保安鸿基湘潭项目市场定位报告（二稿 84页） .pdf

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1、宝安鸿基 湘潭项目定位方案宝安鸿基 湘潭项目定位方案 谨呈：宝安鸿基地产集团股份有限公司 湖南宝安鸿基房地产开发有限公司 谨呈：宝安鸿基地产集团股份有限公司 湖南宝安鸿基房地产开发有限公司 鼎泰投资咨询 2011年08月鼎泰投资咨询 2011年08月 01本体 本体 项目自身素质 本体素质本体素质 ?基本属性 ?附属条件属性 ?规划限制条件 ?项目界定 长株潭城市群核心城市长株潭城市群核心城市长株潭城市群核心城市长株潭城市群核心城市 重要工业基地，经济强市重要工业基地，经济强市重要工业基地，经济强市重要工业基地，经济强市 生态宜居的现代化工业生态宜居的现代化工业生态宜居的现代化工业 生态宜居的

2、现代化工业 新城和文化旅游名城新城和文化旅游名城新城和文化旅游名城新城和文化旅游名城 湖南省第五大城市湖南省第五大城市湖南省第五大城市湖南省第五大城市 人口密集城市人口密集城市人口密集城市人口密集城市 ?其总面积5015平方千米， 为湖南省第 5大城市,现辖湘乡市、韶山市、湘潭县和 雨湖区、岳塘区两个城区 ?2010年湘潭人口2748552人， 其中岳 塘区总人口34万在全市排名中，潭市排 在全市第三，人口密度549人/平方公里， 仅次于长沙市。 项目本体基本属性项目本体基本属性 城市属性城市属性 A/ 航空航空 湘潭至黄花国际机场路程仅需30分钟，已开通39条航线，可直飞北京、上海、深 圳、

3、香港、曼谷等大中城市。 远期规划建设湘潭韶山机场。 铁路铁路 湘黔线横贯市境，京广线在市区经过，洛湛线在市境西北经过。正在建设中的沪 昆高铁贯穿全境，在市区内规划建设两座大型客运站。京广线湘潭联络线也在规划建 设当中。10余家大型企业各有铁路专线与这两大主干线相通。 城铁城铁 长株潭城铁已经进入施工阶段，在湘潭境内将建设昭山，荷塘，板塘，湘潭四站。 预计2014年底前建成通车。 公路公路 湘潭公路四通八达，107国道和320国道构成境内公路网的主干，上瑞高速、京珠 高速公路、长潭西高速、潭衡高速穿城而过，辖区内与高速公路的连接口达15个，湘 潭为全国地级市高速公路最密集的地区，公路密度大大高于

4、全国和全省平均水平。 港口港口 湖南省最大的河流湘江穿过市区，至2009年底，湘潭共有泊位55个，其中500吨以 上的泊位有17个，1000吨级泊位增加到了10个，港口年吞吐量达到640万吨。随着湘江 二级航道的规划建设和长沙湘江航电枢纽的建成，湘江通航能力将进一步提高，湘潭 港将成为湖南内河独有的港口群。 立体交通健全，交通四通八达立体交通健全，交通四通八达立体交通健全，交通四通八达立体交通健全，交通四通八达 A/ 项目本体基本属性项目本体基本属性 城市属性城市属性 A/ ?位于岳塘区内的双马工业园区内位于岳塘区内的双马工业园区内 ?双马工业园位于长沙、株洲、湘潭三市交界的双马工业园位于长沙

5、、株洲、湘潭三市交界的“金三角金三角”中心地带中心地带 ?是湘潭市的城市CLD是湘潭市的城市CLD 项目本体基本属性项目本体基本属性 区域界定区域界定 岳塘区 九华区 雨湖区 双马工 业园区 本案 本案 序 号公司名称年收益(亿元）员工人数 1湖南迅达康赛普集团102000 2湖南金钢钢结构有限公司8400 3楚天金属制品厂2100 4华一重工机械股份有限公司1.5100 5中山仪器0.8120 6市健车行0.5499 7飞博塑胶2400 8双马电器集团0.4480 9飞鸽药业集团2300 10通达电工0.150 11瑞龙液压1.25150 12天士力民生药业10400 13世通电气6300

6、14锦宏重工5300 总计49.555599总计49.555599 双马形成以机械、电子、金属、制造、建材、药业、石油等综合性工业园双马形成以机械、电子、金属、制造、建材、药业、石油等综合性工业园 双马工业园引进企业共计27家，已完 成投产企业14家，每年年收益高达 49.55亿元，可提供岗位5599人。 湘潭本地的实力企业拥有较为庞大的 中高层管理人员和技术骨干，这类人 经常进出湘潭，其收入水平、购房能 力均较强。 年收入在20万元以上的1000人多为中 高层管理人员，这些中高层管理员具 备较强的多次置业能力。 A/ 项目本体基本属性项目本体基本属性 区域界定区域界定 双马工业投产企业 瑞龙

7、液压瑞龙液压 天士力民生药业天士力民生药业 世通电气世通电气 锦宏重工锦宏重工 经济产业 A/ 项目本体基本属性项目本体基本属性 区域界定区域界定 A/ 项目本体基本属性项目本体基本属性 区域界定区域界定 项目本体基本属性项目本体基本属性 地块位置地块位置 B/ ?位于双马工业园，东临楚天路，南接霞光路位于双马工业园，东临楚天路，南接霞光路 ?长株潭综合交通一体化的第一站（城际铁路是长沙 2010年重点建设支持的两型社会项目） 长株潭综合交通一体化的第一站（城际铁路是长沙 2010年重点建设支持的两型社会项目） 规划中学 规划小学 规划商业地块 规划中学 规划小学 规划商业地块 原规划原规划

8、项目本体基本属性项目本体基本属性基础指标基础指标 ?五岳新城二期，原生坡地地块构成五岳新城二期，原生坡地地块构成 ?2.42综合容积率、低密度、较低开发强度2.42综合容积率、低密度、较低开发强度 ?产品初步拆分可发展别墅、高层等产品初步拆分可发展别墅、高层等 ?一个幼儿园、顶级会所、国际标准网球场、 商业等配套 一个幼儿园、顶级会所、国际标准网球场、 商业等配套 B/ ?40万中式大宅万中式大宅 四至分析四至分析 项目北侧及西侧属未开发区域，以村屋为主； 项目东面及东北面为别墅项目藏湖及安置房， 南侧均为企业工厂 暂无居住氛围 处于起步阶段 项目北侧及西侧属未开发区域，以村屋为主； 项目东面

9、及东北面为别墅项目藏湖及安置房， 南侧均为企业工厂 暂无居住氛围 处于起步阶段 锦宏重工锦宏重工瑞龙液压瑞龙液压 建设中的霞光大道建设中的霞光大道 藏湖藏湖 安置房项目安置房项目 SW OT ?地块：原生坡度适宜于规划发挥；部分路段昭示性 较强；2.42容积率，产品组合与整体规划存在较大的 灵活性。 ?环境：地块周边是产业基地，整体氛围较为便利与 静谧； ?交通：地块四面环路，交通到达率高，各级路网四 通八达； ?品牌：宝安鸿基上市品牌优势； ?竞争：别墅项目少，有利于项目确立周边第一居所 优势地位； ?地段：项目非中心地段，现阶段的认可度也比较有 限； ?地块：项目南侧有工业厂房，对于项目打

10、造高品质 社区形成一定困扰；2.54的容积率在片区同品质中是 最高的； ?配套：在工业园环抱的情况下，目前项目周边的生 活配套、公共交通配套、教育医疗配套匮乏； ?价格优势：岳塘相对于周边发达城镇存在价格洼地优 势； ?组团优势：以双马工业园的发展为依托，项目与藏湖 共同打造一个良好的城镇级独立高端物业组团； ?竞争优势：江南城系列产品在片区有较大的优势，产 品品质及园林规划都将优于其它项目。 ?调控：目前限贷不限购，但政策环境仍处于严峻变 动中； ?平台：双马工业园政府投入力度不大，发展速度较 慢，不如预期； ?产品：高层产品市场体量大，竞争激烈； 项目本体基本属性项目本体基本属性基础指标基

11、础指标 B/ 项目附属条件属性项目附属条件属性 目前唯一的交通可达性，较差的道路连通性目前唯一的交通可达性，较差的道路连通性 ?目前仅有楚天路通达项目； ?项目周边道路未实现完全连通（霞光路）； 滞后的各类生活配套滞后的各类生活配套 ?医疗、邮政等服务类配套无； ?餐饮、购物等生活类配套无，档次较低； ?学校幼儿园规划但未建 较好的湖景、山景资源较好的湖景、山景资源 ?地块南侧拥有湖景资源和山景资源。 B/ 2小时2小时 20分钟分钟 项目界定项目界定 D/ 宝安鸿基地产进入湘潭的首个产品， 具备良好的区域经济基础及前景、 有一定市场认知、缺乏实际高度认可 半成熟区域中拥有一定内部景观资源的中

12、高端项目 宝安鸿基地产进入湘潭的首个产品， 具备良好的区域经济基础及前景、 有一定市场认知、缺乏实际高度认可 半成熟区域中拥有一定内部景观资源的中高端项目 02市场 市场 市场机会选择 宏观市场情况宏观市场情况 区域市场情况区域市场情况 中观市场情况中观市场情况 宏观市场因素影响宏观市场因素影响A/ ?央行年内连续提高6次存款准备金率 ，CPI再创新高央行年内连续提高6次存款准备金率 ，CPI再创新高 ?2011年的总体趋势是“平稳”2011年的总体趋势是“平稳” ?品质决胜的时代开始品质决胜的时代开始 ?注重对于客户资源的争夺和维护注重对于客户资源的争夺和维护 1、央行决定从2011年6月2

13、0日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点，调到21.5%； 7月份我国居民消费价格(CPI)同比涨幅达到65%，创下近 三年来新高。 2、 2011年第二季度全国地价总体水平小幅上升，环比增速持续回落。长江三角洲、 珠江三角洲、环渤海全国三大区域综合地价环比增速均呈回落态势；但经济总体增长、 通货膨胀预期及持币者入市“避胀”形势下，土地价格总体反弹压力不可低估。 3、剔除政策保障住房因素，由于市场商品住房土地供应、开工建设、销售总量都受 到刚性制约而不能够有效放大，商品住房供求关系仍趋紧张（供不应求），市场商品住 房的价格毫无可能下跌。 4、2008年底，中国开发商是“

14、抱团取暖”，“很差钱”。2009年底，中国开发商是“腰 缠万贯”，“弹冠相庆”，“不差钱”。2010年，开发商艰难度过调控，中国开发商不会惧怕 政府现在颁布的这些调控政策。2011年，开发商弯着腰、听着耳边风，不啃声、蹲着练 内功，是众多开发商的主要表现形态。 中观市场因素影响中观市场因素影响B/ 喜人的成绩（消化率）背后是透支客户的鉴赏力（品质好的项目极少） 上半年的新推量较多，下半年会有几个代表板块的集中释放，价格将有较大幅 提升，高品质项目叫好又叫座，更为注重对不同层级及来源客户的争夺 喜人的成绩（消化率）背后是透支客户的鉴赏力（品质好的项目极少） 上半年的新推量较多，下半年会有几个代表

15、板块的集中释放，价格将有较大幅 提升，高品质项目叫好又叫座，更为注重对不同层级及来源客户的争夺 岳塘板 块 岳塘板 块 普通住宅主要分布于三大板块，并城市由雨湖板块逐步向东移，向岳塘板普通住宅主要分布于三大板块，并城市由雨湖板块逐步向东移，向岳塘板普通住宅主要分布于三大板块，并城市由雨湖板块逐步向东移，向岳塘板 普通住宅主要分布于三大板块，并城市由雨湖板块逐步向东移，向岳塘板 块及九华板块发展块及九华板块发展块及九华板块发展块及九华板块发展 本案 九华板 块 九华板 块 雨湖板块雨湖板块 老城区，近几年加快 旧城改造进程，发展 空间有限，区域供应 量较少，且产品均面 向刚性需求，均价在 老城区

16、，近几年加快 旧城改造进程，发展 空间有限，区域供应 量较少，且产品均面 向刚性需求，均价在 3000-4000元元/平平 九华区域，主要是临 近长沙和火车站，带 动区域居住配套的发 展，但前景看好。组 团均价在 九华区域，主要是临 近长沙和火车站，带 动区域居住配套的发 展，但前景看好。组 团均价在4000-4500 元元/平平 市政中心，政策导向 性非常明显，也带动 区域的快速发展，是 发展最快的区域，目 前供量及未来潜在供 应量都极大。组团均 价在 市政中心，政策导向 性非常明显，也带动 区域的快速发展，是 发展最快的区域，目 前供量及未来潜在供 应量都极大。组团均 价在4000-500

17、0元元/平平 中观市场因素影响中观市场因素影响城市地图城市地图 B/ 2011年岳塘区在售高层项目列表 项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率 产品类别产品类别 金侨书香语林150亩28万2.9 多层、小高层、 高层、商业 春满江南 258亩32万1.8高层、小高层 湘电友谊一号100亩2604152.8小高层 盘龙名府君泽府133140平米2340002.8小高层 湖湘林语 170余亩21614.932.3高层、小高层 依科铂宫 11192.83平米61336.735.48高层 城郊华雅花园 320亩62万2.7小高层 城郊新府华城120亩2400123高层、小高层 城

18、郊尚玲珑32000平米968253.3高层 中地凯旋城 77608.47平米241434.562.54小高层 建鑫城国际社区17250.36平米1198906.95高层、小高层 宜华湘江名城830万平米160万3小高层 商铺 湘银熙城纳帕溪谷120亩2400123小高层 东方名苑二期366685平米791523.2高层 小高层 云盘香郡 47604平米20万2.98高层 小高层 岳塘区小高层、高层项目较多，容积率较大，在3-6.95之间，占地面积也 都较大。 92489.774279872.253.1中高层和高层 芙蓉世纪城 中观市场因素影响中观市场因素影响区域市场区域市场 B/ 2011年岳

19、塘区在售高层项目列表 项目名 称 项目名 称 面积面积套数套数比例比例 推推 出出 套套 数数总数总数 开盘开盘 时间时间 均价元均价元 / 销销 售售 率率 剩剩 余余 套套 数数 一房二房三房四房 一 房二房三房 四 房 一 房 二 房 三 房 四 房 金侨书 香语林36-4068-9890-140150-1772070902010%35%45%10%200200 2010 年400087%26 春满江 南43-61 78- 100 106- 144137-150 4801120128032015%35%40%10% 320 03200 2008- 8-18325087%416 湘电友 谊

20、一号40-58 80-93 108- 137148-167862584308610%30%50%10%859859 二期 2011- 4-26370085%129 盘龙名 府君泽 府50-5863-98 100- 132140-15010040040010010%40%40%10% 100 01000 2009- 1-1380093%70 湖湘林 语90-130140-1589056060%40%650650 2010 年380090%65 依科铂 宫46-6080-95 100- 130144-160331311313310%40%40%10%327327 2009. 9.262800 10

21、0 %0 城郊华 雅花园38-6070-96 100- 130144-157 270810108054010%30%40%20% 270 02700 2009 年11 月380090%270 城郊新 府华城36-5089-96 113- 144152-157501752502510%35%50%5%500500 2011 年2月380068%160 城郊尚 玲珑40-60 80- 109 113- 130154-170801201604020%30%40%10%400400 2010 年7月330068%128 2011年岳塘区在售高层项目列表 中观市场因素影响中观市场因素影响区域市场区域市场

22、 B/ 项目名称项目名称 面积面积套数套数比例比例 本期本期 推出推出 套数套数总数总数 开盘时开盘时 间间均价均价 销售销售 率率 剩余剩余 套数套数 一 房二房三房四房 一 房 二 房三房 四 房 一 房二房 三 房 四 房 中地凯旋 城76-96 132- 14466099040%60%16501650 2011-7- 9 4300 元/87%215 建鑫城国 际社区 40- 60 87-98 94- 140 137- 1503080801015%40%40%5%200200 2009-1- 1 4200 元/87%26 宜华湘 江名城83-99 121- 161 163- 169474

23、47423740%40%20%11841184 2011-5- 1 4300 元/78%260 湘银熙 城纳帕 溪谷 80- 92.64 136. 95- 150 153- 165701003035%50%15%2001986 三期 2011-6- 19 5000 元/82%36 东方名苑 二期 40- 6576-95 118- 139 153- 15510441441410410%40%40%10%10361036 一期 2008-5- 18二期 2011-6- 17 5000 元/88%124 云盘香郡 45- 56 70- 100 101- 130 132- 15615060060015

24、010%40%40%10%15001500 一期 2010年 二期 2011-5 3600 元/85%225 芙蓉世 纪城 50- 66 74- 98 123- 150 150- 15438268383775%35%50%10%7653430 一期 2011-7- 15 3400 元/86%107 岳塘区目前体量较大在售项目有16个；以3500-4000元/平米均价的高层产品为 主，凭借自然资源及交通优势成为众多客户的第二居所及第一居所首选区域。 2011年岳塘区在售高层项目列表 中观市场因素影响中观市场因素影响区域市场区域市场 B/ 面积30354045505560657080面积30354

25、045505560657080 80以上以上 一房一房 湘电友谊一号湘电友谊一号859 86套套 依科铂宫依科铂宫327 33套33套 湖湘林语 32套湖湘林语 32套 盘龙名府君泽府盘龙名府君泽府1000 100套套 售完及 尾盘项目 售完及 尾盘项目 存量较大 项目 存量较大 项目 供应量约供应量约1451 套套 存量约存量约217套套 金侨书香语林金侨书香语林200 20套套春满江南春满江南3200 480套480套 城郊新城华府城郊新城华府500 50套套 城郊华雅花园城郊华雅花园2700 270套270套 城郊尚玲珑城郊尚玲珑400 20套套 建鑫城国际社区建鑫城国际社区200 30

26、套套 东方名苑东方名苑1036 104套套 云盘香郡云盘香郡 1500 150套套 芙蓉世纪城芙蓉世纪城765 38套套 金侨钻石湾 31套金侨钻石湾 31套 2011年岳塘区在售高层项目列表 B/ 一房竞争压力较小，热销面积集中于一房竞争压力较小，热销面积集中于48-60平米的范围内，小平米的范围内，小 的面积的产品销售压力较大的面积的产品销售压力较大 面积60708090100110120130140150面积60708090100110120130140150 150以上以上 二房二房 湘电友谊一号湘电友谊一号859 258套套 依科铂宫327 131套依科铂宫327 131套 盘龙名府

27、君泽府盘龙名府君泽府1000 400套套 售完及 尾盘项目 售完及 尾盘项目 存量较大 项目 存量较大 项目 供应量约供应量约6178 套套 存量约存量约1297套套 金侨书香语林金侨书香语林200 70套套 春满江南春满江南3200 1120套1120套 城郊新城华 府 城郊新城华 府500 175 套套 城郊华雅花园城郊华雅花园2700 810套810套 城郊尚玲珑城郊尚玲珑400 70套套 建鑫城国际社区 建鑫城国际社区 200 80套套 东方名苑东方名苑1036 414套套 云盘香郡云盘香郡 1500 600套套 芙蓉世纪城芙蓉世纪城765 268套套 金侨钻石湾 155套金侨钻石湾

28、155套 湖湘林语湖湘林语650 90套套 中地凯旋城1650 660套中地凯旋城1650 660套 宜华宜华湘江名城湘江名城 1184 474套套 纳帕溪谷纳帕溪谷200 70套套 中央一品中央一品200 70套套 莱茵城莱茵城500 200套套 音乐花园音乐花园100套套 2011年岳塘区在售高层项目列表 B/ 二房竞争压力较大，供需二旺，面积集中于二房竞争压力较大，供需二旺，面积集中于 78-98平米的范围内78-98平米的范围内 2011年岳塘区在售高层项目列表 B/ 三房供需两旺，面积集中于三房供需两旺，面积集中于110-140平米的范围内热 销，因各项目有意拉开产品区间，竞争压力有

29、所减小 平米的范围内热 销，因各项目有意拉开产品区间，竞争压力有所减小 面积90100110120130140150160170180面积90100110120130140150160170180 180以上以上 三房三房 湘电友谊一号湘电友谊一号859 430套套 依科铂宫327 131套依科铂宫327 131套 盘龙名府君泽府盘龙名府君泽府1000 400套套 售完及 尾盘项目 售完及 尾盘项目 存量较大 项目 存量较大 项目 供应量约供应量约7516 套套 存量约存量约1526套套 金侨书香语林金侨书香语林200 90套套 春满江南春满江南3200 1280套1280套 城郊新城华府城郊

30、新城华府500 250套套 城郊华雅花园城郊华雅花园2700 1080套套 城郊尚玲珑城郊尚玲珑400 90套套 建鑫城国际社区建鑫城国际社区200 80套套 东方名苑东方名苑1036 414套套 云盘香郡云盘香郡 1500 600套套 芙蓉世纪城芙蓉世纪城765 383套套 金侨钻石湾 155 套 金侨钻石湾 155 套 湖湘林语湖湘林语650 90套套 中地凯旋城1650 990套 中地凯旋城1650 990套 宜华宜华湘江名城湘江名城 1184 474套套 纳帕溪谷纳帕溪谷200 90套套 中央一品中央一品200 90套套 莱茵城莱茵城500 200套套 音乐花园音乐花园100套套 吉安

31、公馆吉安公馆100套套 2011年岳塘区在售高层项目列表 B/ 目前四房竞争压力较小，面积集中于目前四房竞争压力较小，面积集中于140-160平米的 范围内，存量不多，未来压力在 平米的 范围内，存量不多，未来压力在150-170平米平米 面积130140150160170180190200230260面积130140150160170180190200230260 260以上以上 四房四房 湘电友谊一号湘电友谊一号859 86套套 依科铂宫327 33套依科铂宫327 33套 盘龙名府君泽府 盘龙名府君泽府 1000 400套套 售完及 尾盘项目 售完及 尾盘项目 存量较大 项目 存量较大

32、项目 供应量约供应量约2436 套套 存量约存量约411套套 金侨书香语林金侨书香语林200 20套套 春满江南春满江南3200 1320套1320套 城郊新城华 府 城郊新城华 府500 250 套套 城郊华雅花园城郊华雅花园2700 540套套 城郊尚玲珑城郊尚玲珑400 90套套 建鑫城国际社区建鑫城国际社区200 10套套 东方名苑东方名苑1036 414 套套 云盘香郡云盘香郡 1500 150套套 芙蓉世纪城芙蓉世纪城765 383套套 金侨钻石湾 16套 金侨钻石湾 16套 湖湘林语湖湘林语650 560套套 宜华宜华湘江名城 湘江名城 1184 474套套 纳帕溪谷纳帕溪谷20

33、0 20套套 中央一品中央一品200 20套套 莱茵城莱茵城500 200套套 2011年岳塘区待售高层项目列表 岳塘区即将待售项目有5个；以4000元/平米均价的高层产品为主，主要集中在成 熟市政区域，凭借地段优势、商业配套优势及交通优势吸引众多客户。 2011年岳塘区在售高层项目列表 中观市场因素影响中观市场因素影响区域市场区域市场 B/ 楼盘价格区间分布（部分）楼盘价格区间分布（部分） 3000以下 3000-35003500-40004000以上 芙蓉铭都 锦绣世家 三湘怡苑 万博港住宅楼 春满江南 华厦佳园 湖湘林语 德仁聚星城 盘龙名府君泽府 湘电友谊1号 白石古莲城 城郊华雅花园

34、 城郊新府华城 宜华湘江名城 中地凯旋城 建鑫城国际社区 东方名苑 新景御江山 湘银熙城纳帕溪谷 书香语林 单位：元/平方米 2011年上半年，湘潭市共销售商品住宅7418套，销售主力价位段为3000-3500 元/平方米，共售2494套，占总量的33.62%；其次是3500-4000元/平方米以下 的价位区间，共售2199套，占总量的29.65%。 区域市场因素影响区域市场因素影响 区域市场表现：项目情况区域市场表现：项目情况 C/ 整体需求偏大：整体需求偏大：整体需求偏大：整体需求偏大：9090- -144144平米的平米的平米的平米的3 3房以及房以及房以及房以及6060- -9090平

35、米的平米的平米的平米的2 2房均呈供需两房均呈供需两房均呈供需两 房均呈供需两 旺，旺，旺，旺，6060平米以下的一房产品供大于求平米以下的一房产品供大于求平米以下的一房产品供大于求平米以下的一房产品供大于求 区域市场因素影响区域市场因素影响 区域市场表现：项目情况区域市场表现：项目情况 C/ 整体市场供应较大，仅整体市场供应较大，仅整体市场供应较大，仅整体市场供应较大，仅8 8月份就有月份就有月份就有月份就有1212个项目新开盘个项目新开盘个项目新开盘个项目新开盘 楼盘名称均价（单位 元楼盘名称均价（单位 元/平米）楼盘优惠信息平米）楼盘优惠信息 吉安公馆一期香榭丽大道3380折后起价，VI

36、P认筹优惠2万抵三万 宜华湘江名城4300一次付款98折 建鑫国际社区二期4200-4300一次付款98折，按揭99折 中地凯旋城4300-4400一次性付款94折，按揭96折， 金侨书香语林二期3800-4000一次付款97折，团购优惠最高优惠 5万 纳帕溪谷三期“后湾”5000一次付款95折，按揭97折减 城郊新府华城3800左右一此付款96折，按揭99折 城郊华雅花园3700-3800一次付款多享受3个点优惠 东方名苑二期5000一次性付款98折 湖湘林语三期3800一次性总优惠30004000元 春满江南四期3200一次95，按揭99 中央一品8月底开盘88-133平米绝版N+1户型，

37、VIP万元 优惠倒计时 区域市场因素影响区域市场因素影响 区域市场表现：项目情况区域市场表现：项目情况 C/ 强调地块、稀缺资源占有 如：湖湘语林、中央一品等项目 注重地块综合价值的挖掘以及与产品的结合 如：建鑫城国际社区、城郊新城华府 开始注重社区整体规划和主题营造，综合考虑园林 产品、建材等各个细节。 如：纳帕溪谷、音乐花园、东方名苑、莱茵城 区域市场因素影响区域市场因素影响 区域市场表现：项目概况区域市场表现：项目概况 C/ ?09年起新盘项目多注重产品品质内功09年起新盘项目多注重产品品质内功 ?品质内功型项目开始向二线湖景山景 带转移，背山靠湖的项目最为市场接受 品质内功型项目开始向

38、二线湖景山景 带转移，背山靠湖的项目最为市场接受 ?2010年品质内功决胜的时代将开始2010年品质内功决胜的时代将开始 ?高层产品主力总款开始收缩至200万 左右 高层产品主力总款开始收缩至200万 左右 ?别墅产品日渐稀缺，存量多为大面积 套型 别墅产品日渐稀缺，存量多为大面积 套型 ?别墅类产品已消化部分多为尚未入住 或刚刚入主阶段 别墅类产品已消化部分多为尚未入住 或刚刚入主阶段 ?高层市场竞争激烈高层市场竞争激烈 ?总体高层市场主销价格集中在4000- 5000之间 总体高层市场主销价格集中在4000- 5000之间 区域市场因素影响区域市场因素影响 区域市场表现：针对别墅市场区域市

39、场表现：针对别墅市场 C1/ ?景观资源多以原生态坡地、湖景节点点缀社区景观亮点； ?多以内部自然资源为依托，大规模社区呈现，容积率较低； 藏湖藏湖丘吉尔庄园丘吉尔庄园富瑶天下富瑶天下 占地面积占地面积365亩500亩1000亩（一期440亩） 建筑面积建筑面积31.6万43万200万（一期32万） 容积率容积率1.31.3别墅1.1 景观资源景观资源 原生态坡地、 90亩湿地湖泊 原生态坡地、 2万 平米湖景湿地湖景湖泊 项目名称项目名称建筑风格建筑风格园林风格园林风格 丘吉尔庄园现代北美风格欧式皇家园林 富瑶天下西班牙风格地中海风格 藏湖欧式建筑风格美国南加州 ?建筑、园林风格均为欧美风格

40、，园林较为粗糙，不能体现豪宅风范； ?别墅项目销售情况较好，产品以大户为主，产品线重复，目前主要为200-240 平米的联排最为激烈，其次为400-490平米的独栋产品 区域市场因素影响区域市场因素影响 区域市场表现：针对别墅市场区域市场表现：针对别墅市场 C1/ 产品类型产品类型面积区间面积区间均价均价销售率销售率 丘吉尔庄园丘吉尔庄园联排/独栋/双拼 联排：200-270双拼： 207-314独栋：310- 520 联排6700元/联排83% 富瑶天下富瑶天下联排/独栋 联排：200-244独栋： 305-502 联排6800元/ 独栋9300元/ 70% 藏湖藏湖联排/独栋/双拼 联排：

41、260-290双拼： 320-400独栋：430- 490 独栋8000元/二期90% 项目名称项目名称客户构成客户构成 丘吉尔庄园丘吉尔庄园 本地富有阶层为主，长沙、株洲及周边投资客，少量 来自浙江（钢铁厂老板、外企高管、公务员、私营老 板等） 富瑶天下富瑶天下 本地富有阶层为主，湘潭下县富有阶层，长沙、株洲 及周边投资客，少量来自浙江（煤矿主、银行、钢铁 厂高管、外企高管、公务员、私营老板等） 藏湖藏湖 本地富有阶层为主，长沙、株洲及周边投资客，以及 深圳和浙江投资客（煤矿主、银行、钢铁厂、外企高 管、公务员、私营老板等） 五岳新城五岳新城 周边企业老板、高级公务员、企业高管为主，以及周

42、边的富有阶层为主，长沙、株洲及沿海一线城市区域 投资客 别墅市场客户中本地客户占较大比例，随长株潭一体别墅市场客户中本地客户占较大比例，随长株潭一体别墅市场客户中本地客户占较大比例，随长株潭一体 别墅市场客户中本地客户占较大比例，随长株潭一体 化发展，投资客不断加大，城际铁路开通后会有吸引化发展，投资客不断加大，城际铁路开通后会有吸引化发展，投资客不断加大，城际铁路开通后会有吸引 化发展，投资客不断加大，城际铁路开通后会有吸引 更多外地投资客更多外地投资客更多外地投资客更多外地投资客 2 2 区域竞争格局 别墅市场区域竞争格局 别墅市场 区域市场因素影响区域市场因素影响 区域市场表现：针对别墅

43、市场区域市场表现：针对别墅市场 C1/ 本市区富有阶层 下辖县、乡阶 层 长株潭地 区 外地湘籍人 士 湘潭周边地 区 融城三 市 融城三市以 上 ?约55%的客户为本地客户，其次为湘约55%的客户为本地客户，其次为湘 潭县占20%，再次为周边临近区域潭县占20%，再次为周边临近区域 ?本市区富有阶层(本市区富有阶层(指周边企业老板、 高级公务员、企业高管)及长株潭地区)及长株潭地区 占比例较大，融城三市以上主要为投占比例较大，融城三市以上主要为投 资客户资客户 ?大部分购房者为改善型大部分购房者为改善型 别墅机会点判断：别墅机会点判断： 产品类型产品类型联排、双拼、独栋（以联排、双拼、独栋（

44、以3层为宜）层为宜） 产品面积产品面积独栋独栋300-500，双拼，双拼200-400，联 排 ，联 排200-300左右左右 客户构成客户构成市区富有客户为主（未有别墅体 验因而更多考虑总价及性价比，建议缩小面积 但不减少功能） 市区富有客户为主（未有别墅体 验因而更多考虑总价及性价比，建议缩小面积 但不减少功能） 市场供应不足，整体缺乏品质型别墅生活体验市场供应不足，整体缺乏品质型别墅生活体验 区域市场因素影响区域市场因素影响 区域市场表现：针对别墅市场区域市场表现：针对别墅市场 C1/ 产品风格产品风格以欧式建筑风格为主流以欧式建筑风格为主流 产品亮点产品亮点注重功能实用，有一定的营销意

45、 识，如前庭后院、国际级标准会所、幼儿园 等，但未展示细节及服务不到位 注重功能实用，有一定的营销意 识，如前庭后院、国际级标准会所、幼儿园 等，但未展示细节及服务不到位 从供应图表上来看，高层产品集中供应分布为从供应图表上来看，高层产品集中供应分布为90-144、60-90。90-144、60-90。 从销售套数看，高端项目走量最好的产品区间段位从销售套数看，高端项目走量最好的产品区间段位：90-144， 通过对比可以发现，目前供应的高层产品集中在大面积户型的三房。 90-144， 通过对比可以发现，目前供应的高层产品集中在大面积户型的三房。 区域市场因素影响区域市场因素影响 区域市场表现：

46、针对高层市场区域市场表现：针对高层市场 C2/ 客 户 年 龄 阶 段 分 布客 户 年 龄 阶 段 分 布 1 4 . 1 4 % 7 . 2 4 % 8 . 2 2 % 2 1 . 3 8 %2 3 . 6 8 % 9 . 8 7 % 8 . 5 5 % 6 . 9 1 % 1 4 . 1 4 % 7 . 2 4 % 8 . 2 2 % 2 1 . 3 8 %2 3 . 6 8 % 9 . 8 7 % 8 . 5 5 % 6 . 9 1 % 0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 25岁 以 下

47、 26-30岁 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁 51-55岁 56岁 以 上 58% 13% 0% 13% 0%4% 4% 0% 4% 0% 4% 商业贸易 生产实业 金融科技 医疗系统 教育系统 咨询服务 文体娱乐 国家公务员 退休 学生 其他行业 4% 8% 8% 0% 8% 55% 17% 0% 政府机关 事业单位 国有企业 合资企业 外资企业 私企 自由职业者 其它 35% 30% 15% 5% 15% 决策层领导 管理人员 专业人员 行政人员 其它 教育 5.1% 广告、文娱 1.3% 服务 1.6% 贸易 8.6% 制造 1.3% 房地产 4.5% 医生 2

48、.1% 金融 4.4% 政府部门 5.1% 私营业主 66.0% 教育 5.1% 广告、文娱 1.3% 服务 1.6% 贸易 8.6% 制造 1.3% 房地产 4.5% 医生 2.1% 金融 4.4% 政府部门 5.1% 私营业主 66.0% ?主力客户多为本地私营企业家和个体老板主力客户多为本地私营企业家和个体老板 ?次主力群为私营企业主，公务员，大型国有企业事业单位高管等次主力群为私营企业主，公务员，大型国有企业事业单位高管等 ?年龄段以35-50岁为主，多为已过而立之年事业有成并有一定的财富积累，享受型居住 兼有投资保值型需求 年龄段以35-50岁为主，多为已过而立之年事业有成并有一定的

49、财富积累，享受型居住 兼有投资保值型需求 区域市场因素影响区域市场因素影响 区域市场表现：针对高层市场区域市场表现：针对高层市场 C2/ ?本地与外地客户约为7：3，其中本地客户以本市市民为主要人群，外地客户中主要是长 沙、株洲、广东、湖北、浙江等地 本地与外地客户约为7：3，其中本地客户以本市市民为主要人群，外地客户中主要是长 沙、株洲、广东、湖北、浙江等地 ?目前高端项目对县级市客户的挖掘力度稍弱，而其本身具备较为强大的购买力基础目前高端项目对县级市客户的挖掘力度稍弱，而其本身具备较为强大的购买力基础 ?高层100平米左右的户型主力消化人群多为外地投资客户高层100平米左右的户型主力消化人群多为外地投资客户 本地客户本地客户 外来调任客外来调任客 产品设计的高附加值产品设计的高附加值 区域增值潜力大区域增值潜力大 物业服务质量高、省心物业服务质量高、省心 观景视野面广观景视野面广 周围居民素质高周围居民素质高 外部环境好外部环境好