孝感市城站路综合项目提案181P.pdf

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1、在人间工作室在人间工作室 孝感市城站路综合项目提案 汉业兴房产 2011年6月 在人间工作室在人间工作室 第一部分第一部分项项目认知目认知 第二部分第二部分市市场解读场解读 第三部分第三部分项项目定位目定位 第四部分第四部分物物业建议业建议 第五部分第五部分商商业建议业建议 第六部分第六部分营营销推广销推广 附件附件商业项目工程需求建议商业项目工程需求建议 在人间工作室在人间工作室 位于孝感主干道城站路和次干道光荣路的交叉口 至武汉 项目位置 城城 站站 路路 光光 荣荣 路路 在人间工作室在人间工作室 数据指标数据指标 城市核心区商住综合体、50%高商业指标城市核心区商住综合体、50%高商业

2、指标 在人间工作室在人间工作室 商业形态商业形态 约170米长的商业昭示面约170米长的商业昭示面 商业昭示面 城站路 临主干道商业最佳昭示面长：约170米 层数：4层（地下一层，地上三层，一层 被消防通道分隔为南北两个区域） 层高：B1 4.8米 F1 5.4米 F2 4.8米 F3 6.2米（北区局部7.5米） 在人间工作室在人间工作室 项目四至项目四至 北北：项目一、二期 光荣路 东东：城站路 文化路 南南：居民楼 孝感文昌中学 西西：居民楼 孝感学院 在人间工作室在人间工作室 配套环境配套环境 孝感乾坤大酒店 武昌量贩超市 中百仓储超市 孝感宾馆 永翔农家酒店 孝感博物馆 孝感市文昌中

3、学 孝感市政府 孝感市人大 中国建设银行 中国工商银行 中国移动营业厅 中国联通营业厅 孝感市商业银行 派出所、邮局 百佳幼儿园 孝感市人民检察院 公交线路有： 1路：汪窑郑阁村(城市花园) 8路：郑阁村(城市花园)三汊镇 9路：三江产业园同大公寓 片区内道路通达性佳，配套齐片区内道路通达性佳，配套齐 全，购物方便、生活气息浓厚。全，购物方便、生活气息浓厚。 在人间工作室在人间工作室 客户显性目标客户显性目标客户显性目标客户显性目标 为约2.4万平方米的商业进行经营定位与营销策略制定为约2.4万平方米的商业进行经营定位与营销策略制定 客户隐性目标客户隐性目标客户隐性目标客户隐性目标 寻找兼顾销

4、售和租赁下的商业模式寻找兼顾销售和租赁下的商业模式 针对项目不同客群的营销推广以及包装策略针对项目不同客群的营销推广以及包装策略 期望商业能尽可能的销售，同期望商业能尽可能的销售，同时住宅销售与商业销售能形成共赢时住宅销售与商业销售能形成共赢 整体考量项目的商业的背景下，为商业整体考量项目的商业的背景下，为商业制定最佳的经营定位和业态布局制定最佳的经营定位和业态布局 客户目标客户目标 住宅不需要快速销售，要确保销售利润最大化；住宅不需要快速销售，要确保销售利润最大化； 在人间工作室在人间工作室 第一部分第一部分项项目认知目认知 第二部分第二部分市市场解读场解读 第三部分第三部分项项目定位目定位

5、 第四部分第四部分物物业建议业建议 第五部分第五部分商商业建议业建议 第六部分第六部分营营销推广销推广 附件附件商业项目工程需求建议商业项目工程需求建议 在人间工作室在人间工作室 宏观经济与城市发展分析宏观经济与城市发展分析 孝感区位概况孝感区位概况 孝感交通区位优越。京广、汉丹和即将投 入使用的长荆铁路穿境而过，107、316国道、 京珠高速公路在境内纵横交错。汉江、环河、 澴河汇通长江，城区距武汉天河国际机场32公 里，随着孝感市孝天路的改造，孝感与武汉国 际航空港的关系将更为紧密。 孝感逐步形成了以铁路为动脉、公路为主体、水孝感逐步形成了以铁路为动脉、公路为主体、水 运、航运为补充的水、

6、陆、空立体交通网络。运、航运为补充的水、陆、空立体交通网络。 在人间工作室在人间工作室 宏观经济指标分析宏观经济指标分析 孝感经济整体发展水平平稳，高于省内孝感经济整体发展水平平稳，高于省内平均水平。经济发展势头良好。平均水平。经济发展势头良好。 在人间工作室在人间工作室 社会零售总额社会零售总额/人均可支配收入人均可支配收入 2010年，全市实现消费品零售总额385.2亿 元，比上年增长20.3%。其中：城市实现零 售总额317.7亿元，增长20.5%；农村实现零 售总额67.5亿元，增长19.1%。餐饮业增长 迅速。全市餐饮业零售总额实现52.6亿元， 增长20.3%。 截止2010年末，

7、孝感城镇居民人均可支配收入截止2010年末，孝感城镇居民人均可支配收入14878元，增长9.7%；农民人均纯收入14878元，增长9.7%；农民人均纯收入 5943元，比上年增加812元，增长15.8%。超过全省平均水平。5943元，比上年增加812元，增长15.8%。超过全省平均水平。 在人间工作室在人间工作室 城市总体规划城市总体规划 孝感将逐步形成构建多中心、组团孝感将逐步形成构建多中心、组团式、网络型的城市空间结构。式、网络型的城市空间结构。 孝感市“两型社会”示范区由主城区、东城新区、临空经济区、孝南发展区、生态旅游区、现代 农业发展区“六区”组成。 本案本案 老城区：老城区：以行政

8、商业、文化居住为发展方向。 北城区：北城区：以交通中转、物资物流等生产服务性为发展方向。 南城区：南城区：以安置老城区疏散人口、城市休闲功能绿地为发展 方向。 东城区：东城区：未来城市发展方向，以行政商业、文化居住为主。 城际铁路：城际铁路：孝感至武汉城际铁路将在东城区设置终点站。 在人间工作室在人间工作室 孝感经济及发展趋势孝感经济及发展趋势 孝感的经济发展滞后于武汉，未来的发展潜力大孝感的经济发展滞后于武汉，未来的发展潜力大 ?孝感的人均收入为武汉2年前的水平孝感的人均收入为武汉2年前的水平 孝感城区2010的人均收入14878元，与于武汉城区2008年的水平相当 ?孝感的经济以大型企业支

9、撑，收入稳定孝感的经济以大型企业支撑，收入稳定，工资是居民收入的主要来源，工资是居民收入的主要来源 孝感城区2010工资性收入14282元占的人均收入的96%。 ?孝感居民的消费对享受型的休孝感居民的消费对享受型的休闲、娱乐易居体验式购物需求强烈闲、娱乐易居体验式购物需求强烈 孝感城区2010年恩格尔系数较2009年下降10%，消费的层次上升。 城区人口发城区人口发 展趋势展趋势 城区人口发城区人口发 展趋势展趋势 未来5年，孝感生产总值将翻一番，达到1000亿元。孝感中心城区城市人口达到50万人，城 镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入力争翻一番。未来12年，孝感中心城区城市成为 100万人

10、口的大城市。 经济形势经济形势 经济形势经济形势 在人间工作室在人间工作室 项目区位项目区位 1、项目在城站路近光荣路，周边配套齐全，生活 气息浓厚。 2、位于老城区核心区域，老城区升级、改造重点 区域。 老城老城 区区 老城老城 区区 项目位置项目位置 东城东城 区区 东城东城 区区 南城区南城区 南城区南城区 1、城市规划：东扩，兼顾老城区升级改造。 2、未来本地段将成为老城区崛起的支撑点。 区域环境调查与分析区域环境调查与分析 随着孝感城市的扩张和老城区的升级改造，项目机会大。随着孝感城市的扩张和老城区的升级改造，项目机会大。 在人间工作室在人间工作室 商业专项规划商业专项规划 1、传统

11、的老城区由城站路一带，北向交 通路、东向北京路延伸。 2、项目所在地是老城区核心区。 孝感无真正的城市商业中心孝感无真正的城市商业中心 根据孝感市商业发展历程来看，其商业核 心区以城站路南段为核心，北起文化路、 南至槐荫大道所围区域内，是目前孝感市 商业最为繁华的地段，其辐射范围涵盖整 个主城区。也是孝感市目前唯一可称之为 商圈的区域所在。 交通西路 商业区 城站路商业圈 长征路商业 槐荫大道商圈 文化路商圈 香港路步 行街 北京路商圈 乾坤大道商 业区 本案 老城区商圈 在人间工作室在人间工作室 市场概况分析市场概况分析综合体类项目综合体类项目 商业街 集中式的商场集中式的商场 沿沿河河大大

12、道道（规规划划道道路路） 槐槐 荫荫 大大 道道 整体规模：15万方 商业体量：6万方，其中：裙楼商业：3.2万方 商业街： 约 2万方（不含规划未定的两个裙楼） 商业街长：约300米的裙楼组成的商业街 层数：2层（上下两层分开，二层通过四个天桥相 连）层高：4.2米，进深：14米，面宽：4米 说明：集中式商场未来将引进电影院、百货商场。 东方龙城（在建） 工程节点： 今年9月分商业街完工，预期春节前入市，计划 明年4月份项目一期全部完工。 在人间工作室在人间工作室 市场概况分析市场概况分析综合体类项目综合体类项目 铜锣湾广场总投资18亿元，规模达58万平 方米， 集商业、酒店、娱乐、休闲于一

13、体城市级 综合体。 一期总建7.8万方，规划有3万方的家居专 业卖场、2.5万方的公寓式酒店、3万多方 的精装高档公寓。 09年11月中旬开工建设。 铜锣湾广场（在建） 这两个项目位于老城区和东城区交界处，商业体这两个项目位于老城区和东城区交界处，商业体量大，定义为城市综合体。这两个项目易形成量大，定义为城市综合体。这两个项目易形成 规模效应，容易造势；但是项目周边形象差，居规模效应，容易造势；但是项目周边形象差，居住、商业气氛较差，对本案造成一定的影响。住、商业气氛较差，对本案造成一定的影响。 在人间工作室在人间工作室 市场概况分析市场概况分析 本案周边主要商圈本案周边主要商圈 城市商圈业态

14、分布情况城市商圈业态分布情况 在人间工作室在人间工作室 区域消费需求调查与分析区域消费需求调查与分析 商业经营环境一般，由于距离武汉较近，交通便利，高端 客户群体大都在武汉消费。客观上阻碍了孝感商业的发展。 商业调查与分析商业调查与分析 ?市场供应量较小，预计20122013年开始进入井喷期市场供应量较小，预计20122013年开始进入井喷期 孝感市商业地产项目较少，2010年以前，预计年均入市商业物业约2-3万平米；2010年以后随着东城区新项目的开发 提速，商业物业供应量相应增加，加上南城两大商业地产相继入市，预计2012-2013年开始进入市场供应的井喷期。 ?价格上升速度快价格上升速度

15、快 商铺价格呈现明显的不均衡状态，且整体上升速度较快，2011年新开大盘均价快速攀升至20000-26000元/平米。 ?物业形态及模式相对单一物业形态及模式相对单一 物业多为大型社区商业/街铺形式，以出售自营为主，多数业态为服饰、休闲、餐饮。 ?顾客投资意愿高顾客投资意愿高 孝感市投资领域较狭窄，持币待购的观望投资客多，商铺投资意愿较高。 在人间工作室在人间工作室 商业调查商业调查 孝感的三大主要业态：孝感的三大主要业态：孝感的三大主要业态：孝感的三大主要业态： 1、零售性的购物中心、仓储、超市以及电器商场1、零售性的购物中心、仓储、超市以及电器商场 以小体量的集中商业主分散分布在各个商业区

16、 2、服饰2、服饰 主要分布在文化路服饰一条街，其次是香澳路北段和交通西路的全州国际商城步行街。 3、建材家装3、建材家装 建材家居的整体体量大，分布集中在北京路、香澳路、乾坤路一带，但整体形态落后。 在人间工作室在人间工作室 消费者消费习惯调查消费者消费习惯调查 购物去向选择：购物去向选择：在被调查者的日用品消费习惯上，在大型购物中心占到被调查者的日用品消费习惯上，在大型购物中心占到 了绝对优势，大型商场和综合市场是其次选择。了绝对优势，大型商场和综合市场是其次选择。这说明比较好的购物环境和 消费信誉对消费者有着直接的影响。 购物偏好：购物偏好：每月购物消费支出在300-1000元的占78%

17、，而且单次购物的平每月购物消费支出在300-1000元的占78%，而且单次购物的平 均额在50-300元之间的占有58%均额在50-300元之间的占有58%。这至少说明孝感市中低下购物消费群占主。这至少说明孝感市中低下购物消费群占主 导地位。导地位。节假日、晚间的购物趋向优势较高，被调查者每周购物在两次以内 的居民占到了近一半。 购物地域认同：购物地域认同：老城区文化路一带含金量最高，通过本公司在实地走访 中也发现孝感市的大型百货业态目前并不是很饱和孝感市的大型百货业态目前并不是很饱和（仅有乾坤购物中心和保 丽广场两家），但小型社区超市的占据了市场，给居民的购物带来了方便。 在人间工作室在人间

18、工作室 餐饮消费取向：餐饮消费取向：在餐饮方面，人们外出就餐主要是和朋友在一起， 其次才是和家人，这说明当地人群将就餐当作一个重要的社交方 式。在就餐地点的选择上以中档餐厅和普通饭店占据绝对优势，人在就餐地点的选择上以中档餐厅和普通饭店占据绝对优势，人 均的消费集中在30-150元之间。均的消费集中在30-150元之间。 休闲娱乐消费倾向：休闲娱乐消费倾向：针对消费者的休闲娱乐倾向调查中发现，人们 的休闲娱乐时间在一周之内相对均衡，平均每周娱乐2次左右，休闲休闲 方式主要是棋牌、洗浴、泡吧、KTV、上网、广场健身， 一般情况方式主要是棋牌、洗浴、泡吧、KTV、上网、广场健身， 一般情况 下都是

19、选择和朋友、家人一起，人均消费集中在20-120元之间。下都是选择和朋友、家人一起，人均消费集中在20-120元之间。说 明在现阶段的孝感比较缺乏丰富多样的休闲娱乐方式，但是人们非 常需要借用这种方式同朋友进行沟通，而孝感当地的休闲娱乐经济 有着相当的发展潜力，但是需要形式的变化和内容的丰富。 餐饮消费是当地重要的消费支出，休闲娱乐业具备相当大的发展潜力餐饮消费是当地重要的消费支出，休闲娱乐业具备相当大的发展潜力 消费者消费习惯调查消费者消费习惯调查 在人间工作室在人间工作室 随着孝感经济的发展，人们生活水平的提高，对于消费的要求也在提升，消费的 观念也在不断的变化和尝试。这种观念的变化经历着

20、三个层次： 其一，从街边消费向大商场消费从街边消费向大商场消费。由于经济的发展，各大商业的开发及专业市场 的运做，孝感人渐渐从零散的消费转向一体化、集中消费的观念上。 其二，从单一消费向多面、多方向尝试从单一消费向多面、多方向尝试。一站式购物、网络购物、远程购物、上 门服务等等新兴的购物方式，正在不断被孝感人所接受，未来的消费方式将呈现多 种方向发展。 其三，从有需求消费向淘逛消费发展从有需求消费向淘逛消费发展。孝感人的消费心理正在由原来的有需要就 去购物变为没事逛逛街、有好东西就买的消费观念。这正是理解和发现了消费购物 中的乐趣。 消费者观念正在朝多元化、专业化、休闲化消费发展消费者观念正在

21、朝多元化、专业化、休闲化消费发展 消费者消费习惯调查消费者消费习惯调查 在人间工作室在人间工作室 住宅调查住宅调查 目前，孝感市的主要消费群体主要来自各大型企业、事业单位、公务员、老师以及自各大型企业、事业单位、公务员、老师以及 私营业主，以及做工程的包工头，私营业主，以及做工程的包工头，还有因改善居住环境，重新置业。改善居住环境，重新置业。孝感外出打工消费外出打工消费 人群人群也是每年购房的主力军。 同时由于孝感市房地产市场特别是住宅市场处于较初期的发展阶段，市场供应未饱 和，因此大部分的消费者依然认为孝感市目前的房价还会继续上涨，依然认为孝感市目前的房价还会继续上涨，在这样的从众心理 支撑

22、下，这些消费群体对于市场虽然抱有希望降价的愿望，但购买意愿依然相当强烈， 在未来较长的一段时间内仍然是消费市场的主力军。主力军。 此外，随着武汉市 “8+1”城市圈的融合，省内其他城市，以及周边县市的置业/投省内其他城市，以及周边县市的置业/投 资者资者也将逐渐充实消费市场，未来的消费客群来源将更为广泛。 在人间工作室在人间工作室 孝感置业客户构成孝感置业客户构成 公务员与事业单位公务员与事业单位等泛公务员阶层，其中最具备 购房能力的为任职多年的政府官员政府官员； 电力、电信、金融、石油、烟草电力、电信、金融、石油、烟草等行业员工或三三 江航天江航天等当地支柱性产业下属企业的干部职工； 私营企

23、业业主私营企业业主 在外工作，做生意的孝感人在外工作，做生意的孝感人 孝感孝感市市 周周边城镇边城镇人口人口中心化中心化趋势趋势明明显显 孝感的主流购房群体是城区人口孝感的主流购房群体是城区人口 周边县市居民购房群占比周边县市居民购房群占比 周边县市居民购房群占比周边县市居民购房群占比 孝感城区居民购房占比孝感城区居民购房占比 孝感城区居民购房占比孝感城区居民购房占比 返乡客购房群占比返乡客购房群占比 返乡客购房群占比返乡客购房群占比 周边县市 孝感城区 返乡客 10 10 7070 7070 20 20 在人间工作室在人间工作室 第一部分第一部分项项目认知目认知 第二部分第二部分市市场解读场

24、解读 第三部分第三部分项项目定位目定位 第四部分第四部分物物业建议业建议 第五部分第五部分商商业建议业建议 第六部分第六部分营营销推广销推广 附件附件商业项目工程需求建议商业项目工程需求建议 在人间工作室在人间工作室 综合体定义综合体定义 将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三 项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形 成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。 定义定义 在人间工作室在人间工作室 商业酒店 商务办公 公寓 住宅 提升品质 商务租客 资源平台 提升品质 资源平台 商务消费人流 住家消费人流 商务消费人流 商

25、施消费人流 高消费人流 旅游租客 提升品质 城市综合体的发展模式主要取决于人流价值链城市综合体的发展模式主要取决于人流价值链 发展模式发展模式 在人间工作室在人间工作室 综合体和单一物业的比较综合体和单一物业的比较 比较因素综合体综合体单功能物业单功能物业 功能复合性、适应性单一性 区位一般在城市核心区域根据功能确定 建筑形式多样化单一 投资风险较小较大 总投资一般较大相对较小 经济风险较大较小 客户来源 具有自我寄生功能，部分来 自于内部 全部来自于外部 客户活动体验式的目的性的 客户综合使用成本较小较大 发展模式发展模式 在人间工作室在人间工作室 现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的

26、互相配合、协同发展。 无论从业态组合还是资源聚合的本质，对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。 综合体项目将为城市带来巨大的增值价值综合体项目将为城市带来巨大的增值价值 发展模式发展模式 在人间工作室在人间工作室 综合体六大业态集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住资源，各 个业态既相对独立又相互影响互补 不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出综合地产开发模 式的科学性及联动性 使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活 城市综合体代表一种新城市时代的生活方式城市综合体代表一种新城市时代的生活方式

27、发展模式发展模式 在人间工作室在人间工作室 模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式 案例：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城 模式一：酒店、写字楼、商场模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式、公寓等各种功能均衡发展的模式 案例：香港太古广场、 北京华贸中心、万达广场 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 案例：广州中信广场、金地中心、深圳信兴广场 综合体四种发展模式综合体四种发展模式 发展模式发展模式 在人间工作室在人间工作室

28、四种模式收益方式特征的总结 发展模式发展模式 在人间工作室在人间工作室 商业形态商业形态 在人间工作室在人间工作室 本项目作为城市综合体项目的核心价值本项目作为城市综合体项目的核心价值 城市核心地段的优质物业； 多物业形态带来的资源共享、相互促进 优于单一物业形态的巨大增值价值； 高端消费群体的一站式生活模式 综合体发展模式下商业的经营模式以招商、持有为主。综合体发展模式下商业的经营模式以招商、持有为主。 而本项目将作为本商圈内（2011-而本项目将作为本商圈内（2011-2012）唯一可售的集中型商业产品。2012）唯一可售的集中型商业产品。 结论结论 在人间工作室在人间工作室 定位原则：立

29、足于区域之上，打造代表城市的商业中心定位原则：立足于区域之上，打造代表城市的商业中心 一、立足城市、着眼未来一、立足城市、着眼未来 二、成熟商圈、引领市场二、成熟商圈、引领市场 三、借势竞合、差异竞争三、借势竞合、差异竞争 四、理性开发、永续经营四、理性开发、永续经营 五、资源共享，业态互补五、资源共享，业态互补 定位推导定位推导 在人间工作室在人间工作室 整体属性整体属性 城市中心+综合体+产权销售商铺+高增值空间 定位推导定位推导 商业价值点 区域层面项目自身层面 政府行政机构聚集地 良好的居住环境 商业经营租金较高 城区综合体项目 高商业指标 多功能商业中心 城市层面 城市商业中心 居民

30、消费层次提升 周边商业氛围差 中心核心地段 在人间工作室在人间工作室 项目整体定位项目整体定位 顺应孝感城市规划发展方向，更拥有现代的、唯一的、时尚的、潮流的、丰富的、充满活 力的大型商业中心与中央步行街。 孝感城市发展的名片，具有未来竞争力的大型商业项目，推动孝感整体经济的城市引擎。 整体定位整体定位 在人间工作室在人间工作室 目标客户群体商业目标客户群体商业 在商业地产中，目标市场定位并不是单在商业地产中，目标市场定位并不是单一指一种客户市场的定位，而是包含了一指一种客户市场的定位，而是包含了目标目标 消费群、目标投资客、目标商家消费群、目标投资客、目标商家三种客户群体定位。三种客户群体定

31、位。 目 标 市 场 定 位目 标 市 场 定 位 目 标 投 资 客 定 位 目 标 商 家 定 位 目 标 消 费 者 定 位 在人间工作室在人间工作室 1、目标消费者定位1、目标消费者定位 项目目标消费群体主要集中以下三类人群：项目目标消费群体主要集中以下三类人群： ?孝感市区居民 ?孝感市区周边郊县居民 ?外来观光旅游公务人群 具体来说，有以下人群组成：具体来说，有以下人群组成： 本地普通居民 本地接待型消费人士 高级管理层 个体经营户与自由职业者 政府事业单位人员 外地观光旅游者 外来公务、商务人士 城市小资、白领 其它人士 客户定位客户定位 在人间工作室在人间工作室 第一类：投资客

32、户第一类：投资客户 ?经济基础雄厚的高端投资者 ?物业投资者 ?私企老板 ?企业高层管理人员 第二类：商家客户第二类：商家客户 ?知名品牌商家 ?特色型商家 ?带品牌经营者 ?因城市改造或道路整改，原街铺被拆的商户 2、目标投资者定位2、目标投资者定位 客户定位商业客户定位商业 在人间工作室在人间工作室 3、目标经营者定位3、目标经营者定位 项目目标商家主要包括中高档服饰、休闲娱乐、餐饮、部 分满足社区需求的便利店、专业特色零售网点群等，具体内容 将在业种业态部分详述。 客户定位商业客户定位商业 在人间工作室在人间工作室 孝感市场的客户构成和本项目的开发目标孝感市场的客户构成和本项目的开发目标

33、 决定了本项目的客户构成是复合的：本区决定了本项目的客户构成是复合的：本区 域、全市、外地。域、全市、外地。 本区域客户本区域客户全市客户全市客户外地客户外地客户 注：本区域指东城新区包括范围 ：全市指主城区，不包括孝感下属县级市 项目目项目目 标客户标客户 目标客户群体目标客户群体住宅住宅 在人间工作室在人间工作室 目标客户分析目标客户分析住宅住宅 本区域本区域 全市全市 外地外地 外地外地 全市全市 本区域本区域 武汉和周边县市的创业阶层、用于武汉和周边县市的创业阶层、用于 投资的私营企业主和少量养老客户投资的私营企业主和少量养老客户 改善居住型客户和少量投资改善居住型客户和少量投资 区域

34、内企业中高层以上管理者、区域内企业中高层以上管理者、 私营业者、行政事业单位工作者私营业者、行政事业单位工作者 在人间工作室在人间工作室 目标客户定位住宅目标客户定位住宅 项目要素项目要素 项目要素项目要素利好支撑利好支撑 利好支撑利好支撑 客户对位客户对位 客户对位客户对位 购买动机购买动机 购买动机购买动机 交通属性交通属性 公交系统完善，道路通达性好公交系统完善，道路通达性好 辐射周边区域客户辐射周边区域客户 辐射周边区域客户辐射周边区域客户未来潜力未来潜力 供求属性供求属性片区内供应房源有限片区内供应房源有限吸引追价客户吸引追价客户 吸引追价客户吸引追价客户轻松置业轻松置业 产品属性产

35、品属性 项目产品品质较好、高附加值、性价比高项目产品品质较好、高附加值、性价比高 分流竞品客户分流竞品客户 分流竞品客户分流竞品客户产品优势产品优势 规划属性规划属性 项目自身品牌认可度高、老城区升级改造项目自身品牌认可度高、老城区升级改造 改善型、投资客户改善型、投资客户 改善型、投资客户改善型、投资客户社区品质社区品质 区域属性区域属性 区域配套齐全，购物方便，生活便利区域配套齐全，购物方便，生活便利 居住客群导入居住客群导入 居住客群导入居住客群导入地缘便利地缘便利 在人间工作室在人间工作室 第一部分第一部分项项目认知目认知 第二部分第二部分市市场解读场解读 第三部分第三部分项项目定位目

36、定位 第四部分第四部分物物业建议业建议 第五部分第五部分商商业建议业建议 第六部分第六部分营营销推广销推广 附件附件商业项目工程需求建议商业项目工程需求建议 在人间工作室在人间工作室 产品建议产品建议科技筑家科技筑家 客户感知价值客户感知价值 科技因子科技因子具体内容具体内容 高高中中低低 外窗系统外窗系统 断热铝型材、内外铝合金窗、LOW-E镀银膜低辐 射保温玻璃； 断热铝型材、内外铝合金窗、LOW-E镀银膜低辐 射保温玻璃； 外墙保温系统外墙保温系统复合绝热墙体；复合绝热墙体； 屋面及地下系统 屋顶保温板、铝箔阻隔膜技术、地下保温截面 （冬暖夏凉）； 屋面及地下系统 屋顶保温板、铝箔阻隔膜

37、技术、地下保温截面 （冬暖夏凉）； 新风系统新风系统全置换式新风系统；全置换式新风系统； 防噪系统防噪系统 墙壁挤塑聚苯材料、门窗内装隔音隔热胶条、 陶粒混凝土加厚楼板； 墙壁挤塑聚苯材料、门窗内装隔音隔热胶条、 陶粒混凝土加厚楼板； 采暖系统顶棚柔和辐射冷暖系统、热泵系统； 水处理系统直饮水、雨水收集系统； 智能操作系统 可视系统、网络智能家电、远程控制终端设 备、智能电梯 采暖系统顶棚柔和辐射冷暖系统、热泵系统； 水处理系统直饮水、雨水收集系统； 智能操作系统 可视系统、网络智能家电、远程控制终端设 备、智能电梯 太阳能能源系统太阳能能源系统太阳能集中供应热水系统太阳能集中供应热水系统 植

38、被绿色屋顶植被绿色屋顶 低耗水洁具 其 它 节能灯具 低耗水洁具 其 它 节能灯具 建议建筑部分每平米增加80-100元成建议建筑部分每平米增加80-100元成本，提高项目科技含量，博得更高的溢价空间。本，提高项目科技含量，博得更高的溢价空间。 在人间工作室在人间工作室 在精装阶段设计了加厚一倍的户门和室 内门及门窗暗藏的隔音、隔热胶条，能 够有效隔热、隔音 在精装阶段设计了加厚一倍的户门和室 内门及门窗暗藏的隔音、隔热胶条，能 够有效隔热、隔音 窗框窗框 采用断热铝合金材料，其保温性能明显优于普通铝合金窗，可以避免热桥 出现，有良好的气密性、水密性、断热性能，防止空气渗透。断桥铝合金 窗采用

39、断热冷桥技术，即将铝合金窗框分成三部分组成复合材料，外部铝 合金框，内部铝合金框以及连接内外铝框的中间芯子部分，中间芯子部分 即“断热冷桥” LOW-E玻 璃氩气 断桥铝合金窗 LOW-E玻 璃氩气 断桥铝合金窗 反射80以上的远红外线辐射（普通玻璃只 反射12左右） 传热系数小于1.35W/（m 反射80以上的远红外线辐射（普通玻璃只 反射12左右） 传热系数小于1.35W/（m2 2K）传统单层 玻璃窗为5.4W/（m K）传统单层 玻璃窗为5.4W/（m2 2K） ，中空普通玻璃 窗只有2.9W/（m K） ，中空普通玻璃 窗只有2.9W/（m2 2K）K） 玻璃玻璃 技术关键：窗户和玻

40、璃采用断热铝合金窗框LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃技术关键：窗户和玻璃采用断热铝合金窗框LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃 科技因子科技因子 A 外窗系统A 外窗系统 技术档案技术档案 在人间工作室在人间工作室 1、墙面基层1、墙面基层 2、界面剂2、界面剂 3、聚合物砂浆3、聚合物砂浆 4、背胶4、背胶 5、保温板5、保温板 6、聚合物砂浆6、聚合物砂浆 7、玻璃纤维网格布7、玻璃纤维网格布 8、聚合物砂浆8、聚合物砂浆 9、外墙砖9、外墙砖 外墙保温系统共5层工艺，墙的厚度增加了56公分，加上窗 户和玻璃保温措施，空调能耗可以节约30左右 外墙外墙 技术关键：外墙系统采用标准五层防护技术技术关

41、键：外墙系统采用标准五层防护技术 科技因子科技因子 在人间工作室在人间工作室 “下送上回”低速送风方式 保证新风和废气的分离，控制室内空气流动方向 经预处理后的新鲜空气比室温略低 自然沉积在下方形成“新风湖”淹没人体 新鲜空气顺人体上升，经呼吸变为废气后经上部排风口 排出 人体24小时呼吸新鲜空气 低速送风，无噪声、无气流感、无扬尘 楼顶设冷/热能量回收装置，回收排出室外的冷/热能量 降低/升高引入的新风温度，节省新风预冷/预热成本 污浊空气污浊空气 技术关键：采用新风过滤系统，保持室内恒温恒湿技术关键：采用新风过滤系统，保持室内恒温恒湿 科技因子科技因子 B 新风系统B 新风系统 在人间工作

42、室在人间工作室 明装卷帘窗明装卷帘窗：保温/隔音/防盗/遮阳/挡风沙/挡视线/防虫：保温/隔音/防盗/遮阳/挡风沙/挡视线/防虫 墙壁上增加挤塑聚苯材料隔音、保温；门窗内装隔音隔热胶条，用陶粒混 凝土加厚楼板；采用四层外墙系统、卷帘门窗、节能玻璃系统 墙壁上增加挤塑聚苯材料隔音、保温；门窗内装隔音隔热胶条，用陶粒混 凝土加厚楼板；采用四层外墙系统、卷帘门窗、节能玻璃系统 科技因子科技因子 C 降噪系统C 降噪系统 卷帘卷帘 中空low-e玻璃中空low-e玻璃 断热铝型材断热铝型材 在人间工作室在人间工作室 太阳能能源系统的推广使社区更清洁、更舒适太阳能能源系统的推广使社区更清洁、更舒适 太阳

43、能热水系统太阳能热水系统 将太阳辐射直接转化为热能 屋顶安装太阳能采集器，可为全楼提供入户热水。将太阳辐射直接转化为热能 屋顶安装太阳能采集器，可为全楼提供入户热水。 科技因子科技因子 D 太阳能源系统D 太阳能源系统 在人间工作室在人间工作室 E 屋顶绿化与立体植被E 屋顶绿化与立体植被 楼板隔声楼板隔声 屋顶绿化结合太阳能收集系统，楼板采用隔声材料； 建筑主体利用公共空间种植立体绿化。 屋顶绿化结合太阳能收集系统，楼板采用隔声材料； 建筑主体利用公共空间种植立体绿化。 空中花园空中花园 科技因子科技因子 在人间工作室在人间工作室 F F 网络3网络3G G无无线社区线社区 无线网络社区成本

44、不高，可作为项目的突无线网络社区成本不高，可作为项目的突出亮点进行推广，满足客户的附加值需出亮点进行推广，满足客户的附加值需 求。求。 无线网络社区：无线网络社区： 无线上网+操作自动化+智无线上网+操作自动化+智 能化管理能化管理 、全楼栋无线上网，开 创3G网络新时代。 2、墙上面板、手机、终端 显示器、PDA、遥控器， 均为控制家中电器的主 脑，实现远程家居控制。 3、将智能化融入社区管 理，包含智能安防系统、 管理与监控系统。 智能化数字社区 指纹门禁系统 自动化操作面板 社区无线上网 家庭信息机主机家庭信息机子机 科技因子科技因子 在人间工作室在人间工作室 外窗系统：断热铝型材LOW

45、-E镀 银膜低辐射保温玻璃 外墙系统：标准 五层防护技术 防噪系统：墙壁挤塑聚苯材料；门窗 内装隔音隔热胶条，陶粒混凝土加厚楼 板；四层外墙系统、卷帘门窗、节能玻 璃系统 新风系统：moma 全置换式新风系统 建议住宅着重处理的科技因子建议住宅着重处理的科技因子 屋顶绿化与立体植被：引入自然通风系统 证实本项目规划方案的优越性；建筑设计以 “自然采光”为主要原则；采用多样化绿化系 统，屋顶绿化、西山墙垂直绿化、立体绿化 太阳能源系统：太阳 能集中供应热水系统 技术核心技术核心 技术核心技术核心 技术核心技术核心 科技筑家科技筑家 在人间工作室在人间工作室 大量成品树植，对以形态、颜色和习性巧大

46、量成品树植，对以形态、颜色和习性巧妙搭配，结合错落有致的硬景铺设，妙搭配，结合错落有致的硬景铺设， 水景营造富于自然情趣又暗含礼仪内涵的主入口景观。水景营造富于自然情趣又暗含礼仪内涵的主入口景观。 中心广场设计建议中心广场设计建议 中心广场引入水景，增加广场层次 感和互动性，注意夜景灯光效果。 在人间工作室在人间工作室 景观园林（ “水景”营造建议） 广场角落水景广场角落水景从花丛中，也可发出水的声音从花丛中，也可发出水的声音 本项目考虑到后期维护及安全问题本项目考虑到后期维护及安全问题，景观规划时不要设计大面，景观规划时不要设计大面 积的水系，以点状、小型水景为主。积的水系，以点状、小型水景

47、为主。 园林小品设计建议园林小品设计建议 在人间工作室在人间工作室 景观园林（次景观轴“小品”营造建议） 除道路两侧的景观绿化外，增加硬景装饰 法式的浪漫情节法式的浪漫情节 景观小品是社区文化内涵的重要表景观小品是社区文化内涵的重要表现手段，展现小区的文化韵味。现手段，展现小区的文化韵味。 园林景观设计建议园林景观设计建议 在人间工作室在人间工作室 公共部分精装修（单元门） 品质居住是本案重要诉求点之一，品质居住是本案重要诉求点之一，单元门大理石踏步连接硬质景观步单元门大理石踏步连接硬质景观步 道或木栈道，建筑与环境相互融合，出门即是景观。道或木栈道，建筑与环境相互融合，出门即是景观。 公共部

48、分精装修设计建议公共部分精装修设计建议 在人间工作室在人间工作室 公共部分精装修（电梯大堂精装） 电梯大堂是项目形象展示面的重要组成之电梯大堂是项目形象展示面的重要组成之一，理应按照高标准的设计进行装一，理应按照高标准的设计进行装 修，内部空间应适当放大。除了必要的功修，内部空间应适当放大。除了必要的功能空间外，建议增加特色空间，如：能空间外，建议增加特色空间，如： 特色会客区、公共休闲区，以提高项目的整体档次。特色会客区、公共休闲区，以提高项目的整体档次。 公共部分精装修设计建议公共部分精装修设计建议 在人间工作室在人间工作室 公共部分精装修（电梯前室） 阐述：公共区域建议细节精装，从而提升

49、产品性价比。走廊地面采用石材拼花，顶 部灯具与吊顶结合设计，墙面石材结合乳胶漆装饰。 石材结合乳胶漆装饰墙面 暗色调抽象油画 顶部灯光 地面石材拼花铺装绿植及装饰 公共部分精装修设计建议公共部分精装修设计建议 在人间工作室在人间工作室 公共部分精装修（入户前室） 电梯口 隐蔽的消防楼梯口 消防栓、设备间等 巧妙隐藏墙体中 吊顶天花造型 地面与墙面石材铺 镶使用 公共部分精装修设计建议公共部分精装修设计建议 在人间工作室在人间工作室 第一部分第一部分项项目认知目认知 第二部分第二部分市市场解读场解读 第三部分第三部分项项目定位目定位 第四部分第四部分物物业建议业建议 第五部分第五部分商商业建议业建议 第六部分第六部分营营销推广销推广 附件附件商业项目工程需求建议商业项目工程需求建议 在人间工作室在人间工作室 SWOT分析分析 ? 项目临街项目临街老城老城区核心地区核心地段，段，城站路人城站路人车流车流量大。量大。 SO WT ? 周边配套周边配套齐全齐全，日常生，日常生活配活配套步行15分钟即可套步行15分钟即可 ? 临近文化临近文化路商路商圈，购物圈，购物休闲休闲方便。方便。 ? 城战路行