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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 广东中原地产代理公司 2011年5月5日 南沙.优山美寓项目营销报告 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 1 1 市场概况 2 2 项目分析 3 3 营销部署 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 1 1 市场概况市场概况 区
2、域市场分析 房地产市场分析 竞争市场分析 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 南沙区位于广州市南端，2005年4月28号由国 务院批准成立，总用地797平方公里。南沙地 处省港澳（大珠三角）几何中心几何中心， 距离广州， 香港，澳门三地市中心不超过70公里，方圆 150公里范围内共有6000万人，把整个珠三角 及港澳城市群都网络其中，战略地位无可替代战略地位无可替代。 区域市场分析 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 根据十二五规划，南沙新区定
3、位为华南地区物流集散中心和贸易窗口、广东临海先进制造华南地区物流集散中心和贸易窗口、广东临海先进制造 业基地、珠三角粤港澳合作中心、珠江湾区生产组织中心、广州市城市副中心。业基地、珠三角粤港澳合作中心、珠江湾区生产组织中心、广州市城市副中心。 区域市场分析 中央政治局委员、省委书记汪洋同志提出 “以南沙新区开发为突破口，打造一个新广以南沙新区开发为突破口，打造一个新广 州”州”的口号，以世界眼光和战略思维来谋划 南沙的规划建设。 政府大力推动南沙区的发展政府大力推动南沙区的发展 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 按照
4、功能分区，南沙划分为：以黄阁、 南沙岛和横沥为组团的南沙滨海生态新南沙滨海生态新 城城，以万顷沙和珠江分区为组团的南沙南沙 临港低碳经济区临港低碳经济区，以龙穴岛深水港为组 团的南沙国际卫生港南沙国际卫生港。 区域市场分析 迎来房地产开发的热潮迎来房地产开发的热潮 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 区域房地产市场区域房地产市场 快速发展快速发展 战略位置无可替代战略位置无可替代 城市发展规划利好城市发展规划利好 政府政策大力支持政府政策大力支持 区域市场小结 Code of this report | 8 Copyr
5、ight Centaline Group, 2010 广州市场 近一年，由于受到国家调控政策的影响，广州全市的成交量波动较大，一般在新政颁布的新政颁布的2-3个月后，成交个月后，成交 开始回暖并出现峰值开始回暖并出现峰值。2011年春节之后广州全市的成交已经有回暖的迹象有回暖的迹象，成交量缓慢上升，预计通过五 一黄金周的热销，5月份的成交将会创下近来成交新高。 全市的成交均价保持坚挺，且稳中有升，4月份成交均价达到12772元/，为历史第二高价。 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 南沙市场 南沙区的成交情况与广州全市
6、的走势基本吻合，春节之后成交量不断攀升，回暖趋势更加明显回暖趋势更加明显，可见 南沙板块的热度在不断增加，预计五月成交量会创新今年的新高。 南沙4月份成交均价为8428元元/，同比升幅高达同比升幅高达52%，区域升值的潜力可见一斑，现时投资客已经成 为南沙项目成交客户的重要组成部分。 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 在售楼盘分布 碧桂园豪庭 龙光棕榈水岸 万科府前一号 滨海隽城 奥园海景城 逸涛湾 海力花园 蝴蝶谷 观海美寓 南沙玫瑰园 茗荔雅苑 珠江湾 南沙境界 时代蓝湾 南沙奥园 本案 北部板块北部板块 位于
7、新城区，靠近焦门地铁口 和金洲地铁口，区域开发相对 比较成熟； 代表楼盘代表楼盘：府前一号、棕榈水 岸、滨海隽城、珠江御景湾等 价格价格：洋房7800-10000元/ 别墅11000元/ 以上 南部板块南部板块 位于旧镇中心，配套相对齐全， 拥有良好海景资源； 代表楼盘代表楼盘：珠江湾、南沙奥园、 南沙玫瑰园、观海美寓等 均价均价：洋房6500-9000元/ 别墅12000-20000元/ 东部板块东部板块 目前开发程度较低，配套 缺乏，区域认知度不足， 但未来发展前景好； 代表楼盘代表楼盘：时代南湾 价格价格：洋房9200元/ Code of this report | 11 Copyrig
8、ht Centaline Group, 2010 主要在售项目 在售住宅项目多为品牌开发商开发，规模普遍较大，产品线相对比较丰富，形成比较全面的竞争。 本案在规模上处于劣势，品牌优势不明显规模上处于劣势，品牌优势不明显，影响项目的辐射范围和消费者信心；但项目的情景洋房产情景洋房产 品在南沙市场尚处空白品在南沙市场尚处空白，具有唯一性，市场接受度有待考验。 项目项目 开发商开发商 建筑面积建筑面积 产品组合产品组合 府前一号 万科地产 2.7万 洋房 棕榈水岸 龙光地产 26万 洋房+别墅 南沙奥园 奥园地产 41万 洋房+别墅+公寓 珠江湾 珠江投资 150万 洋房+公寓+写字楼 滨海隽城 越
9、秀地产 280万 洋房+别墅 碧桂园豪庭 碧桂园 40万 洋房+别墅 海力花园 海力地产 16万 洋房+公寓 南沙玫瑰园 广州行信地产 2万 洋房 本案本案 富港实业富港实业 1010万万 高层洋房高层洋房+ +情景洋房情景洋房+ +别墅别墅 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 项目项目 户型面积户型面积 数量数量 开盘当天销售量开盘当天销售量 整体消化率整体消化率 府前一号 80-140二房、三房 270 203 超过90% 棕榈水岸 78-122二房、三房 96 84 88% 滨海隽城 85-147二房至四房 2
10、90 205 超过70% 碧桂园豪庭 79-130二房、三房 102 42 超过80% 蝴蝶谷 100-120三房、四房 128 65 51% 海力花园 90-150二房至四房 130 - 31% 本案本案 8080- -140140二房至四房二房至四房 - - - - 户型面积 在售洋房以以80-140的二房至四房为主的二房至四房为主，从五一期间的供求情况来看，市场供应量不大，消化情况 较好，尤其是品牌开发商，基本都在80%以上，仍有大批客户未购买成功，剩余单位多为大面积单位， 可见现时二房三房等中小面积户型在南沙区存在较大的市场需求。 本项目的主力户型和面积为市场主流本项目的主力户型和面积
11、为市场主流，正好可以满足市场的需求，有助项目快速销售。 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 项目项目 洋房价格洋房价格 装修装修 府前一号 7300-9200元/ 2000元/精装修 棕榈水岸 （小户型）8500元/；（大户型）8000元/ 1500元/精装修 南沙奥园 洋房均价8500元/ 毛坯 滨海隽城 7700-10580元/ 2000元/装修 碧桂园豪庭 8600-9200元/ 1500元/装修 海力花园 6700-7500元/ 毛坯 蝴蝶谷 均价6000元/ 1000元/装修 时代南湾 均价9500元/ 3
12、000元/装修 本案本案 预计均价预计均价85008500元元/ / 带装修带装修 价格分析 现时南沙洋房的价格区间为7000-9200元/，普遍带1000-2000元/的精装修，毛坯价格仅毛坯价格仅 55005500- -75007500元元/ /，远低于周边城镇和广州市区的价格，价格洼地价格洼地优势突出；另外，带装修交楼带装修交楼对 于投资客而言是比较方便和贴心的。 本案靠近时代南湾，客户对同类型产品容易产生对比心理，因此在定价方面可采取跟随策略。定价方面可采取跟随策略。 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 项目
13、项目 客户客户 府前一号 自住客：广州地区的双薪白领家庭，南沙当地居民，政府公务员 投资客：品牌的追随者，广州和周边城市的投资者 棕榈水岸 南沙奥园 自住客：南沙政府公务员、当地企业高管以及私企老板，港澳地区养老人士。 投资客：受奥园品牌影响的外来投资客，广州、深圳和东莞为主，投资兼度假用途 时代南湾 自住客：南沙政府公务员、当地企业高管以及私企老板，港澳地区养老人士。 投资客：受奥园品牌影响的外来投资客，广州、深圳和东莞为主，投资兼度假用途 珠江湾 滨海隽城 自住客：广州地区的双薪白领家庭，南沙当地居民，政府公务员 投资客：广州和周边城市的投资者 碧桂园豪庭 自住客：南沙政府公务员、当地企业
14、高管以及私企老板，因承受不起广州楼价的双薪家庭白领，当地居民。 投资客：受碧桂园品牌影响的外来投资客，广州、深圳、东莞和本地投资者为主 海力花园 本地居民、政府公务员，私企老板为主 蝴蝶谷 客户构成 从南沙成交客户构成来看，来自广州市区的自住或投资客户比例最高，其次是南沙本地的客户广州市区的自住或投资客户比例最高，其次是南沙本地的客户，部分定位 高档的品牌项目广州客户比例甚至超过70%，其余是东莞、香港、澳门等地的投资度假客户和养老人士投资度假客户和养老人士。 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 竞争市场 项目竞争主
15、要来自市场未来的供应，包括旧盘新推、新盘供应。由于在售项目规模普遍较大，预计后续供后续供 应量高达应量高达144144万方以上万方以上，未来2-3年都持续供应市场； 即将上市的新盘体量也非常巨大，约新盘体量也非常巨大，约150150万方左右，未来几年南沙市场竞争相当激烈，因此建议本案采取万方左右，未来几年南沙市场竞争相当激烈，因此建议本案采取 尽快开发，快速销售的策略尽快开发，快速销售的策略；多数新盘在今年年底开盘，对本案前期销售威胁不大。 旧盘新推旧盘新推 项目项目 后续供应 万科府前一号万科府前一号 约1.2万 龙光棕榈水岸龙光棕榈水岸 10万 南沙奥园南沙奥园 10万 奥园海景城奥园海景
16、城 10万 珠江湾珠江湾 30万 时代南湾时代南湾 20万 珠光南沙御景珠光南沙御景 约2万 碧桂园豪庭碧桂园豪庭 10万 滨海隽城滨海隽城 50万 南沙玫瑰园南沙玫瑰园 约1万 合计合计 144万 新盘供应新盘供应 项目项目 供应量 预计开盘时间 南沙创鸿嘉园南沙创鸿嘉园 约8.8万 2011年年底 南沙星河丹堤项目南沙星河丹堤项目 32万 2011年年底 南沙城项目南沙城项目 9.6万 2011年下半年 南沙湾东苑项目南沙湾东苑项目 80万 2011年年底 海韵兰庭海韵兰庭 10万 5月底 本案本案 10万 6月初 合计合计 150万 Code of this report | 16 Co
17、pyright Centaline Group, 2010 直接竞争项目 项目最直接的竞争楼盘，在品牌、规模、配套等方 面优于本案。二期产品包含洋房和别墅，同本案产 品重叠，推售时间也与本案接近，形成直接竞争。 但是本案可借助时代南湾的影响力，增加客户的关 注度，甚至截流部分客户。 早于本案开盘，主力户型为市场需求 产品，预计会分流本案部分客户。 项目项目 新一期产品 货量 预计开盘 时间 海韵兰庭海韵兰庭 70两房，少量150 四房 约200套 5月底 时代南湾时代南湾 洋房80-120（N+1） 别墅190-280（带私 家花园） 约900套 6月底 Code of this report
18、 | 17 Copyright Centaline Group, 2010 南沙区进入全面开发阶段，品牌开发商进驻提升区域升值预期南沙区进入全面开发阶段，品牌开发商进驻提升区域升值预期 在售洋房以在售洋房以80-140的二房至四房为主，中小户型消化情况良好的二房至四房为主，中小户型消化情况良好 洋房的价格为洋房的价格为7000-9200元元/，带装修交楼，价格洼地优势明显，带装修交楼，价格洼地优势明显 客户来自广州市区和在当地生活和工作的人员，投资客户比较逐渐升高客户来自广州市区和在当地生活和工作的人员，投资客户比较逐渐升高 区域未来供应量非常大，竞争激烈，对项目构成较大影响区域未来供应量非常
19、大，竞争激烈，对项目构成较大影响 房地产市场小结 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 2 2 项目分析项目分析 项目分析 项目定位 目标客户分析 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 地理位置 项目位于南沙区港前大道北以西，南沙街道办事处九王庙村内。地处政府规划的南沙滨海生态新城的东部，地处政府规划的南沙滨海生态新城的东部， 规划的东部新城穗港合作中心区的核心位置规划的东部新城穗港合作中心区的核心位置。 城市发展规划对于项目是利好的，奠定了项
20、目未来美好的发展前景。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 黄山鲁国家森林公园黄山鲁国家森林公园 项目背靠黄山鲁国家森林公园背靠黄山鲁国家森林公园，空气清新，环境清幽，具备独一无二的山体景观资源； 周边环境 黄山鲁森林公园是广州地区最大的免费森林公园， 位于南沙区的中心城区内，整个森林公园占地约1200多 公顷，主峰海拔295米，是广州南部地区的最高峰。当天 高云淡之时，站在黄山鲁森林公园的最高峰，可府瞰南 沙全景和狮子洋出海口及周边的地区。目前政府已经投 资超过2亿元打造公园景点。 整座山峰生物植被覆盖率超过99.
21、9%。现已发现有维 管植物460种，其中野生植物434种，鸟类41种，两栖动 物8种，爬行动物14种。 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 周边环境 但项目所在的九王庙村卫生环境较差，生活配套严重缺乏，村容落后村容落后降低了项目的形象档次；加上项 目对面有制衣厂、塑胶厂，存在噪音及其他污染噪音及其他污染，对客户心理造成不利影响。 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 交通情况 项目临近虎门高速、港前大道北、港前路、进港大道等南沙主要干线，便捷
22、联通南沙全区及东莞、番禺等周 边城城市，大交通比较便利大交通比较便利；但靠近虎门高速带来较大的噪音污染，需采取有限措施弱化。 项目的小交通处于劣势小交通处于劣势。进入项目的村道狭窄弯曲，易达性和昭示性较差；项目小区门口有一公车站（虎门 高速联络道站），仅有1路公车经过，远离地铁站，除非有车否则出行成大问题。 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 项目情况 项目占地5万，建面10万 ，容积率约2.0，由4栋18层高高层洋房、21栋情景洋房和78栋联排、 双拼别墅组成。 产品分析：产品分析：高层洋房户型面积为市场主流，有较
23、大的市场需求；情景洋房为区域稀缺产品，性价比高， 但面积偏大，抬升总价；别墅产品面积为市场主流，但现时消化速度非常慢，销售难度较大。 产品产品 面积面积 数量数量 高层 80-140方二房- 四房 558套 情景洋房 190方 63套 别墅 250-300方 78套 合计 699套 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 工程进度 全部产品都正在施工，预计高层洋房率先完工，6月15日样板房和售楼中心可交付使用，暂定7月16日 正式开盘。 Code of this report | 25 Copyright Centali
24、ne Group, 2010 威胁威胁 劣势劣势 优势优势 机会机会 位于东部新城区，规划利好； 黄山鲁森林公园景观资源， 结合自身园林的打造； 洋房户型面积为市场主流， 情景洋房市场稀缺； 城市规划和政府政策支持； 市场对中小面积户型存在较 大需求 时代南湾大大增加客户对片 区的关注度 国家调控政策所带来的风险 未来市场的竞争压力较大； 项目远离主城区，且通达性较 差，周边无配套 周边环境杂乱，有工厂、村落、 高速公路等干扰因素 项目SWOT分析 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 项目具备均好性，可以通过独特的景
25、观资源优势，打造高品质产品，以营造区域宜宜 居生态社区的形象居生态社区的形象。 区位 价值 社区 配套 周边 环境 销售 价格 产品 设计 珠江湾 高值 低值 企业 品牌 本项目 景观 资源 万科府前一号 时代南湾 项目分析 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 区域区域 景观景观 东部新城区核心东部新城区核心 位置，未来城市位置，未来城市 发展方向发展方向 黄山鲁国家森林公园黄山鲁国家森林公园 山溪小河山溪小河 核心竞争力核心竞争力 外立面外立面 园林设计园林设计 户型面积户型面积 产品产品 结合项目核心竞争力，打造
26、南广州最独特结合项目核心竞争力，打造南广州最独特 的的滨海山林生态社区！滨海山林生态社区！ 1 1、结合项目情况，放大项目优势；、结合项目情况，放大项目优势； 2 2、结合核心竞争力，实现市场差异化策略；、结合核心竞争力，实现市场差异化策略； 定位思路 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 山 的的 文文 化化 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 林 的的 内内 涵涵 Code of this report | 30 Copyright Ce
27、ntaline Group, 2010 项目形象定位 南广州滨海新城南广州滨海新城 复合型生态港复合型生态港 坐拥坐拥12001200万万城央纯品山景城央纯品山景 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 目标客户分析 广州市自住及投资者广州市自住及投资者 周边城市客户周边城市客户 当地居民、私企老板、政府公务员、企业中高管当地居民、私企老板、政府公务员、企业中高管 通过市场分析可知，现时南沙楼盘成交客户主要来自广州市，番禺区、天河区和海珠区比主要来自广州市，番禺区、天河区和海珠区比 重最多重最多，用作投资度假或自住；其次
28、是在当地生活和工作的人员当地生活和工作的人员，包括当地的居民，私企 业主，公务员和企业中高管人员；其他的客户则来自周边城市，分布较为分散，如东莞、 香港、深圳、澳门等地。 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 客客 户户 政府公务员政府公务员 企业中高管企业中高管 当地居民当地居民 私企老板私企老板 广州市区客广州市区客 客户客户 周边城市客周边城市客 户户 特特 点点 本地人为主，收 入水平高、资金 充裕而投资选择 少、注重生活享 受，向往都市生 活 外地人为主，公司 高管收入高、公司 无提供宿舍但提供 福利购房，工
29、作驻 点原因，购房自住 兼投资 本地人为主， 收入稳定，多 为有自建房， 但想换好的环 境居住 外地本地都有， 收入丰厚，在南 沙从事生意往来， 想通过置业立足 本地 广州市人为 主，收入稳 定，无力承 担市中心楼 价，购房自 住；或有投 资需求人士 外地为为主， 收入水平高， 看中南沙的 优美环境和 升值潜力， 用作投资、 度假 代代 表表 单单 位位 南沙区法院、南 沙区教育局、开 发区财政办公室、 南沙区政府 船厂、电信、全球 通、广播电视站、 公路局、 周边的餐厅投资 者、商铺、药店、 酒楼、商店的经 营者 双薪白领家 庭、中低端 投资客户 东莞、深圳、 香港、澳门 等地 需需 求求
30、对110方左右的3 方需求较大 对大面积的洋房、 别墅需求较大 70-100方的2-3 房 对大面积的3房 或以上单位需求 较大 中小面积的 2-3房 大面积单位 或者别墅产 品 目标客户分析 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 目标客户锁定 核心客户核心客户 广州市自住投资客户 政府公务员 私企老板 企业中层管理人员 当地居民 边缘客户边缘客户 企业高层管理人员 东莞虎门客户 香港、深圳、澳门客户 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 广州
31、客户广州客户 中原地产中原地产 Text in here 广东中原立足广州，成功代理南沙时代南湾、珠广东中原立足广州，成功代理南沙时代南湾、珠 江湾等多个楼盘，积累大量的一手广州客户资源；江湾等多个楼盘，积累大量的一手广州客户资源； Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 时代南湾时代南湾 2010年国庆期间开盘年国庆期间开盘，开盘均价开盘均价 9500元元/平方米平方米，开盘一周消化开盘一周消化80% 货量货量，目前一期目前一期550套单位已经全部套单位已经全部 售罄售罄，二期即将开售二期即将开售。 Code of t
32、his report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 珠江湾珠江湾 2010年年12月月18日开盘日开盘，开盘当天即开盘当天即 售出售出150套单位套单位，实现销售总额实现销售总额1.9 亿元；目前一期已经消化近亿元；目前一期已经消化近370套套 单位单位，销售总额高达销售总额高达4亿元亿元。 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 广州客户广州客户 中原地产中原地产 Text in here 广东中原二手店铺达到广东中原二手店铺达到300间，全城间，全城2000员工拥员工拥 有
33、大量的广州二手客户资源，东汇城的成功就是有大量的广州二手客户资源，东汇城的成功就是 实力的体现；实力的体现； Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 广州客户广州客户 中原地产中原地产 Text in here 中原和各大银行保持密切联系，多次成功启动银中原和各大银行保持密切联系，多次成功启动银 行大客户认购活动，帮助代理项目成功热销。行大客户认购活动，帮助代理项目成功热销。 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 广东广东 中原中原 广州广州 客
34、户客户 项目项目 热销热销 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 3 3 营销部署营销部署 项目整体部署 价格及推广建议 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 销售安排：销售安排：根据产品的景观、户型特征及工程进度将整个销售阶段划分为根据产品的景观、户型特征及工程进度将整个销售阶段划分为3 3期销售。期销售。 销售目标客户：销售目标客户：广州市客户、在南沙居住工作的人群，逐渐扩展到周边城市客户广州市客户、在南沙居住工作的人群，逐渐扩展到周边城市
35、客户 整体推出货量：整体推出货量：约约558558套洋房、约套洋房、约6363套情景洋房，套情景洋房，7878套独栋别墅，总计套独栋别墅，总计699699套单位套单位 销售均价：销售均价：洋房洋房均价均价85008500元元/ /，情景洋房情景洋房9 9000000- -1000010000元元/ /，别墅，别墅1200012000- -1300013000元元/ /。 项目整体营销部署 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 项目推售建议 鉴于市场对中小面积户型的需 求以及规避政策风险快速回笼 资金的需要，建议一期先推
36、北 面的两座高层洋房，迅速抢占 市场。 考虑到情景洋房档次和性价比 高，且市场稀缺，能有效拉升 价格，建议二期主推情景洋房， 同时暗推一座高层洋房和少量 别墅，保证产品线的丰富度。 在园林景观完善及建立项目品 牌口碑之后，三期推出余下景 观价值最高的别墅和高层洋房 单位，进一步拉升销售价格， 实现项目品牌和价值最大化。 推售原则： 1、根据市场的供应和需求情况； 2、结合项目的工程进度； 3、项目消化速率和价值的最大化； Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010 项目营销部署 6月15日 2011年12月 2011年5月
37、10月1日 7月16日 高层洋房施工阶段 样板房和售楼部交 付使用 预热造势期预热造势期 时间时间 节点节点 阶段阶段 公开发售期公开发售期 一期高层洋 房公开发售， 同时为二期 情景洋房、 高层和别墅 储客。 国庆加推 少量别墅 单位 高层储客及内部认购 8月16日 二期情景洋 房、高层和 别墅单位公 开发售，同 时为三期的 别墅和高层 储客 持续热销 三期高层洋 房和别墅单 位公开发售 10月16日 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010 项目一期推售 一期先推北面两座高层洋房， 约230套单位，总建面约2.7 万方
38、，销售均价约8500元/ 方，销售周期1个月，预计 销售总额为2.29亿元。 推售配合：推售配合：样板房和售楼部完成，特色入口水景、特色水景雕塑和特色小 河要打造完成，商业街要初具雏形。样板房安排在中间层，尽量可望山景。 Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 项目一期交通配合 考虑到项目现时的交通通达性较差，建议开发商从6月15日开始增设多台楼巴，接驳项目 与金洲地铁站、蕉门地铁站、虎门等地，销售期间可作为看楼楼巴接送客户，销售完毕之 后可用作小区与地铁站的接驳巴士，改善弱化项目在交通上的劣势。 Code of thi
39、s report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 项目一期推广部署 市场情况市场情况 营销成本营销成本 线上宣传线上宣传 线下宣传线下宣传 （主要）（主要） 短信、网络广告短信、网络广告 （辅助）（辅助） 电台广告电台广告 报纸广告报纸广告 （主要）（主要） （辅助）（辅助） 人脉宣传人脉宣传 活动营销活动营销 户外宣传户外宣传 以口碑传播及 中原优势促进 项目销售，节 约推广成本 精准锁定目标 客户群，针对 性强，成本低 Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010 制造影响力！制造
40、影响力！全面将项目的形象推出市场，传达项 目认购登记信息。 时间：6 6月月7 7月中旬月中旬 阶段：内部认购内部认购 宣传形式：报纸、电台、短信、网络、户外，报纸、电台、短信、网络、户外，COLDCOLD CALL CALL 、中原中原VIPVIP客户推介客户推介 目标目标 推广方式推广方式 公关活动公关活动 发展商配发展商配 合合 促销信息促销信息 预热造势期预热造势期 6月月-7月中月中 Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010 目标目标 推广方式推广方式 公关活动公关活动 发展商配发展商配 合合 促销信息促销信息
41、户外广告牌户外广告牌 在“新光快线入口、金洲地铁站新光快线入口、金洲地铁站”造户外广告牌，宣传项目开 售信息。 预热造势期预热造势期 6月月-7月中月中 Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010 目标目标 推广方式推广方式 公关活动公关活动 发展商配发展商配 合合 促销信息促销信息 地铁广告地铁广告 在“体育西路站体育西路站”进行地铁屏闭门宣传，传达项目开售信息。 预热造势期预热造势期 6月月-7月中月中 Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010 报纸
42、报纸 利用广州最主要的两份报纸，广州日报及南方都市广州日报及南方都市 报报进行项目的销售推广。 推广对象： 1、海珠区、越秀区、天河区目标客户群 2、南沙周边居民 目标目标 推广方式推广方式 公关活动公关活动 发展商配发展商配 合合 促销信息促销信息 预热造势期预热造势期 6月月-7月中月中 Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010 电台电台 针对汽车一族的客户群，利用广州电台、羊城交通电台广州电台、羊城交通电台两 大电台进行项目宣传推推广。 目标目标 推广方式推广方式 公关活动公关活动 发展商配发展商配 合合 促销信息促
43、销信息 预热造势期宣传预热造势期宣传 6月月-7月中月中 Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010 短信短信 利用与中原长期合作的专业短信公司，找准高端精准的客户群高端精准的客户群， 利用公关活动统一群发短信，传达楼盘的销售及促销信息. 客户对象： 1 1、广州市内自住及投资客户广州市内自住及投资客户 2 2、南沙本地客户群南沙本地客户群 3 3、东莞虎门客户群东莞虎门客户群 目标目标 推广方式推广方式 公关活动公关活动 发展商配发展商配 合合 促销信息促销信息 预热造势期预热造势期 6月月-7月中月中 Code of t
44、his report | 53 Copyright Centaline Group, 2010 网络网络 网络发动，利用搜房网、新浪网搜房网、新浪网的信息平台，以及中原 的外部和内部网络发布项目信息，让更多客户知悉本项目， 发掘潜在高端客户 目标目标 推广方式推广方式 公关活动公关活动 发展商配发展商配 合合 促销信息促销信息 预热造势期预热造势期 6月月-7月中月中 Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010 COLD CALL（电话营销）（电话营销） 利用中原拥有的高端客户资源高端客户资源，瞄准目标客户直接沟通邀约， 传
45、达项目销售信息，吸纳客户上门量。 目标目标 推广方式推广方式 公关活动公关活动 发展商配发展商配 合合 促销信息促销信息 预热造势期预热造势期 6月月-7月中月中 Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010 目标目标 推广方式推广方式 公关活动公关活动 发展商配发展商配 合合 促销信息促销信息 中原中原VIPVIP客户专场推介会客户专场推介会 时间：6 6月月1515日日7 7月月1515日日 利用COLD CALL邀请中原VIP客户到项目现场介绍并推介 项目，同时开展“VIP会员”优惠购房计划，吸引VIP客户 认购。 预热
46、造势期预热造势期 6月月-7月中月中 Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010 目标目标 推广方式推广方式 公关活动公关活动 发展商配发展商配 合合 促销信息促销信息 风水大师讲座风水大师讲座 时间：6 6月月1515日日7 7月月1515日日 内容：邀请知名的风水大师亲临销售现场，举办风水讲座， 并为项目做详细点评。 预热造势期预热造势期 6月月-7月中月中 Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010 目标目标 推广方式推广方式 公关活动公关活动 发展
47、商配发展商配 合合 促销信息促销信息 时间：6月15日7月15日 内容 1、内部认购期，凡认筹客户开盘可能额外折扣。 2、凡中原VIP客户内部认购下诚意金，除额外折扣外， 可获直减2万万元优惠。 预热造势期预热造势期 6月月-7月中月中 Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010 目标目标 推广方式推广方式 公关活动公关活动 发展商配发展商配 合合 促销信息促销信息 1.在广州宏发大厦、江南西万国广场、东莞虎门等地设置展点， 配楼巴载客；另小区楼巴接驳金洲、蕉门地铁站 2.高层达到预售许可标准 3.6月10日高层样板房完工、
48、6月15日销售中心、睇楼通道完工 预热造势期预热造势期 6月月-7月中月中 Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010 6月月-7月中月中 7月月16日日 形式：开盘解筹活动开盘解筹活动 内容：凝聚现场旺销气氛，统一解筹凝聚现场旺销气氛，统一解筹 方法：开盘当天，现场客户可获额外折扣现场客户可获额外折扣，一次吸引客 户聚集现场，制造热销气氛。 项目开盘项目开盘 Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010 目标目标 推广方式推广方式 公关活动公关活动 发展商配发展商配 合合 促销信息促