乌鲁木齐房地产市场总结及展望.pdf

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1、 乌鲁木齐房地产市场研究报告 新疆忠地行投资咨询有限公司新疆忠地行投资咨询有限公司 2009 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （2/102） 目目 录录 第一章第一章 宏观背景宏观背景 12 一 、2009 年中国经济的主要任务“调结构”、“扩内需”、“保增长” 12 二、房地产业未被列入十大产业振兴规划，但 4 万亿投资中 32%与房地产相关 12 三、宽松的货币政策、楼市政策的优惠是促进 2009 年房地产市场呈现供销两旺局面 的重要原因 . 12 四、投资不动产，成为中高收入者抑制通胀的首选 . 13 五、 2009 年全国各地大部分城市房地产市场从低谷到巅峰 1

2、3 六、2009 年全国房地产市场运行情况 14 第二章第二章 房地产宏观政策分析房地产宏观政策分析 . 14 一、2009 年底的楼市调控政策 14 二、土地政策 . 15 （一）、国家土地政策 . 15 （二）、地方土地政策 . 16 三、金融政策 . 17 四、保障性住房政策 . 17 （一）、国家保障性住房政策 . 18 （二）、地方保障性住房政策 . 18 第三章第三章 经济环境分析经济环境分析 . 18 一、国民生产总值分析 . 18 二、居民收入水平分析 . 20 三、社会固定资产投资分析 . 22 四、社会消费品零售总额分析 . 23 第四章第四章 市政开发市政开发 25 一、

3、2009 年全区开发取得喜人成就 25 (一)、八个重点能源项目同时开工建设 . 25 (二)、四条铁路新线竣工和兰新铁路第二条双线开工建设 . 25 (三)、“气化新疆”工程迈出坚实步伐 . 25 二、2009 乌市都市发展蓝图初具规模 26 （一）、乌鲁木齐都市圈蓝图构造已初步完成 . 26 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （3/102） 1、目前，乌鲁木齐都市圈规划、乌昌地区城镇体系规划、乌市城市总体规划，初步 成果均已完成 . 26 2、乌鲁木齐市都市圈城镇空间结构规划概况 . 27 （二）、乌鲁木齐周边铁路路网延伸铺设已具规模 . 27 1、精伊霍铁路全线铺通

4、 . 27 2、乌准铁路开通运营 . 28 （三）、乌鲁木齐公路路网四横三纵、畅行无阻 . 28 1、米东区城区道路 . 28 2、王家沟大桥 8 月 13 日开建 . 28 3、燕北立交桥主体工程基本结束 9 月底通车 . 29 4、乌昌大道通车 . 29 5、乌鲁木齐米东化工工业园互通式立交桥开建 . 30 （四）、工业园区投资建设力度加大，多个园区快速崛起 . 30 1、乌鲁木齐高新区 14.6 亿元提速三大工业园建设 . 30 2、头区工业园五项目奠基 . 30 第五章第五章 房地产投资开发房地产投资开发 31 一、整体综述 . 31 二、房地产投资 . 31 三、房屋施工面积 . 3

5、2 四、房屋竣工面积 . 33 第六章第六章 土地市场土地市场 34 一、整体综述 . 34 二、供应结构分析 . 35 （一）土地用途结构分析 . 35 （二）供应区域结构分析 . 36 三、土地需求分析 . 38 （一）成交土地分析 . 38 1、成交土地用途结构分析 . 38 2、成交土地区域结构分析 . 39 3、成交土地级别结构分析 . 40 （二）未成交土地分析 . 42 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （4/102） 1、整体综述 . 45 1.1 未成交土地用途结构分析 45 1.2 未成交土地区域结构 46 1.3 未成交土地级别结构 46 四、土地价

6、格分析 . 47 （一）分用途价格分析 . 47 （二）分区域价格分析 . 48 （三）土地溢价率分析 . 50 五、趋势预测 . 51 第七章第七章 商品房住宅市场商品房住宅市场 51 一、市场概述 . 51 二、供求分析 . 54 三、供应分析 . 55 四、成交分析 . 56 五、区域购房分析 . 57 六、成交价格分析 . 57 第八章第八章 区域篇区域篇 58 一、整体概述 . 58 1、固定资产投资方面 . 58 2、社会消费品零售总额方面 . 58 二、沙区 . 59 1.1、区域社会固定资产投资分析 . 59 1.2、社会消费品零售总额分析 . 60 1.3、区域房地产市场分析

7、 . 60 、总体概述 . 60 、热销板块 . 61 、2009 年在售新项目分析 61 三、新市区 . 62 1.1、区域社会固定资产投资分析 . 62 1.2、社会消费品零售总额分析 . 63 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （5/102） 1.3、区域房地产市场分析 . 63 、总体概述 . 63 、热销板块 . 63 、2009 年在售新项目分析 64 四、水区 . 65 1.1、区域社会固定资产投资分析 . 65 1.2、社会消费品零售总额分析 . 66 1.3、区域房地产市场分析 . 66 、总体概述 . 66 、热销板块 . 66 、2009 年在售新项

8、目分析 67 五、天山区 . 68 1.1、区域社会固定资产投资分析 . 68 1.2、社会消费品零售总额分析 . 69 1.3、区域房地产市场分析 . 69 、总体概述 . 69 、热销板块 . 69 、2009 年在售新项目分析 70 六、开发区 . 70 1.1、区域社会固定资产投资分析 . 70 1.2、社会消费品零售总额分析 . 71 1.3、区域房地产市场分析 . 72 、总体概述 . 72 、热销板块 . 72 、2009 年在售新项目分析 72 七、米东区 . 73 1.1、区域社会固定资产投资分析 . 73 1.2、社会消费品零售总额分析 . 74 1.3、区域房地产市场分析

9、 . 74 （1）、总体概述 . 74 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （6/102） 、热销板块 . 74 、2009 年在售项目分析 75 八、高新区 . 76 1.1、区域社会固定资产投资分析 . 76 1.2、社会消费品零售总额分析 . 77 1.3、区域房地产市场分析 . 77 、总体概述 . 77 、热销板块 . 77 第九章第九章 产品分析产品分析 78 一、2009 年乌鲁木齐产品市场主要特征 78 1、米东大道及喀什东路板块产品成为热点 . 78 2、创新技术，节能环保型产品被消费者追捧 . 78 3、城市综合体将带动老城区再现活力 . 78 4、精装

10、修产品异军突起 . 79 5、产品多样化加快销售节奏 . 79 二、2009 年新盘分析 79 （一）楼盘规模分析 . 79 （二）新盘区域分布 . 81 （1）、新盘分布区域 . 81 （2）、新盘分布特点 . 81 （三）建筑形态分析 . 82 （1）、建筑形态分布 . 82 （2）、建筑形态区域分布 . 83 第十章第十章 营销分析营销分析 84 一、营销综述 . 84 1、市场已由价格层面竞争转向品质层面竞争 . 84 2、市场竞争激烈，营销团队向专业化营销发展 . 85 3、7.5 事件影响，外地项目加大宣传推广力度 85 4、 电视、广播房产类广告投放力度加大 . 85 5、专业期

11、刊杂志逐渐涌现 . 85 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （7/102） 6、房交会的形式更加丰富，首次出现网上房交会 . 86 二、营销方式 . 86 （一）促销 . 86 （二）概念营销 . 87 （三）情景营销 . 87 （四）亲情营销 . 87 （五）事件营销 . 87 三、广告投放分析 . 88 （一）整体市场广告投放分析 . 88 1、广告投放总量分析 . 88 （二）住宅市场广告投放分析 . 90 1、2009 年住宅物业广告媒体投放 . 90 （三）别墅市场广告投放分析 . 92 第十一章第十一章 20102010 年房地产市场走势预测年房地产市场走势预

12、测 93 一、2010 年大势趋向 93 （一）2010 年景气程度将维持在相对适中水平 . 94 （二）2010 年市场发展方向继续沿袭 2009 年的趋势 94 （三）整体市场活跃程度相比 2009 年会有所下降 . 94 二、市场走势预测 . 94 （一）供应量预计将会有所上涨 . 96 （二）成交量预计将会有所下降 . 97 （三）房价走势预测 . 97 三、区域市场走势预测 . 98 （一）整体走势特征 . 98 四、产品类型未来风险评估 . 99 五、企业信心预测 . 102 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （8/102） 图目录图目录 图 3-1 乌鲁木齐

13、 GDP 变化图 19 图 3-2 2009 年乌鲁木齐三大产业比例图 . 19 图 3-3 乌鲁木齐市居民年收入与增速 20 图 3-4 乌鲁木齐市居民年支出与增速 21 图 3-5 2009 年乌鲁木齐人均支配收入、消费变化图 . 21 图 3-6 乌鲁木齐固定资产投资及增速图 22 图 3-7 2009 年乌鲁木齐社会固定资产投资情况（亿元） . 23 图 3-8 乌鲁木齐社会消费品总额及增速 24 图 3-9 2009 年乌鲁木齐社会消费品零售总额情况（亿元） . 24 图 5-1 乌鲁木齐房地产投资额及增速 31 图 5-2 2009 年乌鲁木齐房地产投资情况 . 32 图 5-3

14、乌鲁木齐房屋施工面积及增速 32 图 5-4 2009 年乌鲁木齐房屋施工面积情况 . 33 图 5-5 乌鲁木齐房屋竣工面积及增速 33 图 5-6 2009 年乌鲁木齐房屋施工面积情况 . 34 图 6-1 2009 年乌鲁木齐各用途土地出让面积比例分布图 . 35 图 6-2 2009 年乌鲁木齐各用途土地出让宗数及面积 . 36 图 6-3 2009 年乌鲁木齐各区域土地出让比例图 . 37 图 6-4 2009 年乌鲁木齐各区域土地出让宗数及面积 . 37 图 6-5 2009 年乌鲁木齐各土地用途成交比例图 . 38 图 6-6 2009 年乌鲁木齐各区域土地成交比例图 . 39

15、图 6-7 2009 年乌鲁木齐成交住宅用地按土地级别分类 . 40 图 6-8 2009 年乌鲁木齐成交工业用地按土地级别分类 . 40 图 6-9 2009 年乌鲁木齐成交商业用地按土地级别分类 . 41 图 6-10 2009 年乌鲁木齐成交商住用地按土地级别分类 . 41 图 6-11 2009 年乌鲁木齐未成交土地按用途分类 . 45 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （9/102） 图 6-12 2009 年乌鲁木齐未成交土地按区域分类 . 46 图 6-13 2009 年乌鲁木齐未成交土地按土地级别分类 . 46 图 6-14 2009 年乌鲁木齐土地按成交

16、用途分类楼面价格情况 . 47 图 6-15 2009 年乌鲁木齐土地按成交按用途分类金额情况 . 48 图 6-16 2009 年乌鲁木齐土地按成交用途分类平均价格情况 . 49 图 6-17 2009 年乌鲁木齐土地按成交按区域分类金额情况 . 49 图 7-1 乌鲁木齐近年商品房住宅批准预售面积 52 图 7-2 乌鲁木齐近年商品房销售面积 52 图 7-3 乌鲁木齐近年商品房销售额及增速 53 图 7-4 乌鲁木齐近年商品房空置面积增速 53 图 7-5 2009 年乌鲁木齐商品房住宅供求关系图 . 54 图 7-6 2008 年与 2009 年商品房住宅批准预售面积对比图 . 55

17、图 7-7 2008 年与 2009 年商品房住宅销售情况对比图 . 56 图 7-8 2009 年乌鲁木齐商品房住宅区域购房情况 . 57 图 7-9 2009 年乌鲁木齐商品房住宅均价 . 57 图 8-1 2009 年 1-11 月乌市各区固定资产与消费品零售总额 . 59 图 8-2 2009 年沙区 1-11 月固定资产投资情况 . 59 图 8-3 2009 年沙区 1-11 月消费品零售总额情况 . 60 图 8-4 2009 年新市区 1-11 月固定资产投资情况 . 62 图 8-5 2009 年新市区 1-11 月消费品零售总额情况 . 63 图 8-6 2009 年水区

18、1-11 月固定资产投资情况 . 65 图 8-7 2009 年水区 1-11 月消费品零售总额情况 . 66 图 8-8 2009 年天山区 1-11 月固定资产投资情况 . 68 图 8-9 2009 年天山区 1-11 月消费品零售总额情况 . 69 图 8-10 2009 年开发区 1-11 月固定资产投资情况 . 71 图 8-11 2009 年开发区 1-11 月消费品零售总额情况 . 71 图 8-12 2009 年米东区 1-11 月固定资产投资情况 . 73 图 8-13 2009 年米东区 1-11 月消费品零售总额情况 . 74 图 8-14 2009 年高新区 1-11

19、 月固定资产投资情况 . 76 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （10/102） 图 8-15 2009 年高新区 1-11 月消费品零售总额情况 . 77 图 9-1 2009 年乌鲁木齐新盘规模分布图 . 80 图 9-2 2009 年乌鲁木齐各区域新盘规模分布图 . 81 图 9-3 2009 年乌鲁木齐新盘建筑形态分布比例图 . 83 图 9-4 2009 年乌鲁木齐各区域建筑形态分布图 . 84 图 10-1 2009 年乌鲁木齐晚报、晨报、都市报房地产广告投放次数对比 . 89 图 10-2 2009 年乌鲁木齐晚报、晨报、都市报房地产广告投放次比例 . 8

20、9 图 10-3 2009 年乌鲁木齐住宅物业广告媒体投放量金额分布比例 . 91 图 10-4 2009 年乌鲁木齐别墅物业广告媒体投放量金额分布比例 . 92 图 11-1 2008 年2009 年乌鲁木齐商品房住宅季度供应情况 96 图 11-2 2008 年2009 年乌鲁木齐商品房住宅季度销售情况 97 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （11/102） 表目录表目录 表 6-1 2008-2009 年土地成交面积对比 . 38 表 6-2 2009 年乌鲁木齐未成交土地汇总表 . 42 表 6-3 2009 年乌鲁木齐溢价率较高土地汇总 . 50 表 7-1

21、2009 年乌鲁木齐商品房住宅均价 . 58 表 9-1 2009 年新盘规模分布图 . 79 表 9-2 2009 年乌市各区域新盘规模分布图 . 81 表 9-3 2009 年乌市各区域新盘规模分布图 . 82 表 9-4 2009 年乌市各区域建筑形态分布图 83 表 10-1 2009 年乌鲁木齐房地产市场广告投放情况 88 表 10-2 2009 年乌鲁木齐分物业市场广告投放对比表 90 表 10-3 2009 年住宅市场广告投放分布表 90 表 10-4 2009 年住宅市场广告排名榜分析 91 表 10-5 2009 年别墅市场广告投放分布表 92 表 10-6 2009 年别墅

22、市场广告排名榜分析 93 表 11-1 乌鲁木齐市区域住宅市场未来风险评估表 98 表 11-3 乌鲁木齐市住宅物业户型未来风险评估表 100 表 11-4 2010 年乌鲁木齐别墅供应量预测 . 100 表 11-5 2010 年乌鲁木齐待建荒山绿化项目 . 101 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （12/102） 第一章第一章 宏观背景宏观背景 一一 、20092009 年中国经济的主要任务“调结构” 、 “扩内需” 、 “保增长”年中国经济的主要任务“调结构” 、 “扩内需” 、 “保增长” 面对国际金融危机，国务院提出 2009 年中国经济的主要任务是“调结构”

23、 、 “扩内需” 、 “保增长” ，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机 的一揽子计划。宏观调控的重点是：正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管 理好通胀预期的关系。 据国家统计局数据，2009 年国内生产总值 335353 亿元，按可比价格计算，比上年增长 8.7%， 增速比上年回落 0.9 个百分点。 分季度看， 2009 年一季度增长 6.2%， 二季度增长 7.9%， 三季度增长 9.1%，四季度增长 10.7%。 2009 年我国较快扭转了经济增速下滑的局面，率先实现了国民经济总体回升向好。 二、二、房地产业未被列入房地产业未被列入十大产业振

24、兴规划十大产业振兴规划，但，但 4 4 万亿投资中万亿投资中 32%32%与房地产相关与房地产相关 中国十大产业调整振兴规划全部亮相，能源、房地产业最终未搭上振兴计划“末班车” 。 十大产业振兴规划为汽车产业、钢铁产业、纺织工业、装备制造业、船舶工业、电子信 息产业、轻工业、石化产业、有色金属产业和物流业。 但住建部官员表示:国家的 4 万亿元投资计划中,与房地产业有直接关系的占 32%。房地 产业的产业关联度较高,房地产的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、 纺织等 50 多个行业的发展。 据国家统计局投入产出模型测算,在中国每 100 亿元的房地产投资,可以带动国民经济 各

25、部门的产出 286 亿元,其中房地产业自身 10.98 亿元。,房地产业在国家 GDP 的比重接近 10%,是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业。 三、三、宽松的货币政策、楼市政策的优惠是促进宽松的货币政策、楼市政策的优惠是促进 20092009 年房地产市场呈现供销两旺年房地产市场呈现供销两旺 局面的重要原因局面的重要原因 房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。2009 年以来， 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （13/102） 为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同 时出台了降低了首付款比例

26、、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺 激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商 资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和 投资投机在内的市场需求被同时放大。 在供给弹性较小甚至有所减少的情况下， 前期积压的 市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。 四、投资不动产，成为中高收入者抑制通胀的首选四、投资不动产，成为中高收入者抑制通胀的首选 基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧， 加上国内外经济触 底回升势头好于预期， 投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈， 尤其是高收

27、入阶层对其资 产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下， 置业买房成为我国高中收入者资产保值增值的首选。 五、五、 20092009 年全国各地大部分城市房地产市场从低谷到巅峰年全国各地大部分城市房地产市场从低谷到巅峰 从“低迷”到“狂热”，楼市仅用了不到 1 年时间。总结 2009 年全国楼市，呈现以下 主要特征： 第一：救市、小阳春。第一：救市、小阳春。2008 年楼市低迷不振，从 9 月底起，一股救市大潮在全国范围 内迅速掀起。2009 年 1 月 1 日，国家、省、市多项楼市优惠政策生效执行，在南京、苏州、 常州、扬州、宿迁等省内多个城市，市民 1

28、2 月 31 日前无论买房或是卖房，都可以享受到契 税、营业税、个人所得税等一系列税收方面的优惠，购房成本大为降低。从而使压抑的刚性 购房需求，在 2009 年春节后得到爆发，市场呈现小阳春的局面。 第二：销售回暖，房价持续走高。第二：销售回暖，房价持续走高。经济困难的 2009 年，房价的飙升幅度却超过了 2007 年最疯狂的时刻。伴随着 2009 年房地产销售市场的逐渐回暖，房价持续走高。使楼市出现 “越涨越抢，越抢越涨”的情况，陷入不可自拔的怪圈。 第三：央企地王频出。第三：央企地王频出。2009 年的“地王”现象实质是央企推动。央企背景下的地产开 发商拥有民营企业不可比拟的资金成本优势

29、，这些资金来自天量信贷的一部分。2009 年 12 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （14/102） 月 22 日，被誉为“中国第一拍”的广州亚运城地块开拍，经过 44 次举牌，最终由富力、雅 居乐、碧桂园组成的民企联合体以 255 亿元的天价夺得，创全国地王新纪录。 第四：“蜗居”、“蚁族”成为新名词。第四：“蜗居”、“蚁族”成为新名词。 因高房价带来的高昂的生活成本，正在给大 都市的年轻人带来前所未有的压力。红得发紫的电视剧蜗居是最好的教学版本，让许许 多多在大城市打拼的人看到了自己的影子，“蚁族”因此诞生了。 六、六、20092009 年全国房地产市场运行情况年全

30、国房地产市场运行情况 2009 年，全国商品房销售面积 93713 万，同比增长 42.1%；销售额 43995 亿元，同比 增长 75.5%。其中，商品住宅销售面积同比增长 43.9%，销售额增长 80.0%。 完成房地产开发投资 36232 亿元，比上年增长 16.1%。其中，商品住宅完成投资 25619 亿元，增长 14.2%，占房地产开发投资的比重为 70.7%。 房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、竣工面积均比上年有所增长，但增幅均不 超过 13%。同期，房地产开发企业完成土地购置面积 31906 万，同比下降 18.9%；完成土 地开发面积 23006 万，下降 19.9%。

31、房地产开发企业本年资金来源 57128 亿元，比上年增长 44.2%。其中，国内贷款 11293 亿元，增长 48.5%；利用外资 470 亿元，下降 35.5%。 同时，在去年销售火爆的情况下，房地产企业获得的定金及预收款 15914 亿元，增长 63.1%；个人按揭贷款 8403 亿元，增长 116.2% 第二章第二章 房地产宏观政策房地产宏观政策分析分析 一、一、20092009 年底的楼市调控政策年底的楼市调控政策 随着中国经济回升态势逐渐稳固，中央近期对房地产市场也展开了密集调控，中国政府 最近连续多次出手调控房地产市场。 出此轮调控的目标是支持刚性购房者， 打击投资和投机 性需求。

32、具体如下： （一） 、2009 年 12 月 14 日中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居 民自住和改善性购房需求。 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （15/102） （二） 、2009 年 12 月 9 日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由 2 年 恢复到 5 年。 （三） 、 2009 年 12 月 14 日， 国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、 抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 （四） 、2009 年 12 月 17 日，国家五部委通知：对开发商拿地首付至少 50%的限制。 （五） 、2010 年

33、1 月 10 日，国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 。 增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、 加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任。 （六）自 2010 年 1 月 18 日起，上调存款准备金率 0.5 个百分点。 （七）国务院部署一季度经济工作，提出要促进房地产市场平稳健康发展。抓紧落实已 经出台的各项政策，加快推进保障性安居工程，增加普通商品房供给，多渠道满足住房困难 家庭居住需求；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房；进一步规范房地产市场 秩序。 二、土地政策二、土地政策 国家层面，积

34、极实行土地管理改革，促进房地产市场的投资开发。具体为打击地王，抑 制囤地，控制地价。 地方层面，根据2009 年乌鲁木齐市住房建设计划 ，乌鲁木齐土地调控的方向为“完 善土地供应机制，确保 2009 年度住房用地的有效供应。严格控制高档商品房的土地供应， 确保保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。 ” （一） 、国家（一） 、国家土地土地政策政策 2009 年 5 月以来，全国土地市场一片火暴景象。上海、北京等一线城市“地王”称号 被频频刷新。2007 年各开发商高价圈地的“造王”热潮再度袭来。为此，从 2009 年 9 月份 开始，国家陆续出台了打击地王，抑制囤地的相关措施。

35、主要有关于建设用地管理促进批 而未用土地利用的通知 、 关于集约用地的通知 、 限制用地项目目录 （2006 年本增补本） 和禁止用地项目目录（2006 年本增补本） 、 进一步加强土地出让收支管理的通知 。 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （16/102） 1 1、 关于建设用地管理促进批而未用土地利用的通知关于建设用地管理促进批而未用土地利用的通知 政策要点：政策要点：要求确保已批准的城市建设用地能够及时形成供地条件，保障扩内需、保 增长、调结构用地的供应。同时，要求各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未 征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改

36、方案。 忠地行视点：忠地行视点：将会有利打击囤地行为，规范土地市场。促进房地产市场的健康发展。 2 2、 关于集约用地的通知、 关于集约用地的通知 政策要点：政策要点： 对于土地闲置满两年的， 将依法无偿收回、 坚决无偿收回或者重新安排使用； 对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的 20%交纳土地闲置费； 另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。 忠地行视点：忠地行视点：公布此通知，对一些捂盘囤地的地王施加一定压力，使其开工建设。对房 地产保持健康，稳定的市场，起到了一定的作用。 3 3、 限制用地项目目录（、 限制用地项目目录（20062006 年本增补本） 和禁止用

37、地项目目录（年本增补本） 和禁止用地项目目录（20062006 年本增补本） 年本增补本） 政策要点：政策要点：对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限,其中大城市 20 万, 中等城市 14 万,小城市（镇）7 万。 忠地行视点：忠地行视点：对单块商品房用地的出让面积作出限制,一方面可以预防大开发商利用资 金优势形成拿地垄断， 进而囤积土地； 另一方面鼓励房地产企业在拿地环节形成真正的竞争。 4 4、 、 进一步加强土地出让收支管理的通知进一步加强土地出让收支管理的通知 政策要点：政策要点：明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过 一年，特殊项目可以约定在两年内

38、全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%。 如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。 忠地行视点：忠地行视点： 该通知的实质就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款， 由此会对 其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。 （二） 、地方土地政策（二） 、地方土地政策 2009 年乌鲁木齐在土地政策方面，主要是执行国家出台的各项政策，并且按照2009 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （17/102） 年乌鲁木齐市住房建设计划进行各方面土地的供应。 主要为，严格控制高档商品房的土地供应，确保保障性住房和中低价位、中小套型普通 商品住房的土地供应。 保障

39、性住房和中低价位、 中小套型普通商品住房建设用地的年度供应 量不得低于居住用地供应总量的 70%。 2009 年提供各类住房用地面积约 350 公顷。 2009 年提供保障性住房用地约 46 公顷。 三、金融政策三、金融政策 在金融及信贷政策方面,2009 年实行的是积极的财政政策和宽松的货币政策. 2009 年全国共发放信贷资金 10 万亿元,其中用于房地产方面的为 2 万亿元,占到总比例 的 20%.但 2008 年全国发放的信贷资金才为 5 万亿元。 降低首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，降低了购房的 成本，有效刺激了住房消费。2009 年全国个人按揭贷款 84

40、03 亿元，增长 116.2%。 地王频出，房价持续走高，为抑制投资、投资性的购房需求，国家逐渐开始收紧二套房 贷、首付比例不得低于 40%，并且在年底将住房营业税由 2 年时限变为 5 年，上调存款准备 金率。通过增加购房环节和交易环节的相关费用，来调控房地产市场。 四、保障性住房政策四、保障性住房政策 2009 年全国及地方政府全面推进保障性住房建设。计划以实物方式为主，结合发放租 赁补贴，解决 260 万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决 80 万户住在煤矿、林区、 垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房 130 万套。 但保障性住房在实施的过程当中，还存在以下问题：

41、住房法律法规体系不完善，缺乏 宏观指导。住房保障资金匮乏，财政支持力度不够。房源供给结构不合理，部分弱势群 体的需求难以满足。房价涨幅过快，购房居民持币观望现象普遍。住房保障对象覆盖面 偏低。住房保障方式单一，难以满足多元化需求。 为解决保障性住房的资金问题， 住房和城乡建设部联合印发了 关于利用住房公积金贷贷 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （18/102） 款支持保障性住房建设试点工作的实施意见。 （一） 、国家保障性住房政策（一） 、国家保障性住房政策 1 1、关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工

42、作的实施意见。 政策要点：政策要点： 实施意见指出，试点应严格控制贷款用途，实行专款专用；规范贷款审 批程序，贷款资金实行封闭管理；加强风险管理，确保资金安全和保值增值，维护缴存职工 合法权益。在保证资金安全方面，提出了包括设立资金监管专项账户，严格评审贷款项目， 加强贷前调查、贷中审查、贷后管理，落实贷款抵押，试点城市政府承担落实偿还贷款的责 任等五项措施。 忠地行视点：忠地行视点： 利用住房公积金闲置资金贷款支持保障性住房建设， 有利于提高住房公积 金使用效率，实现住房公积金保值增值。同时，也有利于拓宽保障性住房建设资金来源，加 快保障性住房建设，推动实现“住有所居”目标。 （二） 、地方

43、保障性住房政策（二） 、地方保障性住房政策 根据 2009 年乌鲁木齐市住房建设计划 ， 2009 年度乌鲁木齐计划建设的保障性住房总 规模约 70 万，其中：廉租住房 2000 套，共 10 万；经济适用住房 8600 套，约 51.6 万。其中，集中建设的经济适用住房 3600 套，共 21.6 万；在普通商品住宅小区配建的 经济适用住房约 1660 套，共 10 万；单位自建房 20 万，约 3330 套；另外集中解决 1400 户棚户区改造，建筑面积约 8.4 万。 第三章第三章 经济环境分析经济环境分析 一、一、国民生产总值分析国民生产总值分析 2009 年乌鲁木齐国民生产总值 10

44、95 亿元，与去年同期 1020 亿元相比，增长 7.4%。其 中第一产业增加值 16 亿元，增长 6%；第二产业增加值 452 亿元，增长 11.5%；第三产业增 加值 627 亿元，增长 8.2%；实现地方财政一般预算收入 110 亿元，增长 9%。 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （19/102） 图图 3 3- -1 1 乌鲁木齐乌鲁木齐 GDPGDP 变化图变化图 数据来源：乌鲁木齐市统计局 图图 3 3- -2 2 20092009 年乌鲁木齐三大产业比例图年乌鲁木齐三大产业比例图 数据来源：乌鲁木齐市统计局 总结：总结：2009 年，面对“7.5”事件和国

45、际金融危机的双重影响，乌鲁木齐全面强化经济 发展，推动国民经济实现了平稳较快增长。2007 和 2008 年 GDP 增速都为 15%，2009 年增长 的速度有所下降，为 7.4%，主要是由于受 7.5 事件的影响，外贸、旅游行业的情况较差。 但 2010 年将是新疆经济快速发展的一年，因为 2010 年是实施“十一五”规划的最后 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （20/102） 一年，也是维护首府稳定、改善社会民生、加快经济发展的关键一年。预计完成地区生产总 值 1245 亿元，增长 12%；社会固定资产投资增长 14%；社会消费品零售总额增长 12%；进出 口贸易

46、总额增长 12%；城镇居民人均可支配收入增长 9%；农牧民人均纯收入增长 8%；居民 消费价格指数上涨控制在 3.5%以内，城镇登记失业率控制在 3.7%以内，新增城镇就业 6 万 人，人口出生率控制在 11%以内。经济的快速发展，会促使更多购房需求的产生，从而会促 进房地产业的健康发展。 二、二、居民收入水平分析居民收入水平分析 2009 年 1-11 月乌鲁木齐城镇居民累计人均可支配收入 12002 元，同比增长 5.23%；人 均累计消费性支出 8278 元，同比增长 3.37%。 图图 3 3- -3 3 乌鲁木齐市居民年收入与增速乌鲁木齐市居民年收入与增速 数据来源：乌鲁木齐市统计局

47、 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （21/102） 图图 3 3- -4 4 乌鲁木齐市居民年乌鲁木齐市居民年支出支出与增速与增速 数据来源：乌鲁木齐市统计局 图图 3 3- -5 20095 2009 年乌鲁木齐人均支配收入、消费变化图年乌鲁木齐人均支配收入、消费变化图 数据来源：乌鲁木齐市统计局 总结：总结：金融危机对新疆的影响不大，乌市居民在人均支配收入、人均消费支出上，与去 年同期相比都有所增长， 但是增幅有所放缓。 随着收入的增长， 居民对房地产的热情在 2009 年也得到释放。 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （22/102） 三、三

48、、社会固定资产投资分析社会固定资产投资分析 2009 年 1-11 月乌鲁木齐社会固定资产投资总额 364.42 亿元， 比上年同期增长 12.25%， 仍然保持较高的增长水平。 由于受到金融危机影响， 国内沿海城市的等大型企业逐步转变战 略，众多企业进疆投资，使得首府 09 年固定资产投资增速明显。 （企业如：中粮集团、保利 集团、神华、鲁能、华电、华能等） 。 图图 3 3- -6 6 乌鲁木齐固定资产投资及增速图乌鲁木齐固定资产投资及增速图 数据来源：乌鲁木齐市统计局 2009 年乌鲁木齐房地产市场研究报告 忠地行（广州） （23/102） 图图 3 3- -7 20097 2009 年乌鲁木齐社会固定资产投资情况（亿元）年乌鲁木齐社会固定资产