中国节能集团江阴项目前期研究报告（67P） .pdf

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1、中节能江阴中节能江阴“低碳生活园低碳生活园”项目前期研究报告项目前期研究报告 目目录录 注：低碳技术的应用另行探讨 一、目标与方法一、目标与方法 一）核心目标 二）主要方法 二、产品构成研究二、产品构成研究 一）产品构成的范围与重点要点 二）住宅部分的探讨 1、样本楼盘的户型点评 2、户型点评总结 三）商业部分的探讨 1、商业业态的探讨 2、商业布局初步与体量的测算 四）形态方案的模拟与初步评价 五）模拟方案的客群评价 （1）“生命周期与支付能力维度”细分客群 （2）“生命周期与支付能力维度”细分客群与规模估算 （3） 目标客群的优选与规模估算 （4） 模拟方案的客群评价：容积率的选择 三、建

2、筑风格建议三、建筑风格建议 一）不同的现代风格赏析 二）其它风格赏析 一、目标与方法一、目标与方法 一、目标与方法 一）目标与方法 2、方法：通过相关产品研究，在设定产品测算标准后，选择产品组合，模 拟不同容积率下的最佳形态比例方案，并测定利润率与利润规模；同时通 过估算目标客群的构成与数量规模，探讨供求关系，比较市场风险，并评 价不同模拟方案，排序容积率指标选择 1、目标：探讨（两年内完成开发前提下的）容积率选择排序 模拟形态方案1：测定经济效益 模拟形态方案2：测定经济效益 估算目标客群的 构成与数量规模 探讨风险 与机会 选择最佳形态构成 方案即合理容积率 畅销产 品研究 商业形 态研究

3、 通过市场研究，选择产品组合，排序容积率通过市场研究，选择产品组合，排序容积率 3、建筑风格建议 二、产品构成研究 二、产品构成研究 一）产品构成的范围与重点要点 容积率容积率1.01.01.51.5区间，涉及建筑形态相对丰富，为准确区间，涉及建筑形态相对丰富，为准确 模拟，反算容积率，探讨产品形态的测算指标成为关键模拟，反算容积率，探讨产品形态的测算指标成为关键 要点，特别是建筑形态变化较大的别墅、花园洋房的户要点，特别是建筑形态变化较大的别墅、花园洋房的户 套面积与楼层指标是构成模拟测算的重点套面积与楼层指标是构成模拟测算的重点 普通多层、小高层、高层形态中的户套产品由于具有较强的一致性，

4、所以 可利用建筑密度指标和限高直接测算 物业形态物业形态测算指标测算指标重点要点重点要点 别墅 每层面积特定层数面积和层数都须单独测定面积和层数都须单独测定 花园洋房 多层 底面积层数可利用建筑密度指标和限高直接测算小高层 高层 容积率容积率1.01.01.51.5区间全产品形态测算重点要点一览表区间全产品形态测算重点要点一览表 二、产品构成研究 二）住宅部分的探讨 1、样本楼盘的户型点评 29亩，容积率2.0， 被另外一家企业 以189万/亩单价 拿走 一招鲜，吃遍天：高品质伪洋房制造价值模糊，诱惑购买意向，一招鲜，吃遍天：高品质伪洋房制造价值模糊，诱惑购买意向， 偏大偏贵但愿一路走好偏大偏

5、贵但愿一路走好 金科金科锦绣天成锦绣天成 高品质四房功高品质四房功 能能+ +舒适面积段舒适面积段 迎合高端核心迎合高端核心 家庭、主干家家庭、主干家 庭为主的客群庭为主的客群 高品质三房功高品质三房功 能能+ +舒适面积段舒适面积段 迎合高端核心迎合高端核心 家庭为主的客家庭为主的客 群群 少量偏大户型：少量偏大户型： 显示高端主干、显示高端主干、 联合客群追求联合客群追求 品质别墅化产品质别墅化产 品品 推出房源：目前已经全部公开，共 871套 已售套数：407套，销售率：46.73% 销售价格：洋房成交均价：洋房成交均价：56955695元元/ / 方；高层成交均价：方；高层成交均价：4

6、7784778元元/ /方方 32 22 19 3 1 28 22 18 2 1 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 0 5 10 15 20 25 30 35 二|二二|二三|二|二三|二|二二|二 90-120145-160145-160200-250250以上 供应已售去化率 映像江南映像江南 小高层小高层 去化图去化图 2009.4.29开盘 均价3450元/ 二、产品构成研究 二）住宅部分的探讨 1、样本楼盘的户型点评 历史历史35003500均价均价+ + 150150以下两房、以下两房、 三房功能三房功能+ +迎合迎

7、合 广泛中上层核心广泛中上层核心 家庭为主的客群家庭为主的客群 少量顶层复式少量顶层复式 户型：显示品户型：显示品 质别墅化产品质别墅化产品 受到广泛追求受到广泛追求 一梦双局，面积大小还要围绕真实需求，映像江南的别墅困一梦双局，面积大小还要围绕真实需求，映像江南的别墅困 惑：惑： 尽在美与实用之间尽在美与实用之间 1.5容积率下的别墅 理想与实践现状 面积过大，户室面积过大，户室 功能过剩，超过功能过剩，超过 主干家庭、联合主干家庭、联合 家庭的需求家庭的需求+ +价格价格 偏高偏高, ,形成去化阻形成去化阻 力力 映像江南映像江南 已售套数：115套，整体销售率：72.33%；其中别墅去化

8、44套，去化率：54.32%；小高层去化71套，去化 率：91.03%；销售价格：别墅成交均价：别墅成交均价：6459元元/方，小高层成交均价：方，小高层成交均价：3460元元/方方 198 72 42 5 211 12 4 172 72 41 1 67 3 0 86.87% 100.00% 97.62% 20.00% 31.75% 25.00% 0.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 0 50 100 150 200 250 一|一二|二二|二跃层三|二跃层跃层 60-8990-120 121-144121-144145

9、-160200-250300-350 供应已售去化率 泰和江南泰和江南 高层高层 去化图去化图 2008.5.9 开盘(单 位：套） 二、产品构成研究 二）住宅部分的探讨 1、样本楼盘的户型点评 单身、未育、空单身、未育、空 巢家庭潜力较巢家庭潜力较 大，但户型偏大，但户型偏 大，价格偏高、大，价格偏高、 投资性不强，产投资性不强，产 生销售阻力生销售阻力 虽然户型偏大虽然户型偏大, ,但但 两居室功能，结两居室功能，结 合发展预期，勉合发展预期，勉 强能为广大中上强能为广大中上 层核心家庭为主层核心家庭为主 的客群所承受的客群所承受 三居室功能三居室功能 面积偏大，面积偏大， 高层因素加高层

10、因素加 剧阻力剧阻力 泰和江南泰和江南 未来未来CBDCBD的地段，未来的地段，未来CBDCBD的楼型，“未来”的楼型，“未来”CBDCBD的价格的价格， 要是面积可以小一点，要是房间可以多一个要是面积可以小一点，要是房间可以多一个 尺度偏大尺度偏大 的别墅的别墅 化，高层化，高层 因素加剧因素加剧 阻力阻力 成交均价：成交均价：4139元元/方方 二、产品构成研究 二）住宅部分的探讨 1、样本楼盘的户型点评 销售情况销售情况 产品特征产品特征 户型面积：一室一厅：68； 主力面积：68一房。 户型特点：面积小，所有户型面积均为60-80一房；总价 低，该项目的宣传卖点即首付4万，总价25万元

11、/套。 顺达顺达西红市公寓西红市公寓 单身、未育、空巢单身、未育、空巢 家庭潜力较大，户家庭潜力较大，户 型面积其实偏大，型面积其实偏大， 价格偏高，但结合价格偏高，但结合 区位发展，产生投区位发展，产生投 资预期资预期 其实户型也不算好，价格更不算低，完胜泰和，尺度制胜其实户型也不算好，价格更不算低，完胜泰和，尺度制胜 32096 39568 47283 38758 32086 45140 52417 35761 24478 15996 32130 47715 33427 240 258 311 267 214 294 364 294 201 138 211 360 258 133.73 1

12、53.36 152.04 145.16 149.93 153.54 144.00 121.64 121.78 115.91 152.27 132.54 129.56 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 成交面积成交套套均面积 新政前后江阴房地产市场成交新政前后江阴房地产市场成交 新政前新政后 开盘时间：2009.5.29 推出住宅：278套（全为高层住宅) 已售套数：270套，总体销售率：97.12左右 销售价格：均价：46371元/，主力总价：30万/套左右； 该项目09年5月开盘，至

13、今去化270套，平均每月 销售27套左右，去化速 度仅次于金科锦绣天 成项目，小户型由于市 场供应量少，总价低符 合大多数群体的购买能 力，因此深受市场欢迎 二、产品构成研究 二）住宅部分的探讨 1、样本楼盘的户型点评 210 167 17 124 39 5 0 50 100 150 200 250 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 二|二三|二|二三|二|二 60-89121-144157 供应已售去化率 一方城一方城 高层高层 去化图去化图 推出住宅：高层房源394套 已售套数：已售168套，整体去化 率：42.6

14、40% 销售价格：成交均价：成交均价：48984898元元/ /方方 项目主力户型供应面积段为80-90平米和120-140平米。 从图表反映的情况看，该项目80-90平米小面积段的户型最畅销。 从绝对数量上看，该项目开盘时间为5月13日，开盘时间一个半月不到，80-90平米面积段户型 已经销售掉115套，在这样一样调控大环境中可谓业绩惊人了。 经济性两居室最符合经济性两居室最符合 绝大多数核心家庭需绝大多数核心家庭需 求，结合发展预期，求，结合发展预期， 为广大普通核心家庭为广大普通核心家庭 为主的客群所承受本为主的客群所承受本 不足为奇，但在新政不足为奇，但在新政 之下，绝对彰显生命之下，

15、绝对彰显生命 力力 较大尺度户型较大尺度户型 房款较大，购房款较大，购 买体现出明显买体现出明显 的谨慎特徵的谨慎特徵 迎合真求，尺度精确，快销爆发，威政何惧迎合真求，尺度精确，快销爆发，威政何惧 一方城一方城 二、产品构成研究 二）住宅部分的探讨 1、样本楼盘的户型点评 32 48 112 53 17 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 0 50 100 150 200 250 90二|二118三|二三|二|二 90-12090-120121-144 供应已售去化率 翡翠城翡翠城 高层高层 去化图去

16、化图 2010.6.8 开盘 均价4850元/ 市场预判明显，尺度基本到位，销售进况如何，还需密切观望市场预判明显，尺度基本到位，销售进况如何，还需密切观望 翡翠城 销售价格：成交均价：成交均价：48504850元元/ / 户型尺度户型尺度 基本合基本合 理，去化理，去化 基本平衡基本平衡 该项目占据了较好的区位优势，前期蓄水达到了800多组，然而近期开盘的实际成交却差强人意，开盘至 今只销售了25套，成交率不足20%。从前期蓄水火爆到开盘受冷这个反差极大的过程中我们可以看出： 中央政府的新一轮调控政策的作用是明显的；：蓄水多而成交少，说明蓄水中的很多需求为改善型或投资 型需求，该类需求正好受

17、到政策的打压；：与同时间段内开盘热销的一方城正好形成对比，说明刚性有效 需求还是以经济型中小户型为主。 二、产品构成研究 二）住宅部分的探讨 2、户型点评总结 户型形态各异，客群三大类别户型形态各异，客群三大类别 类别类别锦绣天成锦绣天成映像江南映像江南泰和江南泰和江南西红市公寓西红市公寓 单身 单身、未育、空巢家庭潜力较 大，但户型偏大，价格偏高、 投资性不强，产生销售阻力 单身、未育、空巢家庭潜 力较大，户型面积其实偏 大，价格偏高，但结合区 位发展，产生投资预期 未育 空巢 核心家庭 高品质三房 功能+舒适 面积段迎合 高端核心家 庭为主的客 群 高品质四 房功能+ 舒适面积 段迎合高

18、端核心家 庭、主干 家庭为主 的客群 3500均价+ 150以下两房、 三房功能+迎合广泛中上 层核心家庭为主的客群 虽然户型偏大,但两居室功能， 结合发展预期，勉强能为广大 中上层核心家庭为主的客群所 承受 主干家庭 少量偏大户型： 显示高端主干、 联合客群追求品 质别墅化产品 面积过大，户室功能过剩， 超过主干家庭、联合家庭 的需求+价格偏高,形成去 化阻力 联合家庭 注：本案不拓展探讨投资客群，仅探讨具有真实需求的消费客群 注 样板楼盘所潜显的三大客群类别一览表样板楼盘所潜显的三大客群类别一览表 普通套 户主力 偏小户 型主力 别墅户 型主力 二、产品构成研究 二）住宅部分的探讨 2、户

19、型点评总结： 竞争制胜基准，价值匹配尺度竞争制胜基准，价值匹配尺度 户型面积、楼型布局主张与对应的客群类型 序序一居室一居室两居室两居室三居室三居室四居室四居室更多居室更多居室 面积段主张面积段主张30+、40+、尽量50 80+、90+、不主 张 100以上面积段 100+130+， 不主张140以上面 积段 130+160+， 不主张170以上面 积段 180+200+ 原则不主张 250以上 普通多层普通多层可少量布局主力布局主力布局 涉及爬楼，价格高 位下应谨慎布局， 带电梯可考虑少量 布局 小高层、高层小高层、高层可小户型专题 主力布局主力布局可考虑少量布局或 顶部布局 顶部布局 情

20、景花园洋房情景花园洋房 该面积段相对少见，本 案考虑两代居组合，不 反对该类布局 少量布局主力布局主力布局少量布局 别墅别墅 主力布局联排， 考虑少量独栋 客群类型客群类型 单身、未育、空巢单身、未育、空巢 核心家庭核心家庭 主干家庭、核心家庭主干家庭、核心家庭 二、产品构成研究 二）住宅部分的探讨 2、户型点评总结：别墅模拟指标专题 序空间区域数量面积估算 1主卧1115 2主卧2115 3小孩房112 4客房112 5书房112 6保姆房110 7车库1暂不计算 8卫生间484 9厨房112 10起居室1224+12 11餐厅115 12 楼梯过道3050 13地下室不纳入计算 14总计

21、简单相加189221 设计飞量220250 主干类家庭全功能别墅标准面积模拟主干类家庭全功能别墅标准面积模拟 标准面积选择：标准面积选择：220220250 250 1、实际上，很多别墅产品往往存在着较大尺度的赠 送部分，很多主干家庭的需求也并非一定要达到本案 测算的面积指标，但小面积的别墅在市场上就是很少 出现，这主要是因为设计的原因：即使面积再小的别 墅，也需要保证一定的底部面积，这就使得楼层指标 变小，总体规模变少，容积率不容易做足，从而损失 指标价值，这是绝大多数开发商所不希望的。 2、有些开发商是清楚小别墅的市场价值的，但往往 很多别墅做不小，还因为着另一方面，即做足容积率 意味着楼

22、面地价最小，所以普遍300以上的联排就出 现了。这样的产品，面积尺度远远超出了主流客群的 功能需要，在价格处于低位的时候，尚能产生一定的 去化，一旦价格上涨至高位，区位、配套等潜在劣势 一凸显，销售就停滞不前。 3、本案选择220250 标准面积段，但并不反对 减少个别辅助房间的功能来减少面积；也不反对通过 巧妙设计（比如利用中庭赠送）来实现更小的面积尺 度。 精打细算，量身订做（价值尺度定位）：六房、精打细算，量身订做（价值尺度定位）：六房、220220250 250 二、产品构成研究 二）住宅部分的探讨 2、户型点评总结：别墅模拟指标专题 200 220 250 300 底面积 楼层 指标

23、 面积分局楼层指标面积分布楼层指标面积布局楼层指标面积分布 1002层 3F:40 2.2 3F:45 2.5 3F:60 3 3F:100 2F:602F:752F:902F:100 1F:1001F:1001F:1001F:100 90 2.2 层 3F:40 2.44 3F:50 2.78 3F:75 3.33 4F:30 3F:90 2F:702F:802F:852F:90 1F:901F:901F:901F:90 不同面积段楼层指标测算与选择不同面积段楼层指标测算与选择 设定设定2.452.45层为别墅标准楼层指标层为别墅标准楼层指标 设定楼层标准，保证理想面积段的实现：别墅楼层设定

24、设定楼层标准，保证理想面积段的实现：别墅楼层设定2.452.45 大于这样的层次指标，理论上就不会 出现220或左右面积段的别墅了。 二、产品构成研究 二）住宅部分的探讨 3、户型点评总结：情景花园洋房模拟指标专题 楼层楼层 锦绣锦绣 天成天成 楼层楼层 指标指标 5+15+1楼型建议楼型建议 楼层楼层 指标指标 5+15+1楼型建楼型建2 2 楼层楼层 指标指标 4+14+1楼型建议楼型建议 楼层楼层 指标指标 4+14+1楼型建议楼型建议2 2 楼层楼层 指标指标 边套边套中户中户边套边套中户中户边套边套中户中户边套边套中户中户 6+1F132 5.354.44.433.683.69 5F

25、134120110120110 4F13412010011090130120120120 3F153130110120100130110120100 2F160140120130110140120130110 1F164150130140120150130140120 套平均面积123120 层数指标建议4.43.7 金科的如意算盘的如意算盘 较高的容积率不舍放弃， 多数小高层形态市场风险 较大，选择6层电梯配臵， 一来抵消爬楼抗性，二来 彰显配套品质，实际只为 做足容积率。 5+15+1困惑困惑 困惑一：5+1的层数，实际就是六层，即使别墅化 成为花园洋房，品质也不是太高，这种市场感觉与 本

26、项目预想的低碳节能、科技环保等高档物业概念 的市场感觉是相悖的。 困惑二：5+1的花园洋房，建筑上不属于低层，第 五层属于顶层，由于可以利用假层构建，所以面积 尺度一般偏大，但这样的楼层与面积关系就产生了 是否需要安装电梯的困惑 4+14+1虽好，也有不足：虽好，也有不足： 1、理论楼面较贵 2、容积率较低 不同楼层花园洋房面积段建议与楼层指标的测算与选择不同楼层花园洋房面积段建议与楼层指标的测算与选择 优选优选4+14+1楼型楼型3.73.7层指标，复选层指标，复选5+15+1楼型楼型4.44.4层指标层指标 别墅与花园洋房产品面积与楼层设定的指标变化较大时将影响容积率的指标测算，如对本章节

27、有较大异议，本案 将重新展开容积率的测算。 二、产品构成研究 三）商业部分的探讨 1、商业业态的探讨 本图摘自临港新城核心区港城大道两侧（申港段）城市设计 创新路 商业类型商业类型类型特征类型特征 城市中心商业 相对大型、开放、外向型 相对小型、封闭、内向型 区域中心商业 社区中心商业 邻里型商业 本案周边人流动线与商业价值显著位臵分析本案周边人流动线与商业价值显著位臵分析本案商业形态定位选择本案商业形态定位选择 1、本案虽然地处城市商业中心区域，但紧临规划中的城 市大型商业综合体，直接定位较高级别、体量体块较大的 商业类型不仅将与之冲突，也将大量占用地块规划指标， 反向与开发商住宅规划相关预

28、想； 2、又由于该地块周边均处于城市开发的初级阶段，考虑 地块开发的可销售性、可经营性，本案商业体量体块应结 合商业综合体的发展，综合考虑选择级别较低、体量体块 较小但是具有一定开放性的邻里型商业具有一定开放性的邻里型商业类型及产品。 3、这样的定位，在实现城市综合体之后，本案商业有条 件发展、补充、融合在城市中心商业范围，成为更高级 别、开放性的中心商业，也就使得本案商业拥有更大购买 价值，更具去化能力。 1、本地块处于临港新城港城大道深港段中心，紧临大型城市商业 综合体区域南侧。 2、红色为人流动线沿发展大道形成“卅”子型的格局。 3、黄色为本案地块在“卅”子型的格局中商业价值显著的区域。

29、 明确本案商业部分的价值区域、类型与产品形态，便于准确明确本案商业部分的价值区域、类型与产品形态，便于准确 展开不同容积率的规划模拟展开不同容积率的规划模拟 类型类型发展模式发展模式重点要点重点要点备注备注 街坊邻 里型商 业 底商发展模 式 属于零售物业范畴,主要从事零售商业和服务业，是邻 里、社区商业重要的组成部分。 底商强调的是本社区的特色 ,与大型购物中心的功能有 所区别,底商着眼于生活服务为主。 邻里型商业与社区商业最 大的区别在于一般不考虑 较大的购物中心构成，同 时商业街模式可以相对较 为分散。 商业街发展 模式 指由相当数量营业面积不同、经营不同类别商品和服务 的商店有规律地排

30、列组合的各种类型的商业街。 社区商业街应与住宅区融为一体,成为,一个集购物、餐 饮、服务业、居住为一体的“生活街”。 二、产品构成研究 三）商业部分的探讨 1、商业业态的探讨 开放型邻里商业功能定位一览表 商业类 型 功能类型功能类型功能细分功能细分主要服务内容主要服务内容 邻里定 位 购物功能提供主副食、生活用品 服务功能 修理服务功能满足社区居民日常用品修理的需要 餐饮服务功能为居民提供早点、正餐和满足学生、老年人用餐 综合服务功能社区居民理财理财、理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等全在社区完成 废品回收服务功 能 采取固定收购站和定期流动收购两种方法,保证居民废旧物品下楼就 可交售 家政服

31、务功能社区能帮助居民雇用小时工、保姆、家教等 社区商 业方向 休闲功能 社区商业应为社区不同消费层次居民提供休闲、文化、健身、娱乐 活动，可设有茶坊、舞厅、健身房、书店、花卉店等 社区小街铺（社区小街铺（3030- - 100100）+ + 休闲业态休闲业态 （150150- -200 200 以上）以上） 少中、多小的业态与少中、多小的业态与 建筑空间分割格局建筑空间分割格局 开放型邻里商业发展模式一览表 邻里商业邻里商业“少中多小少中多小”的街铺形态，确定了本案商业以门面的街铺形态，确定了本案商业以门面 房产品为主的产品构成房产品为主的产品构成 二、产品构成研究 2、商业布局初步与体量的测

32、算 三）商业部分的探讨 为了更准确的测算形态构成与容积率，本案预想四边纵向商业为了更准确的测算形态构成与容积率，本案预想四边纵向商业 面积总计面积总计7000 7000 1.11.1层层=7700=7700构成，应纳入测算变量模拟构成，应纳入测算变量模拟 创新路 商业价值的预想、形态、面积与预臵商业价值的预想、形态、面积与预臵 沿街门面与商业街预想：沿街门面与商业街预想： 1、无论周边城市如何规划， 承担社区商业功能的单间式 门面房都是抵御市场风险， 极具盈利能力的首选产品 2、预留足够的间隙，可以 用作入口机动。 3、进深12米，可以实现48 稀缺袖珍门面产品 本案为避免过多的排列组合模拟，

33、商业部分不做过多的布局探 讨，如开发商另有意图，再行另当别论。 二、产品构成研究 四）形态方案的模拟与初步评价 本案按CAD量取亩数166亩做为测算基准测算数据如价格的设定，不是绝对的售价本身，但指向与实际的售价，所以 这样的价格设定，不需要过于准确的预期估计，它作为一个含糊的数值区间，却明确了一个相对清晰的比较区间。下同。 中节能江阴“低碳生活园”项目规划方案数字模拟与测算比较（容积率1.0，覆盖率30%） 方案方案项目项目 原商业预原商业预 估参考估参考 1.1 1.1 层商业调层商业调 整整 2.452.45层层 别墅别墅 3.73.7层层4+14+1花花 园洋房园洋房 4.44.4层层

34、5+15+1花花 园洋房园洋房 6 6层多层多 层层 1111小小 高层高层 1818高层高层低层人防低层人防 高层高层 人防人防 总计总计 成本利润成本利润 率率 方案一： 利润最大 化产品组 合原则 底部面积70007042.35 0.00 17347.57 8802.94 0.00 0.00 0.00 33192.87 487.73% 底面积比例21.08%0.21 0.00%52.25%26.52%0.00%0.00%0.00%99.98% 对应建筑面积77007746.59 0 64,186 38,733 0 0 0 4,117 0 110,666 建筑面积比例6.96%7.00%0

35、.00%58.00%35.00%0.00%0.00%0.00%100.00% 建筑成本单价8508501100100010008501200150026002600 建筑成本总计6584600.820 64,186,025 38,732,946 0 0 0 10,703,573 0 120,207,145 销售单价9000650063006000540050004800 营业总额69719302.80 404,371,956 232,397,676 0 0 0 706,488,935 利润空间63,134,702 0 340,185,931 193,664,730 0 0 0 586,281,

36、790 目标客群 家庭数 核心类家庭数535 315 850 主干类家庭数 产品评价：别墅太占地面，以至于产品评价：别墅太占地面，以至于57.5%57.5%的别墅即用完了允许的建筑覆盖面积。本的别墅即用完了允许的建筑覆盖面积。本 案按照利润最大化的原则，采用两类花园洋房构建最大利润方案。本案唯一缺点：案按照利润最大化的原则，采用两类花园洋房构建最大利润方案。本案唯一缺点： 困惑产品困惑产品5+15+1洋房并非首选。洋房并非首选。 二、产品构成研究 四）形态方案的模拟与初步评价 中节能江阴“低碳生活园”项目规划方案数字模拟与测算比较（容积率1.0，覆盖率30%） 方案方案项目项目 原商业预原商业

37、预 估参考估参考 1.1 1.1 层商业调层商业调 整整 2.452.45层别墅层别墅 3.73.7层层4+14+1 花园洋房花园洋房 4.44.4层层5+15+1 花园洋房花园洋房 6 6层多层多 层层 1111小小 高层高层 1818高层高层低层人防低层人防高层人防高层人防总计总计成本利润率成本利润率 方案二： 高低配： 别墅产品 优先+高 层原则 底部面积70007042.35 23488.20 0.00 0.00 0.00 0.00 2520.72 33051.27 339.62% 底面积比例21.08%0.21 70.75%0.00%0.00%0.00%0.00%7.59%99.55

38、% 对应建筑面积77007746.59 57,546 0 0 0 0 45,373 2,302 2,521 110,666 建筑面积比例6.96%7.00%52.00%0.00%0.00%0.00%0.00%41.00%100.00% 建筑成本单价8508501100100010008501200150026002600 建筑成本总计6584600.8263,300,700 0 0 0 0 68,059,319 5,984,793 6,553,860 150,483,274 销售单价9000650063006000540050004800 营业总额69719302.8374,049,593 0

39、 0 0 0 217,789,822 661,558,718 利润空间63,134,702 310,748,892 0 0 0 0 149,730,503 511,075,443 目标客群 家庭数 核心类家庭数432 454 主干类家庭数262 262 产品评价：考虑高层的目的是尽量多的赢得别墅利润，但该方案的高达产品评价：考虑高层的目的是尽量多的赢得别墅利润，但该方案的高达41%41%的高层比的高层比 例，显然风险过大，且利润空间指标没有超过方案一的测算。例，显然风险过大，且利润空间指标没有超过方案一的测算。 二、产品构成研究 四）形态方案的模拟与初步评价 中节能江阴“低碳生活园”项目规划方

40、案数字模拟与测算比较（容积率1.0，覆盖率30%） 方案方案项目项目 原商业预原商业预 估参考估参考 1.1 1.1 层商业调层商业调 整整 2.452.45层层 别墅别墅 3.73.7层层4+14+1花花 园洋房园洋房 4.44.4层层5+15+1 花园洋房花园洋房 6 6层多层多 层层 1111小小 高层高层 1818高层高层低层人防低层人防高层人防高层人防总计总计 成本利润成本利润 率率 方案三： 高低配： 3.7层4+1 花园洋房 产品优先 +高层原 则 底部面积70007042.35 0.00 25722.27 0.00 0.00 0.00 430.37 33194.99 467.9

41、5% 底面积比例21.08%0.21 0.00%77.48%0.00%0.00%0.00%1.30%99.99% 对应建筑面积77007746.59 0 95,172 0 0 0 7,747 3,807 430 110,666 建筑面积比例6.96%7.00%0.00%86.00%0.00%0.00%0.00%7.00%100.00% 建筑成本单价8508501100100010008501200150026002600 建筑成本总计6584600.820 95,172,382 0 0 0 11,619,884 9,897,928 1,118,952 124,393,746 销售单价90006

42、50063006000540050004800 营业总额69719302.80 599,586,004 0 0 0 37,183,628 706,488,935 利润空间63,134,702 0 504,413,622 0 0 0 25,563,744 582,095,189 目标客群 家庭数 核心类家庭数793 74 867 主干类家庭数 该测算虽然总体盈利规模略小于（该测算虽然总体盈利规模略小于（400400万数量级不到）方案一，但万数量级不到）方案一，但4+14+1花园洋房可花园洋房可 以实现以实现87%87%的快速回款，快速回款比例与绝对值都应大于方案一的快速回款比例，的快速回款，快速

43、回款比例与绝对值都应大于方案一的快速回款比例， 77477747的高层体量较小，整体风险不大，该方案应属于优选方案。的高层体量较小，整体风险不大，该方案应属于优选方案。 二、产品构成研究 四）形态方案的模拟与初步评价 中节能江阴“低碳生活园”项目规划方案数字模拟与测算比较（容积率1.0，覆盖率30%） 方案方案项目项目 原商业预原商业预 估参考估参考 1.1 1.1 层商业调层商业调 整整 2.452.45层层 别墅别墅 3.73.7层层4+14+1花花 园洋房园洋房 4.44.4层层5+15+1 花园洋房花园洋房 6 6层多层多 层层 1111小高层小高层 1818高高 层层 低层人防低层人

44、防高层人防高层人防总计总计 成本利润成本利润 率率 方案四： 高低配： 3.7层4+1 花园洋房 产品优先 +小高层 原则 底部面积70007042.35 0.00 25124.07 0.00 0.00 905.45 0.00 33071.87 474.13% 底面积比例21.08%0.21 0.00%75.68%0.00%0.00%2.73%0.00%99.62% 对应建筑面积77007746.59 0 92,959 0 0 9,960 0 3,718 905 110,666 建筑面积比例6.96%7.00%0.00%84.00%0.00%0.00%9.00%0.00%100.00% 建筑成

45、本单价8508501100100010008501200150026002600 建筑成本总计6584600.820 92,959,070 0 0 11,951,880 0 9,667,743 2,354,158 123,517,453 销售单价9000650063006000540054004800 营业总额69719302.80 585,642,144 0 0 53,783,462 0 709,144,908 利润空间63,134,702 0 492,683,073 0 0 41,831,582 0 585,627,455 目标客群 家庭数 核心类家庭数775 95 870 主干类家庭数

46、本方案应属于方案三的优化方案，此不仅化解了方案三的高层风险，且单层面积仅本方案应属于方案三的优化方案，此不仅化解了方案三的高层风险，且单层面积仅 900900的小高层，可以实行小户型专题（本案西侧具有资源条件），这就大大的降的小高层，可以实行小户型专题（本案西侧具有资源条件），这就大大的降 低了小高层部分的去化风险，并且提高了盈利能力，这使得该测算整体上大大优势低了小高层部分的去化风险，并且提高了盈利能力，这使得该测算整体上大大优势 于方案三，该方案应属于首选方案。于方案三，该方案应属于首选方案。 本测算的小高层按小户型测算价格为5000+400；实际上，由于小高层可以座落在商业上，所以，类似

47、这样的设计就可以为方 案赢得更多的地面指标和门面房面积，本案为了评测准确，在此不计算此类弹性，此空间留给建筑设计，下同 二、产品构成研究 四）形态方案的模拟与初步评价 中节能江阴“低碳生活园”项目规划方案数字模拟与测算比较（容积率1.1，覆盖率30%） 方案方案项目项目 原商业预原商业预 估参考估参考 1.1 1.1 层商业调层商业调 整整 2.452.45层层 别墅别墅 3.73.7层层4+14+1 花园洋房花园洋房 4.44.4层层5+15+1花花 园洋房园洋房 6 6层多层多 层层 1111小高小高 层层 1818高高 层层 低层人防低层人防 高层高层 人防人防 总计总计 成本利润成本利

48、润 率率 方案一： 利润最大 化产品组 合原则 底部面积70007193.26 0.00 0.00 25868.07 0.00 0.00 0.00 33061.34 469.66% 底面积比例21.08%0.22 0.00%0.00%77.92%0.00%0.00%0.00%99.58% 对应建筑面积77007912.59 0 0 113,820 0 0 0 4,553 0 121,732 建筑面积比例6.33%6.50%0.00%0.00%93.50%0.00%0.00%0.00%100.00% 建筑成本单价8508501100100010008501200150026002600 建筑成本

49、总计6725699.4090 0 113,819,528 0 0 0 11,837,231 0 132,382,459 销售单价9000650063006000540050004800 营业总额71213287.860 0 682,917,171 0 0 0 754,130,459 利润空间64,487,588 0 0 569,097,642 0 0 0 621,748,000 目标客群 家庭数 核心类家庭数925 主干类家庭数 在略微调小在略微调小0.5%0.5%的商业部分比例，本案实现全部的商业部分比例，本案实现全部5+15+1花园洋房花园洋房 此类产品需要客群资源丰富前提 方案方案项目项目 原商业预原商业预 估