大调控下的后市研判 -20页.pdf

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1、1 2011年2011年6月月 大调控下的后市研判大调控下的后市研判 2 高通胀高通胀会持续数年，调控目的在于压制资金入市冲动，平 抑房价增速。 限购真正退出要等保障房体系完善限购真正退出要等保障房体系完善。 在限购环境下，限购城市“牛皮牛皮”持续，总体呈价稳、量价稳、量 缩缩特点。机会转看三、四线机会转看三、四线城市。 3 限购之下全国主要城市 市场动态 限购之下全国主要城市 市场动态 一线城市及经济发达的二线城市限购严格，三四线城市政策差异大一线城市及经济发达的二线城市限购严格，三四线城市政策差异大 四大一线城市以及经济发达的二线城市如天津、佛山、南京、武汉等限购政策严格四大一线城市以及经

2、济发达的二线城市如天津、佛山、南京、武汉等限购政策严格 三四线城市限购政策差异大，部分城市不限购三四线城市限购政策差异大，部分城市不限购 分类分类位置位置城市城市限购区域限购区域不限购区域不限购区域限购影响程度限购影响程度实施时间实施时间 一线一线 北京全市 2011年2月16日 上海全市 2011年1月31日 广州市辖10区2市 2011年2月24日 深圳全市 2010年9月30日 东部沿海 二线天津全市 2011年2月18日 二线佛山全市 2011年3月18日 二线南京市辖11区2县 2011年2月19日 三四线济南市辖8区1市 2011年3月7日 三四线东莞 不限购 三四线中山 三四线珠

3、海 中西部 二线武汉全市 2011年2月22日 二线长沙市辖5区90以下4县 2011年3月4日 三四线西安主城9区4县 2011年2月25日 三四线合肥主城4区外围5区3县 2011年3月24日 三四线郑州市辖6区2开发区、6县 2011年3月3日 三四线成都主城6区11郊县新区 2011年2月15日 三四线昆明主城4区、呈贡新城9郊县新区 2011年3月3日 三四线贵阳主城一环内一环外2011年2月16日 三四线乌鲁木齐本地限3套，外地限2套2011年3月10日 2011年5月主要城市商品住宅成交面积变化图2011年5月主要城市商品住宅成交面积变化图 -60% -40% -20% 0% 2

4、0% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 北京上海广州深圳天津南京济南佛山东莞中山长沙合肥成都贵阳北京上海广州深圳天津南京济南佛山东莞中山长沙合肥成都贵阳 环比同比 5月总体市场：月总体市场：“五一五一”黄金月推货增加，市场成交回升黄金月推货增加，市场成交回升 5月成交量环比4月大多回升明显（佛山除外）5月成交量环比4月大多回升明显（佛山除外） 受到“五一”黄金月推货增加带动 4月受限购政策出台影响，市场成交处于低谷 从同比数据看，中西部省会城市受限购政策影响较大从同比数据看，中西部省会城市受限购政策影响较大 一线城市以及东部沿海城市受去年4.17政策影响大，成交低迷，因此，

5、今年5月成交同比涨幅较大，显示 市场处于回升期 中西部省会城市今年受限购政策影响大，与去年同期相比，成交量仍较大萎缩 一线东部沿海中西部 城市城市 5月成交量 （万 5月成交量 （万m2） 环比增 幅 环比增 幅 同比增幅 一线 城市 北京75.2 同比增幅 一线 城市 北京75.212%19%12%19% 上海83.1上海83.130%34%30%34% 广州52广州5213%48%13%48% 深圳24.6深圳24.653%115%53%115% 东部 沿海 天津80.9 东部 沿海 天津80.976%27%76%27% 南京30.8南京30.845%44%45%44% 济南27.8济南2

6、7.869%67%69%67% 佛山39.8佛山39.8-27%-48%-27%-48% 东莞54.3东莞54.31%128%1%128% 中山56.9中山56.913%71%13%71% 中西 部 长沙(内五区)101 中西 部 长沙(内五区)10146%46%-12%-12% 合肥37.5合肥37.576%4%76%4% 成都(中心区)43成都(中心区)4329%29%-24%-24% 贵阳43贵阳4316%16%-39%-39% 一线城市：成交量与高峰期相比萎缩明显，但呈低位回升态势一线城市：成交量与高峰期相比萎缩明显，但呈低位回升态势 2009-2011年上海商品住宅成交月度走势图20

7、09-2011年上海商品住宅成交月度走势图 0 50 100 150 200 250 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 5000 10000 15000 20000 25000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 2009-2011年深圳商品住宅月度成交走势年深圳商品住宅月度成交走势 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 09

8、年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 2009-2011年广州市商品住宅月度成交走势2009-2011年广州市商品住宅月度成交走势 0 20 40 60 80 100 120 140 160 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 上海上海：5月成交面积月成交面积83.1万万，环比，环比上升上升30%， 同比 ， 同比上升上升34%

9、北京北京：5月成交面积月成交面积75.2万万，环比，环比上升上升12% ，同 比 ，同 比上升上升19% 广州广州：5月成交面积月成交面积52万万，环比，环比上升上升13%， 同比 ， 同比上升上升48% 深圳深圳：5月成交面积月成交面积24.6万万，环比，环比上升上升53%， 同比 ， 同比上升上升115% 2009-2011年北京商品住宅成交月度走势图2009-2011年北京商品住宅成交月度走势图 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 5000 10000 15000 20000 25000

10、 30000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 东部沿海城市：市场交易活跃，佛山受限购影响大东部沿海城市：市场交易活跃，佛山受限购影响大 2009-2011年佛山市商品住宅月度成交走势 0 30 60 90 120 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 天津、济南天津、济南5月市场回升明显，预计下半年成交持续回暖 东莞

11、、中山受益不限购，市场交易活跃，佛山受限购影响大，成交量持续萎缩 月市场回升明显，预计下半年成交持续回暖 东莞、中山受益不限购，市场交易活跃，佛山受限购影响大，成交量持续萎缩 2009-2011年济南市商品住宅月度成交走势2009-2011年济南市商品住宅月度成交走势 0 10 20 30 40 50 60 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 2009-2011年东莞市商品住宅月度成交走势2009-

12、2011年东莞市商品住宅月度成交走势 0 10 20 30 40 50 60 70 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 2009-2011年天津市商品住宅月度成交走势 0 30 60 90 120 150 1月2月3月4月5月6月 7月8月9月 10月 11月 12月 万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 元/

13、平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 中西部省会城市：限购政策力度不同，市场走势有异中西部省会城市：限购政策力度不同，市场走势有异 2009-2011合肥市商品住宅成交走势2009-2011合肥市商品住宅成交走势 0 20 40 60 80 100 120 140 160 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2009年成交面积2010年成交面积2011年成交面积 2009年成交均价2010年成交均价2011年成交均价 2009-201

14、1年成都市商品住宅月度成交走势2009-2011年成都市商品住宅月度成交走势 0 50 100 150 200 250 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 长沙、贵阳限购宽松，成交量下降幅度较少长沙、贵阳限购宽松，成交量下降幅度较少 2009-2011年贵阳市商品住宅月度成交走势2009-2011年贵阳市商品住宅月度成交走势 0 10 20 30 40 50 6

15、0 70 80 90 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 2009-2011年长沙市商品住宅月度成交走势2009-2011年长沙市商品住宅月度成交走势 0 40 80 120 160 200 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积

16、 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 合肥、成都、西安等限购政策较严格，成交量与前两年相比下降明显合肥、成都、西安等限购政策较严格，成交量与前两年相比下降明显 不限购的三四线城市成交火爆不限购的三四线城市成交火爆 郴州郴州恒大华府5月29日开盘热销超6 亿，刷新恒大三线城市销售纪录 遵义遵义恒大城3月27日开盘当天即销售 245套，销售金额约1.76亿元 淮北淮北恒大名都4月10日开盘销售500余 套，销售金额逾3亿 云浮云浮恒大城5月29日开盘上午400套单 位基本售罄 铜陵铜陵恒大绿洲5月2日开盘销售540余 套，销售金额突破3.7个亿 湛江湛江万豪世家3月19日开盘累计成 交超5

17、00套，成交金额3亿 10 调控政策解读调控政策解读 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010年7月 2010年8月 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年12月 2011年1月 2011年2月 2011年3月 交易金额（亿元） 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% CPI 部分城市住宅成交金额CPI 通胀加速资金流入地产市场，金融系统风险加大 因而近一两年以来楼市政策与通胀水平关联度甚高： 通胀加速资金流入

18、地产市场，金融系统风险加大 因而近一两年以来楼市政策与通胀水平关联度甚高： 2010年开始，随着通胀水平不断加强，调控政策逐步升级。 高通胀会否退潮是限购政策退出的一个重要条件。但按照目前情况，我国高通胀会 持续 高通胀会否退潮是限购政策退出的一个重要条件。但按照目前情况，我国高通胀会 持续510年时间。年时间。 限购出台的背景（限购出台的背景（1）：高通胀促发资金大量流入楼市）：高通胀促发资金大量流入楼市 “4.17”政策“4.17”政策“9.29”政策“9.29”政策 新国八条及多地限购新国八条及多地限购 CPI 5%CPI 5% 二套首付5成，利率1.1倍 未够1年社保纳税证明的停贷 首

19、套首付提至3成 三套停贷 二套首付6成，利率1.1倍 营业税调整 限购/限价限购/限价 CPI 控制目标CPI 控制目标 上图选取城市包括：四大一线城市（北京、上海、广州、深圳）及 其它城市（天津、南京、合肥、武汉、长沙、济南、郑州、成都、 贵阳、昆明、佛山、东莞、珠海、中山） 0 5000 10000 15000 20000 25000 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 人均可支配收入（元） 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500

20、4000 4500 5000 商品住宅均价（元/M2） 人均可支配收入住宅均价 调控期 新一轮调 控期 调控期 新一轮调 控期 05-07年各地楼价涨速较 快，调控逐渐升级。 调控政策出台意在减少调控政策出台意在减少 “市场决定的房价市场决定的房价” 与与 “普遍住房需要普遍住房需要” 的差距，缓和社会矛盾； 楼价增速明显高于收入增速时易引发重大楼市调控政策 的差距，缓和社会矛盾； 楼价增速明显高于收入增速时易引发重大楼市调控政策 目前情况下，单纯以商品住宅为绝对主力的供应体系需要改变。目前情况下，单纯以商品住宅为绝对主力的供应体系需要改变。预期在保障房体系形 成供应规模之前楼市政策还会着意压

21、制商品房价增速。 预期在保障房体系形 成供应规模之前楼市政策还会着意压制商品房价增速。 限购出台的背景（限购出台的背景（2）：楼价增速过快易引起社会矛盾）：楼价增速过快易引起社会矛盾 “8.31”大限加速楼价增长 “房改”停止实物分房 总体来看，限购政策退出还需要2-3年时间总体来看，限购政策退出还需要2-3年时间 从目前来看，高通胀会长期存在，限购政策是否退出主要看保障房供应能否形成规模； 保障房体系形成供应规模需要 从目前来看，高通胀会长期存在，限购政策是否退出主要看保障房供应能否形成规模； 保障房体系形成供应规模需要2-3年，因而预计限购政策真正退出总体需要年，因而预计限购政策真正退出总

22、体需要2-3年时间。年时间。 2011年年2012年年2013年年2014年年2015年 通胀 保障房 年 通胀 保障房 楼市政策楼市政策 极高极高极高极高高高高 双轨元年供应加大 高高高 双轨元年供应加大 敏感期敏感期敏感期敏感期 流动性政策流动性政策 紧紧紧紧偏紧偏紧偏紧偏紧偏紧偏紧 保障房供应体系形成保障房供应体系形成 限购具退出条件限购具退出条件 敏感期内（2年内）：敏感期内（2年内）：房价异常会招致政策加码 当保障房体系完善时（2-3年）：当保障房体系完善时（2-3年）：限购具退出条件，但可能需要有替补政策（如，房产税）出台。 高通胀期内（5年内）：高通胀期内（5年内）：房贷政策总体

23、偏紧，房贷成本也会维持在较高水平。 14 全国不同城市房地产 发展水平研判 全国不同城市房地产 发展水平研判 房地产开发投资对比：二三线城市高速增长房地产开发投资对比：二三线城市高速增长 一线城市房地产开发增长空间有限一线城市房地产开发增长空间有限 四大一线城市2010年的房地产开发投资额 是2004年的1-2.2倍，显示一线城市房地产 市场规模增长空间有限； 三四线城市房地产开发高速增长三四线城市房地产开发高速增长 特别是中西部区域的中心城市，近年的房 地产开发增长势头最猛， 2010年的房地产 开发投资额普遍是2004年的4-6倍 中西部中心城市房地产在经济发展中的地 位更重要 中西部中心

24、城市房地产在经济发展中的地 位更重要 中西部中心城市2010年房投/GDP的比重较 高，在15%-30%，显示其经济发展对房地 产的依赖更大 一线城市中北京的房投/GDP占比最高 珠三角城市经济发达，房投/GDP是最低的 ，其中深圳只有5%，显示深圳房地产投资 在经济中的地位已大大降低 主要城市2010年房地产开发投资额是2004年的倍数对比图 0 1 2 3 4 5 6 7 主要城市2010年房地产开发投资额是2004年的倍数对比图 0 1 2 3 4 5 6 7 北京 上海 广州 深圳 天津 南京 佛山 济南 东莞 中山 珠海 武汉 长沙 合肥 郑州 成都 西安 昆明 贵阳 乌鲁木齐 北京

25、 上海 广州 深圳 天津 南京 佛山 济南 东莞 中山 珠海 武汉 长沙 合肥 郑州 成都 西安 昆明 贵阳 乌鲁木齐 比值比值 各城市各城市2010年房地产开发投资额及占年房地产开发投资额及占GDP比重图比重图 0 300 600 900 1200 1500 1800 2100 2400 2700 3000 北京 上海 广州 深圳 天津 南京 佛山 济南 东莞 中山 珠海 武汉 长沙 合肥 郑州 西安 成都 昆明 贵阳 乌鲁木齐 亿元 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 2010年房地产开发投资额房地产开发投资额占GDP的比重 比值比值=房地产投资额房地产投资额/GD

26、P 比值比值=2010年房地产投资额年房地产投资额/2004年房地产投资额年房地产投资额 人口增长：一线城市人口总量大，过去人口增长：一线城市人口总量大，过去10年增长快 预计未来将是二三线城市快速城市化的进程 年增长快 预计未来将是二三线城市快速城市化的进程 各城市各城市2010年常住人口数及对比年常住人口数及对比2000年人口增长图年人口增长图 0 500 1000 1500 2000 2500 北京 上海 广州 深圳 天津 南京 佛山 济南 东莞 中山 珠海 武汉 长沙 合肥 郑州 西安 成都 昆明 乌鲁木齐 万人 0% 10% 20% 30% 40% 50% 2010年常住人口2010

27、年常住人口对比2000年增长 四大一线城市人口总量大，均在四大一线城市人口总量大，均在1000万以上，北京、上海基本在万以上，北京、上海基本在2000万以上，再大幅增长的 空间有限 万以上，再大幅增长的 空间有限 四大一线城市过去四大一线城市过去10年的人口增长速度普遍比二三线快，显示过去年的人口增长速度普遍比二三线快，显示过去10年是其高速发展时期年是其高速发展时期 二三四线城市人口规模亦不少，特别是一些省会城市，但其城市化率普遍在二三四线城市人口规模亦不少，特别是一些省会城市，但其城市化率普遍在60%-70%，预计 未来将是其人口总量增长和城市化率提升的黄金时期，住房需求量大 ，预计 未来

28、将是其人口总量增长和城市化率提升的黄金时期，住房需求量大 数据来源：各城市人口普查数据 成交面积：一线城市成交面积萎缩，二三线城市成交大幅增长成交面积：一线城市成交面积萎缩，二三线城市成交大幅增长 一线城市商品住宅成交面积萎缩，东部沿海城市成交面积略有增长，中西部中心城 市成交大幅增长 一线城市商品住宅成交面积萎缩，东部沿海城市成交面积略有增长，中西部中心城 市成交大幅增长 中西部中心城市现时住宅成交量大，不少城市的市场容量已经超过一线城市的广深 ，年成交量超过 中西部中心城市现时住宅成交量大，不少城市的市场容量已经超过一线城市的广深 ，年成交量超过1000万平方米万平方米 以上特征反映了不同

29、的城市发展及房地产市场所处发展阶段的差异，中西部中心城 市房地产市场正处于高速发展阶段 以上特征反映了不同的城市发展及房地产市场所处发展阶段的差异，中西部中心城 市房地产市场正处于高速发展阶段 各城市各城市2010年与年与2005年商品住宅成交面积对比图年商品住宅成交面积对比图 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 北京 上海 广州 深圳 天津 南京 济南 佛山 东莞 中山 珠海 武汉 长沙 合肥 郑州 西安 成都 昆明 贵阳 乌鲁木齐 万 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 比值 2005年成交面积2010年成交面积2010/20

30、05 比值比值=2010年商品住宅成交面积年商品住宅成交面积/2005年商品住宅成交面积年商品住宅成交面积 成交均价：一线城市房价上涨更快，中部省会城市成交均价：一线城市房价上涨更快，中部省会城市2010年的房价 相对值更低 年的房价 相对值更低 各城市各城市2010年与年与2005年商品住宅成交均价对比图年商品住宅成交均价对比图 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 22,000 北京 上海 广州 深圳 天津 南京 济南 佛山 东莞 中山 珠海 武汉 长沙 合肥 郑州 西安 成都 昆明 贵阳 乌

31、鲁木齐 元/ 1 1.2 1.4 1.6 1.8 2 2.2 2.4 2.6 2.8 3 比值 2005年成交均价2010年成交均价2010年成交均价/2005年成交均价 各城市2010年房价，及房价与人均GDP比值对比图各城市2010年房价，及房价与人均GDP比值对比图 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 北京 上海 广州 深圳 天津 南京 济南 佛山 东莞 中山 珠海 武汉 长沙 合肥 郑州 西安 成都 昆明 贵阳 乌鲁木齐 元/ 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 0.35

32、比值 2010年成交均价住宅均价/人均GDP 比值比值=2010年商品住宅成交均价年商品住宅成交均价/2005年商品住宅成交均价 比值 年商品住宅成交均价 比值=2010年住宅成交均价年住宅成交均价/2010年人均年人均GDP 过去过去5年一线城市是房价的领涨者年一线城市是房价的领涨者 四大一线城市及部分东部沿海城市 （如佛山、天津、珠海等），过去 5年的房价涨幅大。2010年成交均 价比2005年增长了1-2倍，涨幅大 于中西部城市； 从房价相对数值看（住宅均价从房价相对数值看（住宅均价/人均人均GDP ），珠三角部分城市和中部省会城市），珠三角部分城市和中部省会城市 2010年的房价相对值

33、更低，一线城市及 西部中心城市房价相对值更高 年的房价相对值更低，一线城市及 西部中心城市房价相对值更高 预计中部省会城市房地产发展空间 更大。 房地产的经济地位 人口压力 近年楼价增幅 限购严历程度 房地产的经济地位 人口压力 近年楼价增幅 限购严历程度 城市分类 楼市供应量 城市分类 楼市供应量一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市 部分较严 部分不限购 部分较严 部分不限购 普遍较严普遍较严 最严最严 低低近年渐升近年渐升高高 相对小相对小有吸纳空间有吸纳空间 大大居中居中较少较少 很大很大 调控期内楼市机会主要看三四线城市：调控期内楼市机会主要看三四线城市：三四线城市普遍

34、正处于经济加速增长、城市化高速发展阶 段，房地产市场有较大动能，价格处相对洼地。部分限购政策相对宽松或不实施限购的三四线城 市，调控期内存在发展机会。 一线城市限购会较迟退出 部分限购政策相对宽松或不实施限购的三四线城 市，调控期内存在发展机会。 一线城市限购会较迟退出 ：一线城市人口压力大、楼市供应量小，放开限购易招至房价大幅反 弹，且地方经济对房地产的依赖程度相对不高，预计会较迟退出限购政策。相对而言，二三四线 城市对房地产的依赖程度大，不排除部分实施严历限购的二三四线城市会先于其他城市退出。不排除部分实施严历限购的二三四线城市会先于其他城市退出。 不同类型的城市房地产市场发展差异对比：调控期内楼市机 会主要看三四线城市 不同类型的城市房地产市场发展差异对比：调控期内楼市机 会主要看三四线城市 总结：限购政策退出的条件、时点、方式、序列总结：限购政策退出的条件、时点、方式、序列 退出条件：退出条件：保障房形成供应规模； 退出时点：退出时点：限购政策真正退出要2-3年； 退出方式：退出方式：需要有替补政策（如，房产税）出台； 退出序列：退出序列：部分实施严历限购的二三四线城市可能会先于 退出时点 退出；一 线城市会较迟退出，需要待到 退出时点 之时； 市场特点：市场特点：限购城市总体呈价稳、量缩特点。部分限购政策相对宽松或不实施 限购的三四线城市调控期内存在发展机会。