北京近郊别墅项目投资分析报告58p.pdf

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1、北京近郊别墅项目投资分析报告北京近郊别墅项目投资分析报告 北京XX集团运营部 ? 北京市别墅市场概述北京市别墅市场概述 ? 区域别墅市场概述区域别墅市场概述 ? 项目地块分析项目地块分析 ? 产品定位初步探讨产品定位初步探讨 ? 财务分析财务分析 北京市别墅市场概述 市场供应 别墅土地供应受限 独栋产品供应受限 未来独栋别墅产品稀缺 市场需求 政策导向 人民收入提高 人民生活品质提高 别墅生活成为最终理想 北京市别墅区域分布 北京市各区域别墅价格比较 11671.3 15651.49 7080.78 4605.04 13083.1 6740.82 4200 100009911.11 0 200

2、0 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 昌平朝阳大兴房山海淀密云平谷顺义通州 ?可见，朝阳区别墅价格最高，均价达15000元以上，平谷地区的 均价最低，只有4200元，而本案所在密云区域均价为6740元， 仅高于平谷区与房山区，低于其他区域的价格。 决定别墅销售价格的因素 产品品质产品品质 地域距离地域距离 自然环境自然环境 开发商品牌开发商品牌 销售价格销售价格 别墅市场客户分析 ?绝大多数客户为二次置业或二次以上置业，对产品品质要求很高。 92.6 7.4 92.6 7.4 有房 无房 68 26 6 0 25 50 75 1处2处3处 68 26

3、 6 0 25 50 75 1处2处3处 别墅市场客户分析 ?改善生活条件、提高生活品质是购置别墅的主要目的。 3.7 3.7 3.7 7.4 7.4 11.1 14.8 18.5 24.1 24.1 25.9 63 020406080 3.7 3.7 3.7 7.4 7.4 11.1 14.8 18.5 24.1 24.1 25.9 63 020406080 方便孩子就学 为孩子独立居住 婚姻对房屋有需求 为父母安排独立居住 新房居住，旧房投资 方便工作生活 新房用于投资/出租/保值 使大家庭一起居住 满足基本住房需求 方便假日休闲 远离城市，靠近自然 改善居住环境，提高生活品质 方便孩子就

4、学 为孩子独立居住 婚姻对房屋有需求 为父母安排独立居住 新房居住，旧房投资 方便工作生活 新房用于投资/出租/保值 使大家庭一起居住 满足基本住房需求 方便假日休闲 远离城市，靠近自然 改善居住环境，提高生活品质 别墅市场客户分析 ?80009000元/接受度较高。 3.7 7.4 11.1 1.9 9.3 7.4 9.3 9.3 14.8 9.3 3.7 7.4 1.9 3.7 05101520 3001-3500元/平米 4501-5000元/平米 5501-6000元/平米 6501-7000元/平米 8501-9000元/平米 10001-12000元/平米 14001-16000元

5、/平米 3.7 7.4 11.1 1.9 9.3 7.4 9.3 9.3 14.8 9.3 3.7 7.4 1.9 3.7 05101520 3001-3500元/平米 4501-5000元/平米 5501-6000元/平米 6501-7000元/平米 8501-9000元/平米 10001-12000元/平米 14001-16000元/平米 别墅市场客户分析 ?独栋别墅成为主要需求。 27.8 72.2 0 20 40 60 80 联排/双拼别墅独栋别墅 27.8 72.2 0 20 40 60 80 联排/双拼别墅独栋别墅 未来别墅市场发展展望 ?市场供应市场供应 ?2005年北京市别墅供

6、应量较大，保持300万平方米以上有效供应，而由于土地政 策的影响及政府对别墅及高档公寓的一些限制，别墅用地已叫停，预计今后别墅项 目不会大规模放量推出。 ?产品及价格产品及价格 ?以往的别墅产品中联拼式供应的主流，但随着经济的发展，购买力的增强，房地产 的水平不断提高，今后独栋别墅将是发展方向，也直接导致别墅市场价格的不断攀 升。 ?建筑风格建筑风格 ?随着行业的发展，建筑风格不再是完全照搬欧美风格，而是把这些建筑形态做的更 加符合中国人的生活理念与习惯，并且更多的关注智能化及人性化设施，只要整体 协调的建筑风格便是好的建筑风格。 ?户型设计户型设计 ?目前北京的别墅消费者大部分都不缺房子住，

7、他们买别墅的主要目的是为了提高生 活质量，尝试新的生活方式，因此他们需要的不仅是一座独门独户的住宅，而且更 需要一个适应新生活方式，具有新空间概念、空间体验的高级住宅。基于以上原 因，现在北京别墅项目的设计在功能上更加具体、细化，对生活方式的研究与探索 更加深入。 ? 北京市别墅市场概述北京市别墅市场概述 ? 区域别墅市场概述区域别墅市场概述 ? 项目地块分析项目地块分析 ? 产品定位初步探讨产品定位初步探讨 ? 财务分析财务分析 本区域别墅市场优劣势分析 优势分析 自然资源得天独厚 京承高速开通 未来发展趋势良好 劣势分析 未得到市场充分认可 地域位置较远 销售压力较大 离机场相对较近 别墅

8、生活氛围不足 土地供应量 六通一平 北京首都 机场房地 产有限公 司 11205.12006-4-172006-4-17居住、商业170000141319169404 密云县水 源九厂路 北 密云县水源九厂 路北住宅项目用 地 密云县水源九厂 路北住宅项目用 地 六通一平 北京新博 城房地产 开发有限 公司 176762005-12-52005-12-5 住宅兼容商 业服务业 201000334854.571334854.571 密云县溪 翁庄镇密 溪公路东 侧 北京市密云县双 龙水泥集团住宅、 商业服务业用地 北京市密云县双 龙水泥集团住宅、 商业服务业用地 六通一平 北京利宝 房地产开 发

9、有限公 司 2120.852005-12-72005-12-7 住宅兼容商 业服务业 3700020559.21520559.215 密云镇果 园西路东 侧 北京市密云县密 云镇果园西路东 侧住宅用地 北京市密云县密 云镇果园西路东 侧住宅用地 三通一平 北京青和 行置业有 限公司 23002005-12-52005-12-5住宅2210017005.7732502.77 密云镇南 菜园村 北京市密云县密 云镇南菜园村 (原体育场)住宅 用地 开发程度受让单位 成交价（万 元） 成交日期规划用途 规划建筑面 积 （平方米） 建设用地面积 （平方米） 土地面积 （平方米） 宗地位置宗地名称 北京

10、市密云县密 云镇南菜园村 (原体育场)住宅 用地 开发程度受让单位 成交价（万 元） 成交日期规划用途 规划建筑面 积 （平方米） 建设用地面积 （平方米） 土地面积 （平方米） 宗地位置宗地名称 土地供应量分析 ?以后该区域集中放量较大，有可能出现与本项目直接竞争的项 目，但密云别墅市场将更加成熟，被市场所认可。 竞争产品分析基本资料 82872421/2北京巨龙投资有限公司密云区京承高速沙峪沟出口巨龙庄园12 69088111、69088222 北京苏泰房地产开发有限公司密云县县城向北2公里白河西岸翠堤花墅11 无北京兰华房地产开发有限公司密云县环新北路1号梧桐苑10 69089888飞勇

11、恒基置业密云区新北路北侧鸿福天地9 69086888/999 北京绿岛置业房地产开发有限公司密云县京承高速公路出口500米亚澜湾8 69012308/2268北京佳博房地产开发有限公司 密云区溪翁镇密云水库主坝南500米 处 碧水花园7 无北京东方华孵房地产开发有限公司密云工业开发区内白河岸边纯境6 89098688北京正圆世嘉房地产开发有限公司密云十里堡镇赏星悦木5 69089666/8、84476812/3北京中加伟业房地产开发有限公司 密云县云县城密溪路新北桥往北800 米 白河涧4 69080111/888北京华申置业有限公司密云滨河大桥西侧水墨庭院3 69088889/9898/99

12、99 北京太扬置业房地产开发有限责任公 司 密云县密云镇西大桥南口1000米茉莉山庄2 61056686/96 61056588 北京优龙国际生态旅游度村投资有限 公司 密云县穆家峪镇东2公里紫霞谷1 销售电话发展商项目位置项目名称 项目基础资料 项目 编号 周边项目位置比较 2 5 6 4 11 3 9 8 10 1 7 12 1、碧水花园、碧水花园 2、翠堤花墅、翠堤花墅 3、白河涧、白河涧 4、水墨庭院、水墨庭院 5、鸿福天地、鸿福天地 6、赏星悦木、赏星悦木 7、纯境、纯境 8、亚澜湾、亚澜湾 9、茉莉山庄、茉莉山庄 10、梧桐苑、梧桐苑 11、紫霞谷、紫霞谷 12、巨龙庄园、巨龙庄园

13、 开发商品牌 ?由以上列表可以看出，本区域项目开发商品牌知名度不高，无法对 项目品质起到很高的提升作用。 对比：XX巨大的品牌知名度可以为项目品质做好保障。 规划建筑参数 300独栋、联排、双拼欧式中式95.00%0.07560000800000巨龙庄园12 168独栋、双拼、联排欧式风格48.00%0.583900062800翠堤花墅11 94联排、叠拼1.34000020000梧桐苑10 258联排欧式50.00%0.782589037.5055鸿福天地9 160独栋、联排德式风格90.00%0.15100000540000亚澜湾8 52独栋、双拼60.00%1.310000080000碧

14、水花园7 售罄独栋、联排49.20%0.43700089522纯境6 150独栋、双拼欧式70.00%0.3540000140000赏星悦木5 660独栋,联排 欧式风格 中式风格 42.80%0.55138000194800白河涧4 262独栋、叠拼43.00%0.575200080800水墨庭院3 43独栋、双拼欧式风格65.00%0.2342800190000茉莉山庄2 37独栋别墅美式风格90.00%0.0920745300000紫霞谷1 总数（套）建筑形式建筑风格绿化率容积率 总建筑面积 （平方米） 总占地面积 （平方米） 项目名称 规划建筑参数 项目 编号 供应量 ?区域市场新近推

15、出的项目不多，而且目前大多项目已处于销售的中后期， 项目后期的供应量主要集中于后期供应，且未来供应量不大。 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 紫霞谷 茉莉山庄 水墨庭院 白河涧 赏星悦木 纯境 碧水花园 亚澜湾 鸿福天地 梧桐苑 翠堤花墅 巨龙庄园 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 占地面积 建筑面积 容积率 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00 1.10

16、 1.20 1.30 1.40 紫霞谷 茉莉山庄 水墨庭院 白河涧 赏星悦木 纯境 碧水花园 亚澜湾 鸿福天地 梧桐苑 翠堤花墅 巨龙庄园 容积率 ?目前本区域容积率在0.4甚至更高的水平。 对比：就本项目现有容积率0.38来看，具有一定的优势。 绿化率 绿化率 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0% 紫霞谷 茉莉山庄 水墨庭院 白河涧 赏星悦木 纯境 碧水花园 亚澜湾 鸿福天地 梧桐苑 翠堤花墅 巨龙庄园 ?区域市场的项目绿化率主要集中在5070%之间，个别高端产品 已经突破90%。 对比：本项目39.5%的绿化率处于劣势地位。 建筑

17、形式 ?独栋占有绝对优势。 16.67%58.33%41.67%83.33%12小结 27510 111巨龙庄园12 111翠堤花墅11 11梧桐苑10 1鸿福天地9 11亚澜湾8 11碧水花园7 11纯境6 11赏星悦木5 11白河涧4 11水墨庭院3 11茉莉山庄2 1紫霞谷1 叠拼联排双拼独栋项目编号叠拼联排双拼独栋项目编号 建筑形式比例 ,独栋 83.33% ,双批 41.67% ,联排 58.33% ,叠拼 16.67% ,独栋 83.33% ,双批 41.67% ,联排 58.33% ,叠拼 16.67% 户型分析（独栋产品） ?由图可以看出，本区域独栋产品户型区间主要集中在250

18、350 之间，基本属于经济型别墅。但是大面积别墅上限已经被打开，说 明本区域具备开发豪宅的条件。 主要取决于开发商的经营思路。 0100200300400500600700800 紫霞谷 茉莉山庄 水墨庭院 白河涧 赏星悦木 亚澜湾 鸿福天地 梧桐苑 翠堤花墅 紫霞谷 茉莉山庄 水墨庭院 白河涧 赏星悦木 亚澜湾 鸿福天地 梧桐苑 翠堤花墅 销售情况 会员制36002006-9-302005-9-1巨龙庄园12 32% 独栋：8000 双拼：6000 联排：4500 2006-9-12005-9-10翠堤花墅11 85%36002005-10-12005-4-1梧桐苑10 35%4780200

19、5-12-312005-5-1鸿福天地9 独栋：10800 联排：7000 2004-5-12003-7-26亚澜湾8 55002006-12-312005-1-15碧水花园7 售完68002004-3-312004-2纯境6 50%60002006-10-12004-12-1赏星悦木5 100% 独栋：6000 联排：4500 2007-5-1四期：2006-5白河涧4 85% 独栋：4580 双拼：3380 一期：2005-3 二期：2006-11 一期：2004-10 二期：2005-9 水墨庭院3 一期：70%75002005-12-12003-9-6茉莉山庄2 49%80002004

20、-12-312004-5-6紫霞谷1 目前销售率 整体均价 （元/） 入住时间开盘时间项目名称 销售情况 项目 编号 开盘入住时间 ?由以上表中可以看出，本区域别墅项目开盘时间均在2005年9月 之前，2006年未有新项目入世。入住时间主要在2006年。 ?由于本项目开盘期预计将在2007年中，届时本区域内项目已经进 入销售末期，对本项目的直接竞争将不是很大。但是，仍不能盲 目乐观，因为综合别墅产品的销售特点得出，销售周期长以及现 房销售是两个至关重要的因素。所以，可能会对本项目形成潜在 威胁。 销售价格 ?由表中所示，本区域独栋单价主要集中在60007500之间，但是亚澜湾 已经冲破万元大关

21、，说明本区域具备开发此类高端产品的条件。 独栋均价 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 紫霞谷 茉莉山庄 水墨庭院 白河涧 赏星悦木 纯境 碧水花园 亚澜湾 鸿福天地 梧桐苑 翠堤花墅 巨龙庄园 市场需求分析 ?购买目的为旅游、度假、休闲、养老等居住。 ?购房客户以北京市区客群为主。 ?属于第二居所，居住频次不高。 ?经济型别墅更受欢迎，高端别墅需求不旺。 ?260-320平方米的户型成为主力需求面积。 ?结论：密云别墅市场的购买者主要来自于北京市区，购买物业多为二次 或更多次置业，购买目的主要为旅游度假用，因此对于经济型别墅

22、需求 较为旺盛，对高端别墅需求不高，更多追求性价比。 结论：密云别墅市场的购买者主要来自于北京市区，购买物业多为二次 或更多次置业，购买目的主要为旅游度假用，因此对于经济型别墅需求 较为旺盛，对高端别墅需求不高，更多追求性价比。 典型个案分析 ?最高端项目亚澜湾 亚澜湾 亚澜湾项目分析总结 ?亚澜湾目前销售单价过万，户型面积300800，属于豪宅型别 墅，可见，密云区域具备开发豪宅的底蕴。 ?从规划上看，该项目容积率仅为015，密度极低，绿化率达90 ，项目紧临两河的基础上，中间设有87万人工湖，名为观 澜湖。 ?总结：具备开发豪宅基础，关键在于开发商的经营思路和经济实 力。 典型个案分析 ?

23、销售情况良好项目 白河涧 ?白河东岸，白河风景区 内。属典型经济型别墅。 白河涧项目总占地 1949万平方米，分南 北两期开发。 白河涧 ?该项目的整体规划并不能给人以太深的印象，整个别墅部分以联 排为主，集中于中间部分，面临规划路一侧为少许独栋别墅。 白河涧 ?项目以暖色调为主，外立面材质为蘑菇石与面砖结合，颜色以黄白的浅色 为主，建筑风格并无明显特色，欧式与中式均有体现，户型迎合市场主 流，主力户型为170220之间，与其整体定位相符。 白河涧项目分析总结 ?项目于 2003年 10月入市，开盘价联排部分仅 3500元平方 米，独栋部分仅 4500元平方米，至今联排部分均价4000元/平

24、方米；独栋部分均价为5500元/平方米，价格上涨己达 500元- 1000元左右。虽然该项目整体比较平庸，规划与产品均无突出之 处，但不高的销售价格与高的性价比给项目带来比较理想的销售 速度，成为区域市场内销售状况较好的项目之一。 ?总结：由于自身条件所限，本区域项目性价比成为吸引客户的重 要因素。同时，低端项目会吸引更多当地客户。销售速率也会加 大。 典型项目分析 ?直接竞争项目翠堤花墅 160（占60%-70%）主力户型面积主力户型面积 160-350户型区间户型区间 2005年9月开盘时间开盘时间 60万-270万总价总价 168套栋数栋数 0.58容积率容积率 毛坯装修状况装修状况 3

25、9000平方米总建筑面积总建筑面积 62800平方米占地面积占地面积 翠堤花墅 ?外立面采用原生态风格的石材，拱形门窗精巧雅致，仿造西班牙 贵族建筑，渡假精神。 翠堤花墅 ?据调查，该项目畅销产品为独栋产品。 ?该项目畅销户型是300以上户型。 ?该项目目前销售均价为7800元/平方米 ?该项目自去年开盘至今半年，售出20套左右。 本项目区域竞争项目分析总结 ?综上所述：区域市场的供应仍以经济型别墅供应为主，其中50 左右供应的价格集中在 5000元以下。 ?相应规划密度较大，50以上的供应量容积率大于05。 ?产品品质普遍不高，户型设计以经济型的200300供应为主要。 ?低价格及高性价比最

26、受市场欢迎，销售速度最快。 ? 北京市别墅市场概述北京市别墅市场概述 ? 区域别墅市场概述区域别墅市场概述 ? 项目地块分析项目地块分析 ? 产品定位初步探讨产品定位初步探讨 ? 财务分析财务分析 地理位置 ?本项目位于密云北部溪翁庄镇，溪翁庄镇占地99852.5亩，在密云县 城与密云水库之间。本项目距县城及水库均在10分钟车程以内。 本案 地块条件 ?地形：地形较为平坦，有4个地块组成。 ?地貌：地块地貌主要由平地组成。 经济技术指标 39.50%绿地率 468个 机动车位 16.06%建筑密度 0.38容积率 147730平米总建筑面积 34.2434万平米 总占地面积 居住70年土地年限

27、 统计名称统计名称 ?由现有经济指标看出，本项目现有规划品质不是很高，绿化率偏 低。 其他各项指标分析 ?交通条件交通条件 ?本案紧邻密溪公路，距离京承高速密云出口约14公里，经由密溪 公路直达高速，交通方便。 ?周边配套周边配套 ?项目由于距县城有一段距离，周边配套基本没有。 ?周边环境周边环境 ?项目周边自然景观优越，有白河、云佛山度假村、密云水库等。 ?总结：距离城区较远，未来京承高速开通后车程将缩短一半； ?配套设施欠缺，后期开发商投资加大； ?周边大环境良好，但不是本项目独有的优势； 项目SWOT分析 ?优势（优势（STRENGTHS） 1）项目位置周边紧邻密云多个自然风景区，对于旅

28、游地产需求的客群 有较大吸引。 2）项目距密云县城较近，市政配套完善；现建的有网球场、公园、会 所等，6500平米动静分开的配套。 3）地貌较为平坦，地块后期易于规划、开发。 ?劣势（劣势（WEAKNESS） 1）项目距离市区距离较远，车行需要90分钟。 2）由于本项目主要客群来自北京市区，而市区客户对于密云居住板块 的整体印象较为模糊，为本项目形象塑造带来一定的困难。 3）建设用地规划许可证已签发，整体规划以形成，后期更改较难。 4）项目本身市政配套不完善。 ?机会（机会（OPPORTUNITY） 1）人们收入的提高、生活方式的转变、居住理念的变迁则使得别墅产品的市场前景 看好。 2）北京市

29、城市发展及房地产开发进入郊区化阶段，本案所处密云区域正是近年逐渐 发展并趋于完善的居住组团之一。 3）密云借助其得天独厚的旅游资源吸引了大批该类型客群的关注。 4）在北京房地产政策的出台，以后的北京别墅市场将取消独栋别墅的开发，本项目 作为北京较大的独栋别墅群，将有众多的买家关注。 5）京承快速路的修通，将大大缩短本项目到市区的时间。 ?威胁（威胁（THREAT） 1）项目周边及其沿路项目的拦截效应和后期陆续推出的项目会形成一定竞争，对本 项目后期销售产生不利影响。 2）竟争性区域，如翠堤花墅和白河涧后期推出的独栋别墅，对本案所处区域也形成 明显竞争态势。 ? 北京市别墅市场概述北京市别墅市场

30、概述 ? 区域别墅市场概述区域别墅市场概述 ? 项目地块分析项目地块分析 ? 产品初步定位探讨产品初步定位探讨 ? 财务分析财务分析 项目产品定位初步探讨 产品定位：产品定位： C-1、D-1：独栋/双拼 C-2、D-2：独栋/双拼 面积定位：面积定位： 独栋面积：240320 双拼面积：180260 价格定位：价格定位： 独栋产品：7000元/ 双拼产品：5500元/ C1 C2 D2 C1 ? 北京市别墅市场概述北京市别墅市场概述 ? 区域别墅市场概述区域别墅市场概述 ? 项目地块分析项目地块分析 ? 产品定位初步探讨产品定位初步探讨 ? 财务分析财务分析 财务测算及经济评价 14.77总

31、建面（含地下总建面（含地下） 3.57地下面积地下面积 10.55地上面积地上面积 10.55独栋/双拼 0.38容积率 （万平方米） 容积率 （万平方米） 经济参数 注：注：本次经济测算将双拼部分 全部按照独栋产品销售进行。 销售收入估算 7000独栋/双拼 全程均价项目名称 销售价格（元） 全程均价项目名称 销售价格（元） 147730独栋/双拼 建筑面积项目名称 销售面积(万平方米) 建筑面积项目名称 销售面积(万平方米) 开发成本估算 70384.66 总计70384.66 总计 2610.00 2610.00 财务费用财务费用 3515.97 3515.97 销售费用销售费用 636

32、.22 636.22 管理费用管理费用 1853.08 1853.08 不可预见费不可预见费 1536.84 1536.84 开发期间税费开发期间税费 1174.42 1174.42 基础设施费基础设施费 9289.80 独栋/双拼（地下） 24265.00 独栋/双拼（地上） 33554.80 33554.80 建安工程费建安工程费 100.66 地质勘察测绘费 67.11 项目可行性研究费 335.55 规划设计费 503.32 503.32 前期工程费前期工程费 25000.00 25000.00 土地总成本土地总成本 建安费用： 独栋/双拼（地上）：2300元/ 独栋/双拼（地下）：2

33、600元/ 注：建安费用中含园林景观费 用（约300元/） 各时期销售比例及销售收入 55%30%0%85%独栋/双拼 2008.72009.62007.72008.62006.72007.6 总计 56876.05 31023.30 0.00 87899.35 独栋/双拼 2008.72009.62007.72008.62006.72007.6 总计 出售型物业损益表出售型物业损益表 17.37%资金净利润率13.00 资金净利润率13.00 25.93%资金利润率12.00 资金利润率12.00 7818.48 累计税后利润（万元）11.00 累计税后利润（万元）11.00 7818.48

34、 税后利润10.00 税后利润10.00 3850.90 所得税（所得税（33%）9.00 ）9.00 11669.38 (25545.17)(18908.49)累计税前利润（万元）8.00 累计税前利润（万元）8.00 37214.55 (6636.68)(18908.49)税前利润7.00 税前利润7.00 3782.26 2063.05 0.00 5845.31 营业税及附加、土地增值税 经营税金（万元）6.00 经营税金（万元）6.00 2610.00 0.00 0.00 2610.00 财务费用（万元）5.00 财务费用（万元）5.00 617.69 617.69 617.69 18

35、53.08 不可预见费（万元）4.00 不可预见费（万元）4.00 512.28 512.28 512.28 1536.84 开发期间税费6.00 开发期间税费6.00 212.07 212.07 212.07 636.22 项目行政管理费（万元）5.00 项目行政管理费（万元）5.00 1893.97 1622.00 0.00 3515.97 营销及市场推广（万元）4.00 营销及市场推广（万元）4.00 0.00 0.00 1174.42 1174.42 基础设施费3.00 基础设施费3.00 10033.22 32632.88 16392.02 59058.12 小计（万元）小计（万元）

36、 5033.22 20132.88 8388.70 33554.80 房屋开发费（万元） 0.00 0.00 503.32 503.32 前期工程费（万元） 5000.00 12500.00 7500.00 25000.00 土地费用(地价款)（万元） 开发费用2.00 开发费用2.00 56876.05 31023.30 0.00 87899.35 收入小计（万元） 销售收入1.00 收入小计（万元） 销售收入1.00 2008.72009.62007.72008.62006.72007.6共计项目共计项目年份序号 出售型物业损益表 年份序号 出售型物业损益表 现金流量表 年年2.75 投资

37、回收期(PBP):投资回收期(PBP):9.00 9.00 万元人民币6938.88 财务净现值(NPV 10%):财务净现值(NPV 10%):8.00 8.00 28.59%28.59%财务内部收益率(IRR):财务内部收益率(IRR):7.00 7.00 6938.88 (20969.40)(17189.54)累计折现净现金流量6.00 累计折现净现金流量6.00 27908.27 (3779.86)(17189.54)折现净现金流量折现净现金流量5.00 5.00 13663.79 (23482.12)(18908.49)累计净现金流量累计净现金流量4.00 4.00 37145.91

38、 (4573.63)(18908.49)净现金流量净现金流量3.00 3.00 19730.14 35596.93 18908.49 80384.66 小计 3850.90 0.00 0.00 0.00 所得税 15879.24 35596.93 18908.49 80384.66 开发成本 现金流出现金流出2.00 2.00 56876.05 31023.30 0.00 87899.35 小计 56876.05 31023.30 0.00 87899.35 销售收入 现金流入1.00 现金流入1.00 2008.72009.62007.72008.6 2006.72007.6 共计（万元）共

39、计（万元）项目年份项目年份序号 现金流量表 序号 现金流量表 财务分析数据汇总 10000 万元 银行贷款万元银行贷款 2.75 年 投资回收期年投资回收期 17.37%财务内部收益率财务内部收益率 25.93%资金净利润率资金净利润率 7818.48 万元 净利润万元净利润 87899.35 万元 销售总收入万元销售总收入 70384.66 万元 总成本万元总成本 20000 万元 自有资金万元自有资金 财务分析总结 ?结论：结论： 1、由以上数据计算可以看出，此方案可以实现利润。 ?注明：注明： 1、虽然可以实现利润，但利润率较低。 2、此方案回款速率较慢，造成其前期资金压力较大，投入资金量也较高。 3、此方案整体销售期较长，资金利润率较低。 4、此方案可以打造整体产品形象，充分发挥开发商品牌优势。 谢谢观赏！谢谢观赏！