全国主要城市3月市场动态暨五一市场预测.pdf

《全国主要城市3月市场动态暨五一市场预测.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《全国主要城市3月市场动态暨五一市场预测.pdf（34页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、全国主要城市全国主要城市全国主要城市全国主要城市3 3 3 3月市场动态月市场动态月市场动态月市场动态 暨暨暨暨“五一五一五一五一”市场预测市场预测市场预测市场预测 1 2011201120112011年年年年4 4 4 4月月月月 说明说明说明说明 ?研究对象研究对象研究对象研究对象：合富辉煌主要分公司所在城市合富辉煌主要分公司所在城市合富辉煌主要分公司所在城市合富辉煌主要分公司所在城市 ?数据提供数据提供数据提供数据提供：合富辉煌各地公司市场研究部合富辉煌各地公司市场研究部合富辉煌各地公司市场研究部合富辉煌各地公司市场研究部 北京北京北京北京 上海上海上海上海 广州广州广州广州 深圳深圳深

2、圳深圳 天津天津天津天津 南京南京南京南京 合肥合肥合肥合肥 济南济南济南济南 武汉武汉武汉武汉 长沙长沙长沙长沙 郑州郑州郑州郑州 西安西安西安西安 成都成都成都成都 贵阳贵阳贵阳贵阳 昆明昆明昆明昆明 佛山佛山佛山佛山 东莞东莞东莞东莞 中山中山中山中山 珠海珠海珠海珠海 3月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态 ?总体市场总体市场总体市场总体市场市场总体成交同比下滑明显市场总体成交同比下滑明显市场总体成交同比下滑明显市场总体成交同比下滑明显 受成交结构影响部分城市成交均价环比回落受成交结构影响部分城市成交均价环比回落受成交结构影响部分城市成交均价

3、环比回落受成交结构影响部分城市成交均价环比回落 ?一线城市一线城市一线城市一线城市 ?二三线城市二三线城市二三线城市二三线城市 ?开发商动向开发商动向开发商动向开发商动向 ?后市研判后市研判后市研判后市研判 全国主要城市全国主要城市全国主要城市全国主要城市3月市场变化月市场变化月市场变化月市场变化 全国主要城市全国主要城市全国主要城市全国主要城市3 3 3 3月市场变化表月市场变化表月市场变化表月市场变化表 3 3 3 3月全国重点城市成交量情况表月全国重点城市成交量情况表月全国重点城市成交量情况表月全国重点城市成交量情况表 受调控政策叠加影响受调控政策叠加影响受调控政策叠加影响受调控政策叠加

4、影响，市场总体成交同比下滑明显市场总体成交同比下滑明显市场总体成交同比下滑明显市场总体成交同比下滑明显 ?受季节性受季节性受季节性受季节性（2 2 2 2月为春节月月为春节月月为春节月月为春节月）、）、）、）、是否限购是否限购是否限购是否限购、限购范围和出台时间的差异影响限购范围和出台时间的差异影响限购范围和出台时间的差异影响限购范围和出台时间的差异影响，3 3 3 3月各主要城市成交量环比增减不一月各主要城市成交量环比增减不一月各主要城市成交量环比增减不一月各主要城市成交量环比增减不一， 总体呈现回升趋势总体呈现回升趋势总体呈现回升趋势总体呈现回升趋势 ?与去年同期相比与去年同期相比与去年同

5、期相比与去年同期相比，3 3 3 3月成交量则普遍有明显下滑月成交量则普遍有明显下滑月成交量则普遍有明显下滑月成交量则普遍有明显下滑，显示在调控政策叠加影响下显示在调控政策叠加影响下显示在调控政策叠加影响下显示在调控政策叠加影响下，市场需求受到较大抑制市场需求受到较大抑制市场需求受到较大抑制市场需求受到较大抑制 ?部分限购城市成交增加明显部分限购城市成交增加明显部分限购城市成交增加明显部分限购城市成交增加明显，主要是抢在限购前集中成交备案主要是抢在限购前集中成交备案主要是抢在限购前集中成交备案主要是抢在限购前集中成交备案，如武汉如武汉如武汉如武汉、佛山佛山佛山佛山 ?不限购或限购范围小的城市成

6、交理想不限购或限购范围小的城市成交理想不限购或限购范围小的城市成交理想不限购或限购范围小的城市成交理想，如东莞如东莞如东莞如东莞、中山中山中山中山、贵阳等贵阳等贵阳等贵阳等 3 3 3 3月全国重点城市成交均价情况表月全国重点城市成交均价情况表月全国重点城市成交均价情况表月全国重点城市成交均价情况表 受成交结构影响部分城市受成交结构影响部分城市受成交结构影响部分城市受成交结构影响部分城市3月成交均价环比回落月成交均价环比回落月成交均价环比回落月成交均价环比回落 不限购城市房价上升幅度较大不限购城市房价上升幅度较大不限购城市房价上升幅度较大不限购城市房价上升幅度较大 ?3 3 3 3月部分城市月

7、部分城市月部分城市月部分城市（特别是一线城市特别是一线城市特别是一线城市特别是一线城市）成交均价环比回落成交均价环比回落成交均价环比回落成交均价环比回落，主要受到成交结构影响主要受到成交结构影响主要受到成交结构影响主要受到成交结构影响，外围外围外围外围 低价产品成交比重增加低价产品成交比重增加低价产品成交比重增加低价产品成交比重增加 ?二三线城市房价同比涨幅普遍较大二三线城市房价同比涨幅普遍较大二三线城市房价同比涨幅普遍较大二三线城市房价同比涨幅普遍较大，地方政府后续调控压力大地方政府后续调控压力大地方政府后续调控压力大地方政府后续调控压力大 ?不限购城市房价上升幅度较大不限购城市房价上升幅度

8、较大不限购城市房价上升幅度较大不限购城市房价上升幅度较大 注注注注：郑州郑州郑州郑州、西安西安西安西安、成都成都成都成都、珠海珠海珠海珠海、中山为中山为中山为中山为2 2 2 2月成交均价及同比增幅月成交均价及同比增幅月成交均价及同比增幅月成交均价及同比增幅 3 3 3 3月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态 ?总体市场总体市场总体市场总体市场 ?一线城市一线城市一线城市一线城市成交量比往常年份大幅下滑成交量比往常年份大幅下滑成交量比往常年份大幅下滑成交量比往常年份大幅下滑，但呈低位回升态势但呈低位回升态势但呈低位回升态势但呈低位回升态势 外围刚需楼

9、盘成为成交主力外围刚需楼盘成为成交主力外围刚需楼盘成为成交主力外围刚需楼盘成为成交主力，整体均价结构性下降整体均价结构性下降整体均价结构性下降整体均价结构性下降 ?二三线城市二三线城市二三线城市二三线城市 ?开发商动向开发商动向开发商动向开发商动向 ?后市研判后市研判后市研判后市研判 一线城市一线城市一线城市一线城市：全市范围限购全市范围限购全市范围限购全市范围限购，成交量比往常年份大幅下滑成交量比往常年份大幅下滑成交量比往常年份大幅下滑成交量比往常年份大幅下滑， 但呈低位回升态势但呈低位回升态势但呈低位回升态势但呈低位回升态势 上海上海上海上海2011201120112011年年年年3 3

10、3 3月成交面积相当于月成交面积相当于月成交面积相当于月成交面积相当于09090909- - - -10101010年同期的年同期的年同期的年同期的55%55%55%55% 北京北京北京北京2011201120112011年年年年3 3 3 3月成交面积相当于月成交面积相当于月成交面积相当于月成交面积相当于09090909- - - -10101010年同期的年同期的年同期的年同期的46%46%46%46% 广州广州广州广州2011201120112011年年年年3 3 3 3月成交面积相当于月成交面积相当于月成交面积相当于月成交面积相当于09090909- - - -10101010年同期的

11、年同期的年同期的年同期的51%51%51%51%深圳深圳深圳深圳2011201120112011年年年年3 3 3 3月成交面积相当于月成交面积相当于月成交面积相当于月成交面积相当于09090909- - - -10101010年同期的年同期的年同期的年同期的43%43%43%43% 一线城市一线城市一线城市一线城市：价格回落主要受成交区域变化影响价格回落主要受成交区域变化影响价格回落主要受成交区域变化影响价格回落主要受成交区域变化影响 3 3 3 3月一线城市成交均价变化表月一线城市成交均价变化表月一线城市成交均价变化表月一线城市成交均价变化表 ?一线城市中心区供应稀缺一线城市中心区供应稀缺

12、一线城市中心区供应稀缺一线城市中心区供应稀缺，成交比重呈下降趋势成交比重呈下降趋势成交比重呈下降趋势成交比重呈下降趋势 ?外围区域成交比重持续增加拉低全市均价外围区域成交比重持续增加拉低全市均价外围区域成交比重持续增加拉低全市均价外围区域成交比重持续增加拉低全市均价 一线城市中心区住宅成交占比变化表一线城市中心区住宅成交占比变化表一线城市中心区住宅成交占比变化表一线城市中心区住宅成交占比变化表 ?上海上海上海上海：中高端和中端新盘的销售率比豪宅和高档楼盘较高中高端和中端新盘的销售率比豪宅和高档楼盘较高中高端和中端新盘的销售率比豪宅和高档楼盘较高中高端和中端新盘的销售率比豪宅和高档楼盘较高，新政

13、对价格较低的刚需楼盘影响不大新政对价格较低的刚需楼盘影响不大新政对价格较低的刚需楼盘影响不大新政对价格较低的刚需楼盘影响不大 ?广州广州广州广州：紧凑户型紧凑户型紧凑户型紧凑户型，中端中端中端中端/ / / /中高端自住楼盘销售情况好中高端自住楼盘销售情况好中高端自住楼盘销售情况好中高端自住楼盘销售情况好 ?深圳深圳深圳深圳：新盘基本集中在外围新盘基本集中在外围新盘基本集中在外围新盘基本集中在外围，销售情况普遍较好销售情况普遍较好销售情况普遍较好销售情况普遍较好，位置不佳位置不佳位置不佳位置不佳、大户型的项目销售差大户型的项目销售差大户型的项目销售差大户型的项目销售差 新政后部分开盘项目销售情

14、况表新政后部分开盘项目销售情况表新政后部分开盘项目销售情况表新政后部分开盘项目销售情况表 一线城市一线城市一线城市一线城市：紧凑户型紧凑户型紧凑户型紧凑户型，中端中端中端中端/ / / /中高端自住楼盘销售良好中高端自住楼盘销售良好中高端自住楼盘销售良好中高端自住楼盘销售良好 3 3 3 3月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态 ?总体市场总体市场总体市场总体市场 ?一线城市一线城市一线城市一线城市 ?二三线城市二三线城市二三线城市二三线城市市场走势受不同的限购政策影响而分化市场走势受不同的限购政策影响而分化市场走势受不同的限购政策影响而分化市场走势受

15、不同的限购政策影响而分化 首置首置首置首置/ / / /首改楼盘成为市场热点首改楼盘成为市场热点首改楼盘成为市场热点首改楼盘成为市场热点 ?开发商动向开发商动向开发商动向开发商动向 ?后市研判后市研判后市研判后市研判 全面限购的二三线城市全面限购的二三线城市全面限购的二三线城市全面限购的二三线城市：限购后成交量下降明显限购后成交量下降明显限购后成交量下降明显限购后成交量下降明显 ?天津天津天津天津、南京限购范围大的城市南京限购范围大的城市南京限购范围大的城市南京限购范围大的城市，政策出台后成交量下降明显政策出台后成交量下降明显政策出台后成交量下降明显政策出台后成交量下降明显 ?佛山佛山佛山佛山

16、、武汉等城市限购范围较为严格武汉等城市限购范围较为严格武汉等城市限购范围较为严格武汉等城市限购范围较为严格，预计成交量亦会冲高明显回落预计成交量亦会冲高明显回落预计成交量亦会冲高明显回落预计成交量亦会冲高明显回落 2月19日南京细则出台，出台前出现了成交小高峰，出台后成交回落，刚需客群成为购房主力 天津从3月1日新政施行开始，单周总成交量不断下滑 限购宽松二三线城市限购宽松二三线城市限购宽松二三线城市限购宽松二三线城市：成交量受影响程度较小成交量受影响程度较小成交量受影响程度较小成交量受影响程度较小 ?大部分二三线城市限购区域较小大部分二三线城市限购区域较小大部分二三线城市限购区域较小大部分二

17、三线城市限购区域较小，或者不限购或者不限购或者不限购或者不限购，成交量受影响程度较小成交量受影响程度较小成交量受影响程度较小成交量受影响程度较小 ?需求呈现向不限购区域转移的趋势需求呈现向不限购区域转移的趋势需求呈现向不限购区域转移的趋势需求呈现向不限购区域转移的趋势 二三线城市二三线城市二三线城市二三线城市：受限购限贷影响受限购限贷影响受限购限贷影响受限购限贷影响，需求向不限购区域转移需求向不限购区域转移需求向不限购区域转移需求向不限购区域转移 ?二三线城市限购范围大多只限中心区二三线城市限购范围大多只限中心区二三线城市限购范围大多只限中心区二三线城市限购范围大多只限中心区，因此不受限的外围

18、成交比重普通上升因此不受限的外围成交比重普通上升因此不受限的外围成交比重普通上升因此不受限的外围成交比重普通上升 ?刚需成交占主导刚需成交占主导刚需成交占主导刚需成交占主导，中低价位的外围区域成交比重上升中低价位的外围区域成交比重上升中低价位的外围区域成交比重上升中低价位的外围区域成交比重上升 部分二三线城市外围区域住宅成交占比变化表部分二三线城市外围区域住宅成交占比变化表部分二三线城市外围区域住宅成交占比变化表部分二三线城市外围区域住宅成交占比变化表 ?市场热点转变市场热点转变市场热点转变市场热点转变，热销楼盘大多为高性价比的首置热销楼盘大多为高性价比的首置热销楼盘大多为高性价比的首置热销楼

19、盘大多为高性价比的首置/首改产品首改产品首改产品首改产品 ?部分市区改善型高端产品销售仍然较好部分市区改善型高端产品销售仍然较好部分市区改善型高端产品销售仍然较好部分市区改善型高端产品销售仍然较好 新政后部分热销项目销售情况表新政后部分热销项目销售情况表新政后部分热销项目销售情况表新政后部分热销项目销售情况表 二三线城市二三线城市二三线城市二三线城市：高性价比高性价比高性价比高性价比，以首置以首置以首置以首置/ / / /首改为主楼盘销售较佳首改为主楼盘销售较佳首改为主楼盘销售较佳首改为主楼盘销售较佳 滞销楼盘滞销楼盘滞销楼盘滞销楼盘 ?高端大户型产品受调控影响大高端大户型产品受调控影响大高端

20、大户型产品受调控影响大高端大户型产品受调控影响大，销售速度下降销售速度下降销售速度下降销售速度下降 ?定价过高产品定价过高产品定价过高产品定价过高产品 ?位置和产品不佳位置和产品不佳位置和产品不佳位置和产品不佳 新政后部分滞销项目销售情况表新政后部分滞销项目销售情况表新政后部分滞销项目销售情况表新政后部分滞销项目销售情况表 二三线城市二三线城市二三线城市二三线城市：高端大户型产品以及部分位置不佳的楼盘出现滞销高端大户型产品以及部分位置不佳的楼盘出现滞销高端大户型产品以及部分位置不佳的楼盘出现滞销高端大户型产品以及部分位置不佳的楼盘出现滞销 3 3 3 3月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态

21、月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态 ?总体市场总体市场总体市场总体市场 ?一线城市一线城市一线城市一线城市 ?二三线城市二三线城市二三线城市二三线城市 ?开发商动向开发商动向开发商动向开发商动向现时开发商资金较为充裕现时开发商资金较为充裕现时开发商资金较为充裕现时开发商资金较为充裕 业务业务业务业务重点向二三线重点向二三线重点向二三线重点向二三线城市城市城市城市拓展拓展拓展拓展 ?后市研判后市研判后市研判后市研判 销售目标销售目标销售目标销售目标：2011201120112011年销售目标增长幅度集中年销售目标增长幅度集中年销售目标增长幅度集中年销售目标增长幅度集中15%15%15%15

22、%- - - -40%40%40%40%， 但部分房企相对较为保守但部分房企相对较为保守但部分房企相对较为保守但部分房企相对较为保守 ?监测的监测的监测的监测的16161616家开发商中家开发商中家开发商中家开发商中，除保利除保利除保利除保利 外外外外，其余开发商其余开发商其余开发商其余开发商2011201120112011年销售金年销售金年销售金年销售金 额目标增长幅度集中额目标增长幅度集中额目标增长幅度集中额目标增长幅度集中15%15%15%15%- - - -40%40%40%40%， 大多数开发商对全年销售仍有大多数开发商对全年销售仍有大多数开发商对全年销售仍有大多数开发商对全年销售仍

23、有 信心信心信心信心 其中，佳兆业、远洋、恒大分 别以49%、39%和39%位居增 幅前三幅前三 ?与与与与2010201020102010年的销售目标增幅相比年的销售目标增幅相比年的销售目标增幅相比年的销售目标增幅相比， 绿城绿城绿城绿城、龙湖龙湖龙湖龙湖、雅居乐雅居乐雅居乐雅居乐、世茂世茂世茂世茂、 越秀地产等开发商越秀地产等开发商越秀地产等开发商越秀地产等开发商2011201120112011年销售年销售年销售年销售 目标增幅有所降低目标增幅有所降低目标增幅有所降低目标增幅有所降低，说明在政说明在政说明在政说明在政 策调控下策调控下策调控下策调控下，部分开发商显得较部分开发商显得较部分开

24、发商显得较部分开发商显得较 为保守为保守为保守为保守 数据来源：开发商年报 一季度完成全年销售目标集中一季度完成全年销售目标集中一季度完成全年销售目标集中一季度完成全年销售目标集中15151515- - - -25%25%25%25%，总体完成情况较差总体完成情况较差总体完成情况较差总体完成情况较差 ?一季度万科等开发商销售金额占全年销售目一季度万科等开发商销售金额占全年销售目一季度万科等开发商销售金额占全年销售目一季度万科等开发商销售金额占全年销售目 标的比例平均水平约为标的比例平均水平约为标的比例平均水平约为标的比例平均水平约为21%21%21%21%，完成情况较差完成情况较差完成情况较差

25、完成情况较差， 后市销售压力大后市销售压力大后市销售压力大后市销售压力大 其中，保利地产一季度完成2011年515亿目 标的27%，是目前国内目标完成率最高的开 发商 2011201120112011年一季度开发商销售情况年一季度开发商销售情况年一季度开发商销售情况年一季度开发商销售情况 发商 ?为确保完成销售目标为确保完成销售目标为确保完成销售目标为确保完成销售目标，不排除部分开发商调不排除部分开发商调不排除部分开发商调不排除部分开发商调 整价格策略加快销售整价格策略加快销售整价格策略加快销售整价格策略加快销售，另外另外另外另外，部分开发商也部分开发商也部分开发商也部分开发商也 可能通过增加

26、商业地产的销售以回笼资金可能通过增加商业地产的销售以回笼资金可能通过增加商业地产的销售以回笼资金可能通过增加商业地产的销售以回笼资金 数据来源：开发商年报、月报 资金资金资金资金：开发商持有现金同比明显增加开发商持有现金同比明显增加开发商持有现金同比明显增加开发商持有现金同比明显增加 ?2010201020102010年期末年期末年期末年期末，所监测的所监测的所监测的所监测的16161616家家家家开发开发开发开发 商共持有现金约商共持有现金约商共持有现金约商共持有现金约2260226022602260亿元亿元亿元亿元，平均平均平均平均 持有现金为持有现金为持有现金为持有现金为14014014

27、0140亿元亿元亿元亿元 其中，万科、中海、恒大持有现 金均在200亿元以上 ?与与与与2009200920092009年末相比年末相比年末相比年末相比，除远洋外除远洋外除远洋外除远洋外，其其其其与与与与2009200920092009年末相比年末相比年末相比年末相比，除远洋外除远洋外除远洋外除远洋外，其其其其 它开发商持有现金均有增长它开发商持有现金均有增长它开发商持有现金均有增长它开发商持有现金均有增长 其中，合景泰富以90%的涨幅位 居第一，世茂、万科分别以67% 和64%的涨幅位居第二、第三 数据来源：开发商年报 资金资金资金资金：上半年开发商资金较为充裕上半年开发商资金较为充裕上半年

28、开发商资金较为充裕上半年开发商资金较为充裕， 但为降低长期的财务风险但为降低长期的财务风险但为降低长期的财务风险但为降低长期的财务风险，仍需快速销售回笼资金仍需快速销售回笼资金仍需快速销售回笼资金仍需快速销售回笼资金 ?15家房企家房企家房企家房企（不含雅居乐不含雅居乐不含雅居乐不含雅居乐）一年内需一年内需一年内需一年内需 偿还借款约偿还借款约偿还借款约偿还借款约1000亿元亿元亿元亿元，仅占持有现仅占持有现仅占持有现仅占持有现 金的金的金的金的一半一半一半一半 ?以以以以“货币资金能覆盖一年内到期借货币资金能覆盖一年内到期借货币资金能覆盖一年内到期借货币资金能覆盖一年内到期借 款款款款”为标

29、准判断为标准判断为标准判断为标准判断，上半年开发商资上半年开发商资上半年开发商资上半年开发商资 金较为金较为金较为金较为充裕充裕充裕充裕 ?但从一年后需偿还的长期借款看但从一年后需偿还的长期借款看但从一年后需偿还的长期借款看但从一年后需偿还的长期借款看， 15家开发商合计家开发商合计家开发商合计家开发商合计2860亿元亿元亿元亿元，较较较较 2009年同期增加年同期增加年同期增加年同期增加1000亿元亿元亿元亿元，增幅增幅增幅增幅 约约约约60% ?为降低长期的财务风险为降低长期的财务风险为降低长期的财务风险为降低长期的财务风险，仍需快速仍需快速仍需快速仍需快速 销售回笼资金销售回笼资金销售回

30、笼资金销售回笼资金 数据来源：开发商年报 资金资金资金资金：2011201120112011年开发商融资以海外融资为主年开发商融资以海外融资为主年开发商融资以海外融资为主年开发商融资以海外融资为主，利率多在利率多在利率多在利率多在10%10%10%10%以上以上以上以上 ?由于国内银根收紧由于国内银根收紧由于国内银根收紧由于国内银根收紧，2011201120112011年开发商融资将以海外债券为主年开发商融资将以海外债券为主年开发商融资将以海外债券为主年开发商融资将以海外债券为主，部分开发商通过合作方式部分开发商通过合作方式部分开发商通过合作方式部分开发商通过合作方式，降降降降 低资金压力低资

31、金压力低资金压力低资金压力，有条件的开发商将加大房地产基金等金融产品的研究有条件的开发商将加大房地产基金等金融产品的研究有条件的开发商将加大房地产基金等金融产品的研究有条件的开发商将加大房地产基金等金融产品的研究 ?龙湖龙湖龙湖龙湖、合景等开发商均在年报公布后便开展融资合景等开发商均在年报公布后便开展融资合景等开发商均在年报公布后便开展融资合景等开发商均在年报公布后便开展融资，且均为海外融资的形式且均为海外融资的形式且均为海外融资的形式且均为海外融资的形式，而利息水平也较而利息水平也较而利息水平也较而利息水平也较 高高高高，多在多在多在多在10%10%10%10%以上以上以上以上 ?万科：加大

32、合作力度，扩大合作对象范围 ?中海：2010年已成立房地产基金，二期正推进中，研究香港人民币结算融资 ?招商：深化现有银企合作，加大地产金融产品的研究与应用，多渠道筹集资金 开发商开发商开发商开发商2011201120112011年融资渠道年融资渠道年融资渠道年融资渠道 3 3 3 3月以来主要开发商融资情况月以来主要开发商融资情况月以来主要开发商融资情况月以来主要开发商融资情况 ?招商：深化现有银企合作，加大地产金融产品的研究与应用，多渠道筹集资金 ?金地：开展项目层面的股权合作，提速房地产金融业务，提高基金的独立投资能力 ?绿城：引进有资金优势的合作伙伴，正在研究人民币信托基金 ?世茂房地

33、产、龙湖：海外发债 资料来源：开发商年报 土地土地土地土地：土地储备充足满足后期发展土地储备充足满足后期发展土地储备充足满足后期发展土地储备充足满足后期发展，短期内可放缓拿地步伐短期内可放缓拿地步伐短期内可放缓拿地步伐短期内可放缓拿地步伐 ?15家开发商家开发商家开发商家开发商（不含保利不含保利不含保利不含保利）与与与与2010 年底的土地储备合计年底的土地储备合计年底的土地储备合计年底的土地储备合计4.2亿亿亿亿， 是其是其是其是其2010年销售面积的近年销售面积的近年销售面积的近年销售面积的近9倍倍倍倍 2010201020102010年年末开发商土地储备情况年年末开发商土地储备情况年年末

34、开发商土地储备情况年年末开发商土地储备情况 数据来源：开发商年报 土地土地土地土地：发展商集中在二三线发展商集中在二三线发展商集中在二三线发展商集中在二三线、不限购城市拿地不限购城市拿地不限购城市拿地不限购城市拿地 ?2011201120112011年年年年1 1 1 1- - - -2 2 2 2月月月月，所监测的十大品牌发展商集中在二三线等城市拿地所监测的十大品牌发展商集中在二三线等城市拿地所监测的十大品牌发展商集中在二三线等城市拿地所监测的十大品牌发展商集中在二三线等城市拿地，尤其是一尤其是一尤其是一尤其是一 些不限购的城市些不限购的城市些不限购的城市些不限购的城市。 ?按用地面积计算按

35、用地面积计算按用地面积计算按用地面积计算，限购城市占限购城市占限购城市占限购城市占32%32%32%32%，部分区域限购部分区域限购部分区域限购部分区域限购的城市占的城市占的城市占的城市占28%28%28%28%，而而而而不限购不限购不限购不限购城城城城 市则高达市则高达市则高达市则高达41%41%41%41%。 备注：十大品牌发展商包括万科、保利、招商、金地、碧桂园、雅居乐、富力、中海、龙湖、绿城 土地土地土地土地：高溢价成交土地集中在二三线高溢价成交土地集中在二三线高溢价成交土地集中在二三线高溢价成交土地集中在二三线、不限购城市不限购城市不限购城市不限购城市 ?2011年一季度各地土地市场

36、出让有明显降温年一季度各地土地市场出让有明显降温年一季度各地土地市场出让有明显降温年一季度各地土地市场出让有明显降温，底价成交情况普遍底价成交情况普遍底价成交情况普遍底价成交情况普遍 ?地块出让高溢价成交主要集中在二三线地块出让高溢价成交主要集中在二三线地块出让高溢价成交主要集中在二三线地块出让高溢价成交主要集中在二三线、不限购城市不限购城市不限购城市不限购城市 ?一线城市中上海的外围区域商住用地出让仍受开发商追捧一线城市中上海的外围区域商住用地出让仍受开发商追捧一线城市中上海的外围区域商住用地出让仍受开发商追捧一线城市中上海的外围区域商住用地出让仍受开发商追捧 201120112011201

37、1年年年年2 2 2 2- - - -3 3 3 3月各地商住用地出让溢价率在月各地商住用地出让溢价率在月各地商住用地出让溢价率在月各地商住用地出让溢价率在100%100%100%100%以上的地块情况表以上的地块情况表以上的地块情况表以上的地块情况表 3 3 3 3月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态月全国房地产市场动态 ?总体市场总体市场总体市场总体市场 ?一线城市一线城市一线城市一线城市 ?二三线城市二三线城市二三线城市二三线城市 ?开发商动向开发商动向开发商动向开发商动向 ?后市研判后市研判后市研判后市研判不同区域市场发展有差异不同区域市场发展有差异不同区域市场

38、发展有差异不同区域市场发展有差异 预计开发商将以更适应市场的产品和策略应对预计开发商将以更适应市场的产品和策略应对预计开发商将以更适应市场的产品和策略应对预计开发商将以更适应市场的产品和策略应对 存货情况存货情况存货情况存货情况：一线城市及部分存量大的二三线城市存量住宅消化周期较长一线城市及部分存量大的二三线城市存量住宅消化周期较长一线城市及部分存量大的二三线城市存量住宅消化周期较长一线城市及部分存量大的二三线城市存量住宅消化周期较长 ?上海上海上海上海、北京北京北京北京、天津天津天津天津、西安西安西安西安、合肥的住宅存合肥的住宅存合肥的住宅存合肥的住宅存 量较大量较大量较大量较大，其中除合肥

39、外其中除合肥外其中除合肥外其中除合肥外，均为全市限购均为全市限购均为全市限购均为全市限购， 预计销售压力较大预计销售压力较大预计销售压力较大预计销售压力较大 ?不考虑未来新增供应不考虑未来新增供应不考虑未来新增供应不考虑未来新增供应，按照按照按照按照2010201020102010- - - -2011201120112011年年年年 月均销售量计算月均销售量计算月均销售量计算月均销售量计算，现存量住宅消化周期较现存量住宅消化周期较现存量住宅消化周期较现存量住宅消化周期较 长的主要集中在一线城市及部分存量大的长的主要集中在一线城市及部分存量大的长的主要集中在一线城市及部分存量大的长的主要集中在

40、一线城市及部分存量大的长的主要集中在一线城市及部分存量大的长的主要集中在一线城市及部分存量大的长的主要集中在一线城市及部分存量大的长的主要集中在一线城市及部分存量大的 二三线城市二三线城市二三线城市二三线城市 考虑到一线城市成交量从2010年也大幅下 降，消化周期预计变化不大 部分全市限购的二三线城市，由于2011年 1-3月的成交数据未完全反映市场成交的下 降幅度，若果后续成交量下降明显，存货 消化期将大幅增加 住宅存量较少以及不限购的城市，销售压 力较轻 开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略：一线城市主推外围刚需盘一线城市主推外围刚需盘一线城市主推外围刚需盘一线城市主推

41、外围刚需盘，优惠力度不大优惠力度不大优惠力度不大优惠力度不大 ?一线城市开发商近期主推外围的中端一线城市开发商近期主推外围的中端一线城市开发商近期主推外围的中端一线城市开发商近期主推外围的中端/中高端刚需楼盘中高端刚需楼盘中高端刚需楼盘中高端刚需楼盘，销售情况较好销售情况较好销售情况较好销售情况较好，优惠力度不大优惠力度不大优惠力度不大优惠力度不大 主流开发商近期应对措施情况表主流开发商近期应对措施情况表主流开发商近期应对措施情况表主流开发商近期应对措施情况表 开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略：存货多存货多存货多存货多、限购严格的二三线城市加大促销力度限购严格的二三线城

42、市加大促销力度限购严格的二三线城市加大促销力度限购严格的二三线城市加大促销力度， 部分楼盘降价销售部分楼盘降价销售部分楼盘降价销售部分楼盘降价销售 主流开发商近期应对措施情况表主流开发商近期应对措施情况表主流开发商近期应对措施情况表主流开发商近期应对措施情况表 开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略：存货较少的二三线城市大多无特别的优惠措施存货较少的二三线城市大多无特别的优惠措施存货较少的二三线城市大多无特别的优惠措施存货较少的二三线城市大多无特别的优惠措施， 部分楼盘减少推货部分楼盘减少推货部分楼盘减少推货部分楼盘减少推货、推迟开盘或者主推商业写字楼推迟开盘或者主推商业写字

43、楼推迟开盘或者主推商业写字楼推迟开盘或者主推商业写字楼 主流开发商近期应对措施情况表主流开发商近期应对措施情况表主流开发商近期应对措施情况表主流开发商近期应对措施情况表 开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略：不限购不限购不限购不限购/限购范围小的城市加紧推货限购范围小的城市加紧推货限购范围小的城市加紧推货限购范围小的城市加紧推货、加紧施工加紧施工加紧施工加紧施工 主流开发商近期应对措施情况表主流开发商近期应对措施情况表主流开发商近期应对措施情况表主流开发商近期应对措施情况表 五一市场预测五一市场预测五一市场预测五一市场预测：一线城市供应集中在外围一线城市供应集中在外围一线城

44、市供应集中在外围一线城市供应集中在外围，成交量小幅回升成交量小幅回升成交量小幅回升成交量小幅回升 ?推货集中在外围区域推货集中在外围区域推货集中在外围区域推货集中在外围区域 ?高端项目销售压力较大高端项目销售压力较大高端项目销售压力较大高端项目销售压力较大，外围刚需盘带动成交量小幅回升外围刚需盘带动成交量小幅回升外围刚需盘带动成交量小幅回升外围刚需盘带动成交量小幅回升 ?价格稳定或结构原因导致均价下降价格稳定或结构原因导致均价下降价格稳定或结构原因导致均价下降价格稳定或结构原因导致均价下降 一线城市五一市场预测一线城市五一市场预测一线城市五一市场预测一线城市五一市场预测 五一市场预测五一市场预

45、测五一市场预测五一市场预测：二三线城市市场分化二三线城市市场分化二三线城市市场分化二三线城市市场分化，促销力度或会加大促销力度或会加大促销力度或会加大促销力度或会加大 ?供应量普遍较多供应量普遍较多供应量普遍较多供应量普遍较多 ?随着调控政策的不断加压随着调控政策的不断加压随着调控政策的不断加压随着调控政策的不断加压，市场观望较浓市场观望较浓市场观望较浓市场观望较浓，部分城市或会降价促销部分城市或会降价促销部分城市或会降价促销部分城市或会降价促销 ?需求向不限购区域需求向不限购区域需求向不限购区域需求向不限购区域、不限购物业类型转移不限购物业类型转移不限购物业类型转移不限购物业类型转移 报告完毕！