丽水市生态休闲养生（养老）房地产业发展研究.pdf

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1、 丽水市生态休闲养生（养老）经济发展研究 专题报告八 丽水市生态休闲养生（养老）房地产业 发展研究 丽水市生态休闲养生（养老）房地产业发展研究 333 摘 要 在经济全球化、快速城市化和信息化进程中，物质交换和信息交换已经到了 前人无法想象的快速发展阶段， 人们的生活工作节奏都以几倍甚至数十倍的速度 在更新变化，需求和心态也随之潜移默化地发生改变；同时，随着城市工业比重 加大，城市环境污染日渐严重。城市居民渴望回归自然，追求“世外桃源”般的 生活，放松身心、拥抱自然。在这种环境背景下，丽水市政府将丽水定位为“山 水家园，生态都市，休假胜地，养生天堂” ，打造“呵护生命，关注健康”的生 态休闲养

2、生城市，发展生态休闲养生（养老）房地产意义十分重大。 生态休闲养生 （养老） 房地产是当今社会倍受关注、 倍受喜爱的房地产类型， 同时也是丽水市房地产发展的必然趋势。本报告首先分析了丽水市现状，从丽水 市可利用资源出发，提出适合丽水市生态休闲养生（养老）的房地产类型。然后 根据各县具体情况布局适宜各县的相关房地产，并策划重点实施项目。最后，针 对丽水房地产市场特征及当地情况，提出相关优化和调整的政策措施。具体分述 如下： 1、SWOT 分析 1、SWOT 分析 首先，概略分析了丽水市景观资源、产业现状、公共配套服务设施，以及对 发展生态休闲养生 （养老） 房地产的影响； 其次， 详细分析了丽水

3、市房地产现状； 最后，总结了丽水市发展生态休闲养生（养老）房地产的优势、劣势、机遇和挑 战。 （1）优势：1）生态环境优势；2）产业发展优势；3）相关社会条件；4） 政府政策扶持。 （2）劣势：1）交通不便；2）配套公共服务设施滞后；3）景区过于分散； 4）专业人才与宣传不足等。 （3）机遇：1）老龄化社会提前步入；2）长三角洲客源市场快速成长；3） 居住方式的更新。 丽水市生态休闲养生（养老）房地产业发展研究 335 （4）挑战：1）竞争激烈，替代产品多；2）政府财力有限；3）可建设用地 有限；4）市场需求信息不完备性等。 2、发展原则、定位与思路 2、发展原则、定位与思路 （1）原则：1）

4、以人为本；2）生态化原则；3）因地制宜原则；4）整体设 计原则；5）注重功能，讲究配套原则；6）分期开发原则。 （2）定位：1）总体定位：国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、 社会文明祥和的世界一流的国际养生居住地，实现丽水市房地产可持续健康发 展。2）具体定位：发展生态休闲房地产和生态养生（养老）房地产两类房地产。 （3）思路：1）构建房地产与其他产业的协调发展机制；2）提高房地产持 续发展动力；3）健全房地产良性发展模式；4）找准“抓手” ，逐步优化。 3、发展阶段与目标 3、发展阶段与目标 （1）总体目标：以本市居住为基础、度假型居住（宜居）和养老型居住为 特色、旅游地产为主导，建

5、立多元化、多层次的生态休闲养生（养老）房地产产 品供应体系与住房保障体系，使房地产业成为丽水市的第三经济部门，并与丽水 市旅游、公共服务设施、生态养生制造业、文化建设等紧密结合、良性互动，打 造国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的国 际养生居住地。 （2）发展阶段与具体目标：分期开发，为城市创造更大的经济与社会价值。 近期打造一处生态休闲养生养老房地产，中期再打造 23 个生态休闲养生养老 房地产和 20 个生态休闲养生养老示范村， 远期再打造 69 个生态休闲养生养老 房地产和 40 个生态休闲养生养老示范村。 4、支撑项目与布局 4、支撑项目与布局 结合丽水市

6、特殊的地理位置，以及各县区特色，相应布局适合各地发展的生 态休闲养生养老房地产。具体布局如下： （1）郊野公园型莲都区、龙泉市、缙 云县、青田县； （2）主题公园型莲都区、龙泉市、青田县； （3）原生态型庆 元县、松阳县、缙云县、景宁县； （4）倚山型松阳县、遂昌县、庆元县； （5） 民俗风情型景宁县； （6）产业发展型龙泉市、云和县； （7）老年公寓莲都 丽水市生态休闲养生（养老）经济发展研究专题报告八 336 区、龙泉市、青田县； （8）老年社区莲都区、龙泉市、青田县； （9）普通型养 老院丽水各区、县、市； （10）医护型养老院莲都区。 专题规划重点项目包括： （1）莲都主题公园型房地产

7、； （2）莲都生态养老社 区（3）莲都保健疗养医院； （4）龙泉郊野公园型房地产； （5）龙泉“剑瓷文化” 体验式养老公寓； （6）青田侨乡世界养生度假村； （7）缙云高档温泉休闲养生度 假酒店； （8） 缙云郊野公园型景观房地产； （9） 景宁畲乡风情民俗养生农家山庄； （10）景宁畲乡康复疗养医院； （11）庆元原生态养老养生庄园； （12）松阳原生 态“茶文化”农家乐； （13）云和湖主题公园养生养老房地产； （14）遂昌森林养 生保健山庄。 5、政策措施 5、政策措施 通过分析国家关于房地产的政策措施， 对丽水市房地产提出相关政策措施建 议： （1）建立政府调控制度：1）加强宏观调控政

8、策；2）增加生态休闲养生（养 老）型商品房供应；3）建立政府、银行与购买者的沟通协调机制，保障资金投 入；4）改造农村住宅与居住环境，出台相关支持政策；5）健全老年房地产政策。 （2）加大市场销售：1）加强媒体网络宣传；2）开展促销活动；3）加大企 业宣传。 （3）促进产业升级：1）加强管理；2）提高服务质量；3）提高公共服务设 施建设。 （4）优化房地产发展的产业基础：1）加强与农业的互助关系；2）加强与 工业的协调机制；3）加快第三产业发展，促进房地产顺利发展。 丽水市生态休闲养生（养老）房地产业发展研究 337 目 录 一、丽水市自然景观资源现状分析341 （一）自然资源现状与环境宜人度

9、分析341 （二）景观资源现状分析344 （三）景观资源与生态休闲养生（养老）型房地产346 二、丽水市基本现状分析347 （一）相关产业现状分析347 （二）相关公共服务设施现状分析347 三、丽水市房地产业发展现状分析349 （一）房地产投资情况349 （二）房地产销售价格349 （三）房地产调查问卷反馈350 （四）浙江省房地产销售概况350 （五）丽水市房地产政策351 （六）房地产现状与生态休闲养生（养老）房地产发展352 四、 丽水市生态休闲养生 （养老） 目标人群及数量分析353 （一）人类年龄段划分353 （二）目标人群及数量353 五、 SWOT 分析355 （一）优势355

10、 （二）劣势355 （三）机遇356 （四）挑战356 六、 生态休闲养生 （养老） 房地产发展原则358 （一）以人为本原则358 丽水市生态休闲养生（养老）经济发展研究专题报告八 338 （二）生态化原则358 （三）因地制宜原则358 （四）整体设计原则358 （五）注重功能、讲究配套的原则358 （六）分期开发原则359 七、 生态休闲养生 （养老） 房地产发展定位360 （一）总体定位360 （二）具体定位360 八、 生态休闲养生 （养老） 房地产发展思路361 （一）构建房地产业与其他产业协调发展机制361 （二）提高房地产业持续发展动力361 （三）健全生态休闲养生养老房地产良

11、性发展模式361 （四） 找准 “抓手” ， 逐步优化361 九、案例借鉴363 （一）生态休闲型房地产案例借鉴江苏南京市宝华山休闲房地产 363 （二）养生养老型房地产案例借鉴美国太阳城365 十、 生态休闲养生 （养老） 房地产发展目标367 （一）总体目标367 （二）具体目标367 十一、 生态休闲养生 （养老） 房地产分期开发与实施策略369 （一） 近期开发 （2010-2015 年） 369 （二） 中期开发 （2015-2020 年） 370 （三）远期开发（2020 年以后）371 （四）分期开发实施策略372 十二、 生态休闲养生 （养老） 房地产特征与适宜条件373 （一

12、）生态休闲型房地产373 丽水市生态休闲养生（养老）房地产业发展研究 339 （二）养生养老型房地产374 十三、 丽水市生态休闲养生 （养老） 房地产空间布局378 （一）丽水市生态休闲养生（养老）房地产总体布局规划378 （二）丽水市各县区生态休闲养生（养老）房地产布局379 十四、 丽水市生态休闲养生 （养老） 房地产重点项目策划393 （一）莲都温泉房地产393 （二）莲都生态养老社区395 （三）莲都保健疗养医院396 （四）龙泉郊野公园型房地产397 （五）龙泉“剑瓷文化”体验式养老公寓399 （六）青田侨乡世界养生度假村401 （七）缙云高档温泉休闲养生度假酒店403 （八）缙云

13、郊野公园型景观房地产404 （九）景宁畲乡风情民俗养生农家山庄406 （十）景宁畲乡康复疗养院407 （十一）庆元原生态养生养老庄园408 （十二）松阳原生态“茶文化”农家乐411 （十三）云和湖主题公园养生养老房地产413 （十四）遂昌森林养生保健山庄房地产416 十五、丽水市休闲养生房地产发展的政策建议419 （一）国家关于房地产业的相关政策解读419 （二）丽水市休闲养生房地产发展的政策建议422 丽水市生态休闲养生（养老）经济发展研究专题报告八 340 一、丽水市自然景观资源现状分析 （一）自然资源现状与环境宜人度分析 丽水市处于浙江省西南浙闽两省结合部，在东经 11841-12026

14、和北纬 2725-2857之间。东南与温州市接壤，西 南与福建省宁德市、 南平市毗邻， 西北与衢州市 相接，北部与金华市交界，东北与台州市相连。 市域行政区划分为“一区、一市、七县” ，即莲 都区、龙泉市、缙云县、青田县、云和县、松阳 县、遂昌县、景宁县、庆元县。总面积 1.73 万 平方公里，总人口 255 万人，人口密度 150 人/ 平方公里。 1、地形地貌 1、地形地貌 丽水市位于浙闽交界区，山脉属南岭武 夷山系。市内主要山脉有仙霞岭、洞宫山和 括苍山，呈西南东北走向；分别位于西北部、 西南部和东北部。海拔 1000 米以上的山峰有 3573 座，1500 米以上的山峰 244 座。龙

15、泉市 凤阳山黄茅尖海拔 1929 米， 为浙江省第一高峰。全市最低为青田温 溪，海拔为 40 米。 地势由西南向东北倾斜，西南部以中山为主，间有低山丘陵和山间谷地。东 北部以低山为主，间有中山及河谷盆地。全市山地占 88.42%。耕地占 5.45%，溪 流、道路、村庄等占 6.13%，有“九山半水半分田”之称。 2、气象特征 2、气象特征 图1 区位图 图2 行政区划 丽水市生态休闲养生（养老）房地产业发展研究 341 丽水市属中亚热带季风气候，温暖湿润，四季分明，降水充沛，具有明显山 地立体气候特点。多年平均气温 11.518.3，海拔高度较低的河谷、盆地 多年平均气温在 17以上，中、低山

16、区年平均气温在 15以下。多年平均水面 蒸发 800900 毫米，多年平均陆面蒸发 650700 毫米。蒸发一般随海拔高度增 加而减少。 空气质量均优于规定的二类区标准， 空气中负氧离子含量较高， 有 “华 东氧吧”之美誉。 3、土壤、植被 3、土壤、植被 （1）土壤 丽水市土壤多数为中生代侏罗系火山喷出岩风化发育而成；主要有红壤土、 黄壤土、水稻土等 10 个土类，15 个亚类、47 个土属，104 个土种。 红壤土是地带性土壤，占土壤面积的 36.9%，红壤土适宜竹、木、茶、果树 生长；黄壤土是垂直带谱土壤，占土壤面积 24.4%，适宜种植用材林；水稻土由 各种母土经水耕熟化发育而成，占土

17、壤面积 11.9%，适宜种植粮食作物。 （2）植被 以次生植被为主，在边远山区，尚留有少量半原生态的自然植被。森林资源 变化情况见表 1。 表 1 20012007 年森林资源储量变化表 森林 资源 单 位 2001 年 2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年 2007 年 森林 资源 单 位 2001 年 2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年 2007 年 林木 储蓄量 林木 储蓄量 万 m3 3810.5 3 3810.5 3810.5 3 3810.5 3 4424. 6 4424.6 4424.6 林业 用地 林业 用地 千 hm 1428

18、 1428 1428 1428 1434 1434 1434 森林 覆盖率 森林 覆盖率 % 79.1 79.1 79.1 79.1 77.6 77.6 77.6 森林植被主要有针叶林、针叶阔叶混交林、常绿阔叶林、常绿阔叶落叶混交 林、落叶林、山地矮林、竹林等，以针叶林木面积最大。地带性略有差别，西南 部以栲类林、 细柄蕈树林为典型； 东北部以苦储林最为典型； 中低山区则以木荷、 丽水市生态休闲养生（养老）经济发展研究专题报告八 342 马尾松为最常见植物群落。栽培植被分布在低山、河谷平缓地带，主要有杉木、 马尾松、毛竹、油茶、茶、果等用材林和经济林。 丽水市有脊椎动物 505 种，国家重点保

19、护动物 60 种，其中一类保护 10 种： 华南虎、云豹、豹、梅花鹿、黑麋、金雕、白鹳、黄腹角雉、白颈长尾雉和鼋。 全市有 3800 多种植物，国家重点保护植物 42 种，其中百山祖冷杉、九龙山榧为 我国特有孑遗濒危树种。 4、水文 4、水文 境内有瓯江、钱塘江、飞云江、灵江、闽江、交溪等水系，为六江之源头区。 丽水市域内各水资源分区地表水化学类型均为 C1Ca 型。通过地表水总硬度、矿 化度及地表水化学类型分析计算， 丽水市地表水水体均以低矿化度和低总硬度为 主，属软水和极软水；水质的自然属性较好。 各水系水质评价如下： 瓯江干流龙泉溪：汛期、非汛期及年均值均符合、类水标准。 瓯江干流大溪：

20、 厦河下断面汛期为类水， 非汛期及年均值为劣类水标准， 其余非汛期及年均值均达到、类水标准。厦河下断面主要超标污染物为生化 需氧量、氨氮、总磷。 瓯江支流松阴溪：渡船头断面非汛期为类水，其它站各水期及年均值均符 合类水质标准。 瓯江支流小溪：鹤溪镇下断面非汛期为类水，其它站各水期及年均值均符 合类水质标准。 瓯江支流好溪：水质为、类水质标准。 瓯江二级支流：乌龟山脚非汛期为类，环城河口各水期为劣类，其它站 各水期及年均值均符合类水质标准。 钱塘江水系：汛期各断面水质为类水，非汛期均为类水，年均值为 、类水。 闽江支流：汛期为、类水，非汛期及年均值均为类水。 紧石库区：汛期为、类水，非汛期均为类

21、水。年均值为、类水。 丽水市生态休闲养生（养老）房地产业发展研究 343 （二）景观资源现状分析 丽水市景观资源丰富，地文景观类（629 个） 、生物景观类（212 个） 、水域 风光类（195 个） 、天象与气候景观类（28 个） ，分布在各个区县（市） ，但差异 比较明显。其中缙云县最多，遂昌县、青田县、龙泉市、莲都区、景宁县也占相 当大的比重，松阳县、云和县两县景观资源数量相对较少。 1、莲都区 1、莲都区 总面积：1502 平方公里。主要景区包括东西岩 景区、古堰画乡旅游区、南明湖、白云山森林公园、 万象山、南明山、东西岩景区、瓯江漂流乐园、浙江 民俗乐园等。具体布局如图 3 所示：

22、2、龙泉市 2、龙泉市 总面积：3059 平方公 里。龙泉市是江浙之颠，三 江之源，全国生态县市排名第八，中国生态第一市。森 林覆盖率 84.2%，浙江第二竹乡，水质达标率 100%，负 氧离子 11 万多（凤阳山） 。主要特色：宝剑、青瓷、香 菇、灵芝。主要景点：凤阳山、大峡谷、凤阳湖。具体 布局如图 4 所示： 3、缙云县 3、缙云县 总面积：1482 平方公里。缙云县生态环境质量居全 国 2348 个县的第 37 位，全省 14 位。主要景区包括： 缙云仙都、黄龙景区、芙蓉峡。具体布局如图 5 所示： 4、景宁县 4、景宁县 总面积：1950 平方公里。主要景区包括：炉西 峡、大漈、草鱼

23、塘、望东洋高山湿地。具体布局如 图 6 所示： 图3 莲都区景观资源分布 图4 龙泉市景观资源分布 图 5 缙云县景观资源分布 图 6 景宁县景观资源分布 丽水市生态休闲养生（养老）经济发展研究专题报告八 344 5、庆元县 5、庆元县 总面积：1898 平方公里。中国第一生态县， 森林覆盖率 80%，三江之源（瓯江、闽江、塞江） 。 主要景区包括：百山祖、庆元农场、金子峰。具体 布置如图 7 所示： 6、松阳县 6、松阳县 总面积：1406 平方公里。主要特色：省级历史 文化名城、革命老根据地县、中国绿茶集散地、摄 影基地。主要景区：箬寮原始林、延庆寺塔、松阳 安岱后红色古寨、竹源峡瀑布群、

24、詹士兄弟进士牌 坊、 卯山狩猎场、 卯山森林公园、 寨头摄影休闲园、 双童积雪景区、 石仓古民居。 具体布局如图 8 所示： 7、遂昌县 7、遂昌县 总面积：2539 平方公里。主要特色：竹炭之乡、 菊米之乡、名茶之乡。主要景区包括：遂昌金矿、 南尖岩、飞石岭、湖山森林公园、王村仙潭景区、 太鹤公园。具体布局如图 9 所示： 8、云和县 8、云和县 总面积：984 平方公里。生态环境质量名列全国第 十位， 森林覆盖率达 80.8%。 主要特色产业为木制玩具。 主要景区包括：云和湖、梅园梯田、木制玩具文化创意 园。具体布局如图 10 所示： 9、青田县 9、青田县 总面积： 2484平方公里。

25、主要特色： “华侨之乡” 、 “石 雕之乡” 、 “名人之乡” 。主要景区：石门洞、滩坑、千 丝岩、太鹤山。具体布局如图 11 所示： 图 7 庆元县景观资源分布 图8 松阳县景观资源分布 图 9 遂昌县景观资源分布 图 10 云和县景观资源分布 图 11 青田县景观资源分布 丽水市生态休闲养生（养老）房地产业发展研究 345 （三）丽水市自然景观资源与生态休闲养生（养老）型房地产 丽水市生态自然景观资源丰富多样，为生态休闲养生（养老）房地产的开发 提供了生态条件。具体表现体现如下： 1、丽水市森林资源充沛，森林负氧离子含量高，有“华东天然氧吧”的称 号。一般认为负氧离子有清新空气的作用，有“

26、空气长寿素”之称。负氧离子主 要功能： （1）净化血液改善呼吸机能； （2）促进新陈代谢； （3）调节内分泌，缓 和紧张情绪； （4）消除正电荷对人体（如气管、支气管）的刺激。 2、丽水市温暖湿润，四季分明，降水充沛，年平均气温 18.5 度。据统计， 对人体健康最理想的温度是 18左右。据研究表明，人体最适宜的温度在 18 24，人体最适宜的健康湿度在 45RH65RH 之间。 3、水资源是各种资源中不可替代的一种重要资源。丽水市水资源不仅丰富， 而且水质高，大部分为、类水。 4、丽水市生物资源丰富，珍惜动物居全国首位，有“动物王国”的称号。 5、丽水市生态旅游景点多，生活之余，游山玩水，既

27、能锻炼身体，又能养 精蓄锐。 从生态自然景观的角度分析， 丽水生态休闲养生养老房地产开发具有一定的 可行性，在丽水居住，不仅有利于人的身心健康，同时还促进人与自然和谐，使 人感受大自然的美好。 丽水市生态休闲养生（养老）经济发展研究专题报告八 346 二、丽水市基本现状分析 （一）与生态休闲养生（养老）型房地产相关产业现状分析 丽水产业的发展不仅对自然生态环境影响较小，而且有利于满足休闲养生 （养老）房地产的开发，具体体现总结如下： 1、农业资源丰富，农产品种类齐全并具有特色，为开展农业特色旅游，农 家乐或田园式房地产提供了良好的基础条件。 2、生态型制造业和手工业等的发展，不仅有利于优化丽水

28、环境，同时还为 将来体验生态休闲养生（养老）生活的居民增添色彩，充分发挥不同人群创造价 值的同时，为社会创造更多的财富。 （二）与生态休闲养生（养老）型房地产相关公共服务设施现状分析 公共服务设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施，按 照具体的项目特点可分为科教事业与设施、医疗卫生事业与设施、文体事业与设 施、社会福利与保障等。公共服务设施是房地产建设的基础条件，与房地产建设 有着密切的联系。但从丽水公共服务设施现状看，存在问题较多，需及时改善。 1、教育事业：高质量的教育设施资源缺乏；职业技能培训学校专业设置不 全，人才培养有限。 2、医疗卫生事业：丽水市各县市的医疗机构的布

29、局大多不合理，主要都集 中在城区，对于偏远地区的居民带来了不便，对发展农户家庭为单位的生态养生 养老示范村带来极大的困难， 同时影响了集中区域医疗机构卫生资源和设施的效 益发挥。现有的医疗机构，虽然具有一定规模和技术档次，但是由于受现有地域 范围的限制，发展空间较小，群众就医环境和设施条件难以进一步完善，公共卫 生机构硬件设施陈旧，社区卫生服务网络不健全。 3、文化事业：丽水市现有的文化设施建筑形式陈旧，大多建成时间较早， 面积不足，结构不合理，改造难度较大。随着丽水经济的不断发展，现有的文化 设施已经不能适应市民文化生活的需要。 丽水市生态休闲养生（养老）房地产业发展研究 347 4、丽水市

30、各县市的商业都集中在城市中心，设施基本完备，但均未形成一 定规模和网络体系，缺乏特色化、龙头型专业市场。 5、福利保障事业：丽水的养老服务机构过少且自身设施不完备，满足不了 逐年增加的老年人对养老服务的需求，且养老形式过于落后，不利于现代老年人 养生需求。 丽水市生态休闲养生（养老）经济发展研究专题报告八 348 三、丽水市房地产业发展现状分析 丽水市房地产业兴起于九十年代，随着我国经济体制的不断深化，丽水市房 地产市场经历了起步、快速发展和调整三个阶段，现在逐步走上正规化轨道。 （一）丽水市房地产投资情况 丽水市房地产开发投资从 1990 年开始起步，从 1990 年到 2004 年房地产业

31、 开发投资资金逐步增加，2005 年房地产投资有小幅度下降，但 2006 年2007 年，房地产开发投资平稳增长。2009 年全年房地产开发投资 39.99 亿元，比上 年下降 25.9% 。 商品房销售额 43.61 亿元， 比上年下降 34.8%。 具体情况见表 2： 表 2 丽水市近几年房地产开发投资情况 （二）丽水市房地产销售价格 丽水市的房价从 2000 年开始上涨，到 2005 年，丽水市房价达到 5000 元/ 平方米，随后这一价格不断被刷新，直到 2008 年，由于经济危机影响，房价有 所回落，全年商品房价销售额 43.61 亿元，比上年下降 34.8%，2009 年房地产销

32、售情况乐观，房地产也销售价格大幅上涨。丽水市各县（区、市）房地产销售价 格现状如下： 莲都区：9800 元/ 龙泉市：4500 元/ 缙云县：5000 元/ 青田县：20000 元/ 景宁县：4400 元/ 云和县：3300 元/ 松阳县：3600 元/ 遂昌县：4600 元/ 丽水市生态休闲养生（养老）房地产业发展研究 349 庆元县：3500 元/ （三）丽水市房地产调查问卷反馈 近日，搜房丽水网通过网上调查问卷的方式，深探广大网民“置业”心理。 至 4 月 22 日为止，调查结果显示：改善居住、购买中小型房、根据行情再观望、 按揭贷款购房方式等选项，成了时下大多数被调查者购房的首选；79

33、.55%的调查 者迫切需要改善居住环境现状可以发现，目前丽水楼市需求还是较高的。具体体 现如下图 12 所示： 需要买房的原因 准备购买房产的类型 可以承受的房产总价 希望购买的房产面积 图 12 （四） 浙江省房地产销售 概况 1、浙江省近年来商品房 销售情况如表 3 所示： 1、浙江省近年来商品房 销售情况如表 3 所示： 浙江省 2008 年，由于经 济危机的影响， 商品房销售处 表 3 浙江省商品销售面积和销售同比增幅变化情况 丽水市生态休闲养生（养老）经济发展研究专题报告八 350 下滑状态，2009 年商品房销售慢慢好转，至 2009 年 5 月销售额同比增幅达到了 150%。 2

34、、丽水周边城市房地产销售价格比较（见表 4） ： 2、丽水周边城市房地产销售价格比较（见表 4） ： 表 4 丽水市周边城市房价一览表 丽水市周边城市房价一览表 丽水市周边城市房价一览表 上 海 上 海 15000 元/以上 金 华 金 华 4000 元/ 杭 州 杭 州 15000 元/左右 宁 波 宁 波 13000 元/ 温 州 温 州 26000 元/左右 台 州 台 州 6000 元/ 丽水市相对周边区域，房价较低，房地产开发潜力较大。 （五）丽水市相关房地产政策 1、对购买普通商品住房实行补贴 1、对购买普通商品住房实行补贴 凡在丽水市区购买建筑面积 90 平方米以下（含 90 平

35、方米）商品住房（不含 二手房）的，可在办理按揭贷款之后或全额付清房款之后，给予购房总额 3%的 补贴；凡在丽水市区购买建筑面积 90 平方米144 平方米（含 144 平方米）商 品住房（不含二手房）的，可在办理按揭贷款之后或全额付清房款之后，给予购 房总额 2.5%的补贴。 2、改革限价商品住房分配制度 2、改革限价商品住房分配制度 停止限价商品住房实物分配，实行限价商品住房货币补贴方式，凡市本级与 莲都区本级符合限价商品住房原购买条件的对象， 在本意见执行期间在市区购买 新建商品住房的，按享受限价商品住房的标准面积给予价差补助，补助标准从原 来的 650 元/平方米提高到 1000 元/平

36、方米。莲都区乡镇符合市区限价商品住房 原销售条件的对象也可以享受以上优惠。 3、鼓励莲都山区农民加快向中心城市转移 3、鼓励莲都山区农民加快向中心城市转移 市委、市政府出台关于加快农民异地转移促进农民增收的若干意见 （丽 委20081 号）文件，对莲都区范围内实施整村异地转移的农户，在市区购买 普通商品住房（不含二手房）的，按 1.5 万元/人的标准予以财政补助，以后该 农户不再享受异地转移优惠政策。 丽水市生态休闲养生（养老）房地产业发展研究 351 4、继续规范商住用地出让管理 4、继续规范商住用地出让管理 丽水市区商住用地出让管理意见 （丽政办发200891 号）文件指出， 要根据丽水房

37、地产市场发展实际，科学合理地确定土地推出的节奏、数量、结构 和价格，不断优化土地出让条件，吸引有实力的开发企业参与开发建设。 5、建立政府、银行与企业的沟通协调机制 5、建立政府、银行与企业的沟通协调机制 通过政银企座谈会等方式，搭建银企对接的互动平台，及时协调解决企业面 临的困难，为企业的进一步发展提供金融支持。各金融机构在国家宏观调控政策 指导下， 积极向上级行争取贷款， 实行优惠政策， 并及时办理住房按揭贷款手续。 6、进一步优化房地产开发企业管理服务环境 6、进一步优化房地产开发企业管理服务环境 简化房地产开发项目招投标程序，房地产开发企业可自主选择建筑施工企 业，并报建设主管部门备案

38、。合理确定商品房预售条件，高层、小高层项目投入 开发建设资金达工程建设总投资额 25%以上，且建筑形象进度达0.0 以上的， 可予以发放预售许可证。 7、积极鼓励华侨在市区购房置业 7、积极鼓励华侨在市区购房置业 华侨在丽水市区购房享受本地居民购房优惠政策。 金融机构凭相关部门出具 的收入证明、身份证明或中华人民共和国护照，并提供一名国内担保人的，给予 华侨办理住房按揭贷款。 （六）丽水市房地产现状与生态休闲养生（养老）房地产发展 1、房价地价优势。尽管丽水市的房产均价不低，但与周边地区的房价相比， 依然占有优势，具有一定的投资价值。为开展生态休闲养生（养老）房地产，吸 引上海、杭州等经济发达

39、地区的退休人士提供了房价优势条件。 2、丽水市政府出台的相关政策，从一定程度上促进了房地产的建设与销售， 鼓励本地居民和外地居民购房，促进房地产市场的繁荣。 3、从调查问卷可以看出，目前居民对购房的欲望依然很强烈，同时大部分 居民希望改善住房条件，改善环境，丽水房地产的开发将是他们理想选择。 丽水市生态休闲养生（养老）经济发展研究专题报告八 352 四、丽水市生态休闲养生（养老）目标人群及 数量分析 （一）人类年龄段划分 中华医学会老年学会（1982）规定，60 周岁以上为老年期。国外许多国家 以 65 岁以上为老年期。 联合国卫生组织对全球人类素质和平均寿命进行测定， 对 5 个年龄段划分出

40、 新规定： 1、44 岁以下为青年； 2、45-59 岁为中年人； 3、60-74 岁为年轻老人； 4、75-89 岁为老年人； 5、90 岁以上为长寿老人。 （二）目标人群及数量 1、目标人群定义 1、目标人群定义 （1）中青年人 按照联合国关于人类年龄段划分的新标准，60 岁以下均为中青年人。他们 是各个工作岗位上的骨干力量，热衷于参加各项社会活动，接受新鲜事物的能力 较强，是参预生态休闲养生活动的重要人群。特别是都市白领阶层，他们工作、 生活压力较大，大多处于亚健康状态，他们在生活质量提升到较高水平之后，更 多关注身心健康，对于生态休闲养生产品有着较大的需求。 （2）老年人 年轻老年 按

41、照联合国关于人类年龄段划分的新标准，6074 岁的老年人为年轻老年 人。这部分人群身体健康、热衷于休闲养生、不再接受教育、无需工作和照顾家 庭，且经济状况得到普遍改善，是参与生态休闲养生（养老）的重要组成部分。 丽水市生态休闲养生（养老）房地产业发展研究 353 老年老年 指 74 岁以上的老年人，这部分人群呈现出与传统老年相同的表征，身体健 康状况下降，各器官功能衰退（如听力、视力下降等） ，多数不具备独立生活的 能力，需要他人照顾，这部分人群是生态休闲养老的主体人群。 2、目标人群数量 2、目标人群数量 截止到 2007 年， 丽水市共有人口 253.99 万人 （男性： 132.24，

42、女性： 121.75 万） 。其中：丽水市区 38 万，青田县 48.72 万，缙云县 44.39 万，遂昌县 22.97 万，松阳县 23.46 万，云和县 11.14 万，庆元县 19.95 万，景宁县 16.97 万，龙 泉市 28.39 万。 出生率为 12.38%， 死亡率为 6%。 目前全市 60 岁以上老人有 35.04 万人，已占全市总人口的 13.9%，老年化问题严重。 3、旅游人群 3、旅游人群 随着人们对生态的推崇、对健康的追求，旅游者表现出亲近自然、注重养生 的强烈愿望，这就使得旅游者更多的参与到生态休闲养生活动当中，使得生态休 闲养生产品具有一定的市场潜力。2009 年上半年丽水市旅游接待总人数 742.06 万人次 ， 同比增长 29.2