合肥广电天鹅谷项目初步策划报告96p.pdf

《合肥广电天鹅谷项目初步策划报告96p.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《合肥广电天鹅谷项目初步策划报告96p.pdf（96页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、广电广电天鹅谷天鹅谷ArtArt & & Business VillaBusiness Villa 项目初步策划报告项目初步策划报告 2 在开发价值方面：在开发价值方面：作为广电一期文化中心的配套服务设施，广电二期项目在充分尊重一期 的建筑精神及形式上，延续营造文化产业建筑的氛围，打造开放型的文化商业新中心； 在功能价值方面：在功能价值方面：作为广电一期文化中心的延伸，同时占据合肥政务文化新区中心地段的 绝佳优势，广电二期不仅要服务一期文化中心，更要在最大程度上服务周边的商业消费、 商务办公、艺术熏陶等各功能需求，成为以文化为核心的高端商务商业中心的标杆； 在形象价值方面：在形象价值方面：延续

2、文化产业建筑的格调，同时凸显艺术商业体的独特氛围，打造兼具 城市高度与艺术广度的建筑体，成为政务文化新区中一颗璀璨的明珠。 写在前面的话写在前面的话 广电二期项目的策划宗旨广电二期项目的策划宗旨 3 项目的特质是什么？ 当地消费需求有什么特点？ 周边供给竞争的空白点及差异化空间 项目本身的商业潜力和发展空间 消费需求潜力、倾向及细分化空间 项目开发的主线、灵魂、定位项目开发的主线、灵魂、定位 城市精神及文化精髓城市精神及文化精髓 城市的发展的方向和趋势城市的发展的方向和趋势 当地供给有什么不足？ 项目与这个城市是什么关系？ 3 落实规划布局的理性探索 布局原则 整体布局 项目品牌塑造 专项物业

3、特色挖掘及主题设臵 主题活动建议 营运效益预测与资金使用 推进公司组织架构的初探 目目 录录 思考项目发展的市场空间 合肥商业发展导向判断 现有商业市场情况 商业供给与需求的矛盾点 项目发展空间 构建价值升华的综合定位 发展目标 目标消费群定位 项目综合定位 4 思考项目发展的市场空间 合肥商业发展导向判断 现有商业市场情况 商业供给与需求的矛盾点 项目发展空间 5 6 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型 城市经济发展 城市经济发展 城市经济发展 城市经济发展 人均GDP（美元） 800-1500 1500-4000 4000-8000 8000-

4、20000 城市化率 25%-45% 45%-70% 70%-85% 85%-95% 商业地产形式 传统商业发展 多业种商业发展 综合性商业发展 主题商业发展 消费特点 消费价格敏感 消费选择自由购 物空间 体验式消费为主 个性化消费时代 世界城市经济发展经验表明： 当城市人均GDP达到4000-8000美元时，融合休闲、娱乐、文化与购物的综合性商 业业态将迅速发展；当城市人均GDP达到8000美元时，个性化的主题商业成为市场 的主导商业产品。 合肥商业发展导向判断合肥商业发展导向判断 7 城市城市 20092009年人口年人口 GDPGDP 人均人均GDPGDP 上海 1921.32万人 1

5、4900.93亿元 77555元11320.41美元 北京 1755万人 11865.9亿元 68788元/10070美元 合肥 491.43万人 2102.12亿元 41543元/6082美元 合肥商业发展阶段判断: 2009年合肥实现地区生产总值2102亿元，人均GDP达到41543元（6082美元）， 商业发展属于综合性体验式商业大发展的阶段，而个性化主题商业还属于初露头角 的阶段，对比上海北京，个性化主题地产已然蓬勃发展。因此对广电天鹅湖项目而因此对广电天鹅湖项目而 言言，要么完全超越合肥现有商业物业的类型档次要么完全超越合肥现有商业物业的类型档次，成为市场的创导者成为市场的创导者，要

6、么从定位要么从定位 初始即被未来淘汰初始即被未来淘汰，而陷入现有市场竞争战的红海而陷入现有市场竞争战的红海。 合肥商业发展导向判断合肥商业发展导向判断 8 发展阶段发展阶段 合肥商业市场经过数十年的发展，进入了快速发展的阶段， 在国内二线城市中属于中等水平。 通过对合肥市整体商业市场的调查研究，合肥商业市场有如下特征： 商业高档次定位对提升城市商业 层级有重要作用。 商圈结构商圈结构 合肥城市商圈结构由一个强中心，和若干区域商业中心组 成。缺少城市商务商业中心，整体商业体系并不丰富。 发展趋势发展趋势 自身特色与文化诉求也越来越成为商业项目层次提升新的 依托。 市场供求市场供求 合肥市现有商业

7、体量与新增供应量巨大，市场投资资金 “由住转商”，市场活跃。 业态结构业态结构 新建商业项目不单单依靠百货与大型超市构建内部业态组 成，更注重餐饮与休闲娱乐业态的比例。 新区商圈的定位有助于完善合肥 市整体商圈结构，本项目有利于 城市商业类型的多样化发展。 商业体业态组合应脱离传统商业 结构，向注重健康休闲观念的第 四代城市综合体结构转变。 未来商业项目定位应更注重差异 化的发展路线。 提供了主题文化类商业体的市场 试金石。 合肥现有商业市场情况合肥现有商业市场情况 经过对政务文化新区新建及在售商业项目调查发现，政务区商业市场特征如下： 消费潜力增长消费潜力增长政务新区依托优异的环境优势和浓郁

8、的人文底蕴， 生活配备亦已比较成熟。常住人口8万人，计划一年内常住人口达到 12万。 文化氛围浓郁文化氛围浓郁 拥有合肥大剧院、艺术馆、省文博园等文化项目 的政务文化新区，为高端文化型商业地产创造了优质的环境。 商业体系规划细致商业体系规划细致政务新区作为合肥的城市商业副中心，整体 定位明确，规划完善。随着银泰、百盛及华润 万象城等 SHOPPING MALL项目的入驻，将提升政务文化新区在合肥商业结 构中的地位。 商业前景看好商业前景看好目前板块商业项目销售缓慢，租金水平、入住率 偏低与新区定位不符。但随着大批人口的导入和知名商业品牌的入 驻，商业发展水平必将迅速提高。届时，众多竞争项目将对

9、本案的 操作形成一定的障碍。 优质人口的导入，为高端商 业项目提供了消费力基础。 差异化发展路线是解决这一 问题的有效方式。 商业体系与政务区文化教育 设施的配套完善，为建立创 意文化型高端项目奠定基础。 9 区域现有商业市场情况区域现有商业市场情况 10 城市高端阶层的顶级生活需求 城市商务人群的高端交际需求 城市中产阶层的自我提升需求 旅游高消费群体的休闲度假需求 商业模式同质化严重，消费环境闷 商业版块导向性弱、特色性弱，商业散乱 建筑空间压抑，购物环境吸引力不足 高端、时尚、人文高端、时尚、人文 的体验式消费需求的体验式消费需求 平淡、沉闷、散乱平淡、沉闷、散乱 的商业供给的商业供给

10、商业供给与需求的矛盾点商业供给与需求的矛盾点 11 项目发展空间项目发展空间 文化主题性高端商业文化主题性高端商业 发展的市场空间发展的市场空间 合肥商业发展导向 个性主题化商业发展趋向 合肥现有商业市场情况 商业同质化发展严重，走差异化 路线是必然之选 商业供给与需求的矛盾点 高端、时尚、人文的体验式商 业供给匮乏 构建价值升华的综合定位 发展目标 目标消费群定位 项目综合定位 12 发展目标发展目标 商业商业与与文化文化互融，提升互融，提升合肥合肥城市能级的新地标城市能级的新地标Landmark of city 旅游与商业互动旅游与商业互动，展现休闲风情的城市会客厅，展现休闲风情的城市会客

11、厅Lobby of city 荟萃高端品牌，荟萃高端品牌， 引领消费层级的时尚新旗臶引领消费层级的时尚新旗臶Label of city 融汇时代潮流，都市新时尚生活方式的创导者融汇时代潮流，都市新时尚生活方式的创导者Living icon of city 在合肥政务文化新区“安徽曼哈顿”的宏大规划下，依托项目得天独厚的湖景、便捷完善的 交通配套等综合优势，与合肥市现有商业进行差异化定位，打造安徽首个时尚文化商业中心， 突出休闲、时尚、绿色的主题特色，引导并满足多元消费需求，使本项目成为合肥高品质商 业、高品味休闲的代名词，成为政务文化新区上一颗璀璨的明珠。最终形成： 13 闷 累 乱 散 商业

12、模式 同质化 总体布局 导向性弱 交通系统与留客系 统的合理性 众多商业板块 的特色区分 开放的开放的 购物环境购物环境 时尚新潮文时尚新潮文 化集聚化集聚 体验式体验式 休闲空间休闲空间 动感的动感的 娱乐节目娱乐节目 多样的多样的 美食享受美食享受 高端的高端的 品牌体验品牌体验 主题情景化主题情景化 开放式消费空间开放式消费空间 发展目标发展目标 14 15 未来的消费客群未来的消费客群 主流身份：主流身份：中高端商务消费群休闲消费群居住消费群+旅游消费群 主要目的：主要目的：商务休闲 + 时尚新潮体验新鲜满足购物欲 休闲消费体验新时刻 目标消费群定位目标消费群定位 目标消费群定位目标消

13、费群定位 主力目标顾客群体定位：综合考虑合肥市消费需求及周边商业竞争情况，建议 主流目标人群设定在2550岁左右的高端消费群体。 该群体处于社会高端阶层，购买力很强； 品牌消费的意识比较强烈，兼具冲动性与理性消费特征； 普遍采用信用卡消费的方式； 对服务的质量有较高的要求； 在注重物质生活需要的同时，开始关注精神需要，对艺术有较为浓厚 的兴趣。 辐射顾客群体：除上述主力客层外，还应满足以下消费群体需求： 周边市县节假日消费需求； 合肥市居民夜晚休闲、娱乐消费需求； 旅游人群及外来商务人群的消费需求。 16 功能定位功能定位 文化商业中心文化商业中心 Art Art Business Cente

14、rBusiness Center 集聚湖滨水景、商务办公、高端公寓、豪华商旅、艺术休闲、购物娱乐的功能，融合自 然、艺术、人文、商业四大核心元素融合，集艺术欣赏、人文体验、自然绿化、商务办 公、体验享受以及购物消费之间融合一体，形成一个独特的文化商业中心（Art Business Center），营造艺术、人文、商业、自然兼具的高端湖岸生活。 都市新生活方式的引领者、创导者都市新生活方式的引领者、创导者 17 针对以上消费客群，我们围绕“文化创价”的核心，规划合肥市场独一无二的商业体： 在规划设计、建筑功能、空间布臵上都将融入LOHASLOHAS理念理念，展现项目自身优势，展现休闲、 开放、健

15、康体验、时尚、艺术、独具品质魅力的新空间。 功能定位功能定位 文化商业中心的核心内涵要素文化商业中心的核心内涵要素 功能性 湖滨水景、高端商务、艺术商业、人文生活、休闲体验 感官性 Sense of Sight Sense of Smell Sense of Hearing Sense of Touch Sense of Taste 几何造型的角度、几何造型的角度、 装饰主义的亮度装饰主义的亮度 艺术气息、时尚艺术气息、时尚 气息、创意气息气息、创意气息 创意组合的天地影创意组合的天地影 音室音室 水上的光影游戏水上的光影游戏 新奢华主义新奢华主义 主题性 尽显休闲 风情 开放式 购物环境 健

16、康的 体验空间 先进时尚的消费 潮流 独具魅力风格的 会客厅 leisure open health advance style 18 第四代商业模式第四代商业模式 体验型商业体验型商业 时尚型商业时尚型商业 主题型商业主题型商业 文化型商业文化型商业 开放型商业开放型商业 19 功能定位功能定位 SICG 20 21 落实规划布局的理性探索 布局原则 整体布局 项目品牌塑造 专项物业特色挖掘及主题设臵 文化艺术部分文化艺术部分 商业部分商业部分 酒店部分酒店部分 写字楼部分写字楼部分 公寓部分公寓部分 主题活动建议 政务文化新区中高档商业聚集的高端定位 直临天鹅湖，占据优势湖景资源 周边艺术

17、文化配套完善，文化艺术氛围浓郁 地形沿湖面长，体量大，满足高端商务休闲 旅游消费 项目条件项目条件 都市高端形象都市高端形象 国际风尚格调国际风尚格调 格局错落有致格局错落有致 生态水系环境生态水系环境 艺术风情浓郁艺术风情浓郁 业态多元丰富业态多元丰富 LOHAS文化商业中心 提升城市能级新地标 休闲风情城市会客厅 引领时尚潮流新旗臶 实现高能级集聚辐射 布局原则布局原则 项目定位项目定位 布局原则布局原则 22 将“大天鹅湖”“大天鹅湖”的禀赋融入整体设计中 Street Island Commercial Group SICG 街区型岛式商业组团街区型岛式商业组团 突破原有带状街区式单面

18、临街的商业布局形态，突破原有带状街区式单面临街的商业布局形态， 根据地块特质店铺临双面动线的特点，度身订造，根据地块特质店铺临双面动线的特点，度身订造， 以开敞、半开敞式的专业专卖店群进行岛式组团布以开敞、半开敞式的专业专卖店群进行岛式组团布 局，大幅增加有效商业沿街面，提升商业价值。局，大幅增加有效商业沿街面，提升商业价值。 传统带状传统带状 商业街区商业街区 布局理念布局理念 23 24 开放开放 通透通透 地标地标 错落有致错落有致 主题主题 情景情景 体验体验 流连忘返流连忘返 时尚时尚 文化文化 品牌品牌 生活方式生活方式 街区型岛式商业组团街区型岛式商业组团(SICG)的魅力关键词

19、的魅力关键词 Art & Business Villa 布局理念布局理念 25 整体布局整体布局 业态 体量（左右） 定位 商业 7.1万 艺术创意型文化商业体 其中地上：4万 影院：0.6万 儿童职业扮演乐园：1万地 下：1.5万（不计容积率） 写字楼 酒店 5.5万 绿色科技、生态环保型的5A级写字楼 2.5万 小型奢华的文化创意型设计酒店 塑造新的城市酒店文化景观 城市顶端的兼备商务会议与休闲度假功能的奢华酒店 公寓 8万 超豪华国际公馆 总计 23.1万 / 26 酒店、办公大楼 公寓大楼 广电中心大楼 城市影院 儿童职业扮演乐园 艺术休闲购物商业体 地下停车场 地下一层商业 整体布局

20、（方案一）整体布局（方案一） 27 城市水幕舞台城市水幕舞台 艺术购物休闲中心艺术购物休闲中心 小型奢华酒店小型奢华酒店 5A5A写字楼写字楼 公寓公寓 城市影院城市影院 儿童职业扮演乐园儿童职业扮演乐园 整体布局方案一整体布局方案一 28 公寓公寓 8 8万万 小型奢华酒店小型奢华酒店 2.52.5万万 5A5A写字楼写字楼 5.55.5万万 艺术购物休闲中心艺术购物休闲中心 5.55.5万万 城市影院城市影院 0.60.6万万 城市水幕舞台城市水幕舞台 儿童职业扮演乐园儿童职业扮演乐园 1 1万万 整体布局方案一整体布局方案一 29 整体布局方案一整体布局方案一 30 整体布局方案一整体布

21、局方案一 31 整体布局方案一整体布局方案一 公寓公寓 8 8万万 小型奢华酒店小型奢华酒店 2.52.5万万 5A5A写字楼写字楼 5.55.5万万 城市影院城市影院 0.60.6万万 城市水幕舞台城市水幕舞台 32 空间落实构想（另）空间落实构想（另） 艺术购物休闲中心艺术购物休闲中心 5.55.5万万 儿童职业扮演乐园儿童职业扮演乐园 1 1万万 33 空间落实构想（另）空间落实构想（另） 34 空间落实构想（另）空间落实构想（另） 35 空间落实构想（另）空间落实构想（另） 街区示意图街区示意图 36 37 街区示意图街区示意图 38 街区示意图街区示意图 整体布局（方案二）整体布局（

22、方案二） 39 酒店、办公大楼 公寓大楼 广电中心大楼 城市影院 儿童职业扮演乐园 艺术休闲购物商业体 地下停车场 地下一层商业 我们的规划理念： 对于本项目，我们坚持以“文化创价”的理念去铸造情境与心境。大到建筑格局， 小到一个装饰构件，一幅画，一张老照片，一尊雕塑，一处细节，都散发出特定 的文化艺术气息。我们注重文化，将其融入项目的各个角落，使项目具备更高层 的魅力，获得更多的附加商业价值，让消费者身心愉悦。 超高层的垂直复合型综合体，在多栋独立式低密度 建筑体这些天鹅湖畔的鹅卵石中，优雅的起舞 40 项目品牌塑造项目品牌塑造 41 项目品牌塑造项目品牌塑造 天鹅谷天鹅谷文化商业中心文化商

23、业中心 （ART & BUSINESS VILLA） 规划理念 文化（艺术）创价文化（艺术）创价 功能定位 文化商业中心（文化商业中心（Art Art Business Business CenterCenter） 规划布局理念 街区型街区型岛式商业组团岛式商业组团(SICG)(SICG) 专项物业建议专项物业建议艺术文化部分艺术文化部分 在商业业态方面的运用 直接体现书吧、教育培训等 VILLA 动感空间 艺术人文 体验 间接体现创意文化产品 新概念文化餐饮 创意类生活用品 我们规划的不是一个商业文化体，也没有必要在这个地段规划一个艺术文化体，我 们规划的是一个略似于艺术家的经纪人。商业中心

24、从来就不是艺术家的摇篮，而是艺 术家要“成人”，要“嫁出去”的地方。这样的艺术创意产业融合在运营管理过程中， 也融合在市场和品牌营销过程中，而不只是在纯艺术方面的生产。 42 在建筑空间方面的运用 室外公共空间艺谷 VILLA 动感空间 艺术人文 体验 室内公共空间艺廊 书形的屋顶装饰 公共空间的画展 投影营造的变幻空间走廊 墙壁插画 专项物业建议专项物业建议艺术文化部分艺术文化部分 43 1 元一时代广场 2 老报馆 3 合肥万达广场 4 合肥银泰中心 5 富世广场 6 1912 7 新城国际 8 新地中心 9 华邦世贸城 10 GOGOPARK 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6

25、6 7 7 8 8 9 9 1010 专项物业建议专项物业建议商业部分商业部分 合肥代表性商业市场分布合肥代表性商业市场分布 44 购物导向购物导向 大众化大众化 高档化高档化 餐饮娱乐互动导向餐饮娱乐互动导向 合肥富世广场 合肥万达广场 华邦世贸城 合肥银泰中心 老报馆 元一时代广场 1912 艺术创意诉求艺术创意诉求 GOGOPARK 合肥代表性商业市场情况合肥代表性商业市场情况 专项物业建议专项物业建议商业部分商业部分 市场鸡肋区市场鸡肋区 45 艺术创价艺术创价 应用到商业体的不同所在应用到商业体的不同所在 本地文化，国际元素，视、听、触、嗅、味觉的运用 艺术购物休闲中心艺术购物休闲中

26、心 传统商业体传统商业体 使消费者感受到愉悦的、艺术的、与众不同的精妙体 验，成为消费阶层交流和共鸣的动力 新型商业体 设计的精髓 提升至更高层次的魅力 增加更多附加商业价值 建筑景观设计建筑景观设计 品牌设计品牌设计 + + 艺术融入理念艺术融入理念 艺术设计元素艺术设计元素 + + 专项物业建议专项物业建议商业部分商业部分 46 面对合肥市现有及未来购物中心遍地开花，及创意文化型商业体初出茅庐 的市场情况，走“艺术/文化创价的艺术商业中心”是本项目的明智之选。 打造独一无二的打造独一无二的 街区型岛式创意型文化商业体街区型岛式创意型文化商业体 揉合艺术中心与购物街区的功能，将艺术、人文、商

27、业、自然四大核心元 素融合，令艺术欣赏、人文体验、自然绿化，以及购物消费之间产生一体 化而微妙的互动化学作用，为市民及旅客带来前所未有的时尚消费体验， 成为城市商业的名片，城市的会客厅。 空间布局建议：空间布局建议： 商业部分建议设计成多栋3-4层独立式低密度建筑，以 足够的风格建筑空间、绿化水景空间、交流互动空间 形成城市新型创意文化地产的空间布局，能有效地与 天鹅湖滨融为一体，形成水中鹅卵石的影像。 专项物业建议专项物业建议商业部分商业部分 47 城市水幕舞台 城市影院 儿童职业扮演乐园 艺术购物休闲商业体 建筑风格建议：建筑风格建议： 可在徽派灰墙白瓦庭院风的建筑基调上，融入现代 时尚元

28、素，如运用不同的几何造型和大胆饱满的色 彩，打造极具国际性的外观设计。 专项物业建议专项物业建议商业部分商业部分 48 景观小品建议：景观小品建议： 以别致的水系贯穿整个开放式的休闲体验街区，中央 大道、小广场、艺术小品、绿植、叠水、休憩区等点 缀其间，形成格局开阔又曲径通幽的休闲体验空间； 以此形成广阔的天鹅湖水际线的延伸带，为水中鹅卵 石的形象增添时尚动感。 街区示意图街区示意图 清水混凝土风格示意图清水混凝土风格示意图 几何造型、大胆色彩运用示意图几何造型、大胆色彩运用示意图 49 街区示意图街区示意图 50 街区示意图街区示意图 51 街区示意图街区示意图 艺术空间建议：艺术空间建议：

29、 将合适的一些外部空间、公共内部空间设计成艺廊， 展示艺术作品，提升整个商业空间的艺术人文氛围， 同时也为一些艺术家提供展示空间与公共交流的契机。 此外，还可以设臵一些导览设备，让顾客透过互动方 式，实时浏览艺术品的制作过程及艺术家数据，让消 费者分享艺术创作的氛围，认识艺术品。 专项物业建议专项物业建议商业部分商业部分 52 业态建议：业态建议：对于商业艺术购物休闲中心的定位，建议 业态配比基本在购物：餐饮：休闲娱乐：艺术展示及 其他 = 3.5：3：3：0.5左右。 品牌建议：品牌建议：引进国际知名品牌，且一般是旗舰店或形 象店，形成安徽省独一无二的国际时尚中心。 艺术空间示意图艺术空间示

30、意图 品牌商家示意图品牌商家示意图 VILLAVILLA 动感空间动感空间 休闲娱乐休闲娱乐 艺术人文艺术人文 体验体验 餐饮美食餐饮美食 时尚潮流时尚潮流 以时尚人士为以时尚人士为 主的消费主的消费 品牌时装品牌时装 潮流电子潮流电子 产品产品 品牌饰品品牌饰品 美容美容SPASPA 城市影院城市影院 城市水幕舞台城市水幕舞台 酒吧、酒吧、KTVKTV 服务写字楼人服务写字楼人 士、住户士、住户 银行银行 精品超市精品超市 创意生活用品创意生活用品 中西餐厅中西餐厅 新概念文化新概念文化 餐饮餐饮 咖啡茶吧咖啡茶吧 书吧、教育书吧、教育 培训培训 艺廊艺廊 创意文创意文 化产品化产品 高档米

31、其林高档米其林 餐厅餐厅 高端配套高端配套 增加互动参与环节增加互动参与环节 吸引消费者吸引消费者 天鹅谷（天鹅谷（ART&BUSINESS VILLA）业态布局）业态布局 黄金珠宝黄金珠宝 53 54 专项物业建议专项物业建议商业部分商业部分 地下一层商业规划：地下一层商业规划： 精品超市精品超市 + + 新概念文化餐饮新概念文化餐饮 + + 创意生活用品创意生活用品 + + 美容美容SPASPA + + 便利服务便利服务（ 花店花店、洗衣房洗衣房、药妆店等药妆店等） 城市水幕舞台 城市影院 儿童职业扮演乐园 艺术购物休闲商业体 55 专项物业建议专项物业建议商业部分商业部分 新概念文化餐饮

32、新概念文化餐饮 新概念文化餐饮，建立在全国商业地产、全国特色餐 饮、全国画家（艺术家）和消费者迫切需求的基础之上， 整合中小型特色餐饮和原创艺术品，利用天顶、休闲区、 VIP包房、走廊和就餐区的墙壁、可移动隔墙以及其他 任何可利用的空间，增加原创艺术作品展销、图书展销、 陶艺展销、茶艺展销、音像制品展销、家具家饰展销等 配套项目，用原创艺术品及其他文化商品丰富餐饮环境， 提高其文化品位，从而提高餐饮消费的附属价值。 米其林星级餐厅米其林星级餐厅 米其林餐厅，也就是被世界著名美食指南米 其林酒店与餐厅指南（下简称指南）评上 星级的餐厅，一直是高端餐饮的代名词。（在法 国，厨师属于艺术家的范畴）

33、56 专项物业建议专项物业建议商业部分商业部分 儿童职业扮演乐园儿童职业扮演乐园 打造主题性儿童职业角色扮演体验乐园，让3-15岁 的儿童实现“长大后”的梦想，激发儿童潜力畅享职业 体验，培养综合素质，迎合父母期许。 乐园面向3-15岁的儿童，设臵多种不同类型的职业 扮演场馆，同时引进知名少儿才艺培训（包括音乐、舞 蹈、围棋等等）、英语培训、亲子互动乐园、儿童用品 专业店以及儿童主题餐厅等，儿童职业扮演乐园联手一 系列儿童商业机构，打造完善的儿童产业链条，作为青 少年素质教育的一个创新型平台。 护士体验护士体验 法官体验法官体验 消防员体验消防员体验 邮政工作体验邮政工作体验 电视台工作体验电

34、视台工作体验 专项物业建议专项物业建议商业部分商业部分 主题风格化影院主题风格化影院 以主题式、创新型影院的独特定位 形成差异化竞争，为项目打造安徽地区 标杆性影城拥有数字巨幕厅、3D 厅、风格主题厅等特色的电影院。 57 专项物业建议专项物业建议商业部分商业部分 城市水幕舞台城市水幕舞台 运用水幕、光影、多媒体影音交相辉映的效果设臵水上中央 舞台，用于重大节庆表演、品牌发布会、艺术文化展览等活动， 吸引人气，形成合肥市的独一无二的号召力中心据点。 同时，运用由激光演示系统、放映机系统、水幕发生器、音响系 统组成的科技技术打造合肥首个水幕剧场。 58 电影院与水幕剧场示意图电影院与水幕剧场示意

35、图 59 专项物业建议专项物业建议商业部分商业部分 个性书吧、教育培训个性书吧、教育培训 艺廊、艺术空间艺廊、艺术空间 演绎酒吧演绎酒吧 创意生活用品创意生活用品 60 专项物业建议专项物业建议商业部分商业部分 康健美容康健美容SPASPA 品牌时装、饰品、化妆品品牌时装、饰品、化妆品 潮流电子产品潮流电子产品 开发商开发商/ /运营商运营商 太古地产 区位区位 朝阳区三里屯北路19号 开业时间开业时间 2008年6月 经济技术指标经济技术指标 占地逾5.3万平方米，总楼面面积超过17.2万平方米 定位定位 集购物、休闲、艺术、娱乐为一体的人文风尚汇 主题特色主题特色 三里屯VILLAGE拥有

36、数目众多的室内艺术画廊，让你能 随时随地都欣赏到各类艺术展演。从跨界合作的艺术时 装秀到全球巡回的新秀摄影展 建筑特色建筑特色 一个由19幢低密度建筑布局而成的大型开放式购物街区， 通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独 特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。 业态配比业态配比 购物55%、餐饮25%、休闲及其它20% 代表商户代表商户 Balenciaga、Moncler、Versace及I.T、agns b.、 LIU.JO和VIVIENNE TAM、Apple Store、Adidas环球店 专项物业建议专项物业建议商业部分案例借鉴商业部分案例借鉴 北京三里屯北京三里

37、屯VILLAGEVILLAGE 三里屯Village位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，占地逾5.3万平 方米，总楼面面积超过17.2万平方米，其中南区7.2万平方米，由 19座充 满创意的时尚建筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店。是 太古地产首个在中国内地落成启用的零售项目。 61 开发商开发商/ /运营商运营商 新世界发展 区位区位 香港尖沙咀核心地段河内道18号 开业时间开业时间 2009年12月17日 经济技术指标经济技术指标 总建筑面积3.7万平米 定位定位 全球首个购物艺术中心 主题特色主题特色 在整个商场的商铺间设有艺廊，展示艺术作品，让 顾客分享艺术创作的方式，

38、在高档购物环境中设臵艺术 中心的功能。 建筑特色建筑特色 六层盒体建筑 业态配比业态配比 购物65%、餐饮25%、休闲及其它10% 代表租户代表租户 银座默林（日本 82年历史吉列猪扒三文治专门店，首 次进驻香港）、Expressamente illy意大利咖啡餐厅、 Aropa部族餐厅（提供所罗门群岛部族 Anuta美食）、 MiXTRA时尚运动专门店、AINHOA化妆品专门店、 Market Place by Jasons超巿 专项物业建议专项物业建议商业部分案例借鉴商业部分案例借鉴 香港香港K11K11 K11是全球首个购物艺术中心，经由创办人兼主席郑志刚先生策划三年， 揉合艺术中心与购

39、物商场的功能。为支持本地艺术创作，开拓空间予 艺术家与公众交流，K11艺术购物内设计了十八个艺廊，遍布于商 场四层的店铺之间。 62 北京蓝色港湾北京蓝色港湾 SOLANASOLANA蓝色港湾国际商区蓝色港湾国际商区 19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力 城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售 名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、大型KTV等丰富的选择。 开发商开发商/ /运营商运营商 蓝色港湾有限公司 区位区位 北京朝阳公

40、园西北角 开业时间开业时间 2008年5月 经济技术指标经济技术指标 定位定位 Lifestyle Shopping Park 主题特色主题特色 引入 “Lifestyle Shopping Center”商业，打造 与国际潮流对接的时尚风向标，和享受阳光湖水的 购物天堂和欢聚空间 建筑特色建筑特色 19栋2至3层的欧式建筑 业态配比业态配比 购物60%、餐饮20%、休闲及其它20% 代表商家代表商家 传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部 专项物业建议专项物业建议商业部分案例借鉴商业部分案例借鉴 63 专项物业建议专项物业建议酒店部分酒店部分 合肥高端酒店市场分布合肥高端酒店市场分布 9 9 7 7

41、 6 6 4 4 1 1 3 3 2 2 5 5 8 8 1 索菲特明珠大酒店 2 元一希尔顿酒店 3 两淮豪生大酒店 4 天鹅湖大酒店 5 合肥泓瑞金陵大酒店 6 翡翠湖建国迎宾馆 7 合肥外商国际俱乐部酒店 8 古井假日酒店 9 合肥泓瑞金陵大酒店 64 酒店建设来自于工程设计、艺术设计两条主脉络的互动作用而完美的呈现。传统酒店 建设偏重工程建设，忽视艺术建设的体系，我们的目标是将工程（物质财富）和艺术（精 神财富）合二为一，创建时尚潮流的文化设计酒店。我们关注和发展“地域文化”的思想， 将只存在于想象和文字中的创想引入酒店设计。我们不仅做艺术设计，而且用艺术去编撰 对时尚生活方式的独特感

42、受。 在当今设计酒店、艺术酒店兴起的时代，艺术设计不仅是酒店的陪衬和点缀，而且是 当地酒店的核心力量和灵魂，并成为酒店客人交流和共鸣的动力。 专项物业建议专项物业建议酒店部分酒店部分 65 面对合肥高端酒店市场全线覆盖的局面，秉承本项目直临天鹅湖的景观优势和广电集 团的文化传播的特质，本项目酒店部分的发展方向建议为小型奢华的文化创意型酒店。小型奢华的文化创意型酒店。 文化创价文化创价 应用到酒店的不同功能应用到酒店的不同功能 本地文化，国际元素，视、听、触、嗅、味觉 文化设计酒店文化设计酒店 传统酒店传统酒店 使旅客感受到愉悦的、与众不同的精妙体验 成为酒店客人交流和共鸣的动力 设计文化酒店的

43、 核心力量和灵魂 提升至更高层次的魅力 增加更多附加商业价值 工程设计工程设计 艺术设计艺术设计 + + 打造与众不同的打造与众不同的 奢华型文化设计酒店奢华型文化设计酒店 专项物业建议专项物业建议酒店部分酒店部分 感知设计理念感知设计理念 设计文化元素设计文化元素 + + 66 精品酒店是指规模相对较小，能提供有吸引力的服务， 以较高的价格服务于特定的顾客群体的一种酒店类型， 是区别于豪华和经济型酒店的，在市场细分条件下诞生 的个性化的酒店业态。 精品饭店与星级饭店和联号饭店 最大的不同就在于其“个性个性、品味品味、小众小众”，而在产品 要素配臵和服务实现过程中又竭力追求较高层次的品味追求较

44、高层次的品味， 无论它的外观和设计是前卫的还是复古的，给人的感觉 却又是时尚的。 精品会所型酒店的市场分析精品会所型酒店的市场分析 国际：国际： 欧洲历史悠久的精品酒店往往具有独特的历史和文化渊源，比如在城堡、城区古建 筑和其它具有历史感的设施上改建而成的 饭店。现在新建的精品酒店往往处于模仿与创新 筑和其它具有历史感的设施上改建而成的饭店。现在新建的精品酒店往往处于模仿 与创新 之中，但在设计、设施、项目和服务方面更加注重品牌的时尚色彩。比如喜达屋推出的w 品牌，IHG 的indigo 品牌，万豪与 意大利珠宝商和奢侈品制造商bulgarispa 共同创建的 bulgari品牌希尔顿在伦敦创

45、立的trafalgarhilton 波士顿的in tercontinental房 地产也成功 bulgari品牌，希尔顿在伦敦创立的trafalgarhilton，波士顿的in-tercontinental房地产也成功开发了ninezero精品酒店。 国内：国内：国内少数的几家饭店已经被认为具有了精品饭店的雏形，如上海的马勒别墅、北京的新红资（俱乐部客栈避暑山庄） 长城脚 下的公社酒店和深圳的丹枫白露等与此的新红资（俱乐部、客栈、避暑山庄）、长城脚下的公社酒店和深圳的丹枫白露等。与此同 时，跨国饭店投资与运营商也开始在中国推行精品酒店的理念和设计实践。 专项物业建议专项物业建议酒店部分酒店部分

46、 boutique hotel boutique hotel （精品会所型酒店）（精品会所型酒店） 酒店类别酒店类别 服务对象服务对象 服务特色服务特色 五星级商务酒店 商务人士 商务、会议 滨水生态型酒店 商务及旅游群体 商务、休闲、交际、 会议 度假型酒店 旅游度假人群 休闲、游憩 精品会所型酒店 会员制 管家式服务 67 打造合肥市场最高档次的文化创意性酒店，与众不同的酒店文化氛围、潮 流时尚的生活方式给现代商务旅客带来独一无二的创意期待，也是未来酒 店业发展的新趋势。 专项物业建议专项物业建议酒店部分酒店部分 酒店建议：酒店建议： 打造小型奢华的文化创意型酒店打造小型奢华的文化创意型酒

47、店 塑造新的城市酒店文化景观塑造新的城市酒店文化景观 68 专项物业建议专项物业建议酒店部分酒店部分 空间布局建议：空间布局建议：国际酒店位于超高层的顶端，以足够的 高度形成城市新地标景观的空间布局。 建筑风格建议：建筑风格建议：与所在地历史、文化、自然环境相结合， 强调与室外环境在空间上、视线上的融合与贯通，强调 空、透、通。有规模壮观、装潢典雅、出类拔萃的专项 配套设施，注重艺术性、文化性、欣赏性、地缘性。 69 小型奢华酒店 2.5万平米左右 历史散发点：根据不同的历史时期，推出不同的主题客房。一 间客房就是一段历史，可以引导入住客人感受不同的历史文化。 地域散发点：根据不同的地域特色，推出不同的主题客房。如 徽派风情、西藏风情、泰国风情、非洲风情、地中海风情等。 文化设计的思维散发点文化设计的思维散发点 关于酒店大堂：关于酒店大堂：建议将大堂设立在超高层的顶端，观 光电梯直达大楼顶端，接待大堂与天幕观光平台共同 构成震撼的效果，创造与众不同的入住体验，提高酒 店魅力。 专项物业建议专项物业建议酒店部分酒店部分 顶层酒店大堂示意顶层酒店大堂示