广东顺大三角项目前期定位策划报告（.4）135P.pdf

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1、广东顺大三角项目前期策划方案广东顺大三角项目前期策划方案 2011年4月 广东顺大房地产投资有限公司 目录 市场分析 三角镇历史及未来发展预判 市场分析 三角镇历史及未来发展预判 住宅部分 通过竞争分析及市场空白点把握，制定最优质的规划建议 住宅部分 通过竞争分析及市场空白点把握，制定最优质的规划建议 项目利润分析预判项目利润分析预判 第一部分市场分析 核心目标核心目标 快速快速 分析市场竞争，提炼项目核心价值 提升核心竞争优势，保证项目快速滚动开发 分析市场竞争，提炼项目核心价值 提升核心竞争优势，保证项目快速滚动开发 品牌品牌 建立品牌，使项目成为区域新标杆建立品牌，使项目成为区域新标杆

2、利润利润 寻找市场空缺点，挖掘目标客户群，创造最大利润空间寻找市场空缺点，挖掘目标客户群，创造最大利润空间 思路思路 项目因素项目因素突破突破营销营销 区域经济发展水平区域经济发展水平 区域潜在消费能力区域潜在消费能力 区域市场供求关系区域市场供求关系 地块核心竞争力地块核心竞争力 项目产品规 划方向及定 位 项目产品规 划方向及定 位 符合项目的营 销及推广策略 符合项目的营 销及推广策略 发展成为当地 及周边区域最 宜居精品社区 发展成为当地 及周边区域最 宜居精品社区 三角镇基本概况三角镇基本概况 区位区位 中山北部偏东，中山的后花园之一 北通广州南沙，东连民众镇，西连黄圃镇，南与港口镇

3、 隔河相望 中山北部偏东，中山的后花园之一 北通广州南沙，东连民众镇，西连黄圃镇，南与港口镇 隔河相望 交通交通 京珠高速广珠中线省道南三公路 往广州番禺南沙 京珠高速广珠中线省道南三公路 往广州番禺南沙15分钟路程 往广州市区、深圳、珠海、佛山、东莞江门 分钟路程 往广州市区、深圳、珠海、佛山、东莞江门1个小时车程 福源路年内修通后 个小时车程 福源路年内修通后15分钟直达市区，到广州番禺的距离也大为缩短分钟直达市区，到广州番禺的距离也大为缩短 经济经济 农业强镇，工业后起之秀，经济发展水平在中山众多镇街中排在中等偏 上水平 农业强镇，工业后起之秀，经济发展水平在中山众多镇街中排在中等偏 上

4、水平 人口人口 户籍人口户籍人口5.7万，非户籍人口万，非户籍人口6万，合计万，合计12多万人 农业人口占绝大部分 多万人 农业人口占绝大部分 GDP 2010年年66.5亿元，增长亿元，增长18.1% 2010年工业产值年工业产值198.2亿元，增长亿元，增长27.3% 2010年农村人均收入年农村人均收入12466元，元，2009年城镇居民人均收入年城镇居民人均收入23088 元。元。 居住居住 2009年农村居民人均居住建筑面积年农村居民人均居住建筑面积38.2平方 平方 2009年城镇居民人均居住建筑面积年城镇居民人均居住建筑面积33.6平方平方 经济增长迅速，有后发优势经济增长迅速，

5、有后发优势 镇区环境优美，宜居性强镇区环境优美，宜居性强 近近5年中山及三角经济发展良好，增速较快年中山及三角经济发展良好，增速较快 近5年中山市及三角镇GDP基本情况 1053.6 1268 1457 1566.4 1828 25.9336.37 44.56 56.28 66.5 72.72% 20.35% 14.91% 7.51% 16.70% 37.56% 40.26% 22.52% 26.30% 18.16% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 20062007200820092010 0.00% 10.00% 20.00%

6、30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 中山市 三角镇 中山市增长 三角镇增长 经济环境良好，房地产业稳步上升经济环境良好，房地产业稳步上升 从上表可以看出，近5年中山市及三角镇GDP都处于一 个快速增长的时期，而三角镇的增长表现出更为强劲，近5 年基本上都处于20%以上的增长速度，远远高于全国8%左右 的增长速度。从目前三角镇的工业基础来看，后期发展还 有较好的积极因素，属于后起之秀，良好的经济基础、特 殊的地理环境、完善的交通条件这都给三角镇的房地产业 发展带来积极的促进作用。随着工业的持续发展、交通环 境的继续改善，与周边城市的进一步接轨，三角

7、镇的房地 产业即将迎来高速发展的春天。 大环境：中山及三角经济向好，随着南番顺经济发展和 城市扩张的强力辐射，中山房地产市场呈现出快速上升态势 从上表可以看出，近5年中山市及三角镇GDP都处于一 个快速增长的时期，而三角镇的增长表现出更为强劲，近5 年基本上都处于20%以上的增长速度，远远高于全国8%左右 的增长速度。从目前三角镇的工业基础来看，后期发展还 有较好的积极因素，属于后起之秀，良好的经济基础、特 殊的地理环境、完善的交通条件这都给三角镇的房地产业 发展带来积极的促进作用。随着工业的持续发展、交通环 境的继续改善，与周边城市的进一步接轨，三角镇的房地 产业即将迎来高速发展的春天。 大

8、环境：中山及三角经济向好，随着南番顺经济发展和 城市扩张的强力辐射，中山房地产市场呈现出快速上升态势 后起之秀，发展势头强劲，前景可观后起之秀，发展势头强劲，前景可观 三角在中山各个镇街当中属于一个后起的工业镇区， 早期工业发展缓慢，由于重视工业的发展，近年来工业发 展迅速，逐步形成了绿色农业、化工、五金、纺染等支柱 产业；与此同时也由于精力着重于发展工业，对镇街的建 设缺乏关注和投入，出现了相关基础设施落后的局面。随 着镇区中心旧改的推行，面貌的改观，镇区的宜居性将会 逐步凸显。 三角在中山各个镇街当中属于一个后起的工业镇区， 早期工业发展缓慢，由于重视工业的发展，近年来工业发 展迅速，逐步

9、形成了绿色农业、化工、五金、纺染等支柱 产业；与此同时也由于精力着重于发展工业，对镇街的建 设缺乏关注和投入，出现了相关基础设施落后的局面。随 着镇区中心旧改的推行，面貌的改观，镇区的宜居性将会 逐步凸显。 本地块交通便捷，周边配套齐全本地块交通便捷，周边配套齐全 本案本案 配套完善配套完善 交 通 完 善 交 通 完 善 三角镇基本概况三角镇基本概况发展趋势发展趋势 在城市发展模式上三角镇围绕着在城市发展模式上三角镇围绕着 “东西两翼东西两翼”工业布局，西南、西北 为农业生态发展建设，以镇政府为中心、南三公路两侧为 工业布局，西南、西北 为农业生态发展建设，以镇政府为中心、南三公路两侧为“商

10、住商住”的建设 模式，工业发展上随着高平工业区的逐步发展和完善，目前与黄圃交接 的三鑫工业园区正在逐步建设，未来两个工业中心将会逐步凸显，随着 两个工业中心的完善，经济基础将会逐步增强，并随着南三公路两侧居 住环境的改观，人居氛围会逐步增强，对外吸引力将会得到大大的改 观。同时并随着福源路的开通，与市区中心对接距离的缩短，三角中心 的发展将会逐步与泛城区中心板块的港口镇对接，围绕着福源路两侧与 港口镇交接的片区将会是三角镇未来两三年新的发展中心和热点。而该 区域同时也是目前三角镇土地资源最丰富的区域，本项目正处于该发展 区域的中心位置之一，发展前景较为可观。 的建设 模式，工业发展上随着高平工

11、业区的逐步发展和完善，目前与黄圃交接 的三鑫工业园区正在逐步建设，未来两个工业中心将会逐步凸显，随着 两个工业中心的完善，经济基础将会逐步增强，并随着南三公路两侧居 住环境的改观，人居氛围会逐步增强，对外吸引力将会得到大大的改 观。同时并随着福源路的开通，与市区中心对接距离的缩短，三角中心 的发展将会逐步与泛城区中心板块的港口镇对接，围绕着福源路两侧与 港口镇交接的片区将会是三角镇未来两三年新的发展中心和热点。而该 区域同时也是目前三角镇土地资源最丰富的区域，本项目正处于该发展 区域的中心位置之一，发展前景较为可观。 本案住宅价值研判本案住宅价值研判 住宅 住宅 用地约50亩，计容面积9万方，

12、总建面预计12万方 离中心配套区有一定距离 地块周边规划道路还没完善 项目没有绝对优势（如地段、规模、景观资源等） 用地约50亩，计容面积9万方，总建面预计12万方 离中心配套区有一定距离 地块周边规划道路还没完善 项目没有绝对优势（如地段、规模、景观资源等） 全国、中山市、三角镇、三角周边房地产现状？全国、中山市、三角镇、三角周边房地产现状？ 未来发展趋势？未来发展趋势？ 在售项目给我们的启示？在售项目给我们的启示？ 未来的竞争势态如何？未来的竞争势态如何？ 中山及三角房地产市场发展分析中山及三角房地产市场发展分析 一、近期政策回顾与简析一、近期政策回顾与简析 （一）、国内经济状况简析（一）

13、、国内经济状况简析 在经历了2010年高速发展之后，目前中国经济进入高速增长与高 通胀的时期，逐步陷入追求经济高增长与对抗高通胀的境地。4月6日 起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，一年期人民币 存款利率上调至3.25%，一年期贷款利率上调至6.31%。住房公积金 贷款利率同时作出相应调整。自去年10月以来，中国央行已经累计加 息一个百分点。 收缩银根，多次加息并提高准备金率，对抗高通 胀，是今年的重要经济手段。年内经济增长率目标 在8%左右。在一系列政策的调控及刺激下，经济的 发展依然向着积极的方向前进。 收缩银根，多次加息并提高准备金率，对抗高通 胀，是今年的重要经济手段。

14、年内经济增长率目标 在8%左右。在一系列政策的调控及刺激下，经济的 发展依然向着积极的方向前进。 经济发展研判经济发展研判 经济研判：2011年经济增长率在8%左右。人均可 支配收入增长9%左右。前两季度重点 经济研判：2011年经济增长率在8%左右。人均可 支配收入增长9%左右。前两季度重点“抑通胀抑通胀”、 、 “压房价压房价”为主，后两季度重在发展民生基础设施 为主。后两季度经济增长明显好于前两季度。 为主，后两季度重在发展民生基础设施 为主。后两季度经济增长明显好于前两季度。 “经济政策前重后轻经济政策前重后轻”。 2010年土地与商品房市场简单回顾年土地与商品房市场简单回顾 2010

15、年全国土地出让成交总价款年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加 万亿元人民币，同比增加 70.4% ，全国实际建设用地供应，全国实际建设用地供应642万亩，比万亩，比2009年增加了年增加了18%。 。 2010年全国年全国70个大中城市房价上涨个大中城市房价上涨9.9%，全国商品房销售面积 同比增长 ，全国商品房销售面积 同比增长10.1%，楼市继续表现出量价齐升的态势。，楼市继续表现出量价齐升的态势。 近近5年土地平均出让价稳步上升年土地平均出让价稳步上升 （二）、楼市政策简析（二）、楼市政策简析限购、经廉租、控制房价增幅限购、经廉租、控制房价增幅 1、 进入、 进入3月份之

16、后，多个城市出台了房价控制目标，大部分房价调控目 标增长控制在 月份之后，多个城市出台了房价控制目标，大部分房价调控目 标增长控制在8% 12%左右。多个城市出台了左右。多个城市出台了“限购令限购令”，楼市的调控进入 更为严峻的时期。限购令出台之后，多个城市量价齐降，政策的调控对楼市 的负面影响是直接的。但从多个城市房价控制目标的公布来看，已经将调控 房价下降化解成调控房价幅度。而来公布数据来看，大部分都是 ，楼市的调控进入 更为严峻的时期。限购令出台之后，多个城市量价齐降，政策的调控对楼市 的负面影响是直接的。但从多个城市房价控制目标的公布来看，已经将调控 房价下降化解成调控房价幅度。而来公

17、布数据来看，大部分都是“调控增长调控增长” 的，也就是从过去调控要求房价下降转向了调控房价增长幅度下降。这在一 定程度上预示着房价在短期内不会有大幅度下降的可能，房价将会在小幅度 范围内增长，同时不排除还有更严厉政策出台的可能。 的，也就是从过去调控要求房价下降转向了调控房价增长幅度下降。这在一 定程度上预示着房价在短期内不会有大幅度下降的可能，房价将会在小幅度 范围内增长，同时不排除还有更严厉政策出台的可能。 2、增加经廉租房的建设、加大对限价房土地的供应、调控房价的增长幅 度。 、增加经廉租房的建设、加大对限价房土地的供应、调控房价的增长幅 度。 多项政策叠加，市场短期波动，房价依然存在上

18、行力量多项政策叠加，市场短期波动，房价依然存在上行力量 两会后才公布房价调控目标，而调控目标由过去 两会后才公布房价调控目标，而调控目标由过去 “房价下降房价下降”转向转向“房价在一定范围内一定幅度增长房价在一定范围内一定幅度增长”， 由 ， 由“调控降调控降”到到“调控升调控升”的转变，一方面是基于目前国 内经济所面临的形势所改变，另一方同时也是地方与 中央的博弈，与此同时也预示着中央政策与地方政策 在某个点上的转变。随着一系列政策的出台来看，楼 市在短期内波动是政策的直接影响所致，而从长远来 看，房价依存在上升的支撑力量。经济在增长，物价 在增长，地价也在增长，人均可支配收入也在增长， 房

19、价就存在上行的促进力量。 的转变，一方面是基于目前国 内经济所面临的形势所改变，另一方同时也是地方与 中央的博弈，与此同时也预示着中央政策与地方政策 在某个点上的转变。随着一系列政策的出台来看，楼 市在短期内波动是政策的直接影响所致，而从长远来 看，房价依存在上升的支撑力量。经济在增长，物价 在增长，地价也在增长，人均可支配收入也在增长， 房价就存在上行的促进力量。 经济向好，房地产市场依然大有作为经济向好，房地产市场依然大有作为 经济不断增长，随着居民收入的增长，投资渠道不多 的情况下，无论是首次刚性置业需求还是投资型置业需 求，都会有不同程度的增加，随着 经济不断增长，随着居民收入的增长，

20、投资渠道不多 的情况下，无论是首次刚性置业需求还是投资型置业需 求，都会有不同程度的增加，随着“房价调控目标房价调控目标”的颁 布，对房价大幅度下降的幻想逐步破灭，房地产市场逐 步企稳，随着短期内被压抑的需求释放以及新增的首次 居住型刚性需求，房地产依然大有作为。 的颁 布，对房价大幅度下降的幻想逐步破灭，房地产市场逐 步企稳，随着短期内被压抑的需求释放以及新增的首次 居住型刚性需求，房地产依然大有作为。 从两会后才公布房价调控目标，而调控目标由过去从两会后才公布房价调控目标，而调控目标由过去“房 价下降 房 价下降”转向转向“房价在一定范围内小幅度增长房价在一定范围内小幅度增长”，由，由“调

21、控 降 调控 降”到到“调控升调控升”的转变，一方面是基于目前国内经济所面 临的因素所改变，另一方同时也是地方与中央的博弈，于 此同时也预示着中央政策的转变方向。从短期来看，楼市 在短期内波动是政策的直接影响所致，从长远来看，房价 依存在上升的支撑力量。经济在增长，物价在增长，地价 也在增长，房价降下来是不太现实的事情。 的转变，一方面是基于目前国内经济所面 临的因素所改变，另一方同时也是地方与中央的博弈，于 此同时也预示着中央政策的转变方向。从短期来看，楼市 在短期内波动是政策的直接影响所致，从长远来看，房价 依存在上升的支撑力量。经济在增长，物价在增长，地价 也在增长，房价降下来是不太现实

22、的事情。 多种因素促使房价上行多种因素促使房价上行 市场分化加速，企业组合提速市场分化加速，企业组合提速 另外，从目前来看，在政策调控周期内，房地产业也 出现了新的景象，一方面是商业地产成为香饽饽，大部 分开发商更加注重对商业的运作和投资；一方面是开始 布局三四线城市，抢占未来发展机遇。另一方面是中小 企业面临着资金的压力，出现兼并、重组、联合的情况 逐步增多。 另外，从目前来看，在政策调控周期内，房地产业也 出现了新的景象，一方面是商业地产成为香饽饽，大部 分开发商更加注重对商业的运作和投资；一方面是开始 布局三四线城市，抢占未来发展机遇。另一方面是中小 企业面临着资金的压力，出现兼并、重组

23、、联合的情况 逐步增多。 全国房地产市场走势研判全国房地产市场走势研判 全国房地产市场研判： 1、政策调控周期持续2年以上，中后期逐步转向并实行差异化 政策，对直辖市、省会城市、区域内前5地级市的调控将会更 严厉。对四线城市（县级）调控的关注度逐步放宽，以适应 全国房地产市场研判： 1、政策调控周期持续2年以上，中后期逐步转向并实行差异化 政策，对直辖市、省会城市、区域内前5地级市的调控将会更 严厉。对四线城市（县级）调控的关注度逐步放宽，以适应 “十二五十二五”推进推进“城镇化城镇化”的目标。的目标。“十二五十二五”前两年属于调控周期 年，后三年将会有所放宽。 2、调控政策逐步由目前 前两年

24、属于调控周期 年，后三年将会有所放宽。 2、调控政策逐步由目前“限购限购”、“调控房价增幅调控房价增幅”、“增加经廉 租 增加经廉 租”转向增加限价房用地供应的转变。 3、随着地价的增长，一二三线城市的挤压，中小房企逐步转 向三四线城市，逐步走向联合开发。随着 转向增加限价房用地供应的转变。 3、随着地价的增长，一二三线城市的挤压，中小房企逐步转 向三四线城市，逐步走向联合开发。随着“城镇化城镇化”发展的深入 以及对 发展的深入 以及对“城镇化城镇化”发展的政策支持，未来四线城市将会是大部分 发展商布局的阵地。 发展的政策支持，未来四线城市将会是大部分 发展商布局的阵地。 4、十二五期间，楼价

25、升幅预期在年15%左右。 5、商业地产成为各个发展商以及投资客热捧的投资领域。 房地产开发项目更加注重对商业模式的运作。房地产企业 分工更加细微，更加注重专业化的运作。 6、在房地产企业的信贷方面，前两年信贷将会更加严谨， 后三年将会有所放开。从信贷倾向方面来看，更加注重对 4、十二五期间，楼价升幅预期在年15%左右。 5、商业地产成为各个发展商以及投资客热捧的投资领域。 房地产开发项目更加注重对商业模式的运作。房地产企业 分工更加细微，更加注重专业化的运作。 6、在房地产企业的信贷方面，前两年信贷将会更加严谨， 后三年将会有所放开。从信贷倾向方面来看，更加注重对 “限价房限价房”、“经廉租房

26、经廉租房”以及大发展商的倾向，中小房企的 融资成本增加。 以及大发展商的倾向，中小房企的 融资成本增加。 全国房地产市场走势研判全国房地产市场走势研判 （三）、中山房地产市场情况分析（三）、中山房地产市场情况分析 1、近、近2年中山市土地市场基本情况年中山市土地市场基本情况 近两年中山土地成交情况（含工业用地） 成交宗数成交面积（万）成交均价（万元/亩） 20092330492.249.25 20104395115566.55 同比增长88.60%134.70%35.11% 近两年中山土地成交情况（含工业用地） 成交宗数成交面积（万）成交均价（万元/亩） 20092330492.249.25

27、20104395115566.55 同比增长88.60%134.70%35.11% 中山及三角房地产市场发展分析中山及三角房地产市场发展分析 中山及三角房地产市场发展分析中山及三角房地产市场发展分析 从上表看出从上表看出2010年中山土地成交年中山土地成交4395宗、成交面积宗、成交面积1155 万平方米、成交均价万平方米、成交均价49.25万元万元/亩，较亩，较2009年增长 年增长 88.6%、134.7%和和35.11%。 中山及三角房地产市场发展分析中山及三角房地产市场发展分析 2、近、近27个月中山市商住用地成交基本情况 从下表可以看出从 个月中山市商住用地成交基本情况 从下表可以看

28、出从2009年年1月份到月份到2011年年3月份中山商住用地 的成交量和成交均价基本都处于波动当中，但成交均价基本上都 是围绕着 月份中山商住用地 的成交量和成交均价基本都处于波动当中，但成交均价基本上都 是围绕着95万万/亩上下浮动。从近亩上下浮动。从近8各月来看，成交均价则处于不 断上升当中。近 各月来看，成交均价则处于不 断上升当中。近27个月商住用地成交个月商住用地成交1234.58万平方米，成交均 价为 万平方米，成交均 价为97.5元万元万/亩。而相对于珠三角其他城市来说，中山的土地成 交价格依然是珠三角土地的价格洼地，这必然成为各个大发展商 进入市场的首选。从近年来万科、恒大、越

29、秀、保利等大发展商 先后进入中山市场来看，特别是万科、保利进入东风及港口来 看，未来中山镇街市场将成为各个发展商争夺的重要阵地，镇街 的发展同样存在良好的发展机遇。 亩。而相对于珠三角其他城市来说，中山的土地成 交价格依然是珠三角土地的价格洼地，这必然成为各个大发展商 进入市场的首选。从近年来万科、恒大、越秀、保利等大发展商 先后进入中山市场来看，特别是万科、保利进入东风及港口来 看，未来中山镇街市场将成为各个发展商争夺的重要阵地，镇街 的发展同样存在良好的发展机遇。 中山及三角房地产市场发展分析中山及三角房地产市场发展分析 此外从中山国土资源网统计情况来看，近此外从中山国土资源网统计情况来看

30、，近27个月中山土地成交主 要是围绕着中山城区、泛城区板块（沙溪、板芙、五桂山、港口、南 朗）以及中山北部东凤、黄圃为主。而中山北部偏东各个镇（三角、 民众、阜沙）则成交量较少，近年基本处于零成交状态。市场总会存 在这样的一种规律：长时间没有土地供应、而片区对土地的需求依然 旺盛的情况下，市场处于饥渴的状态下，一旦有土地推出市场必定会 推高土地价格。因而对于这些中山北部偏东各个镇街来说在区域土地 供应不足、需求旺盛的情况下一旦有土地推出必然成为追捧的热点而 导致土地价格的大幅度提升。从近来南头、黄圃土地成交价格大幅度 拉升来看，未来三角、民众、阜沙同样面临着土地价格的攀升趋势。 个月中山土地成

31、交主 要是围绕着中山城区、泛城区板块（沙溪、板芙、五桂山、港口、南 朗）以及中山北部东凤、黄圃为主。而中山北部偏东各个镇（三角、 民众、阜沙）则成交量较少，近年基本处于零成交状态。市场总会存 在这样的一种规律：长时间没有土地供应、而片区对土地的需求依然 旺盛的情况下，市场处于饥渴的状态下，一旦有土地推出市场必定会 推高土地价格。因而对于这些中山北部偏东各个镇街来说在区域土地 供应不足、需求旺盛的情况下一旦有土地推出必然成为追捧的热点而 导致土地价格的大幅度提升。从近来南头、黄圃土地成交价格大幅度 拉升来看，未来三角、民众、阜沙同样面临着土地价格的攀升趋势。 近两年土地成交情况近两年土地成交情况

32、成交价格呈现波动性上升成交价格呈现波动性上升 商品房成交量受政策影响明显商品房成交量受政策影响明显 3、近5年中山商品房成量情况（宗、万）3、近5年中山商品房成量情况（宗、万） 年份成交宗数 成交宗数同比增 长 成交面积 成交面积同比 增长 20064987939.40%523.332.50% 20076611332.50%657.425.60% 200843624-34.00%422.9-35.70% 20096861357.30%712.568.50% 201065710-4.20%671.7-5.70% 年份成交宗数 成交宗数同比增 长 成交面积 成交面积同比 增长 2006498793

33、9.40%523.332.50% 20076611332.50%657.425.60% 200843624-34.00%422.9-35.70% 20096861357.30%712.568.50% 201065710-4.20%671.7-5.70% 中山及三角房地产市场发展分析中山及三角房地产市场发展分析 从上表可以看出，从从上表可以看出，从2006年到年到2010年近年近5年中山市商品房成交量除 了 年中山市商品房成交量除 了2008年由于政策调控商品房成交同比大幅度下降、年由于政策调控商品房成交同比大幅度下降、2010年小幅度减 少外，其它 年小幅度减 少外，其它3年基本都处于年基本都

34、处于30%以上的大幅度增长（以上的大幅度增长（08年成交面积除 外），在一定程度上说明中山商品房市场受国家房地产调控政策的影 响也是直接的。在经历了 年成交面积除 外），在一定程度上说明中山商品房市场受国家房地产调控政策的影 响也是直接的。在经历了2009和和2010年的高速成交之后，在政策的影 响下 年的高速成交之后，在政策的影 响下2011年中山商品房成交量上升幅度预期相对会减小。年中山商品房成交量上升幅度预期相对会减小。 中山及三角房地产市场发展分析中山及三角房地产市场发展分析 4、近、近5年中山市商品房成交价格分析年中山市商品房成交价格分析珠三角的价格洼地珠三角的价格洼地 从下表可以看

35、出，从从下表可以看出，从2006年到年到2010年近年近5年中山市商品房成交均价以年中山市商品房成交均价以2007年 和 年 和2010年升幅最大，其中年升幅最大，其中2009年升幅最小。而从年升幅最小。而从2007年大幅度上升之后，年大幅度上升之后，2008 年小幅度上升来看，年小幅度上升来看，2010年大幅度上升之后年大幅度上升之后2011年面临着小幅度上升的可能。 同时受周边限购而本地不限购外来投资需求的拉升之下， 年面临着小幅度上升的可能。 同时受周边限购而本地不限购外来投资需求的拉升之下，2011年成交均价的上 升幅度预期较 年成交均价的上 升幅度预期较2008年成交均价升幅稍微要大

36、。整体上中山商品房成交均价由 年成交均价升幅稍微要大。整体上中山商品房成交均价由 2006年的年的3190元元/上升到上升到2010年的年的5307元元/，5年升幅达年升幅达66%。但目前相对于 周边其他城市特别是相邻的广州番禺均价过万来说，中山的楼价在珠三角中的 。但目前相对于 周边其他城市特别是相邻的广州番禺均价过万来说，中山的楼价在珠三角中的 “价格洼地价格洼地”依然存在。但如果中山也出台限购政策，在自身内需不足、外来需求 受到压抑的情况下，预期楼价将会小幅度波动。 依然存在。但如果中山也出台限购政策，在自身内需不足、外来需求 受到压抑的情况下，预期楼价将会小幅度波动。 商品房成交均价稳

37、步上升商品房成交均价稳步上升 近5年中山商品房成交均价走势图（元/平方米） 3190 4020 4403 4438 5307 4.67% 26.00% 9.52% 0.80% 19.58% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 20062007200820092010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 成交均价 成交均价增长 市区及镇区商品房价格上升幅度明显市区及镇区商品房价格上升幅度明显 5、近、近14个月中山城区及镇街建筑面积个月中山城区及镇街建筑面积144平方商品房成交均价分析平方商品房成交均价分析 0

38、 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 20 10-1 20 10-2 20 10-3 20 10-4 20 10-5 20 10-6 20 10-7 20 10-8 20 10-9 20 10- 10 20 10- 11 20 10- 12 20 11-1 20 11-2 城区建筑面积144平方（元/） 镇区建筑面积144平方（元/） 市区价格波动性大，镇区相对平缓上升市区价格波动性大，镇区相对平缓上升 6、近、近14个月中山城区及镇街建筑面积个月中山城区及镇街建筑面积144平方商品房成交均价分析平方商品房成交均价分析 0 1000 2000 3000 400

39、0 5000 6000 7000 8000 9000 2010- 1 2010- 2 2010- 3 2010- 4 2010- 5 2010- 6 2010- 7 2010- 8 2010- 9 2010- 10 2010- 11 2010- 12 2011- 1 2011- 2 城区建筑面积144平方（元/） 镇区建筑面积144平方（元/） 在楼价对比中可以看出三角属于中山北部价格洼 地，存在上升的空间 在楼价对比中可以看出三角属于中山北部价格洼 地，存在上升的空间 从以上两表可以看出，近从以上两表可以看出，近14个月中山城区和镇街建筑面积个月中山城区和镇街建筑面积144平方商品房 均价基

40、本上是在 平方商品房 均价基本上是在5000元和元和4000元以上波动，而建筑面积元以上波动，而建筑面积 144平方商品房均价 基本上是在 平方商品房均价 基本上是在6000元和元和5000元以上波动。并且整体来看，走势处于上升状态。而 目前中山北部镇街（古镇、小榄除外）基本均价都在 元以上波动。并且整体来看，走势处于上升状态。而 目前中山北部镇街（古镇、小榄除外）基本均价都在3500-5000之间，而三角则 基本在 之间，而三角则 基本在3800-4000元之间，真正拉高整体均价是中山泛城区镇街，而北部偏东镇 街目前楼价特别是三角、民众、阜沙依然是价格的洼地，依照目前来看，三角楼 价还有较大

41、的上升空间。 元之间，真正拉高整体均价是中山泛城区镇街，而北部偏东镇 街目前楼价特别是三角、民众、阜沙依然是价格的洼地，依照目前来看，三角楼 价还有较大的上升空间。 北部偏东镇街属于价格的洼地，价格上升空间较大北部偏东镇街属于价格的洼地，价格上升空间较大 中山市房地产未来发展趋势 广州、佛山“限购” ，区域外资本扩充着中山地产市场。同时 “扩散效 应”开始显现，价格的“洼地效应”促使外来购房者介入市场，随着近几年的 扩充，中山市场迎来新爆发期。 “楼市离心楼市离心”现象，镇区地产风光无限现象，镇区地产风光无限 随着中心城区开发日趋成熟，不少发展商决定“弃城入乡”，从而产生了 所称的楼市“离心现

42、象”。从城郊到镇区内部，城乡结合部区域凭借区位优势 抢占了发展先机。 品牌地产商引领中山楼市新时代品牌地产商引领中山楼市新时代 随着市场竞争的逐步升级，住宅产品的规模化、精品化成为发展主流。雅 居乐、中信、远洋、万科、中海、新鸿基促使中山房地产市场带来促进作用并 促使产品更新换代。 外来资源撼动中山外来资源撼动中山“稳定稳定”格局格局 大珠三角背景的支持下，外来客户的不断切入使购房投资比例有所提升。 大环境变化促使资金流进入，中山地产迎来新的发展期大环境变化促使资金流进入，中山地产迎来新的发展期 国家调控政策从紧，楼市价格理性回归国家调控政策从紧，楼市价格理性回归 随着2010年政策的持续收紧

43、和加深，这无疑给各大地产界和广大市民一个 重大的影响，受到房贷和限购政策影响，再加上2011年从紧的货币政策，且紧 缩力度还会继续增大，2011年楼市价格将实现理性回归。 (四）三角镇房地产市场概况(四）三角镇房地产市场概况 三角镇房地产将爆发式发展 毗邻广州南沙，广州南沙辐射 影响大，资源及价格优势，促 使房地产业高速发展 毗邻广州南沙，广州南沙辐射 影响大，资源及价格优势，促 使房地产业高速发展 受土地和商品房供应量、限购 影响，部分南沙购房需求转移 中山，特别是毗邻的三角 受土地和商品房供应量、限购 影响，部分南沙购房需求转移 中山，特别是毗邻的三角 随着中山北部片区的崛起，交 通的改善

44、，特别是福源路的开 通，以港口镇为中心的中山北 部泛城区板块轴心的建立，与 广州、中山城区距离的缩短， 三角房地产将迎来发展的春天 随着中山北部片区的崛起，交 通的改善，特别是福源路的开 通，以港口镇为中心的中山北 部泛城区板块轴心的建立，与 广州、中山城区距离的缩短， 三角房地产将迎来发展的春天 预计未来几年三角的住宅市场 发展水平与港口相媲美 预计未来几年三角的住宅市场 发展水平与港口相媲美 两个中心，两个大盘 镇区中心镇区中心旭 日御华庭 旭 日御华庭 高平工业区中 心 高平工业区中 心嘉怡华 庭 嘉怡华 庭 (五）三角镇住宅市场概况(五）三角镇住宅市场概况 从下表统计数据可以看出201

45、0年1月至2011年3月份 三角镇商品房预售套数为2064套（含公寓、商业）， 2010年6月至2011年3月份成交套数为1718套，成交面积 为14.32万平方米。而实质上2010年6月至2011年3月份 三角镇商品房预售套数为1594套（含公寓、商业），成 交套数为1718套，说明市场以去存货为主。同时成交套 型建筑面积平均为82.5平方米，说明市场成交主要是以 中小户型为主。 近近11个月三角商品房成交量情况个月三角商品房成交量情况 时间新增供应(套)成交套数成交面积平均户型面积 2010-517013498.8679.4 2010-60332601.8778.8 2010-716313

46、09452.472.7 2010-831017713990.2279.0 2010-936917313844.0680.0 2010-1010616214044.5786.7 2010-11013111012.0884.1 2010-125241099754.3189.5 2011-112231930099.4794.4 2011-201028913.1387.4 2011-3021216064.5475.8 合计15941718143275.5182.5 时间新增供应(套)成交套数成交面积平均户型面积 2010-517013498.8679.4 2010-60332601.8778.8 20

47、10-71631309452.472.7 2010-831017713990.2279.0 2010-936917313844.0680.0 2010-1010616214044.5786.7 2010-11013111012.0884.1 2010-125241099754.3189.5 2011-112231930099.4794.4 2011-201028913.1387.4 2011-3021216064.5475.8 合计15941718143275.5182.5 在近在近11个月中在中山北部个月中在中山北部7个镇街中位列第二，成交 量较为可观 个镇街中位列第二，成交 量较为可观 近

48、11个月中山北部镇街成交套数对比表近11个月中山北部镇街成交套数对比表 时间时间三角镇三角镇民众镇南头镇民众镇南头镇黄圃镇黄圃镇东凤镇阜沙东凤镇阜沙港口港口 2010-52010-51701705387538713313397169716145145 2010-62010-6333323135231357979571457148787 2010-72010-71301301851185151515965965656 2010-82010-8177177244924491981981102011020164164 2010-92010-917317353395339235235897789774

49、16416 2010-102010-10162162621446214412712781868186326326 2010-112010-11131131161091610975751034310343402402 2010-122010-12109109191391913937371312813128121121 2011-12011-1319319714971492972971411814118377377 2011-22011-2102102161916197777961896188888 2011-32011-321221263763788881302013020157157 合计合计17181718297958297958139713971094346109434623392339 近11个月中山北部镇街成交套数对比表近11个月中山北部镇街成交套数对比表 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 20 10-5 20 10-6 20 10-7 20 10-8 20 10-9 20 10- 10 20 1