7 四、四、 价值类型及其定义价值类型及其定义 . 9 五、五、 评估基准日评估基准日 . 9 六、六、 评估依据评估依据 . 9 七、七、 评估方法评估方法 . 12 八、八、 评估程序实施过程和情况评

3、估程序实施过程和情况 . 14 九、九、 评估假设评估假设 . 17 十、十、 评估结论评估结论 . 18 十一、十一、 特别事项说明特别事项说明 18 十二、十二、 评估报告使用限制说明评估报告使用限制说明 19 十三、十三、 评估报告日评估报告日 20 资产评估报告书附件资产评估报告书附件 . 22 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第9页 北京天健兴业资产评估有限公司 注册资产评估师声明注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪 守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述 的内容是客观的，并对评

4、估报告的合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产负债清单是由委托方、被评估单位申报并经其签章 确认；提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估 报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当 事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对 评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注， 对评估对象及其涉及资 产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托 方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

5、五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条 件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特 别事项说明及其对评估结论的影响。 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第10页 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安信息产业股份有限公司拟转让中信国安信息产业股份有限公司拟转让 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目 评估报告书摘要评估报告书摘要 天兴评报字（2014）第 0477 号 北京天健兴业资产评估有限公司接受中信国安信息产业股份有限公司的委 托，根据有关法律、法规和资产评估准

6、则、资产评估公认原则，采用资产基础法 对中信国安信息产业股份有限公司股权转让事宜而涉及的北海中信国安红树林 房地产开发有限公司的股东全部权益价值，按照必要的评估程序执行评估业务， 对其在 2013 年 12 月 31 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告 如下： 一、 评估目的：根据中信国安信息产业股份有限公司股权转让这一经济行 为之需要， 对所涉及的北海中信国安红树林房地产开发有限公司的股东全部权益 价值进行评估，提供该股权截止评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值 参考依据。 二、 评估对象：北海中信国安红树林房地产开发有限公司股东全部权益价 值。 三、 评估范围：北海中信

7、国安红树林房地产开发有限公司截止评估基准日 的全部资产和负债。 四、 价值类型：本次评估价值类型为市场价值。 五、 评估基准日：2013 年 12 月 31 日。 六、 评估方法：资产基础法。 七、 评估结论 在持续经营前提下， 至评估基准日被评估单位资产账面价值 57,940.87 万元， 评估价值 80,921.57 万元，评估增值 22,980.70 万元，增值率 39.66 %。负债账面 价值 48,031.73 万元，评估价值 48,031.73 万元，评估无增减值。净资产账面价值 9,909.14 万元，评估价值 32,889.84 万元，评估增值 22,980.70 万元，增值率

8、 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第11页 北京天健兴业资产评估有限公司 231.91 %。 评估结果详见下列评估结果汇总表评估结果详见下列评估结果汇总表 单位：人民币万元 项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率 A B C=B-A D=C/A 100% 1 流动资产 57,894.04 80,866.93 22,972.89 39.68 2 非流动资产 46.83 54.64 7.81 16.68 3 固定资产 46.83 54.64 7.81 16.68 4 资产总计资产总计 57,940.87 80,921.57 22,980.70 39.66 5 流动负债

9、48,031.73 48,031.73 - - 6 非流动负债 - - - 7 负债合计负债合计 48,031.73 48,031.73 - - 8 净资产 （所有者权益）净资产 （所有者权益） 9,909.14 32,889.84 22,980.70 231.91 八、 特别事项说明 1、本次评估假设中信国安红树林房地产开发有限公司的 6 宗土地使用权拥 有完全产权，并在办理土地证载权利人过户过程中所需要的费用极小，该项目正 常开发年限为 5 年，开发利用符合土地规划及相关当地政策。 2、由于待估 6 宗土地原始取得较早，北海市未及时作出该 6 宗土地的详细 规划指标，本次评估假设是建立在被

10、评估单位提供的关于土地可出售面积事项 的情况说明和土地规划证上提供的建筑面积估算的，如企业未来取得该 6 宗地 经规划局颁发的详细规划指标，应以规划局颁发的详细规划指标为准，并相应调 整评估结论。 3、本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，特别提 请报告使用者关注： 当前述条件以及评估中遵循的各种原则和假设前提发生变化 时，评估结果一般会失效。 根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2013 年 12 月 31 日起，至 2014 年 12 月 30 日止。 以上内容摘自评估报告正文， 欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估 结论， 请报告使

11、用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书 全文，并请关注特别事项说明部分的内容。 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第12页 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安信息产业股份有限公司拟转让中信国安信息产业股份有限公司拟转让 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目 评估报告书评估报告书 天兴评报字（2014）第 0477 号 中信国安信息产业股份有限公司：中信国安信息产业股份有限公司： 北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规 和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法对贵公司

12、股权转让事宜而 涉及的北海中信国安红树林房地产开发有限公司的股东全部权益价值， 按照必要 的评估程序执行评估业务，对其在 2013 年 12 月 31 日的市场价值作出了公允反 映。现将资产评估情况报告如下： 一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 （一） 委托方 1、 概况 名 称：中信国安信息产业股份有限公司 证券代码：000839 注册号：100000000027871 注册地址：北京市海淀区海淀南路 32 号 办公地址：北京市朝阳区关东店北街 1 号国安大厦五层 法定代表人：孙亚雷 注册资本：15

13、6793 万元 实收资本：156793 万元 经济性质：股份有限公司(上市、外商投资企业投资) 2、 经营业务范围 经营业务范围包括：信息产业、广告行业项目的投资； 卫星通讯工程、计 算机信息传输网络工程、有线电视网络工程的施工、设备安装及技术服务；移动 通讯的技术开发、技术服务、技术咨询；房地产开发与经营； 物业管理；装饰 装修；电子计算机、办公设备、五金交电、机械设备、电子设备 的销售。 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第13页 北京天健兴业资产评估有限公司 3、 历史沿革 中信国安信息产业股份有限公司是由中国中信集团公司之全资子公司 原中信国安总公司独家发起、部分

14、改制、采取社会募集方式设立的股份制公司。 1997 年 9 月 22 日，公司在深圳证券交易所以上网定价发行方式向社会公开发行 人民币普通股 5000 万股，10 月 31 日，公司股票在深圳证券交易所上市。 （二） 被评估单位 1、 概况 单位名称：北海中信国安红树林房地产开发有限公司 注册号：450500000014316 注册地址：北海市云南路天海阁B0307 法定代表人：庄宇 注册资本：壹亿元整 实收资本：壹亿元整 公司类型：有限责任公司 2、 经营范围： 房地产开发经营（凭有效资质证书经营） ；建筑装修装饰工程专业承包（凭 有效资质证和建筑行业安全生产许可证经营） ；建筑材料、装饰材

15、料、机电产品 （除汽车及小轿车外） 、仪器仪表的销售（不得将公司住所作为以上经营场所） 。 3、 企业历史沿革 北海中信国安红树林房地产开发有限公司是由中信国安房地产开发有限公 司 （原名为大通房地产开发有限公司）和中信国安信息产业股份有限公司共同出 资成立，于 2010 年 12 月 15 日在北海市工商行政管理局注册登记成立，注册资 本为人民币壹亿元，并由广西天辰会计师事务所出具桂天辰会师验字【2010】第 51 号。截止评估基准日，股东情况如下： 股东名称股东名称 投资金额投资金额 股权比例股权比例 中信国安房地产开发有限公司 5,100 万元 51% 中信国安信息产业股份有限公司 4,

16、900 万元 49% 4、 企业经营简介 截止到评估基准日， 北海中信国安红树林房地产开发有限公司没有经营业务 项目，只是把 6 宗土地开发到“三通一平”和一些开发项目的前期筹备工作。 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第14页 北京天健兴业资产评估有限公司 5、 近三年企业的资产负债状况和经营业绩 2011 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日财务报表概况 如下： 近三年资产负债表 单位：人民币万元 序号 项目 2011年12月31日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 1 流动资产

17、57,977.39 57,747.88 57,894.04 2 固定资产 38.01 56.18 46.83 3 非流动资产合计 38.01 56.18 46.83 4 资产总计资产总计 58,015.39 57,804.06 57,940.87 5 流动负债 48,034.86 47,827.53 48,031.73 6 非流动负债 0.00 0.00 0.00 7 负债合计负债合计 48,034.86 47,827.53 48,031.73 8 净资产净资产 9,980.54 9,976.53 9,909.14 近三年利润表 单位：人民币万元 序号 项目 2011 年度 2012 年度 2

18、013 年度 1 营业收入 - 2 营业成本 - 3 营业税金及附加 - 4 销售费用 - 5 管理费用 35.10 15.77 12.35 6 财务费用 -32.10 -11.77 55.34 7 投资收益 0.30 0.00 -0.30 8 营业利润 -3.30 -4.00 -67.39 9 加：营业外收入 0.00 0.00 0.00 10 减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 11 利润总额 -3.30 -4.00 -67.39 12 减：所得税费用 0.00 0.00 0.00 13 净利润 -3.30 -4.00 -67.39 以上 2011 年数据系经京都天华会计师事务所

19、有限公司审计，并出具了京都 天华审字【2012】第 0454 号无保留意见的审计报告；2012 年的数据系经致同会 计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了致同审字【2013】第 110ZC0855 号无保留意见的审计报告；2013 年数据经致同会计师事务所（特殊普通合伙） 审计，并出具了致同审字【2014】第 110ZC1052 号无保留意见报告。 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第15页 北京天健兴业资产评估有限公司 （三） 委托方和被评估单位之间的关系 委托方中信国安信息产业股份有限公司为北海中信国安红树林房地产开发 有限公司的股东， 直接持有其 49%的股权，

20、中信国安信息产业股份有限公司持有 中信国安房地产开发有限公司的 90%的股权， 而中信国安房地产开发有限公司直 接持有北海中信国安红树林房地产开发有限公司 51%的股权， 中信国安信息产业 股份有限公司为被评估单位的控股股东。 （四） 委托方、被评估单位以外的其他评估报告使用者 委托方及被评估单位以外的其他评估报告使用者包括涉及本次评估目的的 国家有关部门等评估报告使用者。 二、 评估目的二、 评估目的 本次对中信国安红树林房地产开发有限公司的股东全部权益进行评估， 提供 其在评估基准日的市场价值， 作为中信国安信息产业股份有限公司拟转让中信国 安红树林房地产开发有限公司股权的价值参考依据。

21、本次评估涉及的经济行为文件： 中信国安信息产业股份有限公司委托天健兴业资产评估有限公司对中信国 安红树林房地产开发有限公司股权进行资产评估函。 三、 评估对象和评估范围三、 评估对象和评估范围 本次评估对象为中信国安红树林房地产开发有限公司的股东全部权益。 评估 范围为中信国安红树林房地产开发有限公司评估基准日的全部资产和负债， 具体 包括流动资产、非流动资产和负债。 评估基准日时资产、负债账面值如下（人民币万元） ： 序号 项目 2013 年 12 月 31 日 1 流动资产 57,894.04 2 固定资产 46.83 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第16页 北京

22、天健兴业资产评估有限公司 序号 项目 2013 年 12 月 31 日 3 非流动资产合计 46.83 4 资产总计资产总计 57,940.87 5 流动负债 48,031.73 6 非流动负债 0.00 7 负债合计负债合计 48,031.73 8 净资产净资产 9,909.14 本次委托评估的对象和范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致。 对评估值影响较大的资产的法律权属状况如下： 本公司有 6 宗土地使用权， 于 2013 年 3 月 15 日经北海市规划局颁发建设用 地规划许可证， 建设用地规划许可证证载权利人为中信国安红树林房地产开发有 限公司，而国有土地使用权证书证载权利人为北海中

23、信国安实业发展总公司。该 土地是由北海中信国安实业发展总公司于 2009 年 3 月 30 日经出让取得，2010 年中信国安红树林房地产开发有限公司成立后， 北海中信国安实业发展总公司将 该 6 宗地的土地使用权转让给中信国安红树林房地产开发有限公司， 但均未及时 办理土地使用权过户手续， 中信国安红树林房地产开发有限公司一直将已付的土 地款在预付账款科目挂账，而土地的开发费用入账到存货开发成本中。 6 宗土地使用权概况如下表： 序 号 土地权证 编号 土地位置 取得日期 土地用途 使用权类 型 终止日期 使用面积 （） 1 北国用 （2009） 第B18996 号 北 海市银 海区大 冠

24、沙 2009/9/30 城 镇住宅 用地 出 让 2079/9/30 150,960.35 2 北国用 （2009） 第B18998 号 北 海市银 海区大 冠 沙 2009/9/30 商 务金融 用地 出 让 2049/9/30 127,857.40 3 北国用 （2009） 第B19022 号 北 海市银 海区大 冠 沙 2009/9/30 城 镇住宅 用地 出 让 2079/9/30 90,752.70 4 北国用 （2009） 第B19014 号 北 海市银 海区大 冠 沙 2009/9/30 商 务金融 用地 出 让 2049/9/30 103,398.50 5 北国用 （2009）

25、 第B19027 号 北 海市银 海区大 冠 沙 2009/9/30 商 务金融 用地 出 让 2049/9/30 46,981.20 6 北国用 （2009） 第B19012 号 北 海市银 海区大 冠 沙 2009/9/30 商 务金融 用地 出 让 2049/9/30 29,768.90 本次委托评估的固定资产-设备类资产包括车辆和电子设备。办公车辆为 2 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第17页 北京天健兴业资产评估有限公司 辆；电子设备主要为电脑、空调、打印机、复印机等。中信国安红树林房地产开 发有限公司的设备均为 2010 年月以后购置，购置日期不长，目前整

26、体状况良好、 运转正常，办公设备主要分布在公司租用的北海花园办公室。 四、 价值类型及其定义四、 价值类型及其定义 本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和 自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下， 评估对象在评估基准日进行 正常公平交易的价值估计数额。 五、 评估基准日五、 评估基准日 根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。 以 2013 年 12 月 31 日作为评估基准日，主要是根据委托方实现经济行为的 需要由委托方确定的。 六、 评估依据六、

27、 评估依据 本次评估工作中所遵循的具体行为依据、 法律依据、 产权依据和取价依据为： （一） 行为依据 中信国安信息产业股份有限公司委托天健兴业资产评估有限公司对中信国 安红树林房地产开发有限公司股权进行资产评估函。 （二） 法律法规依据 1、 国务院 1991 年 91 号令国有资产评估管理办法 ； 2、 原国家国有资产管理局国资办发199236 号国有资产评估管理办法实 施细则 ； 3、 中华人民共和国公司法 ； 4、 国办发2001102 号 国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行 政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知 ； 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报

28、告书 第18页 北京天健兴业资产评估有限公司 5、 国办发2001802 号 财务部关于印发 国有资产评估项目备案管理办法 的通知 ； 6、 国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令企业国有产权转让 管理暂行办法 ； 7、 国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令 企业国有资产评估管理暂行 办法 ； 8、 国务院国有资产监督管理委员会，国资委产权2006274 号关于加强企 业国有资产评估管理工作有关问题的通知 ； 9、 第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过中华人民共和国 城市房地产管理法 （1994 年 7 月 5 日） ； 10、 第九届全国人民代表大会常务委员会第四次

29、会议修订中华人民共和 国土地管理法 （1998 年 8 月 29 日） ； 11、 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 （2006 年 12 月 31 日） ； 12、 其它相关的法律法规文件。 （三） 评估准则依据 1、 资产评估准则基本准则； 2、 资产评估职业道德准则基本准则； 3、 资产评估准则评估报告； 4、 资产评估准则评估程序； 5、 资产评估准则工作底稿； 6、 资产评估准则业务约定书； 7、 资产评估准则机器设备； 8、 资产评估准则企业价值； 9、 资产评估职业道德准则独立性； 10、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 11、 资产评估价值类型指导意见； 12

30、、 企业国有资产评估报告指南； 13、 投资性房地产评估指导意见（试行） ； 14、 房地产估价规范(GB/T50291-1999)； 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第19页 北京天健兴业资产评估有限公司 15、 城镇土地估价规程(GT/T18508-2001)。 （四） 产权依据 1、 车辆行驶证，国有土地使用权证，建设工程规划许可证； 2、 主要设备购置合同、发票及工程施工合同等； 3、 被评估企业提供的其他权属证明文件。 （五） 取价依据 1、 2013 机电产品报价手册 （机械工业出版社） ； 2、 资产评估常用数据与参数手册 （第二版） 3、 商务部、国家发

31、展与改革委员会、公安部、环境保护部 2012 年第 12 号 令机动车强制报废标准规定 ； 4、 财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知(财建2002394 号)； 5、 原国家计委、 建设部关于发布 工程勘察设计收费管理规定 的通知 （计 价格200210 号） ； 6、 原国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知(计价格 20021980 号)； 7、 原国家计委关于印发 建设项目前期工作咨询收费暂行规定 的通知 （计 价格19991283 号） ； 8、 原国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题 的通知 （计价格2002125 号） ； 9、 资产评估师实

32、地勘测、核实及调查获取的其他相关资料； 10、 中国人民银行评估基准日贷款利率。 （六） 参考资料及其他 1、 被评估企业提供的各类资产评估申报明细表 ； 2、 被评估企业提供的 2011 年至 2013 年会计报表、评估基准日会计报表及 专项审计报告、会计凭证、财务经营方面的资料、银行对账单及余额调节表，以 及有关协议、合同书、发票等财务资料； 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第20页 北京天健兴业资产评估有限公司 3、 被评估企业提供的其他有关资料。 七、 评估方法七、 评估方法 （一） 评估方法的选择 企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础

33、法是 指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、 证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。 收益法是指通过将 被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。 根据本次评估目的、评估对象、价值类型、资料的收集情况，了解到企业尚 未正常经营，利润为负值，主要是发生的相关费用，没有主营业务收入，故不宜 收益法评估；同时市场上没有同类企业规模的交易案例，无法采用市场法对被评 估企业进行评估；根据对企业收集的资料分析，满足资产基础法评估的条件，故 采用资产基础法对企业股权进行评

34、估。 （二） 资产基础法 资产基础法， 是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定北海中 信国安红树林房地产开发有限公司股东全部权益价值的评估思路， 即将构成企业 的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东全部权益价值的方 法。 各项资产的具体评估方法如下： 1、 流动资产的评估 本次评估范围内的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应 收款和存货等。流动资产评估时，首先将被评估单位填报的评估申报明细表与相 关科目总账、明细账及评估基准日的会计报表进行了核对检查，然后分别情况具 体评估方法如下： （1） 货币资金：货币资金包括现金和银行存款，均为人民币。本次评估， 对

35、于人民币，以核实无误的账面值作为评估值。 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第21页 北京天健兴业资产评估有限公司 （2） 应收款项：应收款项包括应收账款和其他应收款。本次评估，通过函 证、账龄分析及相关资料核对分析，判断应收项目或对应货物可收回性，确定应 收款项的评估值。 （3） 预付账款：评估人员根据中信国安红树林房地产开发有限公司提供的 预付款项评估明细表，对预付款项进行了核对，分析款项的发生时间和原因，并 收集其付款凭证。在清查核实的基础上，根据其实际情况确定评估值。中信国安 红树林房地产开发有限公司的预付款实际为土地购置款，因此并入存货中评估。 （4） 存货：存

36、货包括在产品和在用周转材料。 1) 根据估价人员现场勘查情况， 考虑到待估宗地主要为居住用地、 商业金融 用地，按照城镇土地估价规程的要求，结合待估宗地的区位、用地性质、利 用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用剩余法评估，剩余法是预计估价 对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估 价对象的客观合理价格或价值的方法。 地价开发完成后的房地产价值建筑物开发成本投资利息销售税费 开发利润购买熟地应负担的税费土地开发费平整场地未付款 2) 在用周转材料主要为办公用的桌椅、档案柜、保险柜等。全部在用周转材 料使用状况良好，评估人员进行了全部盘点，并且对市场价值进行调查

37、以确定估 价对象的重置价格， 根据估价对象的实际使用状况确定成新率， 来计算评估价值。 计算公式为：评估值=重置全价 成新率 2、 固定资产设备的评估 设备采用成本法进行评估。基本计算公式为： 评估价值重置全价 成新率 其中，对待报废设备评估值按零计算；对维修配件不单独评估，并入相应设 备中评估。 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第22页 北京天健兴业资产评估有限公司 1) 重置全价的确定 电子设备： 重置价值设备购置价 运输车辆： 重置价值购置价车辆购置税办证费。 2) 成新率的计算 对一般类型的电子设备和办公设备，直接采用年限法确定其成新率，即： 成新率=(寿命年限

38、-已使用年限)/寿命年限 对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限 两种方法根据孰低原则确定成新率和观察法分别计算出各自成新率， 用加权平均 法计算出车辆的综合成新率。年限及里程法成新率用成新率 1 表示，观察法成新 率用成新率 2 表示，即： 成新率=成新率 1 0.4+成新率 2 0.6 3、 负债的评估 负债分为流动负债和非流动负债，其中，流动负债包括应交税费和其他应付 款。 负债评估时，重点对各负债项目的经济内容、发生日期、是否存在不用支付 的款项等情况进行调查，确定被评估企业于评估基准日时实际应承担的债务数 额。评估时，对不需支付的负债评估为零，对正常发生的

39、债务，以核实无误的账 面值确定评估值。 八、 评估程序实施过程和情况八、 评估程序实施过程和情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则， 依据国家有 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第23页 北京天健兴业资产评估有限公司 关部门相关法律规定和规范化要求，按照资产评估约定书所约定的事项，北京天 健兴业资产评估有限公司业已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记 录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进行了 必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较， 以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。

40、 资产评估的详细过程如 下： （一） 接受委托及准备阶段 1、 北京天健兴业资产评估有限公司于 2014 年 4 月接受委托方的委托， 开始 进行本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托 方就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等 影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。 2、 根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设 计主要资产调查表、主要业务情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进 行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。 3、 评估方案的设计 依据了解的被评估单位资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，

41、组 成资产评估现场工作小组。 本项目评估人员共划分为二组， 包括流动资产评估组、 机器设备评估组到评估现场。 4、 评估资料的准备 收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要产品市场价格信息、评估对象 产权证明文件等。 （二） 现场清查阶段 1、 评估对象真实性和合法性的查证 根据委托方及被评估单位提供的资产、负债申报明细，评估人员针对实物资 产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证， 以确认资产和负债的真实 准确。 对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行 存款余额调节表等方式进行调查； 对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证、函证等方 式确定

42、资产和负债的真实性。 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第24页 北京天健兴业资产评估有限公司 对存货的清查主要是调查开发产品的基本情况， 核实被评估单位提供的相关 权证等资料并了解相关资产的抵押状况，对在产品进行现场勘查核实，对周围环 境及周边类似产品的市场价格进行了解。 对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、重 要设备等资产。 评估人员， 查阅了相关土地使用权证、 工程合同、 设备购置合同、 发票等，从而确定资产的真实性。 2、 资产实际状态的调查 设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则， 重点调查关键设备和单 位价值大的设备。主要通过

43、查阅设备的使用记录，在被评估单位设备管理人员的 配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行。 在调查的基础上完善重要设备 调查表。 3、 实物资产价值构成及业务发展情况的调查 根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点 核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭 证、会计账簿以及相关合同、设备购置合同、发票等资料。 （三） 选择评估方法、收集市场信息和估算过程 评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划， 结合实际情况确定的 作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考被评估企业提供的历史 资料开始评定估算工作。 （四） 评估汇总阶

44、段 1、 评估结果的确定 依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及 所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法的评估结果。 2、 评估结果的分析和评估报告的撰写 按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告 书。 评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进 行三级复核， 经签字注册资产评估师最后复核无误后， 由项目组完成并提交报告。 3、 工作底稿的整理归档 该阶段工作时间为 2014 年 6 月。 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第25页 北京天健兴业资产评估有限公司 九、 评估假设九

45、、 评估假设 1、 北海中信国安红树林房地产开发有限公司在我国现有法律条件下具有 合法经营地位。 2、 北海中信国安红树林房地产开发有限公司所遵循的我国法律、法规、政 策无重大变化。 3、 北海中信国安红树林房地产开发有限公司所在地区社会经济环境无重 大变化。 4、 未来年度的银行利率、各种税率及外汇汇率将在正常范围内变动。 5、 北海中信国安红树林房地产开发有限公司所处行业大环境、 基本政策无 重大变化，即市场销售不会因大环境的变化而急剧下降。 6、 北海中信国安红树林房地产开发有限公司现有和未来的管理层是负责 的，并能积极、稳步推进公司的发展计划，努力保持良好的经营态势。 7、 在北海中信

46、国安红树林房地产开发有限公司存续期内， 不存在因对外担 保等事项导致的大额或有负债。 8、 未来北海中信国安红树林房地产开发有限公司开发资金充足， 信用政策 不变，不会遇到重大的款项回收问题。 9、 本次评估以北海中信国安红树林房地产开发有限公司评估基准日股权 结构为框架，未考虑基准日后可能发生的股权变化或重组。 10、 本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素。 11、 本次评估假设是建立在被评估单位提供的关于土地可出售面积事项 的情况说明和土地规划证上提供的建筑面积估算的，如企业未来取得该6宗地 经规划局颁发的详细规划指标，应以规划局颁发的详细规划指标为准，并相应调 整评估结论。 12

47、、 本次假设北海中信国安红树林房地产开发有限公司的开发期为5年， 从 评估基准日项目开始开发，并在项目开发期结束能够全部销售完毕，开发成本能 有效控制在预算范围内。 13、 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。 14、 本次评估的价值类型是市场价值，不考虑本次评估目的所涉及的经济 行为对企业经营情况的影响。 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告书 第26页 北京天健兴业资产评估有限公司 十、 评估结论十、 评估结论 在持续经营前提下， 至评估基准日被评估单位资产账面价值 57,940.87 万元， 评估价值 80,921.57 万元，评估增值 22,98

48、0.70 万元，增值率 39.66 %。负债账面 价值 48,031.73 万元，评估价值 48,031.73 万元，评估无增减值。净资产账面价值 9,909.14 万元， 评估价值 32,889.84 元， 评估增值 22,980.70 万元， 增值率 231.91 %。 评估结果详见下列评估结果汇总表评估结果详见下列评估结果汇总表 单位：人民币万元 项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率 A B C=B-A D=C/A 100% 1 流动资产 57,894.04 80,866.93 22,972.89 39.68 2 非流动资产 46.83 54.64 7.81 16.68 3 固定资

49、产 46.83 54.64 7.81 16.68 4 资产总计资产总计 57,940.87 80,921.57 22,980.70 39.66 5 流动负债 48,031.73 48,031.73 - - 6 非流动负债 - - - 7 负债合计负债合计 48,031.73 48,031.73 - - 8 净资产 （所有者权益）净资产 （所有者权益） 9,909.14 32,889.84 22,980.70 231.91 十一、 特别事项说明十一、 特别事项说明 本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注： 1、 本次评估假设中信国安红树林房地产开发有限公司的 6 宗土地使用权拥 有完全产权，并在办理土地证载权利人过户过程中所需要的费用极小，该项目正 常开发年限为 5 年，开发利用符合土地规划及相关当地政策。 2、 由于待估 6 宗土地原始取得较早， 北海市土地规划局未及时作出该 6 宗土 地的详细规划指标，本次评估假设是建立在被评估单位提供的关于土地可出售