哈尔滨阔百世纪松北项目可行性研究报告(4月23日）94P.pdf

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1、0 阔百世纪松北项目阔百世纪松北项目 可行性研究报告 ( 2011年年4月月23日 ）日 ） 1 前言前言 近年哈尔滨市房地产开发占哈市全社会固定资产投资比重不断加大，房地产已成为哈尔滨 市经济发展的重要支柱产业之一，哈尔滨市政府推出城市发展战略，更加推动了房地产行业的 繁荣与发展，哈尔滨市房地产市场存在巨大的商业机会。 可行性报告从哈尔滨房地产市场出发，对项目所在的松北区市场进行分析，对项目进行了 综合定位与论证，为项目的可行性提供了方向和依据。 2 一、哈尔滨市总体规划简要介绍 二、松北区发展概况 三、哈尔滨市房地产市场发展研究 四、项目理解与定位 五、项目技术分析 六、结论 七、附件 一

2、、哈尔滨市总体规划简要介绍 二、松北区发展概况 三、哈尔滨市房地产市场发展研究 四、项目理解与定位 五、项目技术分析 六、结论 七、附件 Contents Contents 目录目录 3 一、哈尔滨市总体规划简要介绍一、哈尔滨市总体规划简要介绍 4 a、市属用地总规模：a、市属用地总规模：哈尔滨市行政辖区，总 面积为5.3万平方公里。 b、规划区：b、规划区：指哈尔滨市区，总面积为7086平 方公里。 c、中心城区：c、中心城区：指哈尔滨市道里区、道外区、 南岗区、香坊区、平房区、松北区的行 政辖区，呼兰城区及双井镇、长岭镇、 沈家镇、孟家乡和阿城城区（包括新利 街道、舍利街道）及蜚克图镇、料

3、甸乡、 红星乡，总面积为4187平方公里。 d、主城区：d、主城区：指哈尔滨市道里区、道外区、南 岗区、香坊区、平房区、松北区、呼兰 区规划的城市建成区，总用地面积458平 方公里。 规划范围规划范围 、哈尔滨概述、哈尔滨概述 5 a、 人口规模：a、 人口规模：截至2010年底，哈市总人口数已达到992万， 2020年市域常住人口控制在1050万人， 城镇化水平达到65%；中心城区常住人口控制在600万人，非农业人口为500万人，城镇化水平为 83.3%；主城区实际居住人口为460万人，其中常住人口为387万人，暂住人口为73万人。 b、 用地规模：b、 用地规模：2020年，中心城区用地面

4、积为4187平方公里。主城区城市建设用地458平方公里，人均 城市建设用地99.6平方米。 城市规模城市规模 6 a、 经济总量a、 经济总量 2010年哈尔滨全年实现地区生产总值3665.9亿元，按可比价格计算比上年增长14.0%。其中，第一 产业实现增加值412.7亿元，增长7.3%；第二产业实现增加值1384.6亿元，增长17.1%；第三产业实现增 加值1868.6亿元，增长13.5%。非公有制经济实现增加值1904.3亿元，增长16.5%，占全市地区生产总值 的比重为51.9%。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为6.3%、44.2%和49.5%。人均地区生产总值 36961元，

5、比上年增长13.9%。 b、 利用外资b、 利用外资 全年实际利用外资7.03亿美元，比上年增长13.1%，新批准外商直接投资项目83个，合同外资金额 3.67亿美元；直接使用外资金额7.0亿美元，增长15.7%。全年新批1000万美元以上的项目17个，总投资 6.1亿美元，合同外资金额2.91亿美元。 c、 引进内资c、 引进内资 全年引进内资项目458个，协议引进内资1492.9亿元，增长7.8%；实际到位资金517.2亿元，增长 40.0%，其中省外资金382.7亿元，增长37.5%。 、2010年经济发展统计指标分析、2010年经济发展统计指标分析 7 d、消费品d、消费品 全年社会消

6、费品零售总额1770.2亿元，比上年增长18.8%，批发业零售额219.3亿元，增长 16.5%；零售业零售额1321.9亿元，增长19.0%；住宿业零售额15.9亿元，增长19.5%；餐饮业零售额 213.1亿元，增长19.4%。 e、居民收入e、居民收入 城市居民家庭年人均可支配收入17556.8元，增长10.5%，人均消费性支出13939.5元，增长 12.8%；农村居民年人均纯收入8020.3元，增长18.4%，人均生活费支出4665.9元，增长18.9%。 f、居民住房 f、居民住房 哈尔滨市区人均住房使用面积22.1平方米，比上年增加1.3平方米；农村居民人均居住使用面积 24.4

7、平方米，增加0.3平方米。农村砖瓦化钢木结构住房比重87.7%，比上年提高1.8个百分点。 8 g、房地产开发g、房地产开发 哈尔滨全年房地产开发完成投资360.7亿元，增长29.4%，占全社会固定资产投资的比重为13.6%。 商品房施工面积2911万平方米，增长9.2%，其中商品住宅施工面积2408万平方米，增长12.4%。 h、建筑业h、建筑业 全年建筑业实现增加值363.0亿元，比上年增长16.9%，占全市地区生产总值9.9%。资质以上建筑 业企业1209户，完成建筑业总产值1083.9亿元，增长33.4%。建筑业全员劳动生产率186741元/人，比 上年提高20522元/人。 9 哈尔

8、滨市委十二届七次全会初步提出全市发展战略，哈尔滨总体发展战略概括为：“一江居中、 两岸繁荣，北跃、南拓、中兴，强县”。打造“万顷松江湿地，百里生态长廊”，实施“以水为纲， 以水定城，以水丽城”战略目标，以松花江为纽带整合、开发沿江湿地生态资源，亮出亲水生态牌， 提升哈尔滨市整体城市品质和品位。 、城市建设现状和城市规划发展、城市建设现状和城市规划发展 10 北跃北跃 北跃：北跃：科技创新 为先导，把江北打造 成集文化、生态功能、 科技为一体的新城区。 强县强县 强县：强县：推进城乡 一体化，市县同步 发展，相互促动。 南拓：南拓：依托平房、开 发区现有工业基础，打 造新型工业新城。 南南拓拓

9、中兴中兴中兴中兴 中兴：中兴：加快老城 改造，加快哈西、 群力新区建设。 11 哈尔滨将形成可持续发展的“一江、两城、九大组团”的主城区空间结构。以松花江（一江）为轴 线，联系两岸生态环境、人文景观与自然景观，形成江南、江北两大城区（两城），构筑中心、群力、 哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰九大组团，建设功能分区明确、组团布局合理、楔形绿地 相隔、人居环境良好、基础设施完备、交通网络便捷、风貌特色突出的生态型园林城市。 以“一江、两河、三沟、四湖”为依托构筑生态框架。 构建“一主六副”城市公共中心。 建设“五大产业基地”。 至2020年，居住用地面积为12900万平方米，人均居住用地面

10、积为28平方米，规划城市人均居住建筑 面积为35平方米。形成21个居住片区，重点建设松北、群力等居住新区。 至2020年，居住用地面积为12900万平方米，人均居住用地面积为28平方米，规划城市人均居住建筑 面积为35平方米。形成21个居住片区，重点建设松北、群力等居住新区。 12 二、松北区发展概况二、松北区发展概况 13 松北新区位于哈尔滨市北部，是2004年2 月经国务院批准成立的，辖区面积736平方公 里。下辖五个镇，即松北镇、松浦镇、万宝 镇、对青山镇和乐业镇。现有人口21.6万人。 滨洲、滨北、哈齐、哈伊、哈黑、哈大、哈 绥高速公路等多条公铁干线穿境而过，距哈 尔滨太平国际机场仅2

11、0分钟车程，是全市、 全省重要的交通枢纽。 、松北区概述、松北区概述 14 松北中央生活区为哈尔滨“北跃”战略的首要理念及核心区域，通过整合水生态和科技两大 优势资源，吸纳集聚各类高端研发机构，高新技术企业和科技创业者，使科技新城成为国家级的 研发中心和科技创新中心。 目前，松北科技创新城入驻项目有国家农业科技创新中心、国家特种焊接工程研究中心、东 北农业大学教学科研中心、哈尔滨国际金融大厦、科技创新城综合性会所、香格里拉、荣业五星 级酒店等。 15 江北作为城市扩容和“北跃”战略的重要发展方 向，将打造“北国水城”和“科技新城”。通过 建设“二纵、四横、十八湖”水系网络和130平 方公里科技

12、创新城，形成集旅游度假、娱乐休闲、 科技人文、生态居住于一体的现代城市版图。 为满足出行，松花江上将建13条过江通道。松浦 大桥已通车，松花江公路大桥扩幅（新桥）、西 三环桥及滨北公铁两用桥已开工建设，预计2011 年底投入使用。客运轨道通道包括地铁二号线和 四号线。届时13条过江通道将使松花江南北两岸 交通更为便捷。利民大道西侧滨州铁路线旁将建 设哈尔滨北站，形成哈尔滨北部重要交通枢纽。 、松北区发展趋势分析、松北区发展趋势分析 16 江北大学城云集哈尔滨师范大学、商业大学、哈尔滨商业大学广厦学院、哈尔滨商业大学德强学院、农 垦职业技术学院、黑龙江科技大学、生物科技学院等名校，学府气息浓厚；

13、北京路东侧规划占地31平方 公里的“三家湾避暑度假新城”，以“一心五镇”、“三山五湖十六岛”的布局，在国内形成“南有三 亚湾避寒，北有三家湾避暑”的态势，全面提升松北区在哈市乃至全国的形象与地位。 17 通过构建“三横四纵”交通骨架，打 造贯通江南江北、松北区的大交通格局， 松北区全区基础设施投资累计完成28.55亿 元，重点实施了松花江公路大桥扩建工 程，大耿家立交桥建设工程、四环路与三 环路西延长线立交桥工程、太阳岛下穿桥 工程、金水河桥梁等11座桥梁及道路建设。 a、区域基础设施概况a、区域基础设施概况 、区域市政及规划建设要素、区域市政及规划建设要素 18 b、“三横四纵”路网布局b、

14、“三横四纵”路网布局 通过“三横四纵”交通体系和过江通道建设，拉开城市骨架，拓宽发展空间。“三横”道路建成后 将为科技创新城建设和城乡一体化发展创造良好条件。“四纵”道路建成后，松北、呼兰与江南老城实 现南北贯通，区内东西贯通。 19 三 横：三 横： 1、三环路江北段，完成16.8公里，投资12亿元，已经投入使用，并成为连通松北的最重要交通干道。 2、万宝大道工程总投资5亿元，从大耿家转盘道至东金葡萄园路段已投入使用。 3、沿江景观大道，目前正在推进建设中。 四 纵：四 纵： 1、松北大道，已经投入使用，成为连通江南、江北的重要通道。 2、祥安北大街-祥安南大街-三环路西江桥，目前祥安北大街

15、、祥安南大街已竣工投入使用，阳明滩大桥 已于2010年启动建设，2011年末竣工。 3、松浦大道，总投资3.18亿元，松浦大桥至三环路段已通车，三环路至利民大道段2011年底通车。 4、江山街工程正在前期推进中。 20 c、文化旅游产业概况c、文化旅游产业概况 文化中心项目是哈尔滨市加快 现代化大都市建设步伐，提高哈尔 滨历史文化名城地位，突出联合国 命名的音乐之都的地域文化特色， 适应人民群众文化需求的重大举措。 该项目主要由哈尔滨大剧院、职工 文化艺术宫和综合馆三座建筑构成。 项目计划投资18.8亿元，目前，已 完成哈尔滨大剧院、职工文化艺术 宫筑岛工程地下部分基础工程。 21 国家风景名

16、胜区5A级旅游风景区太阳岛亦坐落于松北区，是哈尔滨打造“万顷松江湿地，百里生 态长廊”旅游带的核心区，太阳岛项目的深度开发，主要通过太阳岛东区国际啤酒城项目、中区国际 会议中心项目和西区欢乐太阳岛主题乐园项目，完善旅游服务和配套功能，使之成为哈尔滨享誉国内 外的名片。 22 d、金融商贸项目概况d、金融商贸项目概况 定位“金融+商务”双核功能，推动松北区域性金融商务中心建设。哈尔滨润恒农副产品交易中心 项目占地21万平方米，建筑面积50万平方米，总投资10.5亿元。2011年末完成建筑规模17万平方米。 润恒农副产品交易中心项目 23 华润欢乐颂哈尔滨购物广场项目、金融中心项目、凯利汽车百货广

17、场项目、哈尔滨保利公园九号 商住项目、荣业五星级酒店项目、香格里拉（五星级酒店）项目、盛恒基生活广场项目等形成松北金融 商贸圈核心位置，为办公、休闲、居住一体化金融商务中心。 盛恒基生活广场项目荣业五星级酒店项目 24 松北区为哈尔滨市委及松北区委关注民生、改善民生、保障民生工作的集中部署区域，哈医大四院 松北分院项目、剑桥国际幼儿园项目、黑龙江中医药大学附属第二医院项目、哈尔滨工业大学附属中 学校舍整体搬迁项目、中加国际学校项目等。 哈医大四院松北分院项目 e、民生项目概况e、民生项目概况 25 综上所述，松北区内项目所在区位无论从基础设施、路网建设、文 化旅游产业、金融商贸、民生保障等方面

18、将逐渐发展成熟，松北区具有 更为广阔的发展前景！ 综上所述，松北区内项目所在区位无论从基础设施、路网建设、文 化旅游产业、金融商贸、民生保障等方面将逐渐发展成熟，松北区具有 更为广阔的发展前景！ 26 三、哈尔滨市房地产市场发展研究三、哈尔滨市房地产市场发展研究 27 2009年/2010年哈尔滨市商品房成交套数简表（不含呼兰、阿城） 1、整体发展概述 2009年/2010年哈尔滨市商品房成交套数简表（不含呼兰、阿城） 1、整体发展概述 2001-2010年以来，哈尔滨 市房地产市场呈稳步增长态势， 2009年积极的财政政策、宽松的 货币政策等因素，形成了哈尔滨 房地产市场的繁荣局面。2010

19、年 房地产市场保持持续增长态势， 全年商品房成交套数44213套， 同比增长11%；商品房成交面积 4560512.5平米，同比增长15%。 哈尔滨房地产市场仍呈购销两旺 态势。 2009年/2010年哈尔滨市商品房成交面积简表（不含呼兰、阿城） 全年商品房成交套数44213套， 同比增长11%；商品房成交面积 4560512.5平米，同比增长15%。 哈尔滨房地产市场仍呈购销两旺 态势。 2009年/2010年哈尔滨市商品房成交面积简表（不含呼兰、阿城） 09年10年销售套数趋势对比图 0 2000 4000 6000 8000 10000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1

20、2月 2010年 2009年 09年10年销售面积对比图 0 200000 400000 600000 800000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2010年 2009年 （一）哈尔滨房地产市场分析（一）哈尔滨房地产市场分析 28 a、 房地产市场将稳步持续发展a、 房地产市场将稳步持续发展 哈尔滨2011年-3月累计成交18567套，同比增长104.48%；累计成交面积1316189.89平米， 同比增长34.5%。从2011年1-3月哈尔滨商品房成交情况看，哈尔滨市房地产市场总体发展势头良 好。随着众多新盘陆续开盘，市场供应量将大幅增加，预计哈尔滨房地产市场将呈持

21、续稳步发展 的态势。 2011年1-3月哈尔滨房地产市场2011年1-3月哈尔滨房地产市场成交情况（不含呼兰、阿城）成交情况（不含呼兰、阿城） 时间时间成交套数成交套数同比涨幅同比涨幅成交面积（）成交面积（）同比涨幅同比涨幅 2011年1-3月2011年1-3月1856718567104.48%104.48%1316189.891316189.8934.5%34.5% 2、房地产现状分析2、房地产现状分析 29 b、品牌开发商受到市场欢迎b、品牌开发商受到市场欢迎 面对日益激烈的市场竞争，开发商不仅注重项目自身品牌建设，更加重视企业品牌的塑造，以通过 “品牌”的建设，坚定消费者信心、获得市场认

22、可。在手段上部分开发商增加了宣传投入，以大篇幅、 高频次广告宣传和公关活动，扩大企业和项目品牌知名度与美誉度，获得消费者的青睐。 c、政策导向利好松北c、政策导向利好松北 “北跃”意味着在松花江北岸再造一个现代化新城区，松北区以高投入、高增长和高效益保证发展 的高速度。有政府政策的支持，江北区域的求购人群旺盛，并且求购人群信心实足。随着松北区公共配 套设施的完善，良好的生态环境，吸引越来越多的人到松北区安家置业。 30 1、松北区域市场特点1、松北区域市场特点 松北区房地产市场发展正走向成熟，从发展趋势看，松北区域已成为哈尔滨市的热点置业区域。松 北区域内产品类型较为丰富，主要有高层、多层、别

23、墅、洋房等，客群多为私企老板、企业高管、教师、 高级白领等中、高端高素质消费群。优良的生态环境，良好的发展前景，令松北区具备发展高品位、高 素质项目的条件。 目前松北区以市政府为中心的观江区域价格区间在6400-11800/（不含别墅），以医大四院与松 北会展中心为核心的中央居住区价格区间在5400-7000/（不含别墅），中央居住区域作为哈尔滨市委 及松北区委关注民生、改善民生、保障民生工作的集中部署区，凭借哈医大四院松北分院项目、剑桥国 际幼儿园项目、黑龙江中医药大学附属第二医院项目、哈尔滨工业大学附属中学校舍整体搬迁等配套项 目，未来存在着巨大发展空间。 （二）松区域市场分析（二）松区域

24、市场分析 31 2、竞争态势分析2、竞争态势分析 作为哈尔滨市政府重点发展区域，松北区域发展空间广阔，随着北国水城、科技创新城 等定位的确定，板块发展带动了楼市迅速发展。同时，众多竞争对手也相继炒热了松北板 块，共同促进板块内项目的共赢。区域的发展与楼市的发展相辅相成，新盘不断涌现。 32 2、供应：土地供应量仍无法满足市场，需求大于供给导致拿地难度加大2、供应：土地供应量仍无法满足市场，需求大于供给导致拿地难度加大 2010年哈市商住用地成交较2009年有大幅度增额，2011年哈市商品房供应持续增长将是必然趋势， 但仍无法满足市场需求。松北区、群力新区、哈西新区将是主力供应区。二环内市场供应

25、将逐渐减少， 更多的市场供应在三环附近，哈尔滨商品房市场正式迎来三环时代。松北区以其便利的交通条件与完善 的配套设施将成为置业首选。 1、市场：消化期过后，哈尔滨房地产市场将呈上行趋势 二环内市场供应将逐渐减少， 更多的市场供应在三环附近，哈尔滨商品房市场正式迎来三环时代。松北区以其便利的交通条件与完善 的配套设施将成为置业首选。 1、市场：消化期过后，哈尔滨房地产市场将呈上行趋势 尽管政府出台了“国八条”、“限购”等调控政策，但预计三个月政策消化期过后，各类置业 将依据自身需求选择理性入市。五一、十一、春秋房展会等节点，各项目将集中推盘，供应量大幅增长。 预计部分刚性需求、抵御通货膨胀避险资

26、金会进入市场，成交量将有所上升，房价将小幅上行。 （三）哈尔滨房地产前景预测（三）哈尔滨房地产前景预测 33 3、需求：商品房成交量将稳中有升3、需求：商品房成交量将稳中有升 在城镇化的推进过程中，房地产业的发展意义非凡。哈尔滨市做为黑龙江省会城市，政治经济文化 中心，以其繁荣的经济、良好的居住环境，吸引众多周边城镇人口到哈市安家置业。同时哈市市区内 存在较强的商品房刚性需求，因此哈尔滨房地产市场仍呈现巨大的缺口，预计哈尔滨的商品房成交量 将会稳步上升。 4、产品：高层住宅为市场主流产品，楼盘开发更注重“品质” 哈尔滨房地产市场仍呈现巨大的缺口，预计哈尔滨的商品房成交量 将会稳步上升。 4、产

27、品：高层住宅为市场主流产品，楼盘开发更注重“品质” 随着土地日益稀缺，高层住宅已成为主流产品。楼盘品质不断提高，开发更注重产品品质，建筑规 划，园林设计、物业服务等日益得到重视。高端楼盘更加注重新技术、新功能的应用，宜居技术将会 更广泛的应用到项目开发中。 34 5、价格：房价将呈稳步发展，小幅上涨5、价格：房价将呈稳步发展，小幅上涨 从城市建设和住房需求方面看，城市建设利好激发改善置业与投资置业需求，城市住房 的供需缺口不断扩大，住房价格一路上涨。预计未来哈埠商品房价格将稳步发展，小幅上涨。预计未来哈埠商品房价格将稳步发展，小幅上涨。 35 四、项目理解与定位四、项目理解与定位 36 1、项

28、目概况1、项目概况 阔百世纪 项目位于 松北区中 央居住 区，地理 位置优 越，生活 氛围浓厚。 项目项目 37 龙兴路 祥 安 北 大 街 龙兴路 祥 安 北 大 街 项目位处松北区，祥安北大街与龙兴路交汇处； 总占地60000平方米。 232.56 258 米 232.56 258 米 2、项目介绍2、项目介绍 38 威胁威胁 竞争对手威胁 政策调整威胁 劣势劣势 占地规模较小 规划有局限 优势优势 3、项目SWOT分析3、项目SWOT分析 地块方正 净地 路网完善 区域前景 机会机会 北跃利好 配套逐步成熟 常住人口源源 不断 39 4、目标客群定位 分析4、目标客群定位 分析 改善置业

29、改善置业 首次置业首次置业 养老养老 置业目的置业目的 投资投资 伴随松北区各项配套设施的不断完善，加 之江南房价的不断飙升，越来越多的客户开始 关注居住环境清新、社区品质高、性价比优越 的松北市场。 因此我们项目的目标客群也以首次置业和 改善置业为主，养老和投资型客户为辅。 因此我们项目的目标客群也以首次置业和 改善置业为主，养老和投资型客户为辅。 40 要赢得市场，需在项目风格、产品创新、规划、户型设计、园林景观设计、社区配 套及物业管理、智能安防等方面，注重综合品质的营造，提炼自身核心竞争力，提升项目 附加值！ 因此我们要打造的是 高品质、高性价比的纯居花园社区高品质、高性价比的纯居花园

30、社区 5、项目市场定位5、项目市场定位 41 五、项目技术分析五、项目技术分析 42 项目价格定位预测项目价格定位预测 立足于项目“中高档次，高性价比，高品质社区”的定位，结合所处松北板块 市场发展现状及趋势，价格定位预测如下： 高层住宅： 高层住宅： 6200元/平方米 花园洋房： 花园洋房： 7700元/平方米 商业：商业：13000元/平方米 车位：车位：14万元/个 43 规划方案一规划方案一 总用地面积60，000m2 地上总建149998.4m2 其中 高层144463.6m2 商业4,456.6m2 会所1,078.2m2 地下总建26715.4m2 绿化率40% 建筑密度18.

31、40% 容积率2.5 44 阔百世纪松北项目成本测算表方案一阔百世纪松北项目成本测算表方案一 序 号 项目名称金额 单价(元/M2)按建筑面积 176713.8计算 备注 一、前期开发费 序 号 项目名称金额 单价(元/M2)按建筑面积 176713.8计算 备注 一、前期开发费170,100,000.00 170,100,000.00 962.57 962.57 1土地费用162,000,000.00 916.74 2营业税8,100,000.00 45.84 二、施工准备费二、施工准备费7,775,407.20 7,775,407.20 46.00 46.00 1 三通一平(临时水、电、道

32、 路、暂设、围墙） 1,767,138.00 10.00 2勘察费265,070.70 1.50 3监理费1,767,138.00 10.00 4建筑工程施工图设计费3,004,134.60 17.00 5工程招标代理费265,070.70 1.50 6测量费176,713.80 1.00 7配套工程设计费353,427.60 2.00 8施工图纸审查费176,713.80 1.00 9项目可研及环评176,713.80 1.00 10防雷设计176,713.80 1.00 三、建筑工程费三、建筑工程费353,427,600.00 353,427,600.00 2,000.00 2,000.0

33、0 1高层住宅299,996,800.00 2,000.00 高层为149998.4 2地下车库53,430,800.00 2,000.00 地下人防及车库为 26715.4 45 四、小区配套费四、小区配套费35,872,901.40 35,872,901.40 203.00 203.00 1供暖费用8,835,690.00 50.00 2供电费用16,787,811.00 95.00 3给水费用2,650,707.00 15.00 4排水费用2,650,707.00 15.00 5消防1,060,282.80 6.00 6 庭院费用(道路、绿化、建筑小品、 照明） 3,534,276.00

34、 20.00 7其它353,427.60 2.00 五、大配套费五、大配套费35,696,187.60 35,696,187.60 202.00 202.00 1基础设施配套32,692,053.00 185.00 2消防建设费1,413,710.40 8.00 3散装水泥费及防洪保安费176,713.80 1.00 4新型墙体材料专用费1,413,710.40 8.00 六、管理费六、管理费8,835,690.00 8,835,690.00 50.00 50.00 1工程管理费用8,835,690.00 50.00 七、营销费用七、营销费用10,602,828.00 10,602,828.0

35、0 60.00 1营销费用10,602,828.00 60.00 八、竣工费用八、竣工费用5,654,841.60 5,654,841.60 32.00 32.00 1维修基金4,417,845.00 25.00 2竣工费用530,141.40 3.00 3室内环境监测706,855.20 4.00 九、税金九、税金105,051,012.00 105,051,012.00 600.29 600.29 1销售税105,051,012.00 600.29 成本为一至九项合计成本为一至九项合计733,016,467.80 733,016,467.80 4,148 4,148 46 阔百世纪松北项目

36、预期经济效益分析阔百世纪松北项目预期经济效益分析 序号名 称可销售建筑面积单位销售价格（元/m2）金额（万元）备 注序号名 称可销售建筑面积单位销售价格（元/m2）金额（万元）备 注 一 商品房销售收 入 商品房销售收 入 1高层住宅141,463.60 6,200.00 87,707.43 扣出廉租房3000 2商服4,456.60 13,000.00 5,793.58 3车位750.00 个140,000.00 10,500.00 暂按750个车位 13项合计104,001.01 104,001.01 4廉租房3,000.00 3,500.00 1,050.00 为成本价 销售收入合计10

37、5,051.01 105,051.01 二综合成本综合成本73,301.65 见成本表 三利润利润105,051.01 减73,301.6531,749.37 四利润率利润率31,749.37 除73,301.65 43.31% 五 实际投资利润 率 实际投资利润 率 31,749.37 除35,000.00 90.71%90.71% 按实际投资3.5亿元 计算 47 规划方案二规划方案二 总用地面积60，000m2 地上总建150,381.6m2 其中 高层13 栋 135,626.8m2 花园洋 房 9,220m2 商业4,456.6m2 会所1,078.2m2 地下总建24,493.4m

38、2 绿化率40% 建筑密度19.20% 容积率2.5 48 阔百世纪松北项目成本测算表方案二阔百世纪松北项目成本测算表方案二 序 号 项目名称金额 单价(元/M2)按建筑面积 174875计算 备注 一、前期开发费 序 号 项目名称金额 单价(元/M2)按建筑面积 174875计算 备注 一、前期开发费170,100,000.00 170,100,000.00 972.69 972.69 1土地费用162,000,000.00 926.38 2营业税8,100,000.00 46.32 二、施工准备费二、施工准备费8,044,250.00 8,044,250.00 46.00 46.00 1

39、三通一平(临时水、电、道 路、暂设、围墙） 1,748,750.00 10.00 2勘察费262,312.50 1.50 3监理费1,748,750.00 10.00 4建筑工程施工图设计费2,972,875.00 17.00 5工程招标代理费262,312.50 1.50 6测量费174,875.00 1.00 7配套工程设计费349,750.00 2.00 8施工图纸审查费174,875.00 1.00 9项目可研及环评174,875.00 1.00 10防雷设计174,875.00 1.00 三、建筑工程费三、建筑工程费349,166,000.00 349,166,000.00 1,99

40、6.66 1,996.66 1高层住宅282,323,200.00 2,000.00 高层为141161.6 2花园洋房17,856,000.00 1,800.00 3地下车库48,986,800.00 2,000.00 地下人防及车库 为24493.4 49 四、小区配套费四、小区配套费35,499,625.00 35,499,625.00 203.00 203.00 1供暖费用8,743,750.00 50.00 2供电费用16,613,125.00 95.00 3给水费用2,623,125.00 15.00 4排水费用2,623,125.00 15.00 5消防1,049,250.00

41、6.00 6 庭院费用(道路、绿化、建筑小品、 照明） 3,497,500.00 20.00 7其它349,750.00 2.00 五、大配套费五、大配套费35,324,750.00 35,324,750.00 202.00 202.00 1基础设施配套32,351,875.00 185.00 2消防建设费1,399,000.00 8.00 3散装水泥费及防洪保安费174,875.00 1.00 4新型墙体材料专用费1,399,000.00 8.00 六、管理费六、管理费8,743,750.00 8,743,750.00 50.00 50.00 1工程管理费用8,743,750.00 50.0

42、0 七、营销费用七、营销费用10,492,500.00 10,492,500.00 60.00 1营销费用10,492,500.00 60.00 八、竣工费用八、竣工费用5,596,000.00 5,596,000.00 32.00 32.00 1维修基金4,371,875.00 25.00 2竣工费用524,625.00 3.00 3室内环境监测699,500.00 4.00 九、税金九、税金106,671,596.00106,671,596.00609.55 609.55 1销售税106,671,596.00 609.55 成本为一至九项合计成本为一至九项合计729,638,471.00

43、729,638,471.00 4,129 4,129 50 阔百世纪松北项目预期经济效益分析阔百世纪松北项目预期经济效益分析 序号名 称可销售建筑面积单位销售价格（元/m2）金额（万元）备 注序号名 称可销售建筑面积单位销售价格（元/m2）金额（万元）备 注 一商品房销售收入商品房销售收入 1高层住宅132,626.80 6,200.00 82,228.62 扣出廉租房3000 2花园洋房9,220.00 7,700.00 7,099.40 3商服4,456.60 13,000.00 5,793.58 4车位750.00 个140,000.00 10,500.00 暂按750个车位 14项合计

44、105,621.60 105,621.60 5廉租房3,000.00 3,500.00 1,050.00 为成本价 销售收入合计106,671.60 106,671.60 二综合成本综合成本72,963.85 见成本表 三利润利润106,671.60 减72,963.85 33,707.75 四利润率利润率33,707.75除72,963.85 46.20% 五实际投资利润率实际投资利润率33,707.75 除35,000.00 96.31%96.31% 按实际投资3.5亿元计 算 51 六、结论六、结论 52 综上所述，哈尔滨经济的持续稳定发展，北跃战略为松北区带来广阔发展前景，居民对改善

45、居住条件的期望与购买力水平与日俱增，这些都为本项目创造了一个极佳的投资环境与机遇。项 目的差异化产品战略定位，在市场具有广泛的目标客户。项目在经济上具有很强的可行性，投资 回报率高，具有可观的经济效益。 因此，我们得出结论： 本项目开发优势明显，项目可行！本项目开发优势明显，项目可行！ 53 七、附件七、附件 54 附件1：松北区主要项目分析附件1：松北区主要项目分析 55 望江高层均价：6400-11800元/望江高层均价：6400-11800元/ 美域江岛美域江岛 项目地址：项目地址：松北202国道与老前进堤交叉口处 社区规模：社区规模：总占40587.9，总建132494 产品：产品：4

46、栋高层 面积区间：面积区间：59136 在售均价：在售均价：11800元/ 开盘时间：开盘时间：2010年7月 项目分析：项目分析： 项目紧邻202国道，与市政府隔道相望，区位优势十分明显，同时与松花江仅隔百米，景观优势佳，周 边规划建设大剧院、美术馆等，使该项目拥有一定的文化艺术价值，多项优势使其以高价位进入市场。 56 中关国际中关国际 项目地址：项目地址：松北世茂大道与天元路交汇处 （市政府南侧） 社区规模：社区规模：总建30万平米 产品：产品：5栋高层 面积区间：面积区间：120220 在售均价：在售均价：8000元/ 项目分析：项目分析： 区位位置优越，自称“政府后花园”，交通便利，

47、南邻松花江天然河道、北临世茂大道，可望江， 具有一定的景观优势。社区以高品质豪华居住区自居。 57 世茂威廉公馆 世茂威廉公馆 项目地址：项目地址：世茂大道88号 社区规模：社区规模：总占20万，总建21万 产品：产品：11栋高层，已推9栋 面积区间：面积区间：26150 在售均价：在售均价：6200元/ 开盘时间：开盘时间：2010年7月 项目分析：项目分析： 该项目出自品牌地产绿地集团，具有一定的品牌影响力，一期园林已经成型并取得了市场认可，加 之今年以来该项目活动不断，对项目宣传起到极大的促进作用，本期产品受到市场关注程度较高。 58 新新怡园2期观天下 新新怡园2期观天下 项目地址：项

48、目地址：松北怡园路与松北大道交汇处 规模：规模：总占12.4万，总建25万 产品：产品：6栋高层，1栋多层，已推出6栋高层 面积区间：面积区间：54162 在售均价：在售均价：7300元/ 开盘时间：开盘时间：2010年8月 项目动态：项目动态：2010年5月开始内购，8月正式开盘。 小户型消化较快，目前主要待售为72、162房 源，销售率67%。1栋公寓，面积2238，预计 2011年6月开盘。 59 金色江湾一期 金色江湾一期 项目地址：项目地址：世茂大道江湾路 规模：规模：总占32万，总建53万 产品：产品：5栋高层（已推） 面积区间：面积区间：58272 在售均价：在售均价：8800元

49、/ 开盘时间：开盘时间：2010年6月 项目动态：项目动态：一期90132中大户型滞销。目前 为二期蓄客，预计2011年6月开盘。 60 地中海阳光 地中海阳光 地理位置：地理位置：世茂大道北侧 规模：规模：四期总占40万，总建100万 产品：产品：16栋高层、24栋多层、12栋别墅， 除6栋大高层外全部推出。 住宅面积区间：住宅面积区间：40-105 在售均价：在售均价：高层8500元/ 开盘时间：开盘时间：2010年10月 项目动态：项目动态：项目地理位置优越，紧邻西三环桥 边，除别墅外，房源全部公开销售，销售率34%。 61 三环外高层均价：5400-7000元/三环外高层均价：5400-7000元/ 新里海德公馆 新里海德公馆 项目地址：项目地址：商业大学以东、热源路以北 社区规模：社区规模：总占11万，总建30万 产品：产品：13栋高层，已推4栋 面积区间：面积区间：30-100 在售均价：在售均价：5600元/ 开盘时间：开盘时间：2010年5月 项