乾丞地产大连凌水湾项目沟通方案 -122页.pdf

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1、未来，如钻石般璀璨未来，如钻石般璀璨未来，如钻石般璀璨未来，如钻石般璀璨 谨呈：大连乾丞房地产开发有限公司谨呈：大连乾丞房地产开发有限公司 乾丞地产大连凌水湾项目沟通方案乾丞地产大连凌水湾项目沟通方案乾丞地产大连凌水湾项目沟通方案乾丞地产大连凌水湾项目沟通方案 伟业顾问伟业顾问. .大连公司大连公司 二零一一年三月二零一一年三月 势势 市市 适适 示示 沟 通 框 架沟 通 框 架 房地产整体形式概述房地产整体形式概述房地产整体形式概述房地产整体形式概述 中观市场环境分析中观市场环境分析中观市场环境分析中观市场环境分析 适宜产品规划方向适宜产品规划方向适宜产品规划方向适宜产品规划方向 伟业服务

2、保障体系伟业服务保障体系伟业服务保障体系伟业服务保障体系 1、宏观政策之势 2、区域发展之势 4.17新国十条：新国十条： p 背景：背景：2010年伊始，楼市延 续09年的上涨态势，出现部分城 市的楼市上涨过快，地王频现 p 措施：措施：利率调整、土地招牌挂 改革、加大供给、加快保障房供 给等涉及楼市的各个领域。 为应对市场出现的松动局面和巩固楼市的调控效果，各部委继续出台调控政策，为应对市场出现的松动局面和巩固楼市的调控效果，各部委继续出台调控政策， 1.26“新国八条”的出台，称之为史上最严厉的政策，“新国八条”的出台，称之为史上最严厉的政策，此举也奠定了此举也奠定了11年的政府年的政府

3、 楼市调控基调。楼市调控基调。 调 控 方 向 时间 09.Q 2 09.Q 1 09.Q 3 09.Q 4 10.Q 2 10.Q 1 措施：措施：多次降息、 税费减免等，出台 一系列刺激楼市的 政策。 背景：受金背景：受金融危融危 机影响机影响，国，国内外内外 经济经济形势形势不乐不乐 观，房地产也观，房地产也持持 续续低迷低迷 暖暖市市 抑抑市市 10.Q 3 抑抑市市 4.17，新国十条 的出台，标志调 控进入深入期 国庆节前，各部 委重拳出击，二 次调控拉开大幕 4月9月 10.Q 4 11.Q 1 春节前，政府再度 重拳出击，力度之 强、决心之大，奠 定了11年的政府楼 市调控基调

4、 4月 抑抑市市 9.29新政：新政： p背景：背景：前期政策的效应已经逐 渐被市场所适应，8月以来，部 分城市的楼市出现反弹现象。 p 措施：措施：房贷政策，首套房首付 比例调整到30%以上， 限购政策 等。 1.26新政：新政： p背景：背景：前期政策出现缩水，市 场反弹迹象明显，政府调控信心 受挫。 p 措施：措施：政府监管加强、二套房 首付提至6成，拥有2套及以上住 房的，禁止再买房等。 政策分析政策分析 2011.1.26新政新政 国务国务院院 新国八条新国八条 国务院关于坚决遏制部分城 市房价过快上涨的通知 通知称，为巩固和扩大调控成 果，逐步解决城镇居民住房问 题，继续有效遏制投

5、资投机性 购房，监管、金融、税收、土 地交易、房源供应、需求管理 方面入手，二套贷款二套贷款，首付不首付不 低于低于60%，贷款利率不低于贷款利率不低于 基基准利率准利率的的1.1倍 ；全倍 ；全面面限限 制制3套购套购房房；二手；二手房房全额税全额税 收；收；加大保障性住房建设 2010.4.17 国务国务院院 新国十条新国十条 坚决遏制遏制部分城市房价过 快上涨的通知 通知要求遏制房价过快上涨 ，对首套自住房高于90平米 以上的家庭，首付不得低于 30%二套房首付不得低于 50%，贷款利率不得低于基 准利率1.1倍。第三套及以上 贷款：商业银行可根据风险 ，暂停发放购买第三套及以 上住房贷

6、款 2010.9.29新政新政 各部委各部委组合拳组合拳 n 9.21，国土部联合住建部 发布通知，要求规范土地使用 ，打击囤地、炒地行为，增加 土地供应； n 9.27，财政部等两部门出 台通知，要求大力支持公租房 建设，广泛拓展公租房供给方 式 n 9.29，三部委发布调整房 地产交易环节契税 4月月新政的效应新政的效应逐渐消失殆尽逐渐消失殆尽，针针对新对新近近楼市中出现的楼市中出现的问题问题，9月末月末的调控的调控作作了了更深更深 入入的调整，为巩固的调整，为巩固、扩大、扩大调控调控成成果，果，2011年年1月月，推推出出更加更加严厉的调控政严厉的调控政 策。策。 遏制遏制加码加码强化强

7、化 政策分析政策分析 专题： 新“国八条”政策解读专题： 新“国八条”政策解读 【背景】交易数据显示，【背景】交易数据显示，2010年年12 月份开始，一线城市的房价又开始重新上涨。月份开始，一线城市的房价又开始重新上涨。 【目的】为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购【目的】为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购 房，促进房，促进 房地产市场平稳健康发展。房地产市场平稳健康发展。 【调控基调】（【调控基调】（1）政府对楼市调控态度已转向）政府对楼市调控态度已转向“使使房房价价回到回到合合理水平理水平” （2）稳健是宏观调控的

8、基调，控需求依然是短期内的调控重点）稳健是宏观调控的基调，控需求依然是短期内的调控重点 供供应方面：应方面：强强调调加强加强保障房保障房建设建设、 加大加大土土地地供供应，应，并提并提出了出了量量化化指标指标 需求需求方面：方面：抑制投资抑制投资需求需求、 限制限制改善需求改善需求、控控制首制首次刚性需求次刚性需求 郊区（或旅游地产为主区域）以投资兼改善类需求为主的一手高端项目将受最大程郊区（或旅游地产为主区域）以投资兼改善类需求为主的一手高端项目将受最大程 度的影响，度的影响， 城区内以改善类需求为主的一手、二手中高端项目将受到较大程度的影响，城区内以改善类需求为主的一手、二手中高端项目将受

9、到较大程度的影响， 城区内交易年限不足五年的二手房交易将受到一定程度的影响，城区内交易年限不足五年的二手房交易将受到一定程度的影响， 城市近郊区以首次刚性需求为主的普通住宅项目受政策影响程度有限。城市近郊区以首次刚性需求为主的普通住宅项目受政策影响程度有限。 政策分析政策分析 “房产“房产 税税”试点试点 “限购限购升级升级” “银行银行加加息息” 1.上海从上海从2011年年1月月28日起开展对部分个人住房征收房产税日起开展对部分个人住房征收房产税 试点试点 *征收方式：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上 的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家 庭在本市

10、新购的住房，税率暂定为0.6%； 2.重庆从重庆从2011年年1月月28日起开展对部分个人住房征收房产税日起开展对部分个人住房征收房产税 试点试点 *征收方式：个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅， 个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人 新购的第二套（含）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住 房、多套普通住房，将适时纳入征税范围 ；独栋商品住宅和高档住房 建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住成交建筑面积均价 3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍 （含）以上的税率为1.2%。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作 的

11、个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%； 1.2010年年11月月29日，一年期存贷款基准利率上调日，一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点个百分点 2.2010年年12月月20日，一年期存贷款基准利率上调日，一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点个百分点 3.2011年年01月月20日，一年期存贷款基准利率上调日，一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点个百分点 4.2011年年02月月24日，一年期存贷款基准利率上调日，一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点个百分点 5.2011年年03月月25日，一年期存贷款基准利率上调日，一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点个百分点 叠加频

12、出叠加频出 政策分析政策分析 专题：上海、重庆房产税试点解读专题：上海、重庆房产税试点解读 【事件】上海市政府、重庆市政府【事件】上海市政府、重庆市政府27日分别宣布，作为个人住房房产税改革试点，从日分别宣布，作为个人住房房产税改革试点，从1月月28日开日开 始向个人房产征收房产税。始向个人房产征收房产税。标志着酝酿多标志着酝酿多年的房地产年的房地产税税进进入入实质运转阶段实质运转阶段。 房产房产税税试点试点的的总总体体力力度度相相对对宽宽松松 征税对象重点针对征税对象重点针对1月月28日政策出台日政策出台 后的新购房，且每年按期计征；税率后的新购房，且每年按期计征；税率 都不高且两市都规定了

13、较为宽松的免都不高且两市都规定了较为宽松的免 征面积；对非本地家庭购房的征税条征面积；对非本地家庭购房的征税条 件较为严格。件较为严格。 重重庆庆和上和上海海房产房产税税细则细则各各有有侧侧重重 主要针对高端住房且新老划断，上海主要针对高端住房且新老划断，上海 侧重新增需求，重庆兼顾存量别墅；侧重新增需求，重庆兼顾存量别墅； 上海覆盖全市，重庆仅仅针对城九上海覆盖全市，重庆仅仅针对城九 区。区。 n对上对上海海、重、重庆庆市场的市场的实实际际影响有限；影响有限； n对对其他其他城城市的市的提提示示作作用用不不可忽略可忽略：一线城一线城市市可能参考可能参考上上海海的的征征税税方方案案 ；二；二

14、线线及其他及其他城城市市可能参照可能参照重重庆庆方方案案； 影响：影响： 政策分析政策分析 专题：限购解读专题：限购解读 自北京于去年自北京于去年5月份率先实行限购政策以来，截止月份率先实行限购政策以来，截止 到到11年年2月月13日，有日，有26个城市实行限购。截止到个城市实行限购。截止到 11年年3月月10日，已经有日，已经有35个城市实行限购。个城市实行限购。 政策分析政策分析 大大部分部分城城市市成交数成交数量量同比缩减同比缩减态态势势明明显显，济济南南、武汉武汉市市由由于于2010年年1月份月份接接近近春节春节期期间间成交成交量量太少太少，以以至至 于于当当月月同比增长过同比增长过大

15、大，作作为为特例特例；青岛无青岛无数据数据，大大连缩减连缩减的的较较为为明明显显。成交数成交数量量环环比比数据显数据显示示 当当月月效果效果并并不不明明显显，次次月月效果效果要好要好于于当当月月，政策效，政策效力力有一有一定的定的滞后滞后。 价价格仍格仍然然呈呈现现增长增长态态势，势，速速度度得得到到一一定的定的抑制抑制，杭州杭州最最明明显显，大大部分部分城城市市并并不不明明显显，处处于于胶胶着着状状态态，北京北京 次次月月反弹反弹，宁波宁波、广州广州、上上海海当当月不月不降反增降反增大大部分部分限购城限购城市市成交成交均均价价环环比比数据显数据显示示当当月价月价格格应应声而落声而落的的不不

16、多多。三亚三亚、广州广州最为最为明明显显。 限购城市的市场表现限购城市的市场表现 政策分析政策分析 央央行行在在不不到到三三个个月月时时间间内内，再再一一次次动动用用价价格格型工具型工具，加加息息更更多多的的是是对通对通胀预胀预期期 和和流流动动性实性实施的施的管管理理，以以及及应对国应对国际际局势的局势的需需要要，决决非非为了为了单纯单纯控控制制房房价价。 单单次次加加息息所所产产生生的的月月供供变变化化对对购购房房者者产产生生的的影响影响很小很小，影响影响教教大大的的是进是进入入连连续续 加加息息预预期期通通道道，这这对对于于承承受受力力较较弱弱的的购购房房者者来来说说，阻退阻退作作用用还

17、还是是比比较较大大的。的。 专题：加息解读专题：加息解读 政策分析政策分析 n1.26新政新政或将或将为房产为房产税税的的全全国国推推 行行铺路铺路。重重庆庆、上上海海房产房产税税的出台的出台 及及作作为为试点试点的的推推出，出，预预示示着着房产房产税税 将从试点将从试点推推行行至至全全国国； 政府政府 银行银行 开开发发商商 n房房贷贷将将继续继续更加更加严严格格。银行需银行需 要要寻找寻找新的新的投资投资及及放放贷贷渠道渠道，加加 快快资资本本的整的整合合与与新的金新的金融融附属附属品品 的出现的出现 n“史上最严厉的政策“史上最严厉的政策！确！确实是个实是个重重磅炸磅炸 弹弹”，”，禁令

18、禁令后后将将会会出现出现销销量量减少减少，2011年年将将 出现新出现新一一轮轮的“的“价价量量”博弈博弈，从从而而出现新的出现新的 震荡震荡； 客户客户 n将将迎迎来来新新一一轮轮的“观的“观望望”情绪情绪的的干扰干扰，影响影响 未未来来客户客户的的购购买买力及力及销售销售。禁禁购购政策出台政策出台将将更更 大大范围范围的对的对投机投资投机投资类类客户客户的的打击打击； 紧张紧张 有有料料 少少钱钱 观观望望 影响影响四角四角 伟业观伟业观点点：“金“金融融+营营业业税税+限购限购+预预期期引导引导+房产房产税税试点试点”的政策”的政策组合组合已已经经足足够够 使使得得全全国国绝绝大大部分部

19、分城城市的楼市市的楼市交易交易量量出现出现暂时下滑暂时下滑，但但仅仅仅仅房地产房地产税税的的试点征试点征收收，反反 而会带而会带动各动各类类城城市市特特定定需求需求客群客群的的释放释放。未未来来市场市场仍仍充满充满着着不不确确定定性性。 政策分析政策分析 建建议议一一：针针对对目目标标客户客户建建立立标标准准 此次的调控，已奠定了全年的基调，不要再抱有任何的政府可能从宽执行等带有投机性的幻此次的调控，已奠定了全年的基调，不要再抱有任何的政府可能从宽执行等带有投机性的幻 想，积极调整心态，重新审视当前的市场客户环境，认识到政策风向已经明显大转弯，而且想，积极调整心态，重新审视当前的市场客户环境，

20、认识到政策风向已经明显大转弯，而且 本轮转向是大势所趋，政府的决心是不见效不收手本轮转向是大势所趋，政府的决心是不见效不收手 伟业观点伟业观点 建建议议二二：在在调整调整期期内内理性理性应对，应对，针针对对推推广广 1、合理制定推盘策略，高密度的节奏快跑、合理制定推盘策略，高密度的节奏快跑 2、针对性的推广，抢占有效客户：加快项目去化、针对性的推广，抢占有效客户：加快项目去化 建建议三议三：因因地地制制宜，宜，塑造塑造更更好好的产品品的产品品质质与与服务服务 政策分析政策分析 1、充分发挥企业操作特长并注重细节和服务，提升客户认可度，发挥企业优势，为市场、充分发挥企业操作特长并注重细节和服务，

21、提升客户认可度，发挥企业优势，为市场 带来全新概念的产品品质带来全新概念的产品品质 2、尊重客户感受，强化客户满意度服务、尊重客户感受，强化客户满意度服务 “实现城市从单中心向多中心发展模式的战略转型，打造一小时经济圈，构筑由中山、西岗、沙河 口、甘井子、旅顺口和高新区组成的主城区组团，由开发区、保税区、金州和普兰店湾组成的新市区组团， 以瓦房店、长兴岛为主的渤海区域城市组团，以庄河、花园口、长海为主的黄海区域城市组团。” 主城区：由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由现在的200平方公里扩大到300平方公里左右； 新市区：由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅

22、游度假区、“双 D港”、大窑湾港区组成。城市用地由现在70平 方公里扩大到500平方公里左右； 三个卫星城：面向城乡，通过“双向吸纳，接受城市产业辐射、转移和农村人口转移，城市用地由现在的75.6平方公里拓展到 200平方公里； “大大连”的构想最早在2002年提起，直 接原因就是半岛尖端的大连，由于地形限 制，城市发展空间严重不足。 关键词关键词：关键词关键词：“西拓西拓北北进进西拓西拓北北进进全全域域城城市市化化全全域域城城市市化化” 大大连连发展发展方向方向 中山西岗 沙河口 甘井子 开发区 金州 振连路 振兴路 海底隧道 瓦房店普兰店 旅顺口 庄河 旅顺北路 旅顺中路 旅顺南路 滨 海

23、 滨 海 滨 海 滨 海 老 城 填 充 填 充 填 充 填 充 城城市市发展发展走走入入城城市市发展发展走走入入“全全域域城城市市化化全全域域城城市市化化”时时代代时时代代 2011关键词关键词：城城市市建设项建设项目目246个个，计计划划总总 投资投资3203亿亿 城城市市价价值跃值跃升升，新市，新市区区破旧立破旧立新新 大大连连发展发展方向方向 填 充 滨 海 根据最新大连高新区总 体规划，将整个高新区 范围确定为153平平方方公里公里， 并划分为凌水、黄泥川、 龙王塘、鲍鱼湾、英歌石 五五大大板块板块和十十大组大组团团。 规划到2020年园区生产 总值达2600亿元亿元，区内总 人口5

24、0万万人人，人均居住面 积30平平米米以上。 2010年上半年高新区共 成交土地212.7万万平平米米，占 市内五区总成交量的 28%。 由家村 大连软件园 凌水 人力资源聚 集区 凌水湾 总部经济基 地 七贤岭 高端服务业 聚集区 河口湾 河口软件园 区 黄泥川 软件与信息 服务外包基 地 龙王塘 中央商务配 套区 鲍鱼湾 国际会议会 展中心和动 漫基地 英歌石 国际高端研 发与孵化示 范基地 龙头 高端制造业 基地 2009年2012年2020年 人口10万 企业2700家 人口20万 高高新新企业2000家 万万人人企企业业5家 人口50万 产值2600亿元 城城市市极极作作用用：园园区

25、区规划规划由由单单组组团团向向多多组组团团发展发展，带带动整体动整体区域发展区域发展及及人人口口和和 住住房房需求需求，催催化化土土地地交易交易活跃活跃 本案本案 核心核心城城区区 高高新新区区区区位位定定位位 地地铁铁一一号号线线贯穿贯穿大大连连城城市中市中心心，缩缩短短了了城城 市市核心核心区区与与高高新新区区之之间间的的距离距离，加加速速了了人人 员员流流动，动，加加之之高高新新区区比比较较优越优越的地的地理理环环 境，境，必必将促进区域将促进区域居住居住需求需求的的增增加加。 西起河口，东至东海公园途经：高新园区-海 事大学-黑石礁-星海广场-会展中心-西安路- 长春路-胜利广场-中山

26、广场-人民路等二十站。 目前整体工程正在修建过程中，计划2013年5 月底建成完工，总工期约4年。 河口河口 东东海海公园公园 海事海事大大学学 高高新新园园区区 增长增长级级：地：地铁铁开开通，中通，中心心城城区区扩大扩大，带带动动人人员员流流动，动，交交通通纽纽带属带属性性明明显显，具具 备备向市中向市中心拉心拉动条动条件件 高高新新区区区区位位定定位位 本案本案 关键词关键词：交交通通拉拉动动需求需求 2009年，大连高新区出台了“千亿 保增长”的具体措施。在加快推进城 乡重大基础设施建设项目方面安排25 个大项目，包括启动凌川路、河周 路、轨道交通一号线延伸、滨海路西 段等交通工程建设

27、；推进黄泥川大 连天地软件园、英歌石软件园的道 路、通讯、水、电、气等基础设施配 套项目建设；完善凌水街道、龙王塘 街道的乡村公路、居民饮用水、天然 气供给、危房改造等工程；启动英歌 石森林体育公园、龙王塘樱花园改 造、水上人间改造等大型生态环境建 设项目，同时推进河口湾、黄泥川、 英歌石污水处理厂建设以及旅顺南路 两侧的生态环境改善工程；实施民生 工程，包括推进小平岛中小学校建 设，使其尽快投入使用，启动河口小 学和伊顿国际学校建设，规划建设一 所高水平的医院。 增长增长极极：加大加大配配套套工工程程和和城城市市改改造造投入投入，高高档档次次工工作、作、生生活活区区正正在在加加速速形形成成

28、凌凌水水湾湾总总部规划效果部规划效果图图 全域城市化的大连正在大规模的城市改造，产生较大的置业移动客流，无疑高新全域城市化的大连正在大规模的城市改造，产生较大的置业移动客流，无疑高新 区将是未来城市居住的理想选择之一区将是未来城市居住的理想选择之一 高高新新区区区区位位定定位位 本案本案 项目基本信息项目基本信息 占地面积：470万平米（目前填海17万平米） 建筑面积：280万平米 建设周期：3-5年 总投资：350亿 市场定位：形成以高端服务业为载体、以高端产业为核心、以高品质生活 为文化底蕴的总部生态经济圈，形成西南部“星海湾”未来中心区 物业类型：高级办公大厦、大型商业、精品住宅、疗养区

29、、公益性沿岸景 观公园、亲海观光平台及跨海大桥为主 服务对象：吸引更多的世界500强企业到大连设立办公室，或建立软件开 发和外包中心，营造商务区以高新科技为主导的商务氛围。和高端生活区 带动的人口：未来将吸纳10万至20万以软件工程师为主的就业人口。 项目亮点项目亮点 与星海湾相连的“亲海路”将成为大连西部新亲海景观 水景区将充分利用这一河道资源，在河道两旁设置喷水池、跌水景 观、亲水台阶等多元水景观，形成景观走廊，给市民更多亲水娱乐体验 文化娱乐区域将通过建造音乐厅、海浪主题公园、园林、雕塑等，营 造园区动感的文化氛围 。这一区域还将设置游艇码头和一座海滨走廊地 标建筑观景楼，供游人欣赏海景

30、山色 计划建一座科技展览馆，与星海湾的贝壳博物馆、现代博物馆、自然 博物馆、海洋博物馆相互呼应，为大连营造更加浓厚的科技文化氛围 在沿岸活动区域，还设有缓跑径和单车径，以园林作为分隔屏障，给 市民更多的独立空间 1.5平方公里打造海滨广场 打打造第造第二二“星星海海湾湾” 意味意味着着更更具具特特色色的的 新新城城市市副副中中心心的的诞诞生生，由由地地段段、环境环境、生生 活配活配套套和新和新增增人人口口带带来来的的区域区域价价值值和和需需 求求 ， 就就 已已 经经 固 定 ，固 定 ， 这这 里里的的将将不不 再再“沉沉 默默”。”。 高新区区位定位高新区区位定位 本案本案 核心核心级级：

31、凌凌水水湾湾经济经济总总部基地部基地打打造造高高新新CBD区区 万达广场是万达集团在大连的第一个商 业广场项目，其丰富的商业服务配套产业 模式为黄浦路沿线市民提供版块内绝无仅 有的休闲娱乐场所，将会带动沿线人居氛 围加浓，使周边住宅项目获得地域空间的 升值价值 万达 广场 总总建建面面48万万，商商业面业面积积18万万 以以商商业和业和相相关配关配套套为为主主，部分，部分住住宅宅 沈阳万达广场 厦门万达广场 高高新新区区区区位位定定位位 本案本案 万万达达商商圈圈带带动动高端高端CLD形形成成 核心核心级级：万万达达广广场场将是区域将是区域未未来来新动新动脉脉、城、城市市化交化交集集之地之地

32、园区软件和信息服务业持续高速发展，共有软件和信息服务业企业500多家， 其中，世界500强企业45家，大大增加了高薪就业机会； 从业人员达20万余人，薪资层级不断提升，收入的增多必然提高生活质量， 住房升级和改善自然是首选。 核心核心级级：软软件件业业减减税税8亿亿，吸吸引引投资投资，大大量量国国内外内外知名知名企企业业进进驻驻；带带 来来大大量量的的高高薪薪人人才才，提升提升园园区区消消费费能力能力和和消消费费观观念念 高新区区位定位高新区区位定位 高新区区位定位高新区区位定位 城市发展外溢， 产业先行 城市极 增长极 核心极 产业人群激增， 配套成熟 区域成熟，城市 副中心萌生 高高新新区

33、发展区发展“三三极极”跳跳 凌凌水水湾湾大大事事记记 2004年 u凌水湾污水截流工程日前正式开工建设 u高新技术产业园区管委会从高起点规划入手进行区域环境整治，出资300万元对该区 域进行了产业概念规划，同时对重点改造区域进行城市设计，大连凌水湾周边区域产 业概念规划编制完成。 2007年 凌水湾软件商务综合区项目用海通过审批 2009年4月 一期填海工程开始实施 2010年底 一期填海工程将进入收尾阶段 ，二期工作已展开 2011年中旬 永久护岸主体工程完毕，新凌水湾“龙”形线将初现雏形，与星海广场相媲美的凌水 湾海滨商务区轮廓将亮相大连。 2013年- 未来的三到五年内，凌水湾地区将建设

34、成为东北亚软件外包及电子信息服务中心，项 目投资规模在350亿人民币左右，凌水软件商务综合区将吸纳10至20万以软件工程师 为主的就业人群。 凌水湾中观市场凌水湾中观市场 凌水湾逐步升级，高新区核心发生转移凌水湾逐步升级，高新区核心发生转移 项项目目发展发展轴轴 板块板块发展发展轴轴 11年12年13年 启动期发展期 10年 成熟期 居住板块启动期发展期 成熟期 宏都峰景、MINI 印象等区域边缘项 目楼盘启动 高新区整个区域辐射 周边配套成熟 “核心核心区区核心核心区区”形形象象面形面形成成形形象象面形面形成成 项项目成目成长长动动态态 万达广场2012年投入使用， 区域配套升级 星海湾跨海

35、大桥启动建设，竣工时间未定 硅谷假日 菁英汇等周 边项目启动 区域楼市 海创项目的启动 具具备拉备拉动中动中心心城城区人区人口口效效力力具具备拉备拉动中动中心心城城区人区人口口效效力力 凌凌水水湾湾中观市场中观市场 未未来来的的凌凌水水湾湾随随着着经济经济总总部部、万万达达广广场场、沿沿海海观景观景带带的的建建立立，将将会会是是大大连连经济经济核心核心 地地带带，集集高高新新技术技术、世界世界500强、强、繁华繁华商商业业、自自然然资资源源于一于一身身的的第第二二星星海海湾湾，其其规规 模模超超越星越星海海，其其地地段段价价值值和和商商务务、生生活活中中心心的地的地位位不不可可取取代代。 凌水

36、湾中观市场凌水湾中观市场 本案本案区域区域三三次次机机会会 区域区域核心核心由由数码数码广广场场发发生生转转移移 区域土区域土地地属属性改性改变变，建建立立高端高端立立项项基基础础 区域需求区域需求特特征发征发生生改改变变，引引领领高端需求高端需求机机会会点点 综综合合区域区域情情况况分析，分析，本案无本案无疑疑具具备塑造备塑造城城市市 高端高端层层级级产品的产品的潜潜质质与与机机遇遇 1、高端市场特征 2、区域市场需求 2004年以前年以前 抢占稀缺资源抢占稀缺资源 20042006年年 注重资源更注重产注重资源更注重产 品的社会价值品的社会价值 20072009年年 资源转向郊区，打资源转

37、向郊区，打 造城市发展新区造城市发展新区 星海国宝星海国宝 大连明珠大连明珠 南山董事会南山董事会 客群以大连高端客户 为主，外地富豪及体 育娱乐明星为辅 购买客群购买客群 产品类型产品类型 观观海高海高层层 星星海海广广场场高高层层 市市内低内低密密 多多物物业业高高品品质质大大盘盘 逐渐形成社会权富圈 层客群，炫富与低调 心理并存 成熟的社会中高层客 群，中产阶级和投资 客为主 区域位置区域位置 位于星海广场和城堡 之间，观山观海 位于星海广场/解放 路/南山等核心区 以城市远郊，海景或 度假资源区域为主 大连中心裕景大连中心裕景 万达公馆万达公馆 亿达蓝湾亿达蓝湾 红星海世界观红星海世界

38、观 20102011年年 城市升级改造，造城市升级改造，造 就新的经济中心，就新的经济中心， 则应势而生则应势而生 位于CBD/MSD/SC 等核心板块内 核心核心区域区域资资源物源物业业 成熟的社会上流客 群，与中产阶层拉开 距离 立市特点立市特点 代表作代表作 第第一一代代第第二二代代第第三三代代第第四四代代 大大连连真真正正的的高端高端住住宅起宅起源源于于星星海海，呈呈现出现出核心核心-外外拓拓-回回归归的的发展发展历历程程，未未来来，城城市市 经济资经济资源结源结合合稀缺稀缺自自然然资资源源的的核心因核心因素素将将决决定定大大连连高端高端住住宅宅价价值值度度与与发展发展方向方向 大大连

39、连高端高端市场市场发展发展历历程程与与代代表表作作 高端市场扫描高端市场扫描 人民路东港板块人民路东港板块 马栏子周边马栏子周边板块板块 高高新新园园区区板块板块 城城市中市中心心 青泥洼板块青泥洼板块 周边周边均均价价： 25000元元/ 星海板块星海板块 周边周边均均价价： 12000元元/ 周边周边均均价价： 25000元元/ 周边周边均均价价： 14500元元/ 金金融融CBD核心核心 核心核心景观景观带带区域区域 高薪人才聚集区高薪人才聚集区 城市未来发展区域城市未来发展区域 西西安安路路板块板块 高端高端产品产品供供应应格格局局 主主力力分分布布板块板块 目目前前大大连连高端高端市

40、场概市场概念念定定位位主主要要以以占占据城据城市市稀缺稀缺资资源源为为主主要要依依据据，集集中分中分布布在在市中市中 心心、星星海海湾湾、东东港港等等诸诸多多板块板块，高端高端评判评判要要素素与与标标准不准不同同； 周边周边均均价价： 23000元元/ 虎滩虎滩板块板块 机机场新场新区区 年年轻轻人人聚集聚集区区 周边周边产品产品均均价价 12000元元/平平米米 山山海海景观景观区区 周边周边产品产品均均价价 14500元元/平平米米 高端高端市场市场扫描扫描 区域区域板块板块特特点点交交通通轨轨道道供求供求特特征征购购买买特特征征客群客群 人民路人民路- 东港板块东港板块 大连金融核心CB

41、D区 域 交通、金融 、商业发达 轻轨 、 未来地铁 线路、公交线路四 通发达 该板块内高端产品面积 集中在70-160之间。共有 项目8个，在售项目2个。 属于高档产品 投资需求比例占60-70% 自住占20%左右 剩下为其他 大连本地30% 东三省及北京等地60% 其他10% 青泥洼板块青泥洼板块大连最大商业中心,核 心商圈,交通商业发达 轻轨、火车、未来 地铁、交通四通发 达 主要以90平米小户型精 装两居为主，精装标准处 于大连中高端水平，精装 费基本在2000-3000元/平 基本以投资、商务办公及单 身贵族为主 大连本地25% 东三省及北京等地60% 其他15% 西安路板块西安路板

42、块新兴商务区，区域功 能分区紧凑 快轨、未来地铁线 路、公交车路线四 通发达 区域内高端产品70-130 平方米中、小户型均有分 布，精装标准相对较低，基本 在1000-1500元/平方米 客群主要以投资、商务办公 及自住需求为主。产品线短 期内很难发生改变，未来依 旧将以自住需求支撑为主 大连本地占40%左右 其他为外地客群 星海板块星海板块占据大连核心景观资 源带，交通便利，周 边硬件设施配套相对 完善，并在不断升级 快轨、未来地铁线 路、公交车路线四 通发达 该板块内高端产品面积 集中在130-240之间。共有 项目2个，在售项目2个。 属于高档产品 投资需求大于60% 自住类占到40%

43、以下 大连本地30% 东三省其他客群占65% 左右 高新园区板块高新园区板块位于大连高新软件开 发区，作为大连重点 扶持的产业项目，吸 引大批外来的高技术 人才。未来大连产业 发展的重点区域之一 快轨、未来地铁线 路、公交车路线也 很多。 该板块内高端产品面积 集中在90-140之间。共有 项目6个，在售项目2个。 属于中高档产品 自住需求占60-70%， 投资需求占30%左右 大连本地45%（多 为来连务工人员） 其他为外地客群 马栏广场板块马栏广场板块马栏广场板块为大连 传统居住区，行政机 构部分迁移到该区域 。未来发展前景看好 无轨电车、其他多 条公交线路。未来 地铁线路 暂无高端产品

44、（耕海山尚主要以自住为主） 住宅类自住需求占70%左右 剩下为投资和其他类需求。 大连本地占45%左右 其他为外地客群 大大连连高端高端市场市场由由稀缺稀缺资资源源和和城城市市CBD作作为基为基础础，高端高端产品产品板块板块由由日日渐渐饱饱和和星星海海湾湾区域区域 向向东西东西部部沿沿海区域转海区域转移移，东东港港区区与与高高新新区区自自然然资资源源优越优越和和城城市市经济经济地地位位日日渐显渐显著著 城城市市主主要要板块核心板块核心特特征征 高端高端市场市场扫描扫描 高端市场扫描高端市场扫描 星海 大观 中心 裕景 万达 公馆 星海湾 壹号 一方 公馆 圣克拉 绿城 杰特 小平岛 大连天地

45、n 针对目前大连市场上的高端项目扫描，并选举典型 中高端项目进行重点研究。 n 高高新新区区 n 星星海区域海区域 n 城城市中市中心心和和 东东港港区区 本本 案案 n 东东港港和和星星海海湾湾为为高端高端板块板块特特征征还还将将延延续续 n 高高新新区区契契机机无无限限，凌凌水水湾湾- “第第二二个个星星海海湾湾”的规划奠定的规划奠定高端高端氛氛围围 n 三三大大板块板块聚集聚集了了大大连连市市目目前前主主要要的的高端高端产品产品 本案本案位位于于未未来来城城市市高端高端第第三三极极区域区域 板块板块发展发展赋予赋予本本项项目机目机遇遇 项项目目名名称称竞争竞争产品产品单单价价总总价价推推

46、售售大大户型户型月月均均销售销售未未来来供供应应量量客户客户来来源源客户客户职职业业 星海大观高层190-470 31000- 37000500-1500万112套6套35套 49%外地,51%本 地 多是个体、私营老总；企 事业单位、政府高级领导； 绿城深蓝中心高层180-26024000350-650万111套70套290套30%外地70%本地 贸易、制造业、服务业私营业 主、高管，房地产业高管等 一方公馆高层340-38038000 1000-1400 万48套36套90套 45%外地,55%本 地 金融、地产、贸易等私营业主也 是也单位高管， 星海湾壹号多层180-3103000054

47、0-900万11年入市-30套65%外地35%本地企事业老总 杰特180-21025000500-600万40套5套60套60%外地40%本地贸易、物流等私营业主 中心裕景高层130-25025000300-600万256套5套236套48%外地52%本地贸易、物流等私营业主、 万达公馆 超高层280-330- 38030000700-1000万636套 31套(老客户消 化差不多后,速 度下降,月均10 套左右)355套47%外地53%本地 煤炭、能源、贸易、物流等行业 老板以及高管 东方圣克拉170-30814500240-400万98套30套380套20%外地80%本地 园区大学老师、高

48、知分子、政 府官员以及产业园内产业领导 小平岛 190-426 (洋 房)16500295-680万159套6套273套61%本地39%外地能源贸易、物流等私营业主 大连天地别墅180-680预计9月份开盘-190套- 高端高端市场市场扫描扫描 据据2010年年统统计计，150平平米米以以上上户型户型每每年年大大连连供供应应约约65万万平平米米以以上，上，消化消化量量约约40万万平平 米米左右左右，各，各区域高端区域高端代代表表产品产品产品产品线线主主要要集集中中在在150260平平米米之之间间，而而200平平米米以以上上 户型单户型单月月的的消化消化量平量平均均低于低于10套套，限购限购政策出台政策出台后后消化消化速速度度有有所小所小幅幅提升提升； 客客货货价价量量 未未来来高端高端大大户型户型供供应产品应产品结构结构 一方公馆一方公馆 绿城绿城 东方圣克拉东方圣克拉 星海湾壹号星海湾壹号 万达公馆万达公馆 裕景裕景 星海大观星海大观 杰特杰特 大连天地大连天地 180 190 200 210 220 230 240 250 260 270 280 290 300 310 320 330 340 350 360 370 380 390 400 470 未未来来市场市场供供应应高端高端产品面产品面积积段主段