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1、广州雅居乐项目调研报告广州雅居乐项目调研报告 规划面积：4800亩 位置：番禺南村镇兴南大道398号 开发产品：独立别墅、联排别墅 、洋房、商铺 绿化覆盖率：近50% 总居住人口：约10万人 项目亮点：自然生态、依山傍水 项目介绍项目介绍 上善若水上善若水 峰峰 景景 御御 浅山小筑浅山小筑 天域天域 一一尺尺山山居居 雅湖居雅湖居 时时光光九九篇篇 新新地地 灏灏 湖湖 居居 峰峰 会会 花花巷巷 一一 期期 挪挪威森威森林林 雕刻时光雕刻时光 08年推 售产品 08年推 售产品 08年推 售产品 08年推 售产品 08年推08年推 售产品售产品 项目组团分布项目组团分布 值得借鉴的地方。值
2、得借鉴的地方。 产品规划设计方面：产品规划设计方面： 广州雅居乐项目占地面积4800亩（约320万平方），规划居住人口达 到10万人，属于超大型的居住型社区，而当时与其同期开发的项目还有 走高端路线的星河湾、锦绣香江花园和走中端路线的华南新城及走中低 端路线的华南碧桂园等著名楼盘，使该项目前期开发时无论是周边竞争 压力还是自身销售压力都是极其巨大的。 因此，该项目在考虑产品规划定位时选择了市场上刚性需求面较大的 中小户型做为项目的主力产品，并在后期的开发上一直坚持贯彻执行及 不断优化升级，使其在产品上长期以来的都得到了客户的认同。而且也 正是凭借着长期以来坚持产品结构的合理规划和客户的认同，使
3、该项目 在近期楼市的低迷形式下仍立于不败之地。 开售日期开售日期组团组团货量货量均价均价 2003年御景峰、灏湖居别墅别墅： 4300-6000元/ （毛坯） 2004年 2003年御景峰、灏湖居别墅别墅： 4300-6000元/ （毛坯） 2004年“挪威森林挪威森林”半山洋房、半山洋房、“盛装舞步盛装舞步” 别墅、上善若水 洋房：5500元/ （毛坯） 别墅： 10000元/ （毛坯） 2005年花巷洋房、邻居洋房、峰会半山别墅 洋房：4000元/ （500元/装修） 别墅： 15000元/ （毛坯） 2007年挪威森林2007500套左右7500元/ （毛坯） 2008年7月 别墅、上善
4、若水 洋房：5500元/ （毛坯） 别墅： 10000元/ （毛坯） 2005年花巷洋房、邻居洋房、峰会半山别墅 洋房：4000元/ （500元/装修） 别墅： 15000元/ （毛坯） 2007年挪威森林2007500套左右7500元/ （毛坯） 2008年7月“天域天域”三期94套13000元/ （3500元/装修） 2007年 三期94套13000元/ （3500元/装修） 2007年“天域天域”二期100套左右 独立别墅：约13000元/ 联排9000-10000元 四子子别墅9000元 2008年1月 二期100套左右 独立别墅：约13000元/ 联排9000-10000元 四子子别
5、墅9000元 2008年1月“新地新地”一期200套8700元/ （毛坯） 2008年4月时光九篇之 一期200套8700元/ （毛坯） 2008年4月时光九篇之“雕刻时光雕刻时光”147套8000元/ （1000元/装修） 2008年11月 147套8000元/ （1000元/装修） 2008年11月“一尺山居一尺山居”二期380套7200元/ （1000元/装修） 2008年12月 二期380套7200元/ （1000元/装修） 2008年12月“浅山小筑浅山小筑” 一期240多套7200元/（1000元/装修） 2008年3月 一期240多套7200元/（1000元/装修） 2008年3
6、月“新地新地”二期270多套8700元/ （毛坯） 2008年6月 二期270多套8700元/ （毛坯） 2008年6月“新地新地”三期300套8500元/（1000元/装修） 2008年9月 三期300套8500元/（1000元/装修） 2008年9月“一尺山居一尺山居” 一期451套7500元/ （1000元/装修） 2006年时光九篇、天域首期 时光九篇：6200元/ （毛坯） 天域首期： 7500元/ （ 1500元/装修） 2009年1月 一期451套7500元/ （1000元/装修） 2006年时光九篇、天域首期 时光九篇：6200元/ （毛坯） 天域首期： 7500元/ （ 15
7、00元/装修） 2009年1月“浅山小筑浅山小筑” 二期100多套7200元/（1000元/装修）二期100多套7200元/（1000元/装修） 产品开发情况产品开发情况 组团组团主力户型主力户型主力面积主力面积 “天域”三期三房两厅 、四房两厅121 、181-207 “新地”一期两房两厅、三房两厅91、133、139 “新地”二期两房两厅、三房两厅、四房两厅8199、133、139188 时光九篇之“雕刻时光”两房两厅79-83 “新地”三期两房两厅、三房两厅、四房两厅7199 、82-122 、139-188 “一尺山居” 一期两房两厅、三房两厅75-89、91-98 “一尺山居”二期两
8、房两厅、三房两厅77-113 “浅山小筑” 一期两房两厅、三房两厅85-107 “浅山小筑” 二期两房两厅、三房两厅94-106 08年产品开发情况年产品开发情况 户型点评： ? 01/02单位建筑面积95（三房两厅），03/06单位建筑面积97（三房两厅），04/07单位建筑面积100-114 （三房两厅），05/06单位建筑面积78（两房两厅），均为中小户型单位； ?每款户型均配备超大景观阳台，部分单位配备入户花园； ? 户型设计合理，实用率均超8成 ，特别是05、06单位，仅78建筑面积，却有双阳台、大客厅、大主人房， 十分适合刚性需求的年轻客户购买； ? 虽然户型较多，但均能照顾到每个
9、单位的通风采光。 超大阳台 梯间配有通风窗 08年产品分析年产品分析 “一尺山居”组团 户型点评： ? 01/02单位建筑面积95（三房两厅），03/06单位建筑面积99（三房两厅）， 04/05单位建筑面积91（两房两厅），均为中小户型单位； ? 每款户型均配备超大景观阳台，部分单位阳台宽度达6米； ? 户型设计方正实用，实用率均超过8成2以上； ? 主人房配有90度转角飘窗，景观达到最大化。 6米宽大阳台 90度转角飘窗 08年产品分析年产品分析 “一尺山居”组团 “浅山小筑”组团 户型点评： ? 01/02单位建筑面积101（两房两厅三阳台），03/04单位建筑面积97-104（两房两厅
10、三阳 台），所有户型均为中小户型单位； ? 每款户型均配备超大景观阳台，景观阳台宽度达4米； ? 户型设计方正实用，实用率均超过8成2以上； ? 所有单位均可将其中一个景观阳台改为书房或会客室，百变实用。 可改为书房或会 客室的情趣花园 4米景观 阳台 08年产品分析年产品分析 户型点评： ? 01单位建筑面积101-107（两房两厅四露台），02单位建筑面积94（两房两厅两阳台）， 03单位建筑面积104（两房两厅三露台），所有户型均为中小户型单位； ? 每款户型均配备超大景观阳台，02单位景观阳台宽度达6.6米； ? 户型设计方正实用，其中01、03单位附送20-30空间； ? 01、03
11、单位可将其中一个景观露台改为书房或会客室，百变实用。 露台可改为书 房或会客厅 露台可改为书 房或会客厅 6.6米超大 景观阳台 “浅山小筑”组团 08年产品分析年产品分析 打造项目形象和营销方面：打造项目形象和营销方面： 广州雅居乐项目在首期开发时专门聘请了国外著名的设计公司为其 产品及园林进行规划设计，除了塑造起项目的形象及树立业主对项 目的口碑外，还将首期的园林和户型设计运用在后期的产品中去， 使项目后期的规划设计成本大大降低； ? 后期的园林规划设计上，该项目继续沿用了首期的风格，使小区 园林渐渐形成整体规模和具有特色； ? 后期产品设计上，除继续沿用首期的风格外，也将业主口碑较好 的
12、户型延续并加以改良，使产品更能结合市场的需求。 在园林设计上延续一直以来较注重立 体景观设计的思路，使项目区内形成 了一整套的立体景观视觉系统。 小区园林小区园林 区内水景设计注重结合区域特点，运用立体景观结合水景表现到位， 使简单的水景显得丰富而有特色。 小区水景小区水景 ? 组团命名：由于该项目规模大，而且开发时间长，客户容易混淆产品，该 项目采用分组团命名的方式将各期产品区分开，使客户不容易混淆； ? 命名特点：该项目产品命名很有特色，即有东、西方色彩的命名、也有时 尚、古典色彩的命名，使客户容易有记忆点。 组团识别组团识别 ? 小区管理规划较科学同时安全性高，区内除有全区的保安管理外，
13、各组团也为独 立管理，这样高密度的安防管理使小区更安全； ? 商业配套、教育配套、交通配套等设施则设置区内各组团间的公共部分上，使各 组团都能共用配套资源。 小区管理小区管理 区内广告配合较为到位，在新组团的销售时，能有一整套结合新组团销售的 宣传推广，使业主和客户能及时了解现售产品情况。 区内推广区内推广 售楼部区域现场布置比较到位，能以简单、新颖和低成本的布置营造出 即有节日气氛，又可吸引业主、客户到场游玩的现场。 简单、新颖、吸引客户细节上体现节日气氛，成本低新颖、有特色 节日宣传布置节日宣传布置 ?样板房展示时工程配合到位，如拆除展示楼层的施工棚架、完成入户大堂的 装修、看楼通道的装修
14、等工作； ?从入口到大堂各细节布置细致，较注重一些小摆设的设置，让单调的环境显 的美观，同时也减低施工现场对客户的影响。 花草摆设入户大堂门 入户大堂 通往样板间楼梯 样板房外立面 样板房样板房 ? 在样板房展示重点上主要集中在软装的搭配部分，而不是集中在奢华的装修上。其 样板房更多的运用了贴近生活的家具摆设丰富样板房的展示效果及档次，使客户不会 因为奢华的装修而产生抵触心理； ? 采用了非交楼标准及交楼标准两种样板房展示让客户对比，使客户感受其非交楼标 准的效果其实日常家居的装饰上也能做到，让客户更易因喜欢样板房而购买产品。 非交楼标 准展示 交楼标准 展示 样板房样板房 项目致力打造400
15、米的风情商业街及具有二十余项设施运动设施的大型会所。现时商业 街内已有711便利店、宏城超市、银行、音像店、茶餐厅、美容纤体等各类型商家， 小区商业气氛浓烈，在满足业主日常生活需求的同时也形成了销售上的一大卖点； 银行银行会所会所 宏城超市、宏城超市、7-11便利店便利店商业街商业街 生活配套生活配套 复旦实验小学复旦实验小学国际幼儿园国际幼儿园 该项目注重教育配套设施的建设，现时小区内已投入使用的有复旦实验小 学及国际幼儿园，未来还规划有中学，整体教育配套十分完善，解决了客 户购买楼盘后子女上学问题，形成强有力的销售卖点。 教育配套教育配套 ?该项目对于业主出行服务考虑细致，在区内各组团间主
16、干道上均设立业主小 巴接送点，即为业主提供了便利，也弱化了因小区范围大，出行不方便的问题； ?楼巴配置齐全，共8条线路，到达广州、番禺各办公、商业等区域，满足业主 上班、购物等需要，而且也减低了楼盘离广州市区及番禺市桥路程较远的影响。 区内小巴区内小巴楼巴楼巴 交通配套交通配套 各区候车亭各区候车亭各区候车亭各区候车亭 不足的地方。不足的地方。 ?看楼小巴路线与施工车辆路线重叠，施工车辆经过烟尘较大，对客 户看楼造成一定的影响； ? 样板房对出后山山体破坏严重，影响样板房户外景观，容易减低客 户购房欲望。 样板房部分样板房部分 区内湖岸、水景部分区域未设安全护栏和护栏较低，使业主生活 安全上存在一定的隐患。 园区部分园区部分 ? 售楼部地点的指引导向不清晰， 客户寻找较费时间； ? 售楼部内灯关较昏暗，一定程度 影响销售气氛。 售楼部及指引售楼部及指引